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如何评估商业价值范文1
虽然我这次没时间参加这次会议，但得知一不小心自己还得了个“科技观察领域的V影响力人物奖”。不过，我更关注的是新浪在微博发展战略上的变化——打造垂直力。
一，新媒体被微博突出
值得关注的是，此次#V影响力峰会#上，微博CEO王高飞发表的演讲的标题是《新媒体的黄金时代》，听说还成立了一个什么“微博新媒体学院”，这不能不引起我这个专门研究新媒体的人的重视。
其实，微博本来就是一个新媒体平台。王高飞也指出：随着移动互联网、社交产品和移动新闻平台快速普及，媒体机构和个人作者都加强了移动新媒体平台的经营，也有多个移动新媒体平台推出扶持政策。
王高飞认为，用户阅读终端向手机转移的趋势已不可逆转，但内容仍然是媒体的核心竞争力，媒体的发展也仍然需要品牌价值、用户价值和商业价值来支撑。
不过，这次王高飞提出的“三个不等于”倒是引来不少目光：平台的流量并不等于作者的品牌价值，访客不能完全等同于用户价值，收入也不能等同于商业价值。
那么问题来了：所谓的品牌价值、用户价值和商业价值怎么衡量？微博给出的答案是：为了客观评价垂直领域作者的影响力，微博推出媒体势力榜和V影响力榜。并称，这“将推动移动时代新媒体影响力评价体系更加完善和客观”。
“媒体势力榜”由微博联合“新媒体指数”推出，主要从发博量、阅读量、互动量等维度对媒体机构的社交影响力进行评价。
“V影响力榜”由微博联合“新榜”推出，主要覆盖除娱乐明星外的所有垂直领域，评价标准包括博文阅读量、互动量以及打赏、付费阅读等商业化指标。
这至少表明五点：第一，微博开始逐步加深对自身新媒体平台的理解；第二，微博开始重视自身新媒体平台上各类媒体影响力的评估；第三，微博媒体影响力的评估进一步与第三方展开合作；第四，互动量越来越重要；第五，重视垂直领域作者的商业价值。
二，垂直内容被微博重视
在上述微博对其平台上新媒体影响力评估中的“V影响力榜”可以看出，微博已经越来越重视自媒体的垂直内容。
实际上，微博2014年就启动了自媒体扶持计划。2015年6月15日，微博又宣布升级签约自媒体扶持计划。当时微博称，2015年将投入价值1.5亿的资源扶持签约自媒体，全力提升其影响力，并继续通过打赏、付费阅读和商业分成等手段帮助签约自媒体提高收入。
这次#V影响力峰会#上，微博又提出了“头部作者”的种类，即月均阅读量超过10万的微博作者。微博还公布了一些数据：
截止2015年11月微博垂直领域作者达到230万，同比增长一倍，覆盖47个行业。
月均阅读量高于10万的“头部作者”有25.3万，同比增长34%。
今年发博量同比增长64%，人均每天微博11条，博文阅读量同比增长83%，每条微博的平均阅读量达到9800次。
已经有10个领域“头部作者”的规模超过5000人。
也许很多人更关注的是这些自媒体的垂直内容究竟能为作者带来多少收益？微博也给出了答案：微博还给作者带来持续的变现能力。今年前11个月微博“头部作者”在微博上获得收入超过2亿，收入来源也更加丰富，仅粉丝打赏就给作者带来超过4400万收入，付费阅读推出不到半年，200多位作者也获得2800万收入。来自微博的广告分成收入也达到1.28亿。
或许这就是微博的“垂直力”，其中既要看其中垂直内容自媒体的数量，还要看他们的影响力，以及他们的收入(商业价值)。实际上，微博已经划分了47个一级垂直领域，有600多个二级标签，表明微博想把“垂直力”做细做深。
有的人一听到钱就来兴趣了。好吧，微博不仅告诉大家微博“头部作者”所获总收入已经超过2亿，还预测2016年微博上头部作者的收入将达4.1亿，微博给头部作者的广告收入分成将达2.1亿。这个可以有，不过这是观测，给大家一些想像空间，还要看目标能否实现。
三，自媒体与微博共生
有人问：为什么微博会在扶持创作垂直内容的自媒体上花这么多功夫？实际上，我认为这是微博认识到自己的新媒体平台不是自己一个人玩，而必须与众多自媒体及其他广大微博作者一起玩。
