宅基地征收与补偿条例范文1
答： 有以下六种：一是国防和外交的需要；二是由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；三是由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；四是由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；五是由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；六是法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
问： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》遵循的基本原则有哪些？
答： 有四条：一是公平补偿原则。《条例》强调，征收国有土地上单位、个人房屋的，应当对被征收人给予公平补偿。公平补偿，一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏；另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。公平补偿是依赖相应的标准和规则而存在的。新条例从补偿范围、补偿方式、补偿标准、补偿程序、住房保障等各方面对被征收人的补偿作出了具体规定，就是为了保障补偿公平。
二是决策民主原则。如在房屋征收与补偿工作中，要求所有因公共利益需要的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经本级人民代表大会审议通过。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。市、县级人民政府应当就征收补偿方案组织有关部门论证，并征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案等。
三是程序正当原则。程序正当就是要求政府要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权、选择权和救济权等。在房屋征收与补偿工作中，新条例的以下规定充分体现了程序正当原则：充分保障了被征收人的知情权和参与权，充分保障了被征收人的选择权和质疑权，充分保障了被征收人的救济权，明确了先补偿后搬迁的原则。
四是结果公开原则。在房屋征收与补偿工作中，新条例的以下规定充分体现了结果公开原则：要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。
问：征收国有土地上房屋应当给予哪些补偿？
答： 被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
问：自治区人民政府建立国有土地上住宅征收住房保障制度的内容是什么？
答：自治区决定对住宅房屋征收建立最低补偿金额、最小产权调换面积保障制度。各市、旗县（市）人民政府在房屋征收中应当对住宅房屋建筑面积低于50平方米的低收入被征收人实施房屋征收住房保障，对低收入被征收人最小产权调换面积不得低于50平方米，且50平方米以内不找差价，最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的同等地段新建商品住宅平均售价购买50平方米住宅的金额。低收入被征收人的收入标准和认定办法由各市旗县（市）人民政府根据当地实际情况自行制定。如果被征收人夫妻双方及未成年子女在本城市（旗、县）拥有两套或多套住宅且建筑面积合计超过50平方米的，或被征收人已经享受廉租住房保障政策的均将不再进行房屋征收住房保障，只按照“征一还一”规定进行房屋征收补偿。
享受征收住房保障政策的被征收人，因得到了超面积补偿，对原住房装修部分及附属房屋、构筑物不再进行补偿。若被征收人认为这样补偿不到位，也可不享受征收住房保障性补偿，按照房地产价格评估机构确定的被征收房屋、装修部分、附属房屋、构筑物等补偿金额进行补偿。
问： 自治区人民政府建立住宅房屋“征一还一”补偿制度的具体规定是什么？
宅基地征收与补偿条例范文2
补偿方式的选择不同。住宅拆迁的补偿方式大致可以分为两种，即房屋置换和一次性货币补偿。在补偿之前首先要进行评估，即房屋的价格与土地的价格。在市场成交过程当中，其一般为怎样的价值。按《国有土地征补条例》相关规定，土地加房屋的价值应与周边商品房价值持平，如周围价格为5000每平米，则土地加房屋的价值应持平在5000每平米。作为企业而言，往往没有进行厂房置换的权利，或者讲：在实际的操作中，也没有给企业以厂房置换的选择的权利。此时，企业有两种选择：一为一次性货币补偿二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方，往往希望企业选择一次性货币补偿，二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方往往希望企业选择一次性货币补偿。我国的土地资源越来越紧缺，特别是合法用途土地的紧缺。因此，拆迁方宁可选择一次性货币补偿，也不远选择土地置换。作为城市拆迁，城市住房一般分为公房和城市商品房。公房有公房的承租权，如大型工矿企业、机关部门，往往在80年代都有公房，由于承继主体的不断延续，公房的承租权变为了潜在的所有权。一般遇到拆迁后，公房的产权人和承租人在拆迁的地位上则没有差别，且大部分拆迁的权利也给予了公房的承租人。 商品房有土地使用权证与房产证，对房屋的合法持有权是不用质疑的。因此商品房的合法性基础十分牢固，作为拆迁方一般无法质疑其合法性。商品房和宅基地的合理范围内进行了修缮并不影响其合法性。但企业不同，有的企业土地是承租而来，不具有土地的真正使用权，有的企业有土地使用权，但为集体土地，也有的为国有土地，有工业用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有国有土地使用权证，若是承租而来，则拆迁面临的情况则比较复杂。
