购买小产权房合同范文1
【关键词】 物权流转；婚姻法解释三；检讨
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02
近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。
《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。
一、《解释三》第七条适用的小前提之分析
《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。
该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：
1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：
1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金
1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付
1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付
1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下
该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：
2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：
2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下
2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下
2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下
2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下
2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下
2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。
前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。
二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果
我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。
在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。
在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。
在情形1-1-3中，房屋买卖合同有三方当事人，买受人之父母作为合同当事人承担支付价金之义务。虽然买受人不承担支付价金之义务，不动产所有权之移转不受债务承担状况的影响，仍由出卖人直接移转至买受人。
购买小产权房合同范文2
关键词:小产权房;购买风险;负面影响
小产权房是相对于普通商品房而言的,是指在农民集体土地上建设的房屋,有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,其房屋所有权是不受法律保护的。因此,“小产权”实际上就是没产权。
十几年来,小产权房的规模和范围不断扩大,危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析,从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。
一、与小产权房相关的主要法律、法规
(一)《宪法》
现行宪法第10条规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。
(二)《土地管理法》
虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定,但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神,结合该法第43条和第63条的规定,可以明确地看出,《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。
(三)《城乡规划法》
集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提,也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止,《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台,导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此,《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。
(四)《物权法》
《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定:农民所有不动产和动产,属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,城镇居民购买小产权房,这种交易本身不合法,购房人未取得房屋的产权证,而购房者的购房合同从法律角度来看,也属于无效合同。虽然《物权法》颁布,保障私有财产特别是不动产的权利,但不会保护不合法财产。
(五)《房地产管理法》
《房地产管理法》第2条规定,房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象,即国有土地。
(六)《房屋登记办法》
2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”
从现有的相关法律、法规来看,仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,在我国房地一体制度下,其房屋产权无法得到有效保护。
二、小产权房的购买风险
(一)买房人的利益很难得到保障
根据现有法律和《物权法》相关规定,通过国家正规渠道购买的房屋,经过房产管理部门权利登记后,买房人对所购房屋获得所有权,在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如,经过若干年后村委会成员发生变动,或村内土地需要调整,或因其他原因村委会主张购房行为无效,想收回所售房屋时,买房人则无法得到法律保障,只能通过合同无效要求返还原价款,如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金,已无钱可还时,买房人事实上只能自己承担损失。
(二)买房人很难获得法律救济
