房建安全风险评估范文1
关键词 移动基站；雷电；风险评估；必要性；方法
中图分类号 S761.5 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）01-0257-02
随着移动全球气候变化，雷电灾害的发生范围和破坏的强度正在慢慢加大，目前已被联合国有关部门列为“最严重的10种自然灾害之一”，被中国国家电工委员会称为“电子时代的一大公害”。对于通信行业而言，雷暴天气产生的危害同样不容忽视。多年来，雷暴一直威胁着通信基站的安全，损坏移动基站的设备，影响网络运行，影响市民正常通信，对经济建设也造成很大损失，因此加强移动基站的雷电灾害的风险评估有着很大的必要性。近年来，气象部门都相继开展了雷电灾害的风险评估，雷电风险评估技术也已发展到了一个相当成熟的阶段，但唯独对移动基站雷电风险评估在山西省目前来说还是一片空白。
1 雷击事故调查
1.1 现场调查
2012年8月，武乡县的1座移动基站塔在短短的1个月内就连续2次遭受雷击，基站的传输信号线被烧坏，主设备死机，AC屏空开跳闸，移动基站为电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，走线架上塔的馈线及同轴线缆，其屏蔽层均未做好接地且馈线金属外护层直接与避雷针专用引下线（扁钢）相连接，也影响其附近的百家用电器不同程度受损，造成很大经济损失（图1）。
2010年6月中旬，武乡县的一座移动通信基站被雷击，并使得周围居民的大部分电器损坏，民房也严重损毁，是由于其基站的防变雷设施安装不规范，其铁塔与输电线路连接，铁塔受雷击时，其周围原本就会产生强大磁场并感应出较大电位，并通过架空并绑扎在铁塔上的电力电缆线引入机房内，加剧雷电电磁脉冲的危害程度，扩大雷电灾害的影响范围，此种做法在各地非常普遍，存在很大的安全隐患（图2）。
1.2 原因分析
据统计，移动基站的雷击事故，其95%以上都是由电源线、信号线引入，电源线路侵入造成雷电流过电压，是基站遭受雷击的罪魁祸首。平阳县等移动基站也不例外，其电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，根据YD/T5098-2005《通信局（站）防雷与接地工程设计规范》规定：进入通信局（站）的低压电力电缆宜全程埋地引入，其电缆埋地长度不宜小于15 m；建在郊区或山区，地处中雷区以上的通信局（站），低压电缆引入配电室或配电屏终端入口处，应安装电涌保护器；进入移动通信基站的低压电力电缆宜从地下引入机房，电力电缆在引入机房交流屏处应加装避雷器。现有很多移动基站其机房地网、铁塔地网、变压器地网无共地或已采用共地但受地理环境所限，两地网之间距离很近，当雷电被引入到地网后，由于电位差，从而引起地电位反击，造成设备烧毁。不过造成这些原因的根本还是在于未在选址、施工前进行雷击风险评估，规划建设时，其设计图纸没有进行相关的防雷图纸审查，竣工后也不做相应的防雷设施竣工验收就开始开通运行，埋下了最初的雷击隐患。
2 移动基站雷电灾害风险评估的必要性
2.1 移动基站风险评估依据
一是法律依据。移动基站风险评估的法律依据见表1。二是技术标准。技术标准包括：《雷电防护-风险管理》（GB/T21714.2-2008）[1]《雷电灾害风险评估技术规范》（QX/T85-2007）[2]《气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范》（QX3-2000）[3]《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）[4]《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）[5]。
2.2 移动基站雷电灾害风险评估的意义
累计风险评估是以实现系统防雷为目的，针对雷害的特性以及建设项目的使用性质和所在地雷电活动规律的复杂性等因素进行分析，对保护对象是否应采取防雷措施以及做何种等级的防雷措施做出判断，对采取某项措施前后存在的风险做出评估，以使决策正确防患于未然。对移动基站进行雷击风险评估，分析雷电对该移动基站造成危害的影响因子和因此带来的风险，确定该移动基站所需的防护等级，并提出合理可行的建议及安全对策措施，将雷击所导致的风险降低到最小的概率。有助于将防雷高新技术研究成果应用于建设项目防雷工程设计的实际工作中，避免了因移动基站的防雷工程设计不完善或不合理而造成雷击所带来的重大经济损失。
3 移动基站雷击风险评估的方法
3.1 一般建筑物雷击风险评估的方法
