小产权房转正范文1
小产权房
在农村集体土地上建设的房屋
产权证由乡政府或村委会颁发（实际上没有真正产权）
未缴土地出让金
大产权房
市场商品房
产权证由国家房管部门颁发（拥有完全产权）
开发商已经缴纳过土地出让金，进入二级市场时，无需再次缴纳
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要分为三类：
1 农村集体用地：
在集体用地上或者占用耕地违法建设，将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2 政府用地：
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3 军队用地：
在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称“军产房”。
小产权房产生的原因是什么？
城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就存于其价格便宜的优势，大城市的房价长期快速上涨，远超当时当地一股就业人员的收入水平。同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。
工资远没房价涨得快
政府的监管不到位
小产权房在房地产市场存在长时间并扩展到全国，是一种政府管理上的严重缺位和行政不作为。按国家土地管理法规定，任何个人和单位都不得在没经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。
乡镇政府是小产权房的实际推动者
土地制度不合理
农村上地制度安排不合理导致农民在土地增值的利益分配中没得到合理的价值补偿。而小产权房不需缴纳土地使用权出让金，又省去基础设置配套费等市政建设费用。收益远高于政府征收土地补偿金额。
土地增值了，也拿不到啥钱
结论：小产权房的产生不是偶然的，是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。
8大风险：
没有房产证：没有法律保证，拿不到国家发的产权证。
质量难保证：房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
拆迁难补偿：属政府规定以外的违章建筑，如果和国家的规划冲突，有可能被拆除，而且业主不会得到拆迁安置补偿。
无法银行按揭、抵押贷款：银行不认可房屋产权，买卖时无法办理合法按揭，也无法办理抵押贷款。
转手交易难：无产权证，很难成功转手交易，并且无法按揭贷款，房款需一次性支付，给交易带来更大难度。
配套不完善：几乎都没有有保证的暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
遗产也麻烦：由于缺乏产权，未来在遗产继承时会遇到很多麻烦。
无后续土地溢价：由于无产权，无法拥有土地升值而带来的利益。
小产权房能否转正？
小产权房转正要遵循三大原则：
公平原则
不是简单的经济、法律问题，涉及政府、农民个体、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益群体，涉及农村土地产权、城镇住房保障制度等。都需要坚持公平正义、兼顾平衡各方利益。
同地同权同价原则
小产权房之所以成为“问题”，是由于农村土地集体所有制和城市土地国有制存在先天的“不平等”，处理小产权问题，要在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”。
疏导结合原则
既要看到其不合法性，违背了《土地管理法》等法律，也要看到其积极意义和现实合理性，即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求，也使农民分享到了城市化发展过程中土地增值的收益。应从实际出发。坚持疏导结合，既要加强监管、配套法律法规，防止违法乱建，同时也要尊重市场规律，促进房地产健康稳健发展。
为什么小产权房转正总是行不通？
转正途径1
“383方案”中提到：对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。
南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定，已经建好或者售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。如何确定金额？高了低了都不行。
转正途径2
北京拆除小产权别墅：
2007年，北京责令拆除小产权别墅85栋，没收59栋，别墅被拆除后所占土地复耕。2010年，位于怀柔的水岸江南的四合院别墅被强拆。
另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，是事关社会稳定的大问题。
转正途径3纳入保障房
有政协委员提出，可以考虑将小产权房纳入到保障性住房领域，这样就可以在一定程度上解决融资难题。
保障性住房的融资依然存在着较大的困难，保障性住房的商业化模式未能最终形成，回款期限较长，因此很多金融资本难以承受保障性住房的风险。
转正途径4开征物业税
对小产权房起征物业税并承认其合法。
因为没有缴纳土地出让金。长久以来小产权房的业主无法拿到证明合法身份的房产证，而物业税的开征则因为涉嫌重复征税而备受争议。
大家怎么看小产权房转正？
小产权房主：小产权房那么多，法不责众，商品房实在贵的买不起，所以打算赌赌运气。
专家学者
茅于轼：土地市场形成了地方政府独家垄断的局面，住房市场则形成了开发商寡头垄断的局面。在这种局面下，地方政府和开放商都赚得盆满钵满，房价想不高都难。而小产权房入市，上述垄断局面即被打破，地方政府土地财政不可能像以往那样有力，房地产开发商将面临更加激烈的竞争，房价向上的动力则不会如此不可阻挡。
华生：小产权房不符合法治国家的精神，“如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉”。
开发商
任志强：小产权房转正如“今天完了以后明天就合法化了”。
潘石屹：政府的确该下决心彻底解决小产权房的问题，否则这将成为房地产最大的定时炸弹，要么将小产权房合法化，要么坚决制止这种违法行为。最可怕的就是一直拖下去。小病变成了大病。
政策动态：
2007.6提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。
2007.12城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。
2008.1任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008.7要求尽快落实农村宅基地确权发放工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009.9再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
2010.2完成针对小产权房的调研。争取年内出台解决方案。
