公寓式酒店范文1
北京奥运引发酒店式公寓投资热潮
随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机。由于市场的客观需求不断增加，北京酒店业在近期的快速发展成为举世瞩目的热点话题，而酒店式公寓在北京的房产品市场也逐步升温。以中关村的“中湾国际”为例，其较小的户型只有36平方米，在今年7月开盘时的均价即达13800元/平方米。众多购房者之所以趋之若鹜，原因显然在于它所处的重要地段。再如，毗邻中关村的纽约客。它是一座塔楼式的建筑，其6至15层设计为酒店式公寓。2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前，这里的一个70平方米左右的套房（精装修、带家具、电器），租金为8,500元/月。这说明，像中关村这样的地段，人们对于酒店式公寓的需求是非常旺盛的。
早在2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构就开始对北京的酒店市场频频加以收购，由此也带动了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。
投资型公寓前景看好
目前开发的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体。它们大都具有“公寓式的业态，酒店式的服务”的特点。酒店式公寓以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又融汇了信息时字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体。也就是说，它们由管理公司为住户提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，因此是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。这样，投资购房者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以将其交由管理公司以酒店房间的形式出租给客人。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的投资选择。
从地域分布来看，朝阳区历来是酒店式公寓比较集中的区域，在项目总量中约占58%，这与朝阳区集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。西城区和海淀区拥有酒店式公寓的数量仅次于朝阳区，分别为9%、12%，而上述三个区域拥有的酒店式公寓数量约占79%的市场份额。
管理良好的酒店式公寓一般具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务能够让客人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了用户的身价和形象。另外，酒店式公寓因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，因此能够使使用者得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。有学者称，当恩格尔系数低于28%时，就会有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。
选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓是伴随着外向型经济的发展而出现的。中国加入WTO以来，随着全球经济的快速互融，越来越多的国际跨国公司企业来北京设立分公司，而国内中小型企业的数量也在迅速增长，商旅人群的短期居住和SOHO型小企业的办公需求已形成一个特定的庞大市场。酒店式公寓的主要目标客群主要来自这些属于第三产业和创意产业的机构和企业。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流。酒店式公寓恰恰具备了配套服务全面、交通条件优越等特质，而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，因此会成为旅居人士们的首选寓所。
酒店式公寓的业态常见的有通间、一居、二居，也有一些三居的户型，以满足市场多样化的需求。由于提供了酒店式管理和服务，其租金高于普通住宅，但又低于酒店的客房（一般价格是同一标准的酒店的60%）。从常见的8%至10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。
对于开发商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商务为主，那么在区域位置的选址上，就应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。在北京，高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟的商务氛围。此外，一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内，如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。
一般地说，最有利的位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方，距离交通枢纽的核心位置应当较近，因为便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。因此，在选址时应更关注交通设施的便捷性。
酒店式公寓的发展趋势
酒店式公寓的经营发展有以下六个趋势：
（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；
（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；
（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度；
（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；
（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；
（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。
公寓式酒店范文2
关键词：酒店式公寓； 模式语言； 城市型； 度假型
Abstract：In recent years， a new type of cabaret management mode--cabaret type apartment is developing in China， its speed is very fast， but the theory and practice of architecture design of it have not form a ripe system. This article analyses the cabaret type apartments which have been built in recent years in China， summarize some common mode in architecture design， offers the architects some references in design.