补偿项目不同住宅拆迁补偿的是土地和房屋的价值，企业拆迁补偿的往往是土地与房屋之外的经营损失。作为经营损失的补偿，有着不同的方式。若选择了土地置换，则中间的一段时间要补偿停产停业损失，这在法律上叫做周期性停产停业损失补偿。另外，一次性货币补偿既为一次性停产停业的补偿，因此，朱住宅拆迁与企业拆迁的补偿项目有所不同。而且在实际维权当中，土地、房屋与停产停业损失应该基本持平。因为按现在的市场经济价值和经济数据来进行推算，此三者体现出的市场经济价值应基本持平。
合法性基础不同作为住宅拆迁，无非由两个方面，一为集体土地住宅，二为城市房屋土地住宅，集体土地住宅指宅基地，尽管有的地方没有宅基地使用权的证件或宅基地集体土地使用权证，但其往往以村里或乡里的批单，尽管没有批单，也由于历史原因，成为了毋庸置疑的合法土地所有权。
法律后果不同作为住宅而言，要走一套正规的法律程序认定，2011年《国有土地征收补偿条例》之后，依征收补偿条例实施，首先要有征收决定，其次要有征收补偿决定，不服此决定的被征收人有权利进行复议和诉讼。这个部分真正可能产生风险的是遇到司法强拆。但此套诉讼程序是必须要有的。从征收决定到征收补偿到诉讼等是一个漫长的过程，引起的法律后果往往是无法满足在拆迁的过程当中实际经营与生产的需要。因为在拆迁过程中，作为拆迁方或者政府有强制执行能力，因此具有相当的行政性手段，例如查消防、查卫生手段等，这些行政性手段直接干扰正常经营，此过程会导致企业无法达到正常生产经营状态。被拆迁方在此情况下，心理预期会不断降低，因此这些行政手段会将在你身上不断产生效力。五、应对措施不同住宅拆迁主要是把整个程序操作的完美无瑕，只要最大程度的拖延拆迁方，就有很大可能得到合理补偿，企业则不同，它把行政行为产生的强制力，在企业正常的生产过程当中，把具体行政行为的效力降到了最低最小化。反而对对方的压力会很大，这才是企业在维权过程中要达到的目的，只要弱化了具体行政行为，企业维权效果则基本达到。
（来源：文章屋网 ）
宅基地征收与补偿条例范文3
关键词：农村宅基地；拆迁；补偿；救济；安置
近年来，随着我国经济社会不断发展，土地利用中产生的矛盾不断增多，土地纠纷已经成为农民维权抗争活动的焦点。
在近年来所反映的三农问题中，农村土地问题占68.7%居首位。其中，农村宅基地的征收问题更是占了相当的比重，究其原因则主要可以归结于在征收农村宅基地过程中补偿程序的不规范和补偿机制的不合理，这些都成为了问题引发的源头。
一、北京市农村宅基地拆迁补偿现状
（一）补偿程序不规范
在征收农村宅基地的过程中，补偿程序的不规范导致房屋的所有权人无法得到合理的补偿和安置。
1、监管不利导致审批不规范
在征地初期，由于监管机制的不完善，市公路局对地区乡政府提交的拆迁和安置方案，以及补偿预算缺少一些详细的审查过程，没有做好重建宅基地的保障工作。例如，关于重建宅基地的选址和重建时间等问题，导致农民房屋在被拆以后，乡政府选定农耕地等非法地块作为重建地。在重建时由于违反了国家建设农业住宅的相关规定，得不到建设用地批准，引起地区乡政府与地方人民的矛盾。
2、权威滥用导致村民补偿权益无法充分落实
补偿方式由地方政府单方定价，拆迁补偿价格与市场价格相距甚远，补偿权益无法落实常归因于行政腐败。在农村宅基地被征用的过程中，农民的知情权、监督权、表达权、参与权被无形地剥夺了，更不要说利益的补偿。在权力失控的情况下，行政机关就较容易侵犯公民的权利，因此，对行政权利的约束显得尤为重要。例如，李遂镇镇政府未在村民在房屋拆迁之前告知村民重建宅基地的地址和重建期限，并且在公告发出之后没有听取村民的任何意见，于规定日期拆除了村民房屋，侵犯了村民的知情权、监督权、表达权、参与权等等。
3、急于求成导致强制拆迁变为野蛮拆迁
为了在规定时间内完成上级下达的拆迁任务，地方政府常常在农民不愿搬离自己的居住地时实施拆迁，这种行政权力与农民的权利的冲突将会愈演愈烈，其表现就是强制拆迁，一旦协商不成，便采取越权行为，强制执行拆迁，在户主不在家时就拆房或将户主从其住所中驱赶出来。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。
（二）宅基地补偿机制不合理
宅基地使用权是用益物权，由农民以户为单位享有。在宅基地征收过程中，因政府的征收行政行为造成各种权利的消失或损害，都要给予权利主体以充分补偿。而对于征用农民宅基地的补偿方面，由于补偿机制有待完善，没有统一的补偿标准，实践中北京市各地区对农村宅基地使用权被征收，农民是否应获得补偿或者应该获得怎样的补偿作法不一，从而埋下诸多补偿纠纷隐患。
1、对被征收者的救济措施规定不足
根据《土地管理法》的规定，被征收者在征地范围、补偿标准等方面存在争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征地的政府裁决，该裁决为终局裁决，并没有规定被征收者向司法机关获得救济的权利，导致征地纠纷被拒于司法审查的大门之外。这种制度安排，给征收者以过大的权力，而被征收者连起码的司法救济权都没有。权利失衡，无法通过司法权来制约政府征地行为，也不能有效地维护被征收者的利益。
2、补偿标准不一
据悉，北京市用于各项征地建设的款项是一定的，因而对某些大项目能够提供大量资金，或对于用地较少的项目投入资金相对充足，以致对这些项目征地过程中征地的补偿相对较多，甚至达到使农民暴富的现象。例如，北京市顺义区T3航站楼的农村征地项目，使当地拥有大面积农村宅基地的所有权人得到了大量的补偿金。而对一些占地面积大但是却资金投入小的小项目中，农民宅基地征地所得补偿则非常少。
3、补偿救济暗箱操作
