廉租房的弊端范文1
住房市场化之利弊
住房制度改革历经曲折｡
中国房地产及住宅研究会副会长张元端把我国住房制度改革历程分为5个阶段,即:1980年至1988年的试点阶段;1988年至1994年的全国推进房改阶段;1994年至1998年的深化城镇住房制度改革阶段;1998年至2003年的停止住房实物分配,实行住房分配货币化阶段;2003年至2007年的调控房地产市场,建立住房保障制度阶段｡从2007年开始,我国住房制度改革进入第六个阶段,即强化住房保障阶段｡
张元端表示,这五个阶段经历了住房政策从“市场､保障并重”到“重市场､轻保障”,又再回“市场､保障并重”的曲折过程｡
建设部原副部长杨慎坦言,不能否定住房市场化的积极作用,住房市场化推动了对住宅的投资和GDP的增加｡建设部部长汪光焘指出,在市场化激励下,仅2003~2007年的五年,全国城镇住宅投资总额达到6.7万亿元,比上一个五年增加了4万多亿元,年均竣工住宅超过6亿平方米｡
反映在人均居住面积上,1978年,全国城镇居民人均建筑面积是6.7平方米｡到1998年人均居住建筑面积提高到了18.7平方米｡特别是1998年后,提出停止实物分房,实行货币分配,同时培育和发展以住宅为主的房地产市场｡结果到了2007年,全国城市居民人均住房面积达到28平方米｡
对此,建设部副部长齐骥强调,全面建设小康社会的目标,仅单纯地追求平均数是不够的,应当设法让所有的社会居民都能够享有适当的住房｡
框架明确
“在住房保障体系建设方面,2007年以前体系支离破碎,只有廉租房的零星建设｡客观说,2007是个元年,城市政府开始行动起来,以建立起一个分层次的住房体系｡”北京建委一位官员曾如此描述各地住房体系状况｡
现在,建设部对现阶段我国住房问题,也基本上有了一个比较明朗的政策取向:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房;中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决;高收入家庭主要通过市场解决｡
根据安排,2008年年底前,所有市､县对符合规定住房困难条件､申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭,基本做到应保尽保｡东部地区和其他有条件的地区须将廉租住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭｡
对于商品住房价格高位运行和上涨较快的大中城市,建设部要求2008年度批准规划的商品住房建设中,要增加限价商品房供应,努力帮助中等收入家庭解决住房问题｡
据了解,限价商品房在2008年将全面推开,目前全国大多数省份已提出了相应的计划｡而经济租赁房试点办法也在福建省的经验基础上,于2008年一季度在北京推出｡
为使住房保障目标由上而下落地,建设部明确要求各地政府1月底前公布了2008年度住房建设计划｡3月底前公布了2009年住房建设计划｡6月底前要公布2008~2012年住房建设规划｡
资金仍存缺口
建设部副部长姜伟新近日坦言,从近期国务院督查组对各地检查情况看,当前推进廉租住房制度建设遇到的问题,其中包括廉租房的房源不足｡
而房源不足的背后是资金问题｡
记者了解到,在2007年国务院全国住房工作会议召开之前,建设部曾向国务院汇报,汇报材料显示,若要实现2008年底前所有县城做到应保尽保,则至少每年要投入500亿元资金｡而现有政策框架内,仅有70亿~100亿元能够落实,缺口达到400亿元以上｡
据建设部部长汪光焘介绍,2007年各地财政安排廉租住房资金77亿元,超过各地历年累计安排资金的总和｡综合数据,在1998~2006年的8年间,这项资金投入的总额仅为70多亿元,全国累计廉租住房实物配租只有20万套上下｡
为解决资金问题,中央再三明确住房公积金增值收益必须首先用于廉租房建设,五年来住房公积金还为解决低收入家庭住房困难提供了80亿元廉租住房资金,其中2006年提供了20亿元,2007年提供了37亿元｡
《廉租住房管理办法》规定土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金,比例不得低于10%｡2006年全国城市土地出让金的净收益2978亿元,不到3000亿元,其中10%也就是近300亿元｡但是最后实际只安排了3亿多元｡2007年可以从土地出让净收益中提取70亿元,实际上只提了29.6亿元｡
财政部会同建设部､民政部等有关部门制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法,2007年中央财政安排了51亿元专项补助资金｡
地方政府的动力
对于加大廉租房建设,目前社会各界并无分歧｡而十余年来对经济适用房的争议,随着建设部和一些城市政府部门对经济适用房政策进行了更严格的规范,也逐渐消失｡
但随着主要解决中等收入群体的限价房在全国的推开,社会对限价房的非议却逐渐升温,广州甚至有政协委员批评限价房影响社会和谐,让人看到了计划经济时代的影子｡
实际上,随着建设部受命承担起中等收入群体住房保障责任,地方政府感受到了住房保障与房地产业发展之间所产生的冲突｡
吉林省2005年固定资产投资增速全国第一,2006年第二,2007年排全国第四｡但吉林省建设厅一位负责人表示,吉林省房地产市场规模小,2005年只有200亿,占省固定资产投资的10%,到2007年升到500亿,但也只占14%,“房价在长春的均价是3000元 / 平方米,并不高｡吉林省的现状决定了还要认真考虑如何拉动建筑市场的发展｡”
2007年国务院10部委联合督查组调查地方房地产调控效果时发现,有些城市,其发展房地产业所带来的财政收入占到了总数的30%｡
