债务危机的启示和教训范文1
一、欧洲主权债务危机的起源和发展
由于美国次贷危机的爆发，希腊的银行业遭受了巨额的损失。为了挽救本国的银行业，希腊政府调动国家资金来为本国银行业提供资本支持，结果导致了希腊政府严重赤字，希腊主权债务危机爆发。危机爆发之后，欧盟和国际货币基金组织立刻展开了多轮支援行动，但仍然没有解决希腊政府的负债问题。除了希腊之外，欧洲还有多个国家的政府承担着高到不正常的公共债务，使得这场主权债务危机蔓延为整个欧洲的主权债务危机，给欧洲一体化的发展蒙上了阴影。
二、欧洲主权债务危机的救助措施和发展趋势
（一）短期救助措施
在危机爆发之后，希腊政府首先展开了自救行动，公布了一系列的财政紧缩计划。这份计划决定降低公务员的薪水，提高税率，同时开征各种新税项。各种国有企业也在进行着私有化改革。这些财政紧缩行为导致了国内民众的强烈不满，政策推行步履艰难，人们生活水平持续下降。同时欧洲央行不断的以购买国债的方式来填补欧洲各国的政府的赤字，各种国际经济组织也在为欧洲提供金融支援。
（二）长期救助措施
为了降低政府负债，欧洲各国正在改革社会保障体系，养老金支出被削减。同时在全社会推广终身学习制度，让退出劳动力市场的部分老年人重回工作岗位。在这次危机之后，欧洲尝试建立了欧洲稳定机制，由所有成员国共同来建立一个救助基金。同时，欧洲建立了银行业联盟，赋予欧洲央行银行监管权，保证欧元区的利益。
（三）未来发展趋势
尽管欧债危机已经持续了数年，但是目前仍然没有完全结束。许多学者认为欧洲债务危机未来将走向好转，整体危机趋于缓和，市场对欧元区的信心正在重新建立。其他经济体也正在用购买国债的方式帮助欧洲度过债务危机。有学者认为，欧洲主权债务危机的总负债额是8000亿欧元左右，目前的7500亿欧元援助已经能够基本解决负债问题。
但是，尽管出现了缓和迹象，欧洲主权债务危机仍将持续一段时间。这次危机对于许多国家的财政系统的破坏都非常大，债务危机仍有继续蔓延的风险，世界经济仍然需要提高警惕。
三、欧洲主权债务危机对中国的启示
（一）加强政府债务管理
欧债危机最中国最直观的启示就是政府的债务问题绝对不能轻视。我国中央政府的财政状况还比较健康，但是地方政府的负债已经成为了一个重大的问题。截止2010年，我国地方政府的负债已经高达107175亿元，地方债务已经占到了GDP的27%，成为了严重的财政安全隐患。政府在进行财政支出的时候，一定要优先考虑政府的财政能力，同时优化债务结构，建立长期有效的债务危机预警机制和救助预案。
（二）慎重推进福利改革
欧洲政府之所以背负了大量的公共债务，归根结底是国内养老福利支出超出了政府的承受能力，导致政府无力兑现福利政策。目前，随着我国经济的快速发展，福利保证制度日趋健全，但是福利改革的推进应当量力而行，慎之又慎。我国应当警惕过度消费的行为，慎重应对老龄化社会的到来。
（三）有序开展区域经济合作
欧元区主权债务危机的爆发让我们思考亚元区建立的可能性。目前亚洲各国的经济发展差异比较大，在这种情况下不可能建立亚元区，只有尽可能开展区域经济合作，增加亚洲国家的实力，让亚洲国家的区域发展更加均衡，才能具备建立亚元区的基本条件。
四、中国针对欧洲主权债务危机应采取的对策
（一）加强我国外汇储备管理
由于欧洲主权债务危机的影响，欧元的发展前景不被看好。在这种情况下，我国应当适当减持欧元的外汇储备，合理的优化我国的资产结构，对外汇资金进行小心的运作，合理配比，实现外汇储备的安全和持续增值。
（二）把握我国对欧并购机遇
由于许多欧洲企业在这次危机中遭遇了困难，我国企业可以把握机遇，对比较有实力的欧洲企业进行并购。具体的并购标准要取决于企业的发展战略。在积极走出去的同时，防止对企业盲目并购，并需要对其中的风险有清晰的认识。
债务危机的启示和教训范文2
关键词：次贷危机 行为金融学 金融监管
2008年发生在美国的次贷危机引发了一系列的次级抵押贷款机构、投资基金大范围破产以及资本市场的剧烈震荡，同时导致全球主要金融市场出现严重的流动性危机。从2006年春季开始美国的“次贷危机”出现萌芽，一直到2007年8月基准利率连续上升和房地产价格下跌引爆了次贷危机，危机全面爆发并席卷世界主要金融市场。此次次贷危机起源于信贷危机， 先是在信贷市场和资本市场之间相互传递， 然后传导至实体经济并逐渐向全球蔓延。
一、经济学角度看次贷危机成因
（一）新自由主义思潮
美国次贷危机生成的大背景是二十世纪八十年代以来美国金融业的放松管制与自由化。新自由主义思潮的一个重要特征就是放开金融管制。20世纪80年代里根政府执政以来，美国通过修订法律，不断放宽金融行业的限制，鼓励和推进金融创新和自由化。大量的金融创新和金融衍生品工具将RMBS的泡沫不断吹大，直到不断的加息刺破了这个巨大的泡沫，而此时其积累的能量已经达到摧毁整个市场。
（二）金融创新和监管缺位
在美国，金融机构将次级贷款进行信贷资产证券化和流通债券再证券化，使抵押贷款的结构更加复杂化。金融机构在购买MBS 形成的资产池后， 再进行下一步的证券化操作进而形成CDOs，之后再由评级公司对其进行评级，不断形成新的衍生品。叠加的的衍生品使风险不断加大，杠杆率也加大。一旦出现按揭贷款违约时， 这必然导致基础资产池恶化，此时各类衍生品面临的风险则会更大。
（三）信用评级机构的利益扭曲
信用评级机构在次贷危机中扮演了双重的角色，既是参与者，也是监督者。这必然导致其无法保持客观、中立。普通投资者主要根据评级公司的信用等级来判断投资的风险，然而在次贷危机中，评级公司却积极的参与到债务抵押债券的打包过程中。在自己的评级模型中与投资银行一起评估债务抵押债券，这无异于自吹自擂。
但是，评级公司对抵押贷款的债务抵押债券的评级收费是其他类评级的3倍，这为评级公司带来了丰厚的利润，因此，信用评级机构在次贷危机中扮演了扩大风险的催化剂角色。
二、美国次贷危机对我国的启示
（一）对我国金融行业发展的启示
金融衍生产品具有十分明显的转嫁和放大风险的功能。资产证券化在不断增强市场流动性和为单一金融机构分散风险的同时，也将更多的金融机构以流动性为基础串联在一起，一旦其中任何一个环节出现问题，就会引起链条反应，将基础抵押品市场的信用风险迅速扩散到衍生品市场，从而快速波及到贷款抵押机构、衍生品投资者和监管部门等各个相关机构。
因此，我国银行在开发和参与任何结构性金融产品前， 必须深刻理解定价模型背后的各种参数及其对潜在风险报酬的影响， 绝不轻易涉足自己银行风险尽职团队都不理解的产品。衍生品市场的发展是一柄“双刃剑”，其相关产品虽然可以对冲风险，但不会消灭风险。对于银行和监管机构而言，加强对衍生品市场的风险控制和监管是核心。
（二）对我国房地产行业发展的启示
房地产业的不良发展会导致金融业的危机，使金融体系的稳定性遭到极大的破坏，影响整个国民经济的发展。美国次贷危机的教训启示我们，控制房地产市场贷款质量审核以及房地产相关金融衍生品市场风险具有重要意义。但是，与此同时我国当务之是急需建立一套有效的居民住房保障制度，才是房地产回归居住的本质，才能促进房地产行业健康稳定的发展。
参考文献：
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债务危机的启示和教训范文3
关键词：欧债危机；地方债务风险；治理启示
中图分类号：F71文献标志码：A文章编号：1673-291X（2017）15-0167-02
一、欧洲债务危机的起因
欧债危机为欧洲部分国家所面临的主权债务危机，是金融危机的延续及深化。它已不是欧洲发达国家的专属危机，发展中国家爆发主权债务危机的可能性也在不断增大。
（一）国际视角
1.次贷危机的影响。次贷危机的发生令发达国家的财政支出增加，直接导致了欧债危机。一是因为欧洲部分发达本身经济体资产负债情况不容乐观，负债比重较大。二是金融危机之后，各国纷纷效仿，普遍实行宽松的货币政策以及以扩大政府支出为主的宽松财政政策，加大了欧洲的财政赤字。三是由于欧洲主要国家的金融体系发生变化，将部分银行国有化，直接导致国家的债务负担加重，严重超过警戒。
2.三大评级机构的助推。面对欧债危机，希腊债务空洞的曝光，世界上最著名且影响力最大的三大评级机构——惠誉、标普、穆迪降低了希腊长期主权的信誉评级，加大了次贷危机的蔓延，成为了欧债危机的导火索。之后，标普和穆迪又相继将意大利的信用评级调整为负，与此同时，葡萄牙和西班牙也遭遇此種风险。因此，多个国家的信用评级被下调，使得这些国家借债利息陡增、借债难度明显加大，欧债危机深入发展并不断恶化。
（二）国内视角
1.历史根源。自希腊在2001年成为欧元区，希腊通过与高盛等国际投资银行签订一系列金融衍生品条约，以努力满足《马斯特里赫特条约》对债务的要求。该种投资方式试图降低财政赤字，隐瞒真实赤字情况，为之后的信誉危机埋下了祸根。
2.制度设计缺陷。制度设计缺陷主要源于欧元区政策、经济结构间存在的较大矛盾。一是货币政策与财政政策相矛盾。欧元区实行统一的货币政策，与此同时，实行的财政政策却较为分散。两者无法完全协调统一，使得政策之下的经济运营也缺乏协调性，这必将导致一国、甚至多国经济受到恶性影响。二是由于统一的货币政策与欧元区经济结构相矛盾。欧元区各国之间经济实力差距较大，话语权集中在少数发达国家，经济影响受力具有不对称性。法国、德国一类的发达国家，对于财政政策、货币政策享有更大的话语权，根据本国的经济形势制定更有利于自身发展的经济政策。继而使得部分国家的利益被忽视，受到危机冲击时难以招架，恢复能力较差。
