小产权房清理范文1
关键词：小产权房；清理；土地集约利用
中图分类号:F299233文献标志码:A文章编号：1002-7408（2012）09-0092-03
作者简介：王海鸿(1971-），男，甘肃天水人，博士，兰州大学管理学院副教授，研究方向：土地经济和土地资源管理；张婷婷（1987-），女，甘肃白银人，硕士研究生，研究方向：土地资源管理。一、小产权房基本内涵及政策背景
小产权房并不是法律规定的概念而只是一种约定俗成的称谓，是相对于“大产权房”而言的，但学术界对其定义也有着基本的共识。谭术魁认为小产权房是建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。判断某一具体的房屋是不是属于“小产权房”，必须同时具备两个要件：一是建在农村集体土地之上，二是被城市居民或非本村村民所拥有。[1]严焰将小产权房称为“乡产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民销售。[2]袁林林则认为，小产权房是在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议，产权证不具备国家认可的产权法律效力的住宅。[3]
综上，小产权房的内涵包括以下几个方面：建筑在农村集体土地之上；非本村居民拥有；村民自建或与开发商合作建设；未缴纳相关税费和办理相关产权证明；不被法律认可。
在过去十多年间，虽然顶着“非法”的帽子在夹缝中生存，小产权房总体面积却与日俱增。据全国工商联房地产商会的消息，从1995年到2010年，全国小产权房面积累计7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工总量的8%。[4]也有统计显示，小产权房的总量已经接近我国住宅数量的三分之一。近几年来小产权房的增速为2005年前的十倍。
小产权房的出现与我国的城乡二元体制有关。依照现行法律，农民在宅基地和村集体土地上盖房居住并不违法，但城市居民购买农村土地的住房则侵占了农民的利益。2007年12月，国务院常务办公会就明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对出现的问题采取“一案一处理”方式。2011年，国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》，同年11月又明确表示：小产权房等违法用地不会借此次农村集体土地确权而合法化。2012年2月，国土部召开会，表示将开展小产权房的试点清理。
尽管国土部的态度十分明确，但对于小产权房如何清理却并未出台具体的治理方案和执行标准。从掌握的资料来看，现有文献多是基于不同专业视角对小产权房的处置提出思路和看法，但对于小产权房的清理方式和程度却没有相关论述和研究，本文通过剖析小产权房清理的现实难点，基于土地集约利用的角度提出了小产权清理思路。
二、小产权房清理的难点
（一）小产权房清理范围的模糊性
我国宪法规定：“城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外都属于集体所有。”而《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些规定意味着集体土地不能直接用于房产开发，只有经过国家征收转化为国有土地，经过“招拍挂”形式转让给开发商才能进行房产开发。而农民自行建造或联合开发的“小产权房”，由于用地的“不合法性”而不能办理相应的产权证明，因而不能进入房产市场进行流通和交易。国土部对小产权房的解释是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。但这一概念过于模糊，在实际操作过程中难以确定其涵盖范围。譬如外村村民购买本村集体土地建造的房屋是否属于小产权房？城镇户籍子女继承农村老人的房产是否属于小产权房？建在耕地之上属于集体建设的房屋是否也属于小产权房？等等。除此之外，农民建造的高楼既有当地农民居住，又有外来人口，单从定义上就很难判断其是否属于小产权房的范畴。小产权房的概念不明晰，又缺乏具体的界定标准，在实施过程中难免会遇到“公说公有理，婆说婆有理”的情况，为清理工作带来了巨大的难题和不便。
（二）小产权房利益主体博弈的复杂性