正规的商品房开发和交易,买卖双方需签订房屋销售合同,其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定,如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济,而“小产权”或“乡产权”房的买卖,因所签合同本身是无效的,因此,即使在合同中对此类问题做出了约定,买房人也无法通过合同约定要求出售方承担相应违约责任,在对方拒不赔偿的情况下,损失只能由自己承担。
(三)三买房人无法获得拆迁补偿
征地或拆迁补偿,按照法律规定,补偿对象是被征收土地使用权人或被拆迁房屋所有权人,因“小产权”或“乡产权”房买卖行为不合法,买房人既未得到所购房屋占用范围内的土地使用权,也未获得房屋的所有权,因此,因征地或危房改造发生拆迁时,无法获得拆迁补偿款,所遭受的损失也只能由自己承担。
(四)小产权房无法继承
按照我国《继承法》的有关规定,可以继承的遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为被法律严格禁止,买房人并未获得房屋的合法权属,因此并不属于个人合法财产,不能发生《继承法》上规定的继承。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权,也得不到法律的保护,随时可能被轻易地剥夺。
(五)小产权房无法自由买卖
根据法律规定,买卖必须是针对自己具有合法权属、法律不禁止流通的物品进行,因“小产权”购房人并未取得房屋所有权,且该类房屋的买卖为法律所禁止,因此不能自由买卖,即使已经进行的买卖行为也属无效,应
相互返还财产,恢复原状。
(六)随时面临被拆除的风险
如果该类房屋是未经政府审批擅自开发建设的,则属违章建筑,违章建筑违反法律规定,破坏城镇合理规划和布局,打乱了正常的用地计划,剥夺了有限的土地资源,侵犯了公共利益,世界上任何一个国家或政府都不会容忍此类事件的发生,拆除或许只是时间问题。担此风险,得不偿失。
三、小产权房的负面影响
(一)对农民利益的侵害
建设小产权房,从短期看,农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益,但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了,小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。
(二)对国土资源的侵害
小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化,农民需要发家致富
以减少城乡贫富差距,但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。
(三)对房地产市场的侵害
目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系,有强力的政府进行宏观调控,有一系列健全的法律法规,虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足,但是若没有这些框架,问题将会严重到一发不可收拾的地步,导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场,这个市场不受现有商品房法律体系的规制,存在着一系列的风险链,实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革,但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革,市场及法律秩序具有连续性,那种全盘否定目前的既有秩序,不承认其内在合理性,主张彻底革新的做法是不值得提倡的。
(四)对法制建设的破坏
小产权房已经在我国存在和发展了十几年,其各个环节的参与者:乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性,希望法不责众以便逃避处罚,获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护,是有缺陷的情况下却依然我行我素,是对法律的公然蔑视,其示范效应极其恶劣,如果其行为不受到严惩,
将极大地破坏法律的威慑力。
(五)对政府公信力的破坏
小产权房的主要推动和默许者是乡镇政府,其在土地征收过程中得不到太多收益,因此牵头搞小产权房开发,这集中暴露了乡镇政府与政府主管部门、上级政府之间的利益博弈,其出发点并不是为了农民的利益,这使人们看到了乡镇政府带头违法、的丑恶嘴脸。且如果中央政府不对小产权房的当事人严惩,则会造成“守法的人吃亏,违法的人赢利”的严重心理暗示,极大地破坏政府的公信力。
四、结束语
由于我国农业经济的相对落后、农村社会保障体系还未真正建立等多重因素的限制,从我国的农业安全、农村和谐和农民利益角度看,“小产权房”具有较大的社会危害性。首先,必须尽快改革现行的城乡二元土地政策,禁止小产权房建设,以防其影响进一步扩大,从而造成更大的社会利益损失。其次,将已有的“小产权房”进行有选择的合法化,规范化管理,以避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁、乡村干部从中渔利等诸多问题,将“小产权房”引入健康发展的轨道。
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购买小产权房合同范文3
内容提要: 现行 法律 和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的 农村 土地流转机制。
随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。
一、“小产权”房的法律框定与划分
“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
(一)建房行为不合法的“小产权”房
这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房
这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看， 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》， 2008年12月7日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。
就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法‘小产权’房”，将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。
此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。
二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价
从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确
