仓库租赁企业工作计划范文1
关键词：“营改增” 仓储业 不动产租赁业 纳税
近年来，“营改增”在我国取得了丰硕的成果，但在其推进过程中也存在一些不足（如：税负分析建立在理论分析上，并没有足够的数据；当前许多操作还存在诸多不完善的地方等），并给各行业带来不同的影响。本文对仓储业与不动产租赁业“营改增”后的税负问题进行分析，并提出一些应对策略，以促使税收政策进一步完善，使两个行业在“营改增”后可以健康、有序地持续发展。
一、“营改增”相关理论概述
（一）“营改增”的原因
首先，税制结构不合理，使营业税出现了重复征税的情况。而增值税是对各经营环节中的增值部分征税，解决了重复征税的问题，避免税负变化加重企业负担。其次，两税并行使增值税抵扣链被破坏，而且两种税制的并行使征管过程存在困难，随着经济发展其表现形式也多种多样，混合销售行为的界限模糊了，服务与商品的比例很难划分，给征收带来了难度。再者，“营改增”符合国际惯例，有效保证了抵扣链，最大限度消除重复征税，有效发挥中性效应，对于劳务征收的规范和统一具有一定的作用，更有利于我国的劳务输出。
（二）“营改增”试点改革及成效
详见表格。
二、仓储业与不动产租赁业“营改增”的区别
（一）仓储业与不动产租赁业业态
从行业业态来看，仓储业与不动产租赁业之间存在着本质区别。首先，两者的交易目的不同，并且两者的合同内容也不相同。仓储业的主要目的是代他人存储和保管货物，其签订的合同内容中具有存储货物的内容，即此种业务为仓储业服务；仓储业务实际管理方为受托方，并且受托方具有保管义务及安全责任。此外，仓储服务应承担货物的被盗、丢失、霉烂、变质等责任。而在租赁服务中，货物的被盗、丢失、霉烂变质等责任则由承租方自行负责。
（二）仓储业与不动产租赁业税目及税率
“营改增”之前，仓储业与不动产租赁业都属于服务业税目，缴纳营业税，营业税税率都是5%，在“营改增”之前的营业税税目的税负是相同的。“营改增”之后，仓储业与不动产租赁业在税种及税率上存在一定的区别：仓储业适用物流辅助业税目，“营改增”后一般纳税人适用增值税税率为6%，而对小规模纳税人的增值税适用征收率为3%；不动产租赁业“营改增”后，属于租赁服务业税目，它包括有形动产和不动产的租赁行为，租赁不动产按服务业―租赁业征税，计税依据是租金全额，对不动产租赁的一般纳税人适用增值税税率为11%，而对小规模纳税人适用的增值税税率为5%。
三、仓储业与不动产租赁业税负比较
（一）仓储业与不动产租赁业税负案例比较
对拥有仓库、货场的纳税人，将场地用于租赁还是仓储，其税负是有所不同的。
例如，甲企业将其拥有的房屋租赁给乙企业作仓库使用，年租金500万元。
1.仓储业税负变化
“营改增”前，甲企业不论是签订仓储合同还是不动产租赁合同都将缴纳营业税，所缴纳的营业税额都为500×5%=25万元。
“营改增”后，如果甲企业与乙企业之间签订仓储合同并且为乙企业提供保管服务，同时，甲企业每年收取的仓储费用也为500万元；甲企业若为小规模纳税人，则每年甲企业应按物流辅助业税目交纳增值税=500/（1+3%）×3%=14.56万元；甲企业若为一般纳税人，且无任何进项税额可以抵扣的情况下，每年甲企业应纳增值税=500/（1+6%）×6%=28.3万元。
从上述税负比较结果来看，对于小规模纳税人而言，其税收负担较“营改增”之前有了一定的降低，而对于一般纳税人来说，其仓储业“营改增”后的税负增减要根据可以得到的进项税额而定。但就当前案例来说，仓储业中的一般纳税人在“营改增”后，企业的税负是整体上升的。
2.不动产租赁业税负变化