小产权房清理范文2
事实上，自2009年开始，国土资源部就要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为，之后每年都会强调要清理小产权房。2012年9月，北京市国土局甚至公开披露了初步清理的79个小产权房项目名单，一时风声鹤唳。但政策并没有取得相应成效，许多在黑名单上的小产权房一直在销售。
小产权房到底该如何处置？未来的命运是什么？
“打不死的小强”
国家对小产权房的清理政策由来已久，态度并非摇摆不定。比如主管部门对类似郑各庄、白各庄这样在新农村建设过程中利用宅基地和农村集体建设用地的小产权房的态度一直很明确，对违法用地项目的查处整改力度亦在不断加大。但背后依托村办企业、村委会的宏福苑、白各庄新村们已成尾大不掉之势。
2012年全国“两会”期间，国土部部长徐绍史曾表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。此表态被认为清理小产权房将从“打雷”变成“下雨”。
北京首当其冲。2012年2月，北京市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人因犯罪，被判处拘役6个月，缓刑6个月，这是北京市首次因查处小产权房不力，而追究国土部门官员刑责。
自2008年以来，随着房价快速上涨，北京小产权房的数量也猛增。“这也是北京急于清理的原因。”北京市人大代表、昌平区人大常委会主任李福忠说。
实际上，北京小产权房项目数量远不止国土局名单中的数量。去年公布的79个项目占地面积仅为3656.27亩，其中耕地107.4亩，涉及朝阳、昌平、房山等8个区县。而在两年前，国务院调查组曾抽样调查了北京几个小产权密集地区，结果显示，仅昌平和怀柔两区的小产权房项目面积就超过5000亩。
虽然北京市的具体清理方式尚不明朗，但是分类清理的思路已经确定。《北京日报》此前援引北京市国土局相关负责人的话说：“我们先把名单公布出来，提醒公众不要购买，这是第一步。下一步我们将会同相关部门，对清理出的小产权房项目进行分类处理。”
值得注意的是，由于小产权房可能转正的传闻不断，使得这个原本充满风险的概念不仅受到购房者关注，也开始受到资本关注。已经有房地产私募基金悄然进入，通过改造小产权房变身公寓长期出租的方式，为其寻求一条新的生存之路。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲就透露，另一位于深圳龙华的青年公寓白石龙居近期开业，这也是由协纵国际企业港联合盛诺金地产基金投资的，诸如此类包装后的深圳小产权房项目目前规模已达到1万平方米，但不会进行扩张性的投资。
从土地制度改革着手
如何处置小产权房，是当前政府部门的主要课题。但由于涉及土地制度，处理小产权房的进展十分缓慢。
记者了解到，按小产权房种类、形态来看，我国小产权房总体可分三类：第一类是新农村建设过程中以宅基地形式建造的小产权房；第二类是村镇基层政府集中建设、投资并面向社会销售的小产权房；第三类是开发商违法建设，以商品房名义出售的小产权房。相比后两种，第一种小产权房由于涉及农村土地流转问题而尤为难以处理。
一名业内地产专家对记者表示，造成我国新农村小产权房治理困难的根本原因，是城乡二元土地制度以及相关部门监管滞后。
在这名专家看来，普通的商品住宅是指在城市国有土地上开发建造的住宅，可以卖给所有国民。但是农村集体用地上建造的住宅，不能出售给非本集体内的成员，包括城市居民、农民。”
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明同样表示，新农村小产权房的出现根源在于我国当前的城乡二元土地制度以及由此衍生出的住宅二元制。蔡继明分析，城市化进程中，凡是需要占用农村集体土地的，一律采取政府征收的形式变成国家所有，而政府对被征地农民的补偿，基本是单方面垄断定价，其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本，二者的差额被地方政府攫取。
而目前的局面是，这种征地制度，一方面带来了城市房地产行业的繁荣，另一方面也让失地农民失去了平等分享土地增值收益的权利。因此蔡继明认为，“早日建立一个城乡统一的建设用地市场，允许农村集体建设用地进入市场，才是从根源上解决小产权房的制度性途径。”