法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。
(一)从禁止到有限保护
目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。
随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革 发展 提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。
(二)对“08政策”和“12·4意见”的分析
1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号，即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面，延续了以往禁止建造“小产权”房的做法；另一方面，对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则，尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。
首先，禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法“小产权”房，合法“小产权”房不属于禁止范畴。
其次，如何处理违法建造的“小产权”房？既然此类“小产权”房系违法建筑，就应当成为法律
制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及 经济 形势具体办理。
再次，如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”？第一，政策不能代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据；第二，这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予拆除和罚款等；第三，这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定，对购买“小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓“购买‘小产权’房的消费者”，既然没有对“消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。
2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途……的流转行为，要依法确认无效”，显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为？答案是否定的。因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途而言，不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于“改变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。
3.综合分析。通过上述分析，虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论，但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间，试图进行政策选择上的全面考量。如此，“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以，法院对于占有应依法给予充分保护，《物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，容易引发不稳定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；第五，政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。
(三)法律态度之评价
“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘，处于合法与非法的博弈之中。在此过程中，不同职能部门的态度至关重要。他们的职能如何发挥，将直接决定“小产权”房及其买卖的未来。在立法机关比较谨慎的情况下，短期内试图通过法律的“立、改、废”给“小产权”房及其买卖交易一个明确“说法”似乎不太现实。于是，行政机关和司法机关显示出的态度更令人关注。
行政机关肩负保障社会成员安居的 政治 责任，但由于各种因素的制约，这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补这个漏洞的方法之一。所以，只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批，政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上，基于某种正当原因（例如，随着城市规模的扩大，很多城乡结合部的农村基本没有土地，但农村人口仍在增长，村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题，很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时，往往会多分到一些住房进行经营，用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房，农民既可以自住、出租，也可以出售，从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非，合情合理。）而违反土地用途建造住宅并出售的行为，政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。当“小产权”房买卖、使用发生纠纷时， 政府最好以调停人的身份从中协调，化解矛盾。只有当“小产权”房的建造占用耕地，严重违反土地法律政策之时，政府才应运用行政手段予以制裁。
与行政机关相比，法院是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院，法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。法院裁断案件只能依法进行，不能制造模糊地带，这从轰动一时的北京宋庄画家村案的判决结果就可得知。（2002年，画家李玉兰以4. 5万元的价格购买了北京宋庄镇辛店村村民马海涛的一套院落，后花费十几万元进行整修。但是，宅基地使用证无法“过户”，只在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。2006年底，马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房屋。通州法院宋庄法庭一审判决房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。李玉兰不服提出上诉，二审法院维持原判。）虽然当事人和社会都对法院寄予厚望，希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是，我国法院功能有限，想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下，法院的消极态度也已逐渐改变。例如，北京市高级人民法院会议纪要认为，对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主，以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[1]显然，在现实与理性之间，司法审判陷入两难：既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。
