小产权房范文1
一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。
第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房
购买小产权房会有什么风险：
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
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Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!
关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策
key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure
作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。
对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
一、小产权房产生的原因
对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:
(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。
(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。
(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。
二、小产权房必须被禁止的理由
从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:
(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。
(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。
三、针对现阶段小产权房问题的探索
然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:
(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。
(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。
以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。
针对此笔者提出以下探讨性的意见:
具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。
通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。
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一、小产权房的成因
1、商品房价格的上涨。2006年以来,我国商品房价格以惊人的速度上涨,已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障,但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的,能否买得到房成为众多城市居民生活的重心,不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。《中国经济周刊》时评认为,小产权房的出现背景,实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样,是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。
2、土地制度不够完善。从一定意义上来说,小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国,集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业,只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权,然后以高价将土地使用权转让出去,巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看,农民的基本权益受到损害,农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费,于是开始修建小产权房,以此作为资产转化为资本的一种路径。所以,如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。
二、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求
1、相对于城市商品房来说,成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地,省去了购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝对吸引力,一般只有同样位置商品房价格的40%～60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比,使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出,城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系,小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房,对买得起商品房的人来说是一种节约,体现了现代城市人购房的价格需求。
2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地,随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高,是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远,但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是,正是由于小产权房的地理特征,吸引了很多喜欢乡土风情,返璞归真的高端消费群,体现了现代城市居民,尤其是高端消费群购房的舒适度需求。
3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看,一般是普通住宅,也有少量高档住宅和别墅。所以,小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看,有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者,而有一个群体,就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房,也可能是为了自我享受,但不管目的何在,已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场,也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向,体现了部分人群的投资需求。
三、小产权房与农村居民住房需求
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而此前国土资源部部长徐绍史在接受媒体采访时已经表示，今年国土部将不让小产权房现象继续蔓延。“清理小产权房的工作，我们会严格地保护农民的正当权益，同时依法依规行政，为大规模地清理小产权房做好准备。”
事实上，从2007年起，小产权房问题就已经引起相关部门的关注，并屡屡下文禁止。不过，随着不少城市推行限购政策，不受限购约束的小产权房却变得更为活跃。
在2008年8月，相关报道就指出有关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草报告上报国务院。
为何小产权房不受法律保护，却还大有市场？中国指数研究院(华中)副院长胡超表示，吸引购房者的主要原因是低廉的价格，这也折射出高房价下购房者的无奈。
某地产经纪人告诉记者：“小产权房的价格比一般小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会挂在网上，只是内部流转。”由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证其权属，双方交易相对简单。
他认为，购买小产权房的风险比较大。“小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。”
“异化”的小产权房
尽管没有产权证，但在城市房价高涨的刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房和保障房之外的另一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。曾有媒体报道，小产权房在深圳和北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。
面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。如何处理已建小产权房并让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，成为政府部门十分头疼的事。武汉国土部门的一位负责人颇感无奈，“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”
众多业内人士指出，小产权房最初是满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，但如今已经逐步“异化”为中高档房甚至别墅，成为少数人攫取暴利的工具。
虽然小产权房从一开始就处于灰色地带，并不具有严格意义上的产权，但近年来，由于小产权房在价格上具有明显的优势，再加上一些开发商蛊惑性的宣传，小产权房推出后销售形势很好。据清华大学经济研究所蔡继明教授的一项研究显示，很多城市小产权房曾占到当地房地产市场的20%，有的甚至高达40%。
