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不动产存在的问题及建议范文1
一、不动产登记是强制登记还是自愿登记
一般而言，不动产登记具有被动性，应依当事人申请而为之，如果国家要求不动产必须登记，将会产生公权对私生活的干预，但事实上，普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的，经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达，资源能够自由流通的社会，基于交易安全的需要，当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下，房地产市场并不发达，房屋交易非常稀少，政府曾经实行过一段时间的总登记，这种总登记具有强制性，它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在，集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制，当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈，不动产登记比例较低。因此，最近，国家自上而下，大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记，这种登记也具有一定的强制性。但是，随着城乡一体化的推进，城乡资源互动的深入，农村房地产市场的建立，特别是在自由流通的城市房地产市场，毋需再行强调不动产登记的强制性，应当回归不动产登记应有的法律属性，即依据当事人的申请而启动。
《征求意见稿》第2条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，法律、法规另有规定的除外”。
二、不动产登记机构的设立
不动产登记机构如何设立，是实务部门最为关心的问题，《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，至于该部门究竟何为，并未明了，是其他不动产登记机构并入国土部门，还是单设不动产登记局，都未明确。由于涉及各自的部门利益，无论如何设置，都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”，举例示明，比如一个地级市，下辖三个中心城区（不包括下辖设区的县），那么根据该条规定，该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见，地级市应设一个统一的市级不动产登记机构，下辖的中心城区可分设派出机构，统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置，可以保证在一个城市里，不动产登记运行体制的顺畅，减少分设不动产登记机构的制度运行成本，因为在中国现行体制下，分设部门就会产生部门利益，产生部门摩擦，带来部门协调问题，影响效率。
三、不动产基本单元理解
不动产基本单元是不动产登记中的核心问题，一个不动产能否纳入登记，能否登记发证，就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元，我国《物权法》并未涉及，按照物权客体特定性原则，纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性，一个是物理标准，另一个是使用价值标准，即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性，争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性，一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开，能与其他物完全相区别，利用上之独立性指可以排他使用，且能发挥该物之效用。然而，随着经济与社会的发展，土地资源的日益稀缺，为了资源效用的最大化，在构造上独立性的判断标准上，各国大多以范围明确论代替物理上之独立性，同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址，即便没有固定墙壁相区分，也可以成为专有部分。至于利用上的独立性，只要利用时不对其他共有人产生不利影响，一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定，“专用部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。
《征求意见稿》第7条规定：“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为：“不动产应当按照基本单元进行登记，不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性，不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。
四、关于空间的登记
当前，土地的空间利用日益重要，在城市中，机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现，但是，在当前实务中，这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”，但对空间究竟如何描述，却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定，但在操作层面，空间及空间权的登记仍是一个难题，我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件，但比较零星，不够全面和系统，效力也较低，难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面，一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分，二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性，现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用，不能清晰有效管理土地的空间布局，必须选择参照物，对土地的立体利用进行三维信息记载，实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为，特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范，制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度，指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题，保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益，促进土地空间的有效利用。
五、登记簿的编制标准及记载内容
登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准，以该特定的不动产为基础，一个特定的不动产占据一张簿页，然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括：第一，不动产自然状况；第二，不动产权属状况；第三，不动产物权变动记录，记载不动产前后物权变动记录；第四，其他部分，记载异议、查封、解封等信息。
根据物权法定原则，物权的种类和内容由法律明确规定，当事人不能任意创设，故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载，从而使之产生物权的效力，登记簿上应记载的内容，由法律明确规定。比如，甲把房子出卖给乙，但约定一个条件，此房只能由乙居住，乙不得转卖，那么这种约定应该是无效的，违背了物权法定，所有权即包括占有、使用、收益、处分权能，乙取得所有权后当然可以转卖，甲无权干预，这种约定不得在登记簿附记栏中体现。
《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”，缺少了不动产物权变动记录的记载，应当增加。同时，不动产权利的限制应当有明确的依据，如法院的查封文书等，至于“提示的事项”，规定较为随意，在实务中徒增歧义，引起混乱，建议去掉。
六、不动产登记种类及其理解
不动产统一登记后，不动产登记种类包括哪些必须明确，对不同种类的登记类型的理解也应当一致，以避免争议。按照物权法定原则，不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来，不得自行创设。按照《物权法》的规定，不动产的登记类型主要包括：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。
