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不动产过户管理规定范文1
一、相关法律和法规对土地使用权出资的的有关规定
1、《中华人民共和国公司法》第二十七条和《公司注册资本登记管理规定》分别规定， 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
2、《公司注册资本登记管理规定》第十二条中规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。
3、《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第五款规定，申请设立有限责任公司，股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件。
二、中国注册会计师执业准则的规定
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十四条第（三）款规定以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十五条规定，对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。
三、非货币财产验资实务应注意的几个问题
（一）土地使用权必须评估，且注册会计师需要审验土地评估价值的合理性
对应新的《公司法》，新审计准则规定以实物资产、知识产权、土地使用权出资必须评估，而旧准则没有这方面的强制要求。同时值得注意的是，注册会计师不能简单依据评估报告，而应该在资产评估的基础上对出资作价进行审验。
在验资实务操作程序中，我们需要作如下工作：
1、向客户索取土地使用权的评估报告。出具评估报告的中介机构必须具备相应的评估资质。
2、认真查阅评估报告，了解评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件是否满足验资的要求。
比如评估目的为抵押贷款或转让的评估报告就不能用于验资；关注评估报告的特别事项说明和评估基准日至验资报告日发生的重大事项是否对验资结论产生影响，比如特殊事项说明中披露该土地已作抵押，或评估基准日后该土地涉及诉讼，则此评估报告也不能用于验资。
3、土地评估价值是否合理，是否得到出资方的认可。
查阅评估报告，了解评估作价是否合理，如明显偏高或偏低，为控制验资风险，不易使用。土地评估价值需要得到出资方的认可，要求其提供全体出资者确认的书面文件。如果出资方的企业性质为国有企业，其土地使用权的评估结果还应经当地财政或国有资产管理部门进行确认。
（二）土地使用权必须办理财产转移手续，取得不动产证和土地使用权证书等不动产权属证书
从上述的法律法规和审计准则我们可以看出，现在无论是设立验资还是变更验资，对出资者以土地使用权出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。这与以前的法律法规有重大的区别。以前的法规允许出资者出具承诺函，承诺在公司成立后六个月内办理有关财产转移手续。新法规和执业准则取消了可以在期限内办理的规定，强调了应当在出资者依法办理财产权转移手续后，事务所才能予以审验。这也意味着，内资企业分次出资的首次出资只能采用货币及不需办理产权登记的存货、机器设备等进行出资，需要办理产权登记的房产、土地使用权等不能用于内资企业的首次出资。
在用房屋和土地使用权等资产出资的验资业务中，一般要求被审验单位提供已办理财产权转移手续的房屋所有权证、土地使用权原件和复印件以及需要股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款证明、原土地使用权证书复印件、过户表等。我们不仅要认真对房屋所有权证、土地使用权证件原件和复印件进行核对，还需要求被审验单位及其经办人在提供的复印件上签字确认复印件的效力。
这里需要注意的是，并不是所有的土地使用权都可以出资。如出资人取得的为划拨土地或集体土地的使用权，即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。只有取得的为出让土地使用权，才能用作出资。
（三）关注土地使用权是否未设定担保、未被封存或冻结等
根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第八条第三款的规定，设定担保的财产不得投资。注册会计师在检查不动产证和土地使用权证书时，要特别注意权利证书是否载有抵押、担保等登记事项，如果不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资。
（四）向不动产登记机构查询或函证以防范验资风险
注册会计师除了应当实施如查验房屋坐落、宗地位置等审验程序外，如发现出资人可能存在房地产管理部门存在串通舞弊的情况，可以实施追加审验程序，即函证房地产管理部门登记情况是否属实，或者提请房地产管理部门在复印件上签字确认复印件的效力。通过向不动产登记机构函证查询，可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。
综上所述，投资者必须以拥有的出让土地使用权作为投资，在验证时，土地使用权需要有评估资格的事务所出具评估报告，而且要办理权属转移手续至被审验单位尚可。
参考资料：
不动产过户管理规定范文2
国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产中介服务市场。
一、国外中介机构发展策略
国外中介有许多值得我们借鉴之处，如诚信问题、信息问题、信息共享、进入（认证）条件、行业自律、人员培训、相关政策、业绩统计等。美国房地产中介已发展了80多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作方面，都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界房地产中介行业领先地位。特别是其房地产中介管理制度，值得借鉴。
（一）经纪人资质等级。在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：（1）经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。（2）销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人的若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。同时，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体条件。比如年龄、学历、专业知识、经验、名声等。持房地产经纪人和销售员执照者每四年需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。在取得执照前，州政府主管部门要对申请人行为进行调查。要取得执照，除了一般要求和相当的经验外，还要接受一定课时的专业知识教育训练，并参加执照考试。取得执照后，还要接受州房地产委员会的执照管理。美国法律规定，凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头、公私款不分、以非法手段取得执照、有不良行为记载等行为，均会受到暂停或吊销执照的处罚，甚至可能会向法律提讼。美国房地产经纪人如果发生损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是当初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。
（二）法规制度。美国有关房地产中介的法规主要有：一般法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照。
为保障交易安全，维护社会大众利益，许多州都专门设立了房地产复原基金制度，目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时，予以赔偿。该基金由领照人在申请注册时所交纳的特别规定费累积而成。比如，加州地产局设有两项不动产基金，一项为教育及研究基金，另一项为赔偿基金。所有执照费用的20%投入不动产基金，其中40%放在教育研究，60%放在对外赔偿基金内。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，则被告经纪人的执照会被取消，直到它偿还所赔偿款项及附带利息。
一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%～7%，大型商业用地3%～6%，未开发土地6%～10%。
房屋买卖过户由产权公司经手，不仅、代办过户手续，尚有保证履约之实际功能。依双方条件切实执行，代收金钱、文件。一切办妥，则钱交给卖方，权状给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。为防两边吃，美国禁止经纪人同时代表双方。
（三）职业道德。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生，并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人广告刊物上，从此很难再从事这一职业。
二、我国房地产中介服务行业的完善
（一）从业机构和人员职业化、正规化。近几年来，我国房地产中介服务如雨后春笋，从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是，从整体上看，仍然是行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。
1、加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立良好的执业环境。
2、严格市场准入制。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等设定更高一些的“门槛”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。通过审核，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
