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集体土地征地拆迁条例范文1
[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中图分类号]D912．29 [文献标识码]A [文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索
较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：
（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。
在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。
（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。
围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。
二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷
城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：
（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。
（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。
（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。
（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”
三、城中村改造中征地拆迁的立法完善
为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：
（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。
（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。
集体土地征地拆迁条例范文2
近年来长沙市掀起“大开发、大发展、大建设”热潮，集体土地征地拆迁工作成为了一大难题。在这样的形势下，作为实施土地征收主体的政府与被征收对象的村民、村集体之间不可避免地出现一些新的矛盾与问题，在此我们对这些矛盾进行简要解析。
法的桎梏
上位法和地方法的矛盾
《土地管理法》和《集体土地征收条例》的修订和制定正在进行，迟迟未正式颁布出台。目前的情况是上位法并未发生实质变化，而地方政策执行已遇到实际阻碍：一方面社会舆论压力日涨，另一方面要突破现行政策藩篱缺乏上位法的有力支撑，依法履职的硬性要求和无法可依的现实使集体土地征收补偿工作陷入两难。
司法解释适用的难题
2005年，最高人民法院行政审判庭在对重庆市高级人民法院的《征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法〔2005〕行他字第5号）中作出了“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置”的司法解释。 2011年最高人民法院出台《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号），其中第十二条规定“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”。最高人民法院前后两次司法解释引起了强烈的社会反响，也给我们实际工作带来了新的难题。一是《土地管理法》关于集体土地及其地上附着物征收补偿程序、农村宅基地的性质、获取和管理已有明确规定，此类规定是作为《土地管理法》的根本性立法框架，在上位法未作出重大修改前参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》存在法律适用的障碍。二是最高人民法院对于城市规划区内集体土地上房屋补偿参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的前置条件并未作出明确规定。我们通常对此条款的理解为：在实践中有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但由于种种原因，有关部门对农村集体土地上的房屋没有同时进行拆迁补偿，也一直由原住户继续使用。若干年后实施拆迁补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价格已经城市化，如果仍然按照农村集体土地上附着物的标准补偿，难以解决农民的居住问题。
