贷款企划方案范例6篇

贷款企划方案

贷款企划方案范文1

关键词:“股+债”信托融资模式;银团贷款;银行;实际应用

一、“股+债”信托银团贷款模式解析

目前宏观形势较严峻,优质低风险信贷资产成为稀缺资源。同时,利率下行窗口已经打开,资产整体收益率普遍下降。银行如何在风险可控的前提下尽可能将信贷资源配置到高收益的资产端,成为调整结构、稳定增长的重要议题。不少银行在这一前提下推出了“股+债”信托银团贷款,主要应用于房地产开发企业,为解决上述议题提供了有效借鉴。

所谓“股+债”信托银团贷款模式,即由信托公司发起成立一个信托计划,分别以信托股权及信托债权的方式对房地产开发项目公司进行融资。信托计划分期募集,前期募集资金投资于项目公司股权;后期待项目公司满足信托贷款发放条件后,信托公司募集债权资金,并同银行组成银团,共同向项目公司发放信托贷款。信托资金的募集由合格投资者参与认购,并由银行进行代销。如图所示:

该模式区别于传统贷款有很强的优势:1、规避了银行非标资产投资限制,将银行资产直接配置到高收益的信托资产端;2、提高了银行在中间业务收入、对公存款及结算等方面的综合收益;3、由于债权优先于信托计划的股权部分,可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫,同时借助信托公司多元化的风控手段,可有效降低银行信贷资产风险。

二、“股+债”方案具体解析

1、信托计划

1)信托计划交易结构

2)信托计划要素

信托规模:总规模约人民币25亿元,分期募集,首期信托计划规模约为人民币24亿元(股权部分)

信托期限:2+1年,信托计划存续期限届满2年后,A信托公司有权根据信托计划的实际运行情况将信托计划的期限延长1年,信托存续届满1年后可提前结束。

信托资金运作方式:信托资金采用股权方式+债权方式运用,即股权方式运用部分:首期信托资金人民币24亿元中,部分信托资金(约人民币490万元)用于收购B项目公司49%的股权;部分信托资金用于对B项目公司进行追加投资并计入资本公积科目,并专项用于偿还B项目公司委托贷款;部分信托资金用于缴纳信托业保障基金等。债权方式运用部分:待标的B项目满足信托贷款发放条件后,A信托公司募集后续信托资金人民币1亿元,用于向B项目公司发放信托贷款,并专项用于标的项目的开发建设。

3)信托计划风险控制手段

差额补足:C公司为本信托计划信托利益的实现提供差额补足。

股权质押:C公司将其持有的B项目公司51%的股权质押给A信托公司为其上述差额补足义务及项目公司履行信托贷款本息偿还义务提供担保。

土地抵押:标的B项目土地第二顺位抵押给A信托公司为C公司上述差额补足义务及项目公司履行信托贷款本息偿还义务提供担保(基金退出后A信托公司为第一顺位抵押人),未来标的项目若申请银行开发贷款,A信托公司可退为第二顺位抵押人。

保证担保:D集团,项目实际控制人(D集团实际控制人)为C公司的上述差额补足义务的履行及B项目公司信托贷款本息偿还义务的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。

管理人员派驻:A信托公司代表本信托计划向B项目公司委派2名董事(B项目公司设3名董事,另一名董事由C公司委派并担任项目公司董事长)、1名监事(B项目公司不设监事会,仅设1名监事)、1名财务经理(监管B项目公司的日常经营及B项目的运营情况),B项目公司的印鉴和公章由A信托公司外派财务经理与B项目公司共同管理。

销售回款监管:本项目封闭运行,A信托公司监管标的项目销售回款账户,项目销售回款只能用于项目建设、偿还A信托公司信托贷款本息,未经A信托公司同意,不得挪作他用;

相关承诺:D集团等关联方承诺在本信托计划期限届满前(即A信托公司退出本项目前)不得要求B项目公司偿还其对B项目公司的往来借款。

2、银团组团方案

以信托银团贷款的方式介入。牵头行、行为A信托有限公司。E银行作为联合牵头行、结算行。

经与牵头行、借款人协商,对银团贷款部分的还款方式拟定为:按照整体项目融资方案的还款方式及进度归还银团贷款。具体还款方式为:贷款期限满1年6个月时或第一笔(1.5年期)信托资金退出时,归还银团贷款本金0.6亿元(E行0.5亿元、牵头行0.1亿元);满2年时或第二笔(2年期)信托资金退出时,归还银团贷款本金1.2亿元(E行0.6亿元、牵头行0.2亿元);贷款到期或(2.5年期信托计划退出时)归还剩余贷款本息。

综上,银团贷款在资金退出时序上优先于合计15.8亿元的信托计划部分(股权部分)。

此外,上述银团贷款的还款计划需满足如下条件:

①在银团贷款全部退出前,信托计划退出金额不得超出8.5亿元(包括8.2亿元股权部分、0.3亿元银团部分)。

②如信托计划届满2年之前或8.5亿元信托计划退出前,贷款项目出现不利于债权人的风险因素时,银团贷款享有提前到期的权利。

③借款人享有根据项目销售情况提前还款的权利。

本笔银团贷款拟采取担保方式包括:土地抵押+股权质押+保证担保方式。上述担保方式的实现,均由E行委托A信托公司签署相关合同和相关手续,A信托公司代表银团行使相关权利。A信托公司承诺在上述相关合同中约定,担保主债权包括本笔银团贷款。

3、整体方案总结

由于目前部分银行受监管评级的限制,自有资金及理财资金均不能投资于非标资产。考虑到信托公司具有贷款经营资质,且市场中大量结构化融资采用股+债的方式投资于标的项目。在风险可控的前提下,通过创新信托+银行的银团贷款方式,审慎介入高收益项目,从而达到提高银行综合收益和ROE水平。在结构设计上,由于债权优先于信托计划的股权部分,可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫。

可以看到,通过方案的设计,使得项目信托计划的设计期限为2+1年,信托计划具体的销售期限也可采用以下两种方式:一种是以2+1的模式销售3年期信托计划,若按该方案进行销售,则银团贷款的到期日则设定为信托计划3年到期日的前一日。如信托计划部分或全部于信托计划2年到期日进行兑付,则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日。该模式项下,25亿元信托计划全部劣后于银团贷款,充分保障了银行的信贷资金安全。同时采用分期还款的方式,在提款后12个月末第一次还款,之后每半年还款一次。考虑到信托公司贷款的特殊性,先期还款金额较小,且银团保留提前结束银团贷款的权利。

另一种信托计划的销售期限可采用分层销售,具体为A类1年、B类1.5年、C类2+1年。配套的银团贷款到期日为信托计划2年到期日的前一日。如A+B类信托份额合计不超过9亿元,则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日;如A+B类信托份额合计超过9亿元,则银团有权要求银团贷款于信托兑付预计超出9亿元之日起提前结束。该方案项下,银行信贷资金至少优先于15亿元的剩余信托计划,在保障银行信贷资金安全的前提下,享受本笔银团的较高收益。同时贷款采用分期还款的方式,第1年、1.5年的分期还款比例分别与A类、B类份额占25亿元信托计划的比例确定,且银团保留提前结束银团贷款的权利。

三、银行的综合收益

对于经营风险的银行来讲,通过该类“股+债”信托融资模式的实现,一方面可以极大地拓宽与房地产开发企业的合作渠道,为企业提供从股权融资到债权融资的一揽子服务方案。同时通过与信托公司的合作,一方面规避部分监管限制,另一方面共担风险,提高收益。目前,市场上该类融资方案的综合收益约为8-9%,具体利率和中间业务收入(银团费)的分配根据银行与信托公司协商各不相同。同时,银行还将负责项目的资金监管。通过资金监管账户的归集,为银行带来可观的存款,实现双赢。(作者单位:对外经济贸易大学)

参考文献:

[1] 史万钧.银团贷款与项目融资实务[M].上海:上海财经大学出版社,2010

[2] 王玮沁.商业银行银团贷款业务的现状与改善建议[J].海南金融,2009

[3] 耿翠萍 浅议我国房地产企业的融资渠道与触资方式 2007(12)

贷款企划方案范文2

一、整体方向

完善我行信贷条线延期还本付息政策,加大对普惠小微企业延期还本付息的支持力度。

(一)受众群体。疫情前经营正常、受疫情冲击经营困难的小微企业。

(二)适用范围。2020年6月1日至12月31日期间到期的普惠小微贷款(包括单户授信500万元及以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款)。

(三)延期内容。贷款期限能延尽延,结合企业实际情况,提供分期还本,利息平摊至后续还款日等差异化支持,还本还息日最长可延至2021年3月31日。

(四)延期要求。要求客户签署“稳岗承诺书”,企业贷款延期期间,应当保持就业岗位基本稳定。

二、具体执行标准

(一)延期还本付息标准。根据客户延期还本、付息申请,结合企业受疫情影响情况和经营状况,给予企业一定期限的延期还本、付息安排。客户经理应合理评估企业受疫情影响情况并预期企业未来发展情况,给出合理分析理由。

一是客户目前有能力正常还息,且企业受疫情影响不大,预期客户未来有足够的还本付息能力。可以采取利率优惠政策进行引导,贷款到期后为客户办理无还本续贷。涉及担保的需要与客户及担保人协商处理,保持有效担保或提供替代。

二是客户受疫情影响较大,客户暂时无付息能力。在本期贷款到期前,为客户办理延期付息,可根据企业经营情况办理利息分期偿还,分摊还款压力,延期付息期间免收罚息。延期付息最长可延至贷款到期前,如客户贷款在2020年12月31日之前到期,需综合考量为客户办理无还本续贷,结合企业情况合理制定续贷后的还本付息计划。