“营改增”后，如果两个企业之间签订的是租赁合同，年租赁费用也为500万元；甲企业若为小规模纳税人，则每年甲企业应纳不动产租赁业增值税=500/（1+5%）×5%=23.81万元；甲企业若为一般纳税人，则每年甲企业应纳不动产租赁业增值税=500/（1+11%）×11%=45.55万元。
由此可看出，对于不动产租赁业中的小规模纳税人，其税收负担较“营改增”前有了一定的下降，但是对于不动产租赁业中的一般纳税人来说，其整体税负上升较多。
综上所述，“营改增”后仓储业中小规模纳税人的税负会低于不动产租赁业中的小规模纳税人，但两个行业的税负较“营改增”前都有一定的下降；而对于一般纳税人而言，“营改增”后两个行业的税负都有不同程度的提高，相较之下，不动产租赁业的税负上升幅度要远高于仓储业。
（二）“营改增”后仓储业与不动产租赁业税负平衡点
1.仓储业一般纳税人的税负平衡点
“营改增”前营业税税率为5%，而作为一般纳税人的仓储企业“营改增”后，增值税率为6%，此时税负平衡点为：企业的营业收入×营业税税率5%=营业收入/（1+6%）×6%-企业获取的可抵扣进项税税额，此时仓储业的税负平衡点为0.66%，即当仓储业可以获取到的进项税额大于年销售额的0.66%时，仓储业在“营改增”后的税负会降低；反之，如果小于年销售额的0.66%时，则其“营改增”后的税负会提高。
2.不动产租赁业一般纳税人的税负平衡点
“营改增”前营业税税率为5%，不动产租赁业中的一般纳税人企业增值税税率为11%，此时的税负平衡点为：企业的营业收入×营业税税率5%=营业收入/（1+11%）×11%-企业获取的可抵扣进项税税额，此时不动产租赁业的税负平衡点为4.91%，即当不动产租赁业可以得到的进项税额大于年销售额的4.91%时，不动产租赁业在“营改增”后的税负会下降；反之，如果小于年销售额的4.91%时，则其“营改增”后的税负会上升。
四、“营改增”后仓储业与不动产租赁业的应对策略
（1）对于前期建成的仓库，“营改增”后仓储业主要的设备、设施及车辆等都具有价格高、使用期长的特点，同时，仓库和早期购入的设备都无法获取增值税发票，现有设备不需要更新，因而在计算进项税额时可以用来进行抵扣的并不多。此外，仓储业的主要成本还包括人工及房屋租金，而这些成本并不能得到可以抵扣的进项税额，导致了行业的可抵扣进项税额进一步减少，从而给行业税负带来很大影响。因此，“营改增”后建议仓储业应该尽量选择可以取得进项税发票的企业进行合作，如可以以劳务外包的形式设置岗位人员，与劳务输出单位合作，不但能降低企业的人工成本，还可获取增值税发票进行抵扣，实现企业税负的下降。另外，“营改增”后仓储业还可以为客户提供更多的仓储辅助服务，并为此得到进项税发票，以实现行业税负的降低，如向第三方租赁企业租赁仓储设备后，为客户提供仓储过程中的各项辅助服务，从而实现企业税负的降低。
（2）对于不动产租赁业的一般纳税人而言，参照财税[2016]36号文件“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算应纳税额”的规定，其前期建成的仓库，不动产租赁业的实际税负只有4.76%，较“营改增”前略有下降。而“营改增”后取得不动产的一般纳税人，仓库的建造成本和购入的设备等都能获取增值税发票，进而实现了税负的降低，但从长远来看，可以考虑选择仓储业的业态模式经营。
五、结语
对于仓储业及不动产租赁业来说，“营改增”后税负上升已然成为事实。政策制定部门应当高度重视，不断完善“营改增”配套政策及推进措施，以切实保障仓储业及不动产租赁业的利益，减少企业负担，推动行业可持续发展，从而助力国民经济结构的调整及优化。
参考文献：
[1]我国物流企业税收负担研究报告[J].运输经理世界，2014（Z1）.
[2]郜志琴.浅谈“营改增”对物流企业的影响[J].中国乡镇企业会计，2014（2）.