总之，上述情形说明“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要，又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定，而这种秩序是否正当、是否足以构成禁止或限制“小产权”房交易的理由却一直为包括相关国家机关在内的社会各方面所怀疑。（事实上，国家关于宅基地使用权、集体建设用地使用权进入土地一级市场的试点很早就已经展开了。）正是因为目前的做法不甚合理，所以国家才出现对“小产权”房及其买卖的潜规则和显规则并存，看似矛盾、实则合理的态度。也正因如此，才更有必要从深层次破解这个难题。
三、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考
(一)“小产权”房买卖中的利益分析
从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。
在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———
(二)目标与效力认定
解决“小产权”房及其买卖问题，说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让 农村 土地进入市场的制度问题，也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经过长期努力和探索才能达到的，但不能等到一切条件都具备了，再来解决当前的问题。所以，在处理“小产权”房及其买卖问题上，一方面要朝着城乡一体化的方向努力，另一方面也要兼顾城乡二元体制的现实，在现有的 法律 框架内进行适度探索与创新。
1.认定买卖行为有效的“小产权”房
(1)宅基地上建造的合法“小产权”房。如果房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组织成员，认定合同有效已是通行做法，并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。（最高人民法院负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到，我国现有的法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定，因此就得适用国家的政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对此，人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。）我们认为，对于此类房屋买卖，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，而依国家政策作为认定合同无效的依据从法律上又值得商榷，故此类合同应认定有效。主要理由如下：
第一，根据《合同法》第52条的规定，只有合同违反法律、行政法规的强制性规定，才能被认定为无效。但是，现行法律、行政法规并无宅基地“小产权”房出卖给城镇居民的合同无效之明确规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力规定着重违反行为之法律行为价值，故应否认其法律效力。[2]依此法理，很难得出城镇居民购买此类房屋无效的结论。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定：“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，从法理、法律规定以及司法解释来看，都不能得出城镇居民购买宅基地“小产权”房无效的结论。
第二，根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法规作出安排，国家政策既不是强制性规定，也不是法律上的裁判规范，不应成为认定合同效力的依据。
第三，退一步讲，即便认定合同因违反国家政策而无效，也存在诸如购房者由城镇居民转为农村村民的情形，这样就会涉及合同效力补正问题。对此，可以考虑借鉴最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的做法，对买卖合同的效力进行补正，使之转化为有效合同，例如，买房人在诉讼前将户籍迁入本集体组织的；出卖人在诉讼前迁出本集体组织，成为城镇居民或者其他集体组织成员，且有居住条件的，这些情形就应当认定买卖合同有效。运用合同效力补正理论解决包括城镇居民在内的本集体组织之外成员购买“小产权”房的效力问题，既可以鼓励交易，保护当事人的合法权益，维护集体组织和农民的土地利益、社会保障利益，也是对诚信原则和社会秩序的维系。
总之，认定这类买卖合同的效力既要遵循法理，又要切实考虑当事人的生活现状，对一些实践中容易出现的影响合同效力的“变量”因素要特别注意。
(2)集体建设用地上建造的自住型“小产权”房。该类土地上存在自住型和销售型“小产权”房，其买卖合同效力应区别认定。对于自住型“小产权”房的买卖合同，原则上应认定为有效。例如，近几年有些地区，如天津推行的“宅基地换房”就是为满足集体建设用地的集约化需要，建造成片住宅楼用于本集体组织成员居住。这种房屋首先满足了村民集中居住、改善居住条件的需要，剩余部分再由村集体对外销售；或者，村民分得或者购得的房屋超过了自住需要，则对超过部分对外出售。对此，只要建房行为合法，对于出售自住之外的剩余房屋，无论买受人是否为本集体组织成员，买卖合同都不宜认定无效。当然，在规范制定和程序完善上，还需通过建立集体建设用地出让市场，在符合土地和建设规划的基础上，使本集体成员取得集体建设用地使用权这种用益物权，并原始取得其上房屋的事实所有权。此时，如果村民将房屋出卖给本集体组织之外的成员，在认定合同有效的前提下，买受人能否取得物权应依照《物权法》第31条的规定办理。
2.认定买卖行为无效的“小产权”房
(1)违法“小产权”房。买卖违法“小产权”房的合同由于标的物违法，合同应自始无效，房屋本身也应被行政机关强制拆除而不能得到补偿。只有在特殊情况下，这种“小产权”房才可能转为合法，即土地利用规划发生变更，原先违反土地利用规划的土地使用行为被变更后的土地规划纳入规划范围之内，并且符合建设规划。除此，还应具备如下要件：第一，房屋依然存在；第二，根据新的土地和建设规划补办各种手续，补缴各类税费；第三，对以往的违法用地行为承担相应的法律责任，例如缴纳罚款等。当这些要件都满足之后，违法“小产权”房才可转为合法，在此基础上实施的买卖行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。