《房屋登记办法》第81条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定，在具备上述情形下，登记机构可以撤销原房屋登记，但有问题的是，撤销登记是一种独立的登记类型吗？显然不是，因此，该条规定造成了实务部门的困惑，容易引起混乱。另外，在目前的登记实务中，如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定，利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说，这种规定在实务中根本不具操作性，因为利害关系人之所以要提出异议登记，必定是与登记簿记载的权利人有所争执，而且一旦异议登记生效，登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此，异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中，登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正，至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查，再者何为利害关系人，也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记，都会处在一个两难的场面。一方面，由于对利害关系人的判断无统一的标准，登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记，会引起申请人的不满，另一方面，登记机构若进行了异议登记，由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提，这又会造成登记权利人的抱怨。
《不动产登记条例》在制定过程中，应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题，必须在条例中清晰界定不动产登记种类，廓清每种登记的涵义。
七、关于登记程序
《征求意见稿》第三章是登记程序的规定，此章问题较多。
第一，应当增加登记程序的一般规定，增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。
第二，关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨，哪些情形需要双方申请，哪些情形可以单方申请，这是不动产登记机构每天都会遇到的问题，很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白，关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点，根据不动产物权变动原因的不同，不动产物权变动分为两种类型：一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动；另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言，必须由双方当事人对合同、协议履行完毕，完成登记才能发生物权变动，因此，需要双方申请。就第二类而言，在判决、调解、裁定等生效时，或被继承人死亡时物权即发生变动，这时，登记不是物权变动的要件，不需要前来登记机关完成登记，物权已经发生变动，但是权利人要处分该不动产时，必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因此，由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是，并非所有的法院判决，申请人都可单方前来申请登记，判决文书有三种类型：第一种是确权判决，当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理；第二种是给付判决，这种判决仍须双方前来共同申请办理，一方不愿意配合的，须要法院的协助执行；第三种是变更判决，此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定，修改为：“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请”，建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的，可以由当事人单方申请”。
第三，关于电子申请。在电子信息日益发达的当今，对于一些登记，可否采行电子申请方式，即当事人或者其人不用到登记机构现场申请，而是通过信息化的手段，实现远程申请，通过技术手段，核实申请人身份信息，申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此，《征求意见稿》第13条“当事人或者其人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。
第四，关于登记过程中的时限，由于不动产种类众多，各种不动产登记的简繁程度不一，因此不宜针对所有的不动产登记，统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外，《征求意见稿》第18条第2款的规定：“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此，甚感突兀，不知用意何为，建议去掉。
第五，关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验”，从该条规定来看，并未明示不动产登记机构承担的审查职责，该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争，多数观点认为根据《物权法》第12条的规定，实际是赋予登记机构以实质审查之责，笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前，学术界有这样一种代表性观点，认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提，这个观点值得商榷，公信力纯粹是一种立法的政策选择，与物权变动模式或审查模式并无关系，无论在哪个国家，如果经登记的不动产物权没有公信力，则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角，欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查，比如公证的介入，《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定，比如引入公证，以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关，按照《物权法》第21条的规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查，显然，可对《物权法》第21条作如下理解，造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构，也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错，无论哪种情形，登记机构都应承担责任，登记机构承担责任后，可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。但如此理解，显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则，将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定，明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。
八、登记信息利用与隐私保护
物权法的基本原则之一是公示公信原则，公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示，使第三人能够及时了解物权的变动情况，这样才有物权变动的效力，公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为仍受法律保护，也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护，特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示，但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢？这涉及到公示的目的究竟是什么，依笔者之见，公示的目的是为了交易，如果不存在交易，公示也无多大意义。当然，国家公职人员的财产公示另当别论。