一般建筑物电器、电子信息系统的雷击风险评估可按GB50343-2012《建筑物电子信息系统防雷技术规范》，简易雷击风险评估方法进行简易雷击风险评估后按防雷装置的拦截效率确定雷电防护等级，或是按电子、电器、信息系统的重要性、使用性质和价值确定雷电防护等级。对于特殊重要的建筑物电器、电子信息系统和用户需要详细完整雷击风险评估的建筑物电器、电子信息系统应按IEC62305-2雷电防护风险管理的雷击风险评估要求进行雷击风险评估后确定雷电防护等级。
3.2 移动基站的雷击风险评估方法
通信局（站）雷击损害风险的评估，若按一般建筑物雷击风险评估的方法进行计算，那移动基站的L、W、H和各类因子C是如何取值，建筑物的年预计雷击次数是如何计算，笔者认为移动基站的雷击损害风险评估除按《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）中定性的方法确定雷电防护等级，还应参照《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）的雷击损害风险评估方法进行专项专业雷击风险评估后，确定雷电防护等级。虽然国际电信联盟（ITU）制定的《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39），适用范围是通信局站雷电过电压（过电流）造成的设备危害和人员安全危害的风险评估。但此标准技术方法比较复杂，结构庞大，而且是建立在国外防雷工作基础上，没有能考虑到中国广袤大地的具体情况的差异，不宜完全照抄照搬或全盘引用。在国内，虽然起步较落后于发达国家，但伴随着经济的发展和人们防雷意识的增强，我国相应了一系列防雷技术规范。然而基本都集中在雷电防护系统上，关于移动通信基站的雷电灾害风险的评估和预测研究还比较少，也没有形成一个公认的理论体系和评估方法。
4 结语
以部分移动基站的雷击事故调查为基础，通过查阅相关规范，对移动通信基站遭受雷灾原因进行分析，提出移动通信基站雷击灾害风险评估有着很大的必要性，并总结了动基站雷击灾害风险评估的方法。
5 参考文献
[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.GB/T21714.2-2008 雷电防护-风险管理[S].北京：中国标准出版社，2008.
[2] QX/T85-2007雷电灾害风险评估技术规范[S].北京：中国标准出版社，2007.
[3] QX3-2000气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范[S].北京：中国标准出版社，2000.
[4] GB50343-2012建筑物电子信息系统防雷技术规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2012.
[5] ITU-TK.39通信局站雷电损害危险的评估[S].日内瓦：国际电信联盟，1996.
房建安全风险评估范文2
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部
房建安全风险评估范文3
关键词：房地产 评估风险 防范
防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵
房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素
（一）政府因素
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
（三）其他相关经济活动主体因素
其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
三、房地产抵押贷款评估风险的防范
（一）规范房地产抵押贷款评估的程序
一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
（二）建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
（三）提高估价人员素质和估价技术
一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
（四）商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
四、小结
防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险
参考文献：
1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融
2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷 地产泡沫与金融危机 经济管理出版社.
