宅基地转让范文1
宅基地转让合同范本2022
甲方： （身份证号码： ）
乙方： （身份证号码： ）
经甲乙双方协商一致，现甲方同意将位于****县 住宅小区的宅基地 平方米转让给乙方，为明确与保护的双方权利，特订立如下协议：
1、 该宅基地东临 ，南临 ，北临 西临 ，东接三米采光道，西接街道。
2、 转让价为人民币 元（ 元），乙方先预交两万元作为办理各种手续费用，待办理清理后乙方将余下的款项一次性付给甲方。
3、付款时，甲方将该宅基地的《国有土地使用 证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》交给乙方。
4、 转让后，该宅基地的使用权与所有权归属乙方，甲方不得干预。
5、 该宅基地的转让过户手续，由乙方负责，并自负各种费用。甲方应提供有关材料，如身份证复印件、搬迁协议书、购地发票等，以保证乙方能够办理过户手续。
6、甲方保证该宅基地的使用权权属属甲方使用，在转让使用权前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方该承担全部责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿给乙方。
7、本协议自双方签订后正式生效，望双方共同遵守。如甲方违约，赔偿乙方 万元，如乙方违约的，甲方不再退回 元定金。
以上协议一式两份：甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。
甲方（签字） 乙方（签字）
宅基地转让合同范本2022
甲方： （身份证号码： ）
乙方： （身份证号码： ）
经甲乙双方协商一致，现甲方同意将位于凌云县城 住宅小区的一宗宅基地 平方米转让给乙方，为明确与保护的双方权利，特订立如下协议：
1、该宅基地四至软线为东临 ，南临 ，北临 西临 ，东接三米采光道，西接街道。
2、转让价为人民币 元（ 元），乙方先预交伍万元（50000.00元）整定金给甲方作为办理土地使用权变更登记手续费用，待办理清理后乙方将余下的款项在协议生效后40天内一次性付给甲方。
3、付款时，甲方将该宅基地的《国有土地使用 证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》交给乙方。
4、转让后，该宅基地的使用权与所有权归属乙方，甲方不得干预。
5、该宅基地的转让过户手续由乙方负责，并自负各种费用。
6、在双方签订协议前，若发生与甲方有关宗地转让前发生的一切经济、法律责任，由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方赔偿；本协议签订成交后，应宗地产生的一切经济、法律责任由乙方自行承担解决，与甲方无关。
7、本协议自双方签订后正式生效，望双方共同遵守。如甲方违约，赔偿乙方 万元，如乙方违约的，甲方不再退回伍万元定金。
以上协议一式两份：甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。
甲方（签字） 乙方（签字）
宅基地转让合同范本2022
转让方： （简称*方）
*号：
受让方： （简称乙方）
*号：
*方自愿将宅基地一幅永久*有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方本着平等、自愿、友好的协商，现达成协议如下：
一、宅基地坐落于，面积为 平方米。东至＿＿＿，西至＿＿＿，南至＿＿，北至＿＿ 。长＿＿米，宽＿＿＿米。
二、转让金额及付款方式：
双方议定此幅宅基地现价为**伍万陆仟捌佰元整，双方协议签字生效之日，乙方一次*付给*方**伍万陆仟捌佰元整。（一次*付清）
三、产权归属：
*方陈述：该宅基地的所有权完全归*方个人，该宅基地没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件。如因*方原因导致乙方损失，*方愿承担全部赔偿责任。
协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙
方所有。乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异*人等无权干涉、争议。
乙方在房屋建成后，在国家政策允许的前提下，*方必须无条件配合乙方办理不动产权*等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。
四、协调和处理
乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现由*方负责出面协调处理，如有协调处理不好，*方应负相关的责任。
五、违约责任：
本协议从双方签字当日起，任何一方不得反悔违约，如*方反悔，导致乙方丧失对宅基地的占有使用权，*方应对乙方进行地上建筑物及土地升值的赔偿，具体包括如下：
1、*方全部退还乙方已支付的转让费及利息（月息
1.5%）。
2、乙方所建的房屋应按法律法规等相应计算得的价值给予补偿。
3、如*乙双方发生诉讼，*方需赔偿乙方全部诉讼费用。
4、如乙方违约，*方将收取乙方的转让金金额不退回给乙方，作为抵消乙方违约金。
