宅基地土地管理法范文1
一、农村宅基地管理工作中存在的问题
（一）农村住宅修建比较混乱
根据我国的土地政策的有关规定，任何土地的建设和使用必须符合相关的法律法规， 格按照国家的规划进行土地审批。事实上，农村宅基地的土地属于当地居民集体所有，农村的建设住房用地相对来说有很大的自由性。目前我国农村宅基地存在未批先占、少批多占等问题，土地资源浪费、占用耕地等现象突出。
（二）农村住宅面积超出规定
由于农村村民的法律意识比较淡薄，出现了很多住宅面积超出规定的现象。根据我国《农村宅基地管理办法》的有关规定，农村村民修建住宅的土地有规定的标准，不能随意进行“霸占”，但是农村仍然有很多村民霸占住宅用地进行违规建设。再加上相关部门的管理不规范，从而使农村宅基地的取得具有无偿性，因此诱发了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一户多宅的现象出现。
（三）农村宅基地监管不力
国土部门和住建部门是农村宅基地的主要管理部门。在日常的监管工作中，住宅部门很少对农村的宅基地进行监督和管理。在村民心中，只有国土资源管理部门才是他们修建住宅的管理部门，而其对农村宅基地管理却远远不到位。由于我国的农村人口占总人口的很大比重。因此，农村的住宅面积也占我国土地资源的很大比例。国土资源的工作人员严重缺乏，管理经费又不能落实，加上土地管理部门的工作人员责任心不强，造成了农村抢占土地现象的监管不力。
（四）农村宅基地审批不严格
根据我国的土地管理法律法规的相关规定，农村村民每户只能拥有一处建筑住宅，而且宅基地的用地面积也要符合规定的标准。但是根据调查得出的情况，一般村民向村委会申请住宅用地，村干部不管村民现在拥有几处住宅，都会非常容易的通过审批。国土部门的监管工作也只注重形式，只要是乡镇政府的领导签字，都会对其给予宅基地手续的办理。
二、农村宅基地管理工作中问题出现的原因
（一）农村规划不合理
目前我国的农村土地规划不合理有以下几个方面的原因：一是当前许多村干部缺乏规划理念，村里不会搞长期规划，即使墙上挂着一些规划方案也只是为了应付上层领导的检查和监督，根本不会按照规划去实施。随着农民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒废的现象越来越多。二是有些村庄虽然进行了规划但是科学性不高，有很多经济条件好的村民在城里购置了新房，但是仍然拥有农村的宅基地，并不把村里的宅基地补换给集体，并且村领导也不主动的收回他们的宅基地，而是任由他们“霸占”，加之这些村民又不会重新修葺这些老房子，造成很多村里的宅基地废旧、杂乱无章。
（二）农村干部不重视
农村的村干部是农村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制观念不强，以个人的感情影响宅基地的使用权，不按照国家的土地管理要求进行宅基地的审批；部分村干部的工作原则不坚定、怕得罪人的思想比较严重，影响农村宅基地的审批程序；部分村庄对宅基地管理没有制定具体的条例，没有形成书面形式的审批规定，许多都是口头协议，遇到不配合新农村建设的“钉子户”，不能根据法律规定对其进行处理，而是搁置不管，使问题越来越严重。
（三）农民法制观念淡薄
当前农村村民的法制观念仍然很淡薄，对一些土地使用权的法律法规不清楚，认为“只要我在这个地方建房，这块土地就是我的”，缺乏集体意识。也有很多村民存有传统的观念，认为老的住宅不能进行拆迁，怕影响风水。农民法制观念淡薄也经常造成邻里之间的住房矛盾，影响村民之间人际关系的和谐，不利于社会主义新农村建设。
三、农村宅基地管理工作中问题的解决措施
（一）加强宣传教育
各地的国土资源管理局应在每年的地球日和土地日等节日，在其管辖的范围内围绕“土地资源合理利用”这一主题开展宣传活动，使农村居民详细地了解和掌握国家土地法律法规和相关政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，坚决杜绝违法用地、占地等事件的发生。同时，各地政府应加大对土地管理人员的培训力度，提升工作人员的综合素质，使其做到真正为老百姓服务。
（二）合理规划布局
地方政府应根据当地的特点和实际情况，合理规划农村布局，对农村的土地资源使用情况进行科学规划，严格地控制农村土地的使用规模，确保土地资源的高效利用。同时，政府应聘请专业人员对农村居民的房屋建造情况进行详细规划，有效避免农村住宅建设过程中土地资源的盲目使用和大量浪费。
（三）加大执法力度
政府应考虑地方的实际情况，完善土地执法体系，通过多部门的共同努力，有效杜绝农村的违规建设问题。土地管理部门应严格执法，一旦发现农村存在违规建设、改变土地用途的行为，应立即进行查处，使违规用地问题消灭在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特别加强对基层土地使用情况的巡查力度，严格查处各种违法乱建现象，如果发现较为严重土地违规使用的问题，应严厉追究相关责任人的责任。
（四）严格规范程序
在农村宅基地管理过程中，农村宅基地管理部门应严格规范审批程序，对宅基地的申请成员进行严格审核，保证宅基地批准人的地位，确保只有符合“一户一宅”规定的申请人才能得到宅基地的审批。县、乡人民政府应根据相应的审批层级进行逐层审批，对符合批准要求的宅基地应及时进行相关信息的，接受广大人民群众的监督。