三是客户生意已经严重受到疫情影响,不确定未来是否可持续经营。先采取短期延息的方式,由客户经理和风控人员重点关注,充分利用好给客户办理延期付息的时间,研究是否可以对这部分客户经营进行资源整合,帮助客户逐步实现还息能力。

(二)还本付息计划方案。可根据客户受疫情影响情况和经营状况为客户制定个性化还本付息方案,以下方案供参考:

一是由按月还息改为按季还息,减缓客户还款压力,扶持客户渡过疫情难关。

二是前三个月无需还息,此三个月利息均摊至剩余月份数归还,减缓客户还款压力,扶持客户渡过疫情难关。

三是客户可以根据自身经营状况与现金流情况,在贷款到期前自由确定还息日期,2020年9月30日前到期的贷款需在到期前一次性归还本金与利息。

还本日期最长可延至2021年3月31日,合理安排还本付息时间,避免集中到期。

三、注意事项

(一)延本延息期间注意落实担保方式延续问题,保证有效担保安排或提供替代安排。

(二)要求建立延期还本付息专项台账,进行专项统计,密切监测贷款质量变化,对可能出现的信贷风险提前做好预案。

(三)制定差异化还本付息计划,避免集中到期。

四、工作要求

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关健词:筹资税收筹划权益负债资本结构

税收筹划具有合法、合理、筹划、专业等特点。税收筹划与偷漏税和避税不同,而是一种解决目前企业全局税收的最优化的方案;税收筹划是合法的纳税行为,是被国家和政府的税收政策所鼓励的;企业税收筹的标准和方案应该以企业价值为核心而展开,服务于企业财务管理的最终目标。在企业的筹资行为中,不同的筹资行为和方案会对企业产生不同的影响,为企业带来不同的税收征缴的效果。企业筹资决策的主要目标是利用筹资体系来满足目前企业的资金需求,达到资金成本的最低。

一、企业权益筹资的税收筹划

首先,我们在对企业留存收益的筹资进行筹划。在目前我国税法的规定之中,除去机会成本的因素以外,企业留存收益的资金成本还是很低。但是在税负角度上来讲,企业留存收益是企业税后的利润的一部分,所以企业留存收益的税收标准一般较高。面对这样的问题,企业在留存收益过大的时候,资金成本将会很大,企业的节税的手段和效果还不是那么科学和完整。

企业留存收益属企业股东所有,我国税收法律规定,企业税收后利润要提取相应比例的公积金和公益金,其余利润要通过股东大会的决议才能确定分配标准,其中股东分红和股利需要缴纳一定的个人所得税。所以要从股东的角度出发,同时顾全企业的长远发展,企业扩大生产规模需要资金的时刻要经由股东大会的决定提取相应的盈余公积金,这样就满足了企业资本的需要。如企业把留存收益再次投人资本市场后,等于把股东的资本进行再次的投资,这样既满足了企业权益筹资的需要,又提高了股东的收益率,这么做的结果是一举两得。

其次,我们对企业的股票的筹资进行筹划。按照我国税法的相关规定,股息的税务征收工作是针对税后利润的。那么企业发行股票所支付的月无息就下能享受相应的股息所得税的收益,所以就加重了企业的税负压力,企业权益资本筹资的税收筹划空间就变得微乎其微了。但是根据税法规定,外商企业允许在一定的期限内分歧缴纳出资,所以企业就可以利用这样一个时间段来进行合理的税收筹划工作。具体操作程序是:企业分段注人注册资本,在到位前股东按比例分享利润。但资金不到位的话企业负债就会加大,企业相应的利润就会变小,同时企业的负债的利息计算到企业费用之中,扣除了相应的赋税。所以在股票筹资的过程中,我们要加强适度负债规模和比例的控制。

二、企业负债筹资的税收筹划

首先,企业间拆借筹资的税收筹划。企业为了筹资便利的需要在关联为企业中产生借贷,在企业主要管理层要建立相应的财务枢纽来控制和操作企业关联方拆借业务。如此操作的好处是对企业内部的资行优化整合,对债务和资本进行合理分配。对外部企业的整体筹资有信用和风险的保障,对内的话可以调节企业的资金和债务。这样一来财务服务功能的强化可以节省相应的费用,同时则务枢纽给企业带来的税务效益和资金管理也不容小觑。具体操作是:在企业内部拆借过程之中,差别税率的体现极为明显,这样企业可以转移税负。同时进行免税和缓税的操作,以便集中企业资金加人到企业发展的项目之中,进行利润转移工作。