深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾表示，小产权房政策不能有效实施的话，深圳就会出现一个巨大漏洞，效果就会大打折扣。只有把这块突破了，才谈得上土地二次更新和招（商）、拍（卖）、挂（牌）改革，并延续到土地资本化等改革措施上。
政策新动向
可喜的是，有消息称，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策，除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等，受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。
对于很多人关注的农地入市，国土部方面基本确定的方向是，在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展宅基地制度改革试点，释放农村闲置宅基地进入建设用地市场，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，逐步形成城乡统一的建设用地市场。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源、中国土地学会副理事长黄小虎等专家表示，国土部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”，特别是在一些城市郊区，基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进农村闲置宅基地入市，必然会面临清理小产权房的问题。
过去由于国家政策严禁农地直接入市，中央政府对小产权房持完全否定态度。预计下一步农地入市“开口”之后，政府有可能采取分类处理、有条件合法化的措施，为一些符合条件的小产权房补办合法手续，而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计、施工质量存在严重问题的小产权房，则采取改建、重建或者拆除的强制办法。
小产权房清理范文3
小产权房，一般是指在农村集体所有的土地上，未经政府有关部门合法批准建造，无法定房产管理机关颁发房产证或无合法产权证明的房屋。对于小产权房的开发、建设、买卖，政府一贯采取严厉整治的立场，但并未有效遏制其发展，所以当前政府并没有从根本上解决小产权房问题。因此，应当依照《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》的要求，对现行土地管理法律政策进行改革，对小产权房由采取“堵”的方法改为“疏”的方法，从而从根本上解决小产权房问题。
对小产权房采取多管齐“堵”的政策并未收到预期效果
依照现行法律规定，建设销售小产权房是违法行为。多年来，对于清理整治小产权房，全国各地的态度都十分严肃，严格清理，采用行政、刑事、民事等方法多管齐下，进行“围追堵截”，但实际却收效甚微。
1.采用行政方法清理整治小产权房难见成效。国土部办公厅、住建部办公厅于2012年和2013年连续下发《关于遏止违法建设、销售“小产权房”的通知》等文件，要求各地政府对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处。在清理整治过程中，各地政府有关部门都遇到较大障碍，小产权房的数量有增无减。面对阻力，政府无法全面清理，彻底整治。在采用行政办法清理整治小产权房效果不佳的情况下，很多地方政府认为，必须采用更为有力的法律调整方法，才能收到明显效果。
2.刑事手段效果不好。有些地方政府主张采取严厉的刑事手段，对小产权房开发、建设、销售中违法性质严重、情节恶劣、获利巨大、影响较坏的行为定罪判刑，惩戒违法者，教育大多数，为清理整治扫除障碍。有些检察院也向法院有关小产权房的刑事案件，主张法院追究违法者的刑事责任。最高人民法院曾在有关答复意见中，提出了部分开发建设买卖小产权房的行为构成非法经营罪，但可不认定为情节特别严重（即量刑不超过5年）的指导性意见。