Key words：cabaret type apartment； design mode； urban type； vacation type
1引言
90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言。
2综述
2.1概念及源起
酒店式公寓从本质上来说，是将酒店进行产权分割出售，买家将物业出租给酒店经营管理公司，通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品。买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念。
酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。这些客人虽然只作短暂的休息和停留，但物业也给他们提供统一上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，从而形成了酒店式公寓的雏形。这种经营模式在欧洲很快普及，深受广大消费者的好评，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展，现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区。
2.2主题及特色
根据选址不同，可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种。前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区，消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主；后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市，消费群体以游客、度假休闲人士为主。在酒店式公寓的设计中，建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计，把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求。
2.3总体规划
酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关，根据前面的分类，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则。
由于服务对象多为工作繁忙的商务人士，城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区，以便为顾客提供便利的办公环境。主体建筑应以高层、超高层为主，以提高城市中心区的土地使用效率，同时也形成该区域的标志性建筑。应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施，商业空间的布局应兼顾为公寓内部和外部的人使用，加强商业空间面向城市的开放性，从而提升其商业价值。由于土地面积有限，绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙，紧凑布置，充分设置立体绿化和屋顶绿化，提高基地绿化面积。城市型酒店式公寓对停车位的需求量较大，应以地下停车为主，利用高层塔楼的地下部分作为停车场。北京银泰中心是此类酒店的代表(图1)，它位于北京中心商务区的核心地带，占地面积约3万m2，总建筑面积达到35万m2。主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成，裙房部分设有完善的商业配套空间，车库位于地下三层和四层，可容纳1600个停车位。中央主楼高249.9m，是长安街沿线的最高建筑，成为长安街的至高点和标志性建筑。
度假型酒店式公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区。由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来，因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点。建筑密度不宜过大，以多层、小高层为主。总体规划应尽量争取较多的绿化面积，为营造优美的室外环境创造条件，建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内。对于温泉、海景等主题类酒店，要围绕其主题进行规划设计，紧密结合当地环境，突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓为例（图2，图3），它选址在海南高隆湾海岸沿线，东面有大片椰林，东北临铜鼓岭风景区，自然环境优美。酒店占地面积约29万m2，建筑面积30万m2，容积率1.05，绿化率达到50%以上。建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置，将自然景观引入室内。此外，还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施， 使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣。
2.4建筑设计
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小户型为主。户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者。以威海的海悦国际酒店式公寓为例，其主打户型仅有50多平米，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感。
在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此，在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间。
在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神；位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一。
2.5室内设计
酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一（图4），对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等。
商务性公寓的主要用途为商务办公，也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以大空间为主，以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以粗装修为主，用户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修。
度假型酒店的室内装修则偏重田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料，给人贴近自然的感觉。（图5，图6）
3结语
从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间。此外，如何将这一舶来品与中国建筑的传统精神相结合，创造出富于地域文化特色的建筑空间，也是建筑师今后要不断思考的问题。
