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建筑物业管理范文1
一、物业管理中的自主治理与业主自治组织
治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。
二、南宁市业主自治组织的构建困难重重
2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率97.1%,有效问卷228份,有效回收率93.8%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分,见表1。由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。
(一)人数达不到召开业主大会的要求
在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的40.8%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。
(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建
《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“前期物业服务企业”为了占有到手的物业市场,而不被新成立的业主大会“炒掉”,他们想尽办法干扰业主大会的召开,成了业主大会召开的一大障碍,而不是帮助和引导召开业主大会。这样的现象在南宁市普遍存在。
(三)业主民主意识淡薄
哪怕冲破了以上第一、第二点的困境,业主的民主意识淡薄是业主自治组织成立的最大障碍和根本原因。很多业主认为业主大会与自己关系不大,也不想在业主委员会担任什么职位,于是对业主大会的召开参与程度非常低。对南宁市的调查数据显示,知道本小区有业主委员会的人数占调查总数的40.4%,而不清楚的占到了将近一半,见表2。甚至有13.2%的人不知道本小区是否有物业管理公司。业主参与物业管理的意识淡薄的原因是,没有人愿意牵头,而实际情况是大家都存在搭“顺风车”的心理,他们会认为会有其他业主出来解决这样的事情,于是谁也不会出来组织。另外,在没有任何报酬的情况下,鲜有人会牺牲自己的时间、金钱,做更多的事情,而且可能面临各种压力和威胁去做服务大众的事情,因此业主自治组织的构建就更加难上加难了。
三、业主自治组织的缺失导致物业管理存在的问题分析
据实地调查,由于缺乏业主自治组织的监管,物业管理的问题集中表现为这几个方面:
(一)维修资金的管理混乱
由于缺少业主自治组织(业主委员会),当一部分业主需要启动维修资金进行一些公共部分维修的时候,不知道如何处理。而物业服务企业虽然管理着业主的这部分资金,但是没有经过业主的授权,很难支取这个维修资金。于是,部分业主和物业服务企业矛盾非常突出,基于以上原因却又无法建立起自己的组织。
(二)矛盾尖锐,投诉率高,但收效甚微
投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。在缺少业主自治组织的监督和约束的情况下,由于利益的驱动,物业服务企业往往偏离了预定的方向,甚至牺牲广大业主的利益来满足自身的发展。如实地调查中南宁市某知名物业服务企业为了能够在政府部门举办的“优秀物业服务企业评比活动”中胜出,采用了非常规的管理手段,只要不符合公司要求的,通过劝说不行就强行执行,如:业主空调安装位置不对,在劝说无果的情况下,业主上班后物业服务企业派人便强行拆除。某些业主为了抗议物业服务企业的粗暴管理方式拒交物业管理费,而物业服务企业也有办法对付,企业管理层授意员工在用电高峰期将那些没有交物业管理费用的住户电闸关掉,强行断电,业主自然而然要求物业服务人员进行检修,没问题,物业服务企业等个把小时再去恢复电闸,一来二去这些业主就不得不妥协。业主和物业服务企业之间的矛盾非常突出,却又非常无奈。其根本原因就在于业主自治组织的缺失。
(三)业主自治与物业管理脱钩
业主自治与物业管理两者有着相互依存、相互促进的关系。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作保证了业主的正常生产生活,增强业主的认同感和归属感,有利于业主持有的物业保值增值。同时,业主自治反过来也影响物业管理的发展,业主自治建设得好,居民素质提高,各主体自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效遵守和执行,有助于业主自律机制的建立,有助于矛盾和纠纷的减少,物业管理自然事半功倍。而实际上,物业管理中业主自治组织基本没有发挥出应有的作用。在我们的对南宁市住宅小区实地调查有效的228份问卷中,当问及该业主委员会是否在物业管理中起到应有的作用时,回答不清楚的业主占51.1%,认为不起作用的占18.2%,只有31%认为该业主委员会起到应有的作用,见图1。南宁市众多小区业主自治组织缺失严重,有35.9%的物业管理公司是由开发商指定的,而由业主自治委托的只占到调查的4.3%,见图2。业主自治和物业管理脱钩非常严重,根本没有实现两者的良性互动,推动形成良好的社区建设和物业管理秩序,从而形成温馨和谐的家园气氛。
四、业主自治组织的构建
基于业主自治组织的缺失导致物业管理中存在诸多的问题,我们有必要建构起业主自治组织并使其健康成长,真正推动物业管理秩序和提高物业服务水平。具体来说,要做好以下几个方面的工作。
(一)明确业主自治组织在物业管理中的关系,完善相关法律法规