法院对小产权房建设销售引发的刑事案件适用罪名，主要包括四个方面：一是适用非法转让、倒卖土地使用权罪，最大的问题，是对农民转让自己享有的土地所有权、使用权的行为认定为犯罪。在我看来，所有权人转让自己的土地所有权的用益物权不构成犯罪。二是小产权房建设、销售本身并不存在合同诈骗，除非是开发者将小产权房冒充商品房销售，才构成对购房者的欺诈。三是非法经营罪，对于制裁开发商的非法经营行为值得探讨，但对于农村土地所有权人和使用权人，不能以此予以制裁。四是对于小产权房的建设者、销售者偷漏税金的，以偷税罪治罪。事实上，对涉及小产权房建设、买卖的违法行为采用刑事手段定罪判刑予以整治，没有适当的《刑法》根据，也没有收到预期效果。
3.适用民法调整小产权房纠纷，难度大且无法解决根本问题。目前，小产权房的民法调整问题，主要包括法院应否受理对小产权房纠纷的、小产权房买卖合同的效力认定、小产权房的确权以及小产权房的继承等，纠纷类型复杂，法律适用难度大。即使对这些小产权房的民事纠纷都能够处理并平息，但也都属于治标不治本的办法。例如，关于小产权房的确权问题，有的是当事人试图通过诉讼确认自己对小产权房的所有权，使其对小产权房的权属合法化；有的在离婚诉讼中主张分割小产权房的使用权；有的要求分割、继承小产权房的使用权等。这些纠纷所涉及的根本性问题是农村集体土地的权属及权能问题，这个根本性的问题不解决，即使对这些纠纷进行了处理，也无法从根本上解决问题。
对小产权房形成以及清理整治遭遇法律难题的深入思考
总体上看，小产权房是中国独有的法律问题，因而，对其进行清理整治以及法律调整，应当从中国的历史和发展的角度进行研究。
第一，中国在农村土地权属问题上的基本态度，包括《物权法》和《土地管理法》等的法律规定，并非完全合理、科学，存在较多问题。现行法律用集体所有权和土地承包经营权、宅基地使用权等物权，规范农村土地的权属问题，再加上《土地管理法》的限制，使农民对于自己的土地在集体所有权的权属下，没有完整的支配权和使用权，即农民对土地拥有不完整的所有权。
第二，国家把土地的建设性开发和使用完全交由各级政府控制。当需要用农民的集体土地进行开发、建设时，须通过国家的低价征收而后高价转让，使建设用地使用者取得建设用地使用权，政府从中将征收农民土地和转让国有土地之间的巨额利益据为己有，而农村集体经济组织作为所有权人，不仅只得到少量的征收费用，无法获得土地转让的主要利益，而且更重要的是，这样会使农民从根本上丧失土地所有权。这种不合理的土地权属制度，侵害了农民作为土地所有权人的合法权益，造成农民对转让土地应得和实得利益之间的巨大落差。因此，农民作为集体所有土地的物权人，其反感和失望是可以理解的。农民集体组织或者村镇管理者对农村集体土地进行小产权房开发建设，试图获取比较完整的土地权利的转化利益，有其合理性。
第三，在民法上，阻碍小产权房政策疏通的最根本问题在于《物权法》和《土地管理法》中关于集体土地的规定。《物权法》在第四条规定了所有权平等保护原则之后，又在第十二章规定的建设用地使用权主要是指国有土地设立的用益物权（第一百三十五条），在集体土地上设置建设用地使用权须遵守《土地管理法》的规定（第一百五十一条）。而《土地管理法》规定集体土地只可以设立乡村建设用地使用权，且不可以进行流转。这正是小产权房发生的根本原因，也是无法根治小产权房问题的根本所在。这样的法律障碍不排除，小产权房的问题则无法得到根本解决。只有准许集体土地设立能够流转的建设用地使用权，才能从根本上解决小产权房的问题。
第四，社会舆论并不谴责农村集体经济组织及乡镇管理者利用集体土地进行小产权房的建设、销售行为，反而持同情、支持态度。相反，对政府垄断土地性质转化利益的行为却持反对态度，异议颇多。对小产权房的清理整治工作之所以阻力较大，这是一个重要原因。
第五，小产权房的数量并非少数，购房者亦数量众多。如此庞大的群体对清理整治小产权房的政策均有抵触情绪，且利益攸关，不适当的过激政策将会使群众产生严重的抵触情绪，影响社会稳定。
基于以上原因，国家对有关小产权房采取的总体上“堵”的政策（即清理整治工作）并不适当，应当进行彻底改革。依照《物权法》第四条规定的“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的所有权平等保护原则，以及《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》的要求，应该平等对待集体所有权。否则，既不能得到城市群众的拥护，也不能得到更为广泛的农民阶层的支持，而且违反现行法律规定，也给农民的集体土地所有权以及其他物权造成更大伤害。
