买卖合同范例

买卖合同范文1

关键词：房屋交易网签备案；房地产市场；作用

0引言

由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。

1房屋网签备案对防范交易风险的意义

部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：

1.1房屋交易网签备案将体现政府公信力

朋友之间的交易靠的是双方的诚信，陌生人之间的交易靠的是契约。房地产交易合同选择相同范本、相同网签制度、相同备案制度，可提升房地产交易行为透明度，其对规避阴阳合同”、“多价不一”等问题具有重要意义[2]。房屋交易网签备案对提升房地产交易规范性及公平性有利，同时政府部门公信力可为房地产交易当事人履行合同提供保障。

1.2房屋交易网签备案可约束中介行为

众所周知，房地产中介机构员工流动性较大，房地产经纪人业务能力差异较大。房屋交易网签要求房地产中介机构具备合法经营许可证，房地产经纪人需考取职业资格证、掌握相关法律法规、具备专业能力，在此要求下房地产中介机构、房地产经纪人专业能力将逐渐增高。加强对房地产中介机构、房地产经纪人的监管，可避免房地产交易欺诈问题，营造良好交易环境，推动房地产交易市场向规范化方向发展。

1.3房屋交易网签备案可规避“一房多卖”问题

房地产交易具有资金量较大、交易周期长、与购房人财产及利益密切相关等特征。房屋交易网签备案后，房地产将被锁定，房地产交易过程受相关部门监管，这对规范房地产企业、房地产中介机构房屋销售行为、保障房地产交易安全性，避免非法融资及“一房多卖”等违法行为具有重要意义。

1.4房屋交易网签备案可降低不动产登记审查难度

房地产交易过程中，不动产登记是最后的环节。不动产登记的主要目的是公示民众权利，保障民众房地产权属。房地产登记是依据申请启动的，虽然可保障民众合法权益，但是不能规避房地产交易中的风险问题。房屋交易网签备案信息可实时传输给不动产登记部门，如此可提升物权登记信息准确性、降低不动产登记审查难度、规避房地产交易风险。

1.5房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责有利

房屋交易网签备案完毕后，房地产购买时间、房地产购买金额、房地产购买方式等明确。房价统计监测基础数据可为房地产调控政策提供依据，且对抑制投机炒房行为、加强房地产市场监管有利[3]。房屋交易网签备案数据是房价统计监测基础数据的基础，由此可见房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责具有重要意义。

2房屋交易网签备案对房地产市场管理的意义

房地产市场管理工作贯穿房屋建设、交易直到消失整个过程。全面、准确的市场分析，才能提升房地产市场动态监管水平，为国家房地产调控政策制定提供准确依据。房屋交易网签备案对加强房地产行业管理、落实房地产调控政策、规范房地产市场、保障群众合法利益、推动房地产行业稳定发展具有重要意义。

2.1房屋交易网签备案与房地产市场调控联系紧密

现阶段，房地产市场管理工作将稳定土地价格、稳定房屋价格、推动房地产行业稳定发展作为目标，通过房屋交易网签备案可有效控制房屋销售节奏，同时可依据房屋交易网签备案信息了解本地区房屋价格、房屋交易量、房屋库存量等信息，依据各地区、楼盘销售现状及商品房交易价格，分析房地产市场调控政策目标实现中存在的风险、制定评价考核标准及目标，合理调整土地供应量，制定并落实房地产市场调控政策，最终达到平衡房屋供需关系、稳定房屋价格目标。

2.2房屋网签备案是房地产市场监管着力点

未达到购房条件、未达到上市交易要求的住房，不能进行房屋交易网签备案。采用此方式，可避免炒房等问题，提升对房地产开发企业、中介机构、租赁机构等房地产市场主体的管理。同时，房屋交易网签备案对避免规避税费、高评高贷等问题、预防金融风险、推动房地产市场稳定发展十分重要。（1）政策性房屋上市交易。与征收部门合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多卖问题。配合房屋交易网签工作，可加强对棚改房、人才房、两限房、保障房等政策性房屋的交易管理。（2）资金管理。联通房屋网签备案系统、银行结算系统、监管系统，可使监管部门全面了解贷款发放情况、贷款缴存情况，若发现开发企业未缴存资金可及时对其进行催缴，这对避免房地产项目烂尾问题具有重要意义。（3）问题楼盘处理。与地方政府合作通过房屋网签备案等方式加强对问题楼盘的处理。（4）构建企业信用体制。可基于房屋网签备案系统，建立企业信用评价体制，为规范房地产市场奠定基础。（5）采用规范化网签合同文本。通过规范商品房、存量房网签合同文本，可避免“阴阳合同”等问题。（6）避免企业违规行为。采用停网、部分限网等管理方式，避免房地产市场中的“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违规行为。

3结语

总而言之，在房地产行业发展的同时，房屋交易合同网签备案制度在逐渐完善。房屋交易合同网签备案可降低政府形成成本、提升市场监管力度、保证房屋交易安全性、保障当事人合法权益。

参考文献

[1]高磊.关于提高房产档案管理水平的思考[J].长江丛刊，2017（29）：136.

[2]黄蔚.做好不动产登记档案信息资源利用的思考[J].上海房地，2017（7）：43-45.

买卖合同范文2

建设工程中的合同多种多样，主要可以分为以下几大类：

1）承包合同。主要包括勘察承包合同、设计承包合同（建筑设计、装修设计、景观绿化设计等）、施工承包合同（施工总承包合同、施工分包合同、劳务分包合同等）。

2）委托合同。主要包括招标委托合同、监理委托合同、造价审计委托合同、项目管理委托合同等。

3）买卖合同。主要包括建筑材料买卖合同、电气设备买卖合同、仪器仪表买卖合同等。

4）咨询服务合同。主要包括建筑技术咨询服务合同、环境影响评价咨询合同、交通影响评价咨询合同等。

5）其他合同。主要包括拆迁（施工、补偿）合同、协调配合合同、土地转让合同、检测合同等。

2建设工程合同管理的基本原则

建设工程合同管理是一个系统工程，在管理过程中应遵循以下基本原则：

1）坚持合法性原则。合同管理必须以法律为依据，才能保证合同签订双方的根本利益，避免出现不必要的纠纷，保证工程的顺利进行。

2）以工程实际为出发点。合同管理必须根据工程建设的实际情况制定出合理的管理方案，编制出合理的合同条款。

3）预防风险、避免纠纷。工程参建各方应考虑在项目管理过程中自身可能遇到的各种风险，制定出相应的预防、控制方法，对自身起到保护作用。

4）明确权利和义务。合同管理应将工程参建各方的权利、义务、责任最大限度地纳入到管理范畴中，必要时还可以签订补充协议等。

3建设工程合同管理的主要内容和方法

3.1建设工程初期合同管理

建设工程初期在合同管理方面应做好以下几点工作：

1）做好规划工作。在项目管理初期，合同管理人员应详细分析工程建设中可能出现的对合同管理有影响的一切因素，在此基础上制定出科学、合理且符合工程建设实际情况的合同构架图。