国家征收耕地等的补偿具有具体的标准（《中华人民共和国土地管理法》），但对于征收农村宅基地并没有具体的标准。在现实当中，国家征收城市郊区或者“城中村”农村宅基地的情况并不在少数。由于没有具体的补偿机制，各地方政府为了自己的小金库而截留一部分补偿金额，或者为了引进外资而降低补偿费用而导致补偿不合理，而使得农民的利益受损，从而引起农民与地方政府和开发商的纠纷不断，甚至影响社会稳定。
4、住宅安置办法有待解决
北京市房地产价格近几年来持续攀升，居高不下。这对于失地农民无疑是一个重大的负担。北京市宅基地按照地理位置可分为两类：郊区土地；城中村土地。对于城中村土地的征用，政府大多经过长久的考虑与规划，使得补偿标准较合理。但对于郊区，由于近年来修建公路和基础设施日益增多，并且农村居住土地面积日趋不足，因此乡政府的补偿一般都是采取一次付清安置费用，村民自行解决居住问题。然而，由于经济补偿不到位，补偿救济不足以及地理位置的限制，农村人口的安置问题常常不能得到妥善的解决，从而引起了一系列土地征收上访问题。据不完全统计，每年全国民间调解的宅基地房屋纠纷数量，近十年来每年约55.2万件，而且这个数字每年都在攀升。
5、农民被征用宅基地后的生计问题
由于国家建设用地需要，可供重新建设宅基地的土地面积日益减少。对于那些无法得到重建宅基地的农民，一些当地政府会考虑在给予了合理的补偿金之后，为当地农民办理农业户口转为非农业户口。但由于大多数农民在拆迁之前以耕地为生，并没有很高的文化水平和专业技能。对于较为年轻的农村人口来说，还可以继续学习专业技能或靠劳动力寻求新的生活来源。而对于年龄较大的农村人口来说，学习与再就业显然并不现实，这些人很难在户口改变之后寻找到一份可以维持生计的工作。
二、合理化建议
（一）加强宅基地补偿机制的合理性
1、加强补偿程序的公正性
合理的补偿机制需以公正作为保障，公正则涉及征地利益相关人的知情权、参与权、救济权等。因此，为了确保被拆迁人对补偿程序的参与权利，在拆迁活动的关键环节，如立项、规划等环节，建议引入听证制度。同时，对过渡期内农民的安置问题做出更具体的规定，并设专门审查机构，确保拆迁人在具备安置条件的情况下才能开始拆迁。赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。
2、完善补偿方案的制定原则
补偿方案的制定是土地征收补偿实施的前提和基础。征地方案确定后，征收者与被征收者应对征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，由政府和农户选派的代表组成委员会共同确定征收补偿方案，意见不一时，由批准征收土地的政府裁决，对裁决不服的，可以向法院起诉，由法院裁定，以保证补偿方案的公正性。然后，对补偿方案进行公告，这是土地补偿的必经程序，也是有关地方政府的义务和职责。这些建议有利于减少土地征收补偿中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。对征地补偿进行公开，让征地补偿透明，同时让从村民众了解到自己的法律权利，既保护了农村集体经济组织和农民的知情权，方便了国家机关、社会团体、农村集体经济组织和农民的监督，又可以避免因土地权属不清等而产生的纠纷。
3、听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见
根据《征用土地公告办法》有关规定，土地征收补偿方案公布以后，有关市、县政府土地主管部门应当认真听取被征地的农村集体经济组织和农民对土地征收补偿方案的意见和建议，以保证土地征收补偿的公平与合理以及土地征收工作的顺利进行。最后，公布补偿费用的收支状况。补偿费用分配是否及时、合理，使用是否正确，关系到每个农民的合法权益，因此，法律赋予并保障政府部门和农民的依法监督权，任何单位和个人均不得阻挠和干涉。
4、提高农村人口的法律意识
合理的补偿机制，也需要农村民众有一定的法律意识。针对农民的法律知识薄弱的现状，为保障农民一系列权利的视线，政府应加大对农民的法律知识教育，安排专门人员为农民提供法律指导、法律咨询和法律援助，引导他们通过正当、合法的途径解决纠纷。当拆迁人与拆迁人之间，对有关补偿安置协议履行中的纠纷，应以对方为被告向法院提起民事诉讼；如果是对政府有关部门的具体行政行为不服，可以向其上级主管机关提起行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（二）提高农民宅基地使用权补偿
1、提高补偿金额
虽然北京市已出台宅基地房屋拆迁补偿规则，即房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，但关于“宅基地区位补偿价”、“被拆迁房屋重置成新价”还应结合当地具体情况予以确定，因此，政府应尽快出台该价格的制定的相关细则，并增加制定方案的透明度。
2、落实住房安置问题
对于有条件的农民集体，应鼓励由所在村组重新安排被拆迁人的宅基地，供原宅基地使用权人自建房屋；对于所在村组安排宅基地确实有困难的，考虑到农村人口主要以耕种为工作的原因，宅基地的丧失不得不是一部分农村人口到县城或城市购房，政府可以考虑提供廉租房或两限房。
3、解决被征收宅基地后农村人口的生活问题
为解决农村人口拆迁后的生计问题，可以参考国外通行的做法，以市政建设为目的进行拆迁时，在市政工程项目如公路等建成后，分配给拆迁户合理的股份，以股利分红对其进行补偿，这种做法在深圳市的拆迁工作中已得到较为成功的运用。仅给予数万元的安置、保养费用，不如给予股利分红，更有利于农民的生存利益。或者通过采用发行土地债券的方式，解决农民宅基地补偿低与国家建设用地征地成本高的矛盾，也使农民可以获得较长时期的土地收益，并获得生产自救和发展所必需的资金。
三、结论