廉租房的弊端范文2
关键词： 曹杨新村 保护 方式 青年公寓
本研究运用现场调查，问卷，访谈的方式来考察曹杨新村的空间环境、建筑质量、居民年龄结构、保护方式，试图以最小的成本、对原住民最小的干扰，使保护工人新村得到完整的物质空间和文化精神的双重保护，使城市历史得到延续。
1.工人新村概况及研究意义
1.1 工人新村的历史及概况
工人新村的过去蕴含着丰富的历史。第一批工人新村建设兴起于建国初期，1951年上海市政府成立了“上海工人住宅建筑委员会”，从苏联引入“工人新村”理念，以期解决上海三百万产业工人的住房困难。位于上海西北部的曹杨新村捷足先登，仅花7个月时间，便以速度完成了第一期工程。陆阿狗、杨富珍、裔式娟等百名“劳动模范”和“先进生产者”告别了搁楼和草棚，欢天喜地的入迁新中国“第一个工人新村”。而作为“翻身当家作主”的伟大标志，曹杨新村竣工当年便开始“接待外宾”的工作，成为当时中国一个重要的“外事旅游点”，待扮演着“工人阶级客厅”的角色，并且至今仍是上海旅游路线上的一道隽永的政治风景。
1.2 工人新村保护研究的意义
2008年10月，上海市政府将曹杨一村纳入历史建筑保护名录。工人新村在今天的上海几乎都是一片萧瑟破落的景象，和它旁边的新建小区形成鲜明的对比，新村里居民则多为老年人、租房大学生、创业者、小业主、手工业者、务工民工者。
然而在并不久远的上个世纪50~80年代，工人新村曾称雄上海，它满足了数百万“工人阶级”的住房要求，在上海城市空间中一度占据着最重要的地位。就像20~30年代的石库门时代一样，是上海这一时代城市风貌的代表。工人新村至今在上海的城市空间上仍然占据着大片的用地。
工人新村的保护，是必要的，也具有极高的历史风貌价值和意义。
2.新村保护方法的探讨
模式一：“博物馆”模式
像中共一大遗址、宋庆龄故居、孙中山故居、蔡元培故居这样的历史遗迹经过一定的修缮，在最大程度上保持其原貌的情况下，作为历史文物被保存下来，供人们参观，缅怀历史，缅怀伟人，我们称这样的保护模式为“博物馆”模式。
优点：可以完整地保护建筑风貌，并且能做为保护建筑相关的历史、文化资料展示空间。
弊端：适用于小规模保护，不适用于大面积社区的保护。
模式二：“新天地”模式
上世纪二三十年代，上海有一大批石库门里弄建筑群，它是中西合璧的产物，被很多建筑学专家认为是上海近代历史的文化地标。随着城市的发展，昔日风光的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台。本世纪初，上海“新天地”的出现改变了它原先的居住功能。虽然，当年的砖墙、屋瓦还在，外观依然，但是它已经被赋予了新的商业经营价值，百年的石库门旧城区，俨然是一片充满商业生命力的新天地。
优点：有商业资金介入，保证保护资金来源。
弊端：没有保护其原有功能和社会结构。
模式三：“牛棚书院”模式
香港牛棚书院的前身是动物检疫站，建于1908年，牲畜在未运往屠房前，会在这儿接受检疫，于1992年停止使用。香港政府出资把它收回，在保留原貌的基础上，将其变成了文化活动中心。2002年，原驻扎在北角油街的一群艺术工作者和艺术团体迁入，成立工作室、画廊、艺团办公室，牛棚书院成为香港地图的一个另类地标：一方面带上了很多政府和文化社群的既有关系写照；另一方面，建筑物古朴的外形，古旧的身份，更令它充满历史特色。
优点：公益性质的定位符合曹杨一村作为福利时代居住产品的历史定位。
弊端：不适合居住建筑的改造。
模式四：“廉租屋”模式
所谓廉租屋（廉租住房），是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。这样的模式在新加坡等发达国家已有成功经验。1999年4月建设部出台的《城镇廉租住房管理办法》，将廉租房的来源归纳为出资新建、出资购置、公房腾退、社会捐赠等5种方式。之后很多城市进行了试点，但效果并不明显。
优点：既可以保存建筑原有结构风貌，又能再现建筑本身曾担当的社会保障功能。
弊端：原住民是否要搬迁？搬迁成本谁来承担？修缮后的房屋其租赁对象如何界定？
3.曹杨新村保护模式的继承与创新
对比以上几种保护的方式，前三种都或多或少的使曹杨新村失去了或者物质空间或者精神上的意义。而第四种方式廉租房模式却在最大程度上保存了曹杨新村的室内外空间特色和其居住功能，只要运用适当的手段和方法，为新村引入合适的人群，就可以达到事半功倍的保护效果。下面以一村以青年公寓的方式保护为例。
曹杨一村共有48幢，每幢两层，共有6户人家，其中第三户、第六户是一室半的大户，有22.6平方米，其他小户是16平方米，每层公用一个约12平方米的厨房。1963年，为了解决困难家庭住房问题，又加盖了第三层，同样是三户，公用两个厕所。三个房间共用一个厕所、厨房，这种居住模式正是现在青年人在城市里普遍的居住方式，大家对于厨房的要求也没有居民那样高，公共设施更加重于室内。
青年公寓居住人群调查：以在校学生和毕业两年以内的人群作为调查对象，发放问卷30份，回收27份。在对调查对象的访谈中了解到，大部分被访者对于合用厨房、客厅并不介意，近一半的被访者对日照没有要求，因而在户型设计中可以部分采用套房设计，减少单人建筑面积。
相对买房者来说，租房者更注重居住地到工作地点的时间距离和配套设施，而对住房本身的要求要更低。因而区位和社区成熟程度是租房者首要考虑的因素。
曹杨新村始建时面向的人群为青年工人。而50年后，随着家庭的扩大和时代的演变，原有户型已不再适合以中老年为主或几代同堂这样的家庭结构。而调查结果证实，刚步入社会的青年人对这类户型的接受度较高。且这类人群的年龄结构与曹杨新村始建时所面向的人群也更为相似，保存原有居住文化的内核，保留原有建筑形式 。
