不动产投资范文1
关键词：保险资金；不动产投资；风险管理
我国保险公司投资不动产过程中面临着诸多风险，例如政策风险，包括金融监管政策风险，不动产政策风险以及税收政策风险；房地产泡沫风险；流动性风险和变现风险；间接投资模式易产生委托风险，保险公司和公司之间的信息不对称会产生逆向选择与道德风险等。不动产的投资规模大、期限长，保险公司投资不动产面临的风险需要监管机构与保险公司共同应对，目前我国保险公司不动产投资过热的事实有目共睹，所以监管部门和保险公司自身两个方面都应着手对不动产投资产生的风险做必要的防范。
一、监管部门
1.国家采取多种方式进行宏观调控
国家采取宏观调控的政策往往偏向强制性的行政手段，比如限制购买或者采取一些方式影响开发商开发土地，根据发达国家的经验，应该更多的采取一些杠杆型措施，比如财税、金融政策，强制性的行政手段往往也会降低房地产的刚性需求，这种方式短时间内可能会取得一定效果，但是长期来看可能会造成市场资源配置效率低下。
2.保监会要联合各部门进行协调控制
保监会在保险公司投资不动产方面已经采取了多项政策措施，为保险资金运用营造良好的投资环境，但是其中也出现了部分问题：第一，相关政策出台时间跨度大，涉及保险资金运用的多个方面，执行起来较为困难，反而出现一些不合理或者低效率的现象；第二，部分政策制定不清晰，导致保险公司难以正确理解保监会的用意，发生“无意”的违规行为；第三，部分比例设置涉及交易对手方，信息获取难度大、成本高。保监会应该合理的制定政策，不要l繁变更业务办理流程，这样会导致不必要的成本损失。
另外，保监会还应鼓励保险公司在安全原则下进行不动产金融产品的创新，积极引导保险公司资金间接投资渠道。同时，保监会也要联动各部门进行协调控制，甚至要联系国内外监管机构联合控制风险，并加强同国外监管机构、优秀不动产投资研究者的交流，学习发达国家和地区优秀的投资管理经验。
二、保险公司加强风险管理
1.建立可持续发展的投资理念
保险公司投资不动产的资金量大、周期长，因此保险公司资金池中的资产配置必须遵循可持续发展的投资理念。保险公司在做长期投资决策的时候要考虑到项目的质量、周期、资金投入的要求和国家的政策等，合理的利用资产一负债管理运用到公司的经营治理中。投资管理部门要仔细分析项目的整体收益情况以及回收期，及时的掌握资金池的变化，做好资金出现问题的预警系统。当不动产市场和资本市场出现问题的时候要快速反应，不要错过最佳的处理时机。同时，在保险资金到期时要做好衔接准备，及时选择优质的投资项目进行资金的再循环。此外，还应该建立良好的退出机制。
2.重点实施内控治理
投资决策前对项目进行详细了解，充分掌握项目的“软”、“硬”信息。在投资项目的策略和选择上要谨慎选择投资伙伴。保险公司在实施投资之前应该进行有效的研究，在理论层面和实操层面都要进行论证。投资部门要广泛搜集资本市场、消费市场、不动产市场以及宏观经济变动的有关情况，特别是调研当地的实际情况，再加之资金运用途径、发展前景等，做出分析是否投资该政策的选择。项目实施阶段保险公司采取委托的方式投资不动产时要注意做好人的跟踪机制，要求其定期或不定期的发送审计报告以及投资活动的记录。在投资决策中应注意坚守以下原则：首先在投资商业物业时仍要以成熟物业为主，同时要把租金回报率作为投资收益的重点考虑对象；其次，着手布局与各大商业地产、房地产公司的合作战略，尽管保监会将保险资金的投放目前还限于不动产中的商业地产、廉租房、自用办公楼，但从发达国家监管的经验来看，保险资金的投资渠道还会继续放宽，不动产证券化产品也会越来越丰富。
国外商业地产与我国商业地产开发的最主要区别就是开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营。所谓经营并不是指类似于商场运营那样的经营，而是把整个商业物业当作自己的产业来运营，以长期经营为出发点，而不是仅仅将他销售出去，由社会、购买者去承担风险。因此国外专业商业地产开发商对于商业地产的操作模式，几乎已经完全脱离开以销售作为回收资金的途径，而是把重点放在整个商业物业的长期营运以及租金的稳定增长收回上，从而带动长期的投资回报，在成功及稳定经营的基础上，甚至推动项目打包上市，这样不仅有稳定的投资回报，更利于资金的回笼，以利于新项目的建设。
3.选择合适的投资模式
