摘要
建筑工程的管理除了兼顾到建筑的施工阶段的建造目标，成本、工期以及质量、安全等方面之外，从业主的角度考虑还需要综合很多方面的管理要素。从业主角度进行建筑工程管理重点和难点的分析，有助于全方位地促进建筑建造目标的实现。首先分析了业主角度的建筑工程管理的特点，然后研究了业主角度的建筑工程管理重点与难点，最后在此基础上提出了基于业主角度的建筑工程综合管理方法。
关键词
业主角度；建筑工程；管理重点；难点
0引言
建筑工程的管理本身是一项十分复杂的工作。当前很多研究都着眼于施工阶段，分析了施工阶段对于工程项目的成本、工期、质量、安全等各方面的管理。然而从业主角度出发的建筑工程管理比施工阶段的要更加复杂，也更加重要。业主需要全面考虑到建筑的全寿命周期以及各个阶段的众多参与人员，还需要兼顾项目过程中的各类风险。因此既有必要从业主的角度，对建筑工程的管理重点和难点进行分析。
1业主角度的建筑工程管理的特点
从业主的角度进行建筑工程的管理，有着与一般的建筑工程管理方法不同之处。进行业主角度的建筑工程管理需要考虑到业主的基本职能以及建筑工程的全过程，综合考虑业主在建筑工程管理中的特点。
1.1建筑工程管理涉及到建筑的全寿命周期
一般所称的建筑工程管理仅仅集中在建筑的施工阶段，讨论的主要是针对于建筑的施工阶段各项建筑工程施工过程。然而由于建筑工程的业主需要考虑的不仅仅是建筑的施工阶段，还需要考虑到建筑的前期决策、设计、承发包，以及后期的运营等各个过程。这些过程之间是相互关联的，建筑的决策阶段影响到了后期的项目的社会、技术和经济可行性，而建筑的设计阶段则是决定了施工过程中的总体依据。施工过程中的建造质量以及安全性，也将对最终的建筑实体造成很大的影响，进而影响到后期的运行效果。因此从业主的角度考虑的建筑工程的管理重点与难点，必须兼顾到建筑的全寿命周期，从一个全过程的角度去进行建筑的管理。
1.2建筑工程的管理包括了各相关参与者
进行建筑的工程管理中，一个很重要的部分就是对人的管理。而从建筑业主角度来看，他们需要管理的不仅仅是本公司的人员，而要同时对建筑的设计、施工、监理、材料和设备供应商等各个相关参与者进行管理。建筑的各方参与者，都有着自己的建造目标和建造利益诉求，在各个阶段上都需要进行配合协作，这些多方参与者的协调，都需要通过业主来完成，而这无疑大大增加了建筑工程的管理难度，这也成为了建筑工程管理的一个重点和难点。如何通过合理的激励以及合同的方式，保证多方的利益相关者能够共同努力，实现业主的预期建造目标，是业主需要考虑的一个十分重要的问题。
1.3建筑工程的管理的综合性和复杂性
建筑工程的管理从本身特性上来说，就是一个十分复杂和综合性的过程。从业主的角度来进行建筑工程的管理尤其如此。除了考虑上述的全寿命周期的过程，以及各类参与人员之间的协调安排之外，还需要考虑到建筑的建造过程中对于风险的控制，对于环境的考虑，对于各类政策和社会情况的考虑等。这些多方面的因素都共同决定了建筑工程管理的水平以及最终建造成果的好坏。建筑工程的建造周期一般都比较长，在这一过程中存在着很多社会、经济、环境等各方面的不确定因素，都增加了建筑工程管理的复杂性和综合性。如何综合有效地对这种因素进行管理，是作为建筑工程管理的业主所需要考虑的一个重要问题。
2业主角度的建筑工程管理重点与难点
如前所述，从业主的角度进行建筑工程的管理，需要考虑到建筑的全寿命周期、各方的参与者，同时也要兼顾到建筑建造过程中的各类社会、经济、环境上的风险，综合实现建筑工程的建造目标。从这一角度考虑，建筑工程的管理重点与难点主要包括四点。
2.1建筑工程的合同管理
建筑工程的合同管理是对建筑建造过程中的各类参与者的重要约束手段，通过建筑工程的合同管理，能够明确地用书面形式与建筑的设计、施工、材料设备供应商等各方进行权利、责任和义务的约定。首先能够帮助业主方更好地规避风险，同时也能帮助各参与方明确自己的工作，最后也能够更好地辅助各个参与方之间的相互配合。进行合同的管理，要做好合同的制定、评审以及管理等三个方面。在合同的制定方面，需要根据法律规定的合同文件范本，对相关的责权利进行规定，抓住合同中的核心和重点部分，即那些风险较大的或是工程比较复杂的合同，并寻找到分担和降低风险的方法，通过加强对合同订立相关部门，如工程成本部门、设计部门、管理部门、财务部门等的管理。在进行合同的签订之前，要加强对于合同的评审工作，保证确认无误了之后才能进行签订。在合同执行的过程中，要全过程地对合同的实施情况进行检查，保证各相关单位能够按照合同上的规定履行义务，如果发生了工程变更等情况，要及时进行变更证明材料的搜集，作为后期的依据。