为了完善农村宅基地征收补偿机制，针对执行者，在土地征收的过程中，每一个环节都要增加透明性，进行公示并向公众或者相关利害关系人随时提供可查阅的相关文件报表，以对行政主体的行政行为进行有力制约，以权利制约权力，防止征收权滥用；针对拆迁房屋的所有权人，则应加强协商性，注重被征收者在征地行为过程中的参与，让他们在征收目的性、征收范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施及时保障自己的合法权益，此外还要明确可诉性，设置科学、合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自身合法利益。允许被征收者采取复议、申诉或者诉讼等救济措施，在条件成熟时，还可设立由专业人员组成的征地仲裁机构，主持有关征地过程中产生的异议仲裁，以更好地维护被征收者的合法利益。
参考文献：
1、高勇.城市化进程中失地农民问题探讨[J].经济学家，2004(1).
宅基地征收与补偿条例范文4
一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析
（一）政策的名称
《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了不少研究，目前一般认为为了公共利益的需要而实施的用“征收”；非公共利益需要而实施的用“拆迁”；而“征用”只是使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中，有14个城市政策文件名称中用的是“征收”，9个城用的是“拆迁”，2个城市用的是“征用”，4个城市以城中村或棚户区改造的形式，还有2个城市将集体房屋征收纳入征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外，其他城市在名称中都是用的“征收”，但是在这些文件中明确提到要以公共利益为征收前提的，少之又少，只有杭州市和大连市对此作出规定。
（二）政策的适用范围
31个城市集体土地上房屋征收政策适用范围主要有三种类型：第一类是由市人大、市政府颁布的地方性法规、规章和规范性文件，在全市范围内适用，有22个城市是这种类型，如北京市、上海市、南京市、广州市；第二类是由市辖区政府颁布的规范性文件，在全区范围内适用，有6个城市是这种类型，如重庆市、哈尔滨市、大连市、兰州市；第三类是由市政府颁布的规范性文件，适用于某一工程项目，石家庄市、沈阳市和西宁市是这种类型。
（三）政策的效力层级
本文所分析的31个城市的集体土地上房屋征收政策中，地方性法规有3个（杭州市、宁波市和长沙市），政府规章有5个（北京市、呼和浩特市、青岛市、武汉市和成都市），其他均为规范性文件，文件的效力层级普遍较低。
（四）住宅房屋补偿
通过对31个城市的集体土地上房屋征收政策的分析，目前集体土地上住宅房屋征收主要有三种补偿方式：
1.重新安排宅基地在各地的政策中基本都有此类补偿方式，但名称略有不同，如“统拆统建”、“迁建安置”、“回建宅基地”、“划地迁建”等等，建设方式上也有所不同，有的是农民自建，有的是统一建设。但是城市规划区内基本不具备重新安排宅基地的条件，此类补偿方式多出现在城市规划区外和中小城市。
2.货币补偿货币补偿方式也是各城市主要的补偿方式之一，补偿金额的确定主要有以下几种形式：一是由补偿金额由评估机构确定，如哈尔滨市；二是由补偿金额由固定面积确定，如成都市；三是由补偿金额由固定算法确定，如上海市、广州市；四是由补偿金额由商品房价格确定如合肥市、青岛市。
3.实物补偿《征收条例》第二十一条规定：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。同样目前在集体土地上房屋征收中很多城市都使用产权调换的补偿方式（31个城市中有18个城市），货币补偿金额和实际安置的房屋进行差价结算。还有一些城市采取了一些其他办法，如南京市采取的货币补偿金额与安置房价格挂钩计算的方式，如银川等城市采取的人均固定面积安置的方式。
（五）非住宅房屋补偿
各城市集体土地上非住宅房屋征收的补偿方式包括货币补偿和迁建安置两类。1．货币补偿从各城市的文件中来看，大部分城市的非住宅房屋征收的货币补偿主要包括房屋重置价、土地使用权价值、停产停业损失、设备、货品搬运费用等，补偿的金额是由是专业机构评估确定，（如上海、广州、大连等）。但是也有一些例外的情况，如杭州市非住宅房屋征收按照被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被补偿人予以补偿，南宁市对非住宅的土地级别和房屋用途进行分类，用指导价格进行补偿。2．迁建安置31个城市中只有石家庄市和宁波市两个城市的文件中提到可以实行迁建安置，但是均无详细规定。
（六）房屋征收许可
设立房屋征收许可制度能够加强对被征收人的权益保护，从各城市征收集体土地房屋是否设立相应的许可主要有两种不同的做法。有很少部分城市政策明确设立房屋实施征收的法律许可，有的城市规定征收集体土地房屋要由政府下达征收决定，如：合肥市、大连市；有的城市规定要用地单位申领房屋拆迁许可证，如北京市、呼和浩特市；有的城市采取变通的做法，如厦门市叫“征收公告”，南京叫“补偿方案实施通知书”。其他大部分城市的政策无论是《行政许可法》之前或者之后出台的，均未设置集体土地上房屋征收许可。
（七）未登记房屋面积
此前，农村房屋登记由于缺乏相关的法律、法规及规章规定，全国各地的农村房屋权属登记工作差异较大，大部分地区尚未开展农村房屋权属登记工作。这就造成集体土地上房屋征收时，未登记房屋面积难以认定，各城市根据自身情况也都制定了相应的规定，主要有以下几种类型：一是确由被征收人长期居住，可以适当补充，具体标准由相关部门或者各区县、各项目自行制定；如北京市、武汉市；二是根据建筑容积率来确定，如呼和浩特市；三是由村民代表大会表决，如大连市；四是根据具体的时间节点确定，如福州市、银川市；五是根据房屋的面积或楼层确定，如太原市（二层及二层以下建筑为合法建筑，三层以上为违法建筑）、昆明市（建筑面积不超过300m2，建盖楼层不超过四层）。
