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国有土地征收及补偿条例范文1
一、城市征地拆迁工作情况
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。
对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。
1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。
2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。
4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。
二、存在不足
1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。
2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。
3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。
（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。
国有土地征收及补偿条例范文2
关键词：房屋征收；拆迁；补偿；国有土地
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）07-0174-02
近年来，在社会民生领域很少有一个话题像拆迁这样面临如此持续密集的关注和争论。拆迁不仅仅是拆迁方和被拆迁方的事，它还直接关系到房价、交通、城市环境、治安等民生问题。然而，无论是拆迁补偿的内容和程序，还是公共利益的界定，各方的意见都存在很大的分歧，并由此引发了大量暴力冲突事件。从2003年的湖南嘉禾血腥拆迁事件到重庆“最牛钉子户”手持《物权法》拒绝拆迁事件；从深圳“最贵钉子户”到成都唐福珍以自焚对抗强拆事件，都凸显出2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经无法适应于当前的形势，与时俱进修改制定相关法规，规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋的所有权人的合法权益，非常必要。通过对40多个典型城市的房屋拆迁、土地征收等情况的专项调查，东、中、西部的大、中、小城市政府和被拆迁人的多次座谈，经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家论证，2011年1月21日国务院正式实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》，引起社会各方面的广泛关注和热议。与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，《国有土地上房屋征收和补偿条例》具有以下几大特点：
第一，由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变，必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说，拆迁不是一个法律概念，而是一个事实行为。就拆迁的含义而言，包括“拆”和“迁”两个方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施，“迁”是指迁移他处（或者重新安置）。根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人经申请并取得拆迁许可证后，可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人，由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上，城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系，双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能 [1]。
征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出，征收是一种国家行为，即国家因为公共利益的需要，通过公正补偿，依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属，单位、集体或者个人必须服从 [2]。在很多情况下，征收都会导致房屋的拆迁，但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同，或以拆迁的名义实施征收，公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此，从拆迁到征收的转变，既可以体现城市房屋征收的本质，又可以规范公共权利在财产征收领域的运用，切实保障被征收人的合法权益。
第二，公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题，中国《宪法》明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。因此，无论是房屋的征收还是土地使用权的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。
然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定，导致实践中极大的随意性，“公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清，很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省（区、市）国土部门对各类建设项目用地的调查，在东部省会城市的项目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商业、房地产经营性用地 [3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导，侧重于改善民生；为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决，政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来，必须准确地界定公共利益。
“公共利益”是一个不确定的法律概念，在不同时期，不同环境下对公共利益的理解不完全一样 [4]。公共利益的界定，必须考虑中国的国情。在中国现阶段，工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定：因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要，既明确了公共利益的范围，又明确了公共利益的判断标准，使公共利益的征收和商业开发彻底分开，控制了国家征收权的滥用。
第三，公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定，但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿，但却没有规定具体的补偿原则和标准，政府和拆迁人可以随意制定。另外，该条例只针对房屋进行安置补偿，对土地使用权损失却没有考虑，补偿范围不够完整。此外，该条例规定了两种补偿方式，但在实践中，基本上以货币补偿为主 [5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出，补偿价格评估具体办法由政府制定，这样产生的补偿价格难以保证公平、合理，现实中很多被拆迁者拿到了补偿款，却买不到类似地段类似的房屋。
为了保护被征收人的利益，使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低，必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾，《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善，主要包括以下几个方面：首先，明确征收补偿的内容，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定，而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失，全面考虑了被征收人的利益损失。其次，被征收人具有选择权，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的，政府应当提供调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价；对于因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，确定征收补偿原则，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权，所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”，不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准，意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿，保障了被征收人的利益。
第四，由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题，对此问题目前有两个方面的观点：一是认为政府作为房屋征收主体，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制拆迁，建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率，有必要保留行政强拆权，但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定，在实践中，大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁，有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的，暴力非法的拆迁手段经常被使用，例如停水停电停气停热等，甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益，导致一些恶性事件的发生。
《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院，由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁，实现了由行政强拆到司法强拆的转变，体现了一种法治理念的回归，是法治的进步 [6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。这样规定，有利于规范拆迁主体的行为，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。
参考文献：
[1] 黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产，2010，（12）.
