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不动产产权产籍管理范文1
关键词: 不动产登记/物权变动/法律行为/事实行为
引 言
新颁布实施的《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产物权变动，要以登记作为必备要件。也就是说，因法律行为所引起的不动产物权的设立、变更、消灭、设立负担，除了作为不动产物权变动的基础行为——债权行为成立且有效，尚须到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律效果方才发生。由此可见，不动产物权变动的登记在不动产物权变动中扮演着不可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状，人们对不动产登记的性质和功用在认识上发生一定的偏差，在登记的理论和实践层面存在着一些分歧。辨清不动产登记的法律性质，正确认识不动产登记的功用，对我国不动产登记制度的完善，对不动产登记的统一立法，尤其对广泛存在着的不动产登记的实践，都具有十分重要的指导作用。
一、不动产登记是民事行为抑或行政行为
鉴于我国不动产登记的现状，不动产登记由各类不动产的专门行政管理机关进行，比如土地物权变动由土地行政主管部门登记，房产物权变动由房产行政主管部门登记，林木物权变动由林业行政主管部门登记等。由各类不动产的行政主管机关对所管理的不动产进行登记，如若不申请登记，这些不动产或不动产权利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉，主体之间就不动产或不动产权利发生变动，尚须相应行政主管机关的登记认可，行政机关的登记行为被看作是一种行政管理行为，这种观点成为目前学界和实务界的通说。[1]某些行政法学者甚至认为，主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为。[2]在学界与实务界之所以会出现这种认识，是由我国目前有关不动产登记立法的现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理的角度进行立法，不动产登记自然被纳入到行政管理的范畴。
主体之间就不动产权利变动达成协议，以使不动产权利发生变动，实现财货流转和交易目的。不动产权利具体包括建设用地使用权、房屋所有权等是物权，物权具有支配性和排它性，让任何第三人知晓该不动产上的权利状况，有利于该不动产权利的行使和不动产效用的发挥，有利于该不动产的顺畅流转，以建立稳定有序的财产流转秩序，这种主体之间就不动产或不动产权利发生变动的情况就必须借助一定的可足够为众人所知的公示手段彰显出来。在诸如法国、德国、日本及我国台湾地区被实践证明了的最有效的公示手段即为不动产登记，即由一个有足够公信权威的机构将不动产权利变动情况通过设置专门的薄册的方式公之示众，人人皆可以查询，以知悉不动产上的权属状况。我国不动产权利变动情况与这些国家和地区的不动产权利变动情况相通，运作原理相同，所以将不动产权利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况的公示，是促进不动产的利用和实现财产稳定有序流转的必备手段。登记最主要的功能就是不动产物权权利状况的公示，登记所产生的法律效果只关乎不动产权利归属和变动状况，登记服务于不动产的高效利用和有序流转，不动产登记行为应是民法上发生民法效果的行为，所以应属民事行为。
从上述论证可以看出，不动产登记的民事行为属性，是由不动产登记的功能所决定的。《物权法》通过之后，确立不动产登记的公示功能具有十分重要的现实意义，不动产登记作为不动产物权变动的公示手段，主要功能即将不动产权属状况公之示众，以利不动产的利用和流转，任何欲在该不动产上设定权利之第三人即可根据公示出来的权属状况做出正确有效的交易决策，而要改变过去那种认为不动产登记是不动产行政管理机关对不动产行使行政管理职权的传统看法。主体之间就不动产权利变动达到协议之后，只要该协议合法、有效，并按《物权法》和相关法律的规定提供了登记所需的材料，不动产登记机关在审查以后对符合条件的不动产物权变动就必须予以登记，以完成不动产物权变动的公示程序，而不能借对不动产进行行政管理为由对符合条件的不动产物权变动不予登记，这一点在《物权法》中也得到确认。