2010.5 14部委开始酝酿小产权房整治方案，全国性处理将待小产权房治理方案出台后。
2011.5国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。
2011.11“小产权房”等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。
2012.2开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。
随着十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。
虽然《决定》的内容涉及了经营性建筑用地，但小产权房主要与宅基地相关，而宅基地又不属于经营性建设用地，所以《决定》的内容实际上并未涉及小产权房转正事宜。但既然提出“探索农民增加财产性收入渠道”的说法，还是让小产权房转正的念头蠢蠢欲动。深圳、北京等城市都出现了小产权房价格暴涨的现象。
小产权房转正范文2
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于 农村 城市化 历史 遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡 发展 规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了 金融 危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然 农村 土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
小产权房转正范文3
论文关键词 小产权房 成因 治理途径
一、何为小产权房
在我国，房屋产权也被称为房屋所有权，是指房屋所有权人对其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权力。国家依法保护公民享有的房屋所有权，房屋产权的确认以在国家房地产管理局的登记为准。在现实生活中人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。现阶段的小产权房的房产证不是由国家颁发的而是由乡镇政府颁发的。与“小产权房”这一概念相对应的是“大产权房”，是指在合法建设用地上建设的房屋，购房者购买房屋的时候不仅拥有房屋所有权证，还拥有土地使用权证。大产权房可以进入房屋交易市场进行正常的交易流通并且在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房从性质上可以分为三类：（1）违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。WWW.133229.CoM可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。
二、小产权房热卖的原因
尽管小产权房的存在一直没有合法的依据，但各地小产权房的建设仍是屡禁不止，每年仍有大批的购房者青睐小产权房。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。而全国工商联的数据显示，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。尤其是在“北上广深”等房价居高不下的一线城市，小产权房屡禁不止的现象尤为严重。小产权房之所以如此热销的原因归结起来可以分为以下几点：
1.低廉的价格是小产权房热卖的首要原因。2012年诺贝尔文学奖授予了中国作家莫言，这是长期以来中国籍作家首次获得此项殊荣。然而在随后的采访中莫言在回应750万元的巨额奖金怎么花时笑称：“我准备在北京买套房子，大房子，后来有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多一平方米，750万也就是120多平方米。”因而有不少网民感慨，“莫言写作很有魔幻风格，但买房还是要回归现实。”去年中国人民银行公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。但对于绝大多数国人来说，无论出于实际居住生活的需要还是理财所需，购买房屋仍被视为投资的首要选择。因为大多数人抱有如果此时不购买，随着不断攀升的房价将来更将买不起房的心态。而对于不少即将步入婚姻殿堂的年轻人来说，女方往往将房屋视为结婚的先行条件，许多买不起房屋的年轻人谈”婚”色变，过高的房价则成为他们生命中不可承受之重。以广州市为例，截止2012年4月，在广州市白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500-3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000-13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。调查显示，购买小产权房的往往是城市中的中低收入者，如外来务工人员、刚刚毕业工作的大学生等。他们往往没有较为稳定的收入来源，并且家庭生活负担较重，微薄的工资在高额的房价面前显得微不足道。因而在与普通商品房的巨大差价的诱惑下，不少人转将目光投放在小产权房上，用及其低廉的价格购买一间属于自己的安身之所。
2.现有土地制度存在的不合理性导致小产权房的滋生。在我国农村建设用地的流转通常是指农民集体所有的土地依照法律规定的方式采用出让、转让、出租、抵押、作价出资、作价入股等方式进行流转，此处的流转一般是指土地使用权的主体发生变化。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此可以看出，农村集体所有土地只能按照法律的规定被用作农业建设、兴办乡镇企业、建造村民自有住宅、乡（镇）村公共设施或公益事业。因此，从法律上说，小产权房不具有合法交易的资格，是不能进行市场交易的。而与之相对应的商品房是具有相关资质的房地产开发商依照法律规定支付土地出让金后在其取得的国有建设用地上建造的房屋。而城市中的国有建设用地是可以进入拍卖市场进行拍卖，并有正式的土地使用权证，可以进行抵押质押，具有资产功能。农村集体建设用地则不能直接投放市场进行拍卖，其使用者也没有土地使用权证。农村建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成现实生活中相同的地段出现不同的价格。农民直接在集体所有的土地上建造房屋无需缴纳土地出让金，其建造房屋的成本也远远低于同地段缴纳了土地出让金的商品房。较之政府征收土地时给予的补偿金，农民通过出售小产权房获得的收益要高得多，追逐更高的利益的动机决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。