六、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权与*方无关。该宅基地如遇拆迁或其他方式的征收、征用，地上物及土地补偿等全部归乙方所有，*方配合办理拆迁补偿的相关手续。
七、不动产权*等其他*件未能办理前，以本合同为准。
八、本合同自双方签字之日起生效。未尽事宜双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。
九、本合同一式叁份，*方一份、乙方二份。每份具有同等效力。
*方签字：乙方签字：
宅基地转让范文2
宅基地转让协议合同范文一转让方： (以下简称甲方)
身份证号：
受让方： (以下简称乙方) 身份证号：
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下转让协议：
一、宅基地坐落、面积
甲方将经乡镇规划所得的坐落于 宅基地转让给乙方，具体位置位于 ，该宅基地东边界 ，南边界 ，西边界 ，北边界 。 面积_______平方米。
上述宅基地自合同签定之日起的使用权、所有权归乙方享有。
二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有产权人，必 须在协议上签字，否则，视为违约。
三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签定后，发现无法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。
四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能因各种原因干扰。
五、转让金额
该宗地的转让价格为人民币________万元(大写： )。
六、付款方式及期限
甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性支付全部转让费用。
七、违约责任
1、本协议签订后，任何一方均不得反悔。
2、如甲方反悔，应当向乙方全额退还购买宅基地转让款_______万元，并偿付 违约金________万元以及土地增值部分，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和土地增值部分)。
八、未尽事宜
未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。
九、协议生效条件
本合同经双方签字盖手印后生效。
十、本协议一式 份，双方各执一份。
甲方签字：
姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：
乙方签字：
姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：
证明人签字：
姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：
宅基地转让协议合同范文二
甲方： 身份证：
乙方： 身份证：
甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)及上盖有 层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。
一、甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权及上盖有 层房产有偿转让给乙方。
二、该宅基地四邻至：东邻： 、西邻：、南邻： 、北邻： 。
三、双方责任。
1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。
2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。
3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。
四、转让价格为人民币 万元(大写： )。
五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为40 万元整(大写： )。
六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。
七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲 方： 身份证：
签订日期：
乙 方： 身份证：
签订日期：
公 证 人(证明人)： 身份证：
签订日期：
宅基地转让协议合同范文三甲方：___身份证号码___ 乙方：___身份证号码___
乙方购买甲方房屋，依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。农村宅基地使用权可以转让，已经具备以下条件：经本村委会同意;转让人与受让人为同村人;转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住;受让人无宅基地; 农村宅基地转让协议： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议以资共同遵守如下：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米; 实际面积——平方米，南北宽——米，东西长——米。