这不是简单的“独乐乐不如众乐乐”，而是关系到微博自身的发展与利益问题，也是王高飞提出的重视“品牌价值、用户价值与商业价值”原则指导下的战略部署。
有一个很朴素的道理是：网民来微博玩，看重的不是微博平台运营方，而是微博上各类作者的内容。而微博上种类产生垂直内容的自媒体的“垂直力”在其中绝不容小觑。自媒体强则微博强，自媒体弱则微博弱。
说得更直接些，自媒体的品牌价值有了，微博的品牌价值也有了；自媒体的用户价值高了，微博的用户价值也高了；自媒体的商业价值来了，微博的商业价值也来了。自媒体与微博是共生的格局。
微博扶持自媒体既是“助人为乐”，更是为自己的平台打造“垂直力”，最终在商言商，是为微博打造自己的商业价值而来。
在2015年11月的微博2015年第三季度财报中，微博三季度净营收1.247亿美元，上年同期为8410万美元。2015年第三季度广告和营销营收1.059亿美元，上年同期为6540万美元。
很明显，广告和营销是微博的收入大头。如果没有众多有品牌影响力的自媒体，怎么会有足够的用户量、流量及互动量？又哪来广告和营销收入？
如何评估商业价值范文2
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意更改；
3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
如何评估商业价值范文3
一、网站评估指标
国内外学者对网站的评估多集中在对评估指标(Evaluation Criteria)的研究，Wilkinson认为有三个重要的标准,即评估指标需要有很强的理论基础，可以使我们能够全面的且不会遗漏网站评估的某个重要的方面(Kim)，同时需要一些实证研究来确保产生可靠的结论，而且对不同的指标值和与不同的网站类型，应根据具体情况选取不同的指标（Kim and Lee）。所以，评估指标的发展应该与网站类型的发展相适应。
Alastrair, Selz, Schubert, Nielsen和Krug分别在1997年、1998年和2000年提出用先前的设计和评估指标来发展和评估网站。但这些指标存在一些问题，主要在以下三个方面:第一，这些指标缺少理论依据，大多来自于实际的一些活动而没有理论支持，而且也没有证据为什么需要这些指标。所以，就不能表明它们是全面的或者没有遗漏某个重要方面的内容。第二，一些研究简单地提出一些指标却没有实证证实，所以不能确定它们所评估的内容是否是他们真正所想去评估的。第三，先前的研究内容缺少广泛的适用性，不能保证它们适用于其他类型的网站。
同时，一些学者还借鉴了其他学科的一些东西来丰富网站的评估指标。 Seoyoung Hong和Jinwoo Kim从建筑学的角度对网站的评估指标进行了分析，他们提出了三个设计纬度和六个评估指标。他们根据用户的目的和使用者的参与水平两个不同的角度，分别将网站分成功利与享乐、积极与消极两个类别。六个评估指标中的内部可靠性和外部安全性影响着三个纬度中的网站的强健度；内容的有用性和导航的实用性影响着网站的效用；系统界面的吸引力和沟通界面的吸引力影响着网站的美学感染力；网站的强健度、效用和美学感染力影响着用户的满意度，最终用户的满意度影响用户对网站的忠诚度。并且这六个指标和三个纬度根据前边根据用户情况而划分的网站的类型的不同而有不同的变化。
二、无形资产的评估
W. Lok Yeung and Mingte Lu从企业如何取得竞争优势的角度对网站评估进行了研究，主要从网站的功能上对企业如何运用网站获得竞争优势进行了分析。Suresh Kotha, Violina P.Rindova和Frank T.Rothaermal从网络企业的国际化的角度对网站的评估进行分析，认为网站应属于无形资产(Intangible Asset)，应用无形资产的评估方法进行研究。
无形资产的评估方法主要有：市场法、成本法和收益法。三种评估方法应该如何选用呢，我国的《资产评估准则一无形资产》虽然没有明确回答应该如何选用，但至少说明了不能随意地选用，而必须进行恰当地选择；并进一步说明了选用不同的评估方法会有不同的评估结果，只有“恰当”选择评估方法，才会有“恰当” 的评估结果。一般来说，成本法更适合于一般性资产的评估，而收益法则更适合于无形资产的评估。