另外，从个体选择的角度来说，曹杨新村的交通条件较好，且社区成熟度较高，改造成为青年公寓是可行的。
从问卷统计中可以看出，被调查者对公共服务设施的需求主要集中在生活基础需要和自身发展需要两部分。
根据以上分析，对于曹杨新村这样的有历史意义的工人新村，其住户型已经不再是和现代家庭的生活要求，而其户型和环境刚好符合青年人的居住要求，将工人新村改造为青年公寓既可以保存建筑原有结构风貌，又能再现建筑本身曾担当的社会保障功能。是一种可行的保护方式。
参考文献：
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[2] 王景慧，阮仪三，王林. 历史文化名城保护理论与规划 [M] 同济大学出版社 1999
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[4] 张松. 历史城市保护学导论 [M] 上海科技出版社，2001
廉租房的弊端范文3
江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。
权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。
虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。
但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。
10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。
针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。
公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈――我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。
李源潮三度批示“共有产权房”
改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。
4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。
彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。
陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。
共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病――南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。
据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”
而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。
李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”
江苏最早一批共有产权房试点――泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。
此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。
但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。
直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。
微量改革:淮安的共有产权路径
最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人事变动。有的城市没有再继续进行改革。”
无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以划拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。
在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。
只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。
改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。
淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。
今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。
改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。
据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。
邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。
“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。
绕过天花板:常州的公租房维新
常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。