2）确定工作重点。在项目管理初期，合同管理人员应结合工程实际情况确定项目实施过程中的工作重点，如合同构架图的制定、合同文件体系的建立、合同签订工作、合同履行工作、合同纠纷及索赔处理工作、合同资料管理工作等，使得后期合同管理工作能有的放矢。

3）完善管理制度。在项目管理初期，合同管理人员应完善各类合同管理制度，如合同评审会签制度、合同交底制度、合同文件资料归档保管制度等，保证合同管理工作能有据可依，不按个人意愿进行随意管理。

3.2合同签订管理

合同签订管理工作主要包括以下几个方面的内容：

1）确定合同签订对象。对于需要通过招投标程序确定合同签订对象的情况，合同管理人员应及时发出招标公告，提前做好准备工作，严格按照《招投标法》进行招投标工作的过程管理，保证招投标的顺利完成；对于特殊情况无需通过招投标程序确定合同签订对象的情况，合同管理人员应综合分析潜在签约主体的整体实力，对其资质、业绩、财务能力、人员及设备等进行考察，确保其履约能力。

2）合同谈判。合同谈判涉及到合同基本条件的分析和谈判原则策略的采用，工程建设不同阶段不同合同的基本条件不尽相同，确定合同的基本条件后，双方应结合具体情况确定出合同谈判的基本策略，主要包括：（1）以对方必须满足合同的基本条件为前提，通过基本条件引申至其他条件；（2）对于内容较为灵活的合同，谈判前应制定出符合自身利益的最高目标和最低目标，在谈判中争取实现最高目标；（3）事先分析对方可能提出的各种条件和要求，并预先制定好相关的对策；（4）具体情况具体分析，根据现场实际情况据理力争。

3）组织合同签订。合同谈判结束后，应根据谈判结果拟定相关合同文件，合同文件的内容应完整，对双方的权利、义务应予以明确，并将各种风险考虑进来，保证工程建设的顺利进行。

3.3合同履行管理

合同履行管理是合同管理的核心内容，作为合同管理人员应做到以下几点：

1）在合同履行前，应对与合同履行相关的管理人员、技术人员等进行交底，明确工程实施过程中应予以重点关注的条款，便于现场管理人员能及时检查、控制合同的实际履行情况，反馈给合同管理人员；

2）在合同履行过程中，应及时收集、整理与之相关的来往信函、签证、会议纪要、变更通知单等资料；

3）对于合同履行过程中出现的问题应及时予以解决，并将问题和解决方案详细记录。

3.4合同纠纷及索赔管理

合同履行过程中，不可避免地会出现纠纷和索赔现象，为了保护自身的利益不受侵害，合同管理人员可以考虑以下处理方法：1、在过程实施过程中及时收集、整理并保持签证、会议纪要、备忘录等文件资料，以便在索赔过程中能充分、有效地保护自己的利益；2、接到对方的索赔申请后，应对其进行严格的审核，及时作出处理，争取以友好协商的方式解决，必要时可以提出反索赔；3、对于施工过程中对方明显出现违约情况，应及时予以制止，并通过调查取证，及时向对方提出索赔，同时可采取法律措施防止事态扩大；4、选择适宜的处理方式，如通过专题会议讨论、现场协调等方式，缓解矛盾，尽量避免因诉讼和仲裁造成停工，给双方带来损失。

3.5合同资料管理

合同管理人员应重视合同文件资料管理工作的重要性，在项目初期建立各项规章制度，如合同文件统一记录制度、分类管理制度、借阅登记制度等规章制度，对合同资料进行严格管理，避免因管理混乱出现遗漏、缺失等现象。在工程开始实施后，应安排专人进行该项工作，妥善保存所有合同以及一切相关资料，以便查阅，直至工程完工后将应上交的文件移交给档案馆等相关单位。

4结语

买卖合同范文3

【关键词】代销业务；会计核算；探讨

代销业务的会计核算一直是收入核算中的一个特殊问题，自1992年11月30日财政部颁布两制两则A以及会计制度与国际惯例接轨以来，我国的收入会计核算经过了1998年、2006年、2017年三次重大修订，其中，代销业务的会计核算在每一次准则制度修订之中都有所涉及，均在有关章节作为特殊业务进行了特别规定，可见代销业务的核算是收入核算中的一个重点和难点问题。然而，传统会计学意义上的“代销”，或者说社会大众习惯用语中的“代销”与法律意义上的“销售”，无论是在内涵还是外延上都存在重大差异。我国历次颁布的会计法规中，关于“代销”的概念先是模糊不清，后来又为了与法律意义上的“销售”一致，将“代销”这一概念缩小为收取手续费的方式一种，将日常商业惯例中最常发生的、厂商将商品交商店销售、销售之后再付款结算这一商业模式排除在“代销”之外，从而使这一最常见的商业模式如何进行会计核算在法律规范方面存在空白。本文拟从商业惯例、商业术语、会计制度、法律规定等方面进行综合分析，对这一业务的会计核算进行探讨。

一、代销业务会计制度历史沿革

新中国以来，我国商业会计制度随着时代的发展而演变，1950年5月，贸易部制订了《全国贸易系统暂行会计制度》，以适应当时全国统一国营贸易工作的需要。1952年，外经贸部制订了《对外贸易会计制度》，商业部制定了《商业会计制度》，全国供销合作总社制定了《各级供销合作社统一会计制度》。随着我国经济体制的变革，各种制度经过多次修订，按照领导机构的不同，又具体划分为国营商业企业会计、粮食企业会计、物资企业会计、外贸企业会计、供销合作社会计，以及石化、烟草、医药等企业会计。另外，上世纪80年代初期，为解决知青回城就业问题，各地成立了大量的集体企业，为此，各地财政、商业和合作企业等主管部门又负责制订各种集体企业会计制度，从而形成了分部门、分行业、分所有制的会计制度体系。由于在改革开放之前，我国国营和集体商业企业均是执行国家统购统销模式，以上制度没有专门强调和区分“经销”和“代销”，因此，上述制度中没有代销业务会计核算的特别规定。对代销业务作出特别规定的是《商品流通企业会计制度》，当时，随着改革开放和经济体制改革，我国经济体制从计划经济、有计划的商品经济，发展成为社会主义市场经济。商品流通亦从国家统购统销模式发展成为市场流通模式，代销这一商业模式得到迅速发展，从而推动了代销业务会计核算规范的出台。下面就1992年以来，代销业务的会计制度变化作一简述。