3、坚持从严整治。当前我国在这方面违规或违反职业道德现象比较严重，如有的拿“回扣”，搞低价格恶性竞争，迎合委托方对标的进行夸大宣传或虚假评估，甚至欺诈客户，这种非正当经营的中介商颇有市场。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，加强管理。要克服互不照应的做法，联起手来，将执照、资质和资格三方面的管理融为一体，落到实处。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。
（二）行业结构社会化、系统化。目前，我国房地产中介服务机构分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
1、建立服务全社会的机构网络。当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之，服务机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。在日趋激烈的市场竞争中，要想站稳脚跟，获得一席之地，就必须降低中介公司的服务成本，提高成交率。扩大经营规模，走连锁化道路则是中介公司的发展方向。一方面规模经营可以大大降低中介公司提供服务的平均固定成本，同时由于大规模公司的人员对业务的熟悉和高度的专业化，可以有效地降低平均可变成本，从而在整体上降低中介公司的服务成本，保证较高的经济效益；另一方面规模经营和连锁化也有利于房地产中介公司扩大自身影响，提高知名度，扩大市场占有率。
2、建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散的，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，应借鉴外国的做法，结合本地实际，建立各种信息网络。首先，利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体，建立中介信息、价格信息、房地产交易登记信息，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点，为市民提供全天候、全方位的信息服务。如利用三维成像和多层链接技术，全面地展示楼盘区位、环境、社区规划、楼内结构及其本身结构布局等。
（三）服务执行深层化、制度化
1、提高服务水平。我国房地产中介服务层次较浅。要改变这一现状，首先，拓展服务领域，提升服务水准，使服务领域从项目后期扩展到前期，为发展商提供高品位的策划书、项目包装、广告及服务，为购房者提供以人为本的高质量的住宅产品设计模式以及高水平的顾问服务。还要突破传统业务的限定，将服务向更宽的领域延展，开拓新的服务市场，如房屋置换、房屋吞吐、房屋银行、置业担保、电子商务、物业管理、装饰装修等。其次，借鉴国外经验，探索带有中国特色的服务方式，逐步形成各项业务的程式化。
2、加强行业自律。我国房地产中介服务行执业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。一是从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对人员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是普及“放心中介”，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会做出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台账，以备管理部门和协会检查。
（四）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。
1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。
2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。
3、加大科技含量。加大硬件和软件投入。房地产中介服务行业是一个高科技产业，把最新科学技术应用到中介服务行业中来，是世界各国行业发展的趋势。当前的任务是利用先进技术手段，及时、准确地提供房地产信息。房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询，都要依靠及时而准确的信息，仅靠人工的市场调研是远远不够的，必须大力推广计算机应用，建立房地产信息网络系统，组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务机构，这是收集、传递信息最可靠、最便捷的途径，可以保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。
4、推进集约化经营。我国房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范，且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业。因此，必须对房地产中介服务业进行调整改造，以提高其竞争能力。首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体开发商之间的脐带，加速产销分离。其次，要改善经营管理。
不动产过户管理规定范文3
一、预售合同的法律性质
（一）预售合同是否属于买卖合同
房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖，将其列在买卖合同一章中规定。〔1〕因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
预售合同的买卖性质还是较明显的，但在70年代的台湾地区，房屋预售制度发展历史中，曾出现大量预售合同的变形——委建合同，对它是否属于买卖合同曾颇有争议。
所谓委建合同是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。〔2〕关于委建合同的性质有“买卖契约说、制作物供给契约说，承揽契约说，承揽与买卖混合契约说、承揽、委托与买卖之混合契约说。”〔3〕刘得宽在《委建契约与房屋所有权之归属》一文中认为：“委建契约实质上是一种代购地基及材料委任与承揽建屋之混合契约，如土地所有权已属于承建人（开发商）所有，则委建契约为地基买卖与建屋承揽之混合契约。”〔4〕
对于这种委建合同性质之争，主要可集中到买卖与承揽两种，不同性质的认定对于双方的权利义务与赋税有一定影响。如视为承揽合同，则房屋峻工之后所有权直接归委建人（实为预购人）所有，这样对保护委建人（多为经济上较弱的消费者）是有利的，对开发商则较为不利。但因这种情况下不认为双方之间有买卖行为，所以委建人和开发商可以不纳契税，另外开发商也可降低建筑营业额与所得额，从而减轻捐税负担。于是，为了减轻税赋，双方假借委建之名，谓购屋客户委托建筑商代为建造房屋之做法大为盛兴。后来因建筑纠纷增多，台湾行政机关规定，预售房屋无论是何种类型，均应先有建筑执照，凡起造人名义变更仍应按买卖核课契税，委建契约则减少甚多。同时因为在委建契约下建筑物所有权第一次登记时，应以有起造人身份的消费者名义为之，于建筑商较为不利，因此更促使委建契约锐减。〔5〕
从台湾地区委建合同发展状况来看，委任、预售之目的都是开发商出售房屋，预购人购买房屋。所以在台湾司法实务上为简化法律关系，探求当事人真意，倾向于把委建合同认定为房屋预售。台最高法院62年壹上字第1546号判例认为：“上诉人与建房屋之某建筑公司所订之委建房屋合约书，核其内容是上诉人将价款交付某建筑公司，于房屋建成后由该公司将土地及房屋过户与上诉人，名为委建，其实质仍为房屋之买卖，上诉人自不能主张是原始建筑人而取得其所有权”。
对于这种委建合同，因我大陆地区房地产业初兴，而且不允许建筑许可证的变更，所以尚未出现此种变通做法。但也应以此为鉴，对于今后类似问题应依照预售合同处理，以求严格贯彻房屋预售制度，维护房地产开发与融资秩序。
（二）预售契约是预约还是本约
合同有本约与预约之分，两者有不同的性质及效力。预约是约定将来订立一定合同（本约）的契约，本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务，不得直接依预定之本约内容请求履行。
目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记，过户手续。”北京市1994年2月24日的《外销商品房管理规定》第7条规定：“房屋交用之日起30日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。”就上述理论分析和实际立法来看，预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。
预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交屋证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给办理过户登记。这种“换约”做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种“换约”做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换本后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与“换约”做法并不矛盾。
（三）房屋预售是不是分期付款买卖
预售房屋价金的交付，无论其名目为工程款，公司无息贷款还是优惠贷款，从定金、签约金、开工款开始，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有房屋销售看好，客户一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。