3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。
房建安全风险评估范文4
关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范
一、待估资产产权的风险防范
资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。
2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。
4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。
抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。
对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。
二、评估方法的风险防范
众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。
成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。
1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。
2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。
3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。
4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：
1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。
2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度 ，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。
抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。
参考文献
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[2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[j]．财经科学，2004．
[3]杨笑寒．个人住房抵押贷款风险的控制[j]．环渤海经济瞭望，2005，(8)．
房建安全风险评估范文5
Abstract: The recent land acquisition and resettlement in the frequency of social conflicts, in order to ensure the smooth implementation of various construction projects, protect the interests of the masses by Land requisition, maintain social stability, it is necessary before the takeover of the takeover of the risk assessment in advance. This article on the takeover of the need for risk assessment, factors, analysis, assessment content and avoid the risk of common considerations were discussed with a view to the smooth progress of the takeover of a useful reference.
关键词:征地拆迁 风险 评估
Key words: land acquisition and resettlement risk assessment
一、问题的提出
近年来,征地拆迁中的各类社会矛盾频发,征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障,然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限,且不具有持续性,造成征迁不只影响群众的一二十年的生活,甚至还会影响好几代农民子弟。
与此相反,通过征迁,征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益,导致部分被征迁地人口心理失衡。其次,征迁较多出现在城乡结合部,或经济水平较高的地区,区域内的农民维权意识强,征迁中的矛盾往往更容易激化。矛盾扩大后最终的表现形势为上访,如非制度性的越级上访、群体上访甚至暴力上访。据统计,02年国土资源部上访案件中,关于征地纠纷、违法用地占总案件的73%。由于被征地农民心理失衡,相关的纠纷得不到及时合理的解决,加之无固定的职业,往往容易导致群体性的暴力事件,对社会治安和经济社会发展产生了消极影响。
从当前来看,现行颁布于1991年的《城市房屋拆迁管理条例》总体上已经严重过时,新的《国有土地上房屋征收和补偿条例》在社会各界的呼吁下将要,但在地方政府的阻力下,迟迟未能正式和公众见面。在新的条例颁布之前,部分地方政府抓住最后的时光进行最后的大规模征迁,引发了多起恶性事件,引起了社会各界的高度关注,特别是一些自焚、杀人、大规模集体上访事件,反映出了征迁中存在的野蛮与暴力。如果不加以控制,在应对金融危机,进行大规模基础设施建设的背景下,这种社会影响恶劣的事件将会更加频繁的出现。一般来说,征地拆迁工作往往会伴随着某种特定的社会风险,它是一种能导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,一旦这种可能性变成了现实,社会风险就转变成了社会危机或事故,本文把这种社会风险定义为征地拆迁风险。
二、应对思路―征迁风险评估
为避免征迁风险的产生或转变成为现实,在新的拆迁条例出台前,应该采取一些新的措施与方法。在社会转型矛盾多发期,很多省市在应对社会问题时,转变了工作思路,参考了经济学中的安全预警的思路,积极从预防的角度,对重大事项在实施前开展风险预测评估,预测可能出现的不稳定因素与概率,并采取相应的手段予以防范,从源头上遏制重大事件中的风险,为重大事项的顺利实施提供安全保障[1],部分实现了从保稳定到创稳定的转变。从当前的经济社会建设形势来看,征地拆迁无疑是重大社会事项中的焦点,如果未雨绸缪,把风险评估纳入到征迁制度中,无疑会有益于扭转当前征地拆迁中矛盾多发的局面。
针对近来征地拆迁中社会矛盾多发的现状,国务院办公厅于五月中旬发出《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(以下简称《紧急通知》),其要求征迁立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估[2]。要控制拆迁规模,对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证[3]。相对于《城市房屋拆迁管理条例》,这是一个巨大的进步,反映了党中央、国务院相关部门以人为本的执政理念。故此进行征迁风险评估研究,对于顺利推进征迁工作,维护被征迁群众利益、稳定被征迁群众生产生活、降低相关社会事件发生概率具有积极意义。
三、形成风险影响因素
1、征迁的性质:征迁是否能增加社会整体福利,是否能顾及到绝大部分征迁户的利益,是衡量征迁是否属于公益性质的重要标准。然而近年来往往出现征迁后,政府和开发商等私企得到了丰厚的资金回报,征迁范围内的房价、生活成本等出现了大幅度的上涨,导致被征迁群众生活水平相对下降。这势必会引起被征迁人的不满,容易引起征迁风险。
2、社会因素:征迁应该考虑到当地的风俗习惯,需要顾及到征迁区域内外群众的感受,如部分征地项目完成后,在原址建成高档住宅,与周边破旧房屋形成了鲜明的对比,容易引起生活质量相对下降的征迁户心理失衡。另外,某些新征迁项目补偿标准制定不科学,会对以前其他项目被征迁群众产生不良影响,容易引起他们心理失衡,这也是导致风险形成的因素。
3、工程因素:征迁施工应该避免安全隐患,防止施工中意外事故的发生,在安全施工的同时,还应充分考虑到施工引起周围群众的生产生活的不便,应该采取一些临时的措施,尽量为周边群众创造便利。另外,在可能的情况下,施工工期应该缩短,早日恢复周边群众生产生活条件。
4、管理因素:管理有计划、组织、指挥、协调、控制五大职能,好的管理构架能大大降低征迁中的风险。征迁工作牵涉到建设单位、政府、拆迁人、拆迁公司、被征迁人等多方,从管理角度来看,必须要合理配置各方职能,相关人员应各司其职认真担负起应该担负的责任,同时还须按照计划、有组织协调好各方,形成一个有机整体,逐步推进征迁工作。