（八）争议解决方式
目前31个城市集体土地上房屋征收主要有三种争议解决方式：一是征收人与被征收人达不成协议的，先由行政机关进行调解，调解不成的，由行政机关作出补偿决定，大连市、合肥市、杭州市采取这种方式；二是征收人与被征收人达不成协议的，经当事人申请，由裁决机关进行裁决。裁决前，双方均有调整意向的，裁决机关组织调解。经调解达成协议的，终结裁决；调解不成的，裁决机关作出裁决，有8个城市采取这种方式，如北京市、宁波市等；三是被征收人拒不交出土地的，由行政机关责令被征收人限期交出土地。行政机关作出责令交出土地决定的，应当出具行政决定书，有8个城市采取这种方式，如上海市、广州市、南宁市等。当事人对补偿决定、裁决决定或者责令交出土地决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内仍不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。
二、我国集体土地上房屋征收政策存在的问题
（一）立法不完善、相关配套法律法规缺失
目前我国有关集体土地上房屋征收的法规，主要分散在《宪法》、《物权法》和《土地管理法》中，都是很原则的表述,过于笼统。部分城市根据自身的情况，制定了一些征收补偿安置的文件；还有些城市至今都没有统一的文件，有的城市甚至于一个项目一个办法，一个标准。《立法法》第八条规定，对非国有财产的征收、征用只能制定法律，但是对于集体土地上房屋征收目前在国家层面还没一套完整、系统的的法律，各级地方人大颁发的条例和政府部门颁发的规章是目前适用的主要依据，很多地方只是对征收补偿作一些简单的规定,具体的监管问题、信息公开问题、法律救济问题等都还是空白阶段,相应的配套法规严重缺失。
（二）没有将公共利益作为征收前提
《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《土地管理法》第二条第四款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是目前从31个城市的文件来看，明确公共利益作为征收前提的只有杭州市和大连市。在实际的操作中,很多征收都是基于商业利益目的而进行的,真正以公共利益的名义进行征收的行为很少。
（三）房屋征收许可存在缺失和不规范的现象
目前大部分的城市都没有设立集体土地上房屋征收的许可制度，只有少部分城市设立，但也存在以下问题：一是无论是征收决定还是拆迁许可都是实质上对房屋的征收，因此应当以公共利益需要为前提，但以上各地除了大连市的政策提到“公共利益”外，其他城市均无此规定。二是与《行政许可法》存在冲突，行政许可法规定省、自治区、直辖市人民政府规章只能设定不超过一年的临时行政许可，北京市这样的规定就存在效力的问题，而其他城市的做法明显不符合设定行政许可必须同时设定许可条件的规定。三是许可实施的主体级别较低，如北京市是区、县房管局，呼和浩特市是市拆迁办，大连市、合肥市、厦门市是区政府。
（四）补偿标准存在不统一的现象
目前集体土地上房屋征收具体补偿的标准都是由各地方政府制定的。各地根据自身的经济发展情况制定补偿标准，各地区之间必然存在着差距，事实上存在相对过高和相对过低的情况。有的项目存在先签协议与后签协议补偿标准不一致的情况。有的地方甚至于出现时间上和空间上相邻的两个项目，补偿标准差异过大的情况。征收致贫或者是一夜暴富的情况经常可以在媒体上见到。
（五）补偿方式不够多样化
重新安排宅基地、货币补偿和实物补偿是我国城市目前集体土地上房屋征收的三种补偿安置方式，这三种方式的一个共同点就是一次性补偿完成。在被征收人缺少了土地这种重要生产资源同时缺乏一定的劳动技能的情况下，十分不利于被征收人今后的生活保障。
（六）未登记房屋面积认定混乱
文中已介绍了集体土地上房屋征收中部分城市未登记房屋认定的几种类型，这些类型之间存在较大的差异性，很多方法实际的可操作性不强，没有明确认定的主体。另外还有很多城市在政策中未提及有关未登记房屋的认定。目前在未登记房屋认定实际的操作中主要存在认定的标准和认定主体的混乱的问题，住建、国土、规划、城管、街道等部门往往都有参与未登记房屋面积的认定，各方的标准和结论往往也不尽相同。
（七）争议解决方式不统一
文中提到目前集体土地上房屋征收的争议解决方式主要有补偿决定、行政裁决和责令交地三种方式。补偿决定来源于《征收条例》，行政裁决则来源于《城市房屋拆迁管理条例》，这两种方式都是移植于国有土地房屋征收，但运用在集体土地上房屋征收中时就缺乏上位法依据。《土地管理法》第四十五条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。目前有8个城市根据该条规定，将责令交地作为集体土地上房屋征收的争议解决的方式。
三、集体土地上房屋征收立法的建议
（一）加快集体土地上房屋征收立法
步伐《农村集体土地征收补偿条例》的起草和《土地管理法》的修订目前正在进行之中，预计短期内暂时不会出台。现阶段要加快这两部法律的起草和修订进程，尽早建立全国统一的集体土地上房屋征收制度，规范集体土地上房屋征收的行为，克服地方立法的恣意，使各地集体土地上房屋征收的乱象得以遏制。
（二）明确以公共利益为征收前提
根据《宪法》、《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，集体土地征收要以公共利益为前提，但在各地的集体土地上房屋征收政策中，除杭州市和大连市外都没有明确要将公共利益作为征收前提，在实际在操作中很多征收都是基于商业利益的目的，所以在这次集体土地上房屋征收立法中要明确以公共利益为征收前提。另外对公共利益的界定范围也要加以明确，关于公共利益的具体范围，可参照《征收条例》已有的立法经验。《征收条例》第八条第一款至第六款规定了六种公共利益的情形，前五种情形为公共利益的具体范围，是列举式规定，第六种情形则为对公共利益的兜底性、概括性规定。