其次,企业银行借贷款的税收筹划。在当今我国经济环境之下,银行借贷款是企业筹集资金的有效途径,企业通过技术改良和支柱产业规划等工作可以向银行的地方政府筹集相应的预算经费,但借贷款的规模要视企业抵押和信用评级来规定。在这样的情况下,国家政策贷款和普通贷款的申请和利用就需要银行借贷款的税收筹划工作来进行相应的税收筹划工作。根据我国税法规定,企业向金融机构的借贷利息的支出按照实际产生额进行收税,向非金融机构的借贷款不高于金融机构同类和同期的利率计算金融以内的数额进行相应的扣除,白药之样的情况下我们可以充分利用企业的财务功能,加快企业借贷规模,加强企业的税收筹划工作。同时,企业还可以与银行协议利率和贷款期限等。这样一来经济而决捷的本息了款的形式就可以加快企业银行借贷款的税收筹划工作。

三、企业资本结构选择的税收筹划

企业税收筹划工作的开展应该以所有者权益的提高作为标准,所以企业的资本税后的资本结构选择将是企业税收筹划的杨和着眼点。在目前的法律条件下,企业税收筹划应该确立企业相应的负债规模和比例,同时进一步强化企业负债筹资的合理结构。在企业实际的操作过程中,企业要根据各种不同的资本结构情况在多种方案中选择最优的税收筹划工作,同时在利用企业负债进行税收筹的过程中,我们要注意相关的国家规定,以规避相关的法律风险。

首先,企业资本性的利息支出不应在税前扣除。企业资本性的利息支出是在企业建造和购置固定资产范围内而发生的借贷款行为利息,企业开办期间的若干部分支出被包括在内。我国税法明确规定资本性利息支出不纳人费用一次性从应缴税款中扣除。

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一、筹资阶段的目标

对于任何一个处于生存与发展状态的企业来讲,筹资是其进行一系列经营活动的先决条件。不能筹集到一定数量的资金,其结果就是无法取得预期的经济效益。一般来说,在筹资管理目标中应重点考察以下几个方面:(1)筹资活动会使资本结构有何变化;(2)资本结构的变动会对企业业绩及税负产生何种影响;(3)企业应当选择怎样的筹资方式,如何优化资本结构(长期负债与资本的比例关系)配置,才能在节税的同时实现所有者税后利益最大化目标。其中,合理进行筹资阶段的税收筹划是企业在事前可控的、预先进行筹划的有效手段,也是本文重点关注内容。企业不仅仅需要筹集到所需要的足额资金,而且要实现融资成本的最小化,这就为企业进行税收筹划留下了余地。

二、筹资阶段的税收筹划原理和方式

目前,企业的筹资渠道主要有以下几种:向银行借款、向非金融机构、向企业借款、企业内部集资、企业资本积累、向社会发行债券、股票、租赁等。由于这些筹资方式基本都可以满足企业生产、经营的资金需求,但不同的筹资渠道,其所承担的税负也不一样。从纳税角度看,这些筹资渠道产生的税收后果有很大的差异。

不同渠道的筹资分析如下:

企业资本积累是由企业税后利润所形成,积累速度慢,不适应企业规模的迅速扩大,而且自我积累存在双重征税问题。虽然这种筹资方式使业益增大,资金所有权与经营权合二为一,但税负却最重。

借款筹资方式主要是指向金融机构(如银行)进行融资,其成本主要是利息负债。向银行的借款利息一般可以在税前冲减企业利润,从而减少企业所得税。向非金融机构及企业筹资操作余地很大,方式灵活,但由于透明度相对较低,有一定风险度,国家对此有限额控制。若从纳税筹划角度而言,企业之间拆借资金效果最佳。

向社会发行债券和股票属于直接融资,避开了中间商的利息支出。由于借款利息及债券利息可以作为财务费用,即企业成本的一部分在税前冲抵利润,减少所得税税基,而股息的分配应在企业完税后进行,股利支付没有费用冲减问题,这相对增加了纳税成本。所以一般情况下,企业以发行普通股股票方式筹资所承受的税负重于向银行借款所承受的税负,而借款筹资所承担的税负又重于向社会发行债券所承担的税负。

企业内部集资筹资方式可以不用缴纳个人所得税。从一般意义上讲,企业以自我积累方式筹资所承受的税收负担重于向金融机构贷款所承担的税收负担,而贷款融资方式所承受的税负又重于企业借款筹资方式所承受的税负,企业间拆借资金方式所承担的税负又重于企业内部集资人股所承担的税负。

从上述分析看,企业内部集资和企业之间拆借方式产生的效果最好,金融机构贷款次之,自我积累效果最差。在实际的企业管理操作中,往往要充分考虑实际情况进行分析。

三、企业借款和发行债券筹划实例分析

如果仅就税收负担而言,并不考虑企业最优资本结构问题,借贷筹资(借款和发行债券)的最大优势则在于,企业借款利息可以在所得税前作为一项财务费用加以扣除,具有一定的抵税作用,能够降低企业的资金成本。

企业最常用的银行借款筹资,主要是向金融机构进行融资,其成本主要是支付的利息。对企业来说,在产品市场有充分保证的前提下,可充分利用财务杠杆作用,利用借款费用具有的抵税作用,利用税前付息还贷,是企业减轻税负,合理避税的一个重要途径。