对小产权房应当采取“疏”的方法，实行根本改革
对小产权房的法律调整实行“堵改疏”，将对小产权房的清理整治改为合理疏导，将其纳入法治轨道，让其健康发展，这不仅会改变目前国家面对小产权房的政策困境，而且会推动房地产市场良性发展，降低房价会使更多居民住有所居，保障民生会促进社会健康发展。
《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出：“健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，清理有违公平的法律法规条款。”按照这一要求，进行小产权房“堵改疏”重大改革的基础，就是不同所有制之间的物权为“平权”。也就是说，不允许国有物权高于集体物权的不公平现象存在。而实际上，国有土地的建设用地使用权与集体土地上建设用地使用权的不平等、不公平，是造成小产权房存在的根本原因。这反映出国家所有权与集体所有权之间的不公平竞争。“堵”的结果就是农民丧失土地，而政府却因此获取绝大多数的土地转让利益，使农民的集体所有权被“合法”侵害，这显然没有体现《物权法》规定的所有权平等保护原则。
“堵改疏”这一重大改革的根本点，就是实行国家所有权与集体所有权的平权，准许集体土地设置可以流转的建设用地使用权，将集体土地设置建设用地使用权时产生的巨大利益的主要部分留给农民，且由农民保留土地所有权，政府通过税收提留相应的利益，从而实现利益均衡。
具体来说，法律应当准许农民集体所有的土地设定可以流转的建设用地使用权，将征收集体所有土地由国家设置建设用地使用权的办法，改革为集体经济组织可以直接与建设用地使用者签订建设用地使用权的转让合同，但须经过政府批准，且依法纳税。这样就能够将农村土地设定用益物权的自还给农民，且将转让用益物权所发生的大部分利益交还给农民。政府采用审批和税收的办法，控制农村土地的不适当利用，并通过税收手段保障政府收益。
对小产权房实行“堵改疏”的重大改革还需处理好以下几个问题。
第一，农村集体经济组织作为物权人，可以与建设用地使用人直接进行建设用地使用权的交易。应该改变农村集体经济组织享有所有权的土地通过征收成为国有土地，国家取得所有权后，由政府与建设用地使用人进行交易的现行办法。农村集体经济组织作为农村公有制土地的所有权人，有权在其土地上为他人设置用益物权，并获得相应的利益。否则，两种公有制的所有权就不是平等的物权，而是歧视农村集体经济组织的土地公有制度，这样会限制农民的所有权，造成“有违公平”的后果。
第二，农村集体经济组织与建设用地使用人之间通过转让合同转让的标的，不是农村土地所有权，而是建设用地使用权。要改变只有国有土地可以设置建设用地使用权，而农村土地不能设置这一用益物权的状况。应当废止《物权法》和《土地管理法》对农村集体土地设置建设用地使用权的限制，使农村土地设立的建设用地使用权与国有土地建设用地使用权处于平等地位，且具有同等的权能。这样既能解决农村土地用益物权的可转让性问题，也能解决农村集体经济组织保留自己对土地所有权人身份的问题，使其仍然是土地所有权人。
第三，农村集体经济组织转让其建设用地使用权，须经政府审批。为避免农村集体经济组织只追求眼前利益，将农村耕地改变为建设用地，破坏保护耕地的政策，农村集体经济组织转让其建设用地使用权，须经政府的严格审批，不仅要符合保护耕地政策，还须符合城镇化改造的统一规划。只有获得审批许可后，农村集体经济组织才能与建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权转让合同，转让其权属，否则不会产生建设用地使用权转移的效果。
第四，对于农村集体经济组织转让其建设用地使用权的方式和价格等，仍然采取“招拍挂”的方式。应通过市场确定转让价格，而非由政府独立做主。
第五，转让建设用地使用权的所得利益通过税收均衡分配，主要利益应当由农民享有，政府依法税收。由于建设用地使用权的转让通过农村集体经济组织与建设用地使用人直接交易，转让土地使用权的利益都由农村集体经济组织享有，进而分配给全体农民，保障农民土地用益物权流转所获得的利益归土地所有权人享有，他人不可从中获益。国家利益则通过征收税金的方法保障，通过税收的杠杆，既能控制交易，又能保障国家的税收。
