公积金取款政策范文1
【关键词】 住房公积金 使用覆盖率 天津市 利率贷款政策
当前住房公积金制度被质疑的问题之一就是保障性不突出、公平性不足、资金利用率低等，主要体现在住房公积金的贷款和提取政策上。而扩大使用覆盖率，从政策的角度来讲就是针对这一现象积极发挥公积金的资金调节功能，来体现在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社会分配不公，违背了公平性原则。我们可以因地制宜，兼顾百姓需求和管理中心的资金运营压力，逐步对政策加以调整，积极防止政策补贴倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），从而体现公积金政策的公平性。
天津已经在通过政策的调节功能来平衡公平性上迈出了我们的步伐，我们可以就已取得的经验成果为基础秉承这一宗旨，继续加大加快天津公积金资金调节功能的发挥。下面针对采集的一些百姓需求，浅显地谈一下个人几点不成熟的想法。
一、通过丰富贷款业务种类扩大使用覆盖率
天津公积金管理目前来讲应是走在全国前列的，使用率超过了80%，要从贷款和提取甚至更多方面同时扩大使用覆盖率，会在运作中面临资金不足的问题，至使产生资金风险。因此在资金有限的情况下，丰富贷款业务种类加快资金流动效率是逐步扩大使用覆盖率的先行手段。
（一）施行差别化利率贷款政策
有调查数据显示天津市民中，43.6%的人是没有房产的，33.8%的人群只拥有一套住房，12%的人拥有两套房产，而10.6%的人拥有着三套及三套以上的房产。就是说天津市民中，每10位调查者中就会有一个人拥有三套房及三套以上的房产，而超过4成人都是无房者，自有住房率比例严重失调，没房的人还是占据着相当大的比例。而对购房需求的调查显示47.2%的人是具有刚性需求的，年龄主要集中在35岁以下；38.1%的人有改善性需求，年龄主要集中在35-45岁。刚性和改善型购房的市场的需求量依然旺盛。从年龄段分析这部分人群绝大多数应是公积金制度的参与者，因此天津的公积金在满足刚性需求和改善型住房的融资过程中，还有很大的发挥资金调节作用的空间。下面做以简单阐述。
从现行《条例》规定看，住房公积金贷款政策没有体现出对不同收入人群的区别对待，特别是减轻中低收入家庭的购房支出负担上没有发挥作用，而高收入者同样享受低利率优惠。在人民银行制定的相关利率政策中，对于住房公积金贷款利率使用固定利率，与商业银行同等期限个人房贷利率差别不大，没有拉开差距，使住房公积金贷款利率的优势不明显，失去了吸引力。
建议施行公积金差别化还贷利率：对于购买首套或仅一套（将原住房卖掉重新购置后夫妻双方名下仅有一套房产）自住、小户型住房，用于解决基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，执行更加优惠的贷款利率，发挥政策性住房金融的作用，切实扶持弱势群体解决住房困难，提高保障水平；对于购首套，但大于面积标准的施行公积金基准利率；对购买改善型二套房，但仍属小户型住房的维持公积金基准贷款利率1.1倍；对于购买改善型二套房，但属于复式或面积超标房屋的，应再上浮一定百分比（仍低于商业贷款利率），用利率上浮取得的收益弥补利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不会出现很大波动。同时按所购房的面积、成交额、套数等因素将贷款年限也同时划分档次，刚性贷款年限最长，改善型年限贷适中，超标型贷款要适当缩短贷款年限。
（二）开办住房公积金装修贷款业务
住房公积金中心不同于商业银行，应注意维护住房公积金的社会保障性与职工受益的广泛性，维护广大缴存人的利益。因此，开展住房装修贷款应与天津的住房公积金的资金规模与资金使用率相结合，应在先保证资金安全运转的前提下，视资金情况研究开展。装修贷款的需求，目前与装修提取公积金需求相比相对弱一些。职工装修还是想使用自己的公积金余额，这样成本低，沉淀余额使用效率高。但由于天津的住房公积金贷款使用率已超80%，资金流动空间小，因此可考虑优先开办住房公积金装修贷款业务以满足职工融资需要，待资金流动性增强后再开办装修提取公积金业务。在制定住房装修贷款的政策上，应向中低收入家庭倾斜且贷款时间不宜过长（五年以内），以加快资金回笼。比如，可尝试放开第一套、小户型住房的3-5年期装修贷款。而对于第二套或二套以上的住房，面积超标的住房则不能装修贷款。与此同时由于装修市场管理相对职工购房来说较松散，手续及资料也不够统一规范，容易产生审核风险或假的装修套贷，因此制定贷款政策时更要加强对流程资料准确性的控制。
（三）支持商业贷款转成中短期公积金贷款
商业贷款转成公积金贷款多年来一直是天津贷款职工所想往的事情，但一直没能出台相关的政策。尽管商业贷款和公积金贷款之间在互换过程中存在着多种阻碍因素，但是也有少数地区已经实现了二者之间转换。据不完全统计，目前可以实现二者之间转换的城市有上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、重庆、武汉、温州、廊坊、石家庄、绍兴、杭州、宣城、贵阳以及芜湖等。这些城市转贷的主要形式是：首先贷款人向公积金中心申请并征得商业贷款行同意，向公积金中心提交资料审查通过后由贷款人先行筹资还清商业贷款，再向公积金中心贷款，同时重新办理抵押。
公积金取款政策范文2