(2)集体建设用地上建造的销售型“小产权”房。这种“小产权”房是集体组织为了牟利而开发建造的，主要目的是对外销售，此类合同应当认定为无效。因为，对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体 工业 需要。如果认定这种合同有效，不啻为变相鼓励集体组织卖地。在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下，这有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害，危及农民根本利益。而且，各地近几年颁行的允许集体建设用地流转的地方法规也大多禁止此种行为，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第5条规定，“通过出让、转让和出租等方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品房开发建设和住宅建设。”
时下有种观点认为，奢侈享受型“小产权”房应当与普通消费型“小产权”房区别对待，前者的买卖合同应当认定无效，而对后者则给予更多同情。这种认识偏离了法律判断标准，在不区分房屋具体性质与法律状态、买卖关系内容以及法律具体规定的情况下，单纯以房屋面积、价值和使用者身份来决定法律态度是违背法治精神和法律原意的。所以，无论是买卖奢侈享受型“小产权”房，还是普通消费型“小产权”房，其买卖合同是否有效均应按照上述规则处理。
四、“小产权”房登记问题的解决
根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度，对“小产权”房的买卖又限制较严，故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。于是，有可能出现买房人持有效的买卖合同，但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。
破解这个问题的前提是明晰“小产权”房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果。我们认为，其法律效果在于：第一，“小产权”房在民法范畴内属于可流通财产，不存在客体违法问题；第二，买方占有使用房屋是合法的，属于有权占有；第三，如果已经交付，卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋，则因其不符合关于物权请求权的规定，其主张无法得到支持。
在此基础上，如果确实不能办理房屋所有权变更登记，可寻求债权法上的解决方案，即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。租赁权既可基于合同发生(意定租赁)，还可基于法律规定发生(法定租赁)。所谓“法定”，是非出于买卖双方的自由意思，而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如，日本《假登记担保契约法》第10条(法定借地权)规定：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。”我国 台湾 地区“民法”债编1999年修订后，增订的第425条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。众所周知，物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走，但宅基地(或集体建设用地)使用权却不能随房走，这样就不能适用《物权法》解决城镇居民购买“小产权”房的物权登记问题。此时，买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利，还可依靠债权法中的“法定租赁权”来解决其合法占有房屋的法权状态。这样，在同一块土地上成立三种权利：宅基地(或集体建设用地)所有权、宅基地(或集体建设用地)使用权、宅基地(或集体建设用地)法定租赁权。前两种法权为物权，第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地(或集体建设用地)使用权；不能办理登记之场合，与土地所有人(即集体组织)之间成立宅基地(或集体建设用地)租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定，不受最长20年租期限制。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定，更是对诚信原则的遵守。
结语
解决“小产权”房的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成 经济 适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦；或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。（例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定：“集体建设用地可以用于工业、商业、 旅游 业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”）这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。
城乡一体化是我国经济社会 发展 的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的 自然 回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开“小产权”房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题。
注释:
购买小产权房合同范文4
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
编辑本段法律属性
那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
编辑本段小产权和大产权
1、全部产权（大产权）
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
购买小产权房合同范文5
购房协议书
甲方： 乙方：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买其座落于______的房屋，面积为_____平方米，含内部设施为_____。权属为_____私有房产一事，达成如下协议：
一、甲乙双方议定上述房屋成交价为人民币____元整，￥_____元，大写_____元。本房款一次性付清，(含地下室)。