《征求意见稿》第23条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定，《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定：“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突，因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人，而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来，这种冲突并不存在，关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先，对利害关系人如何理解，一是指交易当事人，二是指潜在交易当事人，指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人，如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人，那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次，对登记资料如何理解，一是仅指登记簿，二是不仅包括登记簿，还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看，应包括申请表、相关文件等，因为登记簿不存在复制的说法，登记簿可以查询，只有登记申请表，当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。
登记簿的查询应分为两类，一类信息向全社会公开（即把交易当事人扩大为潜在的交易当事人），这些信息主要包括权利负担，有无抵押、查封等。另一类信息是有限公开，这涉及隐私权的保护，具体查询按建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的相关规定操作。《不动产登记条例》在制定细则过程中可以参考《房屋权属登记信息查询暂行办法》的相关规定。
参考文献：
1.孙宪忠.论物权法.法律出版社.2008
2.刁其怀.不动产登记中的审查标准及赔偿责任──评《物权法》第十二条、第二十一条.中国房地产.2007.7
3.刁其怀. 《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点（一）.中国房地产.2009.7
不动产存在的问题及建议范文2
关键词：预告登记制度 法律效力 立法完善
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2013）10-0023-01
在我国，房地产产权的变动一直以来都备受关注，这正是因为其价值重大，足以引起百姓的关注。正因为如此，我国近年来针对不动产物权，出台了新的法律政策，即预告登记制度，以保护我国公民的合法权利不受侵害。对于我国，预告登记制度是一项出台不久的制度，其法律的相关规定并不成熟，不像其他国家法律规定已经比较完备。所以在这种新的条例实行过程中，出现许多问题是不可避免的，况且其本身也存在着些许问题还未解决，比如预告登记制度的约束范围仅为房屋买卖、预告登记制度的有效范围不够明确、预告登记转让问题尚未规定等。这些问题都非常重要，关系着买卖房屋双方的利益，都需要一一解决。本文通过对房地产预告登记制度的内容进行研究，分析其效力，并提出完善建议，希望能够为预告登记制度的完善和稳定发展有所裨益。
一、房地产预告登记制度的起源及其概述
1.预告登记制度的起源
预告登记制度最早出现于普鲁士法中。早期的普鲁士法也并非预告登记制度，而是异议登记，目的在于保全物的请求权。后期的普鲁士法才是预告登记的真正起源处。它对早期的异议登记进行了拓展，并变更了其分类的标准。多年后德国对普鲁士法中的规定又进行了新的拓展，使得预告登记制度独立存在，此为德国法律中预告登记制度的进步之处，同时普鲁士法后期及《德国民典法》中的规定也为其他国家这一项的规定提供了借鉴的范本。
2.预告登记制度的概述
对于预告登记制度的概念，许多学者有着自己的见解。综合学者们的概述，我认为，预告登记制度，即在不动产物权未能达到变动标准时，为了达到其变更、转让、顺位等目的而提出的请求，而进行的预登记，也称“假登记”。
3.预告登记的特征
3.1对象特殊性
预告登记所针对的对象并不是已经完成的不动产权，而是为了将来变更、转让、顺位而进行的登记。
3.2从属性
预告登记的从属性主要表现为三个方面。第一，预告登记不可独立完成，要求必须存在有效的不动产权变动请求权。第二，预告登记的前提条件是必须可以进行本登记。第三，预告登记实现与否由日后本登记的完成与否决定。
3.3担保性
此为预告登记的基本特征。预告登记是一种担保的方式，通过担保债权请求权来保证不动产物权变更、转让得以进行。
3.4临时性
预告登记又名假登记，是没有达到本登记条件时的临时登记行为，所以预告登记也不具备永久固守所有权。其并非正式的登记，只是作为一种保全请求权的一种手段。当然，在预告登记人由于请求权未积极行使而使得第三人的利益受到侵害，预告登记将可以涂销。故而预告登记的临时性也是其重要性质之一。
二、房地产预告登记制度的成立要件及其效力
1.预告登记的成立要件
预告登记作为一种法律规定的重要制度，关乎百姓关注的不动产市场，其成立条件也将更加严谨。其成立要件可分为两种，即实质要件和形式要件。
1.1实质要件
预告登记的实质要件可总结为三项。其一，具有合法的债权。预告登记的重要前提之一就是具有合法债权，法律只保护合法的行为。其二，只有不动产才能预告登记。不动产主要包括房屋等存在于地面的物体。针对房屋这类不动产，其价值较高，且在其交易过程中存在的时间间隔容易造成当事人的合法权益受到侵害。其三，预告登记须交易双方合意约定。这一点也是着重保护当事人的意愿，维护其权益。
1.2形式要件
形式要件是指程序对预告登记的规定。那么形式要件主要有两点。（1）合法债权人才有权提出申请；（2）申请材料需要经过审查才能施行。
2.预告登记制度的法律效力
2.1预告登记对物权人的法律效力
预告登记的约束效力是其对物权人的主要效力之一。当预告登记所要保全的物权收到物权人的侵害时，此物权有优先效力。但与此同时，虽然物权人处于被限制的一方，但是作为物权人依旧拥有处分不动产的权力。因此我们认为物权人并未脱离其主导地位。但是物权人的处分行为也只在不损害未来物权人利益的情况下方能有效。这种做法可以促进交易进行的过程更加顺利，使交易人更加容易接受。
上文提到物权人的二次处分是违反规定，使得物权有优先效力的行为。这一规定必将使房屋买卖中损害他人利益的行为逐渐减少。预告登记制度的确立就是为了有效组织债权人的利益受到侵害，故而物权人再次处分房地产等不动产的行为是应该受到打击的。
2.2预告登记制度对第三人的法律效力
《物权法》旨在保护物权交易过程中的市场安全。为此确认的原则是公示和公信。在房地产买卖过程中，登记簿的记载内容成为第三人获取信息的途径，而登记簿上面的内容将被认定为正确的，故第三人被认定为善意第三人。因此在不动产交易的过程中的缺陷就显现出来。由于《物权法》确定的原则为公示、公信，则会因为债权人未经过预告登记而造成债权人权益受损。第一受让人所受到的保护力度是十分有限的。那么预告登记制度的确立将有效限制第三人的行为而更有效地保护第一受让人的利益。
2.3预告登记制度对国家公权力的效力
预告登记的确立过程中，需要考虑的重要问题之一就是预先登记制度是否对国家征收、法院判决、制执行等的排他效力是否明显。国内学者分析认为不动产的预告登记对国家公权力并没有排他效力。但笔者认为预告登记制度若想真正保护债权人的权利就应该做到能够与国家公权力相抗衡。这样两者相互制约，反而更有利于社会的稳定。
三、房地产预告登记制度的不足之处及完善建议
1.房地产预告登记制度的不足之处
1.1预告登记适用范围狭窄
我国法律明文规定，预告登记仅适用于买卖房屋或其他不动产的协议。这一规定直接划定了不动产这一领域，不能做到使其功能充分发挥。
1.2预告登记启动条件过于苛刻
预告登记需要做到三点。第一，具有合法的债权。第二，只有不动产才能预告登记。第三，预告登记须交易双方合意约定。条件一旦苛刻，其效果也必将大打折扣。
1.3审查形式缺失
由于房地产商可以掌握大量的买卖房屋当事人的个人资料，若有藐视法律的不法商人出售资料，将严重损害当事人的合法权益。但针对此问题并没有明确法律规定，使得审查缺失。
2.房地产预告登记制度的完善建议
针对上文列出的房地产预告登记制度的不足之处，相应地，我们提出完善建议，主要有如下三点。
2.1预告登记适用范围的完善
预告登记的适用范围是可以扩大的。通过分析国外相关法律的规定，不仅仅只有不动产可以列入此范围。比如瑞士的租赁权也被列入适用范围内。笔者认为，汽车、船舶等具有较大价值的动产同样可以列入适用范围内。
2.2预告登记申请条件的完善
各种条文约定应该更加具有弹性。正确的做法更应该是预告登记只要存在合法有效的债权请求权即可申请。同时，对于登记交易需双方合意的规定，笔者建议可以加以改进，规定当事人可以单方面申请预告登记，但是要经过法院的裁决。
2.3审查形式的完善
针对审查形式，对于买卖房屋当事人的个人资料的管理应该更加严格，相应出台一些规定来规范房产商的行为，来达到保护当事人的利益。
四、结束语
随着社会的进步，不动产的增加，我国的相应法律就更加会受到百姓的关注。与此同时，立法机关应该及时分析，发现不足，及时完善，使得相关法律更加完备，从而有效地保护债权人的合法权益，避免其受到侵害，在面对不动产的问题时可以做到“有法可依”。
参考文献
[1] 李阳.预告登记制度相关问题探讨[J].法制与社会，2013 （1）：31-34.