所谓分期付款买卖，顾名思义就是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立，买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有，但标的物必须交付给买受人使用收益。买受人虽然经济能力较差，无力一次支付标的物的全部价金，但可通过分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致负担过重；同时对买方而言，则可扩大销售，促进生产。
分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后，尚有二期以上的价金尚未支付；预售房屋则无此限制，事实上一般预售房屋的买卖在交屋前，开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款，更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付，此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。
另外从预购人转卖期房的权利观察，预售房屋尤其与分期付款的性质不同，如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖，对于预购人不免有严重损害。虽交易的标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖虽交易的标的物已经存在，且买受人已可享受标的物的管理、使用和收益等权利，却因无所有权而不得予以转卖。
二、预售合同登记的性质及效力
《城市房地产管理法》和各地方法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。例如《北京市外销商品房管理规定》第7条规定：《外销商品房预售契约》签订后30日内，买卖双方必须向北京市房地产管理局市场处办理预售预购登记。该规定的附件一《外销商品房预售契约》第9条规定：本契约由双方签字并在办理预售预购登记后生效。
从上述情况可以看出，房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上，公之于众。在签订合同之前预购人可以查阅登记簿了解到预购房屋的权属状况，避免其因不知情而做出错误决择和受蒙骗，这样，对于确保房屋交易安全的作用是十分显明的。另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查，保护双方当事人的权益（但对于何种合同不予登记，也就是办理登记的条件，目前尚无明文规定）。上述两点是预售合同登记的直接效果。但这种房屋预售登记与现房买卖去办理的产权登记有何异同，登记后取得的权利是否相同，则难从现有立法规定中直接找出结论。
在此需先分析一下现房买卖登记的性质及效力。《城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。一般民法原理认为：“房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生、变化的依据和凭证。通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。”由此可见，在房屋买卖中产权登记是房屋所有权移转的形式要件，非经登记者不发生产权移转的效力。与之相比，在房屋预售中预购人能通过合同登记取得房屋所有权吗？基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，我们认为，预购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权。因为：
1.在房屋预售合同生效之时，房屋尚未存在，而所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，则在权利观念上难以说明如何成就一种排他性权利。另外如承认预购人对“未来房屋”取得所有权，那么在房屋建成之时，预购人应即时取得房屋所有权。但依据买卖合同特性，标的物必须存在前一个主人的所有权，才会产生后一个主人的所有权。而预售房屋建成时，却直接归第二个主人拥有，那么第一个主人的所有权人于何时存在呢？这一点，如依前述假设，则不能解释。
2.建筑期间房屋所有权的归属对于风险承担也有重要影响。在买卖合同中，风险由所有权人承担，如此时房屋归预购人所有，则其要承担标的物意外灭失的风险，这无疑是加重了广大消费者的负担。
3.在建房屋所有权如归预购人所有会影响到建筑商的利益。因为建筑商与开发商订有建筑承包合同，如开发商不能支付酬金和费用，建筑商可以依法对承建房屋行使留置权。但如在建房屋所有权归预购人所有，建筑商则不能对房屋行使留置权，因留置权只能针对开发商的财产行使。这样如发生开发商不付建筑费用情况，建筑商利益必受损害。为排除这种风险，建筑商会不愿与开发商签订合同，而要求直接与预购人签订合同，这又是极不现实的。一是预购人人数众多，常易变动；二是预购人已将全部房屋价款（包括建筑成本）支付给了开发商，其是不会再对建筑商承担义务的。
4.如在建期间房屋所有权归预购人所有，对开发商也是不利的。因为房屋所有权在合同登记之时转归预购人所有，在分期付款中，预购人如拒付房款，开发商不能对房屋主张所有权保护，只是享有债上请求权，这对其不利。另外在实践中开发商在房屋建设中，为了发挥经济效益，往往将在建房屋中可供使用但未竣工验收的部分开辟为自己的临时办公用房和售楼服务点。如在建房屋归预购人所有，开发商则无权使用。
经上述分析，笔者认为预售合同登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。预购、预售登记是合同生效的形式要件，依此产生的权利仍是一种债权，但这种债权应不同于一般债权。理由是：
1.依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，亦即此种经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。
2.应赋予这种经过登记的债权以强制执行力。要求开发商在房屋建成时必须交付房屋，不允许临时毁约（尤其是在房价上涨之时，开发商常易拒绝交屋），届时如不交屋并办理产权登记，预购人应有权直接依据预售合同请求办理过户登记，取得房屋所有权，增强预购人债权的强制执行力是与房屋预售制度的利益基础相符的。因为如期取得房屋是预购人（多次炒卖期房中是指最后的预购人）的根本目的所在，通过如期取得房屋把自己的预期利益安排在一个合理的限度内。如果因开发商拒不交屋使预购人到头来仅得到一些普通债权和诉讼纠纷，那么会极大损害其预购房屋的积极性。通过利益平衡，预购人会更多地考虑购买现房。倘如此，房屋预售制度的融资目的必将受挫，这会阻碍房地产业发展，最终开发商的利益也会受损。
三、对预购人权利保护的问题
在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如，有时开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。〔6〕在预售合同中购房人只是买了一张图纸，一个许诺。因为没有实际房产存在，购房者只能凭开发商的介绍和文字材料来想象房产的质量。等房屋竣工后，经常会出现实际房屋质量与介绍和文字材料相去甚远的情况。这时购房者早已付清最后一笔房价款，已经变得非常被动和无能为力了。
除上述房屋本身情况不确定外，在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡。由于预售协议除法定标准合同之外，其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟订好，并在售屋现场签订，加之买方法律知识和建筑知识的欠缺，所以，实际上买方很少有能力对签约进行讨价还价。一些对已不利的约定条款也不得不接受，如交屋时间确定，不可抗力条款的解释，共有面积的确定分摊，公共设施的开发利用及物业管理等方面问题常有开发商在合同上大做手脚。
就上述分析可见，在房屋预售中预购人的实力远弱于开发商，其烦忧也重于一般现房购买人。另外，因现代都市空间紧张，一栋建筑物常分成众多单元给预购者，消费者也是积多年之蓄购屋安居，一旦开发商情况不妙，涉及对象众多，会引起广泛的社会问题。基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，各国房屋预售法律制度都十分注意加强保护预购人的利益，预防纠纷的发生。我国在吸收境外先进经验的基础之上，在预售制度发展之初便十分注意这一问题，采取了一些较为完善的措施。根据现行实践情况和理论设想，笔者认为还应注意加强和采取如下方面的措施。
（一）行政管理方面
这些措施主要是指国家行政机关通过加强对建筑行业、银行业的管理和约束开发商的行为来保护预购人的利益。
1.严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些滥竽充数，资信不良者随意进行房地产开发，给利用开发搞诈骗之行滋生基础。
2.严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。对非法预售的开发商要严厉查处，因其性质已类似非法发行股票、债券之类的集资行为。
3.严格执行统一的预售合同登记措施，对不合乎法律，显失公平的合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。
4.严格贯彻执行法定标准预售合同，对于不使用法定标准合同者或补充协议内容与标准合同冲突者认定为无效，以避免开发商利用经济上或事实上的优越地位，强迫预购人接受不利的合同条款。
5.加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。房屋完工验收时，应严格依照《建筑质量管理条例》，对于房屋之主要构造，室内间隔及建筑物设备等与设计图纸是否相符，面积计算是否准确等应特别检查，以求能彻底防止偷工减料，不按时施工，公用面积重复计算等流弊。
6.应加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，在房屋预售中也应借鉴此种做法。可考虑责令由银行或信托机构负责对预售款项进行监管，确保工程款项充分供给，对于监管机构由开发商给付报酬。如有挪用资金者应严厉处罚，并可考虑由监管机构承担适当保证之责，以增强预购人资金的安全使用。