5、制度因素:当前的征迁相关制度或多或少存在一些缺陷,征迁中犯罪数量逐步上升正是其写照之一。征迁补偿、安置一直都是社会各界关注的焦点,也是一项涉及到被征迁群众切身利益民生工作,当前随着征迁项目的增多,部分领导干部把征迁款项当成了“唐僧肉”,挖空心思寻找漏洞“咬一口”。
征迁制度缺陷表现在三个方面:一是补偿结算程序不完善,监督机制缺位;二是征迁项目发包不规范,容易导致暗箱操作,诱发犯罪;三是政策不规范,导致补偿标准不一、保障措施不配套、操作不规范。这些存在缺陷的政策在施行中往往就会引起被征迁人等各方的不满,易导致社会事件的发生。
四、征迁风险分析方法
1、风险调查:通过与征迁机构、地方政府、被征迁人以及可能受到项目影响的其他人群及其代表进行充分的沟通和磋商,收集必要的信息;
2、利益相关者识别:识别征迁项目活动影响的区域、范围、性质、类型和主要利益相关者,如拆迁影响户、基础设施拆迁影响户、经营房屋拆迁影响户等;
3、风险识别与评估:根据征迁工作的重点诊断项目实施中可能出现的社会风险因素,预测风险发生概率与持续的时间、风险的性质、风险可能产生的结果;
4、避险措施分析:识别需要规避的征迁相关的社会风险,整理解决问题需要用到的政策、措施与建议,并对其加以分析比较;
5、避险方案设计:优选可能采取的各种避免风险的方案,向征迁项目组织与实施单位或个人提出避免征迁风险的技术方案与措施建议,制定能够实施和监测的评价方案。
五、征迁风险评估应该包含的内容
风险评估应该建立一个有针对性评价体系,尽可能多的将各相关影响因素纳入其中,在征迁项目实施前全面客观的对项目未来风险发生可能进行预测。风险评估应该包含以下内容[4] :
1、征迁政策的基本情况及征迁的必要性、合理性、合法性。
2、征迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求,申请征迁行政许可的法定要件是否齐全、真实有效。
3、征迁是否符合当地的经济社会发展的总体水平。
4、征迁政策能否为绝大多数群众接受,是否兼顾了被征迁群众的现实利益和长远利益,是否体现了公平原则。
5、征迁项目实施的各项准备工作是否充分,如:征迁计划和方案是否制定,征迁补偿水准是否符合房地产市场行情,补偿资金、安置房源是否落实,对困难家庭的综合保障条件是否具备,征迁法规政策的宣传公示能否到位,拆除安全防护措施是否完备等。
6、征迁项目的实施是否会引起征迁片区内或周边居民的不满,是否对政策出台前的征迁项目产生重大影响,征迁补偿是否与区域内同类的项目间存在明显的不公平,是否会引发社会不稳定事件等。
7、征迁项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患,是否会对周边环境产生较大影响,是否会造成周边群众生产、生活较大不方便,拆除工地管理能否符合规定要求。
8、征迁项目的社会稳定风险防范对策和预案措施是否齐备。
9、征迁的相关配套制度是否齐全。如公示制度、接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。
10、有可能引发不稳定因素的其他方面。
六、如何避免征地征迁中的风险
1、依法征迁,维护被征迁群众利益
土地房屋是群众安生立命财产,关系到他们的切身利益,如果人为自由处理,无章可循的话,就极易引发社会矛盾,造成社会不稳定的风险。所以在征迁中,必须严格依法依程序办事,才能尽最大可能避免人为因素引起的风险,依法征迁体现在以下几个方面:
一是依法制定工作方案。征迁是社会敏感问题,对于每个相关项目,都要以法律为依据,制定切实可行的方案,作为征迁工作顺利进行实施的依据。征地拆迁相关的相关法律,如《土地管理法》、《森林法》、所在地区的土地管理条例或者土地管理法实施细则、地方征地拆迁相关条例等都应该考虑进来[6]。
二是依规定流程办事。依据规定流程办事,可以明晰工作思路,让参与征地者知道在什么时间该做什么事情,怎么做,由谁来做,使上下认识一致、思路清晰,可提高工作效率,促进征迁工作的快速有序推进。另外依规程进行征迁,可以明确出现问题由谁来负责、负何种责任,各司其职有利于大大降低征迁工作中的风险。
三是依法确定补偿标准、安置对象,合法同时兼顾社会公平。如征用耕地补偿标准应该结合其所在地区耕地前三年平均年产值来确定,并且应该以不降低被征地群众生活水平为准绳、做好被征地农民社会保障工作。但是现实中,征地补偿款往往无法满足社会保障所需资金,这时,各级政府应该从维护社会公平的角度,调配既有的土地出让金,或从其他渠道多方筹资资金,做好被征地农民社会保障工作,维护被征地群众的长远生计问题[7]。