仓库租赁企业工作计划范文2
[关键词]房产出租；土地转让；税收；筹划
中图分类号：F21
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2013）08-056-01
现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。房产出租，土地转让较为普遍，如何使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，相关税收筹划是值得研究的课题。
一、房产出租
现在公司逐步向零库存发展，库房大量闲置。而部分闲置的库房用于出租，但是，租赁的税负过高，要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。
营业税：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，税率相同；房产税：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳。应纳城建税、教育费附加依流转税的7%+3%+2%（各地可能不同）。从上述各税种计税公式的不同可以看出，由于房产税计税方法的差异，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。
税收筹划方法：将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供服务。由于仓储保管而节省房产税，而给公司带来效益。但出租变为仓储后，需要增加支付保管人员一定费用，公司可在增加的保管费用与节省的房产税额之间综合比较，选择适合的方法。
二、土地转让
现实社会当中部分开发商中标得到土地以后，因诸多原因，无法完成房地产开发，因此，土地转让流转在现实社会比较普遍，现就各种转让方式的税负进行分析
1 是直接办理土地交易转让，相关税负：（1）营业税，按增值部分缴纳，（2）土地增值税，正常缴纳，（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
2 是生地变熟地再办理交易转让：（1）营业税，按增值部分缴纳，如第一种相同，（2）土地增值税，同第一种方法比较，根据相关条例，计算增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的价款，交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及转让环节缴纳的税款，筹划空间就是加计20%开发成本扣除。（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳，但由于土地增值税缴纳的变化，实际缴纳税额跟第一方方法有差异。（4）契税，按3%-5%的税率缴纳。（5）印花税：万分之五缴纳。
3 是土地投资入股变成股权：（1）营业税，根据财税（2002）191号文件，以不动产投资入股，参与投资方利润分配共担风险，不征营业税；（2）土地增值税：若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，正常缴纳；（3）、企业所得税：正常缴纳，（4）；对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。（5）印花税：万分之五缴纳。
税收筹划方法：根据上述，筹划空间在于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除上，同时由于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除而导致所得税应纳税额也会产生差异，因此，综合计算各种方法应纳税额，进行比较，选择合适的方法。
4 代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业——业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。
仓库租赁企业工作计划范文3
承租方（以下简称甲方）：中央储备粮齐齐哈尔直属库
出租方（以下简称乙方）：克东县益民粮食储备有限公司
签订地点：永安南大街14号 签订时间：
依据《中华人民共和国合同法》、《中央储备粮管理条例》及《中央储备粮仓储管理办法》等有关法律法规及政策文件规定，经甲乙双方友好协商，就甲方租赁乙方仓库、土地、房屋、设施、机械设备等，收储国家政策性粮食事宜达成本协议，以资共同遵守。