一个小区要想和谐,就是要市场、政府、公民社会三足鼎立,各自有各自的活动范围和规则,相互之间能够构成一种良性的机制。这种良性的机制务必确保业主自治组织在政府部门的指导下充分应用市场机制来实现物业服务企业和业主之间的平等关系。同时,政府相关部门要对物业服务企业进行监管,避免物业服务企业阻碍成立业主自治组织。见图3。另一方面,《物权法》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主委员会由业主通过业主大会选举产生,是业主大会的常设性执行机构。但《物权法》对业主大会和业主委员会是否具有民事主体地位规定模糊,造成不管在理论界还是在司法实践中,对业主委员会或业主大会的民事主体地位争议颇多,因此,完善相关的法律法规,特别是进一步完善关于业主自治组织构建的相关法律法规才能形成一种良性机制。
(二)立足业主自治组织的构建
业主自治组织伴随着物业企业的发展而发展,虽然有了十多年的发展,但是总体来说处于非常薄弱的阶段。业主自治组织的构建困难重重,正如前面我们分析的原因有很多。解决的办法有:
1•通过政府推动,依靠行政的力量构建起来。如上海市,90%多的小区都成立了业主委员会,其主要是通过行政力量来推动。这种政治色彩较重的业主自治组织的构建有点拔苗助长的意思,但是相比众多小区的业主自治组织,政府不闻不问,放任不管,自生自灭要好[3]。
2•成立业主自治组织协会,通过协会这个平台,使得全国各地不同的业主在此相互交流、学习经验,另一方面,使社会各界的声音、见解参加进来,促进业主这个组织构建和迅速成长。
建筑物业管理范文2
[关键词]绿色建筑；战略；物业管理；影响
中图分类号：X-3 TU2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）18-0195-01
1 “绿色建筑”战略对物业管理单位的具体要求
为使绿色建筑行动落地，国家已经完成《绿色建筑评价标准》的修订工作，新的绿色建筑标准，即“绿色建筑评价标准”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式实施。
根据新的评价标准，涉及到物业管理的主要章节“1 0 运营管理”，具体要求有：
1.1 控制项
1.1.1 应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。
1.1.2 应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。
1.1.3 运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。
1.1.4 节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。
1.1.5 供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。
1.2 评分项
管理制度
1.2.1 物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分。
1.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分
1.2.3 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害，评价总分值为6分。
1.2.4 栽种和移植的树木一次成活率大于90%，植物生长状态良好，评价总分值为6分。
1.2.5 垃圾收集站（点）及垃圾间不污染环境，不散发臭味，评价总分值为6 分。
1.2.6 实行垃圾分类收集和处理，评价总分值为10分。
2 物业管理企业的应对方案和管理要求
物业管理项目部成立后应组织学习GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》，并针对《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014对“10 运营管理”章节做好以下工作：
2.1.1 物业管理机构应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。
2.1.2 建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。
2.1.3 除了本标准第10.1.2条已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染（光污染已在第4.2.4条体现）。
2.1.4 绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12条等对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。
保存记录：节能、节水设施的竣工文件、运行记录，并现场核查设备系统的工作情况。
2.1.5 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。
2.2 评分项管理制度
2.2.1 物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。
2.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作管理制度是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使操作人员严格遵守，以有效保证工作的质量。
2.2.3 管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。