（一）1992年制度

1992年12月30日，财政部颁布《关于印发<商品流通企业会计制度>的通知》（财会字［1992］第69号），其中会计科目使用说明第141号科目——受托代销商品中规定：“企业收到代销、寄销的商品，采用进价核算的，按接收价借记本科目，贷记‘代销商品款’科目。……代销商品销售后，以收取手续费方式代销或寄销的商品，按售价借记‘银行存款’等科目，贷记‘应付账款’科目，同时，借记‘代销商品款’科目，贷记本科目；计算代销手续费收入并向委托单位支付代销商品款时，借记‘应付账款’科目，贷记‘代购代销收入’‘银行存款’科目。不采用收取手续费方式代销或寄销的商品，按售价借记‘银行存款’或‘应收账款’科目，贷记‘商品销售收入’科目。”该制度中出现了“代销”和“寄销”两个概念，并将两者并行，同时，将“代销”和“寄销”分为收取手续费和不采用收取手续费两种方式。

（二）1998年制度

1998年6月20日，财政部颁布《关于印发<企业会计准则——收入>的通知》（财会字［1998］23号），其中附件二《<企业会计准则——收入>指南》第四条第（三）款第1项规定：“代销通常有两种方式：（1）视同买断，即由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有。（2）收取手续费，即受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费，这对受托方来说实际上是一种劳务收入。这种代销方式与视同买断方式相比，主要特点是，受托方通常应按照委托方规定的价格销售。在收取手续费代销方式下，委托方应在受托方将商品售出、并向委托方开具代销清单时，确认收入；受托方在商品销售后，按应收取的手续费确认收入。”该制度中只有“代销”这一概念，没有再提及“寄销”，且将不采用收取手续费方式定义为视同买断方式，核算的具体方式与1992年制度没有变化。

（三）2006年制度

2006年10月30日，财政部颁布《关于印发<企业会计准则——应用指南>的通知》（财会［2006］18号），其中《<企业会计准则第14号——收入>应用指南》第四条第（一）款第5项规定：“供应商采用收取手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。同时，附录《会计科目和主要账务处理》中1321业务资产规定，企业采用收取手续费方式受托代销商品的，可将本科目改为“1321受托代销商品”科目。”2006年制度中只提及了收取手续费方式这一种方式，没再提及视同买断的代销方式。

（四）2017年制度

2017年7月5日，财政部颁布《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》，其中第三十四条规定：“企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是人。企业在向客户转让商品前能够控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；否则，该企业为人，应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。”该制度尽管没有直接提及“代销”这一概念，但花了比较大的篇幅来阐述如何区分从事交易时的身份是主要责任人还是人，并规定人应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。也就是说，2017年制度也只规定了收取手续费这一种代销方式。

二、代销业务的商业模式分析

对于“代销”的概念，在我国历年颁布的会计准则和会计制度中均未给出具体定义。1986年辽宁人民出版社出版的《商业会计辞典》中，对“代销”一词的解释为：“一个企业为另一个企业或个人按协议条件销售业务，如集体零售商店为批发企业代销商品。代销店的代销商品不作进货处理，销售后从销售收入中获取一定手续费。”对“经销”一词的解释为：“一个企业按经济合同规定的条件为另一个企业供应商品，如批发企业按协议条件为生产部门销售产品、零售企业（包括集体所有制企业）按协议条件为生产部门或批发企业供应商品。经销单位的经销商品按进货处理，经销单位获得进销差价（批零差价）。显然，根据该辞典的解释，在计划经济时代，凡是收取手续费的就是“代销”，收取进销差价的就是“经销”。然而，在实际工作中，人们通常习惯性地将先付款再进货的方式称为“经销”，将销售之后再付款的称“代销”。如《中百配送中心培训资料——销售术语培训》中经销和代销的定义为：经销是你要用现金买回货物，再拿去卖；而代销则是你先拿到货物去卖，按约定的一段时间后根据实际销售出去的数量与供应商结算货款。B《百度文库——超市的5种经营方式》中购销和代销的定义为：购销是指本店买来的产品放在本店里销售，直接产生应付账款；代销是指顾主把产品放本店销售，按约定供货价格和实际销售数量结算。C由此可见，现实经济活动中，社会大众习惯用语中的“代销”与法律意义上的“销售”无论是内涵还是外延上均存在重大差别。习惯用语中的“代销”一词要定义的是区分先付款再进货，还是先销售再付款的问题。凡是按照约定的结算周期，再根据实际销售数量和约定的结算价格进行结算付款的，就是“代销”。在传统的代销业务中，物流方面通常都是供应商先将商品移交给商，商最终卖不出去的，全部退还供应商。如新华书店销售图书，出版商先将图书发往书店，书店销售后再按期结算，滞销的书全部退回。然而，随着时代的发展，也有不少由供应商直接向最终消费者发货的，如网店下订单，供应商直接发货；商场销售大件电器，商场只是摆商品的样品，顾客看中样品下订单，供应商直接发货。是否进货或者是否做进货处理，不再是现行商业习惯用语中区分“经销”和“代销”的标准。至于销售之后是供应商直接收取客户的货款再支付商手续费，还是商收取客户货款之后扣除手续费再支付供应商货款，在商品流通行业，那只是结算方式的问题。从以上定义及实际业务过程的分析可以看出，习惯用语中的“代销”一词落脚点不是区分谁是主要责任人和谁是人的问题，而是实物移交、付款、销售三者的先后问题，1992年制度和1998年制度为适应现实经济活动中社会大众对“代销”一词的通常理解，以规范实际业务为宗旨，将代销业务区分为收取手续费方式和视同买断方式两种类别，对代销业务的核算作出了较为系统详细的规定，能够清晰明确地指引会计核算工作。在2006年制度和2017年制度中，将“代销”一词的内涵缩小为“销售”，也就是收取手续费的代销这一种方式。也许，这一概念的定义逻辑更加精准，但在指引现实工作方面，让最常发生的业务出现了制度规范的空白。

三、代销业务的法理分析

《辞海》对“”一词的解释为：“非本人而代本人处理事务，其结果由本人承之者曰，其人曰人。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”《中华人民共和国民法总则》第七章第二节中则称为委托。如果将“”一词的外延扩大，人们习惯称呼的“”一词则包括法律意义上的“委托合同”“居间合同”和“行纪合同”三类合同。《合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”三类合同业务内容都是受托人帮委托人办事。实际工作中，纯粹的收取手续费的代销这一方式很少。最常见的业务如房地产中介开发商销售商品房，经办人为中介机构，签订合同及收款的主体均为开发商，开发商再支付中介机构费，从法理上这一代销方式属于委托合同或者委托。另一种常见的业务如房地产中介业主销售二手房，中介机构只起媒介作用，买方与卖方直接签订合同并付款，中介机构收取中介费，这一类代销方式在法理上属于居间合同。而实际经济活动中最常发生的还是先销售再结算付款的代销方式，也就是1992年制度中的“不采用收取手续费方式”，在1998年制度中称为视同买断方式。这一方式最常见的实例就是新华书店销售图书，出版社将图书发往新华书店销售，销售之后结算货款，滞销图书全部退回。从法理分析的角度，这一代销方式肯定既不是委托合同，也不是居间合同。笔者认为，这一代销方式的经济实质是代销商以自己的名义为供应商商品，并赚取进销差价，从法理分析的角度，这一代销方式或许可归类为行纪合同。也有人认为这一代销方式是两个相互独立而又相互关联的买卖合同，即供应商向商销售和商向顾客销售两个买卖合同，只是前一买卖合同是否成立取决于后一买卖合同是否生效，即附条件的合同。《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在法条规定的标的物所有权转移事宜方面，这两个合同标的物所有权的转移是供应商转给商，商再转给客户在同一时点完成。