[2] 许明月，黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报：人文社科版，2010，（12）.
[3] 王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京：法律出版社，2007：66-67.
[4] 赵瑞，李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛，2011，（1）.
国有土地征收及补偿条例范文3
一、实行征拆分离
为了改变多年来在房屋拆迁过程中房管部门（拆迁办）既当裁判员又当运动员的窘境，2006年县政府成立了征地拆迁指挥部，明确了县房管局（拆迁办）负责对全县各房屋拆迁项目法定程序的把关、拆迁计划与拆迁方案的审定等相关工作，现在征地拆迁指挥部和各镇以及六个工业园区（正科级事业单位）负责房屋拆迁与补偿的具体实施工作。理顺了拆管关系，真正实行了征拆分离。
二、理顺职能、设立房屋征收部门
2012年5月我局向县编委报告，县人民政府设立县房屋征收管理办公室，为正科级事业单位。同年7月县编委核定县房屋征收管理办公室领导职数一人，事业编人员六人。
工作职责：对房屋征收实施单位工作进行监督和指导；审核征收与补偿方案、奖励办法并报县人民政府批准；组织有关部门对征收范围的建筑进行调查、认定和处理；对房屋征收征求意见、听证、论证、公示；对房屋征收进行社会稳定风险评估；依法作出房屋征收决定并公告；与被征收人签订征收补偿协议。
三、我县房屋拆迁工作现状
我县经过二十多年的旧城改造，城市建设日新月异，城市规划面积不断翻番，国有土地上的房屋拆迁早已完成，现在的房屋拆迁工作都集中在县城规划区以外及各镇、各工业园区的农村集体土地上。因此，房屋拆迁工作主要由县国土部门负责，各镇、各工业园区具体实施本辖区的土地、房屋征收与补偿工作。
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一、新条例的主要内容变化
新条例总共35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五章，主要规定了国有土地上房屋征收补偿应遵循的原则、征收范围、征收补偿主体、征收决定程序、补偿的原则及程序、争议解决方式以及法律责任。与国务院2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，不仅是从“拆迁”到“征收”的理念的变化，而且还有五个方面重要变化：
(一)征收范围严格限制在公共利益范围内。按照新条例第8条规定，政府可以做出征收国有土地上房屋征收决定的情形严格限定在属于“公共利益的需要”的国防和外交、基础设施(能源、交通、水利)、公共事业(科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用)、保障安居工程、旧城区改建等五大类事项范围内。过去依据原条例开展的国有土地整理储备、党政机关办公楼、现代服务业、战略性新兴产业、商业设施及房地产开发建设等活动并未纳入征收范围内。
(二)征收主体由建设单位改为市县级人民政府。按照原条例实施的建设项目，一般由建设单位或者由国土部门所属的土地整理储备中心作为拆迁人实施房屋拆迁。新条例第四条明确规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担具体工作。
(三)征收程序发生较大变化。按照原条例规定，通常是由建设单位作为拆迁单位，向市、县房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证后，房屋拆迁公告，然后拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，方可实施拆迁。按照新条例规定，在公共利益范围内确需征收房屋的各项建设活动，首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，其中安居工程、旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。其次，由政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府。市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公开征求意见、修改、听证，组织社会稳定风险评估，政府常委会讨论通过，然后做出征收决定。再次，市、县人民政府公告征收决定，房屋征收部门调查、登记房屋权属、区位、面积，评估房屋价值及其他损失和补偿，签订补偿协议。然后进行补偿并实施拆迁工作。