不动产存在的问题及建议范文3
【关键词】：林权登记；基础问题；措施
随着不动产登记工作的逐步开展，林权登记工作逐步开始引起重视，林权登记管理对我国国民经济的发展起着重要的促进作用。本文结合我县不动产登记管理工作中存在的问题进行了总结与分析，并就相应的改进措施提出了一些见解，希望对这方面的研究工作有所帮助。
1、 我县林权登记现状及管理中存在的问题
1.1登记现状
我县共有林地面积42万亩，其中公益林7万亩，商品林35万亩。自2008年我县启动集体林权制度改革以来，共确权林地面积37万亩，颁发林权证19万余本。通过2年林改，我县集体确权发证工作取得了很大进展，但也存在林权到户率偏低等问题，造成林权不够清晰、发证到户进度偏慢、经营管理不够到位，影响了林改的进一步深化。
1.2存在的主要问题及原因分析
1.2.1存在问题
根据我国相关法律条文的规定，在林权登记中如果有共同持有林权的，要由共同持有人共同进行申请登记，登记部门分别向权利人发放不动产登记证书。同时在证书中要标明林权共有人等，这种林权管理制度下可以保证林权证发放到林权的所有持有人手中，但是在实际的操作中，还是存在一些问题，比如在相关的法律中对林权证的使用并没有一个明解的规定。（2）林权证中涉及的内容核查质量有待提高
目前在不动产的登记中对于林地权属的确认存在一定的困难，这就造成了在不硬登记之后会产生一些异议，主要有两个方面：①在林权证书下发以后，权利人对林权登记证书中的内容存在异议，要求行政复议；②前期权属核查工作存在一定的偏差，对林权证书的颁发造成影响。
（3）林权登记无法动态管理
对不动产的实时、动态管理是一个十分复杂而困难的工作，同样对林权的动态管理难度也很大，随着林权登记管理工作的深入开展，老的林权登记证书也逐渐被新的证书所代替，但是由于老的林权登记证书存在各类问题，比如对权属不清、面积不准等，如果新的林权登记证书按照老的证书来登记的话，就会造成很大的遗漏甚至错误，但是我们一些地方在林权登记管理中对这方面的工作不够重视，这样登记出来的林权证书，也就无法保证其准确性。
（4）林权登记职责划分不清
目前的林权登记工作，处于一种林地管理与产权登记分离的状态。两者由于在不动产登记制度改革后工作职能没有具体划分界定，明确责任，加上林权登记涉农问题复杂，矛盾突出，导致在工作中容易出现敷衍塞责、推诿扯皮现象。
1.2.2原因分析
（1）最初发放林权证的过程中，由于林业站人员不足，为了完成上级交给的林权证任务，在其他部门抽调人员，业务培训时间不足，而且时间紧迫，这就造成了早期林权发证过程中出现边界不清，权属不清，程序不合规范等造成的林权纠纷。
（2）宣传力度不到位：林权发证过程中，群众的积极性不高，林权证的认识概念比较模糊，没有充分认识到林权证的重要性。
（3） 林改的前期工作不实，由于各村林权改革的不严密和以前合同的不规范，经常出现“一林二主”，这些给发证工作带来了一定的困难。
（4）少量证质量存在问题，有的是因前期外业有误，宗地勾绘有偏差导致证书的正确性。
2、改善林权登记管理问题的建议
2.1提高林权登记专业人员的业务技能
根据《不动产登记暂行条例》及其《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定，依法进行林权登记工作。同时由于林业资源也是我国国民经济发展的重要资源，所以林权登记工作对我国经济的发展也会形成极大的影响。基层国土及林业主管部门，要依据相关法律的规定，不断完善自身的职责，加强自身建设，做好相应的林权登记管理工作，明确林权登记流程、完善相关工作岗位职责，建立与健全林权登记管理制度。
2.2理顺林权登记职能。政府应明确不动产登记中心与林业部门的职能划分，特别是要明确乡镇林业站的工作责任，调动其工作积极性。建立不动产登记与林业管理之间信息交换、资料传递等工作联系机制，做到部门协调配合，高效便民服务，登记安全准确。
2.3规范林权登记工作
登记部门要严格落实依申请登记的林权登记原则，依法登记，规范登记。比如林权要明确是否为共同所有，对于共同所有的要明确到每一个共有人。又如在签署承包合同时，如果有共同承包人，要在承包合同内清楚写明每个共同承包人的份额、面积、名字等信息。再如，对于存在有林权争议的，林业主管部门和登记中心应当承担调解处置责任，在没有达成调解意见或者相关法律意见情况下，登记中心不得颁发相应的林权证书。同时，要加强林权证书办理审查。
2.4提高林权登记管理工作信息化水平
近年来，随着信息化技术的不断发展，各个行业都开始使用信息化技术，以提高自身的管理水平，不动产登记工作也开始采用计算机管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不动产登记中心使用的软件还处开发初期，严重制约了不动产登记工作开展，同时，林地勾绘技术也相对落后，一般都是采取人工测量的方法，相关勾绘数据往往存在较大误差。因此应该加快开发相应的管理软件，逐步实现登记管理平台的统一化、无纸化，这样可以大大提高林权登记的信息化水平。
2.5加快林业单行法与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合
我国《森林法》正面临着大修改的趋势，在《森林法》的修正中与《物权法》、《担保法》等法律的有效结合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明确初始登记、抵押登记等类型，并清楚地认识到这些登记类型所属的特征以及适用情况。二是根据林权登记中所需了解的相关资料信息进行归档并记录，做好林权登记档案的公开与资源的共享工作。
结束语
综上所述，一个完善的不动产登记制度需具备稳定、精确等相关原则，因此不断健全与完善林权登记管理制度很重要，确保林权管理制度的科学化与有效化，对提高我国综合实力有一定的促进作用。
【参考文献】：
[1]李启胜。林权登记发证工作的思考[J].产业与科技论坛，2013，（17）：42-43.