这样的改革会使农村集体经济组织与建设用地使用人，成为农村土地建设用地使用权的直接交易者，发生的利益并没有被政府“盘剥”，而是主要由土地所有权人获得。政府通过税收，仍然可以保证获得相应的利益，但是巨额利益不归属于政府。依法纳税是交易者的法定义务，政府依法征收交易税金是可行的。
小产权房清理范文4
分布广 数量大
在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。
小产权房清理范文5
原告：北京军区天津房地产管理分局。法定代表人：舒启泉，分局长。
被告：天津市房地产管理局。法定代表人：夏荣茂，局长。
被告：河西区房地产管理局。法定代表人：李汕源，局长。
第三人：河北省公安厅。法定代表人：俞定海，厅长。
1958年河北省省会设在天津市期间，河北省公安厅经天津市建设委员会批准，在河西区原挂甲寺住宅第一街坊（现改为小围堤道31号）自建两栋宿舍楼及车库。1966年初，河北省省会迁往保定市。河北省委办公厅、省人委办公厅联合下达了《关于省会迁保工作中注意事项的通知》，该通知第四项规定：“迁保后，原由天津市统一安排和对口解决的房子交天津市；由中央主管部门和省拨款新建的交省人委办公厅，一律不许自行处理和转让。”1966年9月27日，河北省公安厅革委会派刘志勇、翟成玉二人到河北省省直机关天津留守处办理房屋移交登记工作。刘、翟二人将河北省公安厅使用的天津市内四处房产以及公安厅在小围堤31号自建的宿舍楼一并在留守处作了登记。每处房产的移交说明上都印有刘志勇个人手章并一式两份，一份交留守处，另一份带回公安厅。公安厅审核后认为小围提道31号不属移交范围，故未盖章认可。河北省省直机关留守处将刘、翟二人登记的五处房产全部列入移交清册中，并将移交清册连同刘志勇等的移交说明交给天津市房地产管理局。此后，小围提道31号由天津市房管局交给部队使用至今。小围提道31号楼房因年久失修于1991年被鉴定为危房。北京军区天津房地产管理分局（以下简称军房管分局）欲对此处开发改造，经与河北省公安厅协商，于1991年7月河北省公安厅以220万元价格将房产有偿转让给军房管分局。1993年4月，军房管分局在河西区房地产管理局（以下简称河西区房管局）领取了房屋所有权证，同年7月在河西区土地规划管理处领取了土地使用证。1993年4月30日，天津市房地产管理局（以下简称天津市房管局）与天津天源房地产开发公司签订协议，将小围提道31号院交由天源公司开发建房，由天源公司给付天津市房管局补偿费100万元人民币。天源开发公司到小围提道31号院钻探时受到军房管分局的阻止。同年12月，天津市房管局以小围提道31号房产已由河北省公安厅移交给天津市为依据，函告河西区房管局吊销军房管分局的房屋所有权证。1994年3月，河西区房管局依据天津市房管局（1994）房权60号的批复，作出了津西房（94）发9号《关于吊销河西区小围堤道31号房屋所有权证的通知》的行政处理决定。
军房管分局不服这一行政处理决定，向河西区人民法院提起行政诉讼。因案件影响较大，由天津市中级人民法院受理了此案。原告诉称：座落在天津市河西区小围提道31号院内危楼两栋原为河北省公安厅所有。1991年7月10日河北省公安厅以有偿转让方式将该房地产移交原告，并签有书面协议。被告河西区房管局依照法律规定向原告颁发了房屋所有权证，土地管理部门向原告颁发了国有土地使用证。之后，原告已将该房地产造册上报中国人民解放军总后勤部，成为军产。天津市规划管理部门也已批准了原告的建房规划。正当原告准备建房之际，被告天津市房管局却与天津市“天源”房地产开发公司签定协议，将诉争之房有偿拨给“天源”公司开发，随后被告河西区房管局向原告下达了吊销原告的房屋所有权证，使原告无法再行建房。原告认为，原告已有偿取得诉争之房的产权，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四条规定“军队房地产的权属统归军委总部”，军产地方不能随意处理，必须通过军委总后勤部解决。因此，要求人民法院依法撤销被告吊销原告房屋所有权证的行为。被告辩称：诉争之房第三人已于1966年移交天津市，有正式移交手续，第三人无权转让，要求维持被告吊销原告房屋所有权证的行为。第三人述称：诉争之房1966年并未正式移交，也未办理正式移交手续，诉争之房第三人有权进行处分。天津市中级人民法院受理此案后，根据本案具体情况决定追加河北省公安厅为第三人。