(四)补偿标准更加合理透明化。新条例第17条明确规定了征收房屋应予以补偿的范围包括被征收房屋价值、搬迁和临时安置以及停产停业损失。第19条进一步明确了“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。同时为确保补偿公平、合理、透明，还具体规定了评估机构协商选定、自行选择货币补偿或产权调换补偿方式、政府优先给予住房保障，以及分户补偿情况向被征收人公布等内容。
(五)取消了行政强制拆迁方式。新条例第27条明确规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”而且规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”如果被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行，从而取消了过去的房屋拆迁管理部门裁决并实施行政强制拆迁的方式。
二、新条例对本市经济发展的影响分析
总体判断：新条例适应了《物权法》和《行政许可法》的要求，回归了政府在国有土地上房屋征收补偿过程中的角色定位，强化了对被征收人的合法权益的保护，突出强调了征收补偿的公开、透明、民主原则。从长远看，将有效促进政府依法行政，促进提高城市建设和规划管理水平，同时还有助于抑制投资过快增长，优化和改善投资结构；从近期看，可能使征收拆迁难度加大、周期延长，政府投资平衡难度增大，全社会投资增速放缓，进而可能影响经济增长，同时房地产开发模式必将调整，征收拆迁成本增加。房地产投资增速可能放缓。从而可能强化房价上涨的压力。
(一)对宏观经济的影响
当前，本市经济发展仍然是投资拉动型，投资对经济发展的贡献率占比较大。据测算，GDP每增长1个百分点，其中0.6个百分点是投资拉动的。新条例规定的征收条件严格、征收程序更加复杂，可能使城市化进程必经的征收拆迁难度加大，周期延长，从而造成政府投资平衡难度增大，全社会投资增速可能放缓，进而影响经济增长。
一是征收条件严格，部分重大产业项目实施将受限制。新征收条例对征收的条件严格限定于“公共利益的需要”，而现代服务业、战略性新兴产业、高端现代制造业以及土地整理储备没有纳入“公共利益”的范围，这就意味着今后此类重大项目实施将受到限制，征收拆迁的难度加大，从而可能推延项目实施进程，影响项目投资落地。
二是征收拆迁成本上升，政府资金平衡难度增大。当前本市正处于经济发展方式深度转变的新阶段。一方面新一轮结构调整、区域统筹、空间拓展对政府投资需求较旺，另一方面国家货币政策从适度宽松转为稳健，流动性持续收紧，以及清理规范地方政府融资平台，使平台融资难度加大，也相应地增加了对政府投资的需求。新条例的出台实施，必将进一步加剧拆迁成本上升和土地市场降温的叠加效应。再加上新“国8条”和“京15条”调控房价政策的陆续出台，土地成交收入的不确定性加大，过去以土地收入平衡资金的难度将越来越大，政府投资来源结构性缺口矛盾突出。因此，在市财力增长空间有限的情况下，政府投资平衡难度空前加大。
三是征收拆迁程序复杂，投资调控目标实现的难度加大。本市城市发展已经逐步走向成熟完善阶段，项目落地与拆迁进程密切相关。新条例规定拆迁条件严格、程序更加复杂，特别是取消了行政强拆，禁止暴力强拆、建设单位参与搬迁活动，这意味着今后实施征收拆迁起来更难。前些年已经审批的重大项目即将进入拆迁攻坚阶段，以及核心区人口疏解和解决交通拥堵问题的“拆迁难
题”，将使得未来拆迁任务更加艰巨，项目落地更困难，从而可能在一定程序上影响投资调控目标的实现。
(二)对房地产业的影响
近些年，本市房地产投资结构不断优化，年均增长约20％，约占全社会投资的55％以上，对本市经济发展贡献较大。新条例赋予了被拆迁户较大的权益，对房地产业发展可能产生重要影响。
一是征收条件所限，房地产投资增速可能放缓。新条例规定了严格的征收条件和程序，但是没有涉及对房地产等商业开发项目的规定，而且将“土地整理储备”也排除在征收的范围。因此，今后在城区房地产开发项目被排除在征收范围之外，再加上“土地整理储备”受限制，房地产开发从二级土地市场上通过招、拍、挂拿地的难度也将增大，这意味着房地产开发运作模式将被迫发生改变，受拆迁成本加大和拆迁进程的影响，使得房地产开发项目的实施难度加大，开发商投资的利润受到挤压，投资动力必将减弱，本市重要经济支柱的房地产投资增速可能放缓。