不动产存在的问题及建议范文4
在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。
我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
一、不动产预告登记的涵义及价值
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“RegistrationofCaution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]
尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。
二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义
（一）不动产预告登记的性质
预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]
在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
（二）在我国创设预告登记制度的意义
首先，能更好地协调物权与债权的利益。虽然传统法理赋予了物权优于债权的效力，但法律在保障物权的同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特别是使用价值上的不可替代性，当合同相对人所期待的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，应当认可这种变动对相对人的意义，并以法律予以保障”。预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。
其次，符合现实生活的迫切需要。买卖房屋已成为一种经常现象，但消费者购买预售的房屋时，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚信原则的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。如果通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值取向。
再次，有利于实现交易安全，减少交易成本。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，这不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰易秩序。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。
最后，有利于健全我国不动产登记法律制度。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。
三、国外预告登记的成功立法例
（一）德国、瑞士
德国、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中对预告登记进行规定。《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。根据第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。为了临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：一是不动产物权人的同意。如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。[11]
在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。从这三种登记的内容看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。
（二）日本、我国台湾地区
日本、我国台湾地区采取特别法式立法例，即在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。
日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力相似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力，也有学者将其简单归纳为担保作用、顺位作用和完善作用。担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。
我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，我国台湾地区的处理方法与德国和日本不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除效力。[12]
四、我国物权法中不动产预告登记的制度设计
（一）预告登记之发生
预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[13]笔者认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。
我国《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明确规定，这不利于预告登记的操作，容易发生预告登记纠纷。而《物权法（征求意见稿）》也只是规定了债权人有权向登记机关申请登记，对预告登记的义务人未提及。笔者认为，在未来民法立法对预告登记进行规定时，应当对预告登记权利人和义务人都予以明确规定，并对列明申请预告登记时需要提交的文书。
借鉴德国、日本、瑞士等国承认法院的临时处分命令可以产生预告登记的作法，我国民事立法也应当规定，当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
（二）预告登记制度之适用范围
在德国民法中，可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。这里所谓预告登记所保全的请求权，是有特定意义的请求权。一般认为，这种请求权虽然属于债的性质，但这些请求权所要变更的物权必须有登记能力，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。这种请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[14]
在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[15]
关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说包括，为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[16]我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新《民法典草案》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。
另外，新《民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，笔者认为，我国应借鉴德国和台湾的登记制度，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人和交易的秩序。
梁慧星先生认为，预告登记所保全的请求权包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”[17]梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：“为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”[18]《物权法（征求意见稿）》第19条规定：“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。”
笔者认为，将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为，预告登记应适用于下列情形：（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。
（三）预告登记之效力
预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，各国立法均对预告登记的效力作了规定。我国现有的法律法规对预告登记的效力问题基本未涉及，仅在最高人民法院2002年6月20日实施的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赋予预售商品房的买受人以优先于建设工程价款受偿权的请求权，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，由此可以推知，最高人民法院已经确认这种经依法登记备案的请求权具有了某些物权的效力。但这一规定仅适用于商品房的预售中，权威性也显然不足，难以涵盖整个不动产的预告登记制度。《民法典草案》在第19条第二款中对预告登记的效力有所涉及，但也仅规定了保全权利的效力。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
在我国，我国学者对预告登记效力的认识是基本一致的。梁老师认为，预告登记的效力包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
笔者认为，借鉴国外的经验，结合法学家们的意见，我国应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。
（2）权利顺位保全效力。即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。
（3）破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。以上三种效力，在我国的物权法专家建议稿及征求意见稿中，只规定了权利保全效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及，而对权利保全效力的规定，也不尽完善。笔者认为，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法应当予以确认。
（四）预告登记的失效
