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房产税范文1
自从上海重庆开始试点征收房地产税之后，对于全面开征房地产税的推测出现多个版本。随着湖南湖北准备房产税试点工作，人们都在等待房产税如何落地。但显然的是，在专业问题和深层次的问题双方面，房产税都面临着许多难解的多项选择题。
专业之难
首先是房产税的定位与诉求问题。某省级财政官员表示，现实存在降房价与纯粹直接税两个选择。分析现有的房产税工作，实际上它更偏向于为地方财政筹集财力的作用更为实际。而作为房产税促进社会财产分配公平的作用，它并不会起到民众预想中的力挽狂澜的作用。但房产税走向的抉择，现在还扑朔迷离。
其次，是房产税能否解决地方主财源及代替土地出让金的问题。按照业内专业理解，房产税一个目的主要是建立健全地方税体系，从而解决地方政府过度依赖过地出让金收入的问题，为地方财政提供可持续财政来源。但根据房产税试点推断，现阶段房产税完全没有代替土地出让金的能力。因此相关专家预测，很有可能在实际操作层面，房产税会与土地出让金，成为地方财政的辅助经济来源。
第三，是征收税基及范围问题，即增量与存量的问题。2011年1月28日，上海和重庆开始房产税试点，上海采用对增量购房征收房产税，那么多年的存量房是否征收房产税？而重庆只对个人拥有的独栋公寓、个人新购的高档住房征收房产税，把绝大多数房产都排除在外。而存量税这一房产税的“本职”，在现有的试点中尚没有任何地区涉及。但从长期来看，这一税种必然是一个存量税种。而征收范围方面，“全国一盘棋”的考虑，明显不适合税基统计较难的房产税。因此以省为单位的开征方式应当比较适合。
第四，是房产税的税率设计问题。在初期设计中，房产税如果是以无差别高税率存在的，这种方式既使得这一税种成为房价的强力打击利器，又使得社会资源占有趋向均衡。而对于这种激进的征税方式选择，一些专家提出了以省为隔离区域的动态渐进税率。既将中间区域拉大，使得征税更加平和，但也相对大幅减少了对房价的影响和社会资源的趋衡作用。
第五，是房产税开征以后的征收方式问题。中国社会科学院城市与环境研究所副研究员李恩平表示：“有观点认为，征收房产税从技术上存在困难，我个人认为这种说法是不成立的。目前的信息技术下，征收房产税完全没有问题的，并且征收成本也不高。”然而直接征收房产税，在我国没有全民直接纳税基础之上，征收工作会极难开展。因此有人建议，实行直接税的间接征收，甚至以个人为单位的工资抵扣模式。理由是这种模式过度相对平滑，而对纳税人的心理压力也较小。
第六，是房产税资金使用方式及公示问题。在上海及重庆的房产税试点中，两地财政人均表示，房产税的支出方向需要将返还放在第一位，即解决基层民众的住房问题及非住房问题。而在此期间也必然有公开透明的需求。
另外，在专业技术问题层面，还存在着房屋权属及房价评估等问题。在房产税多地试点的过程中已经经过多次讨论，在此不再赘述。
深度壁垒
不过房产税如果要想正常推行—或者说，正常存在的话，首先就要解决一些无法回避的深层次问题。
首先，要解决的第一个深层次问题，是房产税的决策成本问题。即在对房价的作用大小之间做权衡。对房价的影响小了，作为直接纳税者的基层百姓将会对房产税产生极大的异议。而一旦重税使房价较大波动，则不可避免地对我国的高端利益阶层及银行等连带资源造成极大的打击和打压。如何权衡好中间的“度”，实际上是首要解决的深层次问题。
其次，是房产税的成立问题。按照中国法理协会副会长李晓安的说法，房产税“从存在的意义来说就站不住脚”。房产税，无论是从存量起征，还是从增量计算，它的基础都是一个直接税，即按价格计税，征收公民自有物品税费。
问题就在最后一句话上。专家经常说国外开征房产税的优良效果，但李晓安表示，他们通常都忽略或者选择性遗忘了一件最重要的事情：我们并没有我们现在居所的所有权。
“因为我们买房子的时候都很清楚的规定了，我们购买的并非是这个房屋的所有权，而是这个房屋70年的产权。换而言之，我们向政府租了70年的房子。”她说。在这种情况下，70年到期（虽然现在还没有任何一间房屋挺到了它的有效期限）之后，房屋无条件归还国家。
房产税范文2