四、完善代销业务会计处理的探讨

要完善代销业务的会计处理，首先要明晰代销业务的概念、经济内容及其分类，并根据不同的分类作出相应规定，以期规范不同经济业务的会计核算。前已述及，商业术语中的代销业务涵盖委托合同、居间合同、行纪合同三类合同，会计制度中所讲的采取收取手续费的代销方式包含委托合同和居间合同两种合同，不采取收取手续费的代销方式或者说视同买断的代销方式似可归类为行纪合同。为了概念的逻辑精准明确，且与全国人大颁布的法律规定一致，会计制度上可采用法律上的分类。但由于采用法律规定的分类社会大众难以理解，且与社会大众习惯用语差异较大，不利于推广使用，因此，笔者倾向于将传统会计核算意义上的“代销”，或者说社会大众习惯用语中的“代销”分为两大类，一类为“销售”，包括委托合同和居间合同，可简称为“代销”；另一类可命名为“寄销”，也就是1992年制度中的不采用收取手续费方式，在1998年制度中称为视同买断方式。1992年《商品流通企业会计制度》中会计科目使用说明第141号科目——受托代销商品规定：“本科目核算企业接受其他单位委托代销或寄销的商品。”只是何谓“代销”和“寄销”，制度中并未给出定义和区分，从制度将“代销”和“寄销”两个概念并列进行分析，也许立法者的本意就是“代销”为收取手续费方式，寄销为视同买断方式。在商品寄销业务中，寄销人虽将商品交付给了承销人，但并未转让该商品的所有权，寄销商品仍应列为寄销人的存货，直至承销人将其出售为止。承销人对寄销商品负有保管责任，直到寄销商品被售出为止。但由于承销人并不拥有寄销商品的所有权，因此，寄销商品不是承销人的存货，也不能视为承销人的负债。从1992年制度和1998年制度的前后文进行分析理解，再结合大众习惯用语的称呼，广义的“代销”应当包含“寄销”。因此，可以将广义的“代销”分为狭义的“代销”和“寄销”两类，狭义的“代销”即收取手续费方式的代销。尽管从法理分析的角度，上述代销方式可以归类为不同的合同形式，但从供应商和商的角度，业务的核算内容仍是供应商将商品交给商出售，出售之后双方之间再进行货款结算。只是对客户开具发票的主体或者说向税务部门纳税的主体不同，则表现为不同的合同方式。如开票或者纳税主体为供应商，则为狭义的“代销”，如开票或者纳税主体为商，则为“寄销”。根据《企业会计准则——基本准则》第十六条的规定：“企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。”因此，财政部1992年制度和1998年制度将上述商业模式统一归类为广义的“代销”业务进行规范是有一定道理的。前已述及，对于代销业务，2017年修订的收入准则规定，判断企业从事交易时的身份是主要责任人还是人的依据是，企业在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，并在该准则及应用指南中花了很大篇幅，以论理加案例的形式分析了如何判断拥有控制权。但在实际操作中，对于“寄销”业务，无论是根据合同法来判断究竟是属于行纪合同还是两个独立的买卖合同，还是根据会计准则来判断从事交易时的身份是主要责任人还是人，都会存在很大的争议。是否一定要分清谁是主要责任人，谁是人，笔者认为难以做到，也没有必要，务实的办法倒不如根据《企业会计准则——基本准则》第十六条的规定，按照经济业务的实质，按照广义的“代销”业务进行会计处理。同时，结合税款的缴纳方式，建议按照与客户签订合同的主体、开票或者纳税主体的不同，区分狭义的“代销”和“寄销”，前者按照供应商向客户收到的全部价款由供应商确认收入，再由供应商向商结算佣金或手续费，供应商按照销售纳税，商按照服务纳税；后者按照商向客户收到的全部价款由商确认收入，再由商向供应商支付货款，供应商按照商支付的扣除进销差价后的余款确认收入，双方均按照销售纳税。

【主要参考文献】

［1］财政部.关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知［S］.财会［2017］22号.

［2］财政部会计司.《企业会计准则第14号——收入》应用指南2018［M］.北京：中国财政经济出版社，2018.

［3］中国注册会计师协会.2020年注册会计师全国统一考试辅导教材——会计［M］.北京：中国财政经济出版社，2020.

［4］财政部.关于印发《商品流通企业会计制度》的通知［S］.财会字［1992］69号.

买卖合同范文4

关键词：刷单行为；不正当竞争行为；知情权；公平交易权

一、刷单行为的定义及其产生原因

（一）刷单行为的定义。随着电商行业的发展，涌现出了淘宝、京东、天猫等为代表的电商平台，网络购物快捷、方便，使越来越多的消费者倾向于通过网购得到自己心仪的商品，同时市场购买力也在不断地向线上转移，刷单行为正是伴随着电子商务行业繁荣发展而产生的一种经济违法行为，专指在电子商务行业的一种虚假的网络交易，具体表现形式为：电子商务的经营者在双方无实际交易的前提下向“刷单者”提供报酬，虚假购买、虚假评价商品来提高自己商品交易量，从而实现提高其店铺的信用度，或者降低竞争对手信誉的目的。刷单行为主要包括以下以下两种：一是根据刷单行为所指向的对象分为正向刷单和反向刷单。正向刷单是指电子商务的经营者为了提高自己店铺商品的交易量和信誉度，联系并组织刷单人员购买自家商品并做出好评。反向刷单是指雇佣刷单人员对同类商品的竞争者，通过购买商品并虚构差评等手段，抹黑商品，实现使对方商誉受损、获得竞争优势等目的。二是根据是否需要刷单者垫付本金，分为远程单和垫付单。远程单是指刷单者在购买商家选定的商品时，由商家通过刷单者发出的远程付款申请来完成交易，刷单者本人无需垫付所需款额，对于刷单的佣金，则是等到刷单者确认收货以及五星好评之后，由商家支付。垫付单是指刷单者去购买特定商品时，由自己先行支付价款，本金和佣金只有在确认收货并做出评价之后才能拿到。