四、结语
宅基地土地管理法范文2
关键字：宅基地农村惠民县
中国分类号：TU982文献标识码：A 文章标号：2095-2104（2012）03-0001-02
一、农村宅基地管理现状
惠民县土地总面积204.3万亩，现有村庄1217个，农户152442户，农业人口数为56.4万，有宅基177453宗，宅基地总面积6251.25万平方米，人均宅基地面积110.88平方米，户均宅基地面积为410.07平方米。近年来，结合全县新农村建设，惠民县国土资源局积极探索加强农村宅基地管理的有效措施，使宅基地管理秩序明显好转。但由于历史遗留原因及法规政策的不健全，致使在农村宅基地占用中，仍然不同程度地存在乱占乱建、低效利用和管理粗放等问题，严重影响了村庄规划的实施和土地法规政策的有效落实，甚至引发了大量的土地纠纷、土地等不稳定因素，主要表现以下三方面：
一户多宅。据初步统计，全县现有有宅基177453宗，一户多宅13277户，不符合宅基审批条件的多余宅基地占法定宅基地总数的比例为8.1%。按每宗宅基地平均面积410平方米/宗计算，全县一户多宅面积累计高达5443570平方米。
批少占多。当前法定宅基地审批面积为264平米/宗，实际宅基占地为300—500平方米/宗，据调查统计，全县宅基地超标准面积为16503129平方米。
（三）闲散宅基地、空心村。据初步统计，全县闲散宅基地8872处，闲散宅基地3167536平方米，再加上村内其它设施占地，全县空心村面积累计达6121亩。由于我县财政紧张，土地开发整理及农户补偿资金短缺，全县空心村治理工作迟迟未予开展，但开发潜力比较大。
二、存在的主要问题
（一）规划滞后，落实规划难。我县有1217个村庄，落实执行规划的仅有528个，占村庄总数的43.3%,而且现行的村庄规划仍为1984年的村庄规划，部分规划过了规划期，再加上落实规划难度大，村班子基础薄弱，村干部履职不到位，导致有的规划落空，村民建房乱搭乱建问题严重。 （二）批少占多现象十分普遍。颁布实施《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》以来，虽然法定宅基地审批面积为264平方米，但大多数村庄划定的宅基地面积超264平方米，一般在300—500平方米不等。主要原因为：一是由于农村宅基地是无偿使用，形成多占便宜，抢圈大院，超标用地；二是村委划定的宅基地面积较大，认为法定面积不符合平原农村农户的实际情况。
（三）一户多宅问题严重，且难以拆除。农业生产责任制后，农村生活水平大幅提高，由住原来的土坯房到新建砖瓦房，村里划了新宅基建房，但旧房未能及时拆除，村集体没能及时收回宅基地使用权，建新拆旧政策和措施难以落实到位，致使一户多宅现象较多，户主多种理由拒不退出，严重影响村庄规划的落实，甚至引发宅基纠纷。
（四）空心村违规私建现象较为普遍。空心村是“外面象个村，进村不是村，老屋无人住，破院柴草堆”。形成空心村的原因主要有两方面：一是“线形”扩张。农民建新房沿乡村公路两侧建设，乡村道路通到哪里，新房就建在哪里，出现马路经济；二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄延伸，而位于村庄中心的房屋则“人去房空”形成空心村。 （五）宅基地的非法流转现象时有发生。随着市场经济的不断发展，农民宅基地房屋流转已大量出现，形成了宅基地隐形市场，特别是在无村庄规划、村班子基础较弱的村庄，村民私自买卖房屋或变相买卖宅基地，引发土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。
（六）宅基地拍卖问题不容忽视。据调查，我县个别村庄以筹集村公路建设资金、竟选好位置、开辟村集体收入新来源等原因，采用叫价的方式拍卖宅基地，致使经济不宽裕的农户望而却步，需要宅基地的农户不一定得到，不需要宅基的农户因经济势力较强而多占宅基地，出现新的分配不公，侵犯了群众应有权益。
（七）现行法规制度不完善，管理难度大。《土地管理法》及《省实施办法》在农村宅基管理方面规定的太笼统，一户一宅概念模糊，对超法定面积的处罚无具体措施。2001年山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定超标准面积部分可收取1—5元宅基地有偿使用费，因超法定面积是普遍现象，又与当前减轻农民经济负担让利与民的政策相驳，所以不宜实施。
（八）城中村密度大，环境差。城中村违章建筑多，建筑密度大，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”，五颜六色，七高八低，风景独特，居民采光条件差、居住环境差。
三、相关建议
（一）科学制订并严格实施好村庄规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和新农村建设，县乡（镇）政府应加快推进村庄建设规划的制定，并严格按照村庄规划安排宅基地位置，严格按条件规划宅基地，任何单位和个人不得随意调整和变更村庄规划。