7.加强对房屋预售广告、宣传的管理，如《北京市外销商品房管理规定》规定广告宣传中必须标明预售许可证号，表明预售的合法性。另外对售楼广告、宣传的真实性，广告管理机关应进行认真核查，以防欺诈之嫌。
（二）合同法保护措施
房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人利益的保护，除谋求行政机关从整个社会公益角度进行监管工作之外，对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题：
1.寻求签约机会平等
（1）要寻找合适的交易对象。购房者在选购房产时，应同时对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。
（2）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此购房人应亲自或委托自己的律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算，加大客户的名义面积使客户多付款。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。
2.在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。
（三）物权法保护措施
完善的合同是保护预购人的重要手段，但合同债权保护有时面对开发商的恶境是间接、滞后的。相对来说物权是一种排他性、支配权，对预购人利益的保护更稳妥一些。为此，可考虑在立法上采取以下几方面物权保护手段。
1.应赋予登记经过的预售合同的排他效力。登记是一种物权公示措施，因预售房屋尚不存在，只能对合同登记。依据此登记契约产生的权利在理论上不好说是一种物权，但在其实践功能上赋予其物权效力并无不可。基于此，可考虑将预购人对待建房屋拥有的权利视为一种准物权，具有特别效力，关于效力的具体内容本文第二部分已有详论，此处不再赘述。
2.应设立预购人对预售房屋的法定抵押权制度。主要是考虑到开发商在建筑期间如有破产、毁约停建的情况，这时房屋尚未建成，预购人自不能依据合同直接请求办理所有权移转登记，主张所有权保护。而只能请求开发商赔偿损失、主张普通债权，与其他债权平等受偿，这样预购人的利益是没有保障的，对其甚为不利。这种在建房屋又是主要利用预购人资金兴办的产业，所以应考虑对预购人提供特别物权保护，由法律直接规定在房屋停建的情况下，预购人对在建房屋有抵押权，保证其优先受偿。
3.为确保预售房屋房地合一，应限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。法律规定开发商必须取得土地使用权才能预售，但在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。这种做法目前法无禁止规定，但其会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻之后。因此虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但笔者认为抵押物出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。如不能兼顾扩大融资与保障融资安全，应以安全为主，注意保护广大预购人的利益。因此笔者建议，对于这种设有土地抵押权的在建房屋不准预售，对于已预售的房屋不允许再就土地使用权设定抵押。
注：
〔1〕参见梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，第478页，法律出版社。
〔2〕〔3〕杨玉龄著：《房屋之买卖、委建或承揽》，正中法律出版社，第392，396页。
〔4〕刘德宽著：《民法诸问题与新展望》第101页，台北三民书局。
不动产过户管理规定范文4
各金融机构要继续贯彻执行适度宽的货币政策，按照“快、重、准、实”工作要求，切实将保障信贷总量较快增长作为当前金融工作的首要任务，积极争取上级金融机构在信贷总量、授信管理等政策上的倾斜，确保今年各项贷款净投放8亿元，其中工业贷款净投放2.5亿元，农业贷款净投放1.35亿元。
二、支持中小企业发展
（一）以“一区四园”为重点，对全市100家重点工业企业、重点项目、重点招商引资企业实行“三个一”（一家银行包、一名行长挂、一个客户经理联）的金融服务工作体系，为项目、企业提供更便捷、高效的金融服务。
（二）创新中小企业信贷管理制度。进一步建立更切合实际的信贷管理、决策、审批、授信、监督以及信用评级制度。各金融机构要成立中小企业贷款专营机构，增加小额信贷营销人员，实行专业化营销。改进中小企业评级与授信管理，树立以“现金流”为核心的信贷业务理念，将中小企业的“三品”（企业负责人的信用人品、企业的产品及抵押品）、“三单”（税单、货运单、银行对账单）、“三表”（水表、电表、报关单表）作为评级授信和发放贷款的重要依据。中介机构对中小企业的信用评级结果可作为各银行机构贷款审批依据。进一步优化贷款流程，提高审批、放款效率，确保中小企业贷款增幅不低于全市贷款增长水平。
（三）丰富中小企业授信产品。金融机构要加强中小企业授信产品品牌化建设，结合中小企业生命周期及融资需求“短、小、频、急”的特点，推进产品创新，满足不同行业、不同类型、不同发展阶段中小企业的需求，提高中小企业金融服务的满意度。创新中小企业按月、按季等额还本付息等还款方式，满足中小企业多样化的资金需求。鼓励开办银团贷款、社团贷款、上贷下用、异地融资等新的贷款方式。
（四）创新贷款担保方式。扩大融资担保的财产范围，探索不违反现行法律法规、财产权益归属清晰、风险能够有效控制的各类动产或不动产，都可以用于贷款担保。大力发展存单、仓单、股权、应收账款等权利质押贷款和大型农用生产设备、山林、水域、滩涂、荒地、水面经营承包权、农户宅基地、集体用地等抵押贷款。
（五）充分发挥短期融资券、中期票据等融资工具的作用。金融机构对符合条件的企业要加强辅导，做好相关服务，通过召开推介会、举办培训班等多种形式，引导和支持符合条件的企业发展直接融资。
三、加快培育信贷主体
（一）加大A级信用企业培植力度。市金融办要组织各金融机构对全市规模以上工业企业开展一次A级信用培训，提高中小企业综合素质，力争今年我市中小企业A级信用企业达到100家以上。同时，积极引导企业建立现代企业制度，严格执行财务会计管理制度，增强财务透明度；加强企业法定代表人及财务负责人的信用知识及金融知识培训工作，增强企业信用意识。
（二）各行社都要把拓展10家以上的新客户作为硬指标，围绕全年信贷投放目标，通过开展信贷新客户、优质信贷客户培植活动和银企集中授信签约活动，将投放计划分解到企业，落实到项目，力争对全市规模工业企业的授信突破100家，对规模工业企业的信贷覆盖面提高30%。
（三）积极培育上市后备企业。采取“企业自愿、政府组织、市场化运作相结合”的方式，选择盈利能力强、科技含量高、发展前景广阔的优势企业作为上市后备企业，积极推进企业市场化并购重组，整合优质资源，促进产业结构调整升级，做大做强优势企业，使上市后备企业早日达到条件并及时进入上市辅导程序。
（四）拓宽企业融资渠道。支持符合条件的中小企业登陆中小企业板和创业板，利用再融资加快发展。鼓励、引导和支持有条件的上市公司结合自身产业特点和发展规划，通过设立分支机构、联营、并购等多种形式开展投资。
四、建立健全激励机制
（一）实行增量投放奖。继续设立金融机构投放增量奖，对新增投放的奖励标准从1‰提高到1.5‰。
（二）鼓励提高存贷比和存款本地放贷率。实行存贷挂钩。按年底各金融机构新增贷款余额占比，与市财政性存款、社保基金、住房公积金等社会公益性存款挂钩。引导对公存款、居民储蓄存款存到存贷比高的金融机构。引导金融机构提高存款本地放贷率。金融机构新吸收存款的70%以上要用于当地发放贷款。其中，缴存法定存款准备金、留足备付金后，新型农村金融机构吸收的存款要全部用于当地，农行和农村信用社新吸收的存款原则上要用于当地，其他商业银行新吸收的存款主要用于当地，政策性银行要积极拓展业务范围，确保信贷投放不断增长。
（三）建立风险补偿基金。由市财政出资，设立贷款损失风险补偿基金和担保风险补偿基金。对银企集中签约活动推介的中小企业贷款发生损失的，给予适当补偿。
五、优化金融服务环境
（一）优化贷款抵押登记程序。市国土、建设、房管、林业和工商等部门要进一步简化贷款抵押登记手续，提高登记效率，并将抵押登记所需资料、办理流程、办结时限、收费项目及标准等形成规章制度，向社会公示。
（二）实行登记评估收费优惠制。工业企业以房地产及设备质押融资，相关部门办理他项权证手续，不再收取登记费、评估费和工本费等一切费用。办理他项权证手续纳入市行政服务中心统一管理，相关应缴费用由行政服务中心登记后，年终由市政府与相关部门统一协商结算。涉及评估事项的，由企业和银行自主选择评估机构，相关部门不得强行指定。
（三）实行挂牌保护和行政处罚报告制。对金融机构实行挂牌保护，严禁干扰金融机构正常经营活动的各类评比、检查、收费和罚款行为。各行政执法部门对金融机构作出重大行政处罚决定，应在事前报市分管领导同意，处罚结束后报市治理经济环境办公室备案。
（四）鼓励新设金融机构。凡在市内新设立分、支行级以上金融机构的，本级行政事业性收费实行零收费，中介服务性收费总额不超过国家、省规定最低标准的三分之一。
（五）支持金融机构处置抵债资产。积极支持金融机构处置抵债资产，实现抵押权和金融债权，所涉及到的本级行政事业性收费一律按国家、省有关规定标准的20%执行，并及时办理相关产权过户登记手续。
六、推进金融机构改革创新
（一）加快农村信用社改制步伐。积极支持市农村信用合作社深化产权制度改革，组建农村合作银行。各地各有关部门要支持农村信用社清收拖欠的贷款，维护金融债权。市工商、国土、房管等部门及相关中介评估机构在办理工商登记、土地出让、房产评估、产权登记等手续时，要简化程序，减免收费，优质高效服务。市信用联社要抓住契机，切实转换经营机制，不断提高经营管理水平。同时，要不断加大支农力度，增加信贷投入，全力支持新农村建设和县域经济发展。
（二）不断壮大担保行业。认真落实省集中税收增量返还支持担保体系建设的政策，建立健全担保机构资本金补充机制，增强金财担保公司和金信三农担保公司实力，做大做强中小企业融资担保主业。金财担保公司要力争年内担保贷款突破1.5亿元，金信三农担保公司要加强与三家涉农金融机构的合作，力争年内担保贷款突破5000万元。