3.政府执法不到位，监管不严间接纵容了小产权房的迅速扩张。尽管早在2009年土地例行督察公告新闻会上，国土部就已经针对小产权房的明确表态：“对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。”并且此后的每年都会有法令出台喊出治理小产权房的口号，但是小产权房的治理问题始终是“雷声大雨点小”，政府对于小产权房的打击力度不够使开发商和和购买者始终抱有“法不责众”的侥幸心理，市场上小产权房的买卖依旧进行得如火如荼。2012年2月28日，北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力，被以“玩忽职守罪”追究刑事责任。这一案件在全国引起了巨大的反响，从侧面反映出监管部门的缺位。可见，若想全面清理小产权问题就应当从政府部门工作人员未严格依法行使职权的行为着手，才能从根源上抑制小产权房的滋生。
三、小产权的治理途径
2012年3月全国人大代表、国土资源部部长徐绍史在人民大会堂接受记者采访时表示：“今年国土部清理小产权房的工作，将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。”具体说来，笔者认为应当从以下几个方面进行整治：
1.贯彻落实房价调控政策不动摇。从土地、税收、金融等多个方面进行调控，抑制房价增长速度，稳定房地产市场价格。房价关系民生，房市关系国生。住房的价格不仅与老百姓的生活息息相关，更是关系到整个国家经济的良性发展和社会的安定团结。过高的房价衍生出“房奴”一词，反映出老百姓为了一个安身之所的无奈和辛酸。因此，国家在2012年更是加大了房价调控的力度：房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令等政策法令接连出台。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时表示：“虽然9月份总体上涨的城市依然超过下跌的城市，但数量在进一步减少。总体上看，9月份房价环比上涨0.02%，涨幅比上个月进一步收窄，房价已基本不涨不跌了。”因此，只有继续坚定不移地执行中央和地方的房价调控政策，不断巩固调控成果，使房地产的价格走上良性发展的轨道，让绝大多数老百姓能够安居乐业才能抑制小产权房热卖的势头。
2.建立健全有关集体土地流转的法律法规是解决小产权房问题的重要保证。关于集体土地流转的相关规定不明确以及对于小产权房这一概念的界定不明晰，使得小产权房这一问题在实践中仍存在许多争议。完善相关法律，明确相关概念才能为解决小产权房提供法律制度上的保障，让乡镇政府及有关个人不能打政策的“擦边球”，对于其违法行为进行严格的处罚。
3.加强政府监管力度，真正贯彻落实相关执法措施。政府部门首先要加强监督，杜绝新建小产权房，其次对于已经建成销售的小产权房应及时叫停，坚决处理，再次，对于既存的小产权房也不能采用“一拆了事”的处理方式。即便对于非法占用耕地建造的小产权房也不能简单粗暴地一味地以拆除的方式了事。因为即使拆除了小产权房，已经占用的耕地可能受到了破坏不一定能复耕，而拆房的过程比较容易激化社会矛盾，造成社会不稳定。换言之，处理此类问题时可以要求非法占用耕地建造小产权房的集体组织另行开发相对应的耕地予以弥补。而对于已经拥有小产权房的购房者，可以让其补缴相应的土地出让金，依法转为合法的商品房；对于实在无力缴纳土地出让金的购买者，可以视情况将该房屋转为保障性住房或是予以没收。
小产权房转正范文4
内容提要: 小产权房是一种事实上的称呼，难以对其下一个精准的定义。尽管对小产权房流转的 法律 效力存在争议，在现行体制下其事实上无效却是不争的事实。主张严格限制小产权房流转的理由虽言之凿凿，却难以经得起推敲。限制小产权房流转阻碍了社会 发展 ，理应改变。
引言
近年来，由于越来越多受困于城市高房价的市民选择购买 农村 集体土地上的住房，小产权房渐成民众关注的焦点，围绕小产权房流转的论争日趋激烈。政府、学界、房地产从业者、房屋购买人、农村集体组织、村民等不同主体基于各自利益与视角的不同，各抒己见，形成了激烈的观点论争与碰撞。
笔者认为，对此一问题的思考应追根溯源。就小产权房流转而言，什么是小产权房，其界定标准是什么？限制小产权房流转的缘由是什么，是否站得住脚？限制小产权房流转的社会效果如何，应然法上应怎样选择？上述问题探讨明了，小产权房流转问题就会迎刃而解，否则，只可能陷于自说自话而无益于问题的解决。在本文中，笔者将就此进行探讨。
一、小产权房的内涵及小产权房流转的法律规定
依法理，产权无所谓大小，只存在有无的问题，权利具有平等性，不应依主体而有不同。故，小产权房不是一个法律称谓，而系事实上的称呼。正因如此，其不可避免的带有模糊性与不确定性：虽不至于千人千面，却也因人而异，即使同一人前后所指亦可能有所不同。这可以说是众多研究者希望对其作出足以服众的界定，却终不能得尝所愿之原因。
笔者认为，对事实上的存在套用概念法学的做法，可谓方法错位。在不同主体对小产权房既有共识又各有所指的情况下，只能在最广泛范围内去理解这一概念，否则，必然存在以偏概全，或以个人认识替代事实所指的缺陷。从此意义上言，小产权房就是建立在农村集体 经济 组织所有的土地上之房屋，包括：农民在宅基地上的住宅，乡镇 企业 在农村建设用地上的房屋，由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设、由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的房屋。这些房屋之所以被称为小产权房，要么是由于所立基的土地使用权处分权能受到限制，而不具有城市商品房那样的流通性，“使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度小的弱势，故而被形象地称为小产权房”；1要么是因为其违反现行法，不能获得产权。
我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。2《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第43条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。另外，2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”；“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。
从上述规定可以看出，尽管主管机关对小产权房流转禁声一片，然而《宪法》、和《物权法》均没有明确规范小产权房流转，真正明确涉及小产权房流转问题的是《土地管理法》和国务院办公厅的通知。《土地管理法》第63条禁止集体所有的土地使用权转让，国办通知直接禁止城镇居民到农村购买房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，规范交易有越界之嫌；而国办通知既非法律也不是行政法规，难以作为判定小产权房流转合同效力的根据。正因如此，学界对于小产权房流转合同效力众说纷纭。但是，在现行权力体制下，不管有关规定是否妥当，建造在农村集体经济组织土地上的房屋，不问其是否成立物权，其流转事实上受到严格限制，除非由于遗产继承、债务不履行强制拍卖、乡镇企业破产兼并3等有限原因之外，基本上只能在集体经济组织内部流转，这是不争的事实。在司法实践中，牵涉到小产权房流转纠纷的案件法院即使心存疑虑也一般会判合同无效，转而在其他方面寻求平衡。4