预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。梁慧星主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。”而《物权法（征求意见稿）》第20条规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者该债权消灭的，该预告登记失效。”两稿对预告登记的失效从两个不同的角度作了规定，各有不同的侧重。笔者认为，我国未来的民法立法可以将两者结合，既允许有关利害关系人申请涂销预告登记，也应规定在达到法定期间不申请本登记时预告登记失效。此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。
（五）预告登记立法例之选择。
我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。笔者认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。
综上所述，在我国创设不动产预告登记制度，明确其法律效力对于实现物权制度与债权制度的利益平衡，保证交易安全，创造诚实守信的不动产交易秩序具有极其重要的作用，我们应把握制定民法典和物权法的契机尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
【注释】
[1]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第165页。
[2]［德］曼弗雷德?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第232页。[3]王锦村：《土地法实用》，台湾五南图书股份有限公司1984年版，第380页。
[4]梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。
[5]转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。
[6]转引自刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第555页。
[7]同[5]第262页。
[8]王泽鉴：《民法物权》（一），中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[9]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。
[10]钱明星、姜晓春。房屋预售制度若干理论问题研究。中外法学,1996,(5)。
[11]王轶《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第169页。
[12]王泽鉴.民法物权（第一册）台湾:三民书局,1999,第105页。
[13]余能斌《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
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[15]王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》蔡耀忠编：《中国房地产法研究》法律出版社,2002,第153－154页。
[16]李鸿毅,土地法论台湾:三民书局,1999,第306－307页。
[17]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第9页。
[18]同[4]第10页。
【参考文献】
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王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版；
王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；
不动产存在的问题及建议范文5
最近，看了我国将通过加快实施不动产统一登记制度的报道，为这一问题终于有了解决的时间表而倍感欣喜。
统一登记制度，主要是统一房、地的登记，因此，不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。
时下有一种观点：认为世界上无论大陆法系国家，还是英美法系国家，都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产（房屋）登记的前提。因此，由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而，我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制，当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权，这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此，这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记，才更为有利。
一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权
确实，很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词，德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》，我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》，澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。这种登记模式以土地所有权为登记标的，而把地上建筑物、构作物等视为土地上的定、附着物。但是，这种制度有一个前提就是登记的是土地所有权，而非我国大陆登记的只是土地的使用权。在这一框架下，土地可以由私人拥有，房屋所有权人同时又是土地所有权人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能获得房屋的所有权，而只是一种他物权即地上权。我国台湾地区的“民法”就规定了地上权，德国还专门制定了《地上权法》，以保护这类房屋建造者的权利。如果按照这一模式进行登记，在我国大陆除了土地所有权人以外，就没有人能拥有房屋的所有权了，众多的房地产开发企业也不能再销售房屋而只能转让地上权。这显然不切合实际，也和我国现行的法律规定相悖。
二、土地使用权登记不是房屋登记的前提
土地使用权登记是否是其他不动产登记的前提？这一问题也是很值得商榷的。
1.从理论上说，房屋所有权是自物权，而土地使用权则是他物权。他物权的登记如何能成为自物权登记的前提呢？这是缺乏法理依据的。
2.从实际情况来看，早在1987年，原城乡建设和环境保护部就部署了全国范围的房屋总登记，此时国家土地管理部门还刚刚设立。土地登记还无从谈起，而房屋所有权登记在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用权登记是房屋登记的前提之说。
3.受理登记时需要收取的要件不等于就是登记的前提。建设部《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》的相关规定都明确了房屋初始登记应当凭土地使用权证明申请，未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记。但这并不是说土地使用权登记就是其他不动产登记的前提，土地使用权证是房屋初始登记的必收要件。除了土地使用权证明以外，初始登记的必收要件还包括建设工程规划许可证等登记文件，要求申请人提供土地使用权证明和建设工程规划许可证只是用以证明申请人的房屋是合法建造，而非前提。如同规划并非不动产登记的前提一样，土地使用权登记并非不动产登记的前提。
三、由房屋登记机构管辖不动产登记，有许多有利因素
1.“建设部管理下的房地产部门……目前拥有中国最为详备的不动产登记资料”（梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第142页），无论是管理工作的覆盖面还是社会公众的认知程度，房屋登记机构都明显优于土地管理部门，这也为社会各界所公认。
2.有利于客观、公正地进行不动产登记。土地管理部门作为土地的主管部门，从土地作为资源来管理开始，到土地的出让、划拨、转让和抵押直到土地使用权的收回，几乎涵盖了权利流转的全部过程。如再由这一部门管辖包括土地在内的不动产登记，不利于客观、公正地进行。
如现行的《土地登记规则》把土地租赁列入不动产物权登记就是一个明显例证。国有土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。然而，土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念，犹如房屋的租赁，承租人因租赁而取得房屋的使用权，这种方式也是房屋的有偿使用方式，但是，承租人因租赁而取得的房屋的使用权属于债权，并不存在进行物权登记的问题。
国家土地管理局在1995年12月重新印发的《土地登记规则》[（1995）国土（法）字第184号]第一章第二条第二款规定了“本规则所称土地他项权利，……包括抵押权、承租权”。
房地产他项权利是公认的物权，而且这种权利应当是长期而稳定的，不能通过租赁来取得。我国的法律至今未将土地承租权确定为物权。按照物权法定的原则和《立法法》的规定，部门规章无权对基本的民事权利进行规定。然而，有很多当事人依据上述规定以租赁方式取得土地使用权。这类以租赁方式取得土地使用权明显地不同于出让、转让或划拨所取得的土地使用权，而《物权法》所规定的建设用地使用权不可能有两种不同的解释。
在《物权法》公布实施的2007年，国土部门颁发的《土地登记办法》仍将土地租赁列入不动产物权登记（第29条：“依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记”）。这不能不说是出于部门的某种考虑。
不动产存在的问题及建议范文6
【关 键 词】不动产登记制……
一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述
不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。当代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版，第153-155页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第154-159页。)