（三）稳步发展小额贷款公司。金诚小额贷款公司要坚持服务“三农”的宗旨，严格按照小额贷款公司有关管理规定经营，进一步增强公司实力，年内累计投放达到1.5亿元以上。
（四）完善全市金融服务网络。加强与各银行总行的联系与交流，尽快引进组建村镇银行。鼓励全国或区域性股份制商业银行来设立分支机构。鼓励设立贷款子公司、农村互助基金会、融资租赁公司等新型的民间金融组织。
七、加强信用环境建设
（一）深化最佳金融信用县市创建。深入开展以“企业信用、农村信用、社区信用和区域信用”为主体的信用工程建设，推动全市经济环境、信用环境、司法环境、信用中介服务环境和金融内部环境改善，全市规模工业企业的A级信用企业要达到70%以上，信用乡镇建设要达到100%。健全金融生态环境评价体系建设机制，争创“全省最佳金融县市”。
（二）进一步改善金融司法环境。对影响金融生态建设的违法违纪行为，市纪检监察、政法部门要快立案、快侦查、快审理、快执行、快结案，提高金融债权案件执结率。严厉打击逃废银行债务行为，公开曝光“黑名单”，严肃追究相关责任人的纪律、法律责任。
八、积极发展保险事业
（一）认真开展“全省保险先进县市”和“国家级农村保险示范县市”创建活动。根据省政府金融管理领导小组办公室、保监局《关于开展保险先进县（市、区）创建活动的通知》（金办发〔〕31号）精神，认真开展“全省保险先进县市”和“国家级农村保险示范县市”创建活动，不断拓展县域保险领域，增强保险服务功能，统筹城乡保险业发展，培养市民良好的投资理财习惯，充分发挥保险的经济“助推器”和社会“稳定器”作用。
不动产过户管理规定范文5
一、报名办法：须用身份证报名、绑定个人手机和采集指纹及人脸特征信息
我省普通高考采取互联网报名方式报名。报名时，各报名点将先用考生二代或三代身份证采集考生基本信息(包括姓名、性别、民族、出生日期和身份证号码)后，向考生派发考生号及登录初始密码。考生拿到自己的考生号及初始密码后需登录省教育考试院普通高考网上报名系统进行预报名，并立即修改登录初始密码。考生报名时，须认真阅读报考须知，签订《考生诚信考试承诺书》，在网上自行录入本人的基本信息(含报考信息、简历信息、家庭情况等，其中报考“3+专业技能课程证书”类考生须在简历信息中如实填写毕业学校及专业)，按要求准确绑定个人手机，并使用手机登录广东省教育考试院官微(微信号：gdsksy),使用考试院官微上的微信小程序自行拍照采集本人人脸特征信息并上传，同时缴交报考费。然后在规定时间内到考生本人户口所在地的市、县(区)招生办指定的报名点确认报名资格，校对和核准报考信息、采集指纹。特别强调的是，考生在办理报名确认手续时，必须认真、仔细核对录入的姓名、性别、身份证号码等信息，确保准确无误。今后，考生录取、新生学籍电子注册和办理毕业证均以这些基本信息为准。
《通知》指出，未办理报名确认手续的考生，原预报名数据无效。考生报名确认时，应携带户口簿、二代或三代身份证及高级中等教育学力证明到指定的报名点办理报名确认手续。应届生可在所在中学办理报考手续，往届生应到市、县招生办公室指定的报名点办理报考手续。
二、报名对象：各类考生均按规定时间报名及网上交费
除参加普通高校招生统一考试普通类(含文科类、理科类、体育类、艺术类)和“3+专业技能课程证书”类考生外，高校组织单独考试(含免试)及单独录取的保送生、运动训练、武术与民族传统体育专业考生、高水平运动队考生、职教师资考生、残障人员考生、高职院校自主招生(含中职生报考)、中高职衔接三二分段考生，以及报名参加2019年1月普通高中学业水平考试语文、数学、英语3门考试的考生，拟报考高职院校分类考试招生的考生等，都须按上述时间参加我省高考报名。
在我省就读的内地西藏新疆中职班应届毕业生，符合《广东省教育厅关于做好2019年内地西藏新疆中职班应届毕业生报考高职院校有关工作的通知》(粤教考函〔2018〕72号)规定的，可以在我省报名参加“3+专业技能课程证书”考试。
三、考试缴费：考试费实行网上交费。体育术科统考、艺术术科统考(含音乐、美术、舞蹈、广播电视编导)和高考文化课的考试费，均在普通高考网上报名时一同缴纳。
四、艺术类(含美术类、音乐类、舞蹈类、广播电视编导类)考生注意：
1.我省普通高校艺术类(含美术类、音乐类、舞蹈类、广播电视编导类，下同)专业招生术科考试分为省统考、院校校考、省统考基础上的院校校考三种形式。艺术类考生文化科考试科目与文理科考试科目相同，即艺术类考生考试科目为：在文科类或理科类考试科目的基础上加考艺术术科。建议艺术类考生尽量参加省艺术术科统考。
2.艺术类考生报名时，需认真了解艺术类专业招生考试的相关政策，并向拟报考的高校咨询后，才确认艺术术科考试类型。只参加省统考的必须填报统考信息选项;只参加院校校考的，可只填报校考信息选项;既要参加省统考又要参加院校校考或我省统考基础上的校考的，则应同时填报统考和校考信息选项。为增加报考志愿及被录取机会，建议报考艺术类专业的考生原则上须参加省组织的艺术类专业术科统一考试，即报名时在填报院校校考的同时，一般还应选择美术术科统考、音乐术科统考、舞蹈术科统考、广播电视编导术科统考。报名时没有选择相应的信息选项而参加了院校组织的校考的考生，将无法被有关的艺术类院校(专业)录取。
3.今年我省调整了美术术科统考考点设置，安排在各地级市组织实施，考生到所在地级市考点参加考试。
4.2019年普通高考艺术术科统考时间及考试地点安排如下：
(1)音乐术科统考考试时间是2019年1月12日-22日，考试地点设在星海音乐学院(大学城校区);
(2)美术术科统考考试时间是2019年1月12日，考试地点设在各地市有关中学;
(3)广播电视编导术科统考考试时间是2019年1月12日，考试地点设在华南农业大学;
(4)舞蹈术科统考考试时间是2019年1月23日-27日，考试地点设在星海音乐学院(大学城校区)。
五、体育类考生注意：今年取消现场报到环节
根据《关于印发广东省2019年普通高等学校体育类专业考试招生办法的通知》(粤招办普〔2018〕61号)，我省取消了考生须在考前一天到广州体育学院考点现场报到的环节，考生只须凭准考证、身份证按准考证规定的时间到考试检录点检录、参加考试。我省2019年普通高考体育术科统考考试时间2019年1月10日-1月22日，考试地点继续安排在广州体育学院。
六、体育类、美术类、音乐类、舞蹈类、广播电视编导类考生只能选报其中一种类型术科统考，不得兼报术科统考。
七、“3+专业技能证书考试”文化课考试：调整到2019年1月进行
我省每年6月7-8日进行的“3+专业技能证书考试”文化课(语文、数学、英语)考试，从2019年起，调整到每年1月进行，2019年考试时间安排在1月5-6日。
八、随迁子女考生：基本条件为三个“3”和两个稳定
外省户籍的进城务工人员随迁子女在我省参加高考需符合三个“3”和两个稳定的基本条件。
1.三个“3”：其父亲或母亲连续三年持有我省居住证，按国家规定在我省参加社会保险累计三年以上，随迁子女在我省参加中考并具有高中阶段三年完整学籍。
2.两个稳定：其父亲或母亲具有合法稳定职业和合法稳定住所。
3.具体要求：外省户籍随迁子女在我省参加2019年高考的报名资格认定按照下列要求执行：一是关于社会保险、居住证和完整学籍年限截止时间的计算问题。其父亲或母亲在我省依法参加社会保险缴费年限、持有我省居住证有效期以及随迁子女高中阶段完整学籍年限的计算截止时间统一为2019年8月31日。随迁子女考生提供联网打印的其父母的《社会保险参保证明》交有关部门审核、认定。二是关于办理居住证的问题。其父亲或母亲在2016年9月1日前已办理居住证，且持有的居住证截止至2019年8月31日属于有效状态的予以认定。三是关于合法稳定住所的问题。其父亲或母亲住所为农村自建房或单位宿舍的，提供房屋产权证或土地使用权证、房屋租赁合同或相关证明材料，按《广东省租赁房屋治安管理规定》的要求到当地派出所或乡镇、街道负责租赁房屋服务管理的机构办理了居住手续的予以认定。四是关于3年完整学籍的问题。随迁子女在我省参加中考，但高中阶段3年完整学籍所在地与父亲或母亲工作所在地为广东省内不同地市的予以认定。
不符合在我省报名参加普通高考条件的随迁子女，须回户籍所在地参加高考。建议不符合在我省参加高考条件的学生及早回户籍所在地参加当地的高考报名，以免错过户籍所在地高考报名时间。
九、高考加分：将进一步加强资格审核
2019年普通高考考生政策性加分申报材料须于2019年4月10日前上报所在中学，由各市汇总后上报省招生办公室，逾期不予受理。为确保普通高考公平公正，今年我省将进一步加强普通高考加分资格的审核工作，从严查处伪造、使用假证明材料骗取政策性加分资格的行为。凡发现提供虚假材料取得加分资格的考生，坚决实行“三取消”，即取消加分生资格;已报名高考的，取消报考资格;已被高校录取的，取消录取资格。
考生报名有疑问的，可到各地市、县(市、区)招生办公室咨询了解;需要了解相关招生考试政策的，可登录广东省教育考试院官网(网址：eeagd.edu.cn)或官微查询有关文件。
附件：广东省2019年普通高考报名常见问答
广东省2019年普通高考报名常见问答
问1：2019年普通高考报名的程序是怎么样的?
答：2019年普通高考报名继续采取互联网报名方式，严格按照报名实施细则进行操作。具体报名操作办法分为三步：
1、领取考生号和初始密码。报名前，考生凭身份证到报名点领取本人的考生号及上网初始密码。在校高三学生的报名点一般为所读的中学，社会考生的报名点一般为本人户口所在的县(区)招生办公室。
2、网上预报名。网上预报名期间(12月1日-6日)，考生通过考生号及初始密码登录省教育考试院报名系统网站(网址为：ecogd.edu.cn/pgks)，并通过报名网站认真阅读了解报名须知，签订《考生诚信考试承诺书》，在网上自行录入本人的基本信息(含报考信息、简历信息、家庭情况等，其中报考“3+专业技能课程证书”类考生须在简历信息中如实填写毕业学校及专业)，按要求准确绑定个人手机、采集和上传相片，并交纳报考费。
3、到报名点办理报名确认手续。考生须在规定时间内(12月6日-10日)持身份证和户口簿到考生本人户口所在地的市、县(区)招生办公室指定的报名点(中学)确认报名资格、校对和核准报考信息、采集指纹等。外省户籍随迁子女、高中阶段户籍从省外迁入我省的考生、在中国定居的外国侨民、境内引进人才的子女、海内外高层次引进人才的子女、三侨生、民族生、台湾省籍考生、申请提供合理便利的残疾考生还需携带相应证明材料，到报名点办理报考手续(2019年普通高考报名流程见省招委会文件《关于做好广东省2019年普通高校招生统一考试报名工作的通知》)。
问2：考生报名时，要注意什么问题?