保险公司必须确定是通过自己组建团队来进行投资管理，还是通过第三方机构来进行。目前，保险公司投资不动产的专业模式主要分为以下几种：专业化的控股公司，公司内部设立投资机构或者是外包给第三方机构进行投资。目前，我国保险公司多采用在公司内部设置专门投资机构的方式进行不动产投资。这种方式的优势在于可以做到有效的风险控制，保险公司管理层可以对整个投资活动有较强的支配力，而缺点在于容易产生职责混乱，滋生内部的暗箱操作行为。国际上来看，各国保险公司主要采取控股集团或者是集中的投资来进行不动产投资活动，虽然不易于总公司直接支配，但是可以建立起双重风险控制体系，更加公开投资经营过程，保险公司也要根据自身情况合理的选择投资模式。
不动产投资范文2
【关键词】不动产对外投资；企业所得税；个人所得税
近年来，越来越多的企业钟情于不动产对外投资，但不动产对外投资所得税相关政策近年来发生了诸多变化，本文拟将不动产对外投资涉及的所得税有关政策进行梳理。
一、企业所得税
如果企业以不动产对外投资，那么是否缴纳企业所得税？如果缴纳的话，计税依据如何确定？是否需要一次性缴纳？
1.不动产对外投资是否缴纳企业所得税
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换的话，应该视同销售货物、转让财产或者提供劳务，计算缴纳企业所得税。不动产对外投资属于非货币性资产交换，应此企业将不动产对外投资，应视同销售计算财产转让所得并缴纳企业所得税。
2.缴纳企业所得税的计税价格
不动产对外投资计税价格该如何确定呢？根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，对于企业将资产移送他们，分两种情况：如果该资产属于企业自己制作的，那么企业按照同类资产同期对外售价确认销售收入，并计算缴纳企业所得税；如果该资产属于企业外购的，那么企业可以按照购买的价格确认销售收入，并计算缴纳企业所得税。那是否意味着企业购买的不动产对外投资，只需按照购买时的价格确认收入？
为了明确政策，2010年国家税务总局 《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号），文件规定企业处置外购资产按照购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。进一步明确了购买的不动产对外投资价格的确定，从而堵住了可能的税收漏洞。
3.缴纳企业所得税纳税时间
由于不动产对外投资所涉及的金额都比较大，那么如果按照公允价值计算，企业投资当年会产生较大的销售不动产资产所得，税收负担会比较重。那么企业是否可以分期纳税？对于是否可以分期，大致经历了四个阶段：
第一阶段：2004年6月30日以前，经过审批后可以分期纳税。税法规定，企业以非货币资产投资所得，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中，但是前提条件是得到税务局的审批。
第二阶：2004年6月30日―2010年11月27日无需审批，符合条件自行分期纳税。2004年《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发[2004]82号）规定取消不动产对外投资取得所得递延纳税的审批，只要纳税人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得应纳税所得50%及以上的，就可以自行在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得。
第三阶段：2010年11月27日―2014年1月1日不允许分期纳税。2010年国家税务总局《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）文件，根据该文件，企业取得各类资产、股权、债权等财产转让收入，无论是否以货币形式，均需要在转让当年一次性确认所得税并计算缴纳企业所得税。
第四阶段：2014年1月1日至今，允许分期纳税。《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税〔2014〕116号 居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
二 、个人所得税
个人如果将不动产对外投资否缴纳个人所得税？如果缴纳，个人所得税的计税依据如何确定？我们国家在不同时期处理方式不一样。
1.2005年4月13日-2008年12月9日不动产投资评估增值部分投资时点暂不缴纳个人所得税