这是继去年11月22日利率下调后北京公积金政策的再次放宽,业内人士认为,此番贷款额度提高,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。而随着各地公积金政策的调整,将进一步提振刚需购房者入市信心,加速2015年楼市成交复苏回暖。
公积金政策调整门槛放低额度变高
步入2015年,公积金政策利好首套自住住房贷款需求的消息纷至沓来,北京市公积金管理中心、国管住房公积金中心均在近日对个人住房公积金贷款政策作出调整,并已于1月1日起实施。
两者调整方案类似,贷款额度方面,购房者购买政策性住房或90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房,贷款最高额度仍为80万元。
同时,均规定贷款额度不再依据个人信用等级上浮,并对异地缴存住房公积金等政策作出调整。北京市公积金管理中心明确取消新建商品房评估,国管住房公积金中心则表示取消1.5‰的担保服务费。
有专家向中新网房产频道分析,这一系列公积金门槛放低、额度提高的调整,是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。“即使去年11月公积金贷款利率降至4.25%,但贷款额度不足,很多人需支付大额首付,使得公积金制度的作用和效果没有得到有效的发挥。”
惠及刚需买房 最高比商贷少缴利息三十余万
在业内人士看来,此番公积金政策调整,将在诸多方面惠及刚需购房者。“之前的公积金贷款额只有80万,首付压力非常大。而最高额度提高至120万后,大部分刚需购房者都可以选择公积金贷款。”中原地产首席分析师张大伟分析。
公积金贷款额度升至120万可以节省多少利息?据粗略计算,基准利率下,与商贷相比,公积金贷款120万30年可少缴三十余万。而额度最高80万时,这一数值为二十余万。
张大伟认为,这将使更多购房者具备买房支付能力。“之前北京选择公积金贷款的购房者约占成交总量15%左右,预计新政策实施后,可以使用公积金贷款的购房者将起码增加5—10%。”
另外,取消新建商品房评估、取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式1.5‰的担保服务费等,也将在一定程度上降低刚需购房者支付负担。
新政助推刚需入市 业内: 加速2015年楼市回暖
从市场反应看来,公积金政策调整对于楼市成交刺激作用已初见端倪。链家地产[微博]市场研究部数据显示,北京市公积金额度提升后的元旦期间,近郊小户型楼盘及城区部分公房社区客户咨询量上升,而其房源多在90平米以下。
事实上,刚需购房者青睐的90平米以下房源一直处于北京市场成交主力地位。中原地产市场研究部数据显示,以北京2014年纯商品房成交结构为例,90平米以下商品房占比达五成,平均单套总价约160万左右。
这也意味着,“公积金贷款上限调整后,120万元的贷款额能满足大部分首套刚需的贷款需求。” 链家地产市场研究部张旭表示,此番公积金贷款政策调整将进一步提振刚需,促进楼市预期向好发展。
公积金取款政策范文3
一、构建国家住房公积金银行的意义
住房公积金银行的成立首先解决了当前资金监督不到位的问题，保障了资金的安全。我国现有的银行业监管体系已然成熟，住房公积金银行作为国有商业银行必然处于该体系的金融监管之下，这比原来在属地原则下的住房公积金管委会监管要有效的多。它不仅在业务的操作流程上更透明公开，还接受中国人民银行及银监会的监督和管理，而资金被个人挪占他用的现象将不会发生。其次在现有的公积金制度中，一些不发达地区有大量的住房公积金都被闲置着，在风险控制下，这些沉淀的资金只能存在银行收益甚微。而建立住房公积金银行后，住房公积金的保值增值将操作的更合理，资金的流动性会更强，投资也会更有专业性，从而使沉淀资金带来更多的效益。这部分闲置资金的合理利用不仅有利于住房公积金制度的良性发展，更有利于盘活房地产市场，促进市场经济的发展。最后，随着各地区住房公积金银行的成立，将替换掉原有的住房公积金管理中心，住房公积金中心原来的人员划归住房公积金银行，住房公积金银行的运营成本主要通过开展的金融业务所得利润来补充，这在一定程度上节约了大量的人财物资源。
二、从国际经验来看，成立住房公积金银行是公积金制度发展的方向
住房公积金主要是通过资金的方式运行，引入银行业的经营管理方式符合资金管理行业的客观规律和要求。实际国际上很多国家都设立了政策性住房金融机构，以解决国民的住房保障问题。例如挪威1946年成立国家住房银行，属于国有，其贷款只用于住房，其贷款总额占全国住房贷款总额的一半，同时还是政府住房政策管理中心，负责实施全国的住房政策。再如泰国从1952年起就成立了住房银行，隶属于国家财政部，是政策性金融机构，不以营利为目的。该银行以高于商业银行存款利率的方式吸收存款，以低于商业银行贷款利率的方式发放住房贷款，为促进住宅事业的业发展、特别是解决中低收入家庭的住房问题发挥了重要作用。住房金融机构的资金的要做到安全高效，住房公积金运营规范，从国际经验上看，必须向独立法人性质的金融机构转变，同时政策性的金融机构完全可以通过市场手段来动员国内居民的储蓄筹措资金，开展政策性住房金融业务。另外低收入者可以从政策性住房金融中获得低利率的贷款，改善居住条件。
三、住房公积金银行模式设计
通过对我国住房公积金制度阶段性的改革，可以将目前我国住房公积金银行设为全国范围内的常设机构，设立一个住房公积金银行总行，在省级设立分行，市级设立支行。该银行可以申领金融行业经营许可牌照，作为独立的金融企业法人，根据存贷相结合，政府扶持的原则，建立以居民自愿储蓄为主，政府奖励扶持为辅的机制，主要以针对居民住房贷款为主的运营机制，对住房公积金归集、使用、贷款、投资等一系列的运作，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、资金平衡的运作模式。