第一条 租赁物具体情况
1.1 乙方将位于齐齐哈尔市克东县益民粮食储备有限公司企业库区储粮仓库、办公用房等地上建筑物、收储粮食配套设备设施及占地大约 2.28 万平方米场地（院落）出租给甲方，用于收储国家政策性粮食。不动产租赁物坐落位置、建筑面积、场地面积等，详见本协议附件1租赁库区平面图。
1.2 不动产租赁物权属证书或证明材料：
1.3租赁物（包括动产及不动产）由甲乙双方共同清点核实计入租赁物清单，详见本协议附件2租赁物清单。
1.4乙方承诺租赁物清单所列示资产，乙方均享有完整所有权（土地或为使用权）；截止本协议签订之日未发生抵押、质押、查封、转让、租赁、诉讼等任何影响乙方行使所有权事实。
第二条 租赁期限
2.1 租赁期限为壹年，即从2013年 月 日起至2014年 月 日止；甲方可根据国家下达粮食调拨计划随时调整。合同到期，如国家无粮食出库计划，本合同自动延期；如执行国家计划提前出库，以粮食全部调完日期为准，粮食全部调完后合同终止。如果国家下达粮食调拨计划后，所剩余粮食较少，甲方有权单方决定集并，集并费用甲方承担，集并后本合同执行完成自动终止。如果农民售粮过少，由甲方安排集并，甲方可单方解除本合同；甲方亦可根据具体存储粮食需要与乙方协商实际租库范围及租金。
2.2 自2013年 月 日至2013年 月 日，乙方给甲方打扫租赁场所、购置相应物品，不计租金。
租金及支付方式
租金采取按日计算、按季支付给乙方的结算方式，每日租金为 0.12 元。租金包括：甲方在租赁期间的用水、用电、煤气、通讯、取暖及配套设施、地秤使用及检秤、环境保护及相关费用、消防部门所规定的消防器材配备、安全保卫、员工食宿、通风机的使用及维修、粮面过道板、挡库门口的麻袋、清理院内及场地的积雪、电子检温系统和机械设备使用及维护等一切费用，但甲方烘干粮食用电费用除外。甲方支付租赁费用前，乙方应提供相应租赁发票（税金由乙方承担）。具体租金支付以租库合同补充协议签定为准。
费用支付方式：按上级拨付费用时间，按季度向乙方支付租赁费用。
第四条 租赁物费、税及相关事项
4.1租赁期间与租赁物有关的，如土地、房产税赋及费用等一切税费均由乙方承担。租赁物产生的债权、债务均由乙方负责，如给甲方造成损失，由乙方承担赔偿责任。
4.2租赁物单位人员由乙方负责安排工作。甲方在进行收储业务如需将部分工作外包或者聘请劳务人员时，优先考虑将相关工作发包给乙方承揽或者聘用乙方人员。
4.3租赁合同备案事宜由乙方负责办理。
第五条 双方权利及义务
5.1 甲方权利及义务
1、甲方独自占有、管理、使用租赁物，利用租赁物开展的政策性粮食收储业务由甲方自行管理，不受乙方干涉。
2、视具体情况要求乙方采取修建临时围堵等必要措施，确保甲方租赁物与乙方自用场地设备设施之间存在明显界限。甲方可在租赁物适当位置张贴、悬挂、喷涂甲方标识。
3、出现下列情况之一的，甲方应及时通知乙方：①租赁物有维修和防止危害的必要；②第三方就租赁物主张权利；③其它依诚信原则应通知的事由。乙方在合理期限内，完成租赁物修缮或更换义务；如情况紧急或者乙方怠于履行责任，甲方可自行维修或者更换，所产生的费用由乙方承担；甲方可在当期租赁费中予以扣除。
4、甲方应按合同约定按时足额支付乙方的租赁费用，但因乙方未及时提供相应发票导致甲方未付租金除外。
5、合同期满，甲方是否续租应在租赁期限届满前一个月告知乙方。如发生农民交粮过少、国家或上级主管单位下达粮食调拨计划等情况，甲方有权单方决定解除本合同，应在合理时间通知乙方。
6、合同期满，在同等条件下，甲方有优先承租权。
5.2乙方权利及义务
按照合同约定，及时足额收取租金。
对甲方不当使用租赁物行为有权制止，对甲方人为造成租赁物损害有权要求赔偿。
3、在合同执行期间，未经甲方书面同意乙方不得以任何形式对租赁物实施法律上的或者事实上的处分，如抵押、出租或转让租赁物的部分或全部产权等。
4、乙方须保证租赁物在租赁期间处于完好使用状态。
5、乙方对甲方租赁库区安全负责，做好防火、防盗、防汛、防污染和安全保卫工作。
6、乙方负责库区水、电供应和给甲方驻库人员提供正常办公、生活设施，费用由乙方承担。
7、优先保证甲方完成粮食收购入库和出库（包括粮食可顺利到主道路上），提供便利条件。
第六条 双方责任
6.1甲方责任
1、租赁期间，因甲方非正常原因造成乙方租赁物损坏，由甲方负责维修。
2、甲方无故不及时向乙方支付租赁费用，承担逾期付款违约金。违约金按日计算，迟延一日支付欠付租赁费用的0.3%。
6.2乙方责任
1、乙方因安全保卫工作不力，造成甲方库存储粮损失的，乙方须赔偿全部损失及违约金。