二、不动产登记是事实行为还是法律行为
对不动产登记的事实行为属性或是法律行为属性的探讨，是建立在对第一个问题论证的基础之上，即是以不动产登记行为属民事行为为探讨的前提。事实行为和法律行为同属法律事实的范畴，都是引起民法效果的原因。但是，事实行为和法律行为引起民法上效果的作用机理不同。法律行为，是以意思表示为要素，因意思表示而发生一定私法效果的法律事实。[3]主体欲要发生的民法上的效果，即民事权利和义务的产生、变更、消灭，受制于主体的意愿，只要该意愿合法、有效，意愿所达成的民法上的效果就会相应地发生，所以因法律行为所引起的民法上效果的发生要贯彻意思自治原则。事实行为则不同，事实行为无需考虑行为人内心意思，事实上有此行为，即产生相应的法律效果，行为人有无取得此种法律效果的意思，在所不问。[4]由此可见，事实行为所产生的法律效果是由法律预先规定好了的，与行为人内心意思无关，不受行为人内心意思的影响。不动产登记是事实行为还是法律行为，就要看不动产登记所要发生的法律效果——不动产物权的设立、变更、设定负担、消灭，是否取决于不动产登记申请人的效果意思，若是则为法律行为，若否则为事实行为。
不动产登记是法律行为抑或事实行为，必须在物权变动的不同立法模式下考虑。综观他国民法理论和实践，因法律行为引起物权变动，主要有两种立法模式，一是形式主义，二是意思主义。所谓形式主义，是指物权变动的完成除当事人的意思合致外，尚须登记、交付形式的做成为必要的立法主义。[5]根据物权变动是基于当事人的债权意思还是物权意思的不同，又可将形式主义分为债权形式主义和物权形式主义。债权形式主义要求物权的变动须当事人的债权意思合致，并且要履行登记、交付程序，如瑞士。物权形式主义要求物权的变动须当事人的物权意思合致，债权意思合致只是物权变动的原因，并不决定物权变动效果的发生。物权变动效果取决于物权意思合致，另外尚须践行登记、交付程序，如德国。在形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言，不动产登记是必备要件。意思主义，是指物权变动仅以当事人的意思合致为已足，不以任何形式的作成为必要的立法主义。[6]意思主义中的意思仅指债权意思，也就是说，物权变动效果的发生，仅以当事人债权意思合致为已足，登记、交付的形式要件不是物权变动的必备要件，但为了保护物权变动中的第三人，让第三人知悉该物权变动的具体情况，意思主义规定登记、交付具有对抗第三人的效力，如法国和日本。不动产登记在不同的物权变动立法模式下显现出不同的功用，是源于不同立法模式不动产登记性质的不同。
（一）物权形式主义立法模式下不动产登记的法律行为属性
已如上述，物权形式主义立法模式下，物权变动取决于物权行为，债权行为只是物权变动的原因，不决定物权变动效果的发生。但是物权行为究为何物，登记是否就是一种物权行为，则众说纷纭。“传统见解认为，物权的意思表示（包括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为及物权契约），登记或交付则为其生效要件。”[7] 按照法律行为的一般理论，法律行为的核心要素是意思表示，法律行为包括效果意思和意思的表达方式，如口头形式、书面形式、行为等。如若将物权意思本身等同为物权行为，单纯的物权意思表示（物权行为）则不能引起物权变动实际效果的发生。某种物权的实际取得或丧失，端赖于另外的实际履行行为，即动产的交付和不动产的登记。如此一来，单有物权行为不能发生实际的物权变动，而这又与物权行为概念本身相矛盾。为了克服这种矛盾，有关物权行为的传统见解在维持物权意思即为物权行为的基础之上，把实际的履行行为——交付和登记看作是物权行为的生效要件，但此种嫁接让人不免产生牵强附会之感。台湾著名学者姚瑞光先生在洞悉物权意思即为物权行为的矛盾后指出：“物权行为者，由物权的意思表示与登记或交付相结合而成之要式行为也。