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该宅基地状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;
2、该宅基地的抵押状况为：___。
3、该宅基地的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币¥___元(大写___元)。 该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况使用等作了详细了解并已知悉。
八、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款——万元，并偿付违约金————万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
甲方：___
身份证号码
年 月 日
乙方：___
身份证号码
宅基地转让范文3
1、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2、农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。
3、受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。
（来源：文章屋网 ）
宅基地转让范文4
从《物权法》的审议过程看，立法机关似乎倾向于限制或者是禁止农村宅基地使用权的转让。例如2006年8月22日全国人大法律委员会在《关于（中华人民共和国物权法（草案））修改情况的汇报》中指出，在物权法草案修改过程中，委员们对宅基地使用权的转让能否放开，存在不同意见。①法律委员会经同国土资源部、农业部等部门反复研究认为，我国地少人多，必须实行最严格的耕地保护制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民最基本的生产和生活保障。从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。2006年12月24日，法律委员会在有关报告中再一次提出，我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。2007年3月8日全国人民代表大会常务委员会副委员长王兆国在十届人大五次会议《关于（中华人民共和国物权（草案））的说明》中指出：关于土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权和宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。 或许正是出于这种考虑，我国历来不允许宅基地使用权的市场流转，对“小产权房”一直持否定的态度。①针对“小产权房”问题，2007年12月30日国务院下发《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，再次重申：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 不过，从宪法上说，我国宪法并没有禁止农村宅基地使用权的转让问题，因此，任何禁止农村宅基地使用权转让的立法和国家政策，都不得不面临合宪性的拷问。 第一，我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。我国《宪法》第10条对土地做了细致的分类：城市的土地；农村和城市郊区的土地；宅基地和自留地、自留山。在此基础上，宪法分别确定了其所有权归属：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《宪法》第10条第4款并禁止侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让一切土地。1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”需要注意的是，《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主体，而是将它们整齐划一，即“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。换句话说，如果宪法意图限制或者禁止农村宅基地使用权或者集体所有的其他土地使用权的转让的话，宪法完全可以根据土地的类别或者所有权主体的不同，作出相应的规定。宪法没有这样规定，证明宪法并没有禁止宅基地使用权转让的意图。 第二，《宪法》第2条修正案从酝酿到通过的历史，更可以证明宪法并没有禁止农村宅基地使用权转让的意图。我国土地使用权转让制度实际上最早产生于沿海城市，《宪法》第2条修正案不过是对当时存在的城市土地使用权转让之合宪性的事后承认。