2.2.4 在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。
2.2.5 建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是绿色建筑实现各项目标的基础。机电设备系统的调试不仅限于新建建筑的试运行和竣工验收，而应是一项持续性、长期性的工作。
2.2.6 本条适用于采用集中空调通风系统的各类民用建筑的运行评价。
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，中央空调与通风系统已成为许多建筑中的一项重要设施。对于使用空调可能会造成疾病转播（如军团菌、非典等）的认识也不断提高，从而深刻意识到了清洗空调系统，不仅可节省系统运行能耗、延长系统的使用寿命，还可保证室内空气品质，降低疾病产生和传播的可能性。
2.2.7 使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非传统水源的水质进行检测，并对其水质和用水量进行准确记录。所使用的非传统水源应满足现行国家标准《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T18920的要求。非传统水源的水质检测间隔不应大于1个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。
2.2.8居住建筑智能化系统应满足《居住区智能化系统配置与技术要求》CJ/T174的基本配置要求，主要评价内容为居住区安全技术防范系统、住宅信息通信系统、居住区建筑设备监控管理系统、居住区监控中心等。
2.2.9 信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要作用。
2.2.10 无公害病虫害防治是降低城市及社区环境污染、维护城市及社区生态平衡的一项重
2.2.11 对绿化区做好日常养护，保证新栽种和移植的树木有较高的一次成活率。发现危树、枯死树木应及时处理。
2.2.12 重视垃圾收集站点与垃圾间的景观美化及环境卫生问题，用以提升生活环境的品质。垃圾站（间）设冲洗和排水设施，并定期进行冲洗、消杀；存放垃圾能及时清运、并做到垃圾不散落、不污染环境、不散发臭味。本条所指的垃圾站（间），还应包括生物降解垃圾处理房等类似功能间。
2.2.13 垃圾分类收集就是在源头将垃圾分类投放，并通过分类的清运和回收使之分类处理或重新变成资源，减少垃圾的处理量，减少运输和处理过程中的成本。除要求垃圾分类收集率外，还分别对可回收垃圾、可生物降解垃圾（有机厨余垃圾）提出了明确要求。需要说明的是，对有害垃圾必须单独收集、单独运输、单独处理，这是《环境卫生设施设置标准》CJJ 27-2012的强制性要求。
建筑物业管理范文3
财务管理信息化是指一个利用信息化手段对企业的财务流程重组的过程，企业的财务管理通过信息化的手段能够更加充分地调动人力资源信息潜能，将企业的财务信息更加深入地发掘出来，更加灵活的组织财务活动与财务关系，从而实现企业的财务目标。财务管理的信息化是一种先进的财务处理手段，虽然，财务管理的信息化建设是将计算机技术引进财务管理之中，但是，财务管理信息化绝不是单单地将电脑与线路架设起来就可以的，必须要深刻的理解信息化的内涵。企业财务管理信息化手段能够使企业的信息传输通畅，在进行财务分析、结算企业资金、融资、投资时，能够让决策者更加及时地掌握相关信息，从而做出准确的决策，会使企业的管理效率大大地提高。
二、建筑行业财务管理信息化现状
1、信息化基础薄弱
在实际运用中也取得了良好的效果，建筑施工单位会计核算的准确信以及会计信息的真实性有了一定程度上的提高。但是，建筑施工单位的规模大、财务工作繁重，财务管理的难度大，单靠电算化对于建筑施工单位的财务管理是远远不够的。当前我国的建筑施工单位中普遍缺乏对单位整体财务运营的把控，没有建立起完善的信息化主体的管理网络，导致如今的财务信息化管理只能片面地反映出某个层次、某个方面的财务管理状态，不能实现包括资金管控、会计报表信息化管理、财务预算控制等方面的系统管理。
2、财务信息的失真
我国的建筑行业尚未形成一个统一的管理模式，在公司分级多、规模大的建筑施工单位中，财务信息的失真现象依旧时有发生。在体积庞大的建筑施工单位里，即便是母公司制定出了较为系统全面的财务管理方案以及财务管理制度，但是想要顺利地实施还是存在着较大得难度的。在实际运营中，各地的分公司有时会递交不真实的财务信息来隐藏实际的利润，将管理费用拖欠，这种现象阻碍了母公司对分公司真实运营情况的了解，会影响到建筑施工单位整体的发展方向，管理的风险加强。
3、预算控制体系不全面
虽然，当前的建筑施工单位对于预算控制在财务管理中的地位有了一定的认识，并且在实际的经营管理中也积极地制定了相关的财务预算管理制度，部分公司甚至还建立了专门的预算管理部门。但是，这些体系建立之后的实际效果还是没有达到预想的状态。此外，预算管理工作的实施过程中还有可能引起财务部门与业务部门的摩擦。
三、建筑行业财务管理信息化改进方向