公寓式酒店范文3
[关键词] 酒店式公寓 优势 光明前景 探索与思考
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，最先起源于欧洲，是旅游区内临时租赁给顾客休息的地方，同时具有酒店和个人临时住宅的形式。20世纪30年代又蔓延到发达国家，符合了人们在经济物质生活提高的同时，商务和旅游的需要也逐渐上升的社会实际。
酒店式公寓在我国仍然还算是一个方兴未艾的新事物，目前只在少数几个大城市有分布。但随着经济的迅速发展以及中国酒店业、旅游业的发展，人民生活水平的提高，酒店式公寓由于具备了单纯的酒店和公寓都不具备的优势因而在市场竞争中占据了极大的优势。可以说，从目前来看，在今后一段时间内酒店式公寓将具备比较光明的前景，主要有以下几方面原因：
一、酒店式公寓的自身特点
1.酒店式公寓有丝毫不逊色于星级酒店的硬件设施和软件服务。住在酒店式公寓里，可以享受到星级酒店般的待遇，充分满足人们对舒适度的要求。
2.酒店式公寓价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉很多,客人可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇,对客人的吸引力很大。
3.酒店式公寓讲究个性化和人性化服务，在设计上不同于星级酒店的标准式设计，而更讲究个性化，有各种不同的户型可供人们选择，在室内布置上，多讲究温馨和舒适，并且在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器，能够给客人带来家一般的温暖感觉。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目，充分为住户提供便利。
4.酒店式公寓还有一大特点，较之标准式星级酒店，酒店式公寓因为采用现代化物业管理，而更加自由方便，并且可以随时得到各种服务，满足顾客需求。
5.酒店式公寓除了有最星级酒店般的住宿服务之外，又吸收了信息时代高级写字楼的特色，可以提供办公等服务，满足更多样化的需求。
二、社会经济为酒店式公寓发展带来了有利契机
随着社会经济的发展，人们物质生活水平不断提高，需求更加趋于多样化，酒店式公寓也正好适应这种趋势和潮流：
1.社会经济水平的提高为酒店式公寓的发展提供了最基本的物质大环境，正因为经济水平提高，人们才有能力消费各种服务，可以说飞速发展的社会大环境创造了酒店式公寓的市场需求。
2.人们消费观念的变化也促进了酒店式公寓的发展。过去的人们只注重基本的生活需要,而现在随着基本的生活需要都已得到满足,根据马斯洛的“需要层次理论”,人们开始追求多养化的生活,要求提高自己的生活质量。走出家庭,与家人或者朋友一起休闲度假,这时舒适价格又合适的酒店式公寓就成了他们的最佳选择。
3.第三产业大力发展，服务密集型和技术密集型的企业越来越多。这些企业由于不需要生产空间，因此对空间面积要求不大，但要求必须有完善的配套设施，信息、人流密集，交通方便。酒店式公寓能够很好的满足这一点。
4.酒店式公寓投资风险相对较小，受益相对较大。酒店式公寓既不同于酒店，又不同于一般公寓。酒店要作为经营实体承担经营风险，而一般公寓的价值只能被动的跟随房地产市场的变化而变化。酒店式公寓不需要承担酒店那么大的风险，又可以进行灵活调整，具备升值潜力。所以，对风险投资商的吸引力也很大，愿意对酒店式公寓进行投资。
三、国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用
随着中国加入世界贸易组织，越来越多的国际企业进驻中国市场，尤其是进入大城市。但是大城市土地租金一般较高，想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店式公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要，又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店式公寓。
当然，对于酒店式公寓我们也应该保持清醒地认识和理智的头脑，不能盲目的跟随大流对酒店式公寓进行投资和追捧。因为酒店式公寓的投资和开发也有其自身的风险：
1.价位问题。酒店式公寓吸引消费者的一大优势就是星级酒店的待遇但是相对较低的价格。但是在一些大城市和发达国家的城市出现酒店式公寓盲目定价的问题,使价格与市场严重的偏离,无法切合市场需要。
2.酒店式公寓的设计和质量问题。随着市场需要的增加，一些开发商急功近利，在开发和建设的时候没有严格按照国家标准和设计要求来施工，甚至在设计上也不尽合理，如偷工减料、私自缩短工期，无法满足住户的需要。另外，还可能存在配套设施不完善、面积拥挤等问题。
3.投资商的转移。当酒店式公寓发展到一定程度，市场细分越来越细以后，一栋酒店式公寓可能会被若干小业主进行出租，与大投资商竞争。而小业主为了争取客户，可能会出现竞相压价的问题，使利润下降，而大投资商在市场出现更好机会时就会转移自己的资金。
总之，酒店式公寓的前景是比较光明的，但也存在着风险。如果想要对酒店式公寓投资，一定要做好详细的市场调查，包括对地段、目标人群、价位、交通便利程度等。另外一定要学会规避投资中的风险，在对楼盘的选择，室内的设计，配套设施的建设和完善等上都要慎之又慎。楼盘要避免烂尾楼，选择设计合理的楼盘；室内设计要凸现人文关怀等，让住户能体会到家一般的温馨舒适；配套设施要完善，必须能满足住户各种需求。将各种因素考虑全面，最大程度的降低投资的风险！
参考文献:
公寓式酒店范文4
未来北京房地产市场上酒店式公寓必将大量减少，乃至销声匿迹，这缘于北京酒店式公寓“禁售令”的实施。所谓“禁售令”，是指近日由北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(下文中简称《通知》)，其核心内容是叫停酒店式公寓销售。
北京首先出面叫停酒店式公寓销售行为，而同样也有大量类似项目在售的上海、广州等城市会否跟进?北京现有的项目价格会否上涨?酒店式公寓这种业态又将走向何处?……带着诸多问题，记者进行了采访。
北京版“禁售令”出台
在毫无征兆的情况下，北京出台了酒店式公寓“禁售令”。北京中原地产投资顾问部高级经理徐超在接受本刊记者采访时表示，对于北京突然出台“禁售令”，自己感到有些突然。他表示，之前并未收集到任何有关对酒店式公寓“动刀”的信息。
业界人士感到突兀，并不妨碍这项措施的出台。据了解，“禁售令”规定，在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。与此同时，北京市建委有关人士还表示，近期将出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。一时间，对于“商改住”项目的命运，坊间充斥着各种各样的说法。
受“禁售令”影响的不仅仅只有酒店式公寓，由于禁止酒店分割销售，日后可能不会再有小面积的产权酒店出现。
“禁售令”出台后，市场迅速做出了反应。5月24日，北京有4块商业或办公立项土地流拍，这4块土地分别是丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1－7号商业金融用地和房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。
“禁售令”为何出台
其实，酒店式公寓并非北京独创，在上海、广州、深圳、天津等城市，都能够找到这种物业。但为何只有北京采取“禁售令”呢?