2.2建筑工程的成本管理
从业主的角度进行建筑工程的成本管理，需要兼顾到建筑的前期决策以及设计方案和施工过程的管理。研究表示，建筑工程的前期决策以及设计方案对建筑工程的成本的影响达到了70%以上。因此从业主的角度进行建筑工工程的成本管理，要着重加强对于建筑的决策和设计方案的选择，同时通过技术交底和施工过程中的沟通等方式，加强施工单位和设计单位之间的沟通和联系，从而更好地保证施工单位能够理解设计意图，同时更好地节约施工成本。进行建筑工程的成本管理，业主首先在决策阶段就应该考虑到整个建筑的成本预算，综合考虑建筑周边的社会、经济和环境需求。在设计阶段，通过限额设计等方式，保证设计单位在完成建造意图的基础上，尽量减少后期的施工成本。而在施工阶段的综合管理，业主单位需要与监理单位相互配合，实现对于施工单位的监管。通过合同的方式，对施工单位的成本节约行为提供奖励。总之，业主角度的建筑工程成本管理，是一个全方位、多主体的综合性的管理。
2.3工程的技术管理
从业主角度进行的工程技术管理是综合到建筑的后期运营和销售的整体效果。而建筑施工阶段的技术管理仅仅着眼于建筑的施工组织设计、施工方案以及施工技术的选择上，而业主的工程技术管理则是要将营销理念转化为工程技术标准，然后按照确定的技术参数进行招标，从而保证建造出来的建筑能够符合后期的运营和销售的要求。因此针对于业主角度的建筑工程的技术管理，需要着眼于全寿命周期的需求，从最后的运营和销售的角度考虑，从决策和设计阶段就提出相关的技术要求，从而通过施工阶段的施工方案的选择和施工组织设计，最终将其实现。而施工阶段的技术管理需要兼顾到技术与管理两个方面。从技术方面来讲，就是通过不断引入四新技术，提高施工的效率，保证施工质量。将新技术与原有技术相互结合，同时加强技术操作人员的水平，更好地掌握技术的操作要领与方法，更好地促进施工的顺利进行。
2.4项目的全面风险管理
项目的全面风险管理也是业主进行建筑工程项目管理时需要考虑的一个重要的内容。建筑工程的管理，要考虑到可能面临的技术、社会、经济和政策等各方面的风险。由于建筑工程项目持续的周期比较长，且涉及到的人员比较多，因此可能遇到的风险就更大，从业主角度进行项目的全面风险管理，是进行工程管理的重点和难点之一。为了防止项目的风险事项发生，在项目开始之前就必须进行项目的风险识别和风险分析，寻找到可能使项目产生损失的风险因素，并分析其可能发生的概率，从而更好地对风险进行识别。并需要根据相应的风险，对其进行防范。业主可以建立风险监控系统，及早地发现可能潜在的风险并采取预定的措施，控制风险的影响范围和影响量，以减少项目的损失。当风险事项确实发生时，需要及时采取相应的手段，进行风险的应对和处理，通过合理的方式及时化解风险，保证工程后期的正常运作，减少风险带来的损失。在阶段性计划调整过程中，要加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改会带来新的问题和风险。项目结束时，应对整个项目的风险，风险管理进行评价，作为以后进行同类项目的经验和教训。
3结语
业主角度的建筑工程管理是一种全面性、综合性的管理，需要兼顾到工程项目的全寿命周期，以及各类参与人员，同时要综合考虑到项目可能发生的风险。业主需要从建筑工程的合同管理，建筑工程的成本管理，工程的技术管理以及项目的全面风险管理等方面，综合实现对于建筑工程的管理，促进建筑行业的高效发展。
作者：张神固 单位：厦门火炬集团开发建设有限公司
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