（一）住房公积金的归集———建立”市场化”融资机制
我国人口众多，地域辽阔，各地居民收入有所差异，对住房的需求也不同，而强制性住房公积金储蓄不符合处于经济转型期的我国多样化的住房需求结构，因此不能强制性要求，可以采用自愿原则，取消缴存对象和缴存额的限制，把真正需要扶持的中低收入者纳入住房保障体系中，并为扩大住房公积金覆盖面提供资金支持。住房公积金银行可以根据不同的人群和购房情况，可以设计灵活多样的不同档次的固定存款利率储蓄品种，调动居民参加住房储蓄的积极性。如对有刚需求购房的低收入群体设计“低存款利率低贷款利率，存贷挂钩”的储蓄品种，以降低购房者的借贷成本和利率风险，以体现住房公积金向中低收入者倾斜的原则；对高收入购房者实行“限额低贷”，体现住房公积金的政策性；对于暂时不需要贷款的储户实行“市场化利率”政策，将住房存款利率与公积金存储年限相连接，保证可以不低于其他储蓄的利息收入，改变现在住房公积金利息收入低的现状，调动居民的储蓄积极性。同时政府应采取一些优惠鼓励政策，以解决融资不足的问题。例如：一是可以实行住房储蓄奖励制度，对于中低收入群体，当他们的住房公积金储蓄达到一定金额时，政府应该给予一定的奖励，对于退休时没有享受住房公积金贷款政策的居民，也应该给予一定的奖励，奖励可以从住房公积金增值收益中列支；二是政府应该运用税收等优惠措施，吸引大量闲置资金流向住房政策性银行；三是发行住房债券和抵押贷款债券，扩大资金来源，融通长期资金；四是发行政策性债券，引入其他战略投资者，壮大资金实力。
（二）住房公积金的贷款———坚持以住房公积金贷款为第一使用方向
为了保障住房资金在使用上的安全性和公平性，我们应借鉴德国的经验，实行“以存定贷，存贷挂钩”的贷款机制，即住房公积金贷款必须是缴存到一定年限和金额时才能发放，遵循多存多贷，少存少贷的原则。在贷款发放过程中，应建立平等获得贷款权利的机制，每月对储蓄者的资金状况和对住房储蓄的贡献进行合理的评估，并以评估值的高低来确定发放住房贷款的金额和住房贷款的顺序。同2016年第2期下旬刊（总第616期）时代金融TimesFinanceNO.2，2016（CumulativetyNO.616）时，对中低收入的群体发生家庭变故时，应设立相应的免责条款，充分发挥其社会保障作用。住房公积金发放贷款，首付款、贷款额度、贷款还款期限与家庭收入的高低有联系。对于收入中等或偏低的家庭，发放住房公积金贷款，可以设计较低的首付款比例，贷款额度可以相应的增加，贷款的还款期限可以适当的延长。对于高收入群体或二次购房者，可以实行较高比例的首付款，贷款按较低比例发放，贷款应在短期内偿还。同时设定最高公积金贷款额度，以防未来出现资金缺口，充分体现政策性银行的业务导向功能。具体做法是各城市根据本地区的情况，因地制宜，制定适合本地区的政策，这样有利于满足不同收入群体对购房的需求，具有很大的灵活性，有利于调动居民储蓄的积极性，增强居民购房的能力。在住房公积金贷款中实行动态管理机制，即实行浮动利率政策和动态利率政策。浮动利率政策是在公积金贷款中根据不同的收入群体、购买不同面积的住房，实行不同的利率标准，贷款利率通常与家庭收入成正比，对于有刚性需求的，收入越低，贷款利率越低。动态利率政策就是视中低收入群体的家庭困难情况可以分别向他们提供无息、贴息、减息贷款，并且随家庭收入的状况而随时改变利率，当他们的家庭收入好转时，由原来的无息、贴息、减息贷款转为有息贷款直至执行正常贷款利率政策。
（三）住房公积金保值增值———创新住房公积金运作机制
1.建立全国住房公积金一体化运作模式。住房公积金银行作为全国范围银行机构，通过统一管理全国各地归集资金，发挥统一调拨的导向功能、配置功能，实现公积金保值功能。以住房公积金银行为载体，构建资金的融通网络，在保障资金安全性的情况下，可以集中和统一管理各地的住房公积金，调剂各地区的资金余缺，使大量的资金能够实现在全国范围内的流通，让资金从沉淀率高的地区流向资金短缺的地方，合理配置各地资金，缓解区域发展不平衡问题，提高资金使用效率。一方面是资金需求旺盛的地区有可活动款项，应付紧急需求；另一方面，使公积金沉淀较高的地区通过资金调拨异地而获得利息收入。各地市设立的住房公积金分行，在留足本地区储蓄居民住房公积金贷款需求、支取提款和风险准备金后，其结余后的闲置资金应由国家住房公积金银行的统一调度，通过有效的多样的投资组合来获得较高的投资收益率，增加增值收益，这就要求政策上允许扩大公积金资金的使用范围，使住房公积金可以进入投资性的金融市场，与资金运营相结合，发挥效益。通过借鉴各国的投资组合和结合我国的实际情况，可以考虑的的投资工具以下几种：一投资基金，其最大的优势在于专家理财，组合投资，回避风险，流通性强，效益高而且稳定。我国现阶段的证券投资基金主要为股票型基金和债券型基金。我国在选择证券投资基金时，应以债券基金为主，适当的选择股票型基金。二国债，我国现阶段住房公积金唯一认可的投资品种。国债是一种投资风险小，收益较高的投资品种，一方面降低了投资风险，保障了住房公积金缴存人的利益；另一方面也便于政府用于集中发展公共事业等方式保证资金的保值增值，成为稳定金融体系，抑制通货膨胀的手段。三投资国家基础设施项目。