早在1987年3月，国务院副总理谷牧就提出，考虑到沿海开放城市基础设施投资很大，能否实行土地所有权不变而使用权有偿转让的制度，国务院并要求国务院法制局、国家土地管理局组织有关方面进行研究并制定具体办法，报国务院批准后试行。1987年10月6日，中国土地学会和深圳经济体制改革委员会联合召开了城市土地管理体制改革理论研讨会，国家土地管理局局长王先进在这次研讨会上讲话指出，“国家土地管理局已准备在深圳、上海、天津、广州4市进行试点。以后还可扩大范围，凡有条件的都可以实行。”1987年11月，国家土地管理局先后向国务院报送了关于确定深圳、上海、天津、广州、厦门、福州为土地使用权有偿转让试点城市的报告，报告认为，“随着我国经济发展，迫切需要尽快改变城市土地无偿、无限期使用的管理制度”。这个报告得到了国务院的批准。①1987年12月1日，深圳市政府第一次采取公开拍卖的方式有偿转让一块国有土地的使用权。②1987年12月29日，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》，第一次规定“特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度”。1988 年全国人大通过宪法修正案，为国有土地使用权制度的改革奠定了合宪性基础。 但问题在于，《宪法》第2条修正案所确立的土地使用权转让制度并非局限于城市的土地。《宪法》第2条修正案并没有限定可转让使用权的土地种类，也没有规定所有制的限制。它规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，而不是规定“城市土地的使用权可以依照法律的规定转让”。因此，尽管为城市土地有偿转让制度“正名”可能是《宪法》第2条修正案出台的最主要推动力，④但全国人大在通过《宪法》第2条修正案时却没有将土地使用权转让制度局限于城市的土地，而是将其平等适用于所有类别、各种所有制的土地
宅基地转让范文5
［关键词］宅基地；宅基地使用权；流转；物权法
［中图分类号］D923.2 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）26-0011-02
我国农村土地主要包括农业用地和农村建设用地,其中主要部分是农民的宅基地。宅基地使用权是一项具有中国特色的用益物权,兼具公权和私权属性。但是在计划经济体制和政府行政公权过分干预下,导致了它的公权色彩浓厚,影响了作为一项用益物权的基本私权属性,这与农村市场经济发展极不协调。我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发现。随着社会经济发展和人们观念改变,宅基地使用权的市场化将会逐渐成形,逐步完善宅基地使用权及其农民住宅的流转体系将成为未来土地制度发展的方向。因此,本文针对宅基地流转方式的问题进行探讨。
1 我国农村宅基地使用权流转的主要形式
由于宅基地使用权具有身份性和福利性,我国现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,但实践中存在多种形式的宅基地使用权流转。
主要形式有：
(1)出让。即让渡宅基地使用权和房屋所有权。根据“地随房走”的规定,由于房屋所有权的转让,宅基地使用权也因此而转移。
(2)租赁。农民在依法取得的宅基地上建房后,将多余的房屋在一定期限内出租,个人获得租金收益,承租人将其作为住宅、办公场所、仓库或其他经营服务场所。
(3)抵押。它是将宅基地或宅基地上的建筑物以及附属物为债权设定担保,在农户无法偿还债务的情况下,以抵押物款优先受偿债权的形式。
(4)赠与。一是通过赠与房屋,使受赠人取得赠与人的房屋所有权和相应的宅基地使用权;二是因某些原因不再建房的赠与人将宅基地使用权赠与亲属或其他农村居民。
(5)置换。它是指村民之间以便利生产生活为目的的互换。村民之间互换宅基地在实践中也是存在的。
(6)继承。它是户主死亡后,由其继承人继续享有户主名下的房屋和宅基地使用权的转移方式。
(7)征收。因开发区建设、基础设施建设、旅游景点及文物古迹的建设与保护等需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁,原宅基地改作他用,或因城市规划调整,城乡结合部的部分原宅基地被用做城市建设用地的,这些均需征收宅基地转变为国有土地,给村集体和农民以经济补偿。
从以上流转的形式中可见,宅基地使用权的流转包括两大类,一种是以交易为目的的出让、变相出让、租赁和抵押等形式的流转,另一种是不以交易为目的的继承、赠与、置换、征收等形式的流转。
2 宅基地流转模式的现状研究
现实情况表明,农村宅基地使用权自由流转将成为未来土地制度发展的方向,因此,农村宅基地使用权改革必将经过充分的实践与讨论,以极其稳定的方式推进其改变。下面列出已有的两种宅基地流转模式作为研究对象。
2.1 温州模式