我国的建筑施工单位在进行财务信息化改进的过程中首先应该将财务管理与单位的综合管理工作的关系理清，要协调好单位信息化管理与财务信息化工作，将财务信息化管理系统的建立目标树立清楚，依据现有的、符合单位实际的财务管理需求，尽可能地将单位信息管理工作的集成统一，尽可能快速的实现信息化管理，强化部门之间的交流，实现业务与财务的统一。财务管理信息化是将现代化企业资源管理的思想融为一体的，贯穿于企业日常经营管理的始终。财务的信息化管理不是将企业内部的工作交由自动化的系统管理，是指企业要充分地利用系统的基础，建立一个快速、完整的信息化交互平台，完成财务信息相关的所有信息的录入分析，建立专门的资金管理系统，将企业的经营管理信息的收集融入管理体系当中，降低企业财务管理的工作量，提高整个企业的管理效率。其实，建筑单位的财务信息化管理本质上还是需要企业结合自身特点来建立的，要根据运行特点、固有管理模式来确定具有企业特殊性的财务信息化管理模式。在财务信息化管理模式当中，具有较强普遍性的方法有相对平衡、相对分权、相对集权三种模式，企业可以根据这几个普遍性原则来选择自身的财务信息化管理模式。四、关于建设建筑行业财务管理信息化的对策
1、建立财务管理信息化平台
建筑单位建立财务信息化平台要根据近年来财务管理的状况、经营管理的状况以及单位企业的结构模式来进行，可以借鉴国内外的财务管理信息化的优秀经验，或者邀请相关的专家来参与财务管理信息化平台的建设中，确定企业单位的财务管理信息化建设方向，以单位的信息化综合管理平台为依托，分立财务预算管理、资金管理、报表管理、核算管理等方面的财务信息管控平台，将这些信息化手段与现有的财务管理模式结合起来，防止建设过程中的脱节问题，制定合理科学的战略，建立起一个相对健全的财务管理信息化平台。
2、建立资金管理的信息化
建筑单位在组织结构上有着自己的特点，对于内部资金的全面掌控对于企业单位的健康发展具有重要的意义，这就要求建筑单位应该建立起较为全面的资金管控体系，对日常管理工作中的资金进行集中的控制，将项目分配的资金纳入全面监管的范围汇总，实现对资金的统一调度分配，将账户管理作为资金管理整体的核心部分，兼顾资金日常管理的结算、票据等系统的建设，实现资金的直连。首先，单位资金的现金管控中，要将所有的分公司设立成为相对独立的财务管理部门，实现分公司核算以及运营决策管理的独立性，提高资金的集约化水平，避免分散管理造成的不必要成本，降低现金沉淀问题的发生概率。其次，子公司要牢牢跟随母公司的管理步伐，根据母公司的要求开设指定账户，实现子公司独立管理与母公司集中管控的有机结合。充分利用外部银行以及交易系统资源，及时了解各个公司的账户信息，了解子公司资金使用状况，提高母公司对突发状况的处理能力。此外，建筑单位还可以实行限额支付，根据各部门的运行特点制定支付的权限，实现全面、直接的业务管理。
3、健全财务核算体系
建筑单位的不同部门应该在同一个数据库中完成相关的财务工作，通过统一的系统完成账务工作，只有这样，总管部门才能够在平台上及时地了解各部门在日常管理中的财务状况，了解部门的财务报表，深入地了解各部门的财务状况，以便核实财务工作。在建立财务管理信息化系统之后，建筑单位就可以实现财务业务数据的集中管理，达到现代化的管理水平。
4、建立健全财务预算以及财务分析体系
建筑单位的财务预算以及财务分析体系的建立健全可以通过以下几个办法进行。首先可以开放部门、层级之间的财务预算管理的经验探讨，加强各部门单位之间的交流，在单位的内部实现预算以及分析体系的自我完善，提高财务预算编制的效率，使预算管理的可行性提高，最终加强财务管理。其次，要建立健全的财务分析工作，完善单位的财务评估。最后，企业单位要在现有基础上根据数据对单位的财务管理进行客观分析，通过分析的数据来改进财务管理。
建筑物业管理范文4
关键词:建筑企业；物资管理；策略
中图分类号： C29 文献标识码： A 文章编号：
前言
企业物资管理，主体针对其实践经营活动阶段中的各类物资管理采购、产品运输、质量验收、材料供应、规范保管、合理应用及物资发放、资源节约进行综合管控。由于涉及范畴广泛，因此成为企业发展经营阶段中的重要工作内容，为企业效益提升、持续发展提供了优质保障。实施规范有效的物资管理，可通过严格监督降低资金占用，节约投资成本，提升生产产品质量与综合竞争力来实现。由此可见，企业物资管理工作尤为重要，尤其对于建筑企业的工程建设，更发挥了优势效用。建筑企业工程项目建设阶段中应用的物料资源尤为广泛、众多，实践阶段中则难免存在一些不足之处，为此，明确企业物资管理阶段中存在的问题，制定科学有效的管理策略，方能确保各类物资资源的合理、高效应用，实现良好的效益目标。
2、建筑企业物资管理包含的问题
2、1人员配备结构不合理，员工培训开展不足
建筑企业物资管理阶段中，虽制定了计划策略，然而仍旧存在一些不足之处。首先其人员的配备结构存在一定的不合理性，同时人员整体素质水平存在较大差异。建筑企业员工多由流动人口、农民工组成，因此其实践技能、知识结构并不完善，加之企业没有重视员工培训，令其核心潜能发挥受到了一定抑制影响。
2、2重视度不足、配备设施不充分，物资管理信息化等级较低
决策层则由于不重视物资管理工作，对于相关设施的投入配备不充分，加之员工个人技能知识不完备，令计算机管理控制体系的应用无法实现良好的普及，呈现出物资管理工作信息化等级较低的问题。一些企业甚至仍旧应用人工操作管理方式，令管理工作低效、混乱。较多物资供应方同样欠缺科学规范的管理，没能上升到战略视角拓展长期合作，而是仍旧以短期竞争为主。建筑企业采购物资则呈现为信息不对称、不规范的博弈流程，没有形成集约化，导致物资采购的成本居高不下。
2、3联络沟通存在缺陷，忽视监督管理
采购阶段中由于建筑企业无法同预算单位、技术部门、成本核算以及施工岗位有效联系，令整体工作流程欠缺信息支持，针对性以及计划性不强，还存在同建筑工程的现实相互脱节的不良问题。较多建筑企业认为重视供应便可确保工期目标的良好实现，进而忽略了物资的有效监督管理，令库存以及现场施工控制较为混乱，监管系统无法实现有利运转，形成了资源的不良浪费，还令建筑成本显著提升。
3、国外建筑企业物资管理实践