收益法，严格地讲应称收益能力法，在市场经济条件下，收益能力是市场价值的集中体现，最符合现代企业财务管理理论的要求。市场交易价值的确定，关键不在于我们取得无形资产所付出的代价有多大，而关键在于拥有它将给我们带来多少超额收益。所以说，无形资产的收益能力是无形资产市场价值的集中体现。
三、网站的价值评估
具有盈利性的商业网站，与一般无形资产的最大不同，就是它往往体现的是一个企业的价值，尤其是对一些主要依靠网络来盈利的公司，网站的盈利性就代表了企业的盈利性，所以在对此类网站进行评估，也就是对拥有此网站的企业的评估。所以，在网站的评估时，除评估网站的设计指标外，还要结合网站所属的企业情况进行综合分析。
对商业网站的价值的评估应分两个部分进行，首先是对网站的设计指标进行评估，即从网站设计的角度出发，结合前边提及的六项指标在三个方面得出网站的技术价值；而对资金和管理要素的价值则要从企业的价值的角度进行研究。
对于企业价值的研究的历史可追溯到一百年前，但初期发展缓慢，直到1958年莫迪格莱尼和米勒第一次系统地将不确定性引入到企业价值评估理论体系之中，创立了现代企业价值评估理论。接着产生的MM定理、资本资产定价理论和套利定价理论使现金贴现法(DCF)成为主流。最近的研究表明不确定性的广泛存在使基于未来现金流预测的传统折现方法面临严峻挑战，迪克西特(Dixit)与平迪克(Pindyck)指出：企业价值应该是由经营资产价值与投资机会的价值两部分组成。他们从投资的角度分别对这个问题进行了研究。理论界逐渐形成了一种新的企业价值评估方法――期权定价法。在这种评价体系下，企业价值由未来获利能力决定，从发展眼光来看，企业的未来获利能力包括两部分：企业现有基础上的获利能力和潜在的获利机会。所以，企业价值等于企业现有资产获利能力的价值与潜在获利的机会价值之和。
如何评估商业价值范文4
1、是否处于核心商圈
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京，已经成熟的商圈如王府井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。例如，正在建设中的中关村西区，总体规划150万平方米，其中商业10多万平方米，而且正在建设北京第一个SHOPPING——MORE，在未来的几年势必形成新的核心商圈，所以，中关村西区新推出的商铺就具备很好的投资价值。
2、商圈的变动因素
在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以18000元/㎡购买了数码大厦底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前中关村西区商圈正在形成过程当中，因此，地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。
3、主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。据新闻报道，华堂商场将在大兴的“心都”社区开北京第一个郊区店，相信其必将带动周边商铺的升值。
4、有广场就有冲天人气
什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。上周，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个项目同时推出商铺，长远天地在北三环树一块巨型广告牌，并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势。但是，如果不考虑其他因素，就从广场因素评估，银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个项目，其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。