《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》国税函[2005]319号文中规定，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。
2.2008年12月9日―2015年4月1日，不动产对外投资需要在投资时点缴纳个人所得税
2008年，国家税务总局《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号，根据该文中规定：个人以非货币资产对外投资取得股权，对个人取得股权价值高于该资产原值的部分，应确认为个人所得，计算缴纳个人所得税，该税款由北投资企业在个人取得股权时代扣代缴。
3.2015年4月1日至今，不动产投资可分期缴纳个人所得税
2015年财政部 国家税务总局 《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（ 财税〔2015〕41号）个人转让非货币性资产的所得，纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
由于不动产对外投资涉及的金额和税额都比较大，因此税收政策的变化对企业影响比较大，企业应时刻关注国家税收政策变化，在税法的框架内合理地进行税收筹划，降低企业成本，增强企业收益。
不动产投资范文3
【关键词】保险资金；投资；不动产
一、我国房地产行业发展现状分析
（一）房地产市场结构特征
房地产是兼具资本密集型和劳动密集型双重特点的复合型行业，其产业关联度高，资源消耗大，与各生产要素市场密切相关，对国民经济发展具有举足轻重的作用。可以说，房地产业的繁荣与发展为改善社会投资环境和社会稳定提供基础条件，成为经济和社会发展的基本支撑点之一。中国房地产业经过20多年的发展，已经形成一个初具规模的行业，在宏观经济运行中发挥着直接拉动和关联带动的双重效应。
（二）房地产开发主体类型
随着房地产市场的日渐成熟，房地产开发商作为行业主体得到了快速成长，开发企业数量和质量都有了提升。截至2010年1月，全国共有一级开发资质的房地产开发企业572个，其中拥有良好信誉和优秀业绩的部分企业可能成为未来保险资金投资不动产的合作伙伴。
第一类是承担政府发展任务的开发企业。根据政府出台的规划与产业政策导向，对城市某区域进行集中开发。
第二类是大型国有企业下设的开发企业。在土地市场化以前，因国家工业战略发展需要，部分国有企业通过划拨等方式获得大量土地。
第三类是以万科、金地、富力为代表的独立开发企业。这些房地产企业自主进入市场，按照现代企业经营模式，通过市场竞争性渠道成长为一定规模的市场主体。
第四类是项目型开发公司。房地产公司采用项目型组织结构，每个项目与公司组织脱离，有独立的管理人员和技术人员。
（三）房地产市场融资结构
作为资金密集型行业，房地产开发的资金需求量巨大。自1998年以来，中国房地产企业融资规模持续增长，但自有资金不足，融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款。
目前，中国的大部分房地产开发商缺乏稳定的资金来源，银行作为间接投资主体不参与投资决策，这将成为保险资金进入不动产投资领域的重要契机之一。
二、保险资金投资不动产可选领域
（一）土地使用权
保险资金在土地使用权、土地一级开发市场中的运作可以提高流动性，保证保险资金的有效回收，同时保险不动产投资商作为稳健的投资者，可以在一定程度上抑制土地市场投机行为。土地市场上存在竞争性的大型投资商，可以在市场低迷时购置大量土地，以达到平滑市场落差的目的，其作用类似股市里的平准基金。在平滑不动产市场的发展的同时，也有利于整个宏观经济的平稳发展。
（二）商业地产
商业地产领域被认为是保险资金进入不动产的重点领域，但目前中国商业地产发展总体上不够健康，市场化程度较低，绝大部分商业地产处于城市核心区，由政府直接控制，商业价值无法得到完全开发。商业地产会是保险资金考虑的投资范畴，但整个商业地产市场的投资价值并不是很高，租售比较低，短期内也不会大幅提高，保险资金在短期内应该不会大量持有商业物业。
（三）工业地产
目前，工业用地资金投入成本要小于竞争激烈的商业地产行业领域。因此，在政策允许的前提下，保险资金对工业地产的投资也是主要方向之一，包括从工业地产的初级阶段（土地一级开发）、土地二级流转（投资土地使用权）到后续的开发建设以及持有经营等。