国家基础设施项目风险小，有稳定的未来收入现金流，一般情况下回报率较高，但是项目运行时间长，需要考虑能否满足住房公积金的流动性。总之任何投资工具都有投资风险，而投资工具的多元化是降低住房公积金投资风险的有效途径。在进行投资组合时，应尽量选择投资相关系数小的品种，并考虑使所选择的各种投资的风险可以相互冲抵。根据住房公积金储蓄的期限长短，注意投资期限搭配，做到长、中、短期投资的合理搭配，从而保证资金良好的流动性。2.住房公积金增值收益用途。住房公积金银行不仅要提供一般性的保障，而且增加对低收入家庭及困难家庭的福利补助，使成为一项全社会都参与的和支持的制度，兼具福利性、增值性和安全性。新住房政策性银行在增加投资功能后，预期的增值收益将大幅提高，在优先保证公积金支取、贷款需求和建立贷款风险准备金前提下，可以用于以下几个方面：第一投入廉租房建设，加大租房市场的供应量，满足困难家庭的需求；第二设立专项互助资金，帮助困难人群解决住房问题，可以为困难家庭提供提供无息、贴息、减息贷款；第三适当发放廉租房、经济适用房建设项目贷款，保证开发商动力；第四补贴住房公积金储户，抵制通货膨胀带来的贬值风险。
（四）住房公积金银行新监管模式
在住房公积金银行的日常运作中，首先应确保安全性。对住房公积金贷款风险的控制，一方面可以采用商业银行的信贷管理方式，按商业银行的规则从贷前、贷中、贷后各个方面进行严格的内部管理和风险控制；另一方面可以借鉴美国、加拿大等国家的经验，在发放住房公积金贷款的同时引入住房抵押机构或保险机构来分担借款人无能力按期偿还贷款本息的风险，消除其产生不良贷款，保证资金的安全性。现行的住房公积金中心属于地方政府，接受住房公积金管委会的监督，监管大多流于形式。设立住房公积金银行后可采取外部监督，外部监督机构主要包括财政部（出资人）、银监会、审计署和接受外部委托的中介机构。监督方式多样包括对高级管理人员的任免与考核、对经营守则和操作规程的鉴定与评分等；审计部门的监督方式包括对国有资本金的安全与经营效益的考核、对异常资金流动和绩效异常变化的监控、对高级管理人员进行离任审计等；银监会主要从风险控制与隔离和资产安全的角度进行考核与监督；接受外部委托的中介机构就委托事项进行客观、真实的审计并出具具有公信力的审计报告或结论。同时依法向公众进行充分信息披露，应规定统一的信息报告和报表格式，定期向监管机构和广大储户披露，并将其置备于各营业场所为公众备查。
四、结论
根据以上分析，我国现行的公积金管理制度与现行公积金中心的运作模式存在固有矛盾，影响了该制度的运行和政策社会效益的实现，在深入理会、准确把握十八届三中全会《决定》的实质，坚持市场的导向作用，坚持市场在资源配置中起决定作用的目标，继续采取渐进式分步走的改革路径，突破现行制度框架，扩大公积金缴存、提取、贷款的范围，依托现行的住房公积金管理机构，以此为基础组建市场化、专业化、政策化的住房公积金银行。全国成立住房公积金银行总行，负责政策指导和资金在各个城市之间相互调剂，制定统一的规章制度，统一的管理模式，将公积金的业务标准化，各地市住房公积金管理中心改革成为总行二级分支机构，各县市的公积金中心成为二级分行下辖的营业机构，具体办理各项业务。总之成立住房公积金银行后，住房公积金能更好的保值增值，防范风险的能力也能得到加强，公积金的缴存贷款业务范围也会扩大，惠及跟多的人群，更好的发挥政策的社会效益，是当前住房公积金改革的必然选择。
作者:贺传顺 单位:烟台市住房公积金管理中心栖霞分中心
参考文献
公积金取款政策范文4
4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。
北京实施差别化贷款政策
具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。
根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。
对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。
而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。
值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。
此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。
另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。
上海政策尚未跟进
截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。
据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。
公积金取款政策范文5
一、调研概况
石家庄市于1992年开始建立住房公积金制度。近年来，石家庄中心在市委、市政府的正确领导下，紧紧围绕全市工作大局，认真贯彻落实管委会决策，抓归集促扩面、抓贷款保安全，公积金低息贷款的杠杆作用日趋凸显，社会效益显著提升，越来越多的群众通过住房公积金改善了居住条件，有力促进了石家庄市房地产市场平稳健康发展。2012年，被评为全国住房城乡建设系统先进集体。连续5年被河北省住建厅、财政厅评为全省住房公积金管理优秀单位，多次获得省、市文明单位和市普法工作先进单位称号。截至2014年12月底，全市累计归集住房公积金327.66亿元、累计提取131.99亿元、累计发放公积金个人贷款221.99亿元，主要业务指标连续3年保持全省首位。