二、中国目前国债和地方债情况
（一）我国国债情况
我国主权债务规模不大。一方面，我国于1981年恢复国债的发行。2016年末我国国债余额限额为12.59万亿元，占GDP比重不到20%，低于国际债务标准。另一方面，我国财政收入逐年节节攀升，保持较高的增长速度，并远高于GDP增速。因此整体看来，我国在较长的时间内不存在主权债务危机问题。
（二）我国地方债的情况
欧债危机使得我国对债务问题逐渐重视。我国地方债务问题主要存在以下特点：一是数量规模上，2016年1月数据显示，全国大部分省份的债务率处于安全水平，但依然有贵州、辽宁、云南、内蒙古等地的债务率已超过红线。二是地方债务区域不平衡性十分明显。从政府层级角度，地（市）、县级的债务规模大，相比看来，省级、乡级规模较小。从地域角度，东、中、西部面临的地方债务危机不均衡，东部较为发达，财政收入较多，举债也由于发展机会较多而更加容易，但中部、尤其是我国的西部地区则恰好相反。三是地方债务的债务偿还期较为集中，调查结果显示，偿还期在2016年前的债务高达61.87%，我国地方政府债务还款压力较大。
三、欧债危机与中国地方债务比较
（一）欧债危机与地方债相似之处
同为债务危机问题，欧债危机与我国债务危机主要存在救助结构、收支不够透明、还款责任不清等三大相似之处。一是救助结构问题。对于欧元区诸国而言，一旦成员国遇到债务危机，央行将伸出援手。而对于我国而言，地方债务一旦发生较大问题，中央政府将伸手相救，导致地方向外界大量借债。二是财政收支不透明。欧洲多个国家常常有意向外界隐瞒真实的政府收支情况，以稳定民心。我国的地方财政亦是如此。三是还款责任不明确。欧元区政府大量举债，无法如期偿还的债务往往推到下一届政府，使得债务堆积。我国的债务情况较为相似，由此地方财政风险与日剧增。
（二）欧债危机与地方债不同之处
虽然两者有诸多相似之处，但依然在两方面存在较大区别。一是债务性质不同。欧元区各个国家主要向国外其他国家借债，债务性质属于“外债”，政府处于被动地位。一旦危机发生，国际性银行对借债加以管制或国际信用评级系统对一国信誉评级进行更改，政府财政状况将受到极大影响。而我国地方债务属于“内债”，中央政府将对地方政府予以较多的政策支持，地方政府不存在信用危机问题。二是债务投向不同。欧洲国家借债的原因主要为保证居民福利状态，以此稳定政权。与欧洲国家相比，我国地方政府借债主要是为了地方基础设施建设。
四、欧债危机对中国地方债治理的启示
（一）高度重视地方债务问题
在处理我国债务问题的态度上，应该积极重视，不能由于“内债”过多依赖中央政府而一味举债。面对我国的地方债务问题，我们应从欧债危机中吸取教训，深度分析我国自身的债务情况，防范于未然。我国的地方债务问题有其存在的历史原因，促进基础设施建设等项目的同时存在许多问题。我国应该对地方债务进行严格的监督和控制，帮助各地方政府及时并妥善处理好地方债务问题，防范、解决债务问题，使得债务风险降到最低。总之，我国地方债务问题应引起高度关注，并积极采取预防性措施进行动态跟踪研究。
（二）潜在债务危机不容忽视
虽然我国的财政赤字与债务负担率尚在警戒线之内，但如果考虑我国地方政府、国有银行的坏账损失问题，部分私下投融资平台的支付缺口、房地产借贷风险、民间借贷等因素，我国的潜在债务危机不容忽视。面对欧债危机所带来的类似“多米诺效应”，我国应该继续深入挖掘地方政府的潜在借债问题，并及时解决，防范化解我国可能面临的债务危机。在货币政策上，我国与欧元区国家一样，都实行统一的货币政策。因此欧元区债务危机的化解方式对我国债务风险的化解具有重要的借鉴意义。在此基础上，我国应该进一步改革财权与事权制度，健全地方财政监管机制等，避免因为地方债务问题引起我国经济体系发生动荡。
（三）积极探索适合我国的福利制度模式
一向以高福利为傲的欧洲国家遭遇债务危机，使得众多国家纷纷减少甚至取消对民众的原有福利。与此种做法相比，我国应该更加理性地看待福利制度问题，根据我国的现实情况，制定出适合我国经济发展，对人民生活有切实作用的福利制度。目前我国人口老龄化问题已日渐突出，2016年已经完全放开二胎政策。老龄化问题应该使得养老金制度进一步改革，使得我国债务风险防患于未然。如果只是单纯效仿欧洲国家的福利政策并不可取，我国应该在充分借鉴各个国家先进福利制度的基础之上，取其精华，去其糟粕，扬长避短，趋利避害，勇于探索具有我国特色的福利制度，以满足人民需求为导向，根据我国的经济实力，走我国福利制度的专业化、法制化道路。
（四）平衡中央与地方的财权与事权
债务危机的启示和教训范文4
关键词：日本；地方债；市场；监管制度；启示
一、地方债相关概念及研究背景
地方债是地方政府债券的简称，其含义是地方政府为了更好地实现其对地方经济建设和提供公共服务的职能，而以政府的信用为担保，到期愿意还本付息的一种债务证券。随着社会经济的进步发展，在地方的经济基础建设和提供社会公共服务的方面，地方政府地位越来越突出和更显重要性，而地方债的发行更是地方政府加快地方发展的重要举措，尤其是在促进专项事业发展以及加快国家城市化建设进程方面的重要性。
随着目前各国地方政府财政支出规模的不断扩张，地方政府为了缓解地方资金供需这一矛盾，大多选择发行地方债的方式，由此可以看出发行地方债不仅有利于地方政府规范强化债务的管理，防止地方债务危机，而且对于国家金融体系的建立与完善、金融市场的健全以及宏观经济体系的调控均具有重大的意义。
2009年，国家决定发行2000亿已停发16年的地方债，这使得地方债的发行再次受到关注的目光。地方债是国家一个很重要的财政工具，操作起来需要非常谨慎，不然会陷入财政危机的局面。而目前中国地方债的总体情况是：地方债市场规模数据缺失；基层政府的债务负担率过高；地方债举债主体繁多，管理松散，债务风险意识薄弱。与中国一衣带水的领国日本，其各方面与我国有很多相似之处，它作为地方债发行较为发达的国家，关于其地方债市场的发展和监管各方面都有许多值得研究的地方，因此可以为我国地方债市场的发展提供借鉴，具有非常重要的意义。
二、日本地方债市场的发展情况概述
日本作为世界第二大的地方债市场，其最早发行地方债是在明治初年。在1879年，日本确立了一个关于发行地方债的原则，那就是地方政府发行地方债必须经过议会的审决。从那开始，日本就开始通过政府发行地方债务这一方式来筹集资金。随着日本社会和经济的不断发展，其地方债市场的发展也日益成熟。
在二十世纪七十年代，日本经历了石油危机，这使得日本在财政收入方面严重不足，然而在财政支出方面又不断增加，这让日本政府面临严重的资金供求矛盾的局面。因此，在1975年，日本政府发行了约11万亿日元的地方政府债券。此后，发债的数量规模不断扩张，截止至2012年，日本地方政府债务总余额已高达201万亿日元，相对1975年的发行额，已经增长了18倍。
三、日本地方债市场监管制度特征分析
日本对地方债市场实行的是一种由公债计划和协议审批两者相结合的模式，从实质上来说这是由国家主控的一种债务运行管理模式。地方公债计划确立了日本中央政府的控制和管理的主导地位，协商审批制度实际是执行公债计划的内容，审计监督制度让中央政府成为地方债的最后还款人。日本的这种债务运行管理模式使得日本地方债市场的监督管理制度具有以下的优点和缺陷：
（一）日本地方债市场监管制度的优点。严格规范的监管制度。日本对于地方债市场的监管，首先在法律层面上建立了一套严格规范的监管制度。其监管制度是地方公债计划制度、协议审批制度以及审计监督制度三者结合的监管运行模式，在这样的监管模式下，中央政府掌握了主导权和监督权，严格规范地方政府的发债行为和地方债运行状况。这样严格规范的监管模式有利于防止地方政府债券发行规模的过度膨胀，同时令中央政府加强了对地方政府的引导，使得中央政府与地方政府的关系更加协调融洽，让地方政府与中央政府的发展步伐一致，这对于有效地实施完善地方债市场的相关政策具有重大的意义。有助于降低地方政府的违约风险。日本作为单一制的中央集权的国家，在中央政府允许地方政府发行债券来进行地方基础建设的资金筹集的同时，是不允许地方政府到期后不还本付息的，即不允许地方政府发生破产的事件，即使地方政府到期后不能还本付息，最终中央政府会作为最后的担保人和偿债人，因此地方债券基本是不存在违约风险。严格的监管制度下，地方政府的违约风险会转移给中央政府，让中央政府为地方政府作隐性担保，即使地方政府偶尔出现了难以清偿的事件，中央政府也会通过地方财政重建计划来帮助地方政府摆脱财政危机。
有利于规范地方政府行为。地方公债计划制度，协议审批制度和审计监督制度三者结合的地方债监管模式，明确规定了地方政府举债发债的条件，并且也明确规定了其地方债的运行投资方向，不允许地方政府将发行地方债所筹集的资金运用到不相关的项目，还有就是在地方政府在进行项目的过程中也会对其进行审计监督，确保其行为的正确性。这样不仅增加了地方政府的财政收入，更让地方政府可以真正投身于地方经济建设和社会服务的事业中，有利于促进地方经济社会的发展和进步。