房地产的“第二波”调控政策，房产税首次作为政策法宝祭出，言曰要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”而这种说辞，在地方调控细则中得到了印证，上海明确将“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税终于从讨论层面进入了制度的试运行阶段。
关于房产税，如果从物业税算起，讨论已有7年之久。7年之前，房产税以“物业税”的名义进入改革的视野，其目的是很单纯的，就是为了规范中国的房地产税收体系，正如十六届三中全会所提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。通过开征物业税，同时取消其他的不合理的税费，这是物业税最初的政策意义。然而，在房地产市场化的过程中，房价的飞涨，使得房产税被赋予了平抑房价的重任，而这种使命使得房产税的开征完全形成了对立的两派：一派是开发商，极力反对；一派是民众，期待房产税成为压倒高房价的政策利剑。
民众的期待在某种程度上改变了房产税改革的方向，在相当长的一段时间内，房产税的设计基本上已经不再作为完善税制的举措，而基本成了调控高房价的政策利器，而房产税之所以一而再、再而三的难产，也是基于其调控房价的使命导致了激烈的博弈和游说。但当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视。
据称即将开征的房产税的法律依据是1986年的《房产税暂行条例》，在这个暂行了24年的条例里，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，其本身只是一种普通的财产税，从来没有承担打压房价的功能。同时，按照目前流行的说法，房产税的试点税率为0.3%～0.4%，而且对所有的房子都予以征收。坦率地说，0.3%到0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担。
很显然，作为普通财产税的房产税，无论和之前讨论的“物业税”比，还是和承担房价调控功能的“房产税”比，其目的显然是很不一样的。国家税务总局基于《房产税暂行条例》，让民众期待的“房产税”借壳上市，但其功能却非常模糊：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取。不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众房产税为何而征。
如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。
房产税范文3
2010年的中国房地产调控只是未来长期调控的开端。可以说，从2010年开始，中国房地产作为经济支柱型产业的地位将从理论上被削减。如果2011年开始征收房产税，将逐步从实践上削弱房地产的支柱地位。
如果房地产市场调控的成功与否以价格稳定为标志。毫无疑问，2010年中国房地产调控还不能算成功。在最严厉的调控政策出台后，总体而言房地产的价格与成交量还在攀升，期间甚至还伴随着各地此起彼伏的强拆新闻。不过，上海与重庆征收房产税的传闻却山雨欲来风满楼，从调整中国经济结构、刺破房地产泡沫以及中央与地方财政的均衡来看，明年进行房产税试点应该是大势所趋。
但有意思的是，房产税雷声大雨点小，在上海、重庆两城市的试点左右难辩，更不必说在全国推广。2010年12月12日，财政部财政科学研究所所长表示，中国将计划改革现有的房地产税收体系，考虑引入类似美国的房产税。未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源，而资源税则应该成为西部省份的税收支柱。也就是说，房产税初期将主要在某些经济发达的地区推广。
从短期来看，房产税能够抑制房价的效果立竿见影。这是因为房产税会增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者将不得不抛售物业。事实上，在前期增长较快、性价比不高的地区，已经出现部分投资者抛售性价比不高的物业的情况。但从另一方面来看，征收房产税，往往只能将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况来看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击，而依靠借贷、资金链绷得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。