二是拆迁成本趋增，可能强化房价上涨的压力。目前，城市拆迁户对于补偿标准，主要参照市县政府的地价标准和市场评估。新条例规定对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。如果拆迁户对于补偿的标准，参照拆迁区域周边一手楼价的标准来跟开发商谈判，一方面可能使拆迁费用骤增，导致开发成本大幅提高，另一方面可能因谈判艰难，使得无限期地拖延拆迁进程。为此，旧城改造开发这块“蛋糕”，可能因为拆迁成本过高，使得开发商无人愿意触及，从而造成城区楼盘减少，在一定程度上可能强化房价上涨的压力。
三、贯彻执行新条例的几点建议
为更好地贯彻执行新征收条例，尽可能减少对本市经济社会发展带来负面影响，建议从以下四个方面抓好新条例的贯彻落实。
(一)加强对新征收条例的学习和培训。市、区县房屋征收、发展改革、规划、国土等部门，应当认真组织学习，加强培训，以便准确理解和把握好新条例的各项规定，特别是哪些建设项目纳入新条例规定的公共利益范围，哪些是不能够办理征收拆迁的，以及征收补偿的程序等内容，在实践中严格予以贯彻执行。
(二)加快规划、年度计划的立法进程。随着依法行政的要求越来越高，编制和组织实施规划也应当纳入法制化进程。因此，建议本市也应当加快推进规划的法制化，以法律手段推动和保障国民经济和社会发展规划的有序实施。特别是要加强对国民经济和社会发展规划、专项规划、年度计划纳入建设项目的程序、方式、内容深度，以及规划实施监测与评估等方面进行统一规范。今后编制国民经济和社会发展规划、专项规划时，应当更加关注重大项目的布局，注意研究论证拟纳入规划建设项目涉及的房屋征收问题，以及可能引发的公共利益争议和社会稳定风险，严格履行规划编制的程序，广泛征求社会公众意见，进行科学论证。编制年度计划时，要统筹平衡安居工程、旧城区改建的年度建设任务，确保有关建设项目能够顺利实施。
(三)加强发展改革、规划.国土.住建等部门的沟通与协调。研究衔接好投资项目审批和征收补偿的程序。投资项目审批程序与征收补偿程序如果不能衔接好，一方面可能影响各部门审批环节的工作效率，延缓项目拆迁和实施进程；另一方面将难以给投资企业提供合理预期和操作指引，从而可能影响投资项目落地，影响投资调控目标的实现。因此，各部门应从有利于推进建设项目顺利实施的高度，研究梳理、衔接好审批程序与征收补偿程序，确保完成市委市政府确定的各项重大建设任务，加快推进本市“世界城市”建设进程。
国有土地征收及补偿条例范文5
一、目前有关土地使用权到期的相关规定
《国有建设用地使用权出让合同》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年期届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
二、目前有关条款存在的问题及其原因分析
（一）存在的问题
1.因多方面的原因，很多开发商出售商铺时，实际对应的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，这意味着土地使用权的终止日期很快就要到了。原土地使用权人在购买商业用地（或商铺）时投入的金额巨大，相当一部分人既想继续使用土地，又不想缴交高额的土地出让金。目前，国土资源主管部门的国有建设用地使用权出让合同同样因其合同的特殊性，约定的履约保证金或在商业用地招拍挂时收取的保证金也只限于约束土地使用权竞得人按规定缴交整宗地的土地出让金。合同的违约责任追究的是如何确保土地出让金的收取、项目建设的正常开竣工，确保国家房地产市场调控的目标得到实现，国有建设用地使用权出让合同并未明确土地使用权到期后，如果原出让土地使用权人或通过转让取得土地使用权的受让人，在出让时间到期如若不主动申请办理土地使用权续期有关手续的违约责任。同时，因40年后商业地价难以准确预见，如果违约成本过低，仍然会造成国有建设用地使用权出让合同执行难的问题。
2.土地使用权虽然到期，因为房屋所有权的存在，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无偿收回土地使用权存在相当难度，可操作性不强。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中并未规定虽然土地使用权到期但还存在房屋产权的房子不能置换。因此，房屋所有权的存在，在房屋未完成征收之前，处罚商业用地土地使用权人违约使用过期土地在法理上有缺陷。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收房屋必须是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，否则不能征收房屋。所以，即使土地使用权到期，只要房屋所有权还存在，不是因为公共利益的需要收回房屋所有权就无法实施，也就导致无法收回土地使用权。