国外物资管理工作中，对于一些国际合作建筑项目，则更注重前期程序性工作。由于物资管理内容丰富多样，具备较强专业性，物资的存储管理以及发放均有较国内更为严格的要求。对各个施工岗位、班组需做到优化调节，确保建筑施工有序均衡，方便交接、管控与综合统计。国外建筑工程物资管理工作涉猎范畴广泛，尤其是国际合作工程，会包含频繁的沟通，涵盖业主方、运输方、生产商、承包方等较多部门的联络配合，关系到各方利益目标。因此其制定了更为细化的物资管理流程与内部细则，确保物资管理的进一步规范有序，将物资到货以及应用状况快速通报上级，完善原始材料整理汇总，同时为各类保险理赔事项搜集必要的影像证据。
当各项生产材料与器具设施运抵现场之后，主体依据维护保管技术标准做好专业区域的分开存放，并快速进行生产材料的规划组织以及各类设施的到货验收。通过仔细核查审视其外包装是否完好无损。对外观不符合要求的材料应进一步拆开检验，明确清点数量，做好初步检验记录以及开箱登记。同时开箱验证应确保国际合作各方均在场，预防单方检验之中存在的不严格、不规范问题。进行验收管理中主体依据订购合同、供货方清单以及相关技术标准材料、装货单与随机资料等进行细化验证。应确保检验的完整细致，包括对设备材料名称、具体规格以及总体数量的验证、质量检验、部件号码核对等。一旦发觉总体数量以及型号不相符、存在质量缺陷，则进行全面登记，对于合格材料则办理相应的移交签证手续。对于清点完毕的建筑材料设施，则快速将包装复原，并实施清晰的标识与全面登记，依据保管标准实施分区分类的入库管理，并清晰登记台账，填写标示卡，确保实物相符。对易于破损变形的设施材料，隐蔽应用设备进行细致的验证，一旦发觉问题则需快速联系责任方解决。尤其对丢失破损设施则快速补给，确保不对现场施工建设造成不良影响。国外企业物资管理关注签证手续的齐全，并履行国际合作多方合同签订手续，对于核查缺损材料，则快速进行补供。对标准件与施工应用普通件的缺损，为加快解决问题速率，符合现场施工进度要求，在符合技术标准以及同质材料要求下，可由业主、监理以及承包方、分包方进行协商后先行采购等。
4、强化建筑企业物资管理科学策略
4、1以人为本、优化人员配备结构，强化培训管理
基于物资管理工作重要性，建筑企业应制定科学有效的应对策略。首先应以人为本，创建规范体制，优化人员配备结构。应多方引进员工，扩充人才招聘渠道，以良好的待遇与管理制度吸引员工，留住人才。同时应关注员工内在需求、体现的行为特征，强化培训管理，进而全面激发其核心潜能，令员工在物资管理工作中发挥聪明才智，全面掌握信息化、现代化物流管理思想、知识理论与实践技术。其次应通过专项培训令员工全面熟悉建筑企业施工建设应用材料的属性特征、各个供应链的具体流程，学会应用项目管理工具与计算机技术，优化采购、谈判、物资存储以及节能应用技能。建筑企业应持续巩固制度基础，汲取国外企业成功经验，基于国情特征，建立操作性强的制度标准。不应纸上谈兵，应就员工结构特征、市场行情、建筑行业发展状况完善法规体制，确保物资管理的规范、可靠与法制化。
4、2提升视度力度、扩充设施投入，提升物资管理信息化等级
基于物资管理重要性，建筑企业应提升重视力度，广泛征集财务部门、技术部门以及施工建设部门的意见，令制度建设更契合实践工作特征，规范物资采购管理的计划性、持续性。实践管理中，还应扩充管理设施以及信息化建设投入，配备专项建筑工程物资管理应用系统，全面掌控建筑施工物资的各类动态资讯、明确资源分布状况，进而扩充物资采购供应渠道。合理应用社会资源确保施工建设的顺利进行，实现零库存目标，降低资金占用，提升信息化等级与施工建设效益。当施工单位、各个生产部门上报物资采购计划后，应及时同物资部门强化沟通联系，令其明确施工进度、安排、未来计划以及调整状况，使其可全面掌控工程建设状况，作出合理、有组织、有秩序的协调管控，比如集中采购或者零星采购，确保施工建设的均衡、顺畅，做好动态物资的合理配置以及协调平衡的管理。
4、3强化监督管理，构建平衡关系
对于物资采购应强化管理制度执行力，履行招标采购制度，引入竞争管理模式，体现公平合理性，开拓采购管理渠道，提升物资整体质量水平。另外应进一步促进建筑企业采购管理行为的规范，强化监督管理，杜绝腐败与浪费问题。对于供应方仍旧需要严格管控，不应立足眼前，应树立长远目标，建立长期合作关系，通过利益均等，科学实现供应发展。建筑企业应全面深入市场做好调研，通过信誉等级、实力评价，构建适合自身的可靠、稳定物资供应关系。
物资应用阶段中应做好定额管理，推行限额领料，核销管理，积极联络供应单位，确保物资的快速出库，硬件物资进销环节的良好平衡关系，预防物资的不良积压。应杜绝浪费现象，全面深入施工场地，明确生产进度状况与物资消耗量，并做好闲置物资的合理平衡调节。应促进废旧物资的有效回收与积极复用，激发其核心应用效能，实现物尽其用的科学目标。另外应优化物资统计管控，对于各个采购、应用、管理保存工作环节中包含的问题，应科学整改优化，进而创设物资管理的显著效益。
5、结语
总之，物资管理的优质性对建筑企业工程建设水平、成本效益、工期目标产生了至关重要的影响。为此，我们只有针对实践工作中存在的问题，汲取国外企业经验，制定科学有效的应对策略，方能提升企业核心竞争力，营造完善畅通的物资供应链，积极应对市场竞争，并实现持续全面的发展。
[参考文献]
建筑物业管理范文5
关键词：税收政策；涉税事项；涉税管理；施工业务
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
建筑企业是主要从事建筑工程、设备安装工程和其他专门工程、有一定施工资质、自主经营、自负盈亏、独立核算的法人经济实体。由于建筑企业的施工业务周期长、跨地区经营、流动性大的特点及各地方税收政策的不同、办税员对税务政策的理解差异等原因，造成建筑企业财会人员在日常业务涉税事项的办理中，工作难度大，同时加重企业的税负。所以，如果建筑企业不能加强对施工业务涉税事项的正确管理，势必会增加企业的资金成本和税负，造成企业经济利益的不必要损失。