2、乙方不及时维修租赁物，影响粮食正常收储工作，每迟延一日，甲方有权扣减本协议约定租赁物三日的租金；造成粮食损失的，乙方应承担赔偿责任及违约金。
3、乙方应保证乙方的资产产权无争议，各种证照合法有效，并且不会因债务的原因出现资产保全的法律纠纷。如因乙方原因被相关行政司法部门查封，乙方有责任出面协调，保证甲方可继续使用资产。乙方应主动声明所储粮食为甲方所有，与乙方无任何关系。如甲方无法继续使用资产，甲方有权单方终止合同，乙方应赔偿甲方损失及租金10%的违约金。
第七条 免责条款
凡因发生严重自然灾害、政府征地、国家政策命令或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。
第八条 争议解决
本合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，双方可向甲方所在地人民政府法院提起诉讼。
第九条 其他条款
9.1双方通讯联系方式：
甲方：
乙方：
9.2本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议，本合同附件是本合同组成部分。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。本合同经双方签字盖章后生效。
9.3本合同由中央储备粮齐齐哈尔直属库作最终解释权，如上级主管部门有政策调整，将按政策要求修订合同。
甲方（印章）： 乙方（印章）：
法定代表人（签字） 法定代表人（签字）
地址： 地址：
仓库租赁企业工作计划范文4
1.关于招聘项目部及仓库会计人员，落实培训工作的情况。
在公司行政领导的关心及办公室积极配合下，目前公司财会部新来了几名大专以上的会计人员，为我公司各项目部及后勤仓库配备了有生力量，经过一段时间的会计岗位培训，这些新来的同志基本上达到了公司成本核算工作岗位管理要求，可以分配到各项目部及仓库工作，具体的分配请公司行政部门统一开工作岗位介绍信到各项目部和仓库报到;有关到岗人员每月具体工作的要求有公司财会部统一布置，做到内部报表口径一致，账表清楚，分析合理。从而来提高我公司成本核算工作的质量，充分发挥会计人员是企业经济参谋的作用，不断完善企业内部报销制度，为企业的发展和升级打下良好的基础管理工作，提升公司会计管理水平。
2.关于公司租赁材料核算的专题分析情况。
长期以来，我公司的租赁材料核算一直比较混乱，某些租赁站的租金计算不太合理，造成我企业经济损失较大;如市星火钢管租赁站，租金中的重复计算较多，多算天数等，通过我财会部认真核对，进行专题分析，纠正了供应商不合理的计算方式，节约了企业租金支出，这项工作虽然比较繁，容易发生计算错误，但我们以耐心细致的工作态度逐笔进行核对，用科学的方法进行计算，博得了供应商的认可，双方在友好合作的气纷中确认签字，解决了以往的计算难题。
3.往来账款核对工作情况。
往来核对工作是我们财会部平时比较忙的事情，因目前各项目部工程进度较快，大量的建筑材料进场，以及各类施工机械进场作业，其发生的材料和台班费签证单据都来公司审核对账，为此我们财会部一直以公司利益为准绳，随时满足供应商的核对要求，不吊难，守信用，认真核对每笔业务，保证了下道工作流程的顺利进行，取得了供应商的好评，树立了企业形象。
4.现金管理方面。
我公司的现金流量是比较大的，每当工程款到位后出纳工作就很忙，一天要提几次款，为了防止差错和事故的发生，我财会部多次在会议上强调要注意安全，提高防范意识，但至今还存在一些问题，如当天提款数额随意性较大，造成银行预约困难，不能保证提款支付，影响工作展开。因些我们建议各部门用款前做好计划提前告诉财会部用款总额，让我们有时间向银行预约，从而来保证大家的用款，确保工程进度，使各项工作能顺利的开展。
5.目前存在问题及下阶段的工作安排。
A. 目前财务部兼管的社保人事档案工作还不尽人意，资料存放随意性大，保管工作不符合要求，随着公司人员的不断增加，资料会越来越多，因些这项工作必须加强管理，为了确保个人社保资料不丢失，我们建议公司行政部门调拨一只有锁的柜子，做到缴纳社保费的员工人手一只档案袋，登记好袋中个人资料和有关证件，集中存放，方便查阅，保护个人隐私，防止无关人员随意查阅，请公司领导重视此项工作。
B. 下阶段公司财务部的工作重点主要是放在会计人员到岗后，运用网络系统远程查阅的方法来控制各项目部及仓库的成本和库存情况，具体的工作要求是：
(1)当日发生的各项现金收支业务，经办人员应按公司的现金报销制度，填制有关报销凭证，项目部及后勤部负责人签字确认，会计审核后方可登记现金日记流水账(电脑账)，手续不符的会计人员拒绝报销。