目前，中国工业地产主要有3种发展模式：“建厂”模式，开发商兴建厂房并对外出租，扮演着“房东”的角色；“创园”模式，开发商兴建成片区域的工业地产；“造城”模式，以建设工业新城为战略目标的发展模式。针对上述工业地产发展模式，保险资金对物流和工业地产的投资可以借鉴以下思路：（1）选择比较成熟的工业区域进行投资。（2）选择规模较大、能够获得稳定回报率的项目。（3）选择产业转型或旧的工业及产业园区改造项目。
（四）不动产基金和证券化产品
不动产投资作为一个产品，可以用各种方式来实现收益，典型的方式包括不动产投资债权计划和不动产投资股权计划，二者类似基金的概念。保险资金根据保险产品及由产品结构决定的保险负债的特点，来确定投资于信托、基金等方式上的比例。金融危机可能导致监管部门对创新的问题比较谨慎，但金融创新是拓宽保险资金投资不动产多元化渠道所必需的。
三、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响
（一）有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2011年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31%，债券50.2%，证券投资基金6.8%，股票（股权）9.8%，其他投资只占2.2%。
除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87%、3.6%和5.8%，在2007年达到10.9%的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1%，2009年则为6.41%，2010年为4.42%，2011年为3.60%，2012为3.39%与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具（如REiTS）投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。
（二）有助于提高保险资金对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80%的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品（如Tips）、买卖黄金和投资大宗商品（如石油）等三种传统手段来对冲通胀。
（三）有助于提高投资收益
一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5%-7%之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
（四）有助于改善保险资产错配风险
保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。
四、保险资金投资不动产，需把握最佳进入时机
在中国房地产市场日渐成熟的过程中，保险资金进入不动产领域不仅要选择投资模式，保证资金的安全性和收益性，也要注重投资领域和时机的选择。中国商业地产发展具有不平衡性和低市场化的特点，并不是保险资金投资的最理想对象。而一些具有稳定资金收益和高附加值的项目目前又受到政策的局限，约束了保险资金的介入。
注释：
①数据来源：新浪财经官方网站，基金频道，股票频道.
参考文献：
[1]卢桂芳.浅析我国保险资金投资房地产市场的影响[J].财政研究，2010（7）.
[2]周淑芬.我国保险资金投资不动产前景分析[J].北方经济，2010（2）.
[3]杨明生.保险资金运用新规的历史跨越[J].保险研究，2011（06）.
[4]丁美.我国房地产市场发展研究[J].河北金融，2010（03）.
不动产投资范文4
一、保险资金不动产投资中主要几种风险
（一）融资性售后包租风险
近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。
（二）违约风险
一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
（三）委托风险
1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
二、保险资金投资不动产的风险管理
房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制
（一）内部风险控制体系