二、限制小产权房流转的原因及其合适性分析
为什么要严格限制小产权房流转,支撑限制小产权房流转的理论依据是什么，换言之,小产权房流转的原罪何在？
一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因：
1.耕地保护的需要。“国家提出禁止‘小产权房’主要出于耕地保护的目的”，5有人指出，允许城市居民到农村买房，“将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；6“对小产权房、、、必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”。7《土地管理法》和国办通知都将农村土地使用权流转与耕地保护相提并论，立法意图十分明显。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是“我国人多地少，、、、必须实行最严格的土地管理制度”，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。
2.保障农民生存权。我国城乡二元分化严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺。8
3.小产权房是集体组织内部福利。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”， 9我国“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”，10在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。
上述理由是否站得住脚？若是，则限制小产权房流转具有充分的正当性，不容怀疑；若否，则限制小产权房流转的政策理应改变。
很明显，耕地保护和农民生存权保障是上述理由之核心。我国人多地少，为维护粮食安全，国家确定了18亿亩耕地红线，小产权房流转之所以被严厉禁止，就在于被视为是对耕地的严重威胁。生存权保障问题除了有关社会保障之外，某种程度上也是耕地保护问题。而受让人不当获利更多只是一个技术性问题，要求受让人补缴土地使用费就可以很好的解决。故此，本文主要围绕耕地与农民生存权这两个根本性问题探讨限制小产权房流转的合理性。
从逻辑层面言之，小产权房流转问题可分如下情况：
1.违反土地利用总体规划，在耕地上建造的房屋。这些房屋对耕地造成直接威胁，11因此，不仅应禁止其流转，而且也不应承认其物权归属。但这本质上不是作为权利客体的物之流转问题，而是物权不成立、相应的处分权能不具备，因而也不能流转的问题。
2.本村农民在依法取得的宅基地上建造，或通过宅基地置换、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。这些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。决策者对这些房屋流转所担心的问题实质上是：由于农民在转让房屋之后居无定所，生存权可能受到威胁；农民在生存困难的情况下，势必重新申请或强占农地作为宅基地，从而危及耕地保护。
对上述问题，应作具体分析。农民在宅基地上的房屋主要有两种：一种是建造在宅基地上的单套住宅，一种是建造在宅基地上的多套住宅。相应的，农民出卖房屋也有两种模式：一是保留基本生活用房，将多余房屋转让；一是将房屋整体转让。就前一种模式而言，随之而来的农民生存问题、耕地侵犯问题都不存在。12就后一种模式而言，确有可能产生农民生存困难、危及耕地之风险，但几率非常低且明显被夸大：其一，近年来随着 工业 反哺农业战略的实施，我国农民已基本没什么税费负担，稍事劳作即能满足基本生活需求；其二，近年农村社会保障事业稳步推进，合作医疗、最低生活保障、养老保险从无到有逐步开展，基本不会产生农民生存无保障的问题；其三，农民也是理性的民事主体，其作出出卖房屋的决定也是基于理性的选择，政府对农民利益的强制保护并不会比农民自己更为高明，但所耗费的成本要高得多。在劳动用工环境日趋多样、城市化进程不断加剧的情况下，多数农民出卖住宅是因其认为这些房屋已丧失了继续保有的价值，或者是已经异地购房，或者是需要以卖房所得资金用于投资。
3.乡镇集体 企业 为解决职工居住问题，而在经过审批的集体建设用地上所建的房屋。这些房屋建造在建设用地上，且经过审批，其流转对耕地和农民生存权都不具有威胁。
4.在 农村 集体建设用地上，由乡镇政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设的房屋。这类房屋建造在集体建设用地上，并不涉及耕地占用，其流转难以造成对耕地的侵犯。禁止其流转更多是出于对所诱发问题的担心：在其可以流转的情况下，如何防止出于逐利冲动而产生的违法开发，及地方组织在利益驱使下擅自将耕地转为建设用地？这实际上是政府管理失控、而非小产权房流转本身的问题。以牺牲物权人权益、抑制物的效能为代价解决政府管理失控问题，可谓开错了药方，既造成资源浪费又必定收效甚微。
从事实层面来说，我国以牺牲小产权房物权性为代价、由政府垄断土地一级市场的实施效果并不好。“集体土地被征收为国有之后，只有部分土地用于公益目的，大多数是用于赢利性的房地产开发”，13当前对农村耕地和农民生存权的多数威胁是政府打着公共利益旗号无序征地和房地产商肆意圈占屯积浪费土地、以及一户一处宅基地观念指导下的低水平土地利用行为，国家若要真正解决耕地流失与农民生存问题，就应减少与民争利的征地、严厉打击房地产商屯积土地、鼓励在单位面积宅基地上多建住宅，鼓励宅基地使用权由一户独占变为多家共享。而这必然涉及到小产权房流转的问题。
可见，在绝大多数情况下，无论是以保护耕地、还是以农民生存权保障为由限制小产权房流转，都是经不起推敲的。事实上，真正支撑政府限制小产权房流转理由的，是各级政府在现行二元化土地利用机制下，通过垄断土地供应所产生的巨额利益。这种巨额利益以牺牲农民自主权益、和城市居民饱受政府与房产商的双重挤压情况下的高房价之苦为代价，成本高昂且极不公平，必须加以改变。
三、小产权房流转问题的应然法选择
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的 法律 、政策与现实 经济 发展 之间的脱节、、、，它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”14当前，民间小产权房交易冲动越来越强烈、事实交易份额越来越大、已经形成一股巨大洪流。15然而，我国法律对小产权房仍采取简单围堵的办法，这明显不合时宜。
简单的限制小产权房流转，至少有如下负面影响：
1.妨碍对土地的集约化利用。保护耕地，除需要保持土地应有的数量，还要尽可能提高土地利用水平。在土地总量没有增加的情况下，我国粮食产量之所以有大幅度提高，就在于 现代 农业技术的运用提高了单位面积产量。同样，就同一块宅基地而言，在符合土地利用规划情况下，多盖几套住宅，满足多户人家居住需求远比一户一宅要经济。然而，现行宅基地政策仍不合时宜的强调一户一宅，这无疑是强制性保持土地的低水平运用。