（二）日本地方债市场监管制度的缺陷。风险过于集中。严格规范的地方债市场监管制度虽然可以降低地方政府的违约风险，但也无疑是将所有的风险都集中在中央政府身上，日本是单一制中央集权的国家，因此中央政府不可能容许地方政府存在破产或者无法偿清的情况，因此，地方政府的债务就不可避免的成为了中央政府的或有债务，中央政府就不得不成为地方政府债务的担保人或者偿还人。地方政府滥发债券的行为，将使得地方政府深陷财政危机的局面。一旦过多的地方政府无法偿还债务，中央政府的负担也会变得越来越重。缺乏信用评级。由于日本地方债券具有绝对的安全信誉，不存在违约风险，因此日本的地方政府债券不需要进行信用评级。从市场化的角度来讲，日本地方债券的发行不是真正意义上的市场行为，其发债的利率和发债规模并没有通过市场化的形式来进行。因此，严格来讲，日本的地方债并不存在真实意义的债券信用评级。
四、对我国地方债市场发展的启示
在2008年，中国政府宣布要将已经停了16年的地方债重新发行，并且一发就是2000亿的大规模，面对如此大规模地方债的发行，关键是如何对发行的地方债进行管理。我国是单一制的政治体制，日本也是单一制的中央集权国家，因此我国可以在地方政府债券的发行上，结合日本地方债市场的发展及监管制度的经验和教训，借鉴日本一些好的做法，取长补短，促进地方债市场的可持续发展和有效监管。
（一）健全监管地方债的体制。首先应该在法律层面上健全监管地方债的体制。在法律上要明确发行地方债的主体，不要有模棱两可的说法，这样才可以规范地方债的发行主体，明确规定好发行地方政府债券的程序，让地方政府规范按照程序进行，同时规定好所发债筹集的资金的使用范围，并对此设立审计监察机构进行监管。其次在行政上要明确政府的职责。要明确政府的职责即是要分清上下级政府的责任，地方政府所发行的地方债必须是符合地方建设发展和社会服务需要的，不能过度发债，若过度发债，其需要自行负责，上级政府不能为其做担保或者作为偿债人。
（二）健全地方债的风险防范机制。首先应该对地方债建立信用评级机制。信用评级机构就是对地方政府的财政，资金投向效益等作评价的组织机构。运用信用评级机制对地方债进行评价是市场化的一个重要标准，而且使用信用评级可以让我国的地方债市场逐步开放和走向逐步完善的方向。其次应该建立信息披露的机制。完善的信息披露制度不仅有利于发债主体降低筹资的成本，还可以防止政府腐败，为公民参与政府的监督管理提供合理的渠道，最后还要对地方债建立保险制度。建立保险制度就是对地方债进行投保，这样保险公司会对地方债的风险做一个全面的分析，确定保额，投资者在购买地方债时也可以通过了解地方债的风险进行认购，这样也可以给投资者一个保障，同时如果地方债由于地方政府的财务状况有变而使得地方债的风险发生变化，保险公司也会为地方政府提出合理建议，避免风险的变化。
（三）以点试面的形式开展地方债的发行。在选择在哪些地区进行地方债发行时候，应该具体考虑这个地区的财政收支情况，经济发展程度等等的因素，因为我国各地区的发展情况各有差异，所以各地区的偿债能力，财政状况都是各不相同的，因此我们可以在一些经济比较发达的大城市地区进行试点发债，经过一段时间的观察，总结其经验和教训，再逐步推广到其他地区。
参考文献：
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债务危机的启示和教训范文5
【关键词】 欧债危机 中国 影响 启示
本文首先分析了欧债危机产生的原因，其次阐述了欧债危机对中国经济的影响，最后提出中国应从欧债危机中得到哪些启示。
1 欧债危机产生的原因
1992年2月7日《马斯特里赫特》条约签署，标志着欧盟的成立。欧元区实行的是统一的货币政策—以欧元为唯一法定货币，统一的利率政策等，但欧元区各国实行独立的财政政策。在这种机制下，欧元区各国为推动本国经济而大量发行欧元债券，但各国央行却根本没有发行欧元货币的能力。一旦有些国家在财政上不能自我约束，其债务规模就会失控，超出该国经济所能承受的程度，为此《马斯特里赫特》条约设立了两条戒备线，一个是赤字率，请求每个成员国控制在3%以下，另外一个就是债务率，这个债务占GDP的比重或者相对数要依照60%以下控制。初步数据显示，2011年欧元区和欧盟的政府财政赤字占其国内生产总值（GDP）的比重（赤字率）分别为4.1%和4.5%。而政府债务占GDP的比重（负债率）为87.2%和82.5%，均超出了两条戒备线，证明欧债危机正在欧元区内部扩大和发展。
欧债危机产生的直接原因是欧洲各国政府大量借债，而财政收入增加有限，导致严重的财政赤字。欧洲各国债务危机的发生，具体来讲，有如下几个主要的原因：
1.1 国际金融危机的影响
国际金融危机是欧元区国家债务问题的主要外部原因。在应对金融危机过程中，各国普遍实施了宽松的财政政策，加大了危机各国的公共债务规模和财政赤字，埋下了债务危机的隐患。高福利、低盈余的希腊无法通过公共财政盈余来支撑过度的举债消费，因此欧债危机首先从希腊爆发。
1.2 危机国家产业结构不合理
在欧元区国家中，希腊、爱尔兰、葡萄牙等国属于欧元区中经济结构相对不合理的国家，他们的经济更多依赖于劳动密集型制造业出口和旅游业。随着全球贸易一体化的深入，新兴市场的劳动力成本优势吸引全球制造业逐步向新兴市场转移，南欧国家的劳动力优势不复存在。而这些国家又没有及时调整产业结构，使得经济在金融危机冲击下显得异常脆弱。
1.3 刚性的社会福利制度
二战结束后，很多欧洲国家进入经济高增长阶段，国家大幅降低军队支出，从而有更多资金满足人们对国家的福利诉求。尽管各国的福利模式和水平不尽相同，但在一般福利社会下，公民均被赋予包括免费医疗保健、长期失业救济、悠长的假期以及坚实的产妇和儿童保健等的各种社会和经济权利。在自身经济增长动力有限的情况下，增税将进一步打压经济，增加未来风险，而削减赤字必须降低本国福利水平，这对长期以来被高福利保障的国家来说，可能导致政治危机。
1.4 欧元区独特的财政货币政策
欧元区有统一的货币政策而缺乏统一的财政政策，这就使其经济制度存在“先天不足”的缺陷。欧元区实行的是统一的货币政策——以欧元为唯一法定货币，统一的利率政策等，但欧元区各国实行独立的财政政策。在这种机制下，欧元区各国为推动本国经济而大量发行欧元债券，但各国央行却根本没有发行欧元货币的能力。一旦有些国家在财政上不能自我约束，其债务规模就会失控，超出该国经济所能承受的程度。在全球经济金融体系正常运转、流动性充裕的时候，借债消费还能持续下去，当金融危机出现之后，危机便立刻暴露。
1.5 欧盟救助机制的缺位
欧元区实施统一的货币政策，但在某些国家经济遇到困难时，欧洲央行却不许对单一国家实施救助，只能靠成员国之间的相互救助，这就使得欧元区内的救助机制难以建立。而当危机出现时，各欧元区国家也不愿意为其他国家背负债务负担，因此各成员国在出台希腊救助机制过程中表现出种种分歧和矛盾，暴露出危机处理能力的不足。
从表面看，欧债危机是此次全球金融危机从私人部门向公共部门的延伸，其本质原因是西方国家普遍奉行的高福利与财政能力不足之间的长期矛盾。
2 欧债危机对中国的影响
欧债危机的影响将会通过欧洲经济、欧债、欧元对中国产生影响。欧债危机如果进一步恶化，欧洲经济必然会大受影响，欧洲国家的消费信心和实际的消费都会大为减少，这将对欧洲的需求造成直接冲击，并通过贸易渠道影响中国。
欧美经济的减速或衰退对中国的影响主要通过贸易、大宗商品价格和投资信心三个渠道。根据德意志银行亚洲区首席经济学家马骏的研究，欧美经济增长每下跌1%，中国出口增长就要下跌6%；而大宗商品价格的下跌会直接冲击中国能源和原材料企业的利润、生产和投资，而全球股市和大宗商品价格下跌，又将会增加经济下行的预期，打击国内投资者信心。欧盟是中国最大的出口市场，欧债危机的进一步恶化必将影响到中国的出口，对中欧双边贸易造成沉重打击。
欧债危机如果进一步恶化，在汇率方面也会对中国出口企业形成较大的冲击。这里分两种情况：一种是欧元持续疲弱，人民币汇率相对升值，这将对中国的对欧出口造成压力，汇率升值会吃掉本来就不多的出口利润。如果今后中国继续调减出口退税政策，估计相当一部分出口企业可能做不下去了。对于中国目前在产业结构调整压力之下的众多出口加工业来说，这无异于雪上加霜。
此外，欧债危机的进一步恶化还会导致欧债以及欧元资产的大幅度贬值。到目前为止，中国持有的欧洲资产在持续增加，预计欧元资产规模大概在5000亿美元左右。如果欧元资产大幅贬值，中国对欧增加投资将会迎头遇到欧债危机的冷水。
3 欧债危机对中国的启示
欧债危机已成为可能引发全球经济再次探底的重要因素。在世界经济一体化的今天，任何国家都会受到影响，但总体来说对中国影响可控和有限。
面对欧洲债务危机，中国作为一个正在迅速崛起的发展中国家，尤其应该引起高度警惕和反思，特别要重点关注财政政策的规则建设。中国的国情虽然和欧洲各国有很大差别，但其中也有许多可供借鉴之处。从前面分析中可以得到以下几点启示：
3.1 应高度重视政府债务问题
目前，中国的债务规模相对来说并不太大，2012年我国的国债余额总量约为12万亿元左右，占GDP的比重不足25%，远远低于国际公认的60%的安全标准。但值得警惕的是，中国的地方债务问题却要严重得多，据有关数据，目前我国地方债务的总规模大约为12万亿，如果加上国债余额，那么中国的债务总额占GDP的比重就将翻一番，达到约50%，接近警戒线水平。因此，中国在控制债务规模的同时，现阶段应将主要注意力放到如何化解地方债务风险上，积极做好地方债务规模的摸底和排查，并据此制定针对性的政策，及时化解风险。
3.2 积极稳妥推进社会保障制度的改革