保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。
（二）外部监管机制
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
不动产投资范文5
关键词：保险资金房地产资产错配
一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状
2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。
此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。
二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响
(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如reits)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。
(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。
(三)有助于提高投资收益
一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
(四)有助于改善保险资产错配风险
保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。
三、保险资金投资房地产对其他方面的影响
不动产投资范文6
摘要：本文对有关促进民生投资、生产性投资、资产投资和收入性消费、信贷性消费、预期性消费的举措进行分析，评价其实施效果并提出对策建议。
关键词：民生投资；生产性投资；资产投资；收入性消费；信贷性消费；预期性消费
2008年第四季度以来，我国经济增长速度下滑，这并不是因为投资和消费增速下滑引起，而是因为出口过速下滑引起，而出口的下滑又是由国际金融危机引起的。从目前情况看，靠出口来解决经济增速下滑实际上已不可能，因而，我们只有启动内需。内需包括消费需求和投资需求，也就是我们经常讲的消费和投资。消费和投资虽然对拉动经济增长有巨大作用，尤其是内需的启动最终要依赖于消费，消费是内需持续增长的基础，但投资与消费相比，有见效快的特点。因此，为防止经济增长速度快速下滑，实现保增长的目的，首先关注的是投资，也就是要首先启动投资，然后在有效抑制经济增长快速下滑的基础上，有效启动消费，最终全面启动内需。
一、启动投资的举措
投资包括三个内容。一是民生投资，即公共产品投资，主要包括医疗卫生、文化教育、社会保障、基础设施，其投资主体是政府。二是生产性投资，是对各个产业的投资，其投资主体是企业。三是资产投资，主要是指股票投资和房产投资，其投资主体是公众。民生投资属于公共产品投资，是政府投资，政府可以自行决定，而生产性投资和资产投资则属于企业投资和公众投资，是市场经济的范畴，政府主要起导向作用，而并不能直接命令企业和公众进行投资，因而政府为保经济增长，首先会从扩大民生投资开始。
(一)扩大民生投资
民生投资中的医疗卫生投资主要应向基层投资，建立良好的三级医疗卫生网，使医疗卫生资源能有效配置，解决看病难和看不起病的问题。文化教育投资要向职业教育倾斜，加大国家对职业教育的投资，不要再搞太多的综合性大学，要将有利于就业作为教育投资的重要方向。社会保障投资要进一步加大，社会保障应逐步覆盖全社会，向中下层公众倾斜，尤其要加大对保障性住房的投资。基础设施投资既要向轨道交通、高速公路、机场、港口等方向倾斜，也要关注环境投资，包括生态环境修复和工业污染治理，当然更要加大对农村的投资，包括县乡以下的公路网、电网、通讯网的投资及农村的上水系统和下水系统的投资等。
民生投资对启动投资需求、推动GDP上升及保持经济增长有重要作用，但对民生投资人们也存在五个方面的担心：第一，在目前如此大的投资规模和投资气氛下，会不会产生大量的既没有社会效益也没有经济效益的投资项目。第二，如此大的政府投资，会不会产生大量的权钱交易，腐败问题会不会更加严重。第三，民生投资主要向国有经济倾斜，会不会形成损害民营经济的趋向，从而有损于新体制。第四，民生投资可能会拉动GDP增长速度，但可能无法解决就业问题。第五，民生投资几乎是一刀切，没有顾及不同地区此次金融业危机下所受的影响不同，会不会不利于受损害大的地区的经济复苏。