1.契据登记制(又称法国登记制)。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记，故此称为契据登记制。其特点是：(1)采用形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采用任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采用人的编成主义，登记簿的编制不以不动产为准，而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州的不动产登记制度也属此类。
2.权利登记制(又称德国登记制)。该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。登记簿的编制以不动产为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。登记完毕后也是仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。登记簿上反映的是当前每一宗不动产上所存在的各种权利的总体状况。采用这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧的一些国家等。
3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)根据权利登记制改良而来。其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)原则上采用任意登记主义；但某一笔土地一旦申请过第一次登记，此后的有关交易即进行强制登记，否则不发生物权变动的效力；(4)交付权利证书。当某一笔土地因有关的交易申请第一次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)一式二份，一份交申请人收执以供确认权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。所以权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本，其内容与登记簿的相应部分完全一致。此后有关的不动产再进行交易时，当事人间另作成让与证书，与权利证书一起交给登记机关。登记机关经审查后在登记簿上记载权利的移转，并对受让人交付新权利证书(所有权移转时)或在原权利证书上记载权利的变化情况(设定他物权时)，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得知有关不动产的当前权利状况；(5)注重不动产权利的静态；(6)设置专门的赔偿基金。以上第(1)、(2)、(5)点与权利登记制相同；其余几点则与权利登记制和契据登记制均不相同。不动产登记制度属于这种模式的国家包括澳大利亚、新西兰和其他一部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。(注：在法制史上，还有个别地区存在一种在不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。在这一立法例下，登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言，不论其为善意或恶意，登记内容均视为正当与完全，以资保护。十九世纪德国统一前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦都采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第43页)。显然，“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法与本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯一要件。)
不动产物权变动模式，指由法律行为引起的不动产物权的得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。(注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实的物权变动两类，但由于社会经济生活中发生的不动产物权得丧变更绝大多数都属于前者，因此传统大陆法系立法与学说中所重点关注的物权变动往往只是基于双方法律行为的物权变动，本文也是如此。)通说认为，各国立法上的不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。在这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，一个法律行为可以引起债权发生及物权变动的双重效果。形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有关于物权变动的意思表示以及履行登记等法定形式才能成立或生效。在这种立法例之下，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，关于发生债权的意思表示(债权行为)只能引起债权债务关系，关于物权变动的意思表示(物权行为)也只能引起物权的得丧变更，债权行为与物权行为彼此独立，互不影响(物权行为的独立性和无因性)。折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例之下，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一(这点与意思主义相同)；但除此之外当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力(这点与物权形式主义相同)。(注：谢在全：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版，第63-65页。)
二、不动产登记模式和不动产物权变动模式的关联
从前述可见，各国不动产登记制度的差异主要体现在：(1)登记审查方式；(2)登记是否有公信力；(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力)；(4)登记簿的编制及其着重点；(5)错误登记赔偿机制等方面。其中，公信力和强制登记涉及不动产登记及不动产物权变动两个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式的其他几方面与不动产物权变动模式的联系。另不动产登记的申请程序也兼跨上述两个领域，但对该问题研究不多，故一并讨论。
(一)不动产登记申请程序与不动产物权变动模式的关联
德国式物权形式主义与另两种物权变动模式最为显著的区别是，物权变动是否基于一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为而发生效力。学理上，对物权行为存在与否历来争论不休。笔者认为，争论双方往往忽略了一点，即以上两种立场各有其相应的登记申请程序法律规定作为依据。
在德国的不动产登记制度中，如要转让或设定一项不动产物权，必须由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。(注：德国民法典第873条第1项：“为转让土地所有权，为对土地设定权利以及为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有规定的除外。”)因双方当事人在登记官员面前达成了一个与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的合意，故将这一合意理解为一个与债权行为彼此独立且互不影响的物权行为也是十分合理的。可以说，正是德国不动产登记制度中这一有关登记申请程序的规定造就了物权行为理论的成立，进而又决定其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这一承认物权行为独立性与无因性的立法例。
然而，这种不动产登记的申请程序为德国所特有，其他国家通常不要求双方当事人同时作出让与或设定不动产物权的意思表示，甚至在与德国相近的奥地利、瑞士等国也是如此。瑞士民法理论认为，不动产物权变动必须有法律原因、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。所谓登记承诺，指不动产所有权人(即债权债务关系中的债务人)对不动产物权让与登记予以无保留的同意的意思表示。债务人只要将自己的登记承诺作成文书交付于债权人，就算作履行了交付标的物的义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。(注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第27页。)理论上，固然可以将债务人的登记承诺和债权人的登记申请作为两个相对的意思表示，从而认为存在着一个物权行为。但是，由于不动产物权变动还需要有法律原因——以移转或设定物权为内容的债权行为，即使可以认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它并不能够像德国法那样仅与登记相结合即构成不动产物权变动的完整要件，承认其存在也没有多大的理论价值。至于法国和受法国民法影响的国家乃至英美法国家，其不动产登记的申请程序与德国相差更大，不但没有双方当事人同时在登记机关为意思表示的规定，连债务人方面的登记承诺也不需要，仅有债权人一方提出登记申请即可。因此存在于德国经济生活中的物权行为，往往在其他国家被认为是理论上过度抽象的产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难理解了。
由此可见，上述不动产登记申请程序的差异，是导致德国与其他国家的不动产物权变动模式不同的重要原因之一。
(二)不动产登记审查方式与不动产物权变动模式的关联
不动产登记机关对登记申请的审查方式有形式和实质审查主义两类。前者登记官吏对于登记申请只做形式上的审查，如申请手续完备，即依照契据内容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有无瑕疵则不予过问，以法国法为代表的契据登记制采此形式。后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动原因是否真实也要审核。不动产物权变动必须经过登记机关实质审查确定并履行法定登记形式才发生效力，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采用。但属于权利登记制和托伦斯制的国家，其不动产登记的审查方式还有区别：在德国法上，不动产登记官员审查的是双方当事人在其面前所为的关于物权变动的意思表示是否真实——即当事人是否具有相应的行为能力以及有无诈欺、胁迫等情况。至于当事人做出关于物权变动的意思表示的原因(原因的原因)——即以物权变动为内容的债权行为真实与否，登记官员不予过问。但根据瑞士民法理论，登记全过程并不需要债务人参与，登记官员无法仅凭“登记承诺”判断债务人意思表示的真实性，因而必须审查双方当事人就发生债权债务关系所达成合意的真实性，方能够认定当事人间确实存在关于物权变动的意思表示合致。根据同样的原因，托伦斯制国家是做法与瑞士相同。