业内人士分析认为，这完全是开发企业咎由自取。记者查询了一个位于北京海淀区的酒店式公寓项目，其文字描述为：项目总建筑面积超过20万平方米，是集酒店式公寓、大型集中商业、写字楼于一体的大型综合体项目。从这样一段描述中，即使是专业人士，也无法确定其中的酒店式公寓项目土地使用性质到底为住宅还是商业，更逵论一般的购房者。记者又接连查阅了北京好几个此类项目的网上文字资料，均找不到任何有关土地使用性质的描述。
徐超告诉记者，此前在北京一些新城开发建设区域或者商务氛围不是很浓厚的区域内，开发商普遍的做法是将40、50年产权的商业公建或多功能地块建设成为平层公寓或者Lon出售，以获得产品形式上的优势，实现快速回款，这已成为一些开发商的获利模式。但在商业用地上盖住宅项目，却导致这种物业留下了致命的硬伤，即这种类型的住宅项目的土地使用年限达不到70年标准。更有甚者，之前有不少“烂尾楼”也趁着火热行情改头换面为酒店式公寓，土地使用年限缩水情况更为严重。
除此之外，还有其他一些因素也使得这种“住宅”成为取缔对象。“这种‘住宅’无法保障购房人合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税、物业费和水电费。购房者买了这种‘住宅’后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”北京市住建委相关负责人给出了这样的解释。
也有业内人士分析认为，商业用地改为住宅用地之后，这对当地政府的税收收入会形成损失，而如果按原规划开发建设为商业用房，会持续带来更多的税收。“为了防止商业用地变为‘一锤子买卖’，政府也会禁止‘商改住’。”有业内人士这样告诉记者。
价格会否再涨
北京率先出手，那么上海、广州等城市会否也跟进呢?记者了解到，在上海、广州等城市，也存在着与北京同样的情形，如部分物业土地使用年限为40年，或者由“烂尾楼”改造而来，这是否也成为当地政府出手整顿的理由呢?
卫民不动产营销智库负责人蔡为民向本刊记者表示，上海出台酒店式公寓“禁售令”的可能性不大。在他看来，上海的商业化程度相当高，租赁市场对酒店式公寓的需求非常旺盛。而且消费者对这类产品的认知程度也比较高，因此对其投资风险也有着清醒的认识。
广州知名房产研究专家韩世同对本刊记者表示，酒店式公寓这种商住两用产品最早出现在广州，之后才传到全国其他地方。“如果国家没有强烈要求取消这种商住两用‘住宅’，我认为广州市政府不会主动叫停的。”他说。
那么，北京现有的酒店式公寓会不会由此而上涨呢?随着“禁售令”的实施，可以预见的是日后这类产品市场供应量会急剧减少，那么此举会不会激起更多投资者的投资兴趣呢?进而促使此类物业价格在短期内出现快速上涨情形。
记者发现，“禁售令”出台之后，并未发现应声涨价的情况，相反，有个别楼盘还小幅让利促销。对此徐超表示，这主要是由于市场行情持续走低，交易活跃程度减弱所致。“如果选择在这个时候涨价，等于是将购房者拒之门外。”他说。
“禁售令”实施之后，不再有可能会出现单套的酒店式公寓，因此对于二手房市场上的酒店式公寓来说，会不会成为投资者眼中的“香饽饽”，专业人士认为有这种可能。据了解，北京有部分“商改住”酒店式公寓完全按照酒店标准打造，而且聘请专业的酒店管理公司来管理，这对投资者来说，能够获得长期稳定的租金收益。
公寓式酒店范文5
本文主要通过对酒店式公寓的供电电源设计和房间内的配电系统设计的阐述，谈谈在设计、施工中的一些体会。
1 酒店式公寓房间的供电电源设计
1.1 负荷分级：酒店式公寓房间的供电电源的设计首先要明确公寓的等级标准，以此来确定房间的负荷等级，制定相适应的配电方案。所以设计酒店式公寓的建造标准很重要，涉及到房间的负荷分级。根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）、《低压配电设计规范》（GB50054-95）等相关的设计规范要求，一般房间为二级负荷，高级的套房为一级负荷，在没有特殊要求的情况下，一般为二级负荷，也可以自身对产品的单位，设置为一级或三级负荷。