石家庄中心于2003年8月正式成立，是直属石家庄市政府的不以营利为目的的正县级事业单位，主要负责全市住房公积金的归集、提取及住房贷款的审批、发放、回收等工作。该中心内设办公室、监察室、人事教育科、资金归集科、信贷科、会计科、稽核审计科、网络管理科、政策法规科、个贷中心、核算中心、客服中心、执法大队等13个部门，下辖22个县（市）区管理部，中心领导班子8人，人员编制155名。
近年来，石家庄中心坚持把资金安全放在首位，坚持以便民惠民为宗旨，为石家庄的经济发展、人民安居做出了贡献。
（一）坚持把资金安全放在首位，确保公积金规范高效运行
一是政策执行不走样。严格执行国家、省、市住房公积金相关规定，每年定期召开管委会，管委会集体决策住房公积金重要事项。会后，中心严格执行管委会决策，切实抓好管委会议定事项的贯彻落实。二是创新机制防风险。中心实行管运分离模式，将内设机构分为管理层和经办层，管理层主要是负责政策研究制定、业务指导、资金内部稽核等工作。经办层主要负责具体业务操作等工作。实行新管理模式后，中心决策、运作、监督相分离，重心下沉，能有效避免前后台混岗作业造成的业务交叉。在此基础上，中心扎实开展了标准化建设工作，制定出台了多项工作制度和具体工作标准，做到了每项工作有规可依、每笔业务有章可循，以制度化促进了业务的规范化。三是升级系统筑防线。2012年，全省统一业务系统在石家庄市率先上线运行，在新系统的技术支撑下，中心实现了资金全方位防控、资金实时结算和贷款自主核算，资金管理更加安全高效。四是加强自查促规范。不断加大内部审计力度，定期对中心主要业务、重点岗位、关键环节进行稽核，及时发现问题，及时进行整改，以内审促规范防风险。五是阳光操作保安全。建立信息公开制度，定期在报纸、网站公布全市住房公积金管理相关信息，增加工作透明度，每年聘请会计师事务所对中心所有账目进行第三方审计，主动接受社会各界的监督。
（二）坚持围绕全市工作大局，为石家庄市经济发展添份量、做贡献
一是杠杆效应日趋明显。中心积极开拓贷款市场，住房公积金个贷率85%，贷款量长期居石家庄市各金融机构首位。近4年来，中心通过提取住房公积金、发放住房公积金贷款，直接投入石家庄市房地产市场227.47亿元，带动房地产消费近500亿元，促进了该市房地产市场平稳健康发展。二是增值收益大幅提升。中心深入研究市场形势，科学配置资金，不断提高收益水平。近4年来，中心共实现增值收益11.08亿元，是前19年（1992―2010年）总和的3.18倍。住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后，余额全部上缴财政，用于石家庄市保障性住房建设。三是项目贷款进展顺利。2012年，中心通过积极争取，将石家庄市列入了全国住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。现已为市本级“和华家园”等7个项目发放项目贷款8.2亿元，为石家庄市保障性住房建设提供了资金支持。
（三）坚持以便民惠民为宗旨，努力为缴存职工办实事、办好事
一是提比例。各县（市）缴存比例从2010年的不足各5%，提高到目前全部达到单位12%、个人10%，实现了全市统一缴存比例，使县（市）职工得到了更多的实惠。二是降门槛。中心积极关注社情民意，科学制定惠民政策，逐步放宽提取范围、降低贷款条件、增加贷款方式，住房公积金化作涓涓细流，帮助中低收入家庭改善了居住条件。三是简流程。中心不断优化业务流程，压缩审批时间，提取公积金手续齐全的，随到随办，立等可取。公积金贷款完成抵押登记后，3个工作日内办结放款手续。四是优服务。成立5个市区管理部，方便群众就近办理业务。建立综合办事大厅，与业务承办银行、开发商、房产中介等机构联合办公，初步实现了住房公积金“一门式服务、一次性办结”。
二、创新实践
（一）健全服务制度
坚持把制度建设作为中心服务工作的重点，用制度约束服务行为，提升服务水平。一是完善业务政策。制定出台了《石家庄住房公积金归集、提取管理实施细则》、《石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法》、《关于进一步加强住房公积金贷款工作的通知》，进一步完善了《石家庄市住房公积金缴存、支取业务操作规程》和《石家庄市住房公积金贷款业务操作规程》，规范了业务行为。二是规范服务办理。按照建设部《住房公积金服务指引》的要求，制定出台了《石家庄住房公积金服务指南》和《工作人员业务行为规范》，对住房公积金各项业务的办理条件、办理程序、办理时限等进一步加以明确，全面推行服务承诺、首问负责、一次告知、限时办结等19项服务制度，努力让办事群众不受冷落、不跑冤枉路。三是建立协办机制。建立了“零障碍”服务全程协办机制，在业务窗口设立协办员，发放“连心卡”，积极帮助群众办理业务。四是推行信息公开。制作发行了《住房公积金明白纸》等宣传资料，积极利用报纸、电视、广播、网络等多种形式，公布住房公积金业务流程、服务标准和办理时限，主动接受社会和群众的监督。
（二）优化业务流程