二、由于现实原因，本小区房产暂时无两证，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知后三十日内帮助乙方办理，不得借故拖延时间。如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。办证所产生的一切税费全部由 乙方承担，过户所产生的一切税费全部由 方承担。产权证办好后由乙方保管。
三、甲方须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份，并协助乙方落户。
四、由甲乙双方协商同意于_____年_____月_____日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如：升值，贬值，拆迁等)，造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。
五、甲方必须保证对该转让房屋有完全的所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权项，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外还应向乙方支付违约金 元。
购买小产权房合同范文6
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制
中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04
房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、 房屋承租人优先购买权的概论
（一）房屋承租人优先购买权的概念
《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。二是期待性。当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。三是限制性。出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。四是期限性。我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。五是专属性及排他性。承租人优先购买权专属于与房屋出租人有租赁关系的房屋承租人，并且承租人不得将优先购买权转让给任何第三人。
（二）房屋承租人优先购买权的法律性质
根据我国的法律规定及2009年最高人民法院出台的《解释》，房屋承租人优先购买权的性质应为形成权。理由有二：其一，房屋承租人优先购买权的设定，出租人转让房屋的权利并未被剥夺，只是在一定条件下对买卖合同的对方当事人的选择受到了约束，只能选择承租人。一旦承租人向出租人传达了其购买房屋的意思表示，即可在承租人与出租人之间形成一个和出租人与第三个具有同等内容的房屋买卖合同，而无须义务人的承诺。这一法律效果是通过房屋承租人对出租人所做的意思表示来完成的。因此，可以很自然地将该意思表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以凭借单方主体的意思表示创设此法律效果的权利，即形成权。其二，《解释》第24条明确规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未作明确答复的，事后承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就表明优先购买权的除斥期间为十五日，这也就符合了形成权所具有的除斥期间。所以优先购买权的性质应是形成权。
二、 房屋承租人优先购买权的行使条件
（一） 前提条件
一是出租人与承租人之间存在合法、有效且在存续期间的房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人占有、使用，由承租人向出租人支付租金，于合同终止时将房屋返还出租人而签订的协议。二是出租人出卖租赁房屋。根据《合同法》第230条可得知，房屋出租人出卖租赁房屋的事实是承租人优先购买权行使的另一前提条件。三是出租人通知承租人。出租人履行其通知义务是承租人行使优先购买权的一个基础前提。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《民通意见》第118条、《合同法》第230条和《解释》第21条都对出租履行通知义务进行了规定。
（二） 主体条件
一是房屋承租人及与其共同居住的其他家庭成员。根据《合同法》第230条规定，出租人欲出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知该房屋的承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。优先购买权的主体必须是基于房屋租赁合同实际占有并使用房屋的承租人。根据债权债务的主体变更规则，在房屋租赁期间，在承租人死亡后房屋租赁的债权债务关系中，债权债务主体变更，与承租人生前共同居住于该租赁房屋的其他家庭成员理应视为享有优先购买权的适格主体。其他家庭成员也可以成为优先购买权的主体。二是房屋的次承租人。房屋次承租人是指出租人将房屋出租给承租人后，承租人又将该房屋转租给第三人，该第三个人就是房屋的次承租人。三是部分承租人。部分承租人是指出租人将房屋出租给承租人，但该房屋仅是出租人所拥有房屋中的一部分，该承租人被称为部分承租人。
（三） 期限条件
一是出租人通知的期限。通常情况下出租人通知的期限。虽然先前的《城市私有房屋管理条例》第11条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条都规定了出租人应当提前三个月通知承租人，但《合同法》第230条以及最新的《解释》第21条取代了上述规定的同时却又仅仅规定出租人应在合理期限内通知承租人行使优先购买权，并未做出具体、明确的规定。
二是拍卖情况下出租人通知的期限。对于出租人委托拍卖租赁房屋的通知期限，最高法的《解释》第23条做出了明确规定，即出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前向承租人履行通知义务。倘若承租人未参加拍卖的，则视为承租人放弃了该租赁房屋的优先购买权。此规定既明确了租赁房屋在拍卖的情况下承租人可以主张优先购买权，又通过特别规定将承租人通知义务的期限进行了明确的规定，正确反映了科学的立法方法和技巧。
三是承租人答复的期限。依《解释》第24条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表达其购买租赁房屋的意思表示时，事后承租人向法院主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就表明承租人应当在十五日明确表示购买，否则视为对此优先购买权的放弃。至此，这一条文不仅填补了我国对房屋承租人行使优先权期限规定的法律空白，还有利于督促承租人尽快行使其优先购买权，保护出租人的利益。
（四）“同等条件”