从长期来看，对房产税也不可抱持过于乐观的态度。如果认为房产税一出定乾坤，那就过于天真、过于乐观了。房产税起作用有赖于稳定的货币政策与土地财政的瓦解。明年货币政策以稳定为主，进入严厉的加息周期可能性不大，为经济结构转型保留一定的流动性是题中应有之义。像任何改革一样，拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协，一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者妥协。
房产税的征收在很长一段时间内将与土地财政并存，直到房产税逐渐取代土地财政，这是绥靖之一。
绥靖之二是向既得利益阶层妥协。据报道，从目前确定的征税思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的房地产。这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。
确实，住宅地产的房产税将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源，是税费整体改革中的突破口。但在目前的宏观经济背景与金融背景下，对房地产的调控如火中取栗，惟恐拿捏不准，既怕直接刺破泡沫，又怕泡沫过大影响经济健康；既要保障房地产促内需的功能，又要削减投资功能。要知道，房地产确实已经实实在在地捆绑了中国的经济与金融。这样，调控声中四处强拆、地价上升、被业内人士嘲笑也就不足为怪了。
房产税范文4
8月下旬，一则关于湖南、湖北房产税征收方案正制定的消息出现在国土资源部网站上，尽管不到一天时间此则消息便被从网站上撤下，但有关房地产税“扩围”的讨论再度升温。
随后，湖南地税局称“存量房征房产税尚无具体安排”，而湖北地税局则表示“正制定房产税征收方案”。两省相互矛盾的声明不免让市场对于“扩围”进入实质操作阶段产生联想。
8月31日，国家税务总局对人民网网友关于房产税的提问做出回答，其中提到：“由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。”此番作答，似乎给之前的传闻画上了句号。
但关于房产税的讨论并未降温。9月初，财政部财政科学研究所所长贾康与华远地产股份有限公司董事长任志强，在某电视节目中“隔空喊话”，前者认为若房产税出台房价会表现得“更沉稳，泡沫会更少”，而后者则表示任何与房产交易和持有有关的税收一定会推高房价。争论在之后蔓延到了微博上，引来众人围观，孰是孰非，一时难辨。
学界、政府、开发商各执一词，或同或左。房产税究竟会触动谁的奶酪？
房产税无效果？
上海、重庆进行房产税改革试点近2年，从沪渝两地统计局的数据来看，自去年1月以来，沪渝两地的住宅销售面积同比增长率并无太多相似之处，唯一雷同点在于，截至今年7月，两地的销售面积均处于同比负增长的区间，上海较2011年同期下降了1.2%，而重庆则下降了3.6%，从去年初重庆的增速则呈现出一路下滑的状态。
从销售面积的绝对数量来看，重庆要远高于上海，去年一年重庆住宅销售面积达4063.42万平方米，而上海方面只有1473.72万平方米。到今年7月，重庆销售1968.43万平方米，同样远高于上海844.24万平方米的销量。尽管同时进行房产税试点，但二者在数量级上的差异或许是销售增长趋势迥异的原因之一。
有声音质疑称，自试点以来，重庆和上海的住宅价格并没有明显的下滑。“房产税对于市场的影响与征收方式有直接关系，要看具体的征收条件。”正略钧策管理咨询副总裁郝炬告诉《英才》记者。
从上海、重庆出台的房产税征收办法来看，其征税对象主要偏向高价住宅、独栋商品住宅等高端产品。税率则根据交易价格累进征收，重庆最高征税标准为交易价格的1.2%，而在试点初期，上海方面最高征税标准为标的交易价格的0.6%。另外，除重庆仅对存量独栋住宅征收外，两地房产税均以新增住宅为征税对象，并未涉及普通存量房。