作为全省建设系统试点单位，石家庄中心扎实开展了ISO9000标准化建设工作，内部管理进一步规范，业务流程进一步优化。一是压缩审批时间、审批程序。精简前置条件5项，减少业务表格13张，提取公积金手续齐全的，随到随办，立等可取。二是合理设置服务网点。中心设立了22个县（市）区管理部，方便群众就近办理业务。三是升级住房公积金付款方式。公积金提取，由支票付款升级为网银付款，减少提取的中间环节。职工本人领取到现金的时间，可由以前的平均3天，缩短为1天。增加公积金缴存方式，在所有营业网点安装pose机，实现银行卡缴存，方便办事群众。四是积极开展预约和上门服务。成立青年文明号服务队，对住房公积金业务集中、办理批次多的服务项目，主动开展预约上门服务，先后为炼油厂、公交公司、华药股份、煤矿机械厂等单位近万名职工集中办理了公积金提取、贷款审批手续，多次受到办事群众和缴存单位的好评。
（三）改进服务方式
为进一步提高服务质量，中心不断加强信息化建设，优化服务环境，创新服务方式。一是改善服务环境。中心办事大厅低柜台服务，敞开式办公，配备了自助查询终端、叫号机、休息椅、饮水机等服务设施，努力为办事群众营造宾至如归的办事环境。二是加强中心门户网站建设。及时更新网站内容，积极开展了网上政策咨询、个人查询和投诉举报等业务。网站访问量在市直各单位门户网站中排名靠前。三是开通12329服务热线。成立了客服中心，8名客服人员、32条客服线路，专门负责热线的答复工作。研发了住房公积金客服系统，实现了计算机智能排队、智能分配坐席、自助语音服务等功能，8小时人工坐席接通率达到80%以上，办事群众可24小时查询本人住房公积金基本信息和石家庄市相关政策，进一步畅通了咨询、查询渠道。四是发行住房公积金联名卡。中心与中、工、建等3家商业银行合作，发行了住房公积金联名卡，为缴存职工提供了缴存凭证，以后将逐步实现公积金提取直接划转职工联名卡账户。目前，石家庄中心已实现网上营业大厅、12329服务热线、手机微信平台、网点服务四位一体的服务体系。
（四）提升服务能力
在住房公积金服务工作中，石家庄中心坚持把人作为最关键的因素，采取多种措施，加强中心干部队伍建设，提高干部职工综合素质。一是合理配置服务人员。中心制定了《人事管理办法》，将工作重心、收入待遇向一线服务职工倾斜，将中心业务能力强、作风素质好的人员安排到前台工作，确保服务质量。二是加强业务培训。定期对窗口服务人员进行服务礼仪、语音规范、业务技能等多方面的培训，增强服务意识，规范服务行为。建立传帮带机制，中心每名业务科长、副高职称以上人员每年带一名年轻职工，一对一言传身教，帮助年轻干部快速成长。三是建立服务激励机制。建立银行考核制度，每年对业务承办银行服务质量进行考核，考核结果与委托手续费挂钩，有效提升了承办银行服务水平。坚持将服务工作纳入精神文明创建活动，积极开展了“创文明行业、建文明单位、争文明窗口、做文明员工”主题创建活动，定期评选优秀科室、服务标兵，努力发挥先进典型的示范带动作用，在全中心营造了人人争先、事事一流的浓厚氛围。四是强化服务监督和责任追究机制。聘请社会监督员，定期对中心服务情况进行明察暗访。在各办事窗口，设立了电子评价器和意见箱，方便群众监督。严格投诉管理，对中心工作人员的服务投诉，逐笔登记并及时进行反馈。成立住房公积金执法大队，及时妥善处理群众反映单位违反《住房公积金管理条例》的行为，维护职工合法权益。
（五）推进个贷业务
建设部、财政部、中国人民银行《通知》下发后，石家庄中心认真学习文件精神，制定贯彻落实意见。一是降低贷款门槛。职工连续足额缴存住房公积金，由1年调整为6个月，即可申请住房公积金个人住房贷款。二是开展组合贷款业务。近年来，石家庄市住房公积金个贷率一直在85%上下浮动，且作为项目贷款试点城市，已为7个保障性住房项目发放了项目贷款8.2亿元。为保持资金的合理流动性，已与商业银行签订了合作协议，开展组合贷款业务。三是推进异地贷款业务。目前，石家庄市异地缴存住房公积金时间可并入当地缴存时间计算，在省内开展了异地贷款业务。下一步，准备在全国范围内，实现住房公积金缴存异地互认。四是统筹使用资金情况。省直资金中心没有和石家庄中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算，不能使用省直资金中心的住房公积金。
三、问题及建议
住房公积金制度自建立以来，在我国经济社会生活中发挥了重要作用。其历史贡献体现在以下方面：一是住房公积金制度的建立，提高了职工家庭的购房能力，构筑了实现住房商品化的途径；二是住房公积金制度促进了住房新制度的建立，为市场经济体制的不断完善做出了贡献；三是住房公积金制度为完善我国住房保障体系发挥了重要作用。在肯定住房公积金制度巨大历史贡献的同时，我们也必须正确认识在新形势下，由于经济社会的发展变化以及制度运行中存在的一些问题，必须对住房公积金制度进行改革创新，才能适应经济社会发展的需要，使其继续担当起我国住房保障体系主力军的重任。
在调研中，河北省住建厅住房公积金监管办和石家庄住房公积金管理中心的负责同志就住房公积金制度的未来发展及制度运行中存在的一些问题进行了探讨，并从以下几个方面提出了建议和设想。
（一）存在的问题
1.管委会职能不能有效履行
根据《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理委员会，应作为住房公积金管理的决策机构，发挥决策、监督的作用。其成员的组成应包括，人民政府负责人，建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。从目前来看，很多地方的住房公积金管委会形同虚设，不能很好地履行职能。