答：符合报名条件的考生应在规定时间内进行高考网上预报名及到地市招办指定的报名点(中学)办理报名确认手续。只在网上进行预报名，而没有办理报名确认手续的，报名无效。考生预报名时，要认真阅读网上报名系统上考生报考注意事项、报考须知，通过网上报名系统如实、准确填报相关报考信息。姓名中有无法输入的生僻字用大写拼音字母代替，并书面向报名点(中学)申请备案。
考生报名信息准确与否，直接关系到考生的切身利益，考生的考试、录取以及升学后的学籍管理和毕业证书电子注册，都将以考生网上确认的报名信息为准。考生必须提高对填报报名信息准确性的认识，要认真核对准确报名信息，如有疑问须向老师和家长咨询，确保提供的报名信息真实、准确。在报名现场信息确认时，会要求考生对报名信息内容的打印清单进行认真校对，考生必须在规定时间内完成校对、核准工作，包括考生本人的姓名、身份证号码、性别、毕业学校等基本信息及报考信息，均要逐字认真核实，确保报名信息准确无误，切忌因报名信息的错漏而影响考试、录取以及升学后的学籍管理。
问3:2019年高考体育类和艺术类考试时间和地点如何安排?
答：2019年我省体育术科统考考试时间为2019年1月10日-1月22日，考试地点：广州体育学院。今年我省取消了考生须在考前一天到广州体育学院考点现场报到的环节，考生只须凭准考证、身份证按准考证规定的时间到考试检录点检录、参加考试。
艺术类术科统考考试时间和考点设置分别为：音乐术科统考考试时间是2019年1月12日-22日，考试地点设在星海音乐学院(大学城校区);美术术科统考考试时间是2019年1月12日，考试地点设在各地市有关中学，广播电视编导术科统考考试时间是2019年1月12日，考试地点设在华南农业大学;舞蹈术科统考考试时间是2019年1月23日-27日，考试地点设在星海音乐学院(大学城校区)。
问4：各类考试准考证如何发放?
答：报考美术术科统考和广播电视编导术科统考的考生须在2019年1月3日-1月11日登录广东省普高报名系统(网址：ecogd.edu.cn/pgks)自行打印准考证。
报考音乐术科统考的考生须于2018年12月25日09:00-2019年1月8日24:00登录星海音乐学院招生网(网址：xhzsb.com)填报各科目的考试曲目，逾期填报无效，考生须对自己考试曲目的填报负责，填报一旦确认不得修改;于2019年1月3日-1月9日登录星海音乐学院招生网自行打印准考证(未填报考试曲目的考生不能打印准考证)。
报考舞蹈术科统考的考生在普通高考报名时须在中国古典舞、中国民族民间舞、芭蕾舞、现代舞、当代舞五个舞种项目中选择一个应试舞种，考生须对自己应试舞种的填报负责，填报一旦确认不得修改，并于2019年1月5日-1月22日登录星海音乐学院招生网自行打印准考证。报考非统考舞种及须参加以上五个舞种统考基础上校考的考生，须填报校考信息。
报考体育术科统考的考生考试时间按报考项目随机编排，考生须在2019年1月3日-1月9日登录广东省普高报名系统(网址：ecogd.edu.cn/pgks)查看考试时间并自行打印准考证。2019年起，我省体育术科统考取消现场报到环节，考生须在规定的时间持身份证、准考证到考点检录，未按时检录的考生，按放弃考试处理。
报考艺术类专业校考的考生必须在所在地级市招办规定的时间内到报名点领取校考准考证，并登录有关院校网站报名，具体校考的网上报名、网上缴费、现场确认时间见各有关院校网站通知。
参加普通高考文化课考试的考生须在2019年6月1-8日前登录广东省普高报名系统(网址：ecogd.edu.cn/pgks)自行打印准考证。
问5：报考艺术类专业的考生要注意什么?
答：艺术类考生在高考报名时应特别注意两点：一是对文化课考试科目的选择。艺术类考生既可选考文科类考试科目，也可选考理科类考试科目。考生在报名时，要根据自身文化课学习情况，认真选择好文化课的考试科目。二是对艺术类考试类型的选择。普通高校艺术类专业招生术科考试分为省统考、院校校考、省统考基础上的院校校考三种类型。艺术类考生报名时，须认真了解广东省艺术类专业招生考试的相关政策以及招生院校相关规定后，再确认艺术术科考试类型。为便于高校录取和增加考生报考志愿和被录取机会，我们建议报考艺术类专业的考生在填报院校校考的同时，还应填报省统考。若艺术类院校(专业)要求考生在省统考合格的基础上参加院校自行组织的术科考试，但在报名时考生没有选择相应的术科统考信息选项，或者未获得省术科统考合格证，考生即使参加了院校的校考并合格，也无法被有关艺术类院校的统考合格基础上的校考专业录取。艺术类考生凭网上报名后获得的考生号领取术科校考准考证后参加艺术类院校组织的术科校考。
问6：艺术类统考专业招生政策有何调整?艺术类专业录取分数线如何划定?
答：我省2019年艺术类专业招生考试相关招生政策与去年相比有较大的调整。
教育部批准的独立设置本科艺术院校和参照独立设置的本科院校的“统+校”和“校考”专业录取工作在提前批次录取，按“统+校”和“校考”顺序投档、录取。
教育部批准的独立设置本科艺术院校和参照独立设置的本科院校的“统考”专业及其他本科院校艺术类专业录取工作与普通文理类本科专业同批次录取，按统考、统考+校考、校考顺序投档、录取。
报考教育部批准的独立设置本科艺术院校和参照独立设置的本科院校的“统+校”和“校考”专业的考生，不得同时兼报提前批次录取的术科统考专业、文科类和理工类专业。本科录取批次和专科录取批次中，同批次的艺术类专业、文科类专业、理工类专业之间不能兼报。
问7：艺术类专业可以填报多少个志愿?
答：艺术类统考本专科院校(专业)均实行平行志愿，设置一个院校志愿组，A、B、C、D、E、F共6个顺序排列的院校志愿，每所院校设6个专业志愿、1个是否服从专业调剂选项和1个不服从调剂专业志愿。
除艺术类统考专业外，其他艺术类“统+校”和校考专业各设置2个院校志愿，仍实行传统梯度志愿填报和投档。
考生填报院校校考专业志愿时，同一批次同一所院校不得同时兼报音乐类、美术类、舞蹈类和广播电视编导类，只能单独填报音乐类、美术类、舞蹈类和广播电视编导类校考专业志愿。
考生要根据自己的考试成绩和院校的录取要求合理填报志愿，志愿填报办法另文通知。
问8：参加艺术术科统考，投档录取如何排序?
答：我省艺术术科统考投档分数排序规则如下：
音乐类、美术类和舞蹈类统考院校(专业)投档总分750分，以普通高考文化课总分和术科统考分数合成的总分(文化课成绩占40%、术科统考成绩占60%)排序情况进行投档。总分合成计算公式为：考生总分=文化课成绩×40%+术科统考成绩×2.5×60%。
广播电视编导类统考院校(专业)投档总分750分，以普通高考文化课总分和术科统考分数合成的总分(文化课成绩占60%、术科统考成绩占40%)排序情况进行投档。总分合成计算公式为：考生总分=文化课成绩×60%+术科统考成绩×2.5×40%。
考生总分排序规则为：按合成总分从高到低排序，合成总分相同时，依照术科统考成绩从高到低排序，术科统考成绩仍相同时，按照普通高考语文、英语、文科综合/理科综合、文科数学/理科数学科目成绩依次排序。
问9：体育类统考专业招生政策有何调整?体育类专业录取分数线如何划定?
答：2019年体育类本专科专业院校均实行平行志愿，设置一个院校志愿组，A、B、C、D、E、F6个顺序排列的院校志愿，每所院校设6个专业志愿、1个是否服从专业调剂选项和1个不服从调剂专业志愿。各批次体育类统考专业依据招生计划和考生成绩情况,分别划定文化课和术科统考最低控制分数线,以文化课总分和术科统考分数合成的总分[体育类统考院校(专业)投档总分750分，总分合成计算公式为：考生总分=文化课成绩×40%+术科统考成绩×2.5×60%]，按“分数优先，遵循志愿”的投档原则进行投档。考生总分排序规则为：按总分从高到低排序，总分相同时，依照体育术科统考成绩，高考语文、理科综合、理科数学、英语科目顺序，相同科目成绩高排前的规则进行排序。
问10：我省2019年普通高考报考资格有什么特别要求?