“两个试点城市的征收税率比较低，税基比较窄，基本上没有对存量房征税，这对于房屋的多套所有者抑制作用不明显；再者，自两个城市开征房产税以来，恰逢房地产调控的严厉时期，所以说，即使是市场降温，还主要是受限购限贷的影响。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《英才》记者表示。
事实上，已有专家向《英才》记者指出，征收房产税并不应被单纯看做是一种调控手段，它首先是一种制度建设，是社会财富进行再分配的方法。房地产调控只是一时只需，制度建设则需要经历一个相对较长的过程。“倘若把税收当成调控手段，那就是高射炮打蚊子了。”上述专家说。
谁在乎多交税
相比于网上讨论的喧嚣，房地产公司对“房产税”三字似乎格外敏感，总部位于深圳的一家地产集团高层告诉《英才》记者：“这个话题太敏感，不方便讲。”
但事实上，试点城市房产税征收办法并未对开发商的整体规划造成太大影响。
北京一家以开发高端项目为主的知名房企管理层人士结合其自身情况向《英才》记者判断称，有能力购买高端住宅项目的消费者对于征收房产税并不敏感，“能买这种高端产品的人，不会在乎多交税”。
然而，有不同观点认为，对于高端住宅持有者来说，征税似乎并不只是需要承担更多的财务成本。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总裁公衍奎对《英才》记者分析道：“房产税会涉及到财产层面。如果征收房产税，个人的财产状况则面临暴露的风险，这对很多高端购房者来说是无法接受的。因此高端住宅市场一定会受影响。”
与此同时，若房产税全面开征，公衍奎认为受影响较大的还包括低端以及房屋租赁市场。
时下，北京住宅房租涨幅惊人，据相关中介机构统计，房租较去年同期提高了15%左右。尽管如此，租房者由于居住的刚性需求不得不承受生活成本的增加。而房产税对于租赁市场的影响也同样会表现在税负的转嫁上。
根据公衍奎的判断，在房产税税负的分摊过程中，被转嫁对象消费弹性的大小决定了其是否能承担更重的税负。在中端住宅市场，购房者的消费弹性较大，对财务成本较为敏感，通常不会成为税负的被转嫁对象。低端住宅市场以及租房市场的消费者由于其刚性最强，便自然会成为房产税转嫁对象。“谁的消费刚性强谁就分摊房产税多，谁的消费弹性大、谁不着急谁就不用承担，所以对高端住宅市场的影响是卖房，而对低端市场的影响是租房。”
有地产业内人士向《英才》记者表示，针对目前的宏观经济形势，下半年政策上仍有降息的空间，而降息从某种角度也会对整个房地产市场产生一种促进作用，因为无论是购房者还是开发商的融资成本都会下降。
房产税范文5
对此,我们可以从上海、重庆拟出台的各种房产税方案来分析一下。
合法性问题
有关政府部门抛弃之前热闹了很长时间的“物业税”,转而从旧纸堆里翻出一条1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,本身就说明,他们已经意识到征税的合法性问题,只不过他们想避重就轻,躲开立法程序,多快好省地把税征上来。
然而,按照目前传出来的各地的方案看,房产税改革是要扩征范围,从以前只针对营业性房产扩大到非营业性房产;而按照法治原则,扩大征税范围本身和增加税种一样,都是需要通过立法程序确认的,所谓“无代表不纳税”,没有能够代表纳税人的人大代表的批准,随意扩大征税范围是非法的。目前,“房产税改革”是国务院和发改委提出的,地方政府自行决定“试点”,其合法性显然是不足的。
房产税的合法性,还与征收对象有关。之前的物业税就存在这个问题。物业税应当是向土地物业的所有者征税的,而中国的土地是国有的,向“租用70年”土地的租客收税显然说不过去。国务院、发改委和地方政府大概也意识到了这个问题,于是很“聪明”地将目标转向“房产税”,不向地产所有者征税,而向土地之上的房产所有者征税。然而,即便是这样,这个税种的合法性问题也没有解决。因为按照现有的方案,房产税的征收是以房产的评估价为基数计算的,而房产本身的市场价绝大部分与其下面的土地有关。因此,以房产税替代物业税,看似聪明无比,其实仍然没有解决征税的合法性问题。这个“房产税”征的仍然是土地税。
是加税还是替代其他税种
到目前为止,关于房产税悬而未决的一个疑问是:房产税是替代其他税种,还是加税?