目前中国正面临着日益严峻的提前到来的老龄化浪潮，再加上各项劳动法律法规的完备，社会保障的覆盖面和保障水平有了迅速的提高。与此相适应，财政收入中用于社会保障的支出快速增加，据统计，早在2006年，我国财政支出中用于社会保障的支出就首次超过10%，呈现逐年增加的态势。从欧洲危机国家可以得到教训：社会保障的改革应在考虑自身财政承受能力的基础上，秉承循序渐进的策略，注重扩大保障的覆盖面，努力消除保障水平和标准的不公平现象。
3.3 不断提高自主创新能力，转变经济增长方式
经济发展是解决包括债务危机在内的各种经济问题的根本办法。欧洲各国的债务危机，究其根源还在于经济增长乏力甚至倒退，造成财政赤字扩大。
中国经济已经保持了30多年的高速增长，寻找未来的发展动力和增长点是当前的一项紧迫任务。扩大内需，转变经济增长模式，提高国家的产业国际竞争力，增强经济的内生增长能力，不能完全走政府主导的投资拉动型经济发展模式。我国从2007年的财政盈余变成近几年的财政赤字。因此，如何降低经济发展对投资和出口的依赖，即降低资本形成和净出口对经济增长的贡献度、提高最终消费对经济增长的贡献度，是中国经济转型的关键，未来的基建投资应该适度压缩，有限的财政资金应用在刀刃上，重点投在改善民生的项目上，从而提高居民收入和消费。
3.4 扩大政府融资渠道，保持财政收支平衡，将政府负债控制在合理水平
欧洲债务危机的根本原因就是政府的债务负担超过了自身的承受范围而引起的违约风险。目前虽然我国国债规模不大，但地方债规模是一笔糊涂账，因此还是存在很大的风险。因此我国应尽快以立法形式加强对地方政府预算管理，增强透明度，合理控制政府债务规模，加强风险管理，及时对全国整体财政及债务状况作全面清查和评估，对地方政府债务规模进行限额管理和风险预警，切实从财政和金融两方面防范偿债违约风险。
参考文献：
债务危机的启示和教训范文6
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务，所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是，由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策，信用要求不高，等级贷款较低。因此，一般借款者的信用记录比较差。因此，次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前，美国次贷危机进一步恶化，全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及，我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中，世界几大投资银行几乎全军覆没，而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险，因此，我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因，并结合我国房地产市场的实际，采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示，主要体现在以下几个方面：
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机，使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险，其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道，房贷一般都是以房产作为抵押物。但是，房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时，房地产价格就会跟着上涨，并不断提高抵押物的市场价值，进而降低了抵押信贷的潜在风险，也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时，房价就会走低，银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物，银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够，加上信用链极长，给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此，房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体，不仅给贷款银行带来很大的风险，而且还会影响银行体系的安全，更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以，银行就需要在风险和收益中做到平衡，必须结合市场和自身的实际做出理性的选择，进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的，并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响，这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面，要加快我国金融监督监督体制机制建设，促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面，还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫，充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用，进而促进房地产市场健康有序推进。总之，我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制，不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中，要积极推行公开、透明的运作机制，及时向借款人提供相关信息，使其充分了解掌握有关信息，让其拥有充分的知情权与选择权，尽量减少和降低借款人的损失。同时，要积极推进标准化管理，进一步规范贷款审核程序、借贷标准等，逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国政府部门的教训及启示更为深刻，也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一，但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋，让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违，而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为，一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先，政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中，几乎不加任何干预，使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是，由于双方的交易属于市场交易行为，政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下，房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律，不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则，而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉，反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外，房地产市场产品结构比较复杂，使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽，违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格，致使其潜在风险逐步增大，超出了房地产市场的可承受范围。其次，金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易，大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下，场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是，由于场外交易具有非标准性和不透明性，所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易，有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱，不是真正意义上的货币，甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的监督监管。