例如:某企业取得3年期的长期借款8000000元,年利率为6.2%,筹资费用率0.4%,那么该企业可以少缴所得税501600元[(8000000×3×6.2%+8000000×0.4%)×33%]。

有些具备发行债券条件的企业,也可以采取发行债券进行筹资筹划。例如,某企业发行总面额为8000000元3年期债券,票面利率为7%,发行费用率为5%,则该企业可节税686400元[(8000000×3×7%+8000000×5%)×33%]。

在筹资渠道的筹划过程中必须充分考虑企业自身的特点以及风险承受能力。在实际操作中,多种筹资渠道的交叉结合运用往往能解决多重经济问题,可降低经营风险。

四、借贷与权益融资筹划实例分析

选择何种筹资渠道,构成怎样的资本结构,限定多高的负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。

例如,某股份公司计划筹措10000万元资金用于新产品生产线的建设,相应制定了甲、乙、丙三种筹资方案。假设该公司的资本结构(借贷筹资与权益筹资的比例)如下,三种方案的借款年利率都为8%,企业所得税税率都为33%,三种方案扣除利息和所得税前的年利润都为1000万元。

甲方案:全部10000万元资金都采用权益筹资方式,即向社会公开发行股票,每股计划发行价格为2元,共计5000万股。

乙方案:采用负债筹资与权益筹资相结合的方式,向商业银行借款融资2000万元,向社会公开发行股票4000万股,每股计划发行价格为2元。

丙方案:采用负债筹资与权益筹资相结合的方式,但二者适当调整,向银行借款6000万元,向社会公开发行股票2000万股,每股计划发行价格为2元。

三种方案的投资利润率如下表所示:

序号项目甲方案乙方案丙方案

1债务资本∶权益资本0∶10020∶8060∶40

2权益资本额(万元)1000080004000

3息税前利润(万元)100010001000

4利息(万元)0160480

5税前利润(万元)1000840520

6所得税税额(33%)330277.2171.6

7税后利润(万元)670562.8348.4

8税前投资收益率10%10.5%13%

9税后投资收益率6.7%7.035%8.71%

通过以上分析可以发现,随着负债筹资比例的提高,企业纳税数额呈递减趋势(从330万元减为277.2万元,再减至171.6万元),从而显示负债筹资具有节税的效应。

另外,在我国进行负债筹资的税收筹划时,还需要注意以下几个问题:

1.利息资本化问题。资本性利息支出,如为建造、购置固定资产(指竣工结算前)或开发、购置无形资产而发生的借款利息,企业开办期间的利息支出等,不得作为费用一次性从应税所得中扣除。

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    关于加快发展我省经济适用住房建设的意见

    (湖北省建设厅  1998年7月27日)

    为认真贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)精神,现就加快发展我省经济适用住房建设有关问题提出以下意见:

    一、经济适用住房建设的目的和原则

    (一)发展经济适用住房建设的目的是加快全省城镇住房制度改革和住房建设进程,建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体制,促进普通住宅建设与消费,使住宅建设成为我省新的消费热点和新的经济增长点。

    (二)实施经济适用住房建设要立足市场,面向广大居民,实行政府扶持,公司开发,单位支持,个人负担的原则;要以大中城市为重点,兼顾县镇,有计划、有步骤地推进。

    (三)经济适用住房是指市(县)人民政府组织建设的向中低收入家庭出售的普通微利住房。

    中低收入家庭收入水平线由市(县)人民政府依据本地区职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定,每年公布一次。

    二、经济适用住房建设的项目组织和报批

    (四)省计委、省建设厅根据省政府批准的经济适用住房建设规模及实施方案,将经济适用住房年度建设计划下达各市、县。各市、县计划、建设、土地、银行等部门要组成项目工作组,对项目进行筛选、审核,并将确定的项目联合上报省计委、建设厅、土地局和人民银行。承诺贷款的银行将承诺的信贷计划上报各商业银行省分行。

    (五)经济适用住房项目应符合下列条件:

    1、已经通过划拨方式(集体土地先征后划)取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划以及政府承诺划拨土地;

    2、基础设施公共建设配套设施经费已经落实或者市政府承诺进行市政配套,公共建设能及时到位,项目建成后,能投入正常使用;

    3、能适应当地市场需求,具有良好的销售前景;

    4、要有担保的单位和具体办法或有与申请的贷款数额相对应的合法抵押物,并已取得有审批权限的当地商业银行二级以上(含二级)分行的承诺。

    (六)经济适用住房建设项目的申报内容:

    1、各地按全省经济适用住房年度建设计划的项目落实情况,主要是建设计划即建设规模和投资额度(包括项目总计划和本年度计划)、土地利用计划(包括项目总计划和本年度计划)、信贷计划(包括项目总计划和本年度计划)以及规划方案。