1.2 供电措施：一级负荷应有两个电源供电，当一个电源发生故障或者一个电源需要检修时，另一个电源可以提供电源，一般做法是引入两路10KV电源入开闭所；二级负荷要求当变压器发生故障或者线路发生故障时不至于中断供电（或中断后能够迅速恢复）。为满足上述要求，普通房间的供电可采用两根封闭式插接铜母线方便供单数层和偶数层的房间用电。供单（双）数层的封闭式插接铜母线在双单数层需预留一插接口，作为另一插接口的备份。这两根封闭插接铜母线接自不通的母线上。这样，一路电源发生故障后，能迅速转换到另一路电源上。在每一楼层设置总的电表箱，并单相引入到房间户内箱，采用放射式或树干式配电方式，为增加可靠性，一般采用放射式配电
楼层的公共照明（如走廊、电梯厅、竖井、机房、服务间等）用电由单独的层配电箱供电，与房间用电是分开的，保证公共照明的双电源供电更加稳定确保达到消防的需求的同时，公共用电点的故障也不会影响客房，从而也提高了客房的供电可靠性。
2 房间内的配电系统
房间内的配电系统的选择与该酒店式公寓的管理模式密不可分，目的都是为了方便住户和节约能源，体现公寓的品质。
2.1 酒店式公寓客房内的电气设备
2.1.1 受控电气设备：电磁炉插座、电饭煲插座、衣柜灯、剃须插座、吹风插座、防雾镜前灯、紧急呼叫开关、吸尘插座、冰箱插座、床头读书灯、台灯、电视插座、书架灯、夜灯、空调电源及控制开关等。
2.1.2 控制设备：可视对讲、集中控制器、床头集控板、就地开关等。
2.1.3 配电设备：入户箱。
2.2 房间配电系统模式
房间配电系统模式与普通酒店的配电模式基本相同，可大致参照酒店的配电模式进行设置，在费用计量等方面稍作修改即可，普通酒店的配电模式可分为传统床头柜模式、智能集控板模式、就地开关控制模式。
2.2.1 传统床头柜模式
传统床头柜模式是目前使用最多的系统，主要由客房配电箱、节电开关、床头柜、门铃按钮、请勿打扰等组成。节电主要通过节电开关（如钥匙牌）将客房配电箱主回路切断，完成人走电断的功能。主回路的切断可通过接触器的通断来实现。客房内的灯光通过床头柜上的开关来控制其关断。其特点是系统简单、投资少，技术相对落后，当客房内的受控设备较多时，床头柜的面板太大，不美观。在普通的快捷酒店等地方应用较多。
2.2.2 智能集控板模式
智能集控板模式代表一种新的、科学的管理方式，它是计算机网络化在客房管理上的技术运用。能实现可编程序、网络通信。可对客房内的强电灯具、空调风机、空调电磁阀、多路音乐、显示时钟和请勿打扰、呼唤服务员等进行集中控制，以通讯网络和串行数据通讯方式与客房控制管理系统微机进行数据交换，实现对客房的全部状态远程实时控制管理。
该系统由客房配电箱、客房智能控制器、床头集中控制面板、节电开关、门铃按钮、请勿打扰等组成。每路输出有各自的继电器对应，通过对继电器的控制来实现各电器的通断。节电开关不是通过对配电箱主回路的通断来达到断电的功能，而是通过客房智能控制器编程来实现。
床头集中控制面板可以是可移动方式或固定家具型平面轻触面板，4对8芯线，RJ45标准插头、座，以扩展RS-232C串行数据口与集中控制箱相接。
节电开关也可由红外探测器来探测客房内是否有人，有人时接通电路，无人时延时断开电路。一般在客房入口、卫生间、卧室等处设置探头。但这种方式成本较高。
客房内的冰箱不应该受节电开关的控制，空调的控制相对复杂一些，系统设置有精密温度传感器，通过准确的模数转换，由微处理器进行准确控制。由220V的5个回路分别对客房风机盘管的低速、中速、高速和两个电磁阀进行开关方式控制。实现当插入节电开关后，可以选择空调和风速；当取出节电开关后，由网路通讯系统控制程序进行客房温度控制。
系统采用主从网路通讯拓扑结构，以标准RS232C串行数据口构成主控制微型计算机和从属床头集中控制系统下位机网络，以专用的网络通信协议和网络通讯格式形成客房床头集中控制网路通信控制系统。