再次，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务，因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限，也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以，金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题，监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度，必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中，缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系，交易不够透明与公开，政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此，一旦次贷危机爆发以后，政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息的不够充分和准确，使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围，但是，效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来，迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标，推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中，政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前，迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下，房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实，迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来，虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期，国际上很多资金源源不断地涌入，使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期，加上世界各国经济的逐渐复苏，流入资金大幅度减少，最终导致了迪拜资金链的断裂，危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响，至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响，可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析，迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击，主要表现在：首先，迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌，危机突出。受迪拜债务危机的影响，世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨，有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温，贸易赤字恶化，一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决，房地产市场的债务成本可能就会显著增加，从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次，一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家，其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣，从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况，进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理，必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外，迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中，投资者将更加注重基本因素，更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快，资金流转量较大，债务压力和潜在较大，但在发展中国家和地区，将会受到房地产投资商的关注。再次，迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务，而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务，致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以，迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加，导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响，从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析，迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延，但是在全球范围内持续的可能性不大，不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足，低利率仍将维持，所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系，也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机，这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面：第一，信用贷款发放，需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现，每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来，我国各类银行信贷为了扩大业务，大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中，地方政府为了配合国家的投资发展计划，在财政比较紧张的情况下，以地方政府的财政、信用作担保，从各类银行取得大量信用贷款，这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时，大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本，必然会大大增加银行的风险，进而引发银行的危机。第二，房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出，虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏，但由于各国经济基础有所不同，因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下，政府不敢贸然减少投资，退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况，受到“非典”等疫情和大量外汇的影响，引起了我国信用贷款投放过多，进而触发了通货膨胀。因此，我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济，但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三，我们在推动房地产经济发展的同时，要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业，其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此，当出现资金链断裂时，就必然会引发金融危机。近年来，我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动，而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发，我国必须继续加大投资力度，促进房地产业持续快速健康发展。因此，我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前，我国房地产市场价格持续上涨，资金大量流入，与迪拜有相似之处。