2.使农村空房几同死产。随着城市化的发展,我国农民离境离乡现象越来越突出,许多农民在城市购房、举家迁徙至城市居住,这些农民保留农村住房已无必要，然而现行政策使其房屋难以流转。耗资巨大的不动产几乎不具交易价值，形同死产，甚至成为某种程度上的负担。这既抑制了物的效能、也剥夺了农民自主筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。
3.助推城市房价虚高。现行土地供给的垄断机制,使城市居民只能购买房地产商开发的数量有限的房屋,在巨大需求与有限供给之间形成巨大的落差,形成了城市房价居高不下的现实格局。从而产生一种 中国 特色的怪现象：一方面，城市居民深受高房价之苦，许多人毕其一生求一房而不得；另一方面，大量农村房屋空置、无人居住和维护，在风吹雨淋中逐渐破败，而广大城市居民只能望房兴叹。
4.阻碍城乡交流，加剧城乡二元对立。随着农村地区基础设施、尤其是 交通 的改善，城乡之间物理上的联系已经十分便捷。城乡居民打破城市樊篱、混杂居住，对于发挥城市辐射作用、促进农村地区发展、彻底解决困扰我国多年的三农问题，具有十分积极的意义。然而，受制于高房价的城市居民尽管希望通过购买相对便宜的农村小产权房自励更生解决住房问题，却被现行小产权房流转制度强行阻隔，城乡之间双向交流变成乡村人口向城市的单向流动，使得城市成为只进不出的围城，而农村空心化现象却越来越严重。
5.使户籍制度改革流于形式。近年来，由于深刻认识到二元割裂的传统户籍制度阻碍了农村发展，我国各地纷纷采取措施进行改革，代之以城乡一体平等的新型户籍制度。然而，小产权房流转制度一味强调城乡居民的主体身份，使得户籍改革在住房配套制度上落不到实处，以致使许多地方的户籍改革徒有虚名。
6.阻碍农业产业升级。随着城市化进程的推进、许多农民迁徙至城市居住生活，一些地方农村空心化现象已十分严重，土地撂荒也早已是公开的秘密。这本是引进资金与技术、促进农业产业化升级的极好时机，然而现行小产权房流转制度使得集体经济组织之外的投资者即使愿意长期扎根农村，也不能获得住宅以致居无保障，极大的遏制了投资人投身农业的冲动。
那么，应该如何构建我国的小产权房流转制度？笔者认为，从长远来看，不问土地所有权性质，同地同权应是总体思路和发展方向，因为小产权房流转本就只是土地使用权问题，与土地所有权没有直接关系。但也应考虑到在当前情况下，小产权房处理已不是一个单纯法律问题，而“更多是一个 政治 问题”，16因此，小产权房流转制度改革进程应与社会保障推进程度相适应，充分考虑 历史 和现实的各种因素。笔者主张区分已建成的存量房与未建成房屋分开考虑。对历史存量房，由于小产权房的形成政府、房屋建造人、购房人都有一定责任，法律制度也不完善，故应以尊重事实、发挥物的效能为首要目标；对于未建成的房屋，应重在维护法的尊严、以土地利用总体规划为衡量标准，通过利益机制抑制违法冲动。
具言之，对于已建成的存量小产权房，应视如下情况分别出理：
1.对农民在宅基地上建造的房屋，应以盘活资产、发挥物的效能为原则，因此，应通过赋予农民处分权、允许其自由流转。但宅基地取得具有一定身份性，故农村集体经济组织成员在同等情况下应享有优先购买权；集体经济组织以外的人购买则应缴纳土地使用费。在当前情况下，宅基地确实承担着一定的社会保障功能，因此，宅基地上房屋的流转应与社会保障相联系。对此，笔者认为如下方式都值得考虑：⑴分步走的路线图式办法。先允许不危及农民基本生存的房屋流转，在社会保障问题基本解决后，再推广至其他房屋。换言之，允许在宅基地共有、或能证明已在异地购房情况下的富余房产转让，但对宅基地整体转让进行限制。以后，随着农村社会保障进展情况适时调整，最终过渡到无限制的自由流转。这尽管不太符合法学一体式的解决方式，但比较符合我国改革摸着石头过河的实用主义国情。⑵一体式解决方式。允许房屋自由流转，规定土地使用费的一定比例必须用于集体经济组织成员社会保障，同时规定较为严格的房屋交易第三方监管，保证其落到实处。
2.对于乡镇集体企业经过审批为职工建造的住宅，应无限制的允许其流通，但可规定同等情况下企业内部成员享有优先受让权。
3.对于违反土地利用总体规划,建造在建设用地上的房屋。考虑到其主要是行政违法，对耕地威胁并不大，且其形成有十分复杂的现实原因，因此，在追究责任的基础上，可以通过补办手续赋予其合法身份，解决其流转问题。
4．对于违反土地利用总体规划，在耕地上建造的房屋，应视为违法建设，坚决拆除，其流转自不可能。
经过采取上述梳理措施之后，对于此后建造在集体建设用地上的住宅，应坚持土地利用总体规划的权威性，依据其对土地利用总体规划的遵守情况确定归属与流转事宜。对按照土地利用总体规划、经合法审批建造的房屋，赋予完全产权，允许其自由流转；对违反土地利用总体规划违法建造的住宅，一律不承认其物权，禁止其流转。
注释:
1 丁宇翔：《农村小产权房的物权变动---以法院裁判引起的物权变动为视角》，载《法律适用》2009年第5期，第43页。
2 有学者认为“宪法第10条规定：土地使用权可以依法流转”（参见赵海萍：《小产权房合法化问题的立法探讨》，载《湖南农业大学学报（社会 科学 版）》2009年第2期），这是站不住脚的。《宪法》第10条第4款是规定土地的保护事项，而非流转事项。
3 《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
4 比如，在北京宋庄画家村李玉兰诉马海涛房屋买卖纠纷中，北京二中院一方面判当事人之间的小产权房买卖合同无效，一方面认为合同无效的主要责任在农民反悔，李玉兰可以另行主张赔偿，就是一个明显的例子。在合同因违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不生效力，农民是否反悔并不会对合同效力产生影响。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。
小产权房转正范文5
关键词：小产权房；住房政策；土地使用权
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
从2007年开始，“小产权房”开始成为媒体关注的焦点。面对高涨的房价，很多城镇居民开始把小产权房列入购房计划。然而，“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护。但正是由于其价格优势，一些地区的小产权房交易并未中断，只是从公开转入了地下，迅速达到了一定的规模。2008年十七届三中全会结束后，中央重申小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经建成并且人住形成一定规模的农村小产权房，这会牵涉到很多人的直接利益，关系到和谐社会的建设，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
1 “小产权房”的界定
“小产权房”，是建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证，只有村集体发放的房屋所有证明，不能进行上市交易。