温州模式的主要内容是:城镇规划区以外的农民房屋转让的,如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县(市、区),而且受让方在该县(市、区)原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的,可保留集体所有权性质不变,办理宅基地转让手续;凡在城镇规划区内或者虽在城镇规划区外但不符合上述条件的农村村民进行房屋转让的,其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有,再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。温州模式实际确立了将集体土地转为国有后按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理的做法,这种做法保证了宅基地使用权流转与现行法律政策的契合,为城市郊区的宅基地使用权流转找到了可行之路。但是,值得注意的是,这种大面积的征收政策必须以完备的征收程序、补偿标准为前提,否则农民的利益将处于更加危险的境地。
2.2 天津“以宅基地换房”形式
天津实施“以宅基地换房”的具体做法是:按照统一规划,高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城市,以不减少耕地为前提,农民以其宅基地(包括村庄用地),按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅,迁入小城镇居住。最后由区统一组织在原有村庄范围内,对相当于新建农民住房占地面积大小的土地进行复耕,其余的村庄土地面积即为实施“以宅基地换房”节约出的建设用地,一部分整理后进入土地市场拍卖换回为农民建设小城镇所需各项费用,另一部分作为区内经济社会建设的储备用地。中央有关部门对天津市提出的“以宅基地换房”的方式建设小城镇的做法给予充分肯定,并将天津列为全国试点城市。这种模式在重庆九龙坡区、山东德州开发区、江苏“三集中”过程中被广泛使用。
上述两种模式体现了“转权让利”和“保全分利”的冲突。两种模式的共同之处在于,都突破了宅基地使用权限制流转的法律框架,激活了宅基地使用权市场。
3 流转方式改革
综合考虑我国宅基地使用权流转的法律及现实状况,尊重物权立法的考量,借鉴地方试点成功经验,笔者建议在保障宅基地使用权原始取得制度严格限制的情况下,允许宅基地使用权在一定范围内实现流转。具体做法如下:
第一,针对宅基地使用权的内部流转与外部流转,限定不同的流转交易价格。当宅基地使用权在该村农民集体内部各成员之间流转时,基于当事人不可再申请新宅基地的条件,这种流转应当没有限制。当宅基地使用权需进行外部流转,即将宅基地使用权流转非本集体外部的成员或集体时,要根据法律限定并相应地调整限定范围,政府应当在审核通过的情况下,在该村民不可再申请额外宅基地的限定下,这种流转是可以被允许的。宅基地使用权流转主体的范围需要循序渐进地放开。
第二,针对不同的土地利用性质选择宅基地使用权的更为合适的流转模式。在对宅基地使用权进行流转之前要区分公益性质用地和非公益性质用地,采取不同的流转模式。当宅基地使用基于公益性质而需要使用时,应该走“转权让利”的道路,将宅基地统一收归国家所有,对宅基地实施“统一征用、统一开发、统一出让、统一规划、统一管理”,对原宅基地使用权人、所有权集体及公益建设投资者合理分配利益收益，按照一定的比例让与原宅基地的所有权人、使用权人以及公益建设投资。当宅基地使用基于非公益性利用时,应以市场化作为先导,将宅基地使用权同化为国有土地使用权流转,构建城乡一体化土地使用权交易市场。政府作为其使用权的管理部门,应完善相关法律,制定严格的宅基地入市标准。
第三,宅基地使用权的流转,要受到多方面的限制。首先,宅基地使用权不能单独流转,必须同地表建筑物一起流转。原因是房地一体主义是我国在土地与建筑物关系的立法模式上选择的立法体例。其次,宅基地使用权对外流转必须要有限制,一是方式上,限定为转让、出租和集成。二是期限上,合理地限定宅基地使用权期限将能够合理地保护宅基地使用权所有人的利益流转方式和期限的限制。最后,宅基地使用权流转必须符合土地利用总体规划,且流转双方的条件需依法获得认可,并办理登记备案手续。
第四,完备统一的法律体系,是宅基地使用权流转的前提。首先,《物权法》从基础上规范并限定了宅基地使用权,宅基地使用权相关的单行法律应以《物权法》为基准进行编制和修改，使相关制度更加符合社会经济发展的需要。其次,在单行法律法规的制定中,争取建立统一的法律标准来限定宅基地使用权取得、流转等,从而避免矛盾和纠纷的产生。法律来源于实践，服务于实践,只有以完备的法律为前提,才能为宅基地使用权流转提供安全的运行环境。
4 结 论
2010年中央一号文件提出要加快土地管理法的修订,各地的宅基地使用权流转的经验也表现出宅基地使用权变革的需要,在此基础上,如何合法又合理地进行宅基地使用权流转,是需要我们深入思考的。本文以宅基地流转方式为切入点,探讨如何促进宅基地使用权的市场化,从而促进农村市场经济的发展。通过宅基地使用权逐渐放开,促进我国社会主义新农村的建设。虽然宅基地使用权制度的完善还需要一个长期的过程,但笔者相信,众多对此问题感兴趣的学者,必将付出不懈的努力,逐步完善宅基地使用权流转的法律体系及方式。
参考文献:
［1］王利明.物权法研究［M］.北京：中国人民大学出版社,2005.
［2］韩玉斌.农村宅基地使用权立法的机制选择［J］.西南民族大学学报（人文社科版）,2005(5):102.