（二）原因分析
房屋所有权和土地使用权虽都属物权，但却为两种不同性质的权属性质。其差异导致了收回土地使用权的困难。
1.房屋所有权年限和出让土地使用权年限两者确定所有、使用年限的依据不同
房屋所有权与房屋建筑时采用的材料及建筑结构直接相关，并无一定的年限规定，它只有安全使用寿命（或建筑设计使用年限）规定。在当代科技不断进步、建筑材料不断更新换代、维护手段不断推陈出新的情况下，建筑物的安全使用年限只会越来越长。出让土地使用权则不同，它是由国家通过法律法规条文明确规定，有具体的年限规定，其使用年限与土地的规划用途直接相关。两种权属同时存在时，其年限存在不完全一致性。
2.收回房屋所有权和土地使用权依据的法律法规不同
收回土地使用权依据的是《土地管理法》第58条的规定，即为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的、因单位撤销迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的、公路铁路机场矿场等经核准报废的、土地等有偿使用合同约定的使用期限届满土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的。另外，还依据《城市房地产管理法》、《物权法》等规定。
收回房屋所有权依据的是《物权法》（即为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的房屋及其他不动产），以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要）。
3.收回房屋所有权和土地使用权的程序不同
《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。即当土地使用权和房屋所有权发生变更时，应先办理房屋所有权的变更，再办理土地使用权的变更。也就是当同时存在房屋所有权和土地使用权时，必须先收回房屋所有权，才能收回土地使用权。而且，作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。在未征得房屋所有权人同意、未对房屋所有权进行评估并对所有权人合理补偿的情况下，直接根据土地使用权出让合同的约定或土地管理法的规定，收回土地使用权，显然在法理上存在冲突、矛盾。
4.收回国有出让土地使用权的补偿与收回房屋所有权的补偿及方式有一定的差异性
《物权法》规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》则规定，房屋被征收时，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。即收回土地使用权的补偿主要是给予货币补偿，收回房屋所有权则可给予货币补偿，也可给予房屋补偿。
三、解决上述问题的建议
国有土地征收及补偿条例范文6
一、指导思想
以科学发展观为指导，深入贯彻落实西双版纳州中小学“校安”工程工作会议精神，推动市四中“校安”工程建设，确保按审定规划完成学校校舍重建项目。在市四中校园内住房征收工作中，要全面解放思想，明确责任，创新工作，力争妥善解决房屋产权人基本生活和工作存在问题，维护其合法权益，保障社会稳定，促进社会和谐发展。
二、组织机构
由市人民政府启动市四中校园内住房征收工作，成立市第四中学校园内住房征收工作部协调各项征收工作。市住房和城乡建设局为房屋征收管理部门，市四中为房屋征收部门，市教育局为房屋征收上级主管部门，具体负责按本方案的房屋征收补偿安置工作。
三、工作原则
（一）政府主导原则。依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，房屋征收部门依法完成市四中校园内房屋征收工作。
（二）统筹兼顾原则。兼顾国家、学校、个人三方利益。
（三）保障学校住户利益原则。在征收工作中，房屋征收部门应及时将征收补偿安置方案向社会公布，做好征收房屋的调查摸底、组织签订协议等工作。市四中与房屋产权人就征收范围、安置方式、签订协议期限、征收原则、补偿方式及标准等有关事项签订征收补偿安置协议。征收双方应严格按照签订的协议履行相应的责任和义务。
四、征收范围及安置方式
（一）征收范围
根据市政府批准的市四中校园规划方案，本次征收范围为：“校园内住宿区地块的建（构）筑物，包括已办房产证及土地证的九幢、148户、10917.62㎡（房产证面积）住宿楼、住户自建房（未办各类证件）及该片区各幢住宅楼的有线电视电路、电话、太阳能等”。
（二）安置方式