立法滞后和舆论先行的困境
时任总理在农村经济工作会议、国土资源部在《关于进一步做好征地管理工作的通知》等重大会议、重要公文中都多次对提高集体土地征收补偿标准提出要求，特别是要让被征地农民参与土地增值收益的分配，在社会各界引起了强烈反响。但如前所述，由于系统性政策法规调整没有出台，地方政府实际操作中缺乏可行性依据，舆论导向往往陷入“百口莫辩”的被动局面，被征地农民的期望也成了镜中花、水中月，无法实现，征地双方的冲突在立法滞后和舆论先行的矛盾逐步升级。
实践的艰难
现行补偿标准偏低与被征地群众诉求偏高的矛盾
目前被征地农民普遍认为补偿标准偏低，主要因为近年物价上涨较快而补偿标准的调整相对CPI仍具有滞后性，被征地农民的补偿没有得到及时的调整。从集体土地补偿安置实施主体的角度来看，补偿标准逐年提高，保障安置成本快速上涨造成的财政负担和经济结构性调整的战略目标带来的现实压力决定了征收双方的要求无法同时满足。
程序标准不统一，一方面国家、省级重点工程（铁路、高速公路等）的补偿标准与长沙市的现行标准存在很大的差距，省里制定的标准低于103号令的标准；另一方面各区、县（市）自行制定的一些文件标准不统一，导致群众产生歧义，对政策公信力产生了疑义，也为维稳埋下了隐患；再者，各区、县（市）执行政策中不程序规范、标准不透明的问题依然存在。
土地收益分享途径的问题
土地市值上升空间巨大，房价也不断上涨，部分群众认为政府征收土地后卖给开发商，开发商的房价往往要高出征收他们房屋价格的好几倍，导致群众心里不平衡，漫天要价。
同时，媒体素质良莠不齐，少数媒体舆论对国务院正在制定的《集体土地征收条例》及补偿标准和集体土地征收补偿工作存在失实报导，正面报导少、负面说法多，放大了社会矛盾，产生了消极的社会影响，导致了拆迁项目不能顺利实施。
依法依规征地拆迁与协议征地拆迁的矛盾
协议拆迁主要用于国家、省、市重点项目，由于城市建设发展需要，为了维护公共利益，在用地审批程序未完成的情况下，经市级领导部门批准后实施拆迁腾地。但由于用地手续不齐备，在施行过程中难以取得被征地群众的理解，在需要依法实施强制腾地时无据可依，工作被动，最后，通过提高补偿以满足被拆迁者；而这些提高的标准又是当前执行的标准的几倍，人为制造了有手续征地与协议征地标准不同的矛盾。
违法建筑增长快与打击拆除力度慢的矛盾
违建者受经济利益驱动，部分违法建筑建造者用最低的价格租用村集体土地，建一些砖厂、花炮厂、仓库等，在遇到征收时，通过一些非常手段，“以闹取胜”获取政府的补偿。监管力度不到位，管理滞后，部分违章建筑在成型前未被及时发现查处，甚至少数执法人员存在违纪行为，导致违章建筑日益增快，拆除难度加大。安置过渡房应拆未拆，当遇到该宗地被征收时，成立新的拆迁难点。
征地补偿安置超前与安置滞后的矛盾
由于保障住房选址、报建、设计以及建筑等一系列的前期工作花费的时间较长，目前大多数还不能达到拆迁安置同步。部分群众对此不理解，加上较长时间的在外过渡，导致群众心里有困惑，缺乏安定感。由于现在地方的社保融资用地都还正在运作阶段，产生的实际效益有限，政府安置、社保资金压力比较大，保障住房和社保的资金难以完全落实到位。
历史遗留问题处理与现行破解对策缺失的矛盾
60号令政策遗留问题。60号令政策自2000年开始施行，虽然2008年4月1日起为103号令取代，但实际由它所规范的征收行为一直延续至今。目前，60号令遗留问题主要集中在极少数被征地群众对补偿标准不满，项目扫尾一直无法彻底完成；集体经济组织资产分配缺乏明确规定，账面不清，部分被征地农民失地后未获取其法定权益；60号令采取的“两安留地”安置模式，受到村集体经济组织执行力和经济实力等条件的制约，安置完成情况效果悬殊较大，特别是部分村支两委工作不得力、经济实力薄弱的村安置滞后，至今没有完成被征地农民的安置，造成部分被征地农民长期居住过渡房、生活困难。