宅基地转让范文6
[关键词]社会主义新农村；物权法；宅基地使用权；流转制度
宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利。作为一种具有中国特色的用益物权，宅基地使用权在我国物权体系中的法律地位应得到充分肯定。长期以来，我国法律一直限制宅基地使用权直接进入市场流转，以致形成典型的城乡建设用地双轨制。国有建设用地使用权可以堂而皇之地入市场流转；而宅基地使用权只能通过“隐形市场”自发流转，社会主义新农村建设的不断发展迫切要求解决宅基地使用权能否流转以及如何流转的问题。
1 农村宅基地使用权流转制度的概念
土地使用权的流转，从本质上来说，是土地使用权的拥有者将土地使用权作为一种商品来让渡。按照权利源泉的不同，即以权利转出是否是所有人为标准，土地使用权的流转可划分为土地使用权的初次流转和土地使用权的再次流转，即我们通常所说的土地“一级市场”和“二级市场”。所谓土地使用权的初次流转是指土地所有人根据“土地所有权与使用权相分离”的原则，将土地使用权通过划拨、出让、出租等法定形式与所有权相脱离，有偿或无偿地转移或让渡给其他单位或个人。土地使用权初次流转的双方当事人是土地所有者和土地使用者。所谓土地使用权的再次流转，则是指通过初次流转已获得上地使用权的单位或个人，再以一定的法定形式，将该土地使用权再次转移给其他单位或个人。这一流转是在土地使用者之间进行的。“农村宅基地使用权流转”的确切含义在目前的法律法规中没有明确的表述，理论界也没有一个比较统一的提法。根据土地使用权流转的相关理论，结合《农村土地承包法》中“农民的土地承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”的规定，可以将“农村宅基地使用权的流转”界定为：法定主体依法取得宅基地使用权后将该使用权以一定的方式处分，使其主体发生变化。这里的流转主要在“土地二级市场”进行，其实质是宅基地使用权主体的变动。
2 我国农村宅基地使用权流转制度的现状
2.1 宅基地使用权流转的现行法律规定。国土资源部于2004年11月2日的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定了“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)虽然删除了物权法草案禁止宅基地使用权流转的相关规定，但也并未开禁宅基地使用权的流转。在第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《担保法》第37条明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。因而，在我国现行法律体制下，法律禁止农村宅基地使用权单独转让和抵押。虽然国家禁止宅基地不得单独转让有两个目的：一是为使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，加快两极分化。但事实上这种禁止性规定是建立在人不流动的自然经济基础之上，带有浓厚的计划经济色形，政府过于强调由国家配置土地资源。同时，割裂了统一的土地市场，形成了具有双轨制特征的国有、集体两个市场。既有违民法物权的基本原理，也在事实上造成了宅基地的严重闲置。
2.2 宅基地使用权流转的现实状况。近年来，随着我国新农村建设的扎实稳步推进，市场经济体制发展和城市化进程的加快，用地的需求迅速增加，在经济利益的驱动下，宅基地使用权流转的实践已突破法律和政策的限制，全国性的宅基地使用权流转已相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，宅基地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是宅基地使用权流转的主要区域。而且，这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场来实现的。主要表现形式有：①买卖住宅连同宅基地使用权一同买卖，地租包含在房价中；②单独买卖宅基地使用权；③出租住宅连同宅基地使用权一同出租。地租包含在房价中；④单独出租宅基地使用权；⑤以地易物，以地易房而转让宅基地使用权等等。