由于《住房公积金管理条例》赋予了住房公积金管理委员会决策监督的职能，因此要求其具有权威性、民主性和广泛的代表性，所作出的决策必须具有科学性和可操作性，既能够代表政府实行宏观管理的意图，又能够体现职工群众的意见。这就要求住房公积金管理委员会的成员组成要有广泛性。广泛性的好处是能够更为全面地反映各个部门、各个层次的意见。其弊端也非常明显，那就是组织起来有难度，有些地方的管委会会议都不能按期召开，所谓的决策监督也只是流于形式，没有真正起到应有的作用。
2.没有统一规范的管理制度
从全国范围来看，住房公积金制度自建立以来，在“属地管理”原则下，各地住房公积金管理模式和具体政策都不一致，造成各城市之间的业务操作和管理制度不统一。即使是同一城市，不同商业银行的业务操作模式也不尽相同，同一家商业银行在不同地区的操作模式也不相同。这种各自为战的管理模式，不仅给缴存者、贷款者、管理者、监督者都造成了不同程度的不便利，也潜藏着巨大的风险，近年来住房公积金大案要案频发，在一定程度上和管理的不规范有很大关系。
上述问题的存在，最本质的原因在于住房公积金没有形成全国统一的管理制度、操作规范和管理软件。不统一、不规范，就造成了各地在住房公积金管理中不断去尝试、去调整，势必会出现朝令夕改、事倍功半的现象，甚至给不法者留下了政策漏洞。
3.扩面难度大
按照《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从这一定义可以看出，上述单位都在住房公积金的缴存范围之内。而实际的情况是，由于住房公积金并不像社保、医保等必须强制缴存，非公企业或效益不好的企业可以找出各种理由不缴住房公积金。因此，住房公积金在扩面中就面临很大的困难。
如何扩大住房公积金的覆盖面，是各地住房公积金管理中心共同面临的难题。虽然《住房公积金管理条例》“罚则”中规定了对不缴、少缴住房公积金的单位限期办理、罚款、法院强制执行等，但在具体执行中由于缺乏强制力，导致执法效果差强人意。特别是出于招商引资的需要，一些地方政府对引进企业有一定的政策倾斜，一般不会支持住房公积金执法行为。作为旨在惠及最广大人群的住房公积金制度，如何最大程度地扩大政策的覆盖面，是这一制度得以长期发展的根基所在。因此，住房公积金制度设计上的不明确，给扩面造成了很大的困难，需要在今后的政策调整中进行完善。
4.利益结构失衡
住房公积金招致诟病的原因，很大程度上是由于现行住房公积金制度存在一定的利益结构失衡。这种失衡体现为受益者和受损者的差距较大。在调研中，大家普遍认为，住房公积金制度的主要受益者是商业银行、地方政府、收入较高的企业职工、使用住房公积金贷款的缴存职工。而这项制度的受损者主要是未缴存及缴存数额低的职工、未使用住房公积金贷款的职工、因不需要购房而不能提取住房公积金的职工。
当前，社会上对住房公积金的批判、质疑，乃至于取消的呼声，主要的症结就在于利益结构的失衡。自古以来，不患寡而患不均。住房公积金作为住房分配的货币形式，是一种带有福利性质的住房储金。但由于收入差距而造成的住房公积金缴存数额的差异，客观上使收入高的人得到了更多的福利。同是住房公积金的缴存者，使用住房公积金贷款的人比不使用的要占有更大的福利。如何科学分析住房公积金在缴存和使用中的差异，并通过具体的措施平衡这种利益差异，是今后住房公积金政策设计的一个重要方面。
5.资金流动性趋紧
住房公积金属地化管理，带来的最大问题就是资金流动性不足。从全国来看，有些城市流动资金严重不足，而有些城市沉淀资金过多，这种地区间的差距导致资金使用率相差悬殊。经济发达的城市或地区住房公积金的使用率高，大多都在80%以上。与此同时，这些城市就会存在资金趋紧的状况。如果能够实现住房公积金的全国统筹，就能解决这种地区差异导致的流动性不足的问题，使住房公积金的使用更加灵活高效。
（二）相关建议
1.建立全国统一的管理体系
最近推出的住房公积金“新政”最为突出的是异地互认。在目前住房公积金没有实现全国统一管理的状况下，异地贷款存在一定的政策风险。未来，应制定全国统一的机构设置标准、管理制度、操作规范和管理软件。在这一基础上，可以建立省一级的住房公积金监督管理局，主要负责全省住房公积金行业的管理、监督、考核等职能，在人事任免、人员调动、资金调配上发挥监管作用。省级住房公积金监督管理局与城市管理中心主要是业务指导、监督考核的关系，实现省内的垂直管理。并且，建议将省直中心纳入全省统筹的管理体系中。这将有利于管理的标准化、体系化，资金、人员上的统一调度，有利于实现全国住房公积金“一盘棋”。
2.制定差异化政策
由于地区间存在较大的差异，建议制定差异化的住房公积金缴存、贷款、提取政策，并允许地方结合当地情况，享有一定的裁量权。（1）缴存比例：根据工资收入的多少设置不同的缴存比例，原则是收入低的比例高，收入高的比例低。这样，就可以适度缩小住房公积金缴存额的差距。（2）贷款额度：可综合考虑年龄、职业、学历等因素设置不同的贷款额度，更好地体现住房公积金的互。（3）提取补偿：对于没有使用住房公积金的缴存者在退休提取时给予结息优惠，适当补偿其因没有使用住房公积金而带来的损失。可放宽提取范围，物业费支出等与住房有关的可以使用住房公积金。但对于恶意骗贷骗提住房公积金的要制定严格的制度和惩罚措施，没有还清贷款前不能支取等。同时，放贷、支取之间要有科学测算的比例，保证住房公积金的良性运转。
3.明确增值收益的所有权归属