……物权的意思表示，与登记或交付相结合，始能成立所谓物权行为。惟有完成此项方式后之物权行为，始能发生物权得丧变更之效力，始能不残留所谓履行问题，亦即物权行为一经成立，即生效力，不可认为物权行为因意思表示而成立，登记或交付不过其生效要件而已。”[8]姚先生认为，物权行为是物权意思和实行履行行为——交付、登记的结合，交付、登记也是物权行为的内容，虽然此种观点克服了物权意思本身即为物权行为的自相矛盾之处，但是关于物权意思和交付、登记之间的关系仍不甚明了，交付、登记的法律属性仍不明确。
要探究物权行为的本质，弄清楚物权行为和物权意思之间的关系以及交付、登记的法律属性，必须从物权行为产生的源头上分析。物权行为理论的创造者德国法儒萨维尼在《当代罗马法制度》一文中写道：“私法契约是最复杂最常见的……在所有的法律制度中都可以产生契约，而且它们是最重要的法的形式，首先是在债法中，它们是债产生的最基本的源泉。这些契约人们称之为债务契约。此外在物权法中它们也同样广泛地存在着。交付是一种真正的契约，因为它具备契约概念的全部特征：它包括双方当事人对占有物和所有权转移的意思表示……仅将意思表示本身作为一个完整的交付是不足够的，因此还必须加上物的实际占有取得作为它的外在行为，但这些都不能否认它的本质是契约……。”[9]法儒萨维尼这段精僻的论述清晰地告诉我们：交付本身即为一法律行为，买卖中的交付，核心要素是当事人转移动产所有权的意思，但该意思不是法律行为，其必须依附在交付这一有形的外观之上，物权行为即为交付。
随着交易规模的扩大和交易种类的多样化，不动产交易在法理上和交易实践上逐渐呈现出与动产交付不同的交易状态，即被后来各国所广泛确立的不动产交易要以登记作为表标方式。以萨维尼抽象出“交付也是一种真正的契约”同样的论证出发，由于不动产登记成为不动产交易的常态表征，如理相同，不动产登记也是一种真正的契约，是一种能独立发生物权变动的法律行为。以萨维尼物权行为理论为立法基础所采取的物权形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言，不动产登记即为一种能独立发生物权变动的法律行为的观点明晰可见。
（二）债权形式主义和意思主义立法模式下不动产登记的事实行为属性
债权形式主义、意思主义立法模式与物权形式主义立法模式，虽然都有债权行为的存在，但债权行为在实际的物权变动中所起的功用不同。意思主义立法模式下，单有债权行为即可引起物权变动，连债权行为的实际履行——交付、登记等都没有必要。债权形式主义立法模式下，债权行为是引起物权变动的决定因素，但只有当债权行为的实际履行——交付、登记完成后，方才发生物权变动。在这两种模式下，债权行为对物权变动起着决定作用，债权行为无效、被撤销，物权变动就无法发生。物权形式主义立法模式下，已如上文所述，债权行为只是物权变动的原因，实际的物权变动取决于物权行为，即使债权行为无效或被撤销，只要物权行为有效，物权变动就能实际发生。
物权形式主义立法模式下，交付、登记是真正的契约，不动产登记作为法律行为的一种，遵从法律行为成立要件、生效要件等的判断规则，适用法律行为一般原理。债权形式主义立法模式下，依债权行为达到物权变动的最终目的，端赖于当事人债的实际履行。债的履行完成，即动产完成交付和不动产完成登记可发生多重法律效果：一是当事人之间的债因当事人的实际履行而消失，二是当事人之间所欲达到的目的，就物权变动而言，物权变动的发生即可确定地实现，三是动产交付、不动产登记作为当事人之间物权变动的外观，对不知交易实情的第三人来说，具有公示权利变动的效果。因此，债权形式主义立法模式下，交付、登记是债的履行行为，该履行行为产生既定的法律效果，是物权变动的必备要件，因而应属于事实行为。