5、品牌店效应
目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以同在苏州街的左岸公社和银科大厦比较，银科大厦目前已有百胜餐饮集团的肯德基、必胜客入驻，他们将在北京开第一家二位一体店；而左岸公社虽然今年初以商铺拍卖爆炒，但是目前进驻的客户主要是二流的品牌。因此，银科大厦的商铺应该具有更高的投资价值。
6、立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。如银科大厦，既连接了城市交通主干道四环路，而且两面与兼具商业干道和交通干道的苏州街和海淀南路相邻，因此，商业价值非常巨大。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比较。对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流主要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面三环来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意国展家乐福就知道了，以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。因此，仅从这方面考虑，就很容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优孰劣。
7、商铺的通用性
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不明白，有些发展商也不一定清楚，如长远天地今年初因为“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”，也跟风进行拍卖，其中一个非常好的商铺拍卖时流产，就是这方面的因素。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
8、周边租金水平
如何评估商业价值范文5
关键词：商业秘密；法律保护；立法
商业秘密是企业倾力保护的对象，也是现代法律予以保护的重要客体。我国的知识产权保护虽然起步比较晚，但是专利、商标和版权的立法已经比较完善了。然而，我国有关商业秘密的立法不但比前三者起步晚，而且也极不完善。商业秘密立法的滞后直接导致了对商业秘密保护的力度不够，这使我们国家在商业秘密保护领域中出现了许多盲点和真空地带，留下了比较大的法律漏洞。当今的经济、政治和社会环境迫使我们不得不加快这方面的理论研究和提高立法的效率。以尽早弥补这些法律漏洞，建立起符合我国国情而且与世界接轨的商业秘密法律保护制度。
一、商业秘密的认定问题
我国的反不正当竞争法及刑法均规定，商业秘密“是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”该规定揭示了商业秘密的构成要件：
1．非公开性。即商业秘密信息必须是不为社会公众普遍知悉或者容易获得的；商业秘密的非公开性表现形式概括为以下三种：第一，商业秘密的各组成部分内容均体现一定的智力劳动成果而未公开；第二，组成商业秘密的部分内容均已公开，但体现智力劳动成果部分的内容未公开；第三，组成商业秘密的各部分内容已公开，但体现智力劳动成果的有机整合未公开。应当明确一点，如果体现在商业秘密中智力劳动成果部分的内容也是可分的，只要其关键或核心部分的内容未公开，即使其他部分内容已公开，但这种公开并不必然使公众知悉或很容易知悉其关键或核心部分的内容，也应视为商业秘密未公开。这实际上应为商业秘密非公开性的特殊表现形式。
2．商业价值性。即该项商业秘密在使用过程中能体现出一定的商业价值，能给权利人带来实际或潜在的经济利益和竞争优势，而且这种价值非常现实，一经获得即可获利。没有价值的信息不能为权利人带来利益也就不具有保护价值。由于属于商业秘密的信息技术在其领域中具有技术的突破性、新颖性，能以其在技术领先的优势上取得、占有、维持市场优势、竞争优势，所以必然具有一定的价值性。也就是说，商业秘密必须是能够提高商品的市场竞争力或市场占有率并因此而使权利人获益的信息。