中国的宏观税负已经很高了。官方统计,国内税收总额已超过GDP的20%,而根据专家测算,中国的实际宏观税负如果算上税外的政府收费、国有企业的收入等,实际上已接近或者超过GDP的50%。这个比例已经超过了一些以高税收著称的北欧国家的税负,而北欧国家的税负所对应的从摇篮到坟墓的福利,中国则基本上是没有的。在税负过高的背景下,再提出加税的方案,增加老百姓的负担,只能让老百姓的生活更加艰难,同时也会抑制经济的发展。
房产税即便需要征收,也不应当再增加老百姓的税负。如果加税,就应该在其他地方减税,这是房产税开征的先决条件。具体应该替代什么税种,可以探讨。比如替代交易环节的契税、土地出让金等;或抵消个人所得税,抵消个人缴纳的社保费用等。
房产税能否解决地方财源问题
对地方政府来说,对房产持有环节征税是一件好事。“土地财政”,使得各个城市都向中央争取“特区”政策,有了经济区、特区、开发区的名头,就可以名正言顺地圈地、卖地了。然而,土地资源的有限使得卖地收入总有一天会枯竭。从这个意义上来说,持有环节的房产税,的确可以开拓政府的财源,而且这个税源是源源不断的,当土地卖光的时候,每年还有固定的房产税可以征收。在发达国家,地方政府的税收的确是以物业税或房产税为主,这样的税制对维持地方政府的开支来源,促使地方政府改进公共服务起到了很重要的作用。然而,在中国,如前所述,这个税种本身就是大可质疑的。
某种意义上说,房产税对中国的征税体制是一个革命性的挑战。以前的增值税、营业税、企业所得税等,都是直接向企业征收,或者由单位代扣,征税难度不高,而房产税则需要每年向每户居民直接征收,这样面对面地逐人征税,成本之大难以想象。在执行成本和逃税比例可能都会很高的情况下,中央以及地方政府所寄予厚望的“可持续的”税源,难免不会成为镜花水月。
房产税能否降房价
政府是公共服务的卖家,纳税人是公共服务的买家。正常的情况下,买家是希望商品或服务的价格越低越好,而卖家希望价格越高越好。在中国,在房产税问题上,这个问题倒过来了,很多纳税人在呼吁加税,他们认为房产税是个神奇的东西,这个东西可以让房价降下来。
在这样的背景下,政府房产税开征的理由也很理直气壮:抑制房价过快增长或者降房价。很多经济学家分析,在持有环节的征税会增加房产持有者的成本,从而让他们倾向于放弃房产,这将会增加市场上二手房的供应,从而改变市场上的供求关系,进而降低房价。
这样的逻辑其实似是而非。首先,征房产税本身并不增加房产的数量,并不能从根本上改变供求关系。土地供应的不足,尤其是中心城市土地供应的紧张,导致住宅市场在相当长时间内以供不应求为基本面。在这个背景下,住房价格长期是看涨的。而房产税并不能改变住房数量有限的现实,而只能白白增加老百姓持有房产的负担。
房产税范文6
【关键词】房地产税；国际比较；税收改革
一、国外房地产税收制度改革历程
世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税，并已成功建立较为完善的房地产税制，使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源，而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展，近百年来，英国、美国、德国、日本等发达国家，都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求。
近几十年以来，印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中，也开始了不动产税改革，并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期，俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。
世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人，少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产，有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值，向市场现值加一定优惠或折扣计算，发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率，有些国家如美国大部分州没有固定税率，而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后，除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上，有些国家按照房地产用途确定，主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定，如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式。
税收也是政府调控房地产市场的重要政策，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用，遏制房地产投机行为，稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化，通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨，而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究，以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现：一些国家并没有取得预期的效果，如比利时、法国、荷兰等，还有一些国家取得了预期的效果，如丹麦、瑞典、德国、美国等。在各国房地产税制改革过程中，都不同程度地在吸收民意的基础上，对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期，直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。
二、房地产税收制度国际比较及借鉴
国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴，归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。在这些较为成熟的房地产税收模式中，存在一些共性，主要体现在以下几个方面：
（一）税制要素方面
课税对象由土地、建筑物分离，向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论，对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离，重点对土地进行课征，但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。在税率方面，由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势，税率设计也逐步简化，由多重的复合型税率向单一税率方向发展，适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求，以增强税收的合理性，提高不动产税征管效率。减免项目逐步减少，税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时，将减免数量减少，数额降低，税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于，可以使税收具有成长性，具有财政收入弹性，以适应地方政府财政支出不断增长的需求。
（二）征管基础建设方面
重视征管信息共享机制建设。包括：建立不动产的产权产籍登记系统，加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中，广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术，以提高征管效率，降低税收成本。
（三）税收民主化：透明、参与和保护
不动产税收入一般是地方收入，支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务，课税对象明显。同时，不动产税收入支出的对应性强，税收的损失感明显，所以通过政府公共服务提供税收补偿的要求更加强烈。因此，不动产税改革不同于其他改革的地方在于，它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很多国家的改革中，就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与，保护纳税人的合法权益，从而提高不动产税的税收遵从度。