综上，德国法上登记机关所审查的“物权变动的原因”是物权行为，瑞士法上登记机关所审查的“物权变动的原因”是债权行为，法国法上登记机关根本不审查“物权变动的原因”。如此差异，是导致各国在不动产物权变动模式不同的又一重要原因。
(三)登记簿的编制及其着重点与不动产物权变动模式的关联
在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态，为权利登记制所采用；后者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。采用物的编成主义，以不动产为中心进行登记簿的编制，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况。因此有关国家的物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力的物权形式主义或者债权形式主义，以促使当事人将各种不动产权利的变动及时提交登记。相反，采用人的编成主义，登记簿依不动产权利人的登记顺序先后而不是以不动产为中心作成，登记机关无须了解不动产上各项权利的全貌，也不必要求当事人将所有不动产权利变化情况都申请登记。其结果是，有关国家物权变动模式可采不动产物权变动因当事人意思发生效力的意思主义。
至于托伦斯制的登记簿编制，虽在登记对象上没有覆盖可流通的全部不动产(对从未申请过登记的不动产当事人可以选择继续不登记)，但对已登记的不动产而言，登记簿编制仍属物的编成主义，注重不动产权利的静态。同理，有关国家物权变动模式立法也应采物权形式主义或者债权形式主义(受其他因素的制约，实际上仅采后者)。
(四)不动产登记的登记错误赔偿机制与不动产物权变动模式的关联
不动产登记的公信力所解决的主要是，不动产登记制度针对物权变动中的能动方即交易相对人的法律效力问题。但对于物权变动中的受动方即真正权利人而言，不动产登记的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契据登记制的国家，不动产登记无公信力，交易相对人不能够依据登记簿所载内容取得物权，真正权利人的权利也不会因此受到影响；在采用权利登记制和托伦斯制的国家，不动产登记有公信力，信任登记簿所载内容的善意第三人则可以据此取得有关不动产物权，真正权利人的物权也将相应地丧失或受到限制。为了在保护善意第三人的同时兼顾真正权利人的利益，在不动产登记具备公信力的国家，即建立了不动产登记的登记错误赔偿机制。其中，采用权利登记制的国家将不动产登记机关作为国家机关(行政机关或司法机关)，如果因登记机关的过失或违反法律造成登记错误，从而间接地损害到真正权利人权利的，登记机关以国家赔偿的方式向真正权利人予以赔偿。采用托伦斯制的国家则设立了专门的赔偿基金，其资金来源系从登记机构收取的每笔不动产登记费用中按一定比例提取，凡登记错误导致真正权利人损失的，均由赔偿基金予以赔偿。
比较不动产登记制度对交易相对人和真正权利人的法律效力，可看出两者存在如下关系：不动产登记制度对交易相对人的法律效力越强，其反射效力对不动产真正权利人造成损害的可能性也就越大，为了同时保护后者的利益，登记错误赔偿机制所覆盖的范围也就应当更加广泛。相反，在未建立登记错误赔偿机制的契据登记制国家，不动产登记不应当具备公信力，在物权变动模式上应采用意思主义，否则就是对真正权利人的忽视；在建立了不动产登记的登记错误赔偿机制的权利登记制和托伦斯制国家，不动产登记就应当具备公信力，在物权变动模式上应采用物权形式主义或债权形式主义，否则就是对善意相对人的不公。
行文至此，可做一个简要的小结，即每种不动产登记模式都各有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应)。
换言之，不动产物权变动模式随不动产登记制度模式而定；反之亦然。两者间的这种相互制约的关系实际上限制乃至决定了立法者在设计本国有关法律时所能够作出的具体选择。
三、我国不动产登记制度的现状
我国目前还没有一部统一适用于各种不动产物权的不动产登记法。国家土地管理局制定的《土地登记规则》适用于国家所有权以外的各类土地权利(《土地登记规则》第2条第1、2款)，其他不动产(房屋、林木等)登记的有关法律规定则散见于《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法规中。近年来，随着我国物权立法进程的加快，制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程。(注：梁慧星等：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第139-141页；孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载孙宪忠：《物权法论》，法律出版社2001年版，第472-476页。)笔者认为，由于不动产登记制度与不动产物权变动模式存在上述相互制约的关系，在立法上设计前者就须同时考虑后者，反之亦然。不能设想，在不动产物权变动模式的选择上仍存在分歧时就能够设计出一套严密和谐的不动产登记制度；(注：众所周知，在我国不动产物权变动模式的选择上，梁慧星研究员主张债权形式主义而孙宪忠教授主张物权形式主义。然而，梁慧星研究员主持起草“中国物权法草案建议稿”时，由孙宪忠教授负责起草的总则部分虽然也尽可能地确立了债权形式主义的不动产物权变动模式，但其中某些内容却仍然在有意无意间渗入了德国式权利登记制(与物权形式主义相对应的登记制度)的因素。例如，孙宪忠教授在对有关条文的意旨进行阐述时有“双方当事人虽然没有书面合同，但他们在履行口头合同之后，双方出席不动产登记机关提出登记的申请，并直接回答登记官员的询问……”(见梁慧星等：《中国物权法草案建议稿》，(社会科学文献出版社2000年版，第147页)的提法，而这种程序正是德国式权利登记制的重要特征。)更不能设想，在主张采用某种不动产物权变动模式的同时又主张确立与另一种不动产物权变动模式相适应的不动产登记模式。(注：王利明教授近年来在不动产物权变动模式上主张意思主义、在不动产物权登记制度上主张权利登记制(见王利明主编：《物权法专题研究》，吉林人民出版社2002年版，第314页以下)。尽管王利明教授对于在不动产物权变动模式上采用意思主义的观点进行了相当充分的论证，但考虑到权利登记制并不是与意思主义相适应的登记制度，因此除非他同时支持契据登记制，否则该观点即难以成立。不过，由王利明教授主持起草的“中国物权法草案建议稿”并没有出现这一矛盾(参见王利明等：《中国物权法草案建议稿》，中国法制出版社2001年版，第6-7页)。)考虑到我国不动产登记法律渊源的复杂多样而有关规定又大体相似，笔者主要以《土地登记规则》为蓝本分析我国不动产登记制度的现状(其他法律法规中的类似条文以注释形式附后)，然后在基础上论述当前我国不动产登记与不动产物权变动立法间的关系以及未来立法对两者的协调思路。我国现行不动产登记制度的特征是：
1.不动产登记的申请程序和登记机关的审查方式。《土地登记规则》第6条：“土地登记依照下列程序进行：(一)土地登记申请；(二)地籍调查；(三)权属审核；(四)注册登记；(五)颁发或者更换土地证书。”《城市房地产管理法》第60条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。由此确认，我国现行不动产登记制度采用的是实质审查主义。第26条第1款：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”对于其他不动产权利变动的情况，《土地登记规则》第27条至第30条也分别规定了权利人须持有关合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。(注：类似条文有《城市公有房屋管理规定》第11条；《城市私有房屋管理条例》第7条；《城市房地产转让管理规定》第7条、第15条；《城市房地产抵押管理办法》第32条；《城市房屋租赁管理办法》第15条。)可见，我国法律是将债权行为理解为不动产权利变动的原因，且登记机关应当审查债权行为的真实性。
2.强制登记。《土地登记规则》第22条：“设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第32条：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第62条第2款第一句：“土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。”再结合《城市房地产管理法》第60条、第61条和《担保法》第41条的规定来看，我国现行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。(注：类似条文有《土地管理法》第11条、第12条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条、第31条、第35条、第36条、第41条；《城市公有房屋管理规定》第10条、第12条；《城市房地产转让管理规定》第7条；《城市私有房屋管理条例》第6条；《城市房地产抵押管理办法》第30条、第31条、第35条；《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条；《森林法》第3条第2款；《草原法》第4条第3款。我国法仅仅对集体土地承包经营权采用了任意登记主义(《土地管理法》第14条、第15条)，可以说是一个重大的例外；但如果认为现行法制下的集体土地承包经营权是债权而非物权，则这一例外也不复存在。)
3.登记簿编制及其着重点。《土地登记规则》第60条：“土地登记卡以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装土地登记簿。”“宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列”，“宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。”(注：类似条文有《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第15条、第16条。)显然，我国现行不动产登记制度是以“宗地”亦即人为分割而成的一笔笔土地为准对登记簿进行编制的，属于物的编成主义，其注重的是不动产权利的静态。