（二）严格落实建新拆旧要求。建新房前，建房户要与村委签订建新拆旧的协议并交纳一定数额的押金，或先拆后建，从源头上防止出现新的一户多宅情况。
（三）加快完善宅基地管理法规。 现行的《土地管理法》和《山东省实施土地管理法办法》对农村宅基地中的闲置宅基地、多占宅基地、一户多院等问题没有做出相应的处罚规定，致使以上违法建房问题存在一定的法律盲区。因此，省级以上人民政府应加快宅基地立法工作，明确宅基地流转、收益分配方式，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。
（四）坚持一户一宅审批原则。要坚持“一户一宅”的原则，严格农村宅基地审批，除子孙三代同住一宅，且第三代年满20周岁、在本村落户的农村村民可再申请一处宅基地外，其他人员原则上应按子女与父母同住一宅安排宅基地。并且新安排宅基地面积应符合法定面积标准。
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关键词：宅基地；整理；集约利用；置换；产权
近年来，我国经济取得快速发展，城市化水平也有较大的提高。尽管我国总人口规模将扩大，但农村人口数量却由上升转为下降的趋势。据统计年鉴显示，2004年我国农村人口比1996年减少了11％，而宅基地面积却增加了1.7％。这种城市人口和农村人口比例转型将改变农村居住模式，致使农村宅基地用地浪费问题日益突出，对于不堪重负的农地资源和生态环境将产生直接的影响，同时也会直接影响着我国土地资源的可持续利用模式，乃至经济社会的持续发展。因此，在快速城市化和工业化的发展大背景下，面对农村居民用地的发展趋势，对其科学地进行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的进行，却存在着许多困难和问题。
一、我国农村宅基地土地整理工作中存在的问题
（一）宅基地土地整理专项规划滞后
要科学地整理宅基地，必须有一个科学合理的规划作指导，而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱，不仅缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入。其次是近几年农村中已建成了大量新房，新房的更新需要好几十年的时间，对它们进行拆迁的费用相当高，这对制定出的规划的实施又带来了困难。
（二）土地整理资金筹集问题难以落实
如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制，保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用，是一个急需解决的问题。
同时，由于资金投入的问题，会导致一些政策措施的长期性和连续性问题。因为农村宅基地土地整理关系到千家万户农民的切身利益，是一个较长的过程；尤其是采用引导农民自主搬迁的方式，更是需要坚持不懈的多年努力，才能见到明显成效。
然而，在开展农村宅基地土地整理过程中，由于资金的筹集问题难以落实，往往各级领导的决心难以坚定，各届政府的工作不能持续，法定程序确定的规划甚至随意修改，一些有利于农村宅基地土地整理的政策措施必须难以稳定下来。从而致使农村宅基地土地整理的成果难以形成，达不到量变到质变的过程。
（三）农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性
我国《土地管理法实施条例》第18 条规定:“土地整理所需费用, 按照谁受益谁负担的原则,由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。” 显然，根据该规定,村集体和农民是农村宅基地土地整理的主体, 农村居民或作为农村居民集合的村集体进行土地整理则是从土地整理可能带来的经济收益出发,如果宅基地整理为耕地的经济收益不能补偿整理的经济成本, 农村居民或村集体就不会有进行土地整理的经济动力。从村集体和农民的角度看, 闲置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毁成本、对房主的房屋补偿成本以及土地转变为良田的整理成本，而收益则是宅基地整理为耕地后的种植业收入。近几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降, 农业在农民家庭生活中的重要性减弱, 一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低, 闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本, 使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有, 对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定, 也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。
（四）农村宅基地超占土地严重，“一户多宅”情况普遍