三、国外房产税改革成功经验
（一）国外房产税功能定位
国外关于房产税的研究历史比较悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：
1. 财政收入说。首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。其次，由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。房产税的征税遵循财政的税收原则，重视房产税的财政功能，房产税用于增加地方财政收入，支出于地方公共设施建设，真正做到取之于民用之于民。
2. 效率说。该理论主要观点是，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用，最终达到合理配置资源的目的。这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效，在现实中经常存在市场失灵现象，这就要求政府在必要的时候进行调控，而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式。房产税政策如果运用得当，可以有效的发挥调控市场的作用，促进房地产市 场的资源有效配置。房产税遵循税收经济效率的原则，把房产税功能定位在合理配置资源，调控房地产市场上，通过合理的设置税收要素加强针对性，严厉打击房地产市场的投机性需求。
3. 公平说。这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产作为一项重要的财产所得，不同的人拥有的财产数量不同，过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平。遵循房产税的公平原则，房产税功能定位在调节收入差距上，通过累进税率等使富裕者负担更高的税负，而税收收入用于基本的保障住房建设，从而达到调节贫富差距的功能。
明确房产税的功能，根据房产税的功能定位，科学合理有针对性地设置税收要素，可以更好的发挥房产税的作用。从国外的典型国家的房产税政策来看，不同国家的房产税定位不同，但是都定位明确。在定位明确的基础上，合理的量化和标准化税收原则， 据此来设计房产税税收要素，从而保证了房产税发挥应有的作用，因而明确定位房产税的功能，以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用。房产税改革的首要任务就是明确税收目的，结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系，对房产税进行正确的功能定位，从而更有针对性的设置税收要素，更好的发挥税收的作用。
（二）国外房产税的制度设计
纵观世界范围内征收房产税的国家，在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴。
1. 房产税是地方税收的主体税种。整体来看，房产税是世界上大多数国家地方的主体税种，这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源，房产税收入占地方税收收入比例较高，这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例。如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右，而加拿大则高达92%，另外，西方国家特别是地方房产税权较 大的国家，房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方的主体税种，房产税收入是地方财政收入的重要来源。这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能，长期来看，房产税是地方稳定的主体税种。
2. 税收要素设计合理。从征税范围看，国外房产税大多坚持宽税基的基本原则，因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源，与提高税率相比，拓宽税基相对比较隐蔽，这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能。同时大多数国家在宽税基的基础上，设定一个合理的税收优惠，例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积，税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力。
从税率来看，各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同，但是都在功能定位的基础上，当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率。例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自，房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的，这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同，但大多都在0.8%-3%这个范围之间。英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率，累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能。总体上来看，各个国家的税率普遍较低，较低的税率是考虑到纳税人的税收负担，减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收。
从计税依据来看，大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据，也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据。当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制，包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制。
3. 保障措施完善。首先为了保障房产税制度顺利实施，实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制，这有利于减少税源的流失。住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息。除了完善的住房信息系统，国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制，科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障。因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构，如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议，纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉， 从而保证评估值公平科学。
其次，为了减少房产税征管的阻力，提高房产税征管的效率，大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管，房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成。同时对于纳税人的逃税行为，各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度，逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款，同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权。完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本。
参考文献
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