意思主义立法模式下，就物权变动的法律要件来说，交付、登记并非必需。但从交易习惯和日常生活经验来看，不完成交付和登记，买方不取得对物的实际占有，物的使用价值无法实现。从另一个角度看，物权是支配权，具有排它性，物权的行使和变动不仅关涉物权人本人的利益，还关涉到该物之上其他权利人、欲取得该物之交易相对人等的利益，关涉交易安全和交易秩序，交付和登记扮演着十分重要的公示功能，并且此种公示功能在复杂的物权变动中尤为重要。基于此，意思主义立法模式虽不强求不动产物权变动必须办理不动产登记，但规定未经登记的不动产物权变动不能对抗第三人，这就使得取得不动产物权之当事人如若未办理登记，其所取得的不动产物权随时有被他人取得的风险，正是此种风险的反激励作用，当事人因顾及风险，在绝大多数情况下也不得不办理登记，这一点从王茵博士的论文中可以清晰地得到印证，意思主义立法模式的典型——法国，于“1855年法就大多数所有权及其他不动产物权的设定、移转，规定以誊记为第三人对抗要件，显著地扩大了誊记范围，几乎所有的物权变动都要公示。”[10] 由此可见，意思主义立法模式下，交付、登记作为物权变动对抗第三人的公示要件，法律效果确定，因而也属于事实行为。
结 论
在我国《物权法》制定过程中，就采取何种物权变动立法模式，是否采用物权行为理论等问题，众说纷纭。就已实施的《物权法》相关条文内容来看，“不动产物权变动非经登记不发生效力”是一般规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，土地承包经营权互换、转让的，非经登记不得对抗善意第三人，地役权的设立非经登记不得对抗善意第三人，并且立法上未采用“物权行为”概念。由此可见，我国就不动产物权变动，立法上采取了以债权形式主义为主，兼采意思主义的立法模式。结合上文的论证分析可以看出，在我国，就不动产登记而言，一般情况下，不动产登记是不动产物权变动的生效要件，不动产登记的法律效力，法有明确规定，与当事人的意志无关。特定情况下，不动产登记起着“对抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也为法所明文规定。由此可见，在我国，不动产登记的行为属性应为事实行为。（原载《长春工业大学学报（社会科学版）》2009年第4期）
参考文献
[1] 田士永.物权行为理论研究[M].北京：中国政法大学出版社，2002.194；王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998.50.
[2] 应松年.行政法学新论[M].北京：中国方正出版社，1998.246；行政许可制度存在的问题及立法构想[C].中国政法大学科研处优秀论文选集.北京：中国政法大学出版社，1998.230.
[3] 王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.250.
[4] 赵勇峰，马瑞娟.对民事法律事实体系的再思考[J].学术交流，2005，（10）。
[5] [6]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7] 王泽鉴.民法学说与判例研究[C].北京：中国政法大学出版社，1998.7.
注释:
[1]田士永.物权行为理论研究[M].北京：中国政法大学出版社，2002.194；王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998.50.
[2]应松年.行政法学新论[M].北京：中国方正出版社，1998.246；行政许可制度存在的问题及立法构想[C].中国政法大学科研处优秀论文选集.北京：中国政法大学出版社，1998.230.
[3]王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.250.
[4]赵勇峰，马瑞娟.对民事法律事实体系的再思考[J].学术交流，2005，（10）。
[5]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[6]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王泽鉴.民法学说与判例研究[C].北京：中国政法大学出版社，1998.7.
[8]转引自王泽鉴.民法学说与判例研究[C].北京：中国政法大学出版社，1998.5.
