摘要:随着我国房地产的加快发展，城乡结合部兴建了大量的小产权房。在城市房价快速上涨，就业人员收入与房价占比悬殊的情况下，尽管选购小产权房存在极大的购房风险，仍然受到了越来越多市民的青睐。小产权房自身的局限性也给物业管理工作带来极大的挑战。加强小产权房的物业管理，使之规范化、法制化十分必要。
关键词:小产权房;物业管理;法制规范
虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。
一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题
(一)小产权房物业管理现状
小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。
(二)小产权房物业管理中的法律问题
1．物业主体不适格，物业服务合同无效
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。《物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。“小产权房”未经依法登记，也没有国家登记机构颁发的不动产权属证书，也不属于“法律另有规定的除外”情况，所以不发生物权的效力。那么，“小产权房”购买者不是所购房屋的所有权人，也就不是业主。我国物业管理条例指出，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。依该规定，物业服务合同的主体应是业主即房屋的所有权人，显然小产权房的购买者与物业企业签订的合同不是法律意义上的物业服务合同，因而不具有法律效力。
2．物业主体差异大，物业费缴费率低
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。相当于合格的农民房。因此，小产权房的住户多为村民。但是在高昂房价的压力下，越来越多的市民选择购买“农民房”。小产权房拥有者由村民及城市居民两大主体构成。村民物业消费意识薄弱，对有偿服务产生抵触心理。甚至将物业公司的职能虚无化，认为自己无需物业服务可不交物业费，缴纳物业费的主动性较差。而城市居民对物业服务要求高，因物业服务难以满足其基本需求，物业费上缴率也较低。由于市民不属于真正的业主，村民权利意识又相对淡薄，因而业主委员会很难建立。根据我国《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其缴纳。显然小产权房物业费的收缴难以发挥业主委员会的优势。
3．企业资质取消，行业准入门槛降低
根据我国《物业管理条例》的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，住宅物业的建设单位，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这一规定的制约下，物业企业为提高资质等级而努力改进管理制度，提高人员素质。对于规范物业管理企业行为的是一种比较高效的措施。2017年国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了物业服务企业二级及二级以下资质认定，物业行业的准入门槛因而降低，政府制约物业管理的能力下降。目前在高档小区推出物业企业信用等级的评定，通过建立黑名单制度加强事中事后监管。以此方式鼓励物业企业提供优质服务，但在小产权房小区内没有业主委员会，政府通过业主评定物业企业信用等级的操作性较差。加之缺乏资质限制，小产权房的物业多数由村委会垄断，也缺乏物业管理的制度建设，管理工作混乱，部分从业人员便以物业服务项目的收取费用为名谋取私利，比如电工私自涂改业主用电度数，贪污巨额电费;村干部在设备损坏更新时，非法收取额外费用等，严重侵害了业主的利益。
二、解决小产权房物业管理中法律问题的对策
(一)打造“特色”合同，保障“业主”权益
针对小产权房购买者因主体不适格而导致物业服务合同无效的问题。笔者认为，住建部门可根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xxx市物业管理条例》等法律法规规章及物业行业《管理办法》的规定制定并推行小产权房物业管理合同范本，赋予现有小产权房购买者以业主同等地位，并将其设定为开展物业服务的必备环节，以明确“业主”与物业企业的权利义务关系，并就违约责任进行约定。一方面可以在一定程度上制约物业企业行为，提高物业服务质量。另一方面，有利于提高物业管理工作的效率，在物业服务合同具备法律效力的情况下，物业企业可依物业服务合同履行其物业管理职能，从根源上治理思搭乱建问题，维护住宅小区的秩序。
(二)建立专业化管理模式，提供个性化服务
目前，我国无论是高档住宅小区还是普通住宅小区所获取的各类物业服务均由物业公司提供，物业行业缺乏市场竞争机制下，物业服务质量参差不齐。解决此问题笔者认为可以借鉴美国的专业化管理模式。由开发商项目开发完成后将后期的物业管理全部委托给专业的物业管理公司，该物业公司只负责整个小区的整体管理业务，而具体的操作业务则是转包给专业公司承担。由保洁公司负责小区的清洁工作，保安公司负责小区的秩序维护、设备公司负责小区设备的维护与保养、绿化公司则负责小区的园林绿化的维护。物业管理公司主要负责协调与监督提供的各类物业服务。这一模式下，各专业的公司互竞争可以提高物业服务质量。同时，专业化的物业服务能够有效的解决小产权房业主主体差异大、物业服务需求难以平衡的问题。比如，部分业主需要代收快递服务便可以向物业公司申请该项服务，物业公司再联络专业的服务公司为业主提供该类服务。
(三)遏制职务犯罪，规范物业管理
针对村委会包办式物业管理模式下的乱收费问题，既要健全内外监管机制，又须开展法律宣传和警示教育活动，以遏制职务犯罪，进行规范化的物业管理。政府机关、检察机关、司法机关应充分发挥其外部监管职能，贯彻落实《最高人民检察院办公厅关于在金融证券等八个行业和领域开展系统预防工作的通知》的精神，及时发现、查办、遏制和预防利用物业管理工作进行的职务犯罪行为。其次，政府督促村办式物业建立财务公开制度，使各项服务费用明晰化，加强业主监督，形成社会化预防职务犯罪监督体系。同时，对从事物业服务工作的村民进行法制教育，有针对性的对其进行财务知识、法律知识培训，促进小产权房物业管理的规范化发展。
三、总结
尽管近年来国家不断颁布政策遏制小产权房的开发建设，但在高昂房价及巨额利益的诱导下，小产权房仍大量存在，其物业纠纷也愈发严重。为减轻物业纠纷带来的司法压力，缓解业主与物业服务企业的矛盾，探索小产权房物业管理问题的解决模式仍任重道远。
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［3］崔永亮．小产权房物业管理问题探析［J］．现代物业，2008．11.
作者:杨柳楠 单位:西北农林科技大学人文社会发展学院