答：普通高考报名工作是招生工作的首要环节，也是招生工作的重要环节，事关广大考生的切身利益，事关招生工作的公平公正。我省将采取有力措施，进一步加强各类考生的报名资格审查工作，认真把好报名关。对不符合报考条件或通过弄虚作假而取得报考资格的考生，一经发现，一律取消报考资格。2019年报名时，将进一步加强对外省户籍随迁子女资格、考生户籍、学历审核，加强对考生“三侨生”、少数民族考生等照顾加分资格的审核，切实维护普通高考的公平公正。
问11：单考单招类考生是否须参加统一报名?
答：单考单招类是指高校单独组织考试及单独录取的保送生、运动训练、武术与民族传统体育专业考生、高水平运动队考生、职教师资考生、残障人员考生以及高职院校自主招生的考生等。
属此类考生的都必须进行网上统一高考报名，凡属单考类考生如参加全国普通高校招生统一考试，须在报名时同时选择考生科类及考试科目。
值得注意的是，参加普通高校单考单招类考试的考生，要主动加强与具有单考单招考试资格的有关院校联系，并按照有关院校的规定和要求，准时参加院校的有关测试。
问12：普通高中毕业生是否可以参加“3+专业技能课程证书”考试和招生录取?
答：普通高中毕业生不得报名参加“3+专业技能课程证书”考试和招生录取。
问13：高职类考生高考报名要注意什么?
答：高职“3+专业技能课程证书”类考生，应届生凭学校证明报名，往届生凭毕业证书报名。考生报名时须持有教育部考试中心颁发的英语或计算机等级考试证书，或省教育考试院颁发的“广东省中等职业技术教育专业技能课程考试证书”，考生报名时须选择所持有的证书，最多可选三种。
未取得专业技能课程证书，但报名参加2019年1月份省教育考试院组织的“专业技能课程证书”考试的考生，请选择已报名未取得证书。考生如参加2019年3月教育部考试中心英语或计算机等级证书考试的，所取得的证书不能作为我省2019年普通高等学校招收“3+专业技能课程证书”录取依据。
问14：高中阶段户籍从外省迁入我省的考生，高考报名要携带什么材料?
答：为防范“高考移民”，我省加强对外省户籍迁入我省的考生资格审查。高中阶段户籍从外省迁入我省的考生报名时，必须出示广东省常住户口簿和身份证，并交全户人员的户口簿复印件，购房入户的还需出示房产证;必须具备完整的三年高中学籍材料，其中应届生除具备原省就读学校的学籍材料外，还必须具备在我省就读期间完整的学籍材料，否则不准报考。报名时，高中阶段户籍从外省迁入我省的考生，应届生必须填写《广东省2019年普通高中毕业生学籍户籍审核登记表》，往届生须填写《广东省普通高校招生统一考试报名资格审核表》。考生须严格按照要求办理有关手续，对弄虚作假取得报名资格的考生，一经发现，取消报名资格。
问15：国家承认学历的高等学校的在校生和应届毕业生之外的高级中等教育学校的在校生可否报考普通高考?
答：否。根据普通高校招生工作的有关规定，凡国家承认学历的高等学校在校生和应届毕业生之外的高级中等教育学校的在校生，均不得报考普通高考。在2019年普通高考报名工作中，我省将进一步加强对考生高中毕业或具有同等学力的资格审查，加大对报考工作中徇私舞弊、弄虚作假行为的查处力度。坚决杜绝国家承认学历的高等学校在校生或应届毕业生之外的高级中等教育学校在校生报考普通高考的现象发生，全力维护普通高考的正常秩序。
问16：未办好身份证的考生，如何参加普通高考报名?
答：未办好或未能提供二代或三代身份证的考生，请于2018年12月6-10日携带户口薄到所在地市、县(区)招生办公室指定的报名点领取考生号和初始登陆密码，并严格按《关于做好广东省2019年普通高校招生统一考试报名工作的通知》的要求进行网上预报名和办理报名确认手续。没有二代或三代身份证的考生，报名系统不能自动校验考生信息，因此，考生要特别注意核对输入的姓名、身份证号、指纹信息等信息是否准确。
问17：没有取得普通高中学业水平考试等级成绩的考生，如何参加普通高考报名?
答：普通高中学业水平考试成绩是普通高校招生录取依据之一。根据《广东省普通高校招生考试改革调整方案》的要求，所有参加普通高考的考生必须达到规定的普通高中学业水平考试等级成绩要求，才能参加相应批次的录取。
未取得我省普通高中学业水平成绩(等级)的考生，包括高水平运动员考生、运动训练、武术与民族传统体育专业考生、参加自主招生考生、单考单招考生、艺术类考生、体育类考生、文科类考生和理科类考生，以上类别考生凡选择文科考试科目组且不具备物理、化学、生物学业水平考试成绩的;或选择理科考试科目组且不具备思想政治、历史、地理学业水平考试的，可申请参加我省2019年6月举行的普通高中学业水平考试。考生须留意2019年6月学业水平考试报考报名有关通知。
其中，运动训练、武术与民族传统体育专业考生相应的高中学业水平考试成绩必须有等级且至少两个D以上等级。
问18：随迁子女在我省报名参加普通高考资格审核有何工作指引?
答：省教育厅、省发展和改革委员会、省公安厅、省人力资源和社会保障厅、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅等六部门联合出台的《关于做好进城务工人员随迁子女在广东省参加高考有关工作的通知》，明确了进城务工人员随迁子女在广东参加高考报名资格，该文附件印发了《进城务工人员随迁子女在广东省参加高考报名资格审核工作指引》，列举了各类认定事项的具体情况和处理指引，随迁子女考生可对照具体情况，提供相关证明材料供审核。
问19：我省随迁子女2019年应如何报考?
答：符合报考条件并提出申请在我省报名参加高考的随迁子女应当在高考报名前向就学所在县(市、区)招生考试机构提出申请，并提交相应证明材料，由县(市、区)招生考试机构负责汇总，并分送各有关职能部门做好审核、认定工作。由于随迁子女报名证明材料较多，各地市的情况有所不同，各地市招生办将根据当地随迁子女的实际情况，制定具体工作流程并向社会公布，考生可到所在地市招生办咨询办理流程，并按有关流程办理报名手续。
问20：随迁子女高考报考，须携带哪些证明材料?
答：随迁子女高考报考，须提供以下证明材料：
1.父亲或母亲在我省具有合法稳定职业证明：包括《就业创业证》(或《广东省就业失业登记证》)、《劳动合同》、《工商企业登记证》、《土地承包合同》、《务农劳动合同》等其中一项有效证明材料。考生家长为企业退休人员的，提供退休前在广东省缴纳社会基本养老保险及基本医疗保险累计满三年的证明。
2.父亲或母亲在我省具有合法稳定住所证明：包括房地产权证或不动产登记证明、购房合同、房屋征收(拆迁)补偿协议、合法房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明等其中一项有效证明材料。住所为农村自建房的，家长自有房的提供房屋产权证或土地使用权证;租赁的，提供房屋租赁合同，并都需提供按《广东省租赁房屋治安管理规定》的要求在当地派出所或乡镇、街道负责租赁房屋服务管理机构办理居住手续的证明材料。住所为单位宿舍的，提供证明材料，并提供按《广东省租赁房屋治安管理规定》的要求到当地派出所或乡镇、街道负责租赁房屋服务管理的机构办理居住手续的证明材料。
3.提供父亲或母亲的《广东省居住证》(在深圳市报考的提供《深圳经济特区居住证》)，有效期截止至2019年8月31日，并已连续3年以上(含3年)。随迁子女父亲或母亲在2016年9月1日前已办理居住证，提供截止至2019年8月31日属于有效状态的居住证。
4.提供父亲或母亲在我省参加社会基本养老保险及基本医疗保险，截止至2019年8月31日缴费年限累计达到3年以上(含3年)的证明材料。
5.提供随迁子女在我省参加中考并在我省具有高中阶段学校3年完整学籍的有关证明材料。
具体证明材料要求，考生可到就读学校或所在地县(市、区)招生办咨询。
问21：不符合我省报考条件的随迁子女参加高考问题如何解决?
答：不符合在我省报名参加普通高考条件的随迁子女，须回户籍所在地参加高考。建议不符合在我省参加高考条件的学生及早回户籍所在地参加当地的高考报名，以免错过户籍所在地高考报名时间。由于各省高考报名时间不同，不符合条件考生要及时了解户籍所在地高考工作相关安排，以便及时回户籍所在地参加高考报名和做好备考工作。
问22：2019年随迁子女在我省参加高考报名工作的管理和资格审核方面有什么举措?