不动产产权产籍管理范文2
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。「1
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，「2因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。「3分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。「4但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。「5从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效
力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。「6综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
「1参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
「2「3赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
「4金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
不动产产权产籍管理范文3
【关键词】房地产；权属登记；管理模式
房地产权属登记就是指是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行等地，从而依法确认房地产权归属关系的行为。主要是用来保障交易的安全和促进房地产市场的发展。本文主要就是对房地产权属登记的管理模式进行简单的介绍。
一、房地产权属登记现行的管理模式
我国房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府相关的行政主管部门。房地产权属登记模式分为两种登记模式。（一）房屋与土地权属分别登记当前我国大部分地区.由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房的权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。（二）房屋与土地权属统一登记在我国一些地区。由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。
二、房地产权属登记的主要任务
房地产产权产籍管理主要就是为了确认房地产的产权归属，这是其最主要的任务。主要就是为了保证房地产权益人的合法利益。这样的管理模式会涉及到所有的房地产权利人。也就是可以深入到整个国民经济和社会生活。房地产的权属关系到房地产的所有人、自然和和其他的组织。这是一种科学、先进有效的管理办法。它会对所有人的生产、生活带来影响。因此房地产产权产籍的管理就十分重要，必须得按照构国家的法律法规来管理。一般房地产产籍管理的任务分为三个方面：
（一） 房地产权属登记、确权、发证工作
产权产籍经常性的主要就是权属登记、确权、发证工作。在全市房地产总登记工作的基础上，主要的任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。
（二）进行房地产测绘管理工作
房地产测绘是根据房地产产权产籍管理的需要，应用测绘技术绘制出以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图。用于房地产权属登记等房地产管理的房地产图，经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。审核后的房地产图纳入房地产档案统一管理。房地产测绘严格执行有关的测量技术规范，房地产的权属关系、自然状况发生变化，及时进行变更测量，使房地产图和实际情况保持一致。
（三） 进行房地产产籍管理工作
对现有房屋产籍资料的管理，针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，便于档案的科学管理和方便查阅利用；在初始产籍的基础上.根据产权管理提供的权属转移、变更、房地产的变化情况，对产籍资料进行不断修正、补充和增籍、灭籍_[作，以保护产籍资料的完整、准确.使图、档、卡、册与实际情况保持一致。
三、房地产权属登记主要类型
按照《房屋登记办法》规定，房地产权属登记主要有以下儿种类型：
（一）总登记，指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记.是产权登记中最基本的一种登记
（二）初始登记。指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣]_后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
（三）转移登记。指房地产买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移，须办理产权过户手续情况时所进行的登记。
（四）变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增加减少，部分拆除等情况时所进行的登记。
（五）他项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。
（六）注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况
四、房地产权属登记特点
房地产权属登记的内涵和功能也显现出两个特点：
（一）确权登记
房屋确权登记是指在法律中，是正规的经过申请、权属调查等相应的程序，确定了其产权的关系。权登记的主要特征有：
1、登记的功能偏重行政管理
历史上不动产登记制度的建立即源于政府税收和管理的需要。建国初期的房屋登记为清理产权、稳定社会经济秩序做出了贡献。随着房地产市场的发展，通过房地产登记建立了较为完整的资料信息，为地方政府了解、掌握房地产的利用情况、市场情况提供了重要的依据，也为城市化建设提供了基础信息。同时，房屋登记也为政府收取相关税费发挥了重要作用。至《物权法》出台前，相对于物权公示等功能，登记的行政管理功能显得尤为突出。
2、带有强制性登记色彩
登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段，在《房地产交易市场管理条例》中，都明确要求当事人在不动产物权变动合同（房屋买卖合同、房屋抵押合同）生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记，否则可能受到相应的处罚。在一些规定中，甚至将登记作为合同生效的要件。另外，地方性法规、规章制度规定了登记机关可依职权主动进行登记的行为，对无主房屋登记机关可主动将之登记为国有房屋，登记机关发现登记错误可依职权主动进行变更登记等等。这些规定都体现出了登记的强制性。
3、确权以实质审查为前提
确权登记就意味着登记机构必须保证登记内容的真实性、合法性。一旦登记错误就要承担相应的责任。同时登记机构作为政府机构，赋予当事人以极强的依赖利益，如果登记机构不进行实质审查.将会产生很多错误，而这对于登记的公信力将会产生极大影响。因此对于申请人的登记申请，登记机构不仅审查申请所必须具备的形式要件，还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后 方可予以登记发证。
（二）行政确认
不动产在《物权法》的出台后有了新的意义。与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等做出了新的规定，明确将房屋登记定义为”房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。由此，房地产权属登记的性质明确为”行政确认”。行政确认是行政主体对相对人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别、认定、证明并予以宣告的具体行政行为。
总结：
终上所述，随着国民经济经济水平的提高，房地产业也受到越来越多人的关注。房地产具有不可移动的性质，所以只能通过权属登记了进行房地汗的交易与买卖。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。房地产权属登记就是为了保护房地产所有人的房屋安全与权益。权属登记都是经过政府机关部门的登记记录，安全性是可以放心的。这样对于房地产的交易就更加安全与方便。
参考文献：
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不动产产权产籍管理范文4
本文分别从不动产的自然状况和权利归属两个角度，梳理不动产登记档案之间的关联关系，为不动产统一登记后的数据整合和档案整理工作提供一些参考。
本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。
1 不动产登记档案的关联性