所以，我们必须吸取迪拜的教训，防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐，居民住房消费水平逐步提高，房地产金融市场规模不断扩大，在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时，我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善，住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展，多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成，住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革，促进房地产市场健康发展，我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策，如《银行法》等，为房地产市场发展提供了良好的机遇，同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施，加大房地产金融市场的经营力度，促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是，由于各地经济发展状况不尽相同，对房地产市场的政策措施也不尽相同，加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同，必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看，发展较快的地区主要集中在沿海地区，而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展，对房地产市场发展提出了新的更高的要求，也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要，国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移，并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此，引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出，我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来，我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐，并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用，进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此，国内各大银行纷纷结合自身实际与特点，从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场，使得房地产与金融市场的竞争日益激烈，并逐渐呈现白热化趋势。目前，在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下，国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模，大力支持房地产市场建设与发展，不断刺激房地产市场消费，并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时，各大银行不断健全体制机制，严格遵循法规政策，严格依照程序办理，使得住房信用贷款业务更加规范、合理，潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念，谁拥有的土地多，谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热，土地价格也随之疯狂猛涨。在我国，对工薪阶层和农民而言，住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富，必然就要从土地开始。这样，必然引起我国土地资源的逐步减少，价格也随之不断攀升，“地王”层出不穷，比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人，在购买房屋以后，就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区，土地价格往往都翻了好几翻。如此一来，必然使得大量的闲散资金流入房地产市场，造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加，已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时，建筑材料等价格也随着上涨，房地产开发运作成本不断增加。这样，必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力，房地产开发成本无形中增加了，许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金，纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言，购买房子本身就是一个非常沉重的负担，而房地产市场却一直居高不下，必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段，我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的，其原因也是多方面的。既有主观方面，也是客观方面；既有政策的因素，也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场，所以，在这些的影响因素中，政策因素是其中最主要的原因。当前，我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面：
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同，房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确，加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此，必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前，我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格，而且不断满足了个人购房的不同需求，还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是，由于我国过分地依赖房地产市场调控政策，加之不够健全完善，在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多，收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前，国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下，发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右，远远低于其他发达国家的平均水平。而且，我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样，必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区，房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受，不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上，很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右，甚至更低。但是，在我国，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。这样，必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素，虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策，但由于条件标准比较高，对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看，我国住房贷款的形式比较单一，一般住房抵押贷款的限制条件非常严格，如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样，不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性，而且也制约了买房者的自由选择性。