我国宅基地实行无偿使用，加之我国农村宅基地观念上的一些落后思想，宅基地监管力度不够，事后查处难度大，多占土地难处理，导致农村宅基地超占严重，成为宅基地管理中的普遍难题。国家相关法律要求农村宅基地只能“一户一宅”，但由于历史、继承、买卖、建新不拆旧等行为，造成了我国目前宅基地上的“一户多宅”现象突出，同时没有相关的法律制度给与处理。
（五）土地空间置换难度大
在对宅基地进行土地整理的过程中，不可避免地会出现土地的空间置换问题。土地空间置换是土地使用权属的调整和土地利用方式的变更，涉及不同主体之间用地关系和利益关系的协调问题，致使土地置换的难度很大。因此，怎样把土地整理和农村经济政策(即经济机制)有机结合起来，实现用地置换过程中的利益平衡，也是亟待解决的问题。
（六）土地产权不明晰
土地登记发证是农村宅基地管理的基础，对明晰产权，为有效控制农村宅基地建设中的违规违章建设，提供有效凭证，但目前各地发证情况不一。主要是土地部门没有及时开展宅基地的土地登记工作，另外，农村村民对宅基地登记意识淡薄，宅基地变更后无法及时进行变更登记。导致宅基地上权利状况不清，家底不明，管理也相对混乱，宅基地民事纠纷频发。
宅基地的产权制度问题涉及政策层面，但对我国农村宅基地管理起到了根本上的作用。我国目前农村宅基地的集体所有制，农民有宅基地使用权，一定程度上造成了产权上的混乱。随着经济和市场的发展，禁止农村宅基地转让，阻碍了农村宅基地市场的建立，扼杀了一些有利土地利用的农村宅基地转让，也导致了目前隐形市场的存在，成为宅基地管理上的盲区。
（七）土地整理专业技术较为落后
土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程，需要一套技术支持体系。目前，参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能，而相应的各方面专业技术服务跟不上，土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。
（八）集体土地流失严重
随着市场经济的发展和经济体制改革的不断深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。
二、我国农村宅基地土地整理的对策
（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法规和政策
逐步健全宅基地使用制度, 加强执法力度,严格宅基地审批，为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。
制定完善土地整理的法规和政策，引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。
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第一条为加强农村宅基地管理，集约、合理利用土地，加快农村城市化进程，推动城乡统筹发展，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔20*〕234号）和《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，结合我区实际，制定本办法。
第二条*市国土资源局高明分局（以下简称“国土资源分局”）是我区农村宅基地的主管部门，镇（街道）国土资源管理部门在镇（街道）建设、规划管理部门的协助下，负责实施本辖区农村宅基地的管理。
第三条农村宅基地是指农村居民经依法批准，用于建造住宅（包括住房及与居住生活相关的厨房、厕所、禽畜舍、庭院等辅助用房、设施）的用地。
第二章规划与供地
第四条农村宅基地建设应符合镇（街道）土地利用总体规划、村庄建设规划和城镇总体规划。
（一）各镇（街道）要根据《村庄和集镇规划建设管理条例》，结合城镇总体规划和土地利用总体规划修编工作，按照控制总量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，委托有资质的规划编制单位，力争用3年左右的时间，编制完善本辖区村庄建设规划；规划行政主管部门要积极指导和协助镇（街道）编制完善村庄建设规划。
（二）村庄建设规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。村庄建设规划的内容应包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施及公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。
第五条各镇（街道）要有计划、有步骤地引导农村居民住宅建设逐步向城镇和中心村集中。
对城镇规划区内的农村居民住宅建设，应当集中建设公寓式农村居民住宅小区，西江新城规划区内以及“城中村”不再单独安排宅基地；对城镇规划区外的农村居民住宅建设，鼓励以集中联建的形式建设农村居民新村；在规划撤并的村庄范围内，停止审批新建、重建、改建住宅；对于规划搬迁的村庄，可采取异地置换等方式鼓励农村居民搬迁到新规划的居住区内，以盘活农村土地资源，加快城市化进程。