答：为加强对随迁子女高考报名工作管理，更好地服务随迁子女考生报考，确保高考公平、公正，教育厅等6个部门联合发出的《关于做好进城务工人员随迁子女在广东省参加高考有关工作的通知》和《进城务工人员随迁子女在广东省参加高考报名资格审核工作指引》，采取了一系列有力举措，切实加强了随迁子女在我省参加高考报名工作管理和资格审核工作。一是要求各地、各有关部门，包括教育、发展改革委、公安、人力资源社会保障、国土资源管理、住房和城乡建设等部门积极加强统筹协调，明确责任分工，细化工作举措，抓好工作落实，确保随迁子女在我省报名参加高考工作平稳顺利实施。二是加强资格审核。考生提交证明材料后，各地教育局、公安、人力资源社会保障、国土资源管理、住房和城乡建设等部门，将各负其责，对考生提交的证明材料进行审核，防范资格造假。三是建立随迁子女报名资格信息公示制度，健全监督体系。经有关部门审核后的考生名单，将由学籍所在中学公示，接受社会各界的监督，对公示结果有异议并经审定不符合报考条件的，不予办理报考手续。同时实行倒查追责。四是加大打击弄虚作假力度。对弄虚作假、骗取报名资格的考生将取消其当年在广东省高考报名、考试或录取资格，对参与作假的相关责任人、组织或参与组织考生资格身份造假的其他人员或非法中介机构，公安机关和有关部门将一查到底，坚决依法依规惩处，构成犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任。因此。省考试院有关负责人提醒广东考生，在高考报名前，要根据《关于做好进城务工人员随迁子女在广东省参加高考有关工作的通知》的要求，按照各市公布的具体工作流程，依法依规办理有关证明材料，如居住证、纳税证明等，切勿被非法中介欺诈，避免上当受骗和耽误正常报考。
不动产过户管理规定范文6
民间借款抵押合同范本【1】
贷款抵押人______，以下简称甲方;
贷款抵押权人______，以下简称乙方。
甲方因生产需要，向乙方申请贷款作为______资金。双方经协商一致同意，在甲方以其所有的______(以下简称甲方抵押物)，作为贷款抵押物抵押给乙方的条件下，由乙方提供双方商定的贷款额给甲方。在贷款期限内，甲方拥有抵押物的使用权，在甲方还清贷款本息前，乙方拥有抵押物的所有权。为此，特订立本合同：
第一条 贷款内容
1.贷款总金额：_________元整。
2.贷款用途：本贷款只能用于______的需要，不得挪作他用，更不得使用贷款进行违法活动。
3.贷款期限：
在上述贷款总金额下，本贷款可分期、分笔周转审贷。因此，各期贷款的金额、期限，由双方分别商定。从第二期贷款起，必须有双方及双方法定代表签字盖章的新的抵押贷款合同，并将其中的一份送交__市公证处公证，作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第一期贷款期限为：__个月，即自_____年__月_日起，至_____年__月_日止。
4.贷款利率：本贷款利率及计息方法，按照中国_____银行的规定执行。
5.贷款的支取：
各期贷款是一次还是分次提取，由双方商定，甲方每次提款应提前_____天通知乙方，并经乙方的信贷部门审查认可方可使用。
第一期贷款_____次提取。
6.贷款的偿还
甲方保证在各期合同规定的贷款期限内按期主动还本付息。甲方归还本贷款的资金来源为本公司生产、经营及其它收入。如甲方要求用其它来源归还贷款，须经乙方同意。
第一期贷款最后还款日为_____年___月___日。
7.本合同在乙方同意甲方延期还款的情况下继续有效。
第二条 抵押物事项
1.抵押物名称：_________。
2.制造厂家：_______________。
3.型号：_________。
4.件数：______。
5.单件：_________。
6.置放地点：_________。
7.抵押物发票总金额：_________。
8.抵押期限：______年(或为：自本贷款合同生效之日起至甲方还清乙方与本合同有关的全部贷款本息为止)。
第三条 甲乙双方的义务
(一)乙方的义务：
1.对甲方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。
2.在甲方到期还清贷款后，将抵押物的全部契据、证件完整交给甲方。
(二)甲方的义务：
1.应严格按照合同规定时间主动还本付息。
2.保证在抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让的影响。如乙方发现甲方抵押物有违反本条款的情节，乙方通知甲方当即改正或可终止本合同贷款，并追偿已贷出的全部贷款本息。
3.甲方应合理使用作为抵押物的______，并负责抵押物的经营、维修、保养及有关税赋等费用。
4.甲方因故意或过失造成抵押物毁损，应在15天内向乙方提供新的抵押物，若甲方无法提供新的抵押物或担保时，乙方有权相应减少贷款额度，或解除本合同，追偿已贷出的贷款本息。
5.甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其它方式处分。
6.抵押物由甲方向中国人民保险公司_________分公司投保，以乙方为保险受益人，并将保险单交乙方保管，保险费由甲方承担。投保的抵押物由于不可抗力遭受损失，乙方有权从保险公司的赔偿金中收回抵押人应当偿还的贷款本息。
第四条 违约责任
1.乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2.甲方如未按贷款合同规定使用贷款，一经发现，乙方有权提前收回部分或全部贷款，并对挪用贷款部分在原贷款利率的基础上加收______%的罚息。
3.甲方如不按期付息还本，或有其它违约行为，乙方有权停止贷款，并要求甲方提前归还已贷的本息。乙方有权从甲方在任何银行开立的帐户内扣收，并从过期之日起，对逾期贷款部分按借款利率加收______%的利息。
4.甲方如不按期付息还本，乙方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿贷款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。
第五条 其它规定
1.发生下列情况之一时，乙方有权停止发放贷款并立即或即期收回已经发放的贷款。
(1)甲方向乙方提供情况、报表和各项资料不真实。
(2)甲方与第三者发生诉讼，经法院裁决败诉，偿付赔偿金后，无力向乙方偿付贷款本息。
(3)甲方的资产总额不足抵偿其负债总额。
(4)甲方的保证人违反或失去合同书中规定的条件。
2.乙方有权检查、监督贷款的使用情况，甲方应向乙方提供有关报表和资料。
3.甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。
4.甲方提供的借款申请书、借款凭证、用款和还款计划及与合同有关的其它书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第六条 有关本合同的费用承担
有关抵押的估计、登记、证明等一切费用均由甲方负责。
第七条 本合同生效条件
本合同系经______市公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲、乙双方如任何一方不履行，对方当事人可根据《民事诉讼法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。
自公证书签发之日起生效，公证费由甲方承担。
第八条 争议的解决
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意由___仲裁委员会仲裁(当事人双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成仲裁协议的，可向人民法院起诉)。
本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。
甲方：_________
银行及帐号：__________________
乙方：_________
银行及帐号：_____________________
订立时间：____年__月__日
订立地点：_____________________
民间借款抵押合同范本【2】
抵押权人：____________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押人：______________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________
电话：____________
第一条总则
抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称合约)抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条贷款金额
一、贷款金额：人民币____元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a.违约被勒令提前偿还;
b.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，(营业执照)____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签章：____________________ 抵押人：__________________
签署：____________________ 抵押权人：________________
代表人签署：______________
担保人：__________________
代表人签署：______________
____年____月____日
登记机关：
抵押登记编号(____)楼花字第____号
抵押登记日期，____年____月____日
民间借款抵押合同范本【3】
抵 押 人： 抵押权人：
为确保______年____月____日签定的____________(以下称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房地产座落于________区________街(路、小区)_____号_____栋_____单元_____层_____户号，其房屋建筑面_______m2，占地面积_______m2。
第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人为____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三条 经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币___________________________(大写)，__________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________________(大写)，__________(小写)，抵押率为百分之__________。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。 第六条 抵押房地产现由___________________________使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。 在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。 第七条 抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。 第八条 抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。 第九条 在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。 第十条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十一条 本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民法院起诉。 第十二条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。 第十三条 抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。 第十四条 本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。 第十五条 本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。 第十六条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。 第十七条 双方商定的其它事项：
甲方(签章)： 甲方(签章)：
法定代表人： 法定代表人：
委托人： 委托人：
地 址： 地 址：
联系电话： 联系电话：