4号令、5号令采取退养安置，部分失地农民在转业转户安置后又经历了下岗和再就业，年龄大、缺乏一技之长，生活存在实际困难上访不断。
集体土地征地拆迁条例范文3
一、当前征地拆迁主要有以下几个问题
（一）担忧今后没有不变的生活起原。土地乃农民的生活之本，是农民的“命脉”，直接关系到农民的生产生活问题。因为长期生活的当地曾经习气，忽然分开几十年的家，心思上无法承受。征收还担忧今后的生活问题、后代上学不方便、安顿赔偿等问题，招致不肯意搬家，新建一栋房屋，农民往往需求十几万。而廉价的土地征收成本使县政府在征地中获取了本应属于农民的土地征收与土地出让之间的差价好处，农民心思上无法均衡。很多农民赔偿期望与实践赔偿款有较大的差距，使得拆迁户在实践工作中赐与不共同，给拆迁工作人员带来很多坚苦。
（二）赔偿规范的分歧所致。说到赔偿规范，是依据各省的文件规则，参照本地的生活程度赐与赔偿，赔偿规范高，能实时到位，拆迁进度就相对快些;随着物价的飞速猛涨，按市场价赔偿太高，赔偿规范各地良莠不齐，甚至差距极大，形成拆迁坚苦。如远安县城区南门村和双利村两个村子挨着，赔偿规范就有所分歧，拆迁户有的互相攀比，最易激发矛盾给拆迁工作带来必然的难题。
（三）拆迁户单方面强调个人好处。农民长期在农田劳作，遍及文明水平偏低、劳动技艺单一的特点，对大多数被拆迁户而言是“争夺好处”，他们以为不知足他们的要求，拒不签署拆迁和谈，不论能否符合实践，乡村有这么一句古话：“会叫的孩子有奶吃”。他们以为：“时间拖得越长、工作闹得越大，获得的赔偿越多”，拆迁户便狮子大启齿漫天要价，因为两边没有达到统一，影响拆迁工作的进度，工作无法照常进行。
（四）土地赔偿费用分派发放问题。农民是弱势群体，他们的主意也是最实际的，只要赔偿款拿到手上，才肯置信。尤其是关于个人承包集体土地的农户，承包期限30年，在承包期限内被县政府征用了，他们的预期好处就更应该赐与维护。没有了土地，直接关系到下半辈子及今后几代人的生计出路等方面，还没有落实到位。要搬到哪里去，没有土地和房屋，今后出路在哪里？这些十分实际的问题，也是征地拆迁难的一大原因。
二、削减和杜绝征地拆迁纠纷的建议
（一）严格依照《物权法》、《土地治理法》《国有土地上房屋征收和拆迁赔偿条例》等相关的司法法律规则的权限和顺序开展工作。假如村民好处受到损害，就会招致矛盾激化，在土地征收或房屋拆迁中要把司法宣传到位，让村民拥有知情权、监督权，尊敬村民的主置；的确维护农民的正当权益。而不能蒙骗拆迁，关于拆迁户来说，他们但是是选择了这种无法的方法来表达本人的诉求、来维护本人的权益；在拆迁工作中，关于那些暂时乱搭乱建的建筑物、建筑物，拆迁部分要果断查处、督促无偿撤除，恢复近况。
（二）组建一支高本质的队伍。一个区域该当有一个统一的规则，征地拆迁工作应成立长期的工作专班，征地拆迁是一项政策性强，技能性高的工作，该当要有一支专业的、本质高的队伍。拆迁部分的一言一行，不只代表着个人，并且代表着单位的形象、代表着党和县政府的形象；拆迁部分要诲人不倦、挨家挨户上门耐性认真地做好拆迁工作，通知他们拆迁的理由和意义，让他们有所预备，做好搬家或腾地。比方为了公共设备建设，此次拆迁可以改善城市情况、改动城市市容市貌，老城革新后让他们生活在一个美好的情况，直接关系到他们确实身好处，也许会获得他们的大力支持。当然，有的拆迁户不睬解对这项工作不支持的，拆迁部分应该多做几回工作，不要怕多走路、多措辞，不要怕费事。比方远安保宜高速公路共触及拆迁户158户，因为工作专班的工作顺序正当、办法妥当、赔偿到位，无上访事情发生。
（三）把先征后建，改为先建后征，后期配套先行。首先是先建后征，可以参考外地沿海地域的做法，要妥善处理好被征地拆迁农民的寓居问题，可以先划出较好的一些地块，预先建好安顿房，让农民看得见，住得满意，生活得高兴，以改动过去先征后建的被动场面。其次是后期配套先行，关于因国家征地转为城镇居民的农民，都执行城镇居民最低生活保证准则和赋闲保险、养老、医疗等社会保险准则，坚持起完好的社会保证准则，让社保成为“被征地农民”的维护伞，切实维护他们的正当权益。