2 “小产权房”产生的原因
随着城市化进程的加快，商品房价的飞涨。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标。有的什么手续都没办，直接与开放商合作兴建商品房后公开销售，由此产生了现在的“小产权房”。小产权房之所以能在不被认可的情况下迅速发展，主要是因为有极大的市场需求，首先，且不论对农村集体土地所有权的限制是否合理，至少在事实上造成了原本属于农村集体所有的土地，经过征收变为国有土地，再将土地使用权转让，用于房地产开发，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在农村集体所有的土地上建造的小产权房与在被征收后建造的商品房之间有着巨大的价格差异，这价差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的费用，一部分是土地出让金，另一部分是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。因而小产权房的价格倍显低廉，农民与其坐等政府征收土地转卖给开发商，不如自己先下手为强。其次，人们对于小产权房的未来还是抱着相当乐观的态度，在法不责众的集体心理暗示之下，会有更多的农村集体土地用于商品房开发。
与此相关的是政府相关部门对小产权房的开发销售监管乏力。甚至放任。如果从20世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中。明明是非法开发建设，相关部门却没有进行制止，这在一定程度上默许了小产权房的开发，使开发者与社会公众产生了侥幸心理。
3 “小产权房”问题的解决办法
中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并人住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。关于已建小产权房问题的解决办法，学界看法不一，笔者作如下概述：
(1)对于违反土地利用总体规划，占用基本农田建设的小产权房一律拆除。我国推行严格的土地用途管制政策，对农业用地转为非农用地有严格的限制，尤其对耕地转为非耕地的限制更为严格。不论是从我国国情出发还是从维护法律尊严考虑，应严厉禁止新的开发商继续在集体建设用地上进行房地产建设，已经建设的勒令停工。由于这类小产权房还未搭建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担。
(2)强化责任机制，保护弱势群体的利益。对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，应该根据开放商违法行为的损害程度施以罚款、吊销营业执照、降低资质、没收财产等行政处罚。违法的小产权房现象中，基层政府的过错也不容忽视，存在失职行为的决策者和执行者根据其行为的严重程度承担行政处分。此外，政府应对受到损失的购房人和农民进行补偿，因为违法的小产权房现象中，政府的失职是造成问题的根本原因，这样也会强化自上而下的监督。
(3)建立住房保障体系，政府收购“小产权房”作为保障性住房的一部分。鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，对符合土地利用总体规划，且已建成的小产权房，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对于符合条件的原购房人可以通过申请重新获得原来购买的房屋，在补交相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的集体土地房屋产权证，对于不符合条件的原购房人，可以选择由政府按照购房时的原价，结合房屋的折旧进行补偿。也可以选择补交土地出让金和相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的国有土地房屋产权证。
4 关于“小产权房”命运的猜想
小产权的问题不是国土资源部一个部委的权力能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策。也需要中央农村主管部门的协调与配合。笔者根据相关法律法规，以及十七届三中全会的精神，并结合考虑各利益相关方的权益，对小产权房未来的命运做如下猜想；
4.1 小产权房将就此搁笔
从目前形势来看，尽管政策没有放开，但大量的农村土地已经被以各种方式用于非农业用途，而一旦政策放开，便会有更多的土地以各种变通合法的路径向非农领域流失，急剧加大国家耕地保护的压力，从而导致整体国家的粮食安全受到影响，再加之必须维持法律政策的权威性，所以，十七届三中全会结束后，中央已经明确，小产权房不符合法律规定，严禁再行兴建小产权房，这无疑是对农民、开放商、购房者敲响了最后的警钟，考虑到政策性因素，投资或者购买小产权房的未来的风险性极大，小产权房风波可能也将随之平息。
小产权房转正范文6
虽然中央政府有关部门的正式态度是严禁“小产权房”的开发和销售，但是“小产权房”迄今为止仍然长期存在。“小产权”问题绝非简单禁止就能加以解决。政府单纯依赖“拖”字诀，会将问题进一步扩大化和长期化。因此，新一届政府应该抓住时机，正视和解决“小产权房”，在统筹城乡发展中和谐解决“小产权房”问题，实现政府、农村集体、农民个人、城镇购房者、开发商的多赢。 “小产权房”和“大产权房”其实都是“小产权房”
“小产权房”一般是指建设在农村集体土地上，并向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。此外，集体土地外租，租户在其上建立房屋或者其他建筑物，如厂房、商店或者宾馆等，也算是小产权房。更广义的“小产权房”甚至包括军队对外转让的“军产房”，农民自己居住的无“产权证”住房等等。 随着城市化的快速推进，在一线城市之外也催生了大量的“小产权房”。
从产权证的发证机关来看，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的可视为“完全产权房”，或“大产权房”，是受到法律保护的，而由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的房屋的法律属性存在较大争议，因为上级政府部门会根据现有政策法规认为此类“小产权房”并不构成真正法律意义上的产权。因此，“小产权房”的权益不容易得到法律的充分保护。也就是说，“小产权房”是针对“大产权房”即“完全产权房”而言的。“小产权房”是随着城市化和工业化的快速推进而产生的，其出现还反映了中国现有的土地和住房制度存在某些缺陷。话说回来，所谓“大产权”，其实也不是“完全产权”。城市有着住房产权证的住房，其土地使用权也不过是最长70年。这种土地产权安排是不安全的：当前的法律并无规定期满之后房主的土地使用权会发生什么事情。因此，在某种意义上看，“大产权房”也是一种“小产权房”。 “小产权房”的规模、由来、类型和问题