一、建筑企业施工业务涉税事项管理简述
建筑企业施工业务涉税事项是指建筑企业在开展施工业务过程中涉及到的与税收业务相关的事项。建筑企业施工业务涉税事项管理是指建筑企业在施工业务开展过程中涉及到的税务登记、纳税申报、税款缴纳、税务检查等涉税事务，进行规划、组织、指挥、协调及控制。在以上涉税事项管理中，纳税申报和税款缴纳是管理的主要内容。
二、建筑企业施工业务涉税事项包括以下主要内容
（一）营业税金及附加
营业税金及附加是施工企业在劳务发生地，按照当月完成施工产值或收到的工程款的不同税率计算并征收的地方税金及附加，包括如下税种：
1.营业税。该税种是按照当月完成的施工产值扣除分包给其他单位的工程款或完成的产值或收到的工程款的3%税率计算，并向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳。
2.城市维护建设税。该税种是按营业税乘以税率计算，并向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳。由于应税劳务发生地不同其税率也不同。因此在计算该税款时，应根据应税劳务发生地的不同计算。
3.教育费附加。该税种是按营业税款的5%税率计算（教育费附加3%，地方教育费附加2%），并向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳。
4.价格调节基金。该税种根据劳务所在地不同，其税率也有所不同，例如西宁按营业税款的1%税率计算，并向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳。
5. 堤围防护费。该税种是按照当月收到的工程款或完成的施工产值扣除分包给其他单位的工程款或完成的产值的1.2%税率（广州是按此税率征收的）计算，并向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳。该税种由于地区不同税率也有所不同，或者有的地区征收，有的地方不征收，所以应根据劳务发生地的税收政策区别对待。
（二）企业所得税
建筑企业的企业所得税有如下几种征收办法：
1.按企业的盈利情况征收。（1）对能正确计算应税所得额的企业实行查账征收的办法，税率为25%。（2）对账册不健全、不能正确计算应税所得额的建筑企业实行核定征收的办法征收企业所得税。
2.建筑企业跨地区（跨省、自治区、直辖市和计划单列市）经营项目。（1）由建筑企业总部直接管理的跨地区设立的直属项目部，应按项目实际经营收入的1.2%向劳务发生地主管税务机关预缴（广州市是这样执行的）。（2）如在跨地区设立二级分支机构的，并由分支机构直接管理的项目，应按国家税务总局（国发[2008]28号）文件规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算企业所得税。年终总、分机构汇总清算。（3）由建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接经营管理的项目，其经营收入、成本、资产总额和职工工资要汇总到二级分支机构分项目统一核算，并由二级分支机构按照国家税务总局（国发[2008]28号）文件规定计算企业所得税。
（三）个人所得税
建筑企业的个人所得税可分为向特定的工程项目和向企业征收征收两种：
1.向特定的工程项目征收的个人所得税。实际工作中，对外地建筑企业劳务发生地主管税务机关按工程款开票金额的0.1%至1%征收个人所得税。应根据劳务发生地的具体规定进行申报缴纳。
2.向企业征收的个人所得税。建筑企业在支付职工工资、薪金及支付给为企业提供劳务的个人报酬时，企业应根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，履行扣缴义务，代扣代缴个人所得税，并向企业注册地的主管税务机关申报缴纳。
（四）印花税
由于施工标的大，质量要求高，所以对施工方要求非常严格，不但要求施工企业具有相应的资质，而且双方要就建设该标的签订可行的施工合同。合同双方均应向劳务发生地的税务机关申报缴纳印花税。税款应为合同价的0.03%税率计算缴纳。
三、建筑施工企业主营业务涉税事项的管理
对建筑企业的施工业务涉税事项的管理，重点有如下措施：
（一）营业税及其附加税管理
1.项目实施过程中要按照施工产值与营业收入孰低为营业税的纳税基数。虽然对于一个项目总的开票金额是确定的，最终缴纳的税款总额也是一定的，但对于一个工期在三年以上的项目来说，如果在施工过程中能减少纳税，可以为企业省一大笔财务支出。所以，在日常向税务机关申报的施工产值尽量不要超过营业收入，尤其是垫资施工的项目。因为，根据税法规定，税务部门采取权责发生制征税政策即项目完工百分比来计算征收营业税及附加，而不按财务上确认的营业收入来征收。建筑企业本身风险大盈利微薄，如果企业垫资又垫缴税款，这会对建筑企业的资金产生很大压力，增加企业财务成本，从而降低该项目的利润。
2.分包税款要在开总包票时扣除。根据税法规定，总包缴纳的营业税是按照总包收入扣除分包后的差额计算缴税。在工作当中，总包开票时，应先开分包发票，再拿分包发票所缴的税款抵减总包发票所应缴纳的税款。如果对税法理解不深而重复缴纳分包发票部分所承担的税款，增加企业的税负，从而对企业造成损失。
3.存在甲供材料时要按照实际收到的进度款或者开票金额纳税。在实际工作中，收到的工程款中如果包含甲供材料款，要尽可能和甲方协商按照实际到账进度款开具发票，甲供材料款开具收据。因为甲供材料款并不符合收入的确认条件。.