（三）设立房屋征收许可制度
《城市房屋拆迁管理条例》规定房屋拆迁要申领拆迁许可证，《征收条例》以征收决定取代了拆迁许可证。多年来由于集体土地上房屋征收在国家层面一直没有统一的政策，各地制定的政策中设立许可的非常少，这里固然有与《行政许可法》冲突的原因，但是不设立许可制度无法保障房屋产权人的权益，所以在这次集体土地上房屋征收立法中要设立房屋征收的许可制度。
（四）明确房屋征收补偿标准
目前各地的补偿标准主要是通过各地政府制定，有的采取政府指导价的方式，但是随着社会经济的发展，我国城市的地价和房价都在不断攀升，政府指导价如果不能及时调整，集体土地上房屋征收的补偿款很难重建或购置到同等质量与同等生活条件的房屋；还有一些城市并没有明确统一的标准，有的甚至于一个项目一个标准，这就容易造成补偿标准在时间上和空间上的不一致。集体土地上房屋征收补偿标准可以引入国有土地房屋征收补偿的市场化评估的方法，将补偿标准市场化，在估算被征收房屋的价值时,请专业的评估机构对房屋的成本和成新进行估算，
（五）扩大房屋征收补偿方式
目前我国城市集体土地上房屋征收补偿方式有重新安排宅基地、货币补偿和实物补偿三种，但是绝大部分的征收都是进行货币补偿或者实物补偿，这样的补偿方式过于单一,存在很多问题。集体土地上的房屋被征收人基本都为农民，和土地之间有着深厚的感情，土地是他们的生活之源、生活之本，一旦失去土地，对他们的生产和生活都会产生很大的影响。很多农民户口也将由农村户口转为城市户口，但是很多人不能适应快节奏的城市生活方式，又没有一技之长，不能在城市中找到合适的工作，逐渐在生活中迷失自我，如果征收房屋的同时对被征收人进行再就业培训，颁发社会认可的技能证书，也不失为一种可行的补偿方式。另外还有一些学者根据自己的研究，提出的一些补偿方式，如商铺安置，在保障被征收居住条件后，将被征收土地上的商铺折抵补偿款给被征收人；又如股份安置，在保障被征收居住条件后，将被征收人的补偿款换算成股份，投入到被征收土地上的重点项目中，这样这些补偿款就成为了活动资产，定期可以获得相应的受益,对被征收人也是一种保障。以上这几种方式可以既保障了农民的居住条件，也又解决了他们的生存问题。
（五）加快集体土地房屋登记工作
文中已介绍了我国集体土地上房屋征收中未登记房屋面积存在认定混乱的现象，要解决这个问题归根结底就是完善集体土地房屋的登记。我国农村历来都有“重地轻房”的观念，针对这个观念，政府要加强舆论宣传，营造集体土地房屋登记工作的良好氛围，既尊重农民的意愿、又引导农民积极参与。要明确专门的组织机构来负责此项工作，明确阶段性任务和时间点，要以行政村为单位逐户进行调查摸底和受理房屋产权登记工作，做到以点带面，全面铺开。
（六）统一争议解决的方式
宅基地征收与补偿条例范文5
关键词：房地产企业；拆迁补偿；会计核算；税务处理
政府或房地产开发经营企业对居民的拆迁补偿是指政府或房地产开发经营企业根据当地政府城市整体规划或建设单位自身的生产经营发展需要对被拆除房屋的产权所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令〔2011〕第590号）的有关规定，采取产权调换（房屋补偿）或作价补偿（货币补偿）或房屋补偿和货币补偿相结合的方式给予一定的经济补贴和价值抵偿。
对于房地产开发经营企业来说，能否对各种拆迁补偿方式进行正确核算，不但关系到开发产品（土地或房屋）的总成本与单位成本，而且还涉及各项税款的计算与缴纳，倘若处理不好可能带来涉税风险。因此，房地产开发经营企业必须重视对拆迁补偿的会计核算与税务处理。一般情况下，当被拆迁补偿户选择的是货币补偿形式时，房地产开发经营企业应将该项拆迁补偿支出借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中；当被拆迁补偿户选择的是产权调换（房屋补偿）形式时，视同房地产开发经营企业先向被拆迁补偿户支付了一笔货币现金，然后被拆迁补偿户再从房地产开发经营企业购入等额房屋（居民住宅），对这种产权调换（房屋补偿），房地产开发经营企业要以按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额，借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中。特别注意，对产权调换（房屋补偿）形成的回迁房，房地产开发经营企业应按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额确定视同销售收入额，同时按照相同期间、相同类别房屋（居民住宅）的实际开发成本（房屋）结转视同销售成本额。
下面结合典型案例，具体说明房地产企业拆迁补偿采用产权调换（房屋补偿）形式时，有关回迁补偿（房屋补偿）所得、会计核算和税务处理问题。
案例：
第一种情况：假设AB房地产开发经营企业（以下简称AB房地产企业）2009年8月开发某住宅小区项目，计划占用土地面积约为20000平方米，实际建筑面积为35090平方米，可供对外销售面积为31900平方米（其中：用于被拆迁补偿户的视同销售面积为8000平方米，用于AB房地产企业自由销售的住宅面积23900平方米）。
第二种情况：假设该住宅小区项目于2011年8月完工，同年10月AB房地产企业开始与各被拆迁户办理房屋交接手续。2012年3月1日AB房地产企业正式开始向社会公开销售该住宅小区的房屋，假如在当年3月30日将该住宅小区的房屋全部售罄，该住宅小区的房屋的每平方米平均售价为7000元，共计应确认销售收入总额为16730万元（0.7万元/平方米×23900平方米）。