住房公积金增值收益所有权的归属一直以来是争议的焦点。如果承认住房公积金归职工个人所有，那么增值收益理所当然归缴存人所有。但作为政策性住房储金的特殊性质，又决定了住房公积金的所有权应该是一种受到限制的所有权。在调研中，有人提出住房公积金个人缴存部分产生的增值收益应归缴存职工个人所有，单位缴存部分产生的增值收益应归社会所有。在具体使用上，可以按如下方式设计：一是适当提高职工住房公积金存款利率（按零存整取利率）；二是住房公积金中心建设或购买自有产权的保障性住房，分配给中低收入家庭，首先保障缴存职工中符合条件者。
公积金取款政策范文6
关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13
由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。
一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验
（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式
美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。
美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。
1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。
2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。
3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。
（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式
德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。
1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。
2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。
3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。
（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式
新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。
新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。
1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（Housing and Development Board，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。
2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。
3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。
二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状
（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题
1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。
当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。
（二）保障房建设融资难题有待破解
2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。
1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。
2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。
（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失
目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。
实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。
三、国际经验对我国的借鉴与启示
（一）制定房地产业发展整体规划
依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。
（二）加大对保障房建设的融资支持力度
1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。
2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。
3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。
（三）构建中低收入者购房金融支持体系
从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。
参考文献：
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