「审判
天津市中级人民法院经审理认为：河北省省会于1966年迁回保定市后第三人河北省公安厅指派刘志勇到天津市办理房屋移交手续，应视为职务行为。由于文化大革命客观历史原因，第三人没有在移交手续上加盖公章，但移交房屋的行为客观存在，刘志勇的移交说明足以证实，应视为诉争之房产已由第三人移交给天津市有关部门，故第三人无权将诉争之房再行转让。被告河西区房管局在未查清事实的情况下，向原告军房管分局颁发房屋所有权证的行为是错误的，属工作失误。被告天津市房管局发现河西区房管局发证行为有误，函告其予以纠正是正确的。故被告河西区房管局吊销原告持有的河西区小围提道31号房屋所有权证的具体行政行为事实清楚，应予维持。对于原告及第三人提出的诉讼请求本院难予支持。据此，该院于1994年11月3日判决如下：维持被告天津市河西区房管局（94）发9号《关于吊销河西区小围提道31号房屋所有权证的通知》的行政处罚决定。
一审判决后，军房管分局和河北省公安厅不服，向天津市高级人民法院提起上诉。军房管分局上诉称：该分局通过有偿方式合法取得了小围提道31号院的房屋所有权，已成为军产。被上诉人吊销其合法取得的房屋所有权证没有法律依据，是侵犯军队利益的违法行政行为。河北省公安厅上诉称：小围堤道31号是自建房产，根据省委办公厅和省人委办公厅联合文件的规定不属移交范围。移交手续上既没有公安厅加盖公章认可，也没有监交部门的印章，说明该处房产未办理合法有效的转移手续，其房屋所有权仍属河北省公安厅，因此有权对该处房产进行处分。被上诉人天津市房管局、河西区房管局辩称：河北省公安厅派刘志勇等人到天津市办理房屋移交是履行公务的行为。河北省驻天津留守处将小围提道31号连同公安厅其他四处房产一并造册移交给天津市有关部门，其移交是有效的。由于上诉人蒙骗发证机关领取房屋所有权证，故依据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十五条的规定，吊销其房屋所有权证的决定是合法的。
天津市高级人民法院经审理认为：上诉人军房管分局、河北省公安厅不服被上诉人天津市房管局、河西区房管局所作的吊销房屋所有权的具体行政行为涉及房屋产权的归属，系河北省省会迁出天津市后遗留的历史问题。这一历史遗留问题应由天津市与河北省两地政府协商解决。被上诉人河西区房管局对小围提道31号的发证行为和依据被上诉人天津市房管局的批复所作出的吊销房屋所有权证的行为，都是确认产权归属的具体体现，两个具体行政行为均属不当。天津市房管局与河北省公安厅对小围堤31号房产权争议，在有权解决该问题的政府机关尚未作出处理决定之前，任何一方采取任何形式的转让都是无效的。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第三项之规定，该院于1995年7月31日判决如下：一、撤销天津市中级人民法院（1994）中行初字第6号行政判决；二、撤销河西区房地产管理局依据天津市房地产管理局（1994）房权60号批复作出的津西房（94）发9号《关于吊销河西区小围提道31号房屋所有权证的通知》；三、河西区房地产管理局核发的“津西房字第2690号房屋所有权证”的具体行政行为无效。
「评析
本案是因吊销房屋所有权证这一具体行政行为引发的行政案件，争议的实质是房屋产权的归属问题。而产权归属的焦点在于小围堤道31号的移交行为是否成立，这个问题是审查具体行政行为合法与否的关键所在。根据河北省委办公厅、省人委办公厅冀办（66）3号、（66）办发字1号联合文件的规定，小围堤道31号的楼房是河北省公安厅自建的，不属移交范围。但该处房产确被公安厅派出的刘志勇送交到河北省留守处，由留守处将该处房产列入移交清册中移交给天津市有关部门。如果移交的手续健全，即使河北省公安厅认为是误交，再主张权利也是很困难的。然而，从河北省和天津市各自保管的移交房屋的档案中都反映出每个单位的移交文件上都有移交部门、接受部门和监交部门三方加盖的公章。由此可以看出移交房产三方加盖公章是不可缺少的，特别是移交单位盖章是必不可少的。而刘志勇书写的移交说明上只加盖了他个人印章和天津市房管局的公章，这种移交缺乏完备的法定手续。
小产权房清理范文6
【关键词】 “小产权房”；产生原因；解决途径