第六条农村住宅建设要充分利用村内的空闲地、旧宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、旧宅基地未利用的，原则上不批准占用新的农用地特别是耕地用于农民住宅建设。农村住宅建设禁止占用基本农田。
第七条农村宅基地限于用地者兴建自住房屋，禁止非法买卖、出租或以合作建房的形式变相买卖土地。
第三章申请与审批
第八条农村宅基地属于农民集体所有，非农村集体经济组织成员，不得申请宅基地的土地使用权。符合下列情形之一的农村集体经济组织成员可以向本农村集体经济组织申请宅基地：
（一）因自然灾害影响，原住宅必须搬迁的；
（二）因实施土地利用总体规划、村镇规划、旧村镇改造，原住宅必须调整搬迁的；
（三）已达到法定结婚年龄，确需分户建房的；
（四）原有宅基地被依法征收的；
（五）法律法规规定的其他情形。
第九条新批准农村宅基地的面积按每户100平方米以下的标准执行。
原有宅基地超出法定标准面积的，分户时应予以扣减；一户多宅的，分户时不予安排新宅基地。
第十条农村居民有下列情形之一的，不得再申请宅基地：
（一）已拥有一处宅基地的；
（二）出卖、出租、赠与他人或以其它形式转让宅基地的；
（三）改变宅基地用途的；
（四）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；
（五）其他不符合申请宅基地条件的。
第十一条农村居民一户只能拥有一处住宅用地。对符合有关规定的，可以退出其旧宅基地移建新住宅。
确需退出旧宅基地移建新住宅的，必须与村集体经济组织签订旧房拆除合同，确保旧房按期拆除，并将旧宅基地退还村集体，且由有关主管部门依法注销旧宅基地使用证。退还旧宅基地后，符合农村宅基地申请条件的，可办理领取新建住宅宅基地使用权证手续。
第十二条申请农村宅基地，必须提供下列材料：
（一）户主身份证明或户籍证明；
（二）建房用地申请书；
（三）已经编制了村庄建设规划的村需提供规划部门出具的规划意见；尚未编制村庄建设规划的村暂由镇（街道）建设环保办公室出具审批意见，并报规划部门备案。
（四）经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论通过的宅基地使用方案；
（五）审批机关按照法律法规认为需要的其他文件、资料。
第十三条农村集体经济组织成员申请宅基地，按以下程序办理：
（一）使用村内原住宅用地、空闲地、荒山、荒坡地或其他土地的，由农村集体经济组织成员向本集体经济组织提出书面申请，如实填写《农村村民建房用地申请书》，并提供相应必备材料；农村集体经济组织经集体讨论通过后，在《农村村民建房用地申请书》上签署意见，再由申请人送镇（街道）国土资源管理所；国土资源管理所负责进行现场踏勘核查，并予以张榜公布15天，公布期满无异议的，提交镇政府（街道办）审核后，送区国土资源管理部门；区国土资源管理部门在规定的时限内对是否符合建房条件、用地面积、宅基地位置等进行审核，经审核无异议的，报区政府批准后，由区国土资源管理部门实行发证公告，公告期满无异议的，予以发证。
（二）成片规划建设农村住宅，涉及占用农用地的，依照《*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十五条的规定，办理农用地转用审批手续，并由用地者缴交有关税费。占用耕地的，由用地者负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地或缴纳耕地开垦费。
第十四条在农村宅基地管理和规划建设中，法律法规和政策没有明确规定向农村居民征收的税费项目，一律不得征收。
第十五条农村居民在宅基地上建造的住宅，因户主外迁而转让给本农村集体经济组织内部成员的，由双方到镇（街道）国土资源管理部门申办变更土地登记手续。
第四章监管与查处
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关键词：农村宅基地；权属；确权
引言
宅基地使用权确认与农村群众实际利益密切相关，历来是农村土地管理工作中的重点。我国政府一直以来都高度重视宅基地使用权确权管理工作，2008年中共十七届三中全会上审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，《决定》对农村宅基地使用权问题进行了高屋建瓴的规范阐述，明确了“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”的依法行政方针。同时，政府还加大了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》、《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》等一系列法律、法规、制度等规范性文件的执行力度，将依法保护宅基地使用权人的合法权益作为宅基地管理和确权工作的一项重要内容来抓，明确责任，落实措施，推动我国土地使用管理事业向着产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范方向健康发展。
1 宅基地管理工作中存在的历史遗留问题以及解决措施分析