第三种情况：假设2012年2月末该住宅小区的房屋建设项目工程已经竣工决算，开发成本（房屋）总计为7040万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费5600万元【均为被拆迁户的拆迁补偿费（房屋补偿），若不考虑拆迁补偿因素，土地征用费及拆迁补偿费为零】，前期工程费770万元，基础设施建设费1760万元，建筑安装工程费3520万元，公共配套设施费220万元，开发间接费770万元（其中包括银行借款净利息支出及手续费440万元）。
一、AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）所得的计算过程
第一，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费和开发间接费用等开发成本7040万元。
第二，土地征用及拆迁补偿费5600万元（0.7万元/平方米×8000平方米）。
需要说明的是：这里的5600万元不仅仅是拆迁户8000平方米的土地征用及拆迁补偿费，而应该是归属于该住宅小区项目31900平方米的，需要在总可售面积31900平方米中进行分摊。
第三，视同销售收入为5600万元（0.7万元×8000平方米）。
第四，单位可售面积计税成本为3962.38元/平方米【（7040万元+5600万元）÷31900平方米】。
需要说明的是：在计算单位可售面积计税成本时，应该以总可售面积31900平方米作为分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作为分母，否则就会虚增单位可售面积计税成本，增加企业所得税的纳税风险。
第五，视同销售成本为3169.90万元（0.396238元/平方米×8000平方米）。
第六，视同销售所得为2430.10万元（5600-3169.90）。
二、AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）的会计核算
第一，AB房地产企业该住宅小区项目完工时，根据回迁时该住宅项目同期同类平均销售价格，开具销售不动产发票5600万元，并做视同销售收入处理：
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 5600万元
贷：应付账款——回迁户5600万元
借：应付账款——回迁户 5600万元
贷：主营业务收入 5600万元
第二，各被拆迁户（亦即回迁户）向AB房地产企业出具拆迁补偿费收据（共计5600万元，是AB房地产企业根据与被拆迁户办理回迁手续时开具给各回迁户的《销售不动产统一发票》第一联）时，结转视同销售成本：
借：主营业务成本 3169.90万元
贷：开发产品——房屋3169.90万元
第三，AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）的税务处理
回迁补偿（房屋补偿）业务主要涉及企业所得税、土地增值税、营业税和城市维护建设税及教育费附加等。
一是企业所得税。房地产开发经营企业将开发产品（房屋或土地）用于对外捐赠、赞助支出、广告宣传、样品、集资、职工福利、职工奖励、对外投资、利润分配、抵偿债务、非货币性资产交换等行为，应视同销售开发产品（房屋或土地），应于开发产品（房屋或土地）所有权或使用权转移（或者于实际取得利益权利）时，确认为房地产开发经营企业收入（或者利润）的实现。【《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条和《企业所得税法实施条例》第二十五条】因此，AB房地产企业2011年10月开始与被拆迁户办理回迁房屋交接相关手续时，计算确认的视同销售所得2430.10万元，需缴纳企业所得税额607.53万元。即视同销售应纳企业所得税额=2430.1×25%=607.53（万元）
借：所得税费用 607.53万元
贷：应交税费——应交所得税607.53万元
需要说明：房地产开发经营企业用于安置被拆迁户的回迁房，应根据确认的“视同销售所得”计算缴纳企业所得税款。实践中，许多企业是以预计毛利率计算所得并缴纳企业所得税的，这是不对的，也可能给企业带来纳税风险。
二是土地增值税。房地产开发经营企业用建造的房地产（开发产品——房屋）项目安置回迁户的，安置回迁户的房地产项目（住房）视同销售处理，并按国税发〔2006〕187号第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为开发项目的“开发成本——土地（拆迁补偿费）。【《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》国税函〔2010〕220号】
需要说明：房地产开发经营企业在与被拆迁户办理回迁房交接相关手续时，需要预征土地增值税（与企业所得税不同，不需要立即进行土地增值税清算）。假定当地主管税务机关规定的预征率为2%，则AB房地产企业2011年10月应该预缴土地增值税112万元（5600×2%）。
借：营业税金及附加 112万元
贷：应交税费——应交土地增值税112万元
借：应交税费——应交土地增值税112万元
贷：银行存款 112万元
由于2012年3月30日已经将该住宅小区的房屋全部售罄（销售完毕），因此，AB房地产企业应该对该住宅小区项目的土地增值税进行清算。
扣除利息后开发成本：5600+7040-440=12200（万元）
扣除项目金额：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（万元）
土地增值额：16170+5600-16749.35=5020.65（万元）
土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%