2、领导到位
有力的领导,是征地拆迁工作顺利进行、减小风险实现概率的条件之一。征迁涉及面广,情况复杂,无有力的领导,就可能会导致盲目无序的征迁,且容易引起征迁人与被征迁人之间的矛盾。具体应该由县、市级领导牵头,从各相关的部门和下一级政府抽调,成立征地组、拆迁组、宣传组、治安组、征迁安置与遗留问题处理组、监督组等,将贯穿于征迁前后的各阶段的任务进行分解,强化工作责任,防止组织松散酿成风险。
3、大力宣传,获取群众理解
征迁是一项政策性非常强的工作,加大法律、法规和政策的宣传力度,让群众正确理解和掌握征迁相关的政策法规,正确理性对待工作中出现的矛盾,对避免征迁中的风险十分有必要。
在每个征迁项目实施前,征迁人应该召开动员大会,向被征迁住户宣传本次征迁的必要性与意义,并讲明群众最关心的迁建安置补偿等一系政策,让他们理解并支持项目。对参与征迁的基层党员与村干部进行相关政策的培训,利用他们的辐射作用,提高征迁范围内群众的政策法律素质。对以前征地常出现的问题要提早制定应对方法,问题出现时要有针对性、耐心细致的解释说明,让群众拥有合法的知情权,让他们理解、放心、主动搬迁。
4、公平公正对待
一视同仁对待每一位被征迁群众,可以有效缓解矛盾,避免征迁中风险的发生。要做到公平公正,应注意以下四点。
一是公布征迁政策,特别是补偿安置政策、依据、标准,把这些群众关心的事项印制成册,发放到每一被征迁户手中,尽量让每个征迁户以政策法规为准绳,自发地要求公平对待。
二是对每个被征迁户的土地、房屋、附着物设施的情况予以公开公布。由政府组织、或者由被征迁户共同推选或者随机选取专业人员对范围内的征迁对象进行丈量、评估,并且丈量与评估的结果要得到被征迁户的签字认可。在丈量、估价结束以后,要对征迁户的姓名、房屋性质、面积与附属物的情况逐一登记并在征迁范围内进行公示。
三是公开补偿、安置的操作程序,自由选择。在选择补偿、安置方式上应该尽可能让被征迁户自己选择,在安置房、生产用地、安置地点的选择等难点问题上,可以通过抽签的方式进行确定,尽量避免被征迁户相互比较而产生受到非公平对待的心理。
四是要对涉及征迁户切身利益的事项进行全程监督。对于群众来信来访等问题,对违法乱纪的案件要及时进行处理,具体可以从财政、审计、检察等部门组织临时监督检查小组,全程监督。另外要尽量引入第三方咨询审计机构,对征迁全程进行跟踪审计,最大限度的减少因征迁补偿、安置不公平引起的风险。
征迁牵涉面广、影响深远,容易引发社会动荡,通过风险评估,能尽早预知未来存在的风险,十分有必要将该项工作纳入征迁制度中,做到不评估不决策、不出台、不实施。对评估的结果应该认证落实,存在风险的征迁应该立即中止或者待外部条件成熟时再行考虑。风险评估单位应该树立全局观念,正确处理好与其余各部门的关系,认真履行职责,配合协作征迁工作,共同维护社会稳定。
参考文献:
[1] 刘树枝.从预防角度推进维稳工作―对我省重大事项社会稳定风险评估机制的思考[J].今日浙江,2009,(11):15-16
[2] 陈宝成.国办《紧急通知》强调:拆迁恶性事件要追领导责任[EB/OL].南方网
[3] 国务院办公厅.关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(明电〔2010〕15号,中机发5668号)[Z],2010
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房建安全风险评估范文6
关键词：房地产开发项目；风险；管理
房地产开发是一种投资高、风险高的行业，风险存在与房地产开发的每一个环节。近年来，我国房地产价格上涨过快，房价的飞涨，房地产投资过热，而居民购房行为日趋理性化，加剧了房地产的竞争压力。除此之外，国家也不断出台一些政策措施以加强对房价的宏观调控，使得一些城市的房地产面临着有价无市的威胁，增加了房地产开发项目的风险。
1 房地产开发项目的风险因素分析
在特定的时间内、特定的客观条件下，发生的实际结果与计划结果之间的差异程度就是风险，这种差异程度变化越大，风险就越大。房地产开发项目按其自然属性可分为设计阶段、采购阶段、建设阶段、销售阶段四个阶段，按照房地产开发项目的四个阶段可将房地产开发项目风险划分为投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、建设阶段风险和销售阶段风险。