    2、各地制定的经济适用住房建设的各项配套优惠政策。

    3、经济适用住房项目可行性研究报告。

    4、自有资金(不少于投资总额30%-60%)的筹资方案和住房销售方案。

    5、各地制定的项目规划、设计、施工、监理、物业管理的组织实施方案。

    6、各地确定的贷款承办银行及所需贷款额度的承诺书。

    (七)经济适用住房建设项目和项目贷款计划由省计委、省建设厅、省土地局、人民银行省分行及有关商业银行省分行审批或上报。

    三、经济适用住房的建设

    (八)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,实行统一规划、统一征地、统一拆迁。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》,不符合规划及规范要求的,不得开工建设。

    (九)经济适用住房建设要坚持合理用地、节约用地、依法用地的原则,尽可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行划拨方式供应,免收土地出让金,严禁炒卖经济适用住房用地。

    (十)经济适用住房小区规划、设计,必须由具有相应资质的规划和设计单位承担,采用招投标、方案竞选等方式,优选规划设计方案,并按程序报批。规划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯。

    (十一)经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范,积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品,降低能耗,提高住宅建设的整体水平。

    (十二)经济适用住房的开发建设要通过招投标方式,确定开发建设和施工单位,中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度,提高工程质量。工程质量要符合国家现行标准。

    (十三)工程项目的验收,要严格执行国家验收规范及《住宅小区竣工综合验收管理办法》。通过验收的住宅方可入住。

    (十四)经济适用住房开发建设单位对工程质量负最终责任,实行工程质量保证制度。销售住房时,须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

    四、经济适用住房的资金落实

    (十五)各级建设行政主管部门要加强经济适用住房资金的监督与管理,防止资金挪用,确保经济适用住房建设专项资金主要用于支持经济适用住房的建设。

    (十六)经济适用住房建设资金实行地方自筹与银行贷款相结合。地方自筹资金可从开发企业自有资金、城市住房基金、单位住房基金、住房公积金和其它住房资金中筹集。自筹资金没有按期足额到位的,银行不予贷款。

    (十七)经批准立项,确有销路的经济适用住房项目,按国家四部委、行计投资〔1998〕1474号文件精神,符合下列条件之一的,银行给予发放贷款:

    1、项目实施单位实际投入的自有资金达到项目投资30%以上。

    2、地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30%以上。

    3、单位集资合作建房、集资额达到项目投资的30%以上,并已存入贷款银行专户。

    4、凡地方政府负担所有土地费用、拆迁费用和配套费用,住房被有付款能力的居民或单位预订的,在预付购房款达20%并已存入贷款银行专户后,商业银行可向开发单位提供全部贷款。

    (十八)经国家和省批准的经济适用住房建设项目及下达的贷款计划,由市、县政府确定的承建单位向承办房改金融业务的商业银行申请贷款。承办银行按批准的项目和贷款计划审定办理贷款手续。经批准的项目,在自筹资金到位后,承办银行要按项目进度足额拨付贷款。

    (十九)对列入经济适用住房建设计划的项目,各商业银行要尽快进行项目评估,评估时间原则上应在10个工作日内完成。

    (二十)经批准的项目,承贷银行在评估审查同意后5日内办理有关贷款手续,并按工程建设的实际需要,及时发放贷款,保证信贷资金的到位。对符合银行贷款条件的项目,各商业银行地方分支机构不能提供足够信贷资金的,要尽快逐级上报,由商业银行省分行直至总行调剂解决。

    (二十一)承办银行应切实加强对配套资金和贷款的管理。按计划发放的贷款一律实行抵押贷款,贷款期限根据项目的建设周期确定(原则上不超过3年),并严格执行中国人民银行公布的法定利率。承办银行应对发放的贷款实行流动性监控,以确保银行信贷资产的安全。

    五、经济适用住房建设的扶持政策

    (二十二)经济适用住房及其配套的公共设施,按零税率计征固定资产投资方向调节税,并免征重点建设基金。对开发建设单位按照房改政策出售给教职工的住房,暂免征收销售不动产营业税。

    (二十三)经济适用住房建设所需的市政配套设施由市县政府在市政建设投资中列支。住宅小区内配套设施,属经营性的,其配套费由经营者承担;属非经营性的,其配套费可由政府适当承担。小区内供水、供电、供气、电信设施配套主要通过调整公用事业价格的办法解决。

    (二十四)经济适用住房建设停止征收商业网点配套费,取消各种违规的摊派、集资和收费。对经批准的收费项目,减半征收。

    (二十五)按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》要求,停止住房实物分配,实行住房货币分配,调动职工购房积极性。

    (二十六)企业房改应按国家有关政策实施分类指导,让企业自主决策,允许职工按成本价购买住房。

    (二十七)各地政府要责成房地产管理部门尽快组织设立专业化的住房抵押贷款担保中心,解决个人住房抵押贷款资产安全问题,吸引商业银行大规模发放个人住房抵押贷款,促进经济适用住房的销售。