（二）刷单行为所产生的原因。消费者在进行网上购物时，面对琳玻满目的商品，首先是根据商品的交易量来选择商品，这就导致了搜索排名规则的出现。这种搜索排名方式给消费者带来了极大的便利，不仅帮助消费者节省了挑选商品的时间，也满足了消费者的多种需求。淘宝或者其他电商平台为了增加交易量，也会不定期举办各种促销活动，商家可以通过参加促销活动，吸引巨额的流量，从而提高商品及店铺的曝光率。但是，由于电商平台的各类优惠促销活动对于参加的商家是有明确要求的，即必须同时达到电商平台规定的同类商品或服务的销量以及店铺信用度的最低要求。因此对于处于起步阶段的商家而言，短时间内无法达到可以参加各类优惠促销活动的最低要求，这就使得某些商家为参加优惠促销活动，而选择刷单这种快速提高商品销量的方式。另一方面，电商平台的某些行为也是造成刷单行为当前如此泛滥原因之一。因为淘宝等电商平台获得利润的方式是根据商家的营业额中收取不同等级的佣金扣点，因此商品的交易量越多，商家的营业额越高，电商平台收取的佣金也会越来越多，即使平台明知某些商家的销售量是通过刷单的方式增加的，但是平台依然会对这部分销量产生的营业额收取佣金。最后，刷单行为的火爆与电商平台的管理较为宽松也有很大关系。电商平台在发展初期为了吸引更多的商家进驻，对于商家进驻的标准以及进驻之后的管理比较松散，即使认定商家具有刷单行为，也会选择让其进驻。

二、刷单行为的法律界定

（一）作为违约行为的刷单行为。刷单行为作为一种法律事实，涉及多种不同的法律关系。为了更好的对刷单行为进行界定，必须厘清其所涉及的多种法律关系。当消费者在电商平台的交易页面上进行网上购物并下单时，商家与消费者之间也就随之形成了一个网络消费的格式合同，或者叫电子商务合同。电子合同的有效性在我国1999年《合同法》和2004年的《电子签名法》中均有所体现，所以当消费者通过使用交易页面购买商品，即使商家存在虚假销量和虚假好评的情况下，也完全符合民事法律行为的成立要件，消费者与商家之间形成了真实有效的合同关系。买卖合同法律关系属于债权法律关系的其中一种，合同的双方主体是经营者与消费者，客体是经营者的给付行为，内容则是消费者与经营者之间的权利义务关系。具体表现为消费者可以要求经营者给付其在商品页面上对商品性能等各方面描述相符合的商品，同时也要承担向经营者支付价款的义务；对于经营者而言，不仅具有要求消费者给付价款的权利，而且还要承担向消费者转移其所购买的商品所有权以及不欺骗消费者的义务。而存在刷单行为的商家，不仅违反了法律规定的义务，还违反了买卖合同当事人约定的义务。当消费者收到的商品与描述不符，甚至存在以次充好的情况，就意味着卖家没有按照合同完全履行给付义务，导致买家无法实现权利，不能完全或者不能实现合同目的，卖家即构成违约，即违约行为形态中的不完全履行。我国《消费者权益保护法》中规定了消费者的知情权，但是处于网络环境中的消费者不能像线下购物一样，可以面对面的挑选或者选择，在消费者在浏览商品详情页时接收到的信息，即商品描述与所收到实物的差别、商品物流、以及商品销售数量、评价等，这些往往都是影响消费者决定购买的因素。这种信息的不对称性也就很容易导致商家虚构销量和好评来掩盖商品质量可能存在瑕疵或与描述不一致的事实情况，因此对于此种刷单行为可以在法律上认定为欺诈消费者的行为。虽然刷单是存在于特定领域的欺骗消费者行为，但双方所订立的买卖合同是基于商家对消费者的欺诈之上，经营者有欺诈故意，也知道自己的欺诈行为，并且主观上希望消费者做出错误意思表示。经营者的刷单行为违反了当事人必须遵守的义务，构成违约，它同时也违背了民法中意思自治原则，是一种民事欺诈行为，所以消费者与经营者双方所订立的买卖合同属于《合同法》第54条规定的可撤销合同。因此在存在刷单行为的合同中，消费者可要求经营者承担违约责任或者要求撤销双方的买卖合同。

（二）作为民事侵权行为的刷单行为。电商平台中经营者的刷单行为完全符合我国侵权责任法中对于侵权行为的认定。首先，经营者的刷单行为符合定义中的“由于过错”，因为电商平台的经营者的刷单行为是为了虚构销量和好评，以提高商品交易量为目的，与刷单人员恶意串通，属于《合同法》中合同双方恶意串通损害第三人合法权益的情形，主观上希望消费者做出错误意思表示的故意。其次，刷单行为确实会使消费者遭受损失。消费者是由于虚假销量和虚假好评，选择了与其真实购买意愿不相符合的商品，做出了不真实的意思表示。经营者没有将商品的真实情况如实告知消费者，并且通过刷单确实对消费者的行为进行了误导，侵犯了我国《消费者权益保护法》中所规定的消费者的知情权和自主选择权；同时经营者的刷单行为违反了自愿、平等以及诚信原则，侵犯了消费者的公平交易权。最后，刷单行为同时也侵犯了其他遵守诚信原则的经营者的权益。消费者是在刷单行为的误导下做出了不真实的意思表示，失去了选择其真正所要商品的权利，同时这也使得其他没有实施刷单行为的同类经营者丧失了交易的可能性，也就侵犯了他们的公平交易权，严重破坏了经济市场的公平交易秩序。

（三）作为不正当竞争行为的刷单行为。我国《反不正当竞争法》第八条中规定：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。”法条中规定的虚假宣传，是指经营者在商业活动中，通过广告或者其他媒介，对于商品或者服务，提供与其实际内容不相符合的虚假信息，容易引起客户或者消费者误解的行为。市场竞争者、消费者、其他市场参与者是我国《反不正当竞争法》保护的主体；它的客体就是保护的法益是公平竞争权。正向刷单行为属于典型的虚假宣传的不正当竞争行为，电商平台的经营者雇佣刷单人员为自己提高商品销售量和好评率的行为，虚假的提高了自身的商业信誉，这对于那些没有实施刷单行为、严格遵守诚信原则的经营主体来说是一种不公正，同时也侵犯了其所享有的公平竞争权，所以正向刷单行为应当被认定为虚假宣传。我国《反不正当竞争法》中第11条还规定了：“经营者不得编造、传播虚假信息或者误导性信息，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。”反向刷单行为在实质上属于商业诋毁行为，商业诋毁其实也属于虚假信息，它是某些经营者通过错误信息去误导消费者，消费者由于信息不对称等原因，极有可能受到这些错误信息的干扰，从而做出不真实的意思表示。诋毁商誉行为的发生，侵犯的不仅包括同行业竞争者、消费者的利益，因为它不但会消磨消费者对市场的信任，破坏消费者与经营者的关系，甚至还会破坏整个市场竞争机制的运行。法律规定每一个从事经营的主体都具有商誉权，不具有经营实体的电商平台商家也不例外，因此反向刷单行为还侵犯了某些经营者的商誉权，商誉权作为名誉权的一种，同样具有当权利收到侵犯时可以要求对方承担相应法律责任的权利。所以当商家的商誉权受到侵犯时，经营者不仅可以要求对方承担包括排除妨碍、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等侵权责任，并且还可以要求其进行相应的侵权损害赔偿。