尤其应看到，民生投资在整个社会投资中所占的比例仅仅只有三分之一左右，因而仅靠民生投资很难最终解决好增长问题，尤其是对目前的企业解困和居民个人消费的提高，其作用是很有限的。所以，我们应在扩大民生投资的同时，积极启动其它投资。
(二)引导生产性投资
生产性投资是对各产业的投资，其投资主体是企业，是企业的自主经营行为，因而推动这种投资的增长，政府的作用在于引导。目前，生产性投资低迷的原因，在于企业遇到不少困难，这些困难需要政府出手解决：首先，要为企业解决融资难的问题。应进一步放开间接融资和直接融资，并购贷款和创业板等要快速推进，以保持流动性更加充足。其次，要提高政府服务效率。在项目审批和各种行政费用的收取上要加快改革，为企业投资创造良好的环境。再次，要降低企业的各种负担。包括税赋负担、行政收费负担等，尤其是税收负担。
生产性投资会形成供给，因而在目前经济增长速度下滑和大量生产能力过剩的条件下，不能盲目地扩大生产性投资。推动生产性投资要坚持四个原则：一是要有利于结构调整，投资要向短缺部门倾斜，不能向生产能力过剩的部门投资。二是要有利转变增长方式，不能向高污染和高消耗资源的部门投资，而是要实现节约型经济和环境友好型经济。三是要有利于技术创新，使中国经济从成本优势向技术优势转变。四是要有利于促进就业。
按照上述原则，生产性投资应向五个产业倾斜：一是农业。应更加注重对农业基础条件的投资，提高农业生产效率和抗风险能力。抗风险能力既包括抵抗自然灾害的能力，也包括抵抗市场风险的能力，因而除向有利于农业抵抗自然灾害的方面投资外，还要加大对那些有利于农产品深加工和经营产业化的方向投资，以提高农业抵抗市场风险的能力。二是制造企业中的装备制造业。我国装备制造业过于落后，如，光纤制造设备的100％、集成电缆制造的85％、石油化工设备制造的80％、数字机床的70％和医疗卫生设备的95％都全部依赖进口。因此，要大力发展装备制造业，当然也不排除发展具有市场基础的产品制造业，不能将发展装备制造业和产品制造业对立起来。三是更加注重对资源类产业的投资。包括能源产业与原材料产业，在重视传统能源和传统原材料的同时，更加注重对新能源与新材料的投资。四是注重高新技术产业的投资。包括加大对信息产业和现代生物工程产业的投资，推动有利于高新技术产业发展的实验室经济的投资。五是注重对服务业的投资。包括加大对传统服务业、现代服务业、生产业和精神产品服务业的投资。
(三)促进资产投资
资产投资是公众投资的重要投资形式。提高人们的财产性收入在收入中的比例的关键问题，是发展资本市场和房地产市场。财产性收入不外乎就是动产收入和不动产收入，而这两种收入又依赖于资本市场和房地产市场。因此，启动投资也包括促进资产投资，包括资本市场投资和房地产投资。
资本市场投资有赖于资本市场的平衡发展。资本市场的平衡发展需要良好的资本市场制度。我国资本市场之所以出现非理性的大起大落，主要原因是我国资本市场是一个投机性很强的市场，而并不是一个理性的投资市场。我国的上市公司往往无视投资者的利益，不对投资者分红，因而投资者买股票并不是为分红，其收益只有靠股价的变动，因而只注重股价而不注重分红，其结果是只能投机而不是投资。如果上市公司注重对投资者的分红，那么投资者就必然将分红作为选择股票的准则。而且当股票价格上涨超出其分红预期时，就会停止购买，从而会实现股价的理性变动，使资本市场成为一个投资性市场。正因为我国的资本市场缺乏投资性而充满投机性，所以也为资本市场上的违规行为提供了活动空间，从而使得大的投机者严重扰乱股市秩序，损害正常投资人的利益。因此，促进资本市场投资，关键是深化资本市场的改革，为人们的投资提供一个理性的投资市场。
房地产投资需有一个良好的市场环境，房价不能非理性地大起大落。目前中国房地产市场存在着一定的问题。如，利润过高，福布斯排行榜几乎每年排在前面的大都是房地产商，制造企业投资者辛辛苦苦几十年的运作，竟然没有房地产商几年的炒作利润高。近几年的腐败案件几乎都与房地产商有关，房地产商成了权钱交易的主角。一些房地产商忽视广大社会群体的利益，使社会对其反感度很高。因此，房地产市场需要规范和改革，形成理性价格，推动人们对房地产的投资。
资产投资最容易出问题，因此，我们必须慎重。爆发资产泡沫有许多原因，但根本原因有两条：一是利益相关者无法相互制衡，从而使利益最大化演变成为贪婪。二是信息传递出现了问题，形成了严重的信息不对称。因此，资产投资的关键是要防止贪婪和信息不对称，要使整个体制设计能有效阻止贪婪与信息不对称的形成。
二、启动消费的举措