目前“小产权房”在中国已经非常普遍，尤其在城市化快速发展的地区最为突出。比较典型的地区，有北京、深圳、成都、重庆以及海南的一些旅游城市如三亚等。不过随着城市化的快速推进，在一线城市之外也催生了大量的“小产权房”。
据全国工商联房地产商会的数据显示：1995年-2010年全国“小产权房”竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期“小产权房”竣工规模达到2.83亿平方米。以深圳为例，截至2011年12月，深圳“小产权房”违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。但也有的估计超过一半，认为目前深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中“小产权房”高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。以北京为例，据非官方机构不完全统计，北京目前“小产权房”数量约占整个房地产市场的20%，涉及近30万户家庭。在2006年至2010年期间，北京“小产权房”竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%，价格仅为北京核心城区商品房价格的25%-30%。
“小产权房”由来已久，它是随着城市化和工业化的快速推进而产生的。20世纪80年代由于乡镇企业的异军突起，劳动力大量流动，当时在集体土地出现大量兴建住房的现象。而且当时的法律是允许城镇居民为了特定目的在农村建房，如1982年《村镇建房用地管理条例》规定：“回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”以及“集镇内非农业户”经过批准都可以在农村取得宅基地建房。1988年版《土地管理法》第41条也允许城镇非农业户口居民使用集体土地建住房。开始大量在外打工的农民租住城郊农民的闲置房，之后村民和村集体开始建设租赁房或商品房来满足外来人口的住房需求。而90年代末期，政府在法律层面严格禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅。但“小产权房”依旧势如破竹，遍地开花。
全国各地“小产权房”的类型是多样的。按照经济学家光教授的观点，根据开发建设使用土地的类型，一般可将“小产权房”划分为四种类型：第一，在农村宅基地上建设的“小产权房”；第二，在农村其他建设用地上建设的“小产权房”；第三，在荒地上建设的“小产权房”；第四，在农用地上（例如耕地）建设的“小产权房”。
关于“小产权房”的开发模式，主要有三种：农村集体与个人自主开发模式。自主开发的具体形式是：村民自行建设、村集体雇请施工队伍建设以及村集体企业开发建设，改善村集体成员的住房条件，也对外出租和出售；第二，合作开发模式。由村集体和外部企业合作，村集体向企业出租建设用地使用权，外部企业出资开发建设。第三，开发商开发模式。即由村集体把建设用地一次性地出让给开发商，双方利润分成，但这种开发模式的缺点也显而易见，受益人是开发商和极少数村集体负责人，而大量农民失去了土地所有权，这也是目前农村集体土地冲突的来源之一。此外，上述住房是新建的“小产权房”，对于村民原有房屋的重新利用，也被视为“小产权房”的一种，即村民或村集体对外直接转让或出租自己原有的房屋。
“小产权房”的产生及发展壮大说明其是顺应各方需求产生的，有其合理性。一方面，“小产权房”的价格较低，为城市中低收入阶层提供了合适的住房来源，而且缓解了城市房地产价格居高不下的压力。另一方面，壮大了村集体，并增加了村民的财产性收入。这在某种程度上使城乡居民特别是农民分享到了城市化工业化所带来的好处，不仅提高了农村居民的财产收入，也改善了城市低收入阶层以及外来务工人员的住房条件。
不过“小产权房”存在的问题也不容忽视。除了其质量问题和社区管理问题，最大的弊端是“小产权房”容易引发产权纠纷。由于这类房屋没有产权证，一旦卖房认为房屋价值升值后反悔想要回原房屋，容易给买方带来很高的经济损失。根据现有的《土地管理法》《土地承包法》和其他法规，农村集体经济成员向农村集体经济成员之外的人员出售房屋，可以通过反悔和上诉收回其房屋，但是需要退回房屋和添附部分价款之外，还在各地支付程度不一的补偿金。 “小产权房”问题的深层原因
现代国家的宪法是经过选民同意的，体现在民，相当于一份社会契约。根据这份社会契约，个人的生命权、人身权和财产权得到尊重和保护。这种民可以戏称为“宏产权”。它为每个个体所平等拥有，但需要在框架下通过民主的公共选择程序行使。如果这种和公共选择程序缺失，则“宏产权”可能已被空置或者掠夺，个体很可能会走上一条经济学家哈耶克所言的“通往奴役之路”，或者已陷奴役状态之中。
在民或者“宏产权”在民，意味着立法对个人产权的变更不能采取“充公”或者“剥夺”的形式，只能采取公平交易或者充分补偿的方式进行。因为政府的权力均来自于“宏产权”的所有者即民众的让渡。政府仅仅为人，民众才是委托人。
由于“宏产权”没有被尊重，中国过去60余年在很多领域均发生了合法变成非法、非法变成合法的情况。这种事情发生在我们生活中的方方面面。“小产权房”所涉及的土地制度就是一个典型的例证。
中国的土地，在大清帝国和民国时期均为私有。建国初期，中国仍然实行土地私有。后来，中国的乡村和城市土地先后经历了一个公有化的过程。这种公有化在农村体现为土地的集体化，在城市则体现为土地的国有化。公有化的过程不是通过公平交易或者充分补偿实现，而通过法规政策的简单变更实现。
比如农村土地的集体化，起自1956年《高级农业生产合作社示范章程》的出台，其后法规层层加码。1975年和1978年的中华人民共和国宪法都规定了农村土地为基本核算单位的生产队集体所有。1982年的宪法更是规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有。”城市土地的国有化，则是通过1982年的宪法直接增加一条“城市的土地属于国家所有”的规定而完成。上述法规政策的简单变更，没有通过民主的公共选择程序，侵犯了个人的“宏产权”，因而不具备真正的合法性和正义性。其实质就是对私人土地所有权的“充公”或者“剥夺”，把土地的私人产权从原来的合法状态变为非法状态。
与此相关，中国各级政府对转让农村土地和住房产权的排他性限制，也通过法规政策的层层加码来实现。1982年的宪法开始规定：对于农村集体土地，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
中国的正式法律并没有规定农民不允许向城市居民转让其住房。倒是政府部门不断层层加码地条例和政策，对此做出了禁止性规定。
比如1999年国务院办公厅的一份文件规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
2004年国务院又出台一份文件，规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。这些禁令直接造成“小产权房”的非法化。不论宪法对土地所有权和使用权的限制性或者禁止性规定，是否已经侵犯了“宏产权”，政府的这些条例和政策，显然是侵犯了上述城乡公民的“宏产权”和基本产权。政府通过简单的条例和政策内容的变化，限制和剥夺农民的土地和住宅的部分使用权。没有经过公平交易或者充分补偿，原来合法的权利变为非法，而原来非法的，则成为法规政策的组成部分。