三、刷单行为的法律规制现状及建议

（一）我国对刷单行为法律规制的现状。我国在2013年对《中华人民共和国消费者权益保护法》进行了修改与完善，更加注重保护消费者的知情权，具体规定了经营者应当提供的商品信息，不得弄虚作假和误导宣传，并引入了后悔权，即当消费者被刷单的虚假销量和虚假好评所误导，收到的商品与商家的介绍不一致时，可以在规定的时间内要求商家退货，并返还货款。同时新《消法》还细化了当消费者权利受到侵犯时所享有的求偿权，加大了对欺诈交易的惩罚力度，对网络消费者权益的保护具有重要意义。在网络交易市场领域，基于虚拟交易而产生的多数虚假宣传行为，因为没有空间和时间上的限制，所以会对市场经济的危害程度更大，影响范围更广，而刷单行为作为一种典型的虚假宣传行为，不仅影响了消费者自由选择，还破坏了其他合法商家的正常经营活动。因此，我国《反不正当竞争法》对该领域内的虚假宣传行为进行了更为明确的规定，将刷单行为视为经营者对其产品的“销售状况”或“用户评价”等进行虚假或误导性的商业宣传，同时还禁止经营者实施虚假交易，也禁止协助其他商家进行虚假或误导宣传，并加大了对刷单人员的惩罚力度，极大增强了法律对刷单人员的威慑力。虽然经济法规定了消费者享有的基本权利及遭到侵权时的救济途径，对刷单行为有一定的规制效果，但因为法律具有滞后性以及网络市场的复杂多变性，所以在规制刷单行为方面，经济法在仍然存在许多不足之处，例如，责任认定标准不统一，消费者的求偿权难以实现以及缺少专门的规制部门等。

买卖合同范文5

1.1电力物资采购合同

根据我国合同法定义：合同是平等主体之问设立与变更的民事权利义务关系的最终协议|21，评定主体包括自然人、法人以及其他组织。电力物资的采购合同可以被认为是由电力企业生产经营所需物资在采购中与供应方共同协商并达成一致后，共同签订的一份买卖合同。电力物资的采购合同一般包括：设备销售合同、办公设备买卖合同、办公家具买卖合同、电力工程物资采购合同、协议库存合同等形式。

1.2管理电力物资的采买合同

合同管理内容包括对合同的定义、更改、审?、实施、控制、监督等一系列管理行为。合同管理必须由合同当事人结合企业内部制度和合同要求进行实施。电力物资采购合同的管理，则是电力部门对物资采购合同所实施的管理行为。管理必须遵守国家的相关法律法规，同时遵循电力企业的内部控制制度。在企业经营过程中应当将合同管理作为企业的一项日常管理工作。

2电力物资采购合同中存在的管理风险

2.1电力物资采购风险当下市场经济中的电力物资采购存在一定风险，需要重点关注以下几点：

1)采购中存在汁划风险：采购计划是对整体采购方案的统筹安排，计划不得当可能导致采购中对物价、货物规格、数量、名称和交货期限等要求存在偏差。

2)采购中存在价格风险：由于投标环境是由供货商操纵，所以常出现互相勾搭投标，蓄意哄抬价格，导致企业采购蒙受不必要损失。

3)采购中存在质量风险：采购质量问题是所有物资采购中需要重点关注的问题，个别供货商可能会出现不按招标条件和要求进行供货，导致采购的物资在质量方面无法达到企业采购要求。

4)采购中存在验收风险：在电力物资的采购过程中比较重要的两个环节就是交付与验收。只有满足物资交付要求，并实施严格验收，才能保证采购的物资负荷企业生产需要。

5)采购中存在意外风险：天灾或者政策等不可抗拒因素常常导致意外发生，采购中需要考虑意外风险问题”。

6)采购中存在责任风险：电力物资采购过程中采购管理人员需要具备较强的责任心，杜绝假公济私或者非法谋取私利等问题给企业带来的风险。

2.2电力物资采购契约风险

1)合同文本的选择：电力企业对常规合同的制定，必须建立规范、标准的合同文本，在进行物资采购过程中，必须按照标准合同完成招标和采购合同的签订，主要条款不擅自变更。

2)签订和履行合同的授权代表：一般来讲，电力物资的采购环节需要从招标、合同签订、交付验收等方面全程对合同进行管理。该过程中涉及人员较广，而其中部分人员虽经办部分事项，但可能不涉及所在单位的法定人代表授权，或者授权范围大过经办事项内容。可能造成权限风险问题和风险问题。

3)签订合同过程中涉及印章问题：各个企业的印章管理制度不够规范和统一，在签订合同过程中，各类印章起到不同作用，代表不同规则。比如合同签订中常用到的“公章”、“合同专用章”和“业务专用章”等。

4)签订合同中的违约责任问题：违约责任的制定是对合同双方当事人的行为规范，制定过于宽松或者严格对合同双方来讲都存在利弊，可能会被仲裁委员会或者法院判定无效，不利于企业维护利益工作展开。

5)合同签订中欺诈警觉问题：签订合同过程中需要注意合同内容，防止合同欺诈现象发生，合同欺诈很难同正常合同纠纷区别。在签订合同时需要特别注意一人持多公司资格“围标”，利用虚假合同主体身份完成合同的签订，然后在接到预付款后潜逃、空壳公司等。

3强化物资采购控制合同风险的内控方案

1)提升采购合同管理风险的防范意识，采购各级管理者需要特别重视合同管理问题，支持对合同签订过程中风险的管理控制。

2)综合提升合同承办人及涉及的管理人员在采购过程中的业务能力和素养，合同管理选用责任心较强的部门人员，提升管理人员的合同风险防范意识和管控能力，确保合同签汀、管理符合企业管理内控规定，并严格遵守国家相关法律法规。

3)对企业的合同管理部门赋予一定的权威性和独立性，有效制约在合同签订过程中的招标、签订、实施、交付、结算等过程中存在的不良行为。

4)内部审计控制，加强内部审计工作对发现薄弱制动点、风险点制定针对性措施，并随机抽检以及设备监造等。对已经形成的问题进行补救方案。

5)风险规避。在电力物资采购签订合同过程中，如果存在较大的风险，且风险损失程度严重时，应当主动规避风险，放弃合同的签订。

6)风险转移。在采购合同签订过程中，如果预测可能存在一定的风险，可以对风险进行转移，对可能出现的风险损失部分进行保险投保'

7)风险承担。风险发生时，根据以往风险的损失情况，预先做好损失准备金的备用，发生风险损失后作为弥补。

4结语

买卖合同范文6

《中华人民共和国合同法》第54条规定“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”所谓重大误解，指行为人在做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重大事项存在认识的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到重大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。由此看前述案例，商家不可能有意做此离谱的价格错标，则该合同虽成立，但满足重大误解之要件，因而可撤销。买卖双方也可对价格进行重新磋商，这就相当于承认了此种情况下经营者有修改价格的权利。所以，结论可表述为：合同可撤销，不构成违约，也非欺诈。当然，条件是价格的明显、离谱的错标。