1.1 房地产开发项目投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段是整个房地产投资项目过程中关键的一步，影响整个投资计划。房价政策的变化调整、房价市场波动、利率和汇率的变动等都对房地产开发投资的决策提供了重要依据，是房地产开发项目投资决策阶段的风险因素的主要组成部分。房地产行业与国家政策和经济联系紧密，房地产投资商必须按照国家对房产的相关政策要求和经济发展现状，开发设计合适的投资项目。
1.2 房地产开发项目土地获取阶段的风险
房地产开发商一旦作出了投资决策后，就要进入土地获取阶段。这一阶段，涉及征地、拆迁等事宜，耗资巨大，存在较大的风险。我国现行的拆迁安置法规有待完善，法规可操作性差，加上原有土地的房产所有者的拆迁意愿问题，给征收土地工作带来了一定难度，加大了房地产开发商获取土地的成本。另外，土地的自然属性、社会规划部门对土地的使用的不确定性等都给房地产开发项目土地获取阶段带来了一定的风险。
1.3 房地产开发项目建设阶段的风险
时间、质量和成本是房地产开发项目建设阶段的重要内容，也是三大风险因素。房地产开发项目建设阶段的目的是要按期、按质、节约地完成项目建设，以保障尽早售出并回收资金。虽然建设阶段风险比前期阶段低，但仍存在许多不可防范的风险，主要有：（1）自然风险，即地形地势、气候环境的变化对施工安全造成的威胁。（2）工期拖延风险，受主客观因素影响造成实际工程的完成与计划差异引起的风险。（3）项目质量风险，由于设计不当和施工质量问题带来的风险。（4）成本风险，工期的增加造成投资成本增加的风险。
1.4 房地产开发项目销售阶段的风险
销售是房地产开发项目的最终目的，是开发商实现利润的关键阶段。房地产的滞销而给房地产开发商带来了营销风险。国家对住房政策的调整、房价市场变动情况、经济发展的态势都对房产的销售产生重要的影响。例如，国家实行廉租房或经济适用房政策，会降低人们对房地产商品的市场需求，给开发商带来销售风险。
2 加强房地产开发项目风险管理的措施
风险是客观存在，只要存在风险的诱因，一旦条件成熟，就会发生风险导致损失。我们虽然不能消除房地产开发项目的风险，但是我们可以采取有效管理方式降低风险发生的概率，从而减少损失程度。加强风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个方面。
2.1 风险识别
加强房地产开发项目风险管理的首要工作就是要提高对风险的识别能力，这就要求房地产企业全面了解房产的行市情况、最新的国家住房政策，深入分析本企业内部的资金、技术情况，从而提高对房地产开发项目过程中可能面临的风险的识别能力。
2.2 风险评估
风险评估即对风险的估计和评价，风险估计是分析单一的风险，而风险评价是考虑各阶段的风险因素对项目目标的影响。众所周知，房地产开发风险存在开发项目的各个阶段，但只是简单地了解可能存在的风险还不够，还必须深入分析各种风险发生的概率有多大，对项目总目标的影响程度。可以采取项目风险概率估计法、项目风险损失估算法、项目风险损失期望值法、盈亏平衡分析和敏感性分析方法等方法对房地产开发项目进行风险评估。
2.3 风险应对
通过采取相应的风险应对措施可以有效地降低风险发生的概率和风险损失程度，在房地产开发项目中，可以采取风险规避、风险转移、风险减轻以及风险自留的方式应对风险。加强企业员工对现行法规政策和企业规章制度的学习，全面掌握国家对房地产行业的政策规定和标准，从而提高其对“违法、违规”行为的识别能力，有效地规避“政策风险”。对于可以转移的风险尽量转移，无法转移的且后果非常严重的就选择放弃以规避风险，尽早处理已经发生的风险，防止后果的进一步扩大。
2.4 风险监控
为了保障房地产开发项目的高效性，必须加强对房地产开发项目全过程风险的动态监督和控制，建立健全风险监控机制，使得房地产开发商可以及时地制定风险的应对策略，减少风险带来的损失。这就要求提高房地产开发项目管理人员和工程实施人员的风险意识，及时发现并反馈风险管理中存在的问题，以确保风险管理的实施。
3 结语
房地产开发项目投资大、风险高，项目开发过程中存在诸多的确定因素，风险充斥着房地产开发项目各个环节。房地产开发商要提高风险识别能力、风险评估能力、风险应对能力和加强风险监控，加强房地产开发项目过程中的风险管理，降低风险发生概率和风险损失程度，促进房地产开发项目和房地产企业的可持续发展。
参考文献
[1] 汤红星.对房地产投资决策风险的分析[J].广东科技，2011（14）.
[2] 林悦.房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略[J].经管视点，2011（5）.