4.项目的其他结算收入应计入工程业务收入的核算。由于施工企业的主营业务复杂，一个项目与业主的决算金额中，不仅包括工程合同金额，还有其他款项，如：罚款、资金占用利息、奖励等包含在工程决算书中的款项，按照工程款向业主开具发票，适用3%的税率，如果单独核算，就应根据款项内容按其他业务收入开具发票，适用5%的税率，所以，并入工程款向业主开发票，可以合理降低企业税负。
（二）企业所得税管理
企业应考虑采取查账征收的方式缴纳。使用业务能力强、有职称的财务人员，按照会计准则和会计基础工作规范的要求制定企业财务管理制度，健全账册、规范核算。不能考虑采用核定征收，因为核定征收的税负重，这样不利于企业的发展。
（三）个人所得税管理
如果向企业征收的个人所得税，企业应履行代扣代缴义务；而向特定工程项目征收的个人所得税，目前我国没有明确的规定，全国各地的政策也不一致，有的省份征收，而有的省份不征收，比如广州市对外来施工企业在广州施工的项目按1%的税率征收个人所得税，允许其按扣减应支付给分包人或转包人工程价款后的余额计算缴纳个人所得税。对于这项税款，企业应该与工程所在地的地方税务部门进行沟通，尽量争取减、免税。
（四）印花税管理
企业应向劳务发生地主管税务机关按合同价的0.03%缴纳印花税。按照规定，建筑企业将总承包项目的部分分项工程分包给其他具有资质的企业时，除了按总承包项目合同价缴纳印花税外，还应就分包金额缴纳印花税。所以，如果建筑企业自身具备该项目的施工资质，应尽量避免分包合同，这样不仅能确保工程质量，还会降低企业税负。
总的来说，建筑企业施工业务涉税事项的管理很复杂，涉及的问题很多，只靠企业的财务人员的付出是很难做好的，还需得到各税务部门的大力支持和帮助。企业也要对税收政策及时深入地掌握，在充分运用税收政策同时，也要遵守国家的税收法律法规，才能对企业的涉税事项管理得更好，更好地为企业的蓬勃发展服务。
参考文献：
[1]中华人民共和国税收征收管理法（中华人民共和国主席令第49号）[S].2001.
[2]中华人民共和国税收征收管理法实施细则（中华人民共和国国务院令第362号）[S].2002
[3]《财政部关于统一地方教育费附加政策有关问题》（财综（2010）98号）.
[4]广东省政府办公厅《印发广东省堤围防护费征收使用管理的通知》（粤府办[2009]29号）.
[5]中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）[S].2008.
[6]中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）[S].1988.
[7]中华人民共和国企业所得税暂行条例（中华人民共和国国务院令第512号）[S].2008.
[8]中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号）[S].2007.