随着社会的发展，我国对于宅基地使用权管理的方针政策也在发生变化，再加上客观情况复杂等原因，我国宅基地使用权确权工作方面存在着较多历史遗留问题。这些问题形式各异，原因种类繁多，既有宏观上的，也有具体层面的，不能一概而论。历史遗留问题的存在，对人民群众的利益和社会和谐稳定都有着极为深远的影响。要推动我国土地使用事业健康发展，就必须妥善解决这些历史遗留问题。在解决历史遗留问题时，要在充分尊重历史的基础上，根据当前实际情况，坚持 “一户一宅、拆旧建新、法定面积”原则，创造性的开展工作，切实维护农民的合法权益。按照这个方针，南浔区在开展宅基地确权证登记发放工作时，针对宅基地超占面积现象，采取不同时间段不同要求的方法予以解决。
（1）1982年2月13日是我国《村镇建房用地管理条例》颁布的重要日子，也是宅基地确权工作不同措施的重要分野。以前占用的农村居民建房宅基地，直到现在都没有进行扩建、改建、翻建的，且四至界址清楚、权属无争议的，宅基地使用权根据目前实际使用面积为准。从统计数据上看，这种情况数量较少，涉及到的房屋建成时间很长，一般都在30年以上，破损严重。
（2）从《村镇建房用地管理条例》颁布实施后，直至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施的这段时间里，所发生的未经批准建设的房屋或者超过批准面积占用的宅基地，如果已按政策及当地政府有关规定处理的，按实际使用面积确定宅基地使用权；如果尚未未处理的，则需要经当地农村集体经济组织出具证明，并按照当时的处理政策进行处理，然后按实际使用面积确定宅基地使用权。统计数据显示，在宅基地土地确权历史遗留问题中这种情况所占比例最高，房屋状况大体完好，满足人们日常生活所需要求。
（3）从《中华人民共和国土地管理法》实施之日起，一直到新版土地管理法实施，也就是1999年1月1日的这段时间里，在进行宅基地使用权证登记确认时，先按照批准面积进行登记，同时标明超占面积，当以后发生分户建房或者发生拆迁、改建、翻建、重建时，则根据登记的面积进行确权，超出部分退还集体。在这种情况中，我国政府曾经于90年代初期进行过一次农村宅基地使用证确认工作，但由于当时的村民自治委员会对此事没有予以高度重视，使得相当数量的土地证没有发放到村民手中，这部分土地证存留在村委会，其中许多已经遗失。
（4）最后一个阶段，从新版土地法颁布实施之日，即1999年1月1日起直至目前，在进行农村宅基地确权工作时，坚持“一户一宅”的原则进行办理，对于拥有多处宅基地的，由农户自行指定一处进行确权，依法继承的宅基地不在此列。未被确认的宅基地上建设的建筑必须拆除。这种情况在我国宅基地确权工作中也比较常见，由于多数没有经过正规的建房审批，无法进行确权。
通过上述分析，作者建议可以按照两个时间段开展农村宅基地确权工作。一个是1992年以前实际占有的宅基地，按照已有的登记记录进行确权，对于超占的面积在进行适当处理后可以予以补办审批手续。二是1992年以后占有的宅基地，超占面积如果符合建设条件和当地土地利用规划，在经过处罚后可以补办用地手续。
2 当前我国农村宅基地使用中存在的主要问题
社会主义新农村是我国有中国特色的社会主义建设事业中的重要组成部分。宅基地确权工作的好坏直接关系到农村社会稳定和农民的切身利益，是新农村建设的重点任务之一。随着时代的发展，农村宅基地使用情况也发生了巨大的变化，从而改宅基地确权带来了更多的问题和困难。主要有以下两个方面。
2.1 随意改变宅基地用途，违规拆建扩建现象严重
随着农村经济发展水平的不断提高，农民收入逐年增加，给农民改善生活质量创造了条件。许多农民在改造居住环境时，随意扩建宅基地，宅基地使用面积超过政府规定标准等违法现象频频发生。还有的农民为了追求经济利益，违法改变宅基地用途，用于商业经营。
2.2 宅基地违法流转现象严重，住宅空置现象严重
有的农户为了经济利益，私下进行宅基地交易，给农村土地权属管理带来了极大的混乱，产生了许多产权纠纷，对当地社会的稳定造成很坏的影响。随着城镇化进程的深入，许多农民进入城市，遗留在农村的宅基地因为很难合法转让，导致农村出现了大量空闲的宅基地，增加了土地管理的难度，权属关系难以确定。
3 建议解决措施
针对上述问题，作者建议从以下两个方面着手解决：一是建全、完善农村宅基地法律规范体系，加强立法，通过法律的手段对宅基地的权属确认、使用予以规范、明确“一户一宅”，超出一个的宅基地必须予以收回。二是明确农村宅基地使用期限，明确在无偿使用原则的基础上，对超出使用期限且不再需要的宅基地予以收回，提高土地利用效率。
4 结束语
积极稳妥地做好农村宅基地使用权确权登记发放工作，对于推动我国社会主义新农村事业健康发展、维护农村经济和农业发展秩序具有十分重要的积极意义。由于宅基地情况复杂，确权工作难度很大，相关部门在进行宅基地确权时，必须秉持为人民服务的宗旨，充分考虑到农民群众的根本利益和现实情况，坚持具体问题具体分析的原则，实事求是、因地制宜地开展工作，要深入、细致地对宅基地使用历史进行调研，在遵守国家大政方针的前提下，保证农民的合法权益，不断推动农村宅基地使用制度的完善，促进农村宅基地集约利用和健康发展。
参考文献
宅基地土地管理法范文6
关键词：农村宅基地；村庄规划；依法治理；行政执法