启动投资虽然对启动内需有见效快的功能，但内需启动，最终是要靠启动消费来实现。因为没有消费的支撑，任何投资都不可能持续。有人担心，我们现在启动内需主要是投资拉动需求，如果忽视了启动消费，那么中国的增长方式就会从出口导向型而转向投资拉动型，同样会出问题。因此，在启动投资的同时，要更加关注对消费的启动。一般来说，消费包括三种形式：收入性消费、信贷性消费和预期性消费。启动消费应全方位地启动这三种形式的消费。
(一)推动收入性消费
收入性消费是指人们靠自己的收入而进行的消费。可见，影响收入性消费的关键因素是收入的变动。因此，要推动收入性消费的增加，就必须提高人们的收入。提高人们的收入应着重做到以下几点：一是提高居民收入在国民收入分配中的比例，如，可通过减税、退税和提高个税起征点的方式，使居民收入在国民收入分配中的比例能有效提高。二是提高劳动收入在初次分配中的比例，使劳动收入与企业利润的变动能保持相辅相成的关系。三是提高财产性收入在居民收入中的比例，包括提高人们的动产收入和不动产收入。四是提高农民的收入，如，通过城乡一体化来提高农民的收入。城乡一体化既包括公共产品享受城乡一体化，也包括城乡经济体制一体化。五是提高经济落后地区的收入，为这些地区的居民创造就业和创业机会。
(二)推动信贷性消费
信贷性消费是指通过借债来消费。信贷性消费是重要的消费形式，尤其对不动产消费而言，信贷性消费有巨大的推动作用。因此，启动消费的重要内容是启动信贷消费。美国次贷危机的爆发是因为美国在信贷性消费上出了问题，但这并不标志着信贷性消费本身有问题，而是因为美国银行向那些根本不可能还得起购房贷款的人发放贷款，并且以此来发展所谓的信贷证券化，放任投资银行将没有信用基础的信贷活动泡沫化，从而导致信贷性消费出了问题。信贷性消费包括三种形式：一是信用性信贷，也就是以收入为基础的信贷，凡是有稳定的相当数量收入的人，都可以享受这种信用性信贷。二是抵押性信贷，也就是通过一种具有抵押功能的财产而获得信贷，包括股权抵押、不动产抵押、收藏品抵押等。当然，各种抵押财产要建立在产权清晰和定价正确的基础上。三是担保性信贷，也就是通过相关个人或机构的担保而获得的信贷，如，大学生助学信贷就属于这种担保性信贷，我们应选择良好的担保方的方式来完善这种担保性信贷。
(三)提升预期性消费
人们的消费中有一些是受预期影响的，这些受预期影响的消费就是预期性消费。一般来说，人们的预期越好，预期性消费就越高，人们的预期越差，预期性消费就越低。因此，应通过提高人们的预期，推动预期消费的上升。
预期性消费有赖于预期的提高，而预期的提高，又有赖于人们的信心增强。信心取决于人们的两种感觉：首先是安全感。安全感包括：生活安全，如，自己退休后生活能否保持应有的水平；工作安全，如，自己会不会失业，失业后有无应有的失业保障金，能否再就业；生命安全，如，自己生病后能否享受良好的医疗保障，会不会遇到看病难或看不起病的问题；财产安全，如，自己的财产会不会缩水，存在银行的钱会不会因为银行的破产而损失。上述这些安全，需要有良好的社会保障制度和法治制度。因此，要增强人们的安全感，就要完善社会保障制度和法治制度。其次是增长感。所谓增长感是指人们普遍认为经济和收入都会有较快的增长，其中包括：一是整个国家的经济还会增长，如，认为中国现在还没有完成工业化和城市化，人们的致富欲望和冲动仍然很强烈，因而整个国民经济增长还处于快速上升的通道。二是自己所在地区的经济还会上升，如果只有国家经济上升而自己所在地区的经济不能上升的话，人们的增长感就会受到影响，从而预期就会受影响。因此，应让我国不同地区的人都要有本地经济还会增长的认识，协调好不同地区的经济增长。三是自己的个人收入还会增长，因为如果只有国家经济和地区经济的增长，而自己收入并不能随着国家经济和地区经济的增长而增加，那么人们的增长感仍然很低，预期就会很差。因此，我们要关注各个社会阶层的收入状况，尤其要使低收入者的收入能随着国家和地区经济的增长而不断提高，从而提高所有人的增长感，保证社会预期的不断提高，从而促进预期性消费的提高。
上述三个启动消费的举措，几乎都涉及深层次经济体制改革问题，甚至涉及政治体制改革，因而是很有难度的。正基于此，有人担心消费能否真正启动起来。因此，必须深化改革，包括财产制度改革、收入分配制度改革、社会保障制度改革等，当然，也要推动政治体制改革，因为只有不断完善我们的政治体制，消费才能作为人本主义原则而确立，民富才能成为社会发展的必然趋势。所以，中国能否启动消费，关键在于深化改革。
三、如何评价启动内需的举措