（四）恰当提高征地赔偿规范。依据《土地治理法》第四十七条的规则：征收土地的，依照被征收土地的原用处赐与赔偿。征收耕地的赔偿费用包括土地赔偿费、安顿津贴费以及地上附着物和青苗的赔偿费。征收耕地的土地赔偿费，为该耕地被征收前三年均匀年产值的六至十倍。征收耕地的安顿津贴费，依照需求安顿的农业人口数核算。每公顷被征收耕地的安顿津贴费，最高不得超越被征收前三年均匀年产值的十五倍。特别是贸易性开发用地更应该提高赔偿，让农民真正获得实惠。多种渠道赔偿，如社保安顿、钱币赔偿，关于住房拆迁予供应土地等多渠道相结合。
（五）规范拆迁单位的征地拆迁行为。本地国土资源部分应奉告被征地乡村集体组织和农户，对拟征地的赔偿规范、安顿路子有请求听证的权益。触及房屋拆迁的，依据《城市房屋拆迁行政判决工作规程》的规则，对行政强迫拆迁的根据、顺序、赔偿安顿规范的测算根据等内容进行听证。经由做拆迁工作后，房屋拆迁治理部分该当提早15日通知被拆迁人，并认真做好宣传分析工作，发动被拆迁人自行搬家，不得强拆；集体土地上房屋拆迁,要参照新公布的《国有土地上房屋征收与赔偿条例》的精神执行。
（六）加强征迁工作的通明强度。县政府该当严格依照司法法律的规则行使权柄。真正贯彻中心的有关决定计划，处置好中心与当地的关系，做好城镇规划、拆迁人资历审核等决定计划和服务工作，不参加详细的拆迁事宜。防止拆迁公司的野蛮行为，对在拆迁中的违规行为该当依法实时予以处置、制裁，上级人民县政府对下级县政府该当增强监督，对欠妥行为该当实时避免、改正，未达到和谈不得强拆，在拆迁工作中要依法赔偿、依法拆迁、文明拆迁。
集体土地征地拆迁条例范文4
一、本次征用土地的范围是：*新区*镇新生劳动村（村队组）；征用耕地面积为0公顷（亩），征用非耕地面积为0.05838公顷（亩），地上附着物主要有。合计征地面积为0.05838公顷（合亩）。
二、土地补偿费补偿标准、支付对象和支付方式
本市征用耕地或其他农用地的土地补偿费标准，按*市物价局、财政局《各区、县耕地补偿费和青苗补偿费标准》、《常年蔬菜乡镇耕地补偿费和青苗补偿费标准》执行，征用非农用地的土地补偿费按耕地补偿费的50%计算。．土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织，支付方式为现金。
三、地上附属物和青苗补偿标准、支付对象和支付方式
地上附属物按现行的财物补偿标准及有关规定执行。青苗补偿费标准按*市物价局、财政局《关于调整本市征地青苗补偿标准的通知》执行。附属物和青苗补偿费支付给所有者，支付方式为现金。
四、征地范围内房屋拆迁补偿安置
（一）房屋拆迁四至范围为：
（二）本区域征地拆迁居住房屋补偿安置方式为：
1、货币补偿：货币补偿金额按《*市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定》规定的公式计算。
2、与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换：调换的产权房屋坐落于，每平方米市场价为元（人民币，下同）。
3、具备条件的区域易地新建住房：易地新建房屋的土地位于
（三）拆迁非居住房屋实行货币补偿，按《*市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定》执行。
（四）区（县）人民政府确定本区域新建多层商品住房每平方米土地使用权基价为元。
（五）区（县）人民政府确定本区域每平方米建筑面积价格补贴为元（易地新建的每平方米为元）。
五、有关征地劳动力安置补偿按市人民政府有关规定执行，由劳动和社会保障部门负责实施。
六、被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对本公告内容有不同意见的或者要求举行听证会的，请于20*年4月6日前以村委会（村集体经济组织）或村民小组为单位提出书面意见，送达*市*新区征地事务署。途期视作无意见。联系人：李及立联系地址：*市*新区新川路508号。
集体土地征地拆迁条例范文5
【关键词】社会发展；优化城市空间；农村房屋拆迁；农民切身利益；加快补偿立法
一、前言
国土资源部2016年的“十三五”规划纲要中，对我国国土资源的形势做了介绍也提出了相关要求。表示目前征地拆迁等矛盾日益突出，必须从解决人民最关心最直接最现实的利益问题入手，切实维护群众合法权益，倾情倾力使资源惠民利民，使人民群众共享发展成果。
二、我国农村房屋拆迁现在解析