一是“同等条件”的含义及意义。依据《合同法》第230条的规定，“同等条件”是房屋承租人优先购买权的产生并得以行使的实质条件。“同等条件”是指出租人在出卖其租赁房屋前通知承租人，承租人明确表示其欲购买该租赁房屋且其购买条件和出租人与第三人达成的买卖条件是相同的，而不是以优于第三人的购买条件购买出租人的房屋。在具备上述三个条件的基础之上，只有承租人愿意以与第三人同等的条件向出租人购买其所租赁的房屋，那么优先购买权才完全具备了的行使条件。
二是“同等条件”的标准。虽然我国法律对同等条件并没有作明确的规定，但我国学者及司法实践中有以下不同的观点：第一，绝对等同条件说，即承租人认购的条件要绝对相同或完全一致。第二，相对等同条件说，即认为承租人购买条件与第三人的条件大致相同即可。相对条件说又分为以下两种情况：一是指价格条件相同；二是指价格条件和价款支付的条件（如价款的支付时间、次数等）相同。
绝对等同条件说的要求过于严格，实践中操作起来并不容易。因为合同的内容是非常复杂的，涉及各种类型的条款，如果硬性要求承租人与出租人之间订立的合同的所有条款同出租人与第三人之间订立的合同都完全一致是相当困难的，并且某些合同条款的差异并不会影响到出卖人的实际利益，所以要求两个合同内容绝对一致也是不合理的。相对等同条件说的要求在司法实践过程中的伸缩性过大，不利于操作。故同等条件应该以出租人与第三人签订的房屋买卖合同约定的具体条件为标准，同时应参考以下方面：（1）标的物等同，即购买的房屋是同一个房屋，并且在数量上也应是一致。（2）价款等同，即承租人与出租人签订的房屋购买合同必须与出租人与第三人签订的房屋购买合同的房屋价值一致。（3）付款时间和付款方式等同，即如果第三人一次性付款那么承租人就不可以以分期付款的方式获得该房屋的优先购买权。（4）“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。
三、 房屋承租人优先购买权的限制
（一） 房屋共有人对房屋承租人优先购买权的限制
依照我国《民法通则》第78条第3款的规定，按份共有财产的任何一个共有人都有权将自己的份额进行自由地处分或转让。只是在出售其份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权的权利。按《民通意见》第92条规定，当共同共有财产被分割后，一个或数个原共有人出卖分得的属于自己那部分财产时，如果出卖的那一部分财产与其他原共有人的那部分财产应该是一体的或应配套使用的，则其他原共有人可以行使优先购买权。因此，在房屋共有人将出售其房屋时，且该租赁房屋上存在合法有效的租赁关系，就会发生承租人与共有人二者优先购买权的冲突。按最新出台的《解释》第24条第1款的规定，房屋共有人行使优先购买权，同时承租人也主张优先购买权的，法院不支持承租人的优先购买权。这就表明在共有人与承租人优先购买权发生冲突之时，共有人优先权应更加优先于承租人优先购买权，理由如下：
一是共有人优先购买权衍生于共有人所享有的所有权，很显然是属于物上优先权。而承租人的优先购买权衍生于承租人的租赁权，虽然各国法律目前对租赁权的保护已逐渐呈现出物权化的趋势，但就其本质而言，租赁权毕竟只是由合同而衍生的债权之一。所以按照民法的原则，物权优先于债权，即共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。二是从实际生活来看，共有人之间往往存在着很亲密的特殊身份关系，如继承关系、兄妹关系等，而房屋作为共有物时，共有人对该房屋进行管理、使用时更有利于方便生活，减少纠纷。因此，根据“两得相权取其重”的原则，共有人应该优先于承租人而享有房屋的购买权。
（二）善意第三人对房屋承租人优先购买权的限制
《物权法》第106条规定了第三人的善意取得制度，即当第三人满足以下条件时，可以取得该不动产的所有权：第三人受让该不动产或动产时主观上是善意的；第三人支付了相应的对价；转让的标的物已经交付给第三人或进行权属的变更登记。且《解释》第24条第2款也规定，如果善意第三人购买租赁房屋且已经过了房屋产权变更登记手续的，承租人不得向法院主张优先购买权。简言之，如购房人善意取得房屋时是主观善意、以合理的对价，并已办理登记手续则可以对抗承租人的优先购买权。这是从维护善意第三人的利益、保证公示公信的效力的角度出发对承租人的优先购买权所做的必要限制。
（三）某些公法行为对房屋承租人优先购买权的限制
公法行为（如因公用目的而为的征收、征用等行为）的行使，会使承租人的优先购买权受到限制。因为依照公法手段实现租赁物的物权变动，属于物权的原始取得，承租人当然不得行使优先购买权。况且，在征用、征收的情况下本就是为了社会公共利益，如果允许承租人行使先买权，则实质上就是将承租人的个人利益凌驾于社会、国家利益之上。
（四）房屋抵押权人对房屋承租人优先权购买的限制
根据《物权法》第9条的相关规定，在此谈论的房屋抵押是指依法登记且已经生效的抵押。当房屋租赁期限小于房屋抵押期限时，优先购买权与抵押权二者自然不会产生冲突，但如果房屋租赁期限大于抵押期限，房屋实现抵押权时，就会与承租人的优先购买权发生冲突。而根据《物权法》第190条的规定，抵押财产的出租如果是发生在抵押权成立后，那么该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，在先抵押，后出租的情况下，房屋承租人的优先购买权则受到了一定的限制。因为设定在先的抵押权是一种物权，而设定在后的租赁权是一种债权，根据物权优先于债权的原则，前者理应优先于后者。
（五）其他限制
承租人行使优先购买权，前提之一是出租人出卖承租人所租赁的房屋，因此采取以下方式处置房屋时，承租人的优先购买权是受到限制的：
一是所有人向近亲属出卖租赁物。根据《解释》第24条件第2款规定，当出租人将房屋出卖与近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），法院不应支持承租人所主张的优先购买权。故在此场合下，由于买卖双方当事人间存在着特殊的身份法律关系，与一般的买卖有着本质上的区别，承租人不得主张行使优先购买权。二是赠与和遗赠。根据《合同法》第230条之规定，优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于内容为对第三人的有偿转让行为。故出租人在关系存续期间，将租赁物赠与第三个人时，承租人不得主张行使先买权。三是互易。互易作为我国传统的交易的一种方式，虽然在法律适用上可以准用有关买卖合同的有关规定，但其又与买卖合同有着明显的差别。因为通过互易方式，第三人得到的是特定物，而这种特定物对于承租人来说也许根本无法提供，这就注定承租人无法行使先买权。
总之，房屋承租人优先购买权制度作为保承租人的一项特殊的制度，对承租人的生活、生产、社会的稳定及社会效率的提高有着极为重要的作用。但我国对于房屋承租人优先权的相关法律太过原则性，缺乏细致明确、具有可操作性的规定，使得相关纠纷得不到快速、高效、满意的解决。当前应结合我国的具体实际情况，参照大陆法系和我国台湾地区的立法例， 不断地完善房屋承租人优先购买权制度。例如，明确承租人优先购买权的法律性质，使“同等条件”、出租人履行通知义务的合理期间等进一步明确化、具体化，理顺承租人行使优先购买权的行使条件及限制情形，切实保护承租人、出租人对租赁房屋买卖的相关权利。
[参考文献]
[1]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京：中国政法大学出版社，1998.