建筑物业管理范文6
一、建筑建筑企业的财务管理体系
财务管理体系的完善对于实现企业战略目标，增强企业的竞争力是十分重要的。它可以让建筑企业清楚的认识它在市场的优势和竞争力。一个建筑企业财务管理是企业管理的一部分，财务管理水平的高低甚至可以影响到企业今后生存与发展的动向，所以要建立全面、完善的财务管理体系要做到以下几点：
1.加强企业员工竞争与合作观念。
一个高质量的企业要是想要好的发展，不会是仅仅是靠几个人的努力来完成的。企业是要求每一个员工都拥有全员观念，一起参与到市场竞争中来，增强企业发展的优势，处理好个人和企业之间的关系，本着服从服务于企的宗旨。
2.严格把控人员的选拨，提高财务人员的专业素质。
社会经济在不断的发展，企业也在不断的进步，所以对于财务人员的门槛要求也是不断的提高。为了可以更好地适应新时代的要求，企业的财务人员需要不断的提升自身的价值，成为一个懂得财务管理知识、会计知识并且懂得熟练运用电脑操作的多元化财务经济管理人才。在成为财务管理人员后也要不断的自我提升，积极参加培训，熟练掌握每个基本环节的需要的要求，提高个人的业务素质，以适应风云变幻的市场体系。
3.完善的管理制度。
建筑企业应该将建立财务战略管理制度，从实际出发，根据财务管理需求，清楚的认识管理思路，强化实施财务奖励机制把企业投资者的利益和企业管理者的利益联系在一起，让管理者每时每刻都专注着企业价值的创造，不断完善着财务管理体系的运行。
4.企业的财务管理的数字化与信息化。
科技在不断的创新，企业的财务管理方式也应该随着科技的发展而不断的进步，逐步的走向自动化，数字化和信息化。现在是网络的时代，企业应该把网络技术应用到财务管理的方面来，让网络和企业的财务管理体系更加完美的结合到一起就比如说是“管理信息系统”英文名简称MIS，它可以依据最开始输入的程序原则，只要财务管理人员将每一笔需要做出规划决策的财务输入进数据库，就可以利用财务管理信息系统做出相应的决策，并且进行后期的模拟，这样就可以让财务管理逐渐走向严密，既可以为那些非常规的财务决策做出相应的参考数据，又可以减少管理上面存在的随意性。
二、构建建筑企业成本管理体系
1.构建成本管理体系的必要性。
1.1建筑企业是一个很特殊的企业，它不同于其他的企业，它是属于施工企业的一种。建筑企业的建筑工程一旦开始立项一直到项目的竣工，它都包含着许许多多的步骤和环节。项目开工时就会遇到建筑成本的估算其中包括施工材料的管理，招标的管理，在后期竣工之后又会出现工程核算的管理等，这中间的每一个环节都可能会影响着整个工程的质量。
1.2在现当代建筑企业的成本管理上还是有很多的问题和漏洞，在一个企业中整个公司上下的成本管理意识还比较低，全都认为建筑企业的成本管理应该是属于财务部门的人员或者是哪一个经理来负责，这样就会影响到企业的健康稳定的发展，要解决这种情况，就要求建筑企业有一套完整的建筑企业成本管理体系，让公司的每一个人都深入其中，参与到公司的成本管理中来。
1.3建立起一个完善的财务成本管理体系，有助于在公司每一个部门，每一个科室，每一个人都能做到工作责任细化，可以更好的保证各个部门之间的做出更加好的协调，在最后可以有助于建筑企业的顺利完工。
1.4做好了企业的财务成本管理体系，最为直接的效益就是在于可以严格的控制建筑企业在施工方面的成本把控，比如说是在前期施工的阶段，为了防止在施工的时候出现了超额的现象，就需要加强管理施工材料的成本监控。只有这样才可以保证工程在竣工的时候做到结算合理，保证施工的顺利完成，有助于增强建筑企业的综合竞争力。
2.建筑企业成本管理体系构建的思路。
2.1做到博览众长，构建建筑企业的成本管理体系不是简简单单的靠着财务部或者是企业的某一个科室或者某一个人就可以实现的。我们必须要做到每个人都把自己和整个建筑企业联系到一起，全员参与到构建建筑企业成本管理体系中来。就好比一个辆汽车在路上飞驰，但是汽车也仅仅是一个大的框架，它中间有着大大小小，成百上千的零件。如果汽车中间有一个零件出了差错，就可能会导致严重的车祸。一个建筑企业就像一辆车子一样，每一个员工就相当于是车上的零件，要做到每一个员工都要参与进来，争取做到个人的利益与企业的利益相绑定。
2.2建筑企业成本管理体系要做到的全程监控动态管理的模式，全过程管理讲的就是从企业的工程立项一直到建筑施工的竣工完成。都要做到全程监控，对每一个工作单位进行审查，对施工过程中的人力，材料等成本进行严格的把关。一旦出现问题就要以最快的速度做到纠正以及防范，争取做到防范于未然。而全动态管理就是说企业成本管理体系对于市场这方面的监控。市场是每时每刻都不断变化的，成本管理体系就是要对市场进行预测，以保证企业可以不断地进步和修整策略，以保证可以随时的适应市场的需求。
2.3确定建筑企业成本管理体系在企业的权威性，要想构建一个完整的建筑企业成本管理体系是需要一个有着坚实成本管理的网络，成本管理体系是一个复杂的体系，如果没有这个坚实成本的管理网络，一切属于空谈。所以首先要让企业的中心领导成为这个组织的中坚力量，在这些领导的带领下成立管理小组，让这些领导对于他们的小组全权负责，从而形成一个巨大而又坚实的成本管理网络，而这个网络也是建筑企业构建成本管理体系的关键所在。
三、结语