1982年以来的宪法规定农村土地集体所有制和城市土地国有制，为后来中国加速城市化过程中大兴“土地财政”埋下了伏笔。城市政府以垄断方式、按非市场征收补偿标准将大量农村集体土地收归国有，然后用于“土地滚动开发”。按照一位学者的分析，由于中国城市的概念本身就模糊，城市土地国有从法律上被理解为全部城市建设用地乃至所有建设用地，需要占用农民集体土地的，都要先由政府征收“变性”为国有土地之后再由政府出让。上述这些限制也体现为未经过同意而对农民基本产权的“剥夺”。这种未经同意的行为也属于对公民“宏产权”的侵犯。 “小产权房”背后的讨价还价
中央政府从1999年以来，对“小产权房”的正式政策和态度一直是不赞同的。基本是从农村土地利用方面，反复强调“小产权房”的不合法性，政策目标则以禁止“小产权房”建设和销售为主。
近年来，尽管行政部门出台的政策均对“小产权房”持反对态度，但是国家层面并没有统一的“小产权房”处理措施，各地的处理方案有所不同，最严厉的有，如北京和三亚等地，还有罚款、没收等方式。但一个有趣的现象是，政策禁令越出越多，而“小产权房”则越禁越多。其中原因，除了和目前的法律漏洞有关外，也反映出各个主体包括地方政府、村集体和农民等伸张权利的意识和行动，在利益驱动下日益强化。
对“小产权房”的行政性禁令发生于中国开始加速城市化、住房市场化和“小产权房”大幅增加之后。在加速城市化阶段，城市政府往往以低现金补偿的方式大规模强制征收农民土地，使之变性为国有土地，然后高价转让给房地产开发商，或者大搞开发区，把土地低价甚至无偿转让给工商企业。为了减少农民的抵制，城市政府往往还需要配合以其他补偿方式，包括为其留地或者提供其他安置方式。
部分“小产权房”的出现就与这种背景有关。土地“招拍挂”制度更是推高了城市政府的国有土地出让价格，与被征收土地的补偿标准形成天壤之别。这种利益分化格局更是刺激市区周边乡镇政府、农村集体和个人主动冒着法规风险开发“小产权房”的冲动。这是出现又一部分“小产权房”的原因。乡镇政府、农村集体和个人这种违法违规行为，部分受到了地市、县级政府的怂恿和容忍。之所以如此，就是因为市、县级政府从强行征地当中获得了巨额的收入，而其支付给农民的补偿往往是低补偿。
因此，农村集体或者个人开发“小产权房”，在一定程度上属于农民自发并主动地伸张其基本的土地权利的行为。
乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”，往往是对地方政府行为的一种模仿。地方政府为了推进城市化和“土地滚动开发”，往往擅自改变规划以适应其城市开发需要，甚至开发在前，规划跟进，或者干脆新拟规划根本不能得到上级政府批准，根本就没能实现规划跟进。乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”的行为，路径与城市政府形同一辙。在上述背景下，他们的行为往往被城市政府所容忍。
而城市政府的行为，也是作为与中央政府（直接或间接）讨价还价的结果。虽然中央政府总体上三令五申严肃反对“小产权房”开发，但是地方政府“土地滚动开发”的一整套运作，也在某种程度上为中央政府所容忍。这种运作也包括地方政府在“小产权房”开发方面的让步。其部分原因是1994年分税制财政体制改革向中央相对集中了财政收入，同时上级政府不断把财政支出责任下移，再加上各地城市政府加速推进城市化，使得这些城市政府的支出压力陡增。
“土地财政”可以说是在这一背景下中央政府为城市政府取得新的财力而开下的一个口子。也就是说，市、县级政府的政策和行为是中央政府所总体上默认和容许的。由此看来，从农村集体和个人，到各级地方政府，再到中央政府，无一例外，都是讨价还价的参与者。说白了，就是谁也不是“善茬”。 解决“小产权房”问题的思路
已建“小产权房”难以强拆，新建“小产权房”禁止施工，是一种不公正；拆除一小部分已建“小产权房”，留下一大部分同类“小产权房”，也是一种不公正。禁止“小产权房”的政策法规难以推行，导致“小产权房”的开发建设继续蔓延。“新农村建设”运动其实为“小产权房”的开发建设提供了契机，下一轮“新城镇化”可能更为“小产权房”的开发建设敞开通道。看来，新一届政府有必要正视当前的“小产权房”问题，对问题及其成因加以分门别类，尽量以“疏”术解决问题，摈弃简单走依赖“堵”术的老路。
综上所述，“小产权房”的是非曲直问题相当错综复杂，还涉及城乡居民的 “宏产权”即公共选择权利问题。确实，要回归城乡居民的“宏产权”，并非易事。即便没能回归“宏产权”，也要考虑如何在现有法规政策框架下，或者略微突破现有法规政策框架来解决“小产权房”问题。
而现行的处理措施，目前，无非是转正、拆除、暂无处理措施（待研究），这些措施都没有考虑到“小产权房”利益相关者的诉求，严厉地一味叫停的处理措施是不合适的。面对各地“小产权房”普遍存在的事实并且还将继续产生的趋势，“小产权房”问题的核心不是合法与否和禁止与否的问题。而且如果要追溯合法性来源的话，对城乡土地的充公式公有化法规和限制农村土地开发利用的“剥夺性”法规，都缺乏民主的公共选择程序，也就是缺乏合法性。政府应当把重心放在如何引导小产权房从“合情合理”走向“合法合规”，在统筹城乡发展中和谐解决“小产权房”的问题，实现政府、农村集体、农民个人、城镇购房者、开发商的多赢。
总体上看，“小产权房”问题的对策可分为两大类：治标和治本。
治标的对策措施包括分类处理现有的“小产权房”，有条件的“小产权房”在补缴部分税费后直接转化为国有土地并合法化等，或者允许集体土地与国有土地一样能够用于对外流转。比如符合长期城乡规划和土地利用规划，建筑质量较好的“小产权房”，就完全可以正式化。建筑质量较差的，则需要改造和维护房屋。如果实行集体土地与国有土地一样能够用于对外流转，那么缴纳国有土地转让收入就没有必要，而是需要支付一定比例的税费，以体现“增值部分归公”的原则。
此外，完全可以把合法化之后的“小产权房”，视为低市场价保障性住房，将它们视为各地保障性住房的有效组成部分，而经济适用房或者限价商品房则应该完全停建并退市，因为纳税人不必为中等收入者或者中下收入者购买产权房支付补贴：中等收入者或者中下收入者，完全可以购买小户型市场价的商品房，以取代经济适用房或者限价商品房。
治本的对策措施是要改变现行土地制度弊端，关键是实行“同地、同权和同价”。其具体措施可以包括：农村集体建设用地可以平等进入“招拍挂”市场；取消国有土地转让收入，统一改为对土地使用权转让记取税费；农户甚至可以有权带着自己在集体中的土地和其他资产份额，退出现有农村集体，作为独立的个体经营，或者加入新的农村集体。而城市土地的所有权格局，应该至少退回到1982年宪法之前的情况，即取消该年宪法有关“城市的土地属于国家所有”的规定。由此恢复公民在土地方面的私有产权。
此外，一些配套改革，会有助于改变政府和民众把土地或者住房作为最重要的生活保障手段的看法。这里包括社会保障体制的完善等等。有了完善的社会保障体制，很多限制转让农民土地和住房产权的法规政策就无存在的必要。