这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。
根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。
在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。
无利难起早:两种模式软肋
现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是
常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。
“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。
先来看公租房。
由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。
研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。
常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。
在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。
但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。
更重要的是,作为租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。
刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”
在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。
然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。
“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。
比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。
根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”
如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。
“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。
这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。
在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。
按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。
共同障碍:资金运筹结构瓶颈
而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。
中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。
即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。
为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。
房司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。
然而在实际运作中,房司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。
而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。
在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。
“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。
资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。
根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。
2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。
“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。
“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。
据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。
保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。
由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。
而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”
为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。
廉租房的弊端范文4
关键词：济南市 廉租房制度 后期管理 改进方案
目前济南市廉租房实物配租现状的几大特点：济南市廉租房申请及发放程序透明、公正、高效，深得人心；济南市廉租房“廉价不廉质”，设施配置齐全；廉租房区域分配地理位置优越，便民利民；政府对保障性住房的投资力度将会进一步加大；多种制度多管齐下，解决城市低收入居民住房难的问题。
一、济南市目前廉租房后期管理存在的问题
廉租住房保障是一项长期性的社会保障工作，涉及面广，政策性强。济南市廉租房保障以集中建设廉租房小区为主，在保障后期管理过程中，反映出一些具体问题，总结如下：
1、廉租房监管制度不健全
例如，部分对象以家庭困难或储存住房专项资金为由，未履行缴纳房租的义务。我们采访到的很多居民都是来自社会底层，曾经因为没有房屋居住而在外风餐露宿。市井之人并不能够完全做到同情达理，明晓是非，他们有时蛮不讲理占据房屋，却以各种理由搪塞，拒交房租。又如，出现转租、空置房屋、改变房屋用途情况，取证困难。
其次，廉租房退出机制亟待完善。《人民日报》最近的一则消息――去年以来，湖南省常德市有1.2万名城镇低保户在成功就业后主动退出低保，将这份保障让给那些更加需要帮助的人。这样的消息让人感到温暖而又振奋，但是我们无法要求所有人都有这样的觉悟。只有机制――合理的、完善的机制，才是治理弊端的利器。
2、廉租房安全隐患问题。
各街道将辖区内劳释人员、曾吸毒贩毒人员等，难管、不好管人员安置到廉租房小区，诱发矛盾极大，安全隐患相对集中。虽然新居多位于闹市和繁华地段，但新居内的居民却来自环境相对较差的社会底层，因而很多人由于长期受周围不良社会风气的影响，养成了游手好闲的习惯，不服管理和约束。这些闲杂人员集中居住，矛盾极易激化，这样，他们不仅被社会人贴上了“不良公民”的社会标签，而且确实在实际中给辖区工作人员的管理带来了相当大的困难。
同时，小区围墙铁栏杆、过道、环境树木人为破坏严重，爱护家园自觉性有待提高。住户安全意识淡薄，楼道乱堆垃圾存在火灾隐患，小区时常发生内盗和外盗现象，偷取铁栏杆等。
二、针对目前济南市廉租房出现的问题提出的相应的建议
1、在帮扶机制方面
首先，社区街道负责人要发扬党员先锋作用积极组织广大居民认真学习有关政策和规定，倡导他们转变就业观念，不要让他们背负思想包袱，并积极为其再就业想办法出主意。可以吸收浙江等地廉租房后期管理政策，多方联系周边企业，争取适合此类群体就业岗位。其次，对空巢、孤寡老人及重度残疾人搞好结对帮困工作。可以成立帮扶基金，呼吁社会捐款。针对孤寡、空巢老人、残疾人生活不便的现状，应充分发挥党支部联系纽带作用及模范先锋作用，以志愿者服务形式对每位孤寡、空巢老人、生活不能自理的残疾人建立一帮一结对帮扶，帮助他们料理家务、护送其就医等。组织他们参加各种健身活动，观看露天电影等文艺活动。
其次，济南市应致力于把廉租房住宅小区打造成居民的精神乐园。如在小区内建立了体育活动中心、文化服务站等便民场所，购买设备成立艺术团、腰鼓队，开放图书室、娱乐室，让入住群众感受浓厚的文化和休闲氛围，丰富他们的精神生活。房管局干部还可以与低保特困家庭结对帮扶，逢年过节走访慰问；同时发动社会力量组成志愿者服务队，走进困难家庭提供服务。
2、在廉租房的监管制度上
首先，我们倡议，应对未按规定缴纳房租的居民在了解信息后区别对待。如对完全没有劳动能力暂时缴不起房租的困难家庭，可以尝试提供参加社区、物管组织的清洁、除草等劳动的就业机会，在劳动报酬中扣除款项，相信会收到一定效果。而对有能力但故意不缴纳房租的住户，应按照社区、街道法制综合规范，采取强制执行的方式，避免扩散效应。
其次，廉租房退出机制亟待完善。完善廉租房进出机制势在必行。这不仅有利于后期管理，同时也体现制度的严密、科学，使其更具人性化。
3、在廉租房安全问题上
首先，为避免矛盾激化，减少安全隐患，房管部门应在各街道建立定期考核机制对入住人员实行告知制度，向其宣传廉租住房政策法规；对吸毒、贩毒、劳释人员分散安置，对街道推荐安置的人员由各街道协助后期管理。
其次，一是物管定期巡查楼道等公共场所，加强消防安全整改；二是针对偷盗现象，加大资金扶持力度，形成24小时巡逻机制，白天每幢守楼护院，晚上夜巡，每幢参照商品房，成立住户代表委员会共同管理，出谋划策。
三、结语
住房保障始终是一个负责政府对广大低收入家庭住房困难所承担的责任和义务。廉租房制度，作为我国住房保障体系构建的一个部分，正扮演着愈来愈重要的角色。虽然现阶段，全国范围各省市，包括济南市的廉租房制度的运行存在一些不足与问题，但是，通过我们自力更生，总结前期实施教训，再加上借鉴成熟地区的先进经验，有助于廉租房制度的不断向前推进。笔者相信在可预见的将来，我国廉租住房制度必将走向完善成熟，真正起到应有的保障功能，实现“大庇天下寒士俱欢颜”这一中国人千百年来的伟大理想。
参考文献：
[1]梁绍连.国外住房保障运作模式比较分析．上海房地，2007;07
[2]郑征．三管齐下保证居民住房― ― 国外中低收入家庭住房政策经验．中国投资，2005;11
廉租房的弊端范文5
近年来,房价飙升,地王频现,泡沫惊魂不散,消费者望房兴叹,然而公务员一直享有福利房,因而在大众中引起怨声一片。
自1980年代以市场为取向的住房制度改革推出以来,中国住房市场从无到有、从小到大,造就了一个以住房为主的房地产支柱产业。然而,在住宅市场化改革实施多年的今天,仍有一些国家机关、垄断企业,靠以往无偿划拨的土地,以集资建房之名,行福利分房之实。这意味着住房供给的“双轨制”并没有根除。
一方面让普通百姓进入市场面对高企房价,另一方面少数特权群体继续享受非市场化的住房福利。对于这种“超国民待遇”,人们难免要问:这是对公务员的一种特殊的住房制度安排,还是对“公民主子”的特殊安排?