在市四中(现初中部地块)拟建住宅小区内安置109户，在农场拟建盖的危旧房改造项目区（市四中旁、原农场仓库）安置现居住在校园内的39户农场职工。
五、签订征收协议期限
年11月28日至年12月28日。
六、房屋征收原则、补偿方式
（一）房屋征收原则
1．进行过房屋产权产籍登记的具有合法产权的房屋（仅适用住房）可采用货币补偿或产权调换方式进行征收补偿安置。
2．未进行过房屋产权产籍登记的住房附属设施，经房屋征收部门认定可补偿的，按市四中职工住房附属设施补偿标准执（补偿标准详见附表一）。
3．校园内住户在2010年11月28日以后自行建盖的建（构）筑物不予补偿。
4．违法、违章建（构）筑物和超过批准期限的临时建（构）筑物，不予补偿。
（二）补偿方式
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被征收房屋予以补偿。房屋产权人可选择货币补偿，也可选择产权调换。
1．选择产权调换的房屋产权人，安置时依照房屋征收部门与房屋产权人双方签订的“房屋征收补偿安置协议”先后顺序，依次选择产权调换房屋。在规定签订协议期限内，先签订协议的住户可在市四中住宅小区（现初中部地块）确定回迁房幢号内优先选房（同时签订协议者，采用抽签方式确定选房先后顺序）。
2．选择货币补偿
（1）房屋产权人选择货币补偿的，以具有相应资质的房地产评估机构出具的评估报告为依据，由房屋产权人自行解决过渡住房。按原住房建筑面积每月每平方米10元的标准，房屋征收部门给予房屋产权人3个月临时安置过渡费，进行一次性货币补偿。
（2）评估机构可由房屋征收部门与房屋产权人协商确定或随机抽取。评估费用由房屋产权人自行支付。
（3）选择货币补偿的房屋产权人，在领取一次性的货币安置补偿后不再进行产权调换。
七、征收补偿标准
（一）以居住在校园内148户职工已办理房屋产权证上所标注的房屋面积为补偿基数，按1：1.4回迁比例由房屋征收部门提供回迁房（本方案所提及到的面积均指建筑面积）。
（二）回迁房面积超过回迁安置标准面积10㎡（包含10㎡）以内按回迁房建房成本价购买。超过回迁安置标准面积10㎡以外的按房屋市场价购买。
回迁房面积小于回迁安置标准面积的部分由房屋征收部门按回迁房建房成本价支付给房屋产权人。
（三）临时安置补助费的发放
房屋产权人选择产权调换并自行解决过渡房的，过渡期间由房屋征收部门依据住户原房屋产权证面积，按10元/平方米.月发给房屋产权人临时安置补助费，每6个月发放一次，以回迁房交房公告之日为终止日。
（四）被征收房屋近三年内完成的室内装修补偿标准（详见附表二）。
八、保障措施
（一）奖励措施
1．对积极配合征收工作并在年11月28日早8：00至12月10日下午17：30期间签订征收协议并在签订协议起三日内配合房屋征收部门签订移交房屋验收清单的房屋产权人，同时确保移交的房屋符合移交标准，房屋征收部门将给予房屋产权人10000元/户奖励金。
2．年12月10日前签订征收协议并在年12月28日前完成从学校搬迁至过渡房的房屋产权人，房屋征收部门再行奖励2000元/户搬迁费（完成搬迁后进行奖励）。
3．超过规定签约时限及搬迁时限的房屋产权人将不享受以上奖励。
（二）房屋征收部门与房屋产权人在房屋征收补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议或者因被征收房屋产权人不明确的，则由房屋征收部门报请市人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，依照本征收补偿方案做出房屋补偿决定，并予以公告。房屋产权人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
（三）对阻碍征收工作人员依法执行公务，无理抵制征收工作，或有意煽动群众聚众闹事，严重影响公务或造成经济损失和资源破坏的房屋产权人，按《中华人民共和国治安处罚法》的有关规定，由公安机关给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
九、其它事宜
（一）本方案自公布之日起：
1．被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，在年11月28日前由当事人双方自行解决。房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
2．被征收房屋有租赁关系的，所有安置补偿费用针对房屋产权人，搬迁费及临时安置补助费由产权人与承租人自行协调分配，双方依法解除租赁关系。
（二）在征收范围内的住户不得进行下列活动：
1．新建、改建、扩建、装修房屋；
2．改变房屋用途；
3．租赁房屋；