在我国土地私有制度虽然早已消灭，但是在农村宅基地私有的旧观念在人们思想中仍表现的相当顽固，随着经济的发展和人民生活水平的逐步提高，修建宽敞的私人住宅逐渐成为村民追求目标和投资方向，特别是城中村和城乡结合部表现的尤为突出，加之现行村民建房用地管理制度的缺陷，给村民建房审批工作带来许多困扰，由此引发诸多社会矛盾。宅基地管理是一项关系到农村社会稳定的土地管理工作，管好用好农村宅基地意义重大。
一、农村宅基地混乱的主要表现及存在的主要原因
1、无规划，无据可依，非法多占，随心所欲占地建房
村镇规划是村民建房审批工作的首要环节，没有规划部门的审核意见，国土所就缺乏审批的依据，严重影响土地审批工作的工作效率。在这种情况下，多占了面积，视为临时用地，按临时超占面积管理，但从实际看，在经前伸后延，左右强占来变为己有，这种情况大多表现在村史较久的村庄，这种村庄大多没有规划，占用的宅基地面积大小不一，多则五六百平方米以上，长期以来基本被一户所垄断使用，归为己有，或私自买卖。如果没有矛盾的时候大家也都认同了，但如果遇到矛盾，要依法处理时，就缺少法理上的依据，很难依法办事。
2、一户一宅，概念不清
户与宅基地使用权的取得紧密相连。我国《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”此外，许多部门规章和地方政府规章对“一户一宅”原则进行了贯彻，比如：国土资源部制定的《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发［2004］234号）指出：“坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。”； 山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第27条规定农村居民建住宅应当结合旧村庄改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地。确无旧宅基地可用需要申请新宅基地的，用地面积限额：（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户宅基地面积零点二亩至零点二五亩；（二）平原地区的村庄，每户宅基地面积零点二亩至零点三亩。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，最多不得超过零点四亩；（三）山地丘岭区，村址在平原地上的，每户宅基地面积零点二亩；在山坡薄地上的，每户宅基地面积可适当放宽，但最多不得超过零点四亩。（四）人均占有耕地一亩以下的，每户宅基地面积可低于上述限额。这些规定都按户数划定宅基地面积，而在实际操作中，现行法律对“户”这一术语多有涉及，但没有一部法律阐述其具体的内涵。现行法律要求宅基地使用权的取得必须以户为单位，因此对户的内涵的界定直接关系到法律的适应。许多农村宅基地使用权的混乱现象的致发因素应追溯于对“户”这一概念的理解差异。有的一辈人是一户，有的两辈人是一户，有的三辈人也是一户。还有的本是一户而分办几个户口簿，每户都要求划宅基，在“一户”难以界定的前提下，给宅基地审核工作带来许多操作上的不确定性。一户的人数各不相同，相对人口少的，按标准划分就够用了，但相对人口多的，按标准划分，就不够用。
3、村级干部临时性思想严重，管理监督工作脱节，行政管理不到位，处罚空悬，执法乏力
村级领导班子三年改选换届一次，“干一届推一届，做一天和尚撞一天钟”，只顾眼前利益。不愿付出更多的精力和时间去从长计议。建前、建中、建后监督工作跟不上，管理不到位。这既有主观原因，也不客观原因，主观上讲：一是主动管理和制止没有力度，心慈手软，怕得罪人；二是没有把这项工作纳入日程，坚持经常抓、严格抓、严格罚，让有些人钻了空子；三是法律政策宣传不到位，没有监督、群众监督方面的制约机制。客观上讲：没有一个统一的可遵循的法律政策和依据。在有法律空子可钻和巨大的利益驱动下，村民想方设法争取通过合法途径取得宅基地使用权；无法取得合法手续的，就干脆什么手续都不要，便大兴土木抢占宅基地，由此引起上访。协调解决不了，就要依法查处，按《土地管理法》第77条规定，村民未经批准非法占地建住宅，限期拆除，但这种处罚没有办法执行，因为《土地管理法》第82条规定：“建设单位或者个人对责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院：期满不又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行”。能申请法院强制执行的很少。
二、如何加强农村宅基地管理
解决存在的宅地管理混乱现状，不是一件靠简单的规定和随意出台一些办法就能解决的事，而必须着眼于从根本上来彻底改变这种与社会主义市场经济发展，文明村庄建设不相适应的管理办法，把宅地管理纳入土地市场管理的重要日程中去，因势利导地把宅地管理引入到较为规范化的社会主义土地市场管理轨道上来，并使其成为社会主义市场管理经济体系的一个重要组成部分。
1、强化农村宅基地管理制度，综合治理
按照党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于完善宅基地制度的规定和要求，还需采取如下述配套措施：