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)04-097-01
一、“小产权房”的概念
“小产权房”不是法律上的概念，而是社会中一种约定俗成的叫法。也叫做“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。还有一种说法，“小产权房”也叫“乡产权房”，指在农民集体所有的土地上建设并以较低价格对外销售的商品房。为了加强对“小产权房”的管理，必须要进行相对应的立法。笔者认为，后一种说法可以作为“小产权房”法律概念的参考。
二、“小产权房”的产生原因
（一）过高的房价
“小产权房”的价格优势是最吸引人的地方，这也恰恰说明城市过高的房价是催生小产权房的重要原因之一。虽然近期由于国家开始采取一系列的抑制房价的政策，但是长期积累起来的高房价还是继续在高位运行。大部分城市的房价仍然远远超出当地一般就业人员的收入水平。大量的购买人群不得不考虑房价只有商品房的三分之一或更低得“小产权房”。
（二）法律规定模糊不清
《中华人民共和国宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据法律规定只有以下四种情况可以建设使用农村集体土地：一是宅基地用地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是农村集体用地抵押权的实现。除此以外，都是现行法律所不允许的。我们也可以解读为在这四种情况下建设“小产权房”起码是不违反法律硬性规定的。也正是这种法律规定和解读的模糊不清，在合法与非法之间给了“小产权房”生存的空间。
（三）土地利用价值不平等
城市建设用地使用权的转让由市场定价，通过拍卖等形式获得较高的价值补偿。还可以到银行等金融机构进行抵押获得融资和贷款；而农村集体用地不是由市场定价，转让流通受到重重限制。想要合法流转还要先由国家有关部门进行审批和征收，但经过这些合法程序农民得到的补偿仅占土地增值部分的5%到10%。此外，因为没有产权证书，不能进行抵押和融资，以致造成“同地不同价”。这在很大程度上刺激了农民进行“小产权房”的建设并通过出售“小产权房”获得远高于政府征收土地补偿金的收益。
三、“小产权房”的解决途径
关于小产权房问题的解决，不同的学者有不同的着眼点。但总的来说都是本着“以人为本，力主公平”的原则。笔者主要从以下几点进行探究：
（一）完善土地法律制度
尤其加快集体建设用地使用权流转的立法。首先要对集体建设用地进行法律界定。对其市场准入条件，范围，流转程序等作出明确规定，弥补法律法规在此项权利上的模糊不清造成的权利真空。目前，“小产权房”已经颇具规模，一味的逃避除了加强“小产权房”开发商和购买者的侥幸心理外还会给其处理带来更大的难度。建立清晰稳定的集体建设用地立法已经刻不容缓。
（二）采用租赁模式使“小产权房”合法化
已经形成事实的“小产权房”，除了对占用耕地等违法建造的“小产权房”进行严肃查处还耕于农外，其他已经取得的“小产权房”可以转变销售模式为长期租赁模式。这样，当地农民可以获得租金收益，解决土地被占用后农民的就业和生活保障问题。并且规定租赁期满后集体组织无偿收回，这样就保证了农民收益的可持续性和良性循环。
（三）有效配置房地产资源
国家应进一步加大商品房的调控力度，加强对开发商的规范和监管，逐步使商品房的价格趋于合理。各级政府要加大廉租房，保障房和经适房的建设力度，这需要政府作出财政转移并进行专项预算。另外，对国家土地出让金收益分配也要做出合理调整，同时加强有关的税费改革，把政府寻求高额国家土地出让金的趋势转变为大力发展廉租房，保障房上面来。使得“小产权房”不再具有如此之大的吸引力。
四、结语
本文通过对“小产权房”房问题的成因和解决途径进行阐述和研究，希望有助于理解“小产权房”的存在原因及可以通过哪些途径来解决目前的困境。目前小产权房的解决办法还只存在于学术层面，所以有些措施不免缺乏实践的有效指导。同时，提出的解决方法也较为粗略，今后的研究会在这些方面继续深化、细化。
参考文献：
[1]蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略[J].理论前沿,2009（22）.
[2]薛华勇,杜学文.关于小产权问题的理性思考[J].经济问题,2008（11）.