交易本质与衡平分析

由不同法律之推演，我们得出两个不同的结论。面对既存法律及其制度之相悖，到底应如何权衡经济法性质之“消法”与私法之民法？如何把握价格之公信与重大误解可撤销之间的矛盾呢？解决问题的稳妥方式为以交易的本意与发展来从长计议以及综合考虑来衡平。多数时候，我们确实应倾斜保护消费者；而在某些时候，确有必要给予强势方的生产者、销售者平等地位的保护。遇上述案例，裁判者应以民法之规则允许合同撤销，笔者也很欣慰地看到司法实践恰如此。进一步思考上述案例之处理，不追究经营者违约或欺诈的同时，能不能反向追究消费者的责任？若案例中的顾客看到此异常的标价，恶意购买十台钢琴，那么经营者能否反过来举证并主张该恶意之行为应受惩罚呢？或许理论上可以吧，但实践起来必将有难以举证等诸多问题，姑且将这种恶意交给道德才“制裁”吧。公平、诚信是交易真正追求的，对于交易的双方，即现在所言消费者与销售者、生产者都是道德义务。若两方都能恪守道德标准，必然不会出现什么弱势、强势、倾斜保护，交易一行为仍将完全处于私法自治的框架之中。另一方面，从解释论的角度看消法，笔者感觉消法也并非一味地倾斜保护消费者，在条文中一些地方也表达出对买卖双方之平等要求。《禁止价格欺诈行为的规定》（2001年11月7日）的第4条“经营者与消费者进行交易，应该遵循公开、公平、自愿、诚实信用的原则”就对买卖双方都做出了要求。《中华人民共和国价格法》第7条“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则”，以及第8条“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况”，两条都对定价做出的要求看似对经营者而言，实际上也要求消费者接受正常、正当的价格，隐含了对消费者勿投机的劝诫。综上论述，笔者认为在价格明显错标时应适用合同法之“重大误解可撤销”。

舆论压力、商誉维护对经营者的影响

但是面对这一可当然适用的制度，有一困扰横在了经营者们面前。看下面一个案例：两年前，上海某网游经销公司将售价为92元的游戏卡误标为0.92元，湖北汉川一市民李某网购了147张。该公司汉川市人民法院起诉，请求法院撤销双方之间的买卖合同，要求李先生返还所有充值卡。案情很明晰，完全可以使用重大误解可撤销的制度。然而，在网友们对此案件的看法却是这样的：有的说，按照合同法，商品都已经交付了，应该已经是完整的交易过程完成了，不管价格多少，都是双方已经约定好的，应该受到法律保护。有的说，国内这样的厂家，回头还敢起诉消费者的，看似理直气壮，实则强词夺理！有的说，尽管这个卖家和自己没瓜葛，但是它已经让消费者肯定了无商不奸的这个道理。总之，网友们以他们所谓正义公平与仇商心态都表示经营者就应承担该损失，而对经营者主张的重大误解表示绝不赞同。网友们是社会大众的一小部分，由此观之，很多不了解法律、不知道有这样一个制度的社会大众会以他们的法感和正义观来对案件做出评判：若经营者主张撤销，则往往受到舆论攻击，信誉度必将受损。所以，才会有戴尔公司在标价严重出错的情况下依旧出单，事后被吹捧为值得信赖的大企业的现象。作为理性人的公司，会为了满足公民所谓法感与公平正义感而选择强忍损失来提高声誉。因此，经营者的困扰来自社会大众的舆论，即便有这样一个能挽回损失的制度，也可能不去使用。提高商誉与减少损失的抉择，使重大误解可撤销之存在与适用受到影响。若经营者都为了无形的商誉而强忍损失，这个本对于经营者有利的制度已基本没有存在的意义了。

买卖合同范文7

一、施工合同中的逾期付款“利息”

工程建设项目一般周期较长，造价比较高，以千万、亿为单位，现实中施工单位还存在垫资的现象。当前施工领域拖欠工程款的现象比较普遍，因此政府部门也高度重视建筑行业的清欠工作，尤其是偏重对农民工工资的保障等方面。如果施工合同中各主体（项目业主即发包人、承包人、分包人等）未按照合同约定支付预付款、进度款、结算款、垫资款（以下简称“工程款”）等，发生纠纷时除了主张以上价款，其利息也是无法回避的事项。欠债还钱，债务人必须负担利息，是天经地义的事情。

二、现实中的做法

作为债务人，如果施工合同没有约定逾期利息则倾向于少付或不付“利息”；作为债权人，因为资金被占用则期待得到更多的“利息”，在双方协商的过程中，一般对“工程款（即本金）”争议不会太大。如果施工合同中明确约定了逾期付款的利息条款或违约金条款等，那双方可准确的计算工程款及逾期利息。如果施工合同中未对“工程款”的逾期付款利息进行约定，问题则随之而至：（1）应不应该付利息？（2）按什么标准付利息？（3）计算利息的时间起点？等等。本文讨论的重点就是在施工合同条款中没有约定逾期利息的情形下，到底该不该支付“利息”。由于施工合同本身“工程款”金额较大，如果逾期时间较长，按较高的利率水平进行计算，债务人可能会承担较大的利息负担。现实中，部分当事人会协商妥协，重新就利息问题达成新的协议以了结；另一部分当事人会通过司法（诉讼或仲裁）途径解决，实务中诉讼从一审到二审，甚至判决生效后当事人还不服判决。

三、司法实践中的观点

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第六条“第二十五条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，人民法院应予支持，但是约定的利息计算标准高于垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，人民法院不予支持”。第二十六条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息”。第二十七条“利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日”。在“依法保护当事人权益，促进建筑市场健康发展”——最高人民法院有关负责人就《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号，已经废止）答记者问中第九个问题为“拖欠工程价款就应当支付利息，司法解释为何专门对此问题作出规定?”相关负责人回答明确：“从法理上讲，利息属于法定孳息，应当自工程欠款发生时起算”。在司法实践中，法院的观点是按照相关司法解释的内容，对“工程款”逾期利息争议进行处理的：（1）垫资款利息有约定从约定，约定高于司法解释的不支持，无约定的不支持；（2）预付款、进度款、结算款利息属于法定孳息，应当自工程欠款发生时起算。当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。