    (二十八)鼓励有条件的工矿区和企事业单位进行经济适用住房建设。在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下,允许工矿区和企事业单位利用自用土地,通过集资等方式开发建设经济适用住房。符合经济适用住房贷款条件的工矿区和企事业单位可以申请经济适用住房贷款,由当地建设行政主管部门统一组织申报。

    六、经济适用住房的出售

    (二十九)经济适用住房直接向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户;在同等条件下,优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户。

    (三十)新建的经济适用住房出售价格构成包括以下8项因素:

    1、住房建设的征地和拆迁补偿、安置费;

    2、勘察设计和前期工程费;

    3、建安工程费;

    4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);

    5、以上4项之和为基数的1-3%的管理费;

    6、贷款利息;

    7、税金;

    8、3%以下的利润。

    (三十一)出售经济适用住房实行政府限价销售政策,其出售价由市(县)人民政府物价部门根据以上8项因素综合确定,并定期公布。价格一经确定,任何单位或个人不得随意提价。

    七、经济适用住房的物业管理

    (三十二)新建成的经济适用住房,要严格执行建设部《城市新建住宅小区管理办法》,全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

    (三十三)在经济适用住房建设前期阶段,应做好物业管理规划实施方案。通过竞争方式,选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同,进行售后服务和管理。

贷款企划方案范文6

(一)贷款约期与企业生产经营周期不符。贷款约期与客户生产经营周期不符会带来两方面影响,一是贷款期虽满,但企业经营周期尚未结束,资金没有实现或没有全部实现回笼,仍以实物或在途资金的形式参与经营周转,形成贷款到期日客户没有足够货币资产偿还贷款的情况。二是贷款期设定过长,掩盖贷款风险。个别贷款约定期限不合理,由于企业经营不善等原因,贷款风险实际上已经产生,但由于贷款期限约定较长,从表面上看贷款仍在正常期限内,一定程度上掩盖了贷款的风险。

(二)贷款投放节奏不合理,造成按期还款困难。贷款发放过程中,如果采取一次放款或连续集中放款的方式,将会导致贷款集中到期,给企业还款带来压力。由于企业经营资金回笼一般都是在一定时段内连续回笼,在某一时点上,客户回笼资金有限,如果贷款约期过于集中,企业将无法全部归还到期贷款,造成贷款逾期。

(三)到期贷款催收不及时,造成贷款逾期。一般情况下,贷款本息收回应按规定向借款人发送通知,由借款人主动归还或按约期于还款日从借款人账户中划收。在贷款收回过程中,银行下达企业还款通知是重要的一环,银行应全面了解企业的经营及现金流回笼情况,并结合还贷金额,在恰当时机下达催收通知,提示企业提前准备资金归还贷款。但由于银行疏于管理,没有及时催收贷款,或催收贷款、采取措施的最佳时机已过,没有收回贷款,导致贷款形成逾期。

(四)对符合展期条件的贷款未及时办理展期,造成贷款逾期。对符合展期条件的贷款进行展期,也是我行规避贷款风险的有效途径,对借款人因周转暂时出现困难等正当理由不能按期足额归还的贷款,可以向银行提出展期申请,银行应在贷款到期前完成各项流程,但目前部分行存在一个误区,认为贷款展期容易出现风险,不愿受理客户的展期申请或受理不及时,导致贷款逾期。

(五)新老贷款衔接不畅,导致企业资金出现断档。在企业正常经营期内,周转型流动资金以货币或实物形态被企业长期占用,贷款归还后,企业将会出现新的流动资金缺口,需要继续融资加以补充,如果后续资金没有及时补上,就会造成资金断档,给企业的持续经营带来影响。一般情况下,在收回老贷款前,银行应做出是否继续支持的决定,对同意继续支持的,应该提前做好准备,在上笔贷款进入还款期前,完成下轮贷款的调查签批等工作,做好新老贷款衔接工作。当前,个别存在着后续贷款受理不及时、办贷效率不高的情况,导致新老贷款衔接不畅,给企业的经营带来了影响。

(六)项目贷款还款计划落实不到位,贷款按期收回存在潜在风险。项目贷款在贷款宽限期结束后,便进入了还款期。当前,个别企业在项目投入运营初期,由于各种原因没有实现预期效益,现金流量不充足,客观上存在着还款困难情况。但是银行方面也存在着催收不及时、应对措施少、操作手法不当的现象,致使还款计划落实不到位。

二、商业性贷款的特点

商业性流动资金贷款具有明显的周期性特点。贷款投放企业后,即成为了企业流动资金的一部分,参与其生产经营,用于购进物资、支付运行成本和费用,再通过销售商品或提供劳务实现现金回笼,完成由货币实物货币的形态转变。最终,企业实现资本转化增值,银行收回贷款本息,它是一个周而复始的循环过程。流动资金贷款按照用途可以分为两种类型:一种是根据企业正常生产经营计划和各项资金占用平均额度核定的周转性流动资金贷款,属于常量贷款,我行的商业性流动资金贷款主要是解决企业这部分的资金需求;另一种是临时性流动资金贷款,用于满足企业周转性流动资金临时性不足的贷款需求。对于周转性流动资金贷款,一般都是依据企业未来一年的生产经营计划测定的,实行由借款人在贷款期限内周转使用、按期付息、到期还本的管理方式。