3．实用性。商业秘密的实用性和价值性相互并存。实用性可谓价值性的基础性?鸦商业秘密的实用性指商业秘密的客观有用性，要求该信息是能够实际操作的信息，并能够用于解决生产、经营中的现实问题，可为权利人创造经济上的价值。商业秘密的实用性有其特定内涵，具体性和确定性尤为其核心。它要求商业秘密必须是工作中具体的方案，法律不保护单纯的构想、大概理论和抽象的理念，因为它们不能即刻转化为竞争优势且若保护之则具有妨碍他人和社会之负面作用。
4．秘密管理性。即权利人对商业秘密采取了合理的保密措施，如订立保密协议、建立保密制度等。这是对权利人的义务性要求，因为商业秘密是靠保密维持的一种专有权，其法律保护的期限与效力取决于权利人能保密多久。一旦因权利人保密措施不当而使秘密泄露，则任何人都有权自由利用。明确构成要件是认定商业秘密的前提和基础，但由于商业秘密所涉及的范围相当广泛、且是以权利人通过保密的方式拥有的信息，因此其认定比较困难，容易在执法和司法中产生模糊认识而导致裁判错误，致使商业秘密的法律保护不力。
二、我国现行保护商业秘密立法存在的主要问题
目前，我国商业秘密保护已粗具规模，但同时应该看到同国际组织和各主要发达国家相比，我国对商业秘密的法律保护仍显不够，这种不够主要体现在立法层面，如我国对商业秘密保护并无专门立法，有关法律规定过于分散也过于粗糙缺乏实际可操作性，相当多的问题在立法中还处于真空地带。由于商业秘密涉及到各种行业，本身又是无形的，法律规定上的缺陷无疑会大大增加实践中执法的难度，从而减弱了保护商业秘密的有效性。而要改善商业秘密法律保护中立法不力的现状，必须明确我国对商业秘密的法律保护在立法中存在的主要问题。
1．缺乏专门的商业秘密保护法
对商业秘密进行单独立法已成为国际上保护商业秘密的一种趋势。为了健全企业发展的法律环境，有效地保护市场经营者的合法利益?熏使我国更好地适应加入世界贸易组织后的国际市场?熏必须尽快制定统一的商业秘密保护法，对商业秘密提供全面的高强度的保护。
2．立法上不够周延
（1）商业秘密的价值评估问题。商业秘密是一种特殊的财产权，可以有偿转让而在转让之前首先必须进行价值评估。我国现有的法律对商业秘密的价值评估标准、评估机构及评估程序均缺乏具体的规定，以至于在实践中，对侵犯商业秘密的损害后果难以确定。
（2）对网络环境下商业秘密的法律保护无专门的措施。在网络信息时代利用网络侵犯商业秘密是一种新型的违法行为，它具有极大的隐蔽性和极大的社会危害性。如何有效地解决此类问题已成为困扰企业尤其是高新技术企业的一大难题，而目前法律还缺乏相应的对策。
3．体例分散内容过于笼统
（1）有关商业秘密保护的法律规定过于分散，可操作性不强，打击力度不够。如《反不正当竞争法》对侵犯商业秘密行为的最高处罚仅为罚款。而《刑法》虽然对侵犯商业秘密的行为规定了较为严厉的惩罚，但由于认定侵犯商业秘密罪必须以“造成重大损失”为构成要件?熏实际执行起来显得十分困难。此种分散立法模式直接导致司法实践的无所适从和对侵犯商业秘密行为的打击不力。
（2）对商业秘密的范围和侵犯商业秘密的侵权主体规定不明确。《反不正当竞争法》认为，侵犯商业秘密的主体不是一般主体而是一种拥有法定的生产经营资格的特殊主体——经营者，而其他法律如刑法规定的侵犯商业秘密的主体并不局限于经营者，也包括非经营者。
（3）对侵犯商业秘密行为的法律责任规定不足。在商业秘密的保护中，明确侵犯商业秘密侵权人的法律责任应是立法的重点。但我国目前立法体系对此尚未形成统一的、完整的、配套的规定。商业秘密立法仍应原则规定，侵犯商业秘密情节严重的应当追究刑事责任，以便与我国的《刑法》相衔接。
三、完善我国商业秘密保护制度的几点建议
如何评估商业价值范文6
据相关数据显示，从1996年中国正式实行大学生扩招以来，中国大学生人口总数已经激增至接近2000万，等于四分之一个德国总人口和三分之一个英国总人口。其庞大的群体、同质的特性以及潜在的市场价值无疑值得企业去重点关注和研究。为此，记者就如何把握大学生消费群体这个话题采访了小熊在线的市场部主管徐锋。