在中国,普通百姓要想集资合作建房,拿地就是一道难以逾越的屏障。城中村的土地房产是小产权,农村的集体建设用地不能按农民的意愿进入市场流转,城市的土地虽为国家所有,但事实上的所有权却为地方政府所有,这是中国多年计划经济、行政等级制度遗留下来的弊病和改革路径依赖。
有关方面对此不是不察。房改非一次两次,相关措施规定也是三令五申。《关于制止违规集资合作建房的通知》就曾措词无比严厉,“严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”
但即使是作为住房制度改革发端的“国发23号文”,其中也提到了“有建房土地或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建的单位,在符合城市规划的前提下,经有关部门批准,近期可利用本单位现有土地自建住房,按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。”
这实际上就是给公务员开了一个后门,允许他们继续享用廉价住房。这里存在着暧昧的悖论。
国家公务员有稳定的收入,有稳定的社会保险和社会保障,这也是现在年轻人愿意考公务员的原因。他们属于中产阶级,应该可以在市场上靠贷款买房,如果这些人都买不起房的话,就一定有问题存在。不是政策出了问题,就是市场出了问题。
中国的城市化还远没有完结,住宅市场仍处在以自住需求为主、改善和投资需求为辅的发展阶段。在这样的市场环境下,公务员的“超国民待遇”弊端显而易见:一是影响政府的公信力;二是形成新的收入分配不公。
如果说以往的收入分配差距扩大,主要体现在工资收入上,如今房产等资产型收入对收入差距的影响更大。一个公务员在北京四五环内拿到一套100平米物美价廉住房,价值就是300多万,且一些公职人员,在政府机构和国有企业之间多换几个岗位,拿到的房子可能不止两套三套。一个工薪层一辈子才赚多少钱?这也就难怪当下大学生毕业趋之若鹜进国家机关。
这背后是寻租创租行为泛滥和腐败滋生。许多外国人搞不懂中国房价上涨的动因,皆按租售比和房价收入比来算居民的可支付能力,但他们忽略了中国的国情,人们“买房出租长线投资与买房出售短线投机”是不一样的,人们“有房产买房子和无房子去买房子”其可支付能力也是不一样的,前者靠的是财富的积累,后者只有收入现金流。
而一些公职人员和国有垄断企业,手中拥有公共的权力,亦掌控着大量的资源,包括社会资源(对资源配置的政治影响力)、自然资源(土地)、物资资源(住房)、金融资源(贷款和股票),这些原本是为人民服务的资源,也可在利益的驱使下成为为已、为少数人谋利的资源。
也许正是这种靠资产致富的诱惑催生了公务员及垄断行业住房消费与分配中的腐败,加剧了不同部门、企业寻租和创租行为,由此带来实物资产占有与分配的不公,成为中国转型期收入差距扩大不可忽略的因素。
为遏制房价上涨过快,并妥善解决公务员的住房问题,首先应严格限制政府部门、垄断行业和单位的自建房分房等非市场化行为,任何单位将以往靠行政划拨获得的土地转为居住用地时,应按市场价格补交土地出让金和土地增值税,因为土地是全民所有,少数人的无偿占有,低价占有,其实是侵占了全体国民的福利。
此外,还应限制单位自建住房的建筑面积、标准,防止非市场化的供给扭曲住宅商品化的改革基本取向,形成新的收入分配不公。
市场上要有大家买得起的房子。像新加坡,85%的房子就是政府建的,控制面积、档次、价格。这种做法有些地方完全可以做。如果现在全是市场化,也可以切出30%,由政府来统一兴建,给老百姓可支付的房子多一些。也可以让房地产企业去做,政府给政策支持。政府不是没招,关键是看他想不想做,有没有动力去做。
让公务员、垄断国企员工都进入房地产市场,都要买不打折的商品房,你看地价、房价降不降?