商业性中长期贷款主要用于支持客户固定资产项目建设,实行的是项目管理,在项目建设期(宽限期)结束、客户开始投产经营的当年,就进入到贷款偿还期,还款周期比较长。偿还中长期贷款的资金来源主要包括企业提取的折旧、摊销和当年净利润等。

三、加强商业性贷款期限管理的具体措施

(一)结合实际确定用款计划。对于客户申请的周转性流动资金贷款,开户行要在贷款审批后结合贷款调查报告拟定的信贷支持方案

,充分掌握客户生产经营计划,实事求是地与客户协商确定贷款的分批使用计划。贷款使用计划确定的主要依据是客户未来一年生产经营计划及未来一年各个月份的经营性现金流入量。贷款到期月份的经营性现金流入量是确定客户当月可用于偿还贷款资金额度的重要参考数据,以此来限定目前应发放贷款的最高额度,再结合客户生产经营计划适当调整,一定程度上可以防止发生贷款到期后没有足够的现金流偿还贷款问题。贷款分批使用计划确定之后,开户行要及时申请资金规模,严格按照计划渐次发放贷款。对于没有办理最高额担保手续的,要建议客户分批次办理担保手续,尽量避免因一次性办理贷款担保手续、分批次发放贷款而减少客户实际使用贷款时间等问题。

对于客户申请的临时性流动资金贷款,以及粮食收购贷款,开户行仍然要按照封闭管理的要求,在客户临时性资金需求事项结束或粮食收购贷款形成的库存粮食加工销售后及时收回贷款。

(二)提前拟定信贷支持计划。要准确理解和掌握商业性贷款企业流动资金使用特点,不能机械照搬粮食购销企业收购贷款“购贷销还”的期限管理方式和贷款支持模式,必须提前拟定计划,提前进行相关准备工作。一般情况下,商业性流动资金贷款到期前3个月,开户行要专题检查了解企业生产经营情况,重点就贷款偿还的可能性、偿还的资金来源、贷款偿还的时间批次及额度,与客户进行深入沟通,并掌握客户下一步经营计划和融资意向,作出相应的信贷支持计划。对生产经营正常、能够按期偿还贷款、拟继续予以支持、符合贷款条件的贷款,开户行要提示客户提前申请新贷款,并提前做好相关资料搜集以及办理贷款担保手续的准备工作。原则上,新贷款申请应于原有贷款到期前3个月逐级报达有权审批行,以便审批行及时安排贷款的调查审批事项。通过提前进入新贷款报批程序,不仅有利于客户统筹规划资金用途,有计划地用回笼货款分批次归还原有贷款,还能够给客户充足的时间办理贷款担保等相关手续,便于我行及时、渐次发放新审批的贷款,保证企业生产经营和信贷支持的连续性,有利于信贷资金的效益性和安全性。

对于符合展期条件、拟同意予以展期的短期流动资金贷款,也要参照上述要求在该贷款到期前一个月逐级报达有权审批行。对不予继续支持或不符合展期条件的贷款,要及时研究信贷退出办法,采取措施有计划的收回贷款本息。

(三)提高操作水平,做好新老贷款衔接工作。对于经营情况良好、现金流入充足、自有资金比例较高的企业,可以采取贷款到期一次归还,后续贷款马上跟进的方式,做好新老贷款的衔接工作;对于生产经营没有实现预期效益、现金流很紧张的企业,实现贷款既能按期收回,又不影响企业的持续经营,就需要银行在收贷环节上统筹兼顾、讲求技巧。通过小额勤收,后续贷款快速补进等方式,在上笔贷款到期前,逐步完成新老贷款发放与收回工作,确保贷款不逾期,企业资金流不断档。

(四)加强项目贷款还款计划执行力度。项目贷款宽限期结束、项目投产经营之初,开户行就要紧紧围绕相关资金来源提前做好贷款收回的准备工作。在进入贷款偿还期的年初,就要与项目单位进行沟通,依据项目评估报告确定的分年还款计划,结合当年投产计划和预期效益,提前落实分月偿还贷款的额度。对于建设期延长,企业没有按时投产达效的项目,项目单位可以申请延长项目宽限期,并重新制定还款计划。对项目虽然正常建成,但投产后没有实现预期效益的,要对企业的发展前景、盈利水平做出科学预测,帮助企业提前制定应对措施,同时,银行要制定应对可能出现贷款风险的预案。对于无法及时足额偿还当年应归还贷款的,属于项目管理中的重大事项,要及时将相关情况及措施意见逐级报告有权审批行。