以上各种流转形式均带有不同程度经营土地的性质，形成了隐形的土地市场。农民宅基地使用权自发流转，究其原因，主要表现有：①农民宅基地的无偿使用，造成土地资源的不合理配置。这是产生农民宅基地使用权自发流转，形成隐形市场的根本原因。随着市场经济的发展。农民逐渐认识到土地的价值。加之20世纪90年代实行的农民宅基地有偿使用，作为减轻农民负担被取消，使得对农民宅基地的管理失去了强有力的经济制约。②法律的不完备。集体土地所有权主体的模糊性、我国对集体土地使用权的转移、变更和登记缺乏明确规定、现行法律不允许农民宅基地使用权流转等，这些都是产生农民宅基地使用权自发流转的原因。
3 完善农村宅基地使用权流转制度的建议
《物权法》仅在第13章宅基地使用权中用四个条文的形式简要概括了农村宅基地使用、转让等方面问题，事实证明已经不能满足实践发展的需要和新农村建设的需求，即不能解决现行法律规定与现实状况之间的矛盾。因此，笔者认为，应将物权法关于宅基地的规定更具体化，使之更具有可操作性，并制定农民宅基地使用权流转的配套法律、法规，促进农民宅基地使用权依法有序流转，并坚持市场调节和宏观调控相结合的原则，具体可参考城市房地产交易的政策和做法，完善重点在以下几个方面：
3.1 流转条件。与农用地相比，宅基地存在较大的比较效益，如果不对其流转的条件加以必要的限制，无疑会导致宅基地规模人为的扩张和农用地的减少。因此，纳入流转的宅基地必须具备以下条件：首先，流转的农村宅基地使用权要符合土地利用总体规划和村镇建设规划，不能改变其用于建设住宅的用途；其次，农村宅基地使用权必须权属合法，依法办理了土地登记，有合法的土地权属证书，以保证交易的安全；再次，必须经村农民集体同意，并报县级以上地方人民政府的土地行政管理部门批准或备案，有利于国家对农村宅基地转让情况的宏观把握和程序保障；最后，为防止土地交易双方虚报流转价格，应由有资质的评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格。
3.2 流转的形式和范围。宅基地使用权流转的方式可以采用转让、租赁、作价出资(入股)和抵押等方式，同时为了推进农村土地整理和农民一向小城镇集中。还可以采用土地置换的方式。宅基地使用权既可以单独流转，也可以随着房屋所有权的转让或租赁而流转。对于宅基地使用权的抵押，我国《担保
法》是严格禁止的。根据在于“基于农村政策的考虑”和保护农村土地资源的需要。所谓农村政策，不过是宅基地使用权承载一定的社会保障功能。笔者认为，农民在取得宅基地使用权后，宅基地使用权制度的社会保障功能即已得到实现，而通过土地利用规划制度和土地用途管制制度完全可以保护好农村的土地资源，所以不应该禁止宅基地使用权作为抵押物。宅基地使用权不能抵押，意味着农民丧失了一条重要的融资渠道，实质上是对宅基地使用权价值的否定和浪费，不利于宅基地资源的充分利用。所以笔者认为，应该允许宅基地使用权成为抵押权的标的。
同时，流转的对象和范围可以是城镇居民，不能局限于本集体经济组织成员。理由在于城镇居民在许多方面占有优势，可以为农村带来急需的资金、技术和先进的知识、观念，对改变农村面貌发挥积极的作用，宅基地使用权应当与国有建设用地使用权一样可以自由流转，不允许农民利用宅基地使用权抵押、出资和进行商业化利用，将严重限制农村经济发展和农村城市化进程，也不符合市场经济的基本原则，因此，必须向农民开放其宅基地商业化利用途径和规则。
3.3 收益分配。允许农村宅基地使用权进入市场进行交易，必须严格分配其收益，处理好国家、集体、个人三者的关系。宅基地使用权流转的收益应当以“谁所有，谁使用，谁投入，谁受益”为原则，分为集体土地所有者收益、宅基地使用者收益、国家税收收益三部分。宅基地是农村集体经济组织所有的财产，宅基地流转收益的分配必须以宅基地所有者为根本，保护农民集体作为所有者应有的地位及应得的利益，壮大农村集体经济实力。同时，集体收取的宅基地使用权流转收入应当纳入村庄公共建设基金，专项用于本村道路、水、电、通讯、环境绿化等公共设施建设。而宅基地使用权人作为权利人，对宅基地进行了投入，放弃其权利也应该得到相应的补偿，获得相应部分收益，增加农民收入。同时，考虑到国家在农村进行基础设施建设，使宅基地获得了增值、升值，因此，也应当获取税收收益，一方面便于其将获得的收入继续投入农村的基础设施建设，另一方面便于国家利用税收杠杆来调节宅基地使用权流转市场。目前农村宅基地流转多由村民自行决定，农民出租房屋所含的土地收益，全部为个人所得，在房屋出租市场活跃的地方，有的农民通过大量建房出租获取巨额收益，而土地所有权人基本上不参与收益的再分配。宅基地流转市场要想发展好，培育好，必须要有一个合理的利益机制做支撑，其中应包括完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出各个环节的管理，确保其取之于地，用之于地。