当前，我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比较低，融资渠道不够畅通，金融品种较为单一，难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外，银行转移潜在风险的方式比较单一，因此，各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎，导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前，我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规，诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是，从总的情况来看，我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强，更谈不上法律法规的保障，严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外，我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集，对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以，房地产市场法律法规体系不够健全完善，也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后，是我国房地产市场面临的又一难题。目前，我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善，在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低，相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时，不仅要严格审查贷款者的收入情况，而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐，效率一般不高，而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
（一）构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中，履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损，同时也造成了房地产行业的危机，因此加强法律风险，特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢？笔者认为有以下几个方面：
1、信息公开
国际经验和教训表明，银行体系深受房地产波动的影响。因此，健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此，必须推行信息公开制度，确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前，房地产市场的未来很还不明朗，房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求，并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在，在这种情况下，中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制，全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定，建立针对于房地产市场风险的预警机制，加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识，结合本地区实际和自身发展优势，科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理，要按照银监会的指引要求，完善各项内部控制制度，改善业务流程和风险管理流程，保证各项制度的落实和实施，保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求，结合自身发展优势，提高创新能力，使房地产业务向差异化方向发展。同时，应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设，特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象，及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例，以此其丰富管理经验,提高监管力度，建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出，在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行，需要对信贷风险加以分析和预测，并建立高度精准的预警机制，只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险，房地产企业只要处理的及时妥当，就可以很快转变为主动一方，从而战胜危机；但如果处理不妥，则有可能使房地产企业从此每况愈下，更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为，建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
（二）建立多渠道融资体系
目前，我国的房地产行业中存在多种融资渠道，例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产，所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国，房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度，此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场，使其向多元化方式转变，并将房地产信贷机构的信贷风险分散，才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”，进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策，要积极发挥税收的作用，将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致，同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规，如《银行法》等，各地方也相应做出了相关指示，但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展，在出台新的融资工具时，并没有配套的制度及时跟进，造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系，特别是针对新型的融资工具，要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范，只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
（1）优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前，我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件，通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样，既可以投资经营集团的房地产项目，又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营，使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面，应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托，使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩，获得了发行房地产信托计划中的经验。因此，房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础，前期发行房地产投资信托的基金证券，筹募资金，后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到，应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次，要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团，应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台，以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现，以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队，参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟，整合人才，共同分享管理经验。