应缴土地增值税：5020.65×30%-0=1506.2（万元）
应补缴土地增值税：应缴土地增值税-已预征土地增值税=1506.2-112=1394.2（万元）
借：营业税金及附加 1394.2万元
贷：应交税费——应交土地增值税1394.2万元
借：应交税费——应交土地增值税1394.2万元
贷：银行存款 1394.2万元
三是营业税。房地产开发经营企业从事城市住宅小区建设，按照《营业税暂行条例》和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）的规定，应当按照其取得的营业额计算缴纳营业税；对补偿拆迁户面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地主管地方税务机关按照同期同类住宅房屋的成本价核定计算征收其营业税。
拆迁补偿面积（回迁房）应纳营业税=3169.90×5%=158.495（万元）。
借：营业税金及附加 158.495万元
贷：应交税费——应交营业税158.495万元
四是城市维护建设税及教育费附加。假如，AB房地产企业所在地的主管地方税务机关规定城市维护建设税及教育费附加的征收率为11.5%（城市维护建设税7%，国家征收教育费附加3%，地方征收教育费附加1.5%），则拆迁补偿面积应纳城建税及教育费附加=158.495×11.5%=18.237（万元）。
参考文献：
1.国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[DB/OL].国税发（2009）31号.
宅基地征收与补偿条例范文6
关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路
在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。
随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式：
一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”
二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”
三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。
（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。2007年8月9日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”2010年3月17日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。
（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1―2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。2009年6月12日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”
四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[2005]105号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[2004]191号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。”
从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。
集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。
一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。
在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。
如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。
二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。
为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。
由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。
关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。
至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。
三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。
四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。
综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。
参考文献：
1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007．
2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21―26．
3、宁波市局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，2006-11-13．