该系统的输入回路（如就地开关、门铃按钮、紧急报警按钮）采用五类四对八芯线，每个开关回路占用一对线，输出回路（如灯具、插座等）采用普通电源线BV-2.5。
这种系统的特点是系统相对复杂，投资较多，技术先进，特别适合用于客房内的受控设备较多时。床头集中控制面板美观大方，可以有多种情景模式工客人选择，能方便实现客房与客房管理中心的联网。缺点是要增加智能控制器，在客房配电箱旁要预留其安放位置，可将客房配电箱与智能控制器做成一体，外形尺寸估计所用的元器件、控制器的品牌不同，相差也较大。
2.2.3 就地开关控制模式
这种控制模式同第二种控制模式类似，也有客房智能控制器，所不同的是它没有床头开关集控板，所有的电气均由就地开关控制，但在床头设有一“睡眠开关”（总开关），它可控制所有的电器断电，而并不影响各电器都断电，客人需要开启某电器时，只需开启其对应的开关即可。所有的就地开关能自动复位，即当按一下开关一样，所不同的这种开关能自动复位，即当按一下开关后，客房智能控制器能接收到这一指令，开关恢复原有状态。这种系统目前在国外比较时兴。这种做法表面看与住宅做法相似，给客人一种回家的感觉，但它的主要特点在于有“睡眠开关”，使客人在入睡前能方便地关掉客房内的所有电器。它是通过客房智能控制器编程来实现这一功能的。
2.2.4 酒店式公寓的房间控制主要区别和改进
由于酒店式公寓的入户控制，基本通过自家门锁（机械锁或电磁锁），无需得到公寓总台的对码许可；入户后，酒店的插卡取电的设置一般都改成了酒店式公寓里面的可视对讲的回家与离家模式，结合灯控技术，可以实现更加人性化的记忆模式；在入户箱方面的设置，一般会结合酒店式公寓的档次，选用微型的断路器，通过模数转换，集成到可视对讲里面；在卫生间、床头柜位置一般设置有SOS按钮，以应对紧急情况的发生；在配电方面设置，增加了电磁炉、电饭煲等家用电器的使用设置。
2.2.4 工程应用
在工程实际应用中，以上三种方式均有大量实例。究竟采用哪种型式，首先要依据酒店式公寓的定位和管理模式，普通的酒店或酒店式公寓一般采用床头柜控制模式，将房间内的控制开关统一安装在床头柜内，入户灯和卫生间灯就地控制。高档酒店式公寓可采用集中控制带床头集控开关板的型式，房间内的电气设备控制集控板上完成，并结合公寓的管理方式，将各房间信息通过总线传到酒店管理中心。高档酒店式也可采用集中控制器带就地开关和睡眠开关的型式，这种型式可以给人宾至如归的感觉，房间内的电气设备控制在就地开关面板上控制，床头睡眠开关可以统一关闭客房电气设备，但不影响就地各开关面板的开启，这种型式是酒店式公寓在电气配电控制的发展方向。
公寓式酒店范文6
【关键词】酒店式公寓；发展现状；发展趋势
一、 前言：
“酒店式公寓”也被称作“酒店式服务公寓”是由英语单词serviced apartment转化而来，近几年由于旅游业的发展，这种提供酒店式的服务以及营造家庭氛围的经济、快捷酒店形式正在成为出门在外的旅客首选。
二、 酒店式公寓的概念
酒店式公寓，指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，是综合性很强的物业。它包含酒店式管理、兼具居住和投资功能、产权分配等特点。
三、 我国酒店式公寓发展现状：
1、集中于成熟的商务中心
酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住
宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士：对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。
2、酒店公寓的同行竞争越来越大
（1）、投资商越来越多，加大同行竞争。
（2）、需求量越来越大，加大同行竞争。
目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加人这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。