鉴于农村房屋拆迁工作的政策性、实效性和群众性都很强，因此拆迁工作涉及的范围广、难度大，致使我国的农村房屋拆迁工作面临较大的问题。这些问题主要体现在以下几个方面：首先，缺乏健全的法律法规，相关行政管理程序不完善，没有相应的司法保障，导致政府职能错位、监管不到位；其次，一些地区没有结合当地实际情况制定补偿标准，因而补偿款较低，不能满足农民需求；再次，拆迁安置过程中，存在较大的盲目性，另外，关于非住宅类的房屋拆迁其补偿标准不够健全、完善。种种问题，导致农民切身利益受到损失，引发了农民群众的不满，严重阻碍农村房屋拆迁工作的稳定开展。
当前，在我国农村房屋拆迁安置过程中以下几个问题成为拆迁工作难以开展的矛盾焦点：
首先，拆迁项目的开展存在较大的随意性。为响应国家政策，很多地方在开展农村房屋拆迁项目时并没有经过严格考察审核，各地方政府为加快本地经济增长，未做好相关准备工作就盲目实施拆迁项目，造成后期工作难以进行。
其次，我国农村房屋不能按照市场价格给予补偿，导致拆迁过程中对房屋进行补偿时只能以当地政府的“重置价”计算。这就导致政府规定的补偿价跟农民所能接受的补偿价存在较大差异，造成农民利益受损现象的发生。
再次，缺乏健全、完善的农村房屋拆迁法律法规做保障，导致政府在实施拆迁工作时没有规章制度可以遵循，容易滋生不合理、不规范行为的发生，工作流程缺乏科学合理性，一些上级部门监管不到位，农民合法权益受到侵害。
最后，就是历史遗留问题，由于农村房屋管理混乱，很多农村房屋在拆迁时无法确认产权所有人，或者测量问题导致安置面积不能确定。
三、加快农村房屋拆迁补偿立法的必要性分析
对于房屋拆迁相关事宜，我国于2011年1月，由国务院最新颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其为城市房屋拆迁活动提供了规范的依据，解决了城市房屋拆迁中的矛盾和问题。但是并未就农村集体土地上房屋拆迁补偿做出相应的规定。要想拆迁项目顺利进行，切实维护被征收人的正当权益，应给予被拆迁农民公平合理的补偿。
目前，集体土地征收中的房屋拆迁补偿可依据的法律有：《物权法》第42条规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用.安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；《土地管理法》第47条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿.征收耕地的补偿采用年产值倍数法确定补偿金额，征收其他土地的由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。
可见现有规定虽基于各地采取因地制宜的方式：各地农村房屋拆迁适用各级地方政府部门、地方人大的政府规章和部门文件以及地方性法规。但却导致了拆迁补偿政策混乱、各地做法不一且补偿标准较低，宅基地上的房屋仅作为附着物进行补偿。导致由于没有直接的国家层面法律做依据，无法给被拆迁人合理的补偿和充分的保护，拆迁双方难以对拆迁补偿标准达成一致，引发大量的拆迁纠纷，成为突出的社会矛盾之一。
因此应订立关于我国农村房屋拆迁的相关条例，让拆迁有法可依。因为集体土地上房屋拆迁工作事关被拆迁人的切身利益，只有严格依法阳光拆迁、公平拆迁，才能保护被拆迁人合法私权。与此同时，制定对于农村房屋拆迁补偿的规定还具有重大的社会意义。
首先，它有利于提高拆迁效率，促进经济的发展。一旦拆迁补偿中存在随意性，则很可能导致拆迁补偿出现不公平现象。一些被拆迁人极可能因为执法的随意对拆迁工作产生非常强烈的抵触情绪，使得拆迁难以进行。规范拆迁补偿安置工作，保障被拆迁人利益可以为顺利拆迁提供保障。
其次，有利于保证社会的稳定，促进和谐社会的建设。集体土地上房屋拆迁只有平衡了各方当事人利益，充分尊重保障被拆迁农民的权利，加强对财产权的法律保护，才能减少矛盾纠纷的产生，维持社会发展的正常秩序，保证社会稳定。
最后，它有利于房屋拆迁法律的完善，保证法制统一。由于在土地性质和管理方法方面国有土地和集体土地存在很多差异，因此对国有土地上的房屋和集体土地上的房屋管理模式也不尽相同，对集体土地上房屋拆迁中被拆迁人权利保护进行研究，有利于推进农村房屋被拆迁人权利保护系统化、体系化，提高该领域的法治化水平，保证法制统一。