群体特征明显，商业价值颇高
小熊在线成立于1997年，是中国第一批互联网企业的杰出代表，在全国拥有16个分站，是在全国区域分布最广泛的IT类网站。内容涉及电脑硬件、数码、游戏、报价、下载、软件等电脑能够用到的一切。小熊在线每天有20多万读者的访问量，有80万的注册用户和每天超过300万的访问者，是中国众多超级电脑发烧友最喜爱的乐园。
据徐锋介绍，小熊在线的主要读者群体是具有消费能力和能够引导消费的超级发烧友，内容上强调专业、快速和全面，重视和读者在网络上、论坛中和实际的校园活动以及卖场活动中的互动。
小熊在线固定的浏览网友群在85万以上，每日固定浏览的超过10%，而且其中85%是电脑发烧友，年龄集中在20－30之间，大学或专科学历的占56.4%。
如图所示，大学生群体无疑成为了小熊在线最关注的群体。
在徐锋看来，大学生是中国最富有活力的年青一代，他们走在时代的前沿，对于新事物，新理念总会表现出更大的热情，接受速度也比同龄人快。
除此之外，作为高素质人群，在跨出校门后他们将成为社会的中坚分子其社会地位、收入水平、消费观念等方面较其它同龄群体来说会显得更为重要些，大学这个阶段正是他们一生消费观念形成的初始阶段，在这个时期开展品牌的推广活动，将对大学生在未来的长期消费产生强大的引导性。
而由于群体较高的同质性和模仿性，他们除了决定自己的消费取向之外，往往还会影响到其他人的消费习惯，这一点对于商家来说是很重要的，往往可以通过找到示范人群而发掘出更大的商业价值。
此外大学生人群比较集中，生活环境相对简单，更容易被发动起来和商家进行互动。
大学生这些特点决定了他们的商业价值较普通同龄人来说要高出至少30%。
寓教于乐，让IT贴近生活
大学生作为一个特殊群体，他们独立和依赖并存，既理性，又冲动，既有贫也有富，追求个性也强调归属，其复杂性和内在差异性是摆在商家们眼前的另一个问题，即如何才能行之有效地打动这些挑剔的大学生。
小熊在线每年固定举办各种校园活动、卖场活动超过100场次，可以说是中国IT市场最活跃的网站，对于校园营销的传播方式也有自己的看法。
徐锋认为，和其它同龄人比起来，大学生受到了较好的文化教育，有较高的鉴赏水平和分析判断能力，单纯的商业促销不仅不能起到宣传的效果反而会引起学生的规避排斥心理，而大学生的活动场所比较集中，环境也相对简单，所以商家在宣传的时候不妨抓住大学生的群体效应，利用口碑传播往往可以用小成本达到事半功倍的效果。
如果说成功的口碑传播是织起了一条光洁的锦缎，那么一个好的传播形式无疑于是锦上添花。大学生智力水平较高，比较低端的促销手段一般不会对他们产生太大的吸引力，他们追求的是品味、时尚，以及对文化的崇尚，商家应该针对这样的特点开发出一些创新的、针对性的营销方式，说服消费者，激发其消费的欲望。比如体育营销、教育式营销、游戏营销、网络营销以及现场的互动活动、娱乐游戏、公益活动等等这些具有科技感、娱乐感、文化感、责任感的营销方式更容易得到大学生的认同和参与。
近几年小熊在线在至少六七个城市的大学举办两次大规模的活动与巡展来作为一项通常的营销的手段。比如做一些IT产品的大学巡展，举办IT知识的大学讲座，再配合一些娱乐型的活动，迄今已经在全国16个大中型城市进行了校园宣传。最近由小熊在线主办的Maxell校园音乐歌手大赛正在于北京、上海、广州三地同时进行。
“我们要做的就是寓教于乐，让IT更贴近生活。” 徐锋这样总结了他们的校园营销宗旨。
“长线才能钓大鱼”
就像广告有专业的广告效果评估体系一样，一系列的营销活动后企业往往也希望能有一份效果评估书，来获知自己确确实实的好处。
徐锋认为，立竿见影的效果并非小熊在线校园营销的主要目的。他认为效果有短期与长期的，对于校园营销而言，长期的忠诚度的营销，比短期的更有意义。大学生群体相对于整个社会而言还只是一个小群体，之所以值得重视，并不在于他们短期的购买的能力，而是看到了潜藏在他们身上未来的消费能力，单纯的扩大销量绝对不是企业进行校园营销的目地，所以校园营销更多地应该放在品牌的培养和情感的培养上。