不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。
自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。
在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。
2 基于不动产自然状况的关联关系
以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。
2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。
实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。
实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。
近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。
2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。
宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。
另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。
2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。
因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。
3 基于不动产权属变化的关联关系
不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。
不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。
不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。
不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。
3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：
某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。
在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。
3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。
4 结论
不动产产权产籍管理范文5
一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。
2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。
3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。
4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。
二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。
3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。
4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。
5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。
6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。
三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想
1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。
2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。
3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。
四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展
1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：
第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。
第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。
第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。
2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？
第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。
第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。
第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。
第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。
第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。
第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。
第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。
第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。
3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。
4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。
5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。
6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。
7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。
不动产产权产籍管理范文6
一、统一房屋登记机构的名称
从《中国房地产》的协办单位中我们发现,目前我国各地的房屋登记机构名称比较混乱。如天津市房地产登记发证交易中心、常州市房产登记中心、重庆市土地房屋权属登记中心、扬州市房屋权属登记中心、苏州市房产交易登记管理中心、泸州市房地产监理所交易所、西安市房屋产权产籍管理中心、成都市房屋产权监理处等名称均不相同。现代管理理念强调和注重规范化和统一性。工作机构名称的统一，是规范化管理的前提。统一房屋登记机构的名称，不仅可以更加充分地体现房屋登记机构的行政职能，方便百姓，而且可以明确区分房屋登记机构与某些社会中介性质的经纪机构的不同，树立不动产登记的权威性。因此，笔者建议：市（县）一级房屋登记机构名称宜用“市（县）房屋（房地产）登记管理中心”，市（县）辖区（乡镇）房屋登记机构名称宜用“市（县）房屋登记管理中心XX分中心”，属于市（县）房屋（房地产）登记管理中心的派出机构，实行垂直管理体制。
二、统一房屋登记机构的体制
目前，全国绝大部分城市的市与市辖区的房屋登记机构的管理体制尚未统一，如宁波市辖区共有15个登记发证机构，武汉市辖区共有12个登记发证机构。同一城市多级发证的乱象将带来各自为政、重复建设等一系列问题，造成信息数据标准不统一、房屋交易申请材料不统一、工作流程不统一、承诺时限不统一等问题，不仅浪费了有限的行政资源，而且给广大群众办事带来了很多麻烦。此外，由于房产信息无法共享，使得政府的各项宏观调控政策无法得到全面落实。因此，笔者建议根据《物权法》第10条(“不动产登记，由不动产所在地的房屋登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”）和《房屋登记办法》第4条、第5条（“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记。撤县（市）设区的地区，统一由市房屋登记机构管理”）的规定，加快统一各地的房屋登记机构管理体制。
三、统一房屋登记机构的内设部门
目前，全国各城市房屋登记机构的内设部门五花八门，使得各内设部门之间经常出现协调困难、职能交叉、政令不通等问题。笔者认为,各地房屋登记机构必须严格执行2009年1月6日住建部下发《关于修订〈房地产交易与权属登记规范化管理考核标准〉的通知》，统一内设部门。