（2）实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合，通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式，在房地产市场上发行住房抵押贷款债券，这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征，符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段，这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力，这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体，使提高银行资产的流动性得到提高，在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
（3）继续推动外汇管理体制改革发展，对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调，最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害，在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构，以此限制资本流动是目前较好的方法；建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系，加大对国际资本的监控力度；加强对跨国公司资金流动去向的监管，以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
（三）加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理，而如何进一步完善内部风险管理体制，如何提高商业银行管理效率与能力，已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度，必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进，从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现，在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识，加强教育培训，对全体员工实施教育灌输，让他们全面掌握现代风险管理的基础知识，从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起，让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观，使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范，并结合业务进行必要的规定，限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解，进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴，特别是先进的科技技术，逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统，在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警，认真实施重大违约情况的报告，加强数据收集和定量测算，为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序，但在不少商业银行存在着马虎行事的问题，并未从根本上调查借贷对象的资产，所以无法做出正确的评判，导致该贷款项目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制，对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理，进行合理的消化。针对商业银行内部，要加强监督机制。促进内部控制建设，对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度，对经营管理状况做出分析，建立健全独立的内部审计制度，从而提高工作效率。针对外部测算，要适时跟进该借贷对象的情况，进行必要的测算。如在借贷完成后，对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进，如出现问题要及时报告上级指示，不能置之不理，以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷，并没有一个完整的解释，但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善，但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押，就可以借贷到足值的贷款，这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此，对于问题信贷，特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视，在商业银行贷款过程中要谨慎处理，特别是基层员工需要从一点一滴做起，深入调查，学习现代评估技术，并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理，才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题，从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
（四）加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任，并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现，监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上，要对监管法规和监管机构进行必要的规定，以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来，受城市住房发展影响最大的是城市居民，因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此，我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系，形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时，才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则，政府和企业应该严格分开，政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权，是其地区内土地唯一的供应商，因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来，同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制，加大地方政府在参与中央决策的程度，真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法，对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定，只有这样才能以强制力保证监管的实施，并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定，应明确监管机构的设置，建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向，要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究，在地方政府干预下而导致的违反规定的行为，要对其监管部门进行问责，并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制，真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视，只有这样才能消除各级政府的消极情绪，确保房地产市场监管体制的严谨性，将风险问题中的监管事宜落到实处。