四、酒店式公寓发展中存在的问题；
1、缺乏统一规范，从而导致市场混戳。由于没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和监督，只要是租的公寓，配有一套家具、家电，就可以挂名为酒店式公寓。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、停工什么种类和规格的服务，尚没有统一的尺度。因此，造成酒店式公寓的名目繁多、规格不一，有的酒店式公寓称之公寓，如丽苑公寓；有的称之为中心、花园、别墅，如嘉里中心、中新花园、东湖别墅，而有的则另冠其名，如雅诗阁、第一城等。让人容易混淆，不便从名称直接判断其性质，从而也就不敢轻易居住。
2、缺乏专业、有序的管理.虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店进行管理，但大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店进行管理。因此我国大城市的酒店式公寓均没有统一、专业的管理，不仅在产权管理上混乱，而且也会因此无法提供好的产品给顾客，从而破坏酒店式公寓的口碑，最终造成业主对酒店式公寓投资的怀疑。
五、酒店式公寓的发展对策
1、推广连锁经营管理。聚集品牌效应
现阶段我国市场上的酒店式公寓良莠不齐，很多酒店式公寓的服务质量和管理水平的差距很大，所以在我国发展酒店式公寓的问题上，各地可以利用自身的地域特色，民族文化、民俗风情等打造当地特有的独特风格的品牌，实现品牌化管理、创建品牌形象，逐渐发展壮大后，企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额，实现酒店式公寓的可持续发展。在当地其他区域内开设分店，形成精品高端的酒店服务形象。
2、加强政府管制。规范市场环境
企业行为。虽然现在有相关的政策对酒店式公寓的投资和发展有一定的抑制，但是相关政策的实施是为了更好地规范酒店式公寓市场环境。酒店式公寓的立法、执法的重点是相关管理部门利用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力。
3、充分利用外部优势，合理定位目标市场
酒店式公寓的客源市场大部分来自于国内外商务客源、白领阶层以及具有新兴消费观念的客人，所以酒店式公寓的领导者需充分利用本区域广阔的会展会议、旅游资源等外部资源，针对不同的消费者群体提供不同的市场服务，比如对商务客人需重点配套优质的住宿环境和商务环境：对热爱生活和旅游的年轻人市场注重配套家庭式的服务功能。而这些成功的条件都取决于自身酒店式公寓的市场对象。
4、提高产品服务质量，推广个性化和差异化竞争
酒店式公寓服务质量的提高与酒店服务个性化和差异化竞争息息相关。根据客人的学历、客源结构、客源需求的不同在房间布局、占地面积、装修和房间内部的各种配套设备设施及提供的服务上提供差异化和个性化的服务，满足不同客人商务或办公的需要。如以热爱生活的年轻人提供的居家式酒店式公寓，为他们提供必要的厨房进行DIY制作，提供必要的电视、网络等娱乐设施供他们游玩，极大地满足了此种客户的需求，避免了经营者利用价格进行恶性竞争，还建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓项目在更多方面都占据优势，让酒店式公寓的发展的道路更加顺畅
结语：
总之，酒店式公寓在我国的发展前景是比较光明的，随着经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品户更加多元化和差异化，酒店式公寓的市场也会越来越完善，管理也会越来越成熟，相信酒店式公寓今后在我国一定会得到很大发展。
参考文献：
[1] 石义胜 酒店式公寓的出来[N].深圳特区报，2003（12）
[2] 任欣颖，黄丽英.广州酒店式公寓发展的困境与对策[J] 现代商业。2008