小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。“由于小产权房不受法律保护，大量小产权房半公开地销售买卖，也给日后出现问题的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。”地产经纪人小张如是说。
“难啃的骨头”
无论如何，面对新一轮小产权房建设的顶风违法，是任其“生长”还是迎难而上，这既需要有关部门敢于“破题”，更考验其智慧。
小产权房成为“难啃的骨头”有多种原因：部分小产权房是历史原因形成的，很难做到一刀切；全国小产权房将近60亿平米，法难责众；处置小产权房关系到基层权力、民生和社会稳定等一系列问题；现行土地管理法、城市房地产管理法等法律不支持小产权房……
但是，小产权房难“啃”也要去“啃”，而且要尽快去“啃”。小产权房问题如果继续拖下去，问题将越积越多，例如：小产权房引发的法律纠纷、农村集体土地被变相侵占的问题、对城乡土地规划利用总体布局的破坏、对相关部门公信力的损害以及小产权房的安全隐患问题……
那么，如何终结小产权房乱象呢？
仅仅依靠事后的查处是不行的，还须事先不断释放明确信号，趁早“封死”小产权房的前路。一些地方小产权房为何成为发展难题，很大程度上缘于当地部分领导在处理小产权房问题时态度含糊不清、犹豫不决，甚至暗含几分暧昧心理。加上一些专家学者的不当言论，更给人们以小产权房可能会“分类处理”等假象，凭空增添侥幸心理，并刺激更多的人加入到购买小产权房之列。
留存与否
按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引人注意。同时，据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。
那么，数量庞大的小产权房的产权未来是否能变大呢？民间各种说法均有，比如：价格低，法不责众，小产权可转为大产权。
如今，小产权房是否留存，是否转为大产权，都颇受争议。因为小产权房已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都面临挑战。
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“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地(拥有使用权而无所有权)的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。(二)小产权房的法律问题
第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑?答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢?虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。但建造的住宅归谁使用?乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。
第二个问题是，小产权房是否可以买卖、转让?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢?其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法?这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状
《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险
通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。(一)价格风险
小产权房与大产权房(即商品房)同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。(二)法律风险
小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。(三)政策风险
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关键词：小产权房；住房政策；土地使用权
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
从2007年开始，“小产权房”开始成为媒体关注的焦点。面对高涨的房价，很多城镇居民开始把小产权房列入购房计划。然而，“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护。但正是由于其价格优势，一些地区的小产权房交易并未中断，只是从公开转入了地下，迅速达到了一定的规模。2008年十七届三中全会结束后，中央重申小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经建成并且人住形成一定规模的农村小产权房，这会牵涉到很多人的直接利益，关系到和谐社会的建设，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
1 “小产权房”的界定
“小产权房”，是建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证，只有村集体发放的房屋所有证明，不能进行上市交易。
2 “小产权房”产生的原因
随着城市化进程的加快，商品房价的飞涨。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标。有的什么手续都没办，直接与开放商合作兴建商品房后公开销售，由此产生了现在的“小产权房”。小产权房之所以能在不被认可的情况下迅速发展，主要是因为有极大的市场需求，首先，且不论对农村集体土地所有权的限制是否合理，至少在事实上造成了原本属于农村集体所有的土地，经过征收变为国有土地，再将土地使用权转让，用于房地产开发，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在农村集体所有的土地上建造的小产权房与在被征收后建造的商品房之间有着巨大的价格差异，这价差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的费用，一部分是土地出让金，另一部分是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。因而小产权房的价格倍显低廉，农民与其坐等政府征收土地转卖给开发商，不如自己先下手为强。其次，人们对于小产权房的未来还是抱着相当乐观的态度，在法不责众的集体心理暗示之下，会有更多的农村集体土地用于商品房开发。
与此相关的是政府相关部门对小产权房的开发销售监管乏力。甚至放任。如果从20世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中。明明是非法开发建设，相关部门却没有进行制止，这在一定程度上默许了小产权房的开发，使开发者与社会公众产生了侥幸心理。
3 “小产权房”问题的解决办法
中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并人住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。关于已建小产权房问题的解决办法，学界看法不一，笔者作如下概述：
(1)对于违反土地利用总体规划，占用基本农田建设的小产权房一律拆除。我国推行严格的土地用途管制政策，对农业用地转为非农用地有严格的限制，尤其对耕地转为非耕地的限制更为严格。不论是从我国国情出发还是从维护法律尊严考虑，应严厉禁止新的开发商继续在集体建设用地上进行房地产建设，已经建设的勒令停工。由于这类小产权房还未搭建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担。
(2)强化责任机制，保护弱势群体的利益。对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，应该根据开放商违法行为的损害程度施以罚款、吊销营业执照、降低资质、没收财产等行政处罚。违法的小产权房现象中，基层政府的过错也不容忽视，存在失职行为的决策者和执行者根据其行为的严重程度承担行政处分。此外，政府应对受到损失的购房人和农民进行补偿，因为违法的小产权房现象中，政府的失职是造成问题的根本原因，这样也会强化自上而下的监督。
(3)建立住房保障体系，政府收购“小产权房”作为保障性住房的一部分。鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，对符合土地利用总体规划，且已建成的小产权房，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对于符合条件的原购房人可以通过申请重新获得原来购买的房屋，在补交相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的集体土地房屋产权证，对于不符合条件的原购房人，可以选择由政府按照购房时的原价，结合房屋的折旧进行补偿。也可以选择补交土地出让金和相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的国有土地房屋产权证。
4 关于“小产权房”命运的猜想
小产权的问题不是国土资源部一个部委的权力能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策。也需要中央农村主管部门的协调与配合。笔者根据相关法律法规，以及十七届三中全会的精神，并结合考虑各利益相关方的权益，对小产权房未来的命运做如下猜想；
4.1 小产权房将就此搁笔
从目前形势来看，尽管政策没有放开，但大量的农村土地已经被以各种方式用于非农业用途，而一旦政策放开，便会有更多的土地以各种变通合法的路径向非农领域流失，急剧加大国家耕地保护的压力，从而导致整体国家的粮食安全受到影响，再加之必须维持法律政策的权威性，所以，十七届三中全会结束后，中央已经明确，小产权房不符合法律规定，严禁再行兴建小产权房，这无疑是对农民、开放商、购房者敲响了最后的警钟，考虑到政策性因素，投资或者购买小产权房的未来的风险性极大，小产权房风波可能也将随之平息。