（1）、大力宣传《土地管理法》，修订出台新形势下宅基地管理的配套法规，增强群众的土地国策意识和土地忧患意识，贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”，牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有，个人只拥有使用权，没有处置权的意识，破除宅基地属于私有观念，增强村民节约土地、依法用地法律意识。针对当前农民对宅基地私有观念根深蒂固的现状，加大相关土地法律法规的普及教育，将当前紧张的人地关系和合法用地、依法用地、节约用地的思想灌输给广大农民，更新农民的宅基地所有权观念。让农户搞清楚和弄明白：宅基地是集体所有制性质，农民只有使用的权利和合理使用的义务，增强惜土观念。
（2）、完善相关法规，有效推进农村宅基地制度改革。农村宅基地如何置换，如何适度流转，不仅是农民居住空间的变革，其实质是农村土地制度的重大变革，必须在法规允许的框架内进行。但目前农村宅基地的管理无法与较为完备的城市房地产管理相比，还存在大量的法律空白，还未形成完整的宅基地使用权制度。针对当前宅基地私下交易的大量“隐性”市场，亟待完善相关法规，应尽快制定《农村宅基地使用权制度》、《农村宅基地“一户一宅”的管理实施细则》等法律法规，明晰“户”含义的前提下，从政策上改过去一户一宅占地标准面积为一户一宅占地面积按人头计算。
（3）、规范办事程序，严格实行“三公开”。农村宅基地制度改革涉及广大农民切身利益，凡涉及农民集体及农民权益问题的处理方案、步骤及其实施，必须严格办事程序，严格实行公开、公正、公平原则。对制度改革中的一些关键环节，如宅基地调剂、补偿等，不能由少数人包办代替，凡集体经济组织成员都应有知情权、参与权和决策权，有的还应经村民大会或村民代表大会通过，方为有效。对农民宅基地拥有的用益物权，所有涉及宅基地使用性质的变革，以及涉及农民权益的行为都应尊重农民意愿，贯彻农民自愿原则、绝不允许以强权高压胁迫。
2、编制科学合理、切实可行的村庄建设规划
规划的节约是最大的节约。从规划上进行控制，是加强农村宅基地管理的基础。结合土地利用总体规划，合理布局促集约。在土地规划修编过程中，广泛征求乡村基层干部和人民代表的意见，邀省市专家实地调查，立足当前，着眼长远，因地制宜，按照统筹安排城乡建设用地总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则规划实施，逐步形成村容环境整洁、生产秩序井然、生活安定祥和、与自然和谐可持续发展的局面。在新农村建设中，按照“高起点规划一步到位，高标准建设分步实施”的总体原则，以“集中”促“集约”，避免“村村点火，处处冒烟”，做到“产业集聚、布局集中、用地集约”。严把新村建设选址关，按照规划确定区域，依据各村地型地貌、风土人情及产业资源优势安排落户的选址，进行切合实际的“空心村”改造，及时进行复垦还耕。将建设预留地规划落实到村民小组，落实到具体地块，加强建设规划与乡(镇)土地利用总体规划的衔接，促进农村建房用地的合理布局，集约利用土地，没有编制村庄建设规划的，以后一律不予审批建房用地，严格控制农村居民点无序外延式发展。
3、加大国土资源执法力度，赋予执法强制手段
村民乱占滥建屡禁不止的一个主要原因，是行政执法不到位，给村民造成印象是不管有无合法批准手续，只要将房建起，构成既定事实，政府就没有办法了，只有给补办手续。村民乱占滥建行为国土资源部门有捡查制止的职责，制止的主要手段是下达《责令停止土地（矿产）违法行为通知书》，如果违章事人接到通知书觉停工 ，就起到了执法效果；如果违章事人继续强行施工，这种情况国土部门就无能为力了。加之现在建房工期都非常短，往往是行政执法程序尚在进行之时，违章新房已经建成。国土部门没有有效手段解决类似的违章问题，工作非常被动。由此可见，只有赋予国土部门行政执法强制手段，才能有效执法．遏制村民乱占乱建行为。
完善法律法规，准许对违章建房处以高额罚款，改变过去对违章村民建房只能拆除的单一处罚办法，采取多种行政处罚手段，这样既能避免一律要求拆除的钢性规定带来的不可操作性，又能有效打击乱占滥建行为，有利于国土部门执法到位和依法行政。
4、加强对干部群众进行土地法律、法规方面的宣传教育，使干部群众都能成为自觉的执法、守法者。
一是要选好时机，通过宣传教育，对宅地隐形交换进行一次清理，分别情况给予处理，以减少集体土地资产的无形流失；二是对非法占用承包地建私人住宅必须动员拆除，对非耕地建宅，已成为事实的，要分别情况处理，使之成为合法化；三是宅地有偿使用政策要在不增加农民负担的基础上，制定合理的有偿收费使用政策，使之既可保护农民的利益、集体的利益，又可对私占乱建，超占多占等各种非法不合理现象得到遏制。有偿使用要区分户类，户情，决不可搞一刀切，如：非农业户、外来户、重复占地户、超占宅地户，都应有偿收费使用；经济富余户、工业、加工业、商服业要有偿收费使用。总之，通过进行宅地有偿使用，可以有效地减少用地方面的弊端和矛盾，维护集体土地资产，合理规划利用土地的作用。（莒县国土资源局；山东；莒县；276500）
参考文献：