廉租房的弊端范文6
抑制房价过快增长，成为全国政协十一届三次会议提案的一个焦点话题。记者昨天从提案组了解到，多个民主党派的提案中，都为抑制房价支招，认为“住有所居”是保障和改善民生的重要内容。
物业税可进行“空转实”试点
经过6年多的“空转”试点，征收物业税的基础条件已经具备，目前是开征物业税的合适时机。今年，九三学社中央的提案明确提出，抑制房价过快上涨的一个办法，就是尽快出台物业税。
20xx年，我国房地产市场经历了“冰火两重天”，从年初的“价跌量减”到年末的“翻番”行情；随着“地王”的不断涌现，一些地方尤其是一线城市的房价屡创新高。
“物业税已被国际证明可以调节收入分配，改善地方财政来源结构，稳定房地产市场预期，形成合理消费观念。”九三学社中央相关人士表示。
对于开征物业税，九三学社建议要“循序渐进、分步开征”，具体原则是：由简入繁，先开征非住宅物业税(可由现行的房产税转换)，再开征住宅物业税。先局部后整体，先在房地产权登记成熟的城镇地区实施，再逐步覆盖城乡。区别对待，制定统一的税制，允许各地根据经济发展状况确定相应税率；先对拥有多套住房、别墅等高价值住房、空置房征收，再平稳过渡到超出一定标准的商品房。
现阶段，可在前期“空转”运行试点城市中选择若干有代表性的城市，进行“空转实”试验。九三学社建议，为减少社会矛盾，此阶段对第一套自住房可以暂行免征物业税。
住房保障情况应纳入政绩考核
当前，由于保障性住房退出机制缺失，导致原本稀缺的保障性住房大量流失，加剧了保障性住房供需矛盾，同时，伴随房价飙升，“夹心层”比例进一步扩大，“住房难”问题更加凸现。为此，民革中央今年递交的提案题目是，“加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度”。
目前，我国初步建立了以住房公积金、经济适用房和廉租房为主要内容的住房保障制度，虽然一定程度缓解了中低收入家庭住房困难，但是具体运作中也积累了诸多亟待解决的问题。比如保障范围覆盖面狭窄、监督追究机制不健全等等，一些地方的保障性住房已变形为投资产品，虚假骗购保障性住房事件屡屡发生，出现“开着宝马买经济适用房”、廉租房非法转租等扭曲现象。
民革中央建议，扩大住房保障范围，将“夹心层”、无住房的非户籍常住人口住房问题纳入住房保障范围，采取租售并举和货币补贴等方式，建立包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房在内的保障性住房体系。
同时，建立责任追究制度，规范责任主体行为，对住房保障制度实施中的玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、弄虚作假、欺诈瞒骗等追究行政责任或刑事责任。民革中央特别强调，“将住房保障情况纳入地方政府官员政绩考核体系，作为考评、测评政府官员升迁的硬指标，执行不力的要予以问责。”
“四定两竞”可使建房成本公开透明
由于房价高企和公共住房缺位，不仅掏空了中等收入家庭上代人的积蓄，也掏空了这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其他消费产生强烈的挤出效应。因此，控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。
农工党中央的提案建议，挑选试点城市试验“三三制住房制度”，建立“低端有保障、中端买得起、高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