集体土地征地拆迁条例范文6
调查发现农村征地拆迁与安置补偿主要有以下几个方面问题，且造成目前征地拆迁难，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。
1、政府担当双重角色，造成“仲裁人”缺位，协调机制缺失。从北台、下园、孔庄子、谢庄子、邢庄子、张各庄等村的征地情况看，由于在征地拆迁过程中，政府直接担当“拆迁人”，因此当房屋拆迁补偿出现矛盾，农民新村建造出现质量问题时，政府无法居间调和。
2、农村补偿分配问题，诱发农民抵触情绪。目前农村征地补偿分配存在二难：一是确定分配对象难。以户口分类，存在农业人口，村居民组人口、征地上迁入人口，出嫁未迁出、嫁入未迁入人口的矛盾；以土地承包对象分类，存在有承包地但户口已外迁人口，因出生迟未分到承包地的农业人口，死亡人员的矛盾。二是确定分配方法难。土地征用时，对一个行政村往往只是局部征用，前后征用又有价格和人口变动差异，存在以村还是以组为单位进行分配的矛盾，各自围绕自我设定分配方法，只要不顺他心就产生抵触情绪，拒绝配合、拒绝签字、拒绝拆迁。
3、处理违法建筑难，影响整体拆迁进程。有关部门职责不清，农村宅基地管理弱化，造成违法建筑现象严重。由于受村委会换届选举的影响，部分村民为争村主任拉选票，借机私下许愿，乱批乱放宅基地。农房住宅建设出现未批先建和不审批等现象。在原宅基地上扩建有之；在承包土地上新建有之；将承包地换给他人建房有之；给已出嫁女儿建房有之；给户口已迁到城镇就业（非征地、买户口对象）者建房有之。违法建筑面广量大，且各有历史原因和现实问题，给征地拆迁工作增加了难度。
4、农房拆迁自建补偿标准偏低。现行农村房屋完全重置价，价格组成是否合理，建筑材料价格弹性如何体现值得商榷。近年来，各种建材价格起伏幅度大，建筑人工费翻了一翻，据测算，建房成本每平方米相差幅度超过二百元，拆一处根本建不了同样一处。
5、“钉子户”思想工作问题。欲望无度，贪心不止，个别拆迁户百般阻挠，尤其是一些有社会背景的人，目无政策、目无法律，把集体土地当作私有财产，漫天要价，百般阻饶征地拆迁。
二、思考和建议
1、加大法制宣传和教育力度。对中心城市规划区内的农村居民，各级政府和有关部门要运用多种形式加强对城建规划及拆迁法的宣传，教育农民必须服从规划，服从国家拆迁条例，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，职能部门应加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。
2、坚持依法行政，严格履行政府职责。根据《全面推进依法行政实施纲要》，政府及其部门必须要政企分开，政事分开，必须要理顺政府与市场的关系，拆迁人应是项目业主或受托的社会中介机构，区、乡政府及其部门必须代表辖区农民的合法利益，不能越俎代疱，充当拆迁人。
3、逐步完善市场化的拆迁赔偿机制。农房拆迁价格涉及广大农民的切身利益，确定价格应举行由专家学者、有关部门、农民代表参加的听证会。价格构成应有一定的材料成本指数弹性。总价格应适当向失地农民倾斜。赔偿政策应适当细化，要考虑合法建筑与违章建筑的区别，严格界定合法与违法，科学制定赔补办法，保护赔足合法的，削减少赔违章的。
4、创新补偿安置机制，确保被征地农民原有生活水平不降低，老有所养。补偿安置要结合实际，可以根据不同情况采取以下方法安置被征地农民。①强化保险安置：经被征地村同意，由农村集体经济组织或被安置人员将部分安置补助费作为养老保障和医疗保险用费，向市社会保险主管部门交纳，按有关规定领取保障金。②鼓励用地单位就业安置，用地单位应优先安置被征地村的失地农民。③慎重使用一次性货币安置。④农村集体经济组织调地安置：通过村内机动地、交回的承包地、流转地及土地开发整理新增加的耕地等，使失地农民继续从事农业生产。⑤预留土地安置：城区内人均耕地在0.3亩以下的被征地村，在符合城市规划的基础上，根据实际需要，按被征地数量的10%，给农村集体经济组织预留土地，但必须按有关规定进行开发。预留的土地原则上不允许转让，以确保被征地农村集体经济组织有长期稳定的收益。具体操作中五种方式可以多选，也可以单选，但单选货币安置要慎重，应结合保险安置进行，防止个别农民老无所养，生活水平下降，成为政府的济困户。