四、对“工程款”逾期利息性质的讨论

“工程款”逾期利息性质有两种观点：一种观点认为逾期利息属于法定孳息，司法解释持这种观点；另一种观点认为逾期利息属于承担违约责任的方式。我们对照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号，经法释〔2020〕17号修订）第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。买卖合同司法解释中回避了逾期付款“利息”这一名词，用“逾期付款违约金”进行表达，计算方法是按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或一年期贷款市场报价利率（LPR）标准，还增加了“逾期罚息”，这个理解起来应该是“违约责任”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”。其中也有对被执行人逾期履行给付金钱义务的有“加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定，从这个角度看，似乎支持了“法定孳息”的观点，但是，需要注意的是，这里指向的“利息”，其早已经存在于生效的判决（裁决、或仲裁）文件中，绝不是判决（裁决、或仲裁）文件未提示的“利息”（或利息计算方式），在执行阶段才凭空“创造”出来的。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。税法里面的“滞纳金”是法律规定的，带有惩罚性的“法定的处罚措施”。《中华人民共和国行政处罚法》第七十二条第一款“当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不得超出罚款的数额”。这是具有行政处罚法特点的“加处罚”措施。可以看到的是，税法和行政处罚法里面没有提到逾期缴纳税款（或罚款）的“利息”，如果“利息”属于“法定孳息”，是否表明在税法和行政处罚法中放弃了对“利息”的主张？中国人民银行2016年4月《中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知》，其中第三条为违约金和服务费用：“取消信用卡滞纳金，对于持卡人违约逾期未还款的行为，发卡机构应与持卡人通过协议约定是否收取违约金，以及相关收取方式和标准。发卡机构向持卡人提供超过授信额度用卡服务的，不得收取超限费。发卡机构对向持卡人收取的违约金和年费、取现手续费、货币兑换费等服务费用不得计收利息”。其中明确将行政色彩较重的“滞纳金”用“违约金”取代，并要求发卡机构（银行）与持卡人通过协议约定，特别强调对相关服务费“不得计收利息”。如果金钱方面的到期债权都存在“法定孳息”，那么作为靠“利息差”生存的银行，为什么是用“违约金”来主张权益，而不是“法定孳息”？是否因为“法定孳息”的数量太少，与“约定的违约金”相比显得微不足道？我们认为“工程款”逾期利息不应属于“孳息”的范畴，应该是违约责任中的“可得利益损失”。首先，孳息是和物权紧密联系的，逾期付款属于债权的范畴，不应混同为物权（所有权等），或者“拟制的物权”。孳息一般称为母物所生之收益，民法上包括天然孳息和法定孳息。到银行存款会收到利息，借款合同一般也有利息收益，但这些民事行为中的“利息”属于合同约定的行为，不属于“法定（由法律直接规定）”，至少目前没有“法定利息”的说法。在存款、借款行为中，一旦货币转移，根据“货币占有即所有”的特点，货币的所有权同时转移，此时按照“孳息”的理念来考虑“利息”，是否符合“孳息”本来的含义？对出借人而言，已经没有所有权的“物（货币）”，能够为出借人带来“孳息”？而且是“法定孳息”？我们认为，应按照“没有物权就没有孳息”的观点来看待这个问题。其次，逾期“利息”是一项从债权。我们认为逾期付款的“工程款”本身从根本上只是一个经过双方确认的债权，不应该为之创设“法定孳息”。如果合同双方约定了逾期利息的应该从约定；如果没有约定逾期利息的，就需要看合同条款关于违约责任的约定，此时的逾期“利息”应属于“可得利益损失”的范畴。最后，否认逾期付款“利息”不属于“孳息”的概念，并不是否定当事人主张自己的权利（从权利）。要求违约一方支付合同款项，并按照合同约定的条款和《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的规定赔偿自己的“可得利益损失”。《民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益；但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。此时，按照《民法典》的规定，债权人能够主张债务人赔偿因为逾期付款导致自己产生的损失。

五、现有做法的不足

买卖合同范文8

针对房屋的专项维修基金使用和管理，业主委员会本身通过一定的决策，委托物业进行专门的管理和代替。作为资金本身的实际左右人，业主也有决定基金使用的权利，这在法律的规定范围内是完全合法的，也充分的体现了资金所有人的自身意愿。所以，我们从理论的角度分析的话，就发现住房专项维修基金本身在管理模式上是多样的。但是，现实的情况是，当前我国大部分的住宅小区自我管理能力以及相关的物业公司的业务水平是达不到专项维修基金的管理要求的。如果将维修基金委托物业公司进行管理的话，如果出现了相关的管理问题，那么这样的矛盾将会对业主和物业公司产生很大的影响。所以，政府在这个过程中更需要充分的发挥出自身的管理职能，简历和完善业主委员会的决策权力。政府通过开设专门的资金管理部门和监督机构，结合相关的管理模式，更好的化解在资金的使用过程中所出现的各种矛盾和问题。

2、进一步的促进业主委员会实现自我管理

在小区内部，要尽快的促进形成业主委员会以及业主代表大会。这是进一步的加强和规范房屋专项维修资金管理工作的重要基础，也是基本前提。房屋专项维修资金本身是业主的共同财产，在管理和使用权上都是需要业主自身决定的。在我国的《物权法》中有明文规定：“业主共同筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，并且给应当征有部分占建筑物总面积三分之二以上业主占总人数三分之二以上业主的同意。”所以，我们可以通过法律的手段，赋予业主以及业主委员会等部门以专门的、更加具体和全面的职责。针对商品住房本身的住宅维修资金的规划、管理及其使用方面，做好相关的工作。同时，还要通过相关政策的普及，普及相关的财政知识和会计知识。这就对业主自身的素质提出了比较大的要求。所以，在成立了业主代表大会的同时，要选出一部分对于小区公共事业感兴趣，并且也有能力代表业主办好事情的部分代表，成立专门的业主委员会。这是一切工作顺利进行的有效保障。同时，政府部门本身要要积极的帮助和扶持各小区建立业主委员会以及业主代表大会，加强对其工作的指导和建议。

3、有效的依托银行进行资金管理

在我国，很多地方也出台了相关的规定，主要是通过对开发商和购房人在商品房的买卖合同中注明各自按比例所应该缴纳的房屋维修基金数额。房屋购买者以及开发商要统一在商品房的买卖合同中进行相关的备案，同时要将双方按照相关规定所缴纳的房屋维修基金一次性的存入到行政主管部门所指定的商业银行房屋专项基金维修账户中。在这样的背景下，银行实际上已经成为了房屋专项基金管理的重要组织机构。所以，银行也需要在管理中发挥本身所应该有的作用。银行需要针对维修基金的具体情况，有针对性的开展资金的征收、核算以及查询等业务，及时的掌握维修基金本身的建立和使用情况。要实现银行的前台操作系统与后台的信息系统之间进行数据的对接，实时有效的掌握房屋专项维修资金在交存、使用等过程中的相关信息，从根本上推进房屋专项维修资金的管理信息化。银行需要从房屋专项维修资金的实际使用情况入手，以专项资金的管理现状为主要依据，有效的梳理这个过程中的风险和缺陷。对整体的流程进行管理和再造。同时，要在这个基础上完成对于流程的整合，建立起相关的配套设施和制度，进一步的对整个资金的使用过程进行约束和监督。

4、开发商要与物业共同合作