(2)项目部及后勤部负责人发生的用于工作上的业务招待费及支出，不管有正式发票和无正式发票的单据，包括自制的白条单据，一律必须填制相关报销凭证，并注明经办人、事由、金额及公司相关领导的签字认可，会计人员审核无误后，才可登记现金日记流水账同时记入间接费用明细账上的相关子目。
(3)项目部及后勤部工作人员经领导批准向公司财会部领用的备用金，其请款单据需另外复印一份交各自的会计入账处理，以便月终时会计人员根据各人的实报单据(有正式发票的部份)，列出报销金额及领款人清单，报到公司财会部审核开具收据入账，同时冲减个人备用金借款往来账目，从而减少项目经理及后勤负责人的报销烦恼，集中精力管理好施工生产及后勤服务工作。
(4)会计人员每天必须认真审核业务凭证，登记日记流水账(电脑账)，正确反映费用支付渠道，月末完整反映现金流向(包括括有票和无票凭证金额)。另外月终各项目部材料保管员应根据当月收发料凭证，注明数量、单价、金额编制材料收支报表报各自的会计处理，会计收到收支报表后，进行分类编制材料成本报表(网上传递)，公司汇总编报备案。报告截止日期定为每月五日。
(5)后勤仓库当月发生的费用性支出,由保管员月末编制收支报表交会计处理，会计收到后编制电脑费用报表网上传到公司网站，平时会计应及时登记仓库当天发生的各类材料的手工明细账，月末结出各类材料的收支结存明细，编制电脑版的库存明细表，用无线网络系统上传公司网站，供内部传阅，方便大家了解公司材料信息。减少库存量，提高企业资金周转率，取得更大的经济效益。
仓库租赁企业工作计划范文5
【关键词】物业管理；项目实施
1.如何保证物业系统的成功实施
项目的成功实施离不开管理层的支持，配套推行相应的管理制度，如公司规定：业务人员每天要将信息及时录入系统，作为公司、集团层面分析的依据，公司根据系统中的业务资料，作为主要分析的依据，同时每月对业务员做量化考评。通过管理考评体系配合管理软件在基层的实施取得很好的效果，有效的提高出租率和收费数据分析精密度。强调将配套的制度和软件有机结合起来。一方面作为一套好的管理软件中应该带有完整的管理考核体系配套，另一方面管理制度的执行同样也需要管理软件的支撑和实现。
管理思想的培训，不能只进行到中、高层，针对基层要进行相应内容的培训，使每个员工都从企业的高度来理解和支持系统的实施。基层信息化的阻力，有相当一部分，来自由于对计算机系统的不熟悉造成的畏难心理。因此，充分的重视培训，特别是基础知识的培训，对解决基层心理，同时提高基层操作熟练度都有很大好处。
2.物业管理系统的实施原则
以“总体规划、分步实施”作为公司物业系统的整体实施策略，从业务管理的角度看，企业要建立一套“业务流为中心”完整的业务支持系统，实现业务信息化，加强对基层业务的支持和管理，促进各部门间的业务协作和信息共享。信息化管理的本质实际上是借助IT技术实现信息管理的工程，因此，从IT技术角度看，企业信息化实际上也是一个数据库建立和管理的过程。
在企业内部通过成立信息化建设项目组，明确相关工作的责权利，借助外界的IT管理咨询公司配合，结合企业实际业务和管理需求，进行整体信息化规划，作为企业信息化的整体指导目标，然后根据企业阶段性重点，进行有计划的分步实施。
3.主要模块功能介绍
3.1 物业资源管理
物业资源是公司物业管理的最基本的模块，物业资源中除了房产外，还要记录摊位、广告牌、车位的位置、物业类型、摊位设施分布、摊位结构、摊位号、摊位面积等以及其它资源信息，并可对摊位、广告牌、房屋装修情况等。
3.2 客户管理
建立完整的客户档案，对公司所管物业项目内的业主、租户进行管理。可详细记录租户的姓名、身份证号、联系方式等信息，同时可确定具体的收费对象。
3.3 收费管理
所有收费项目、客户价格类型、各类报表均可采用客户自定义方式，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费管理。
3.4 服务调度系统
在物业行业的客户服务工作上，企业经常遇到以下问题：服务工作情况难以实时监控、服务工作量和客户满意度难以统计，只能主观或半主观地推算、高质量的客户服务难以复制和推行、客户满意度波动等等。而信息系统在这些方面可以给企业领导强有力的技术支持。
根据酒店总台制的思想，服务台的员工可以对客户报事进行统一处理，包括登记报事、下达任务等，然后通过邮件发送给相关职能部门对时间进行处理，如果遇到重大事件需要领导时刻监控，也可将邮件抄送给领导；职能部门对事件处理结束后，需要对事件进行反馈，并将产生的费用发送给财务部门，最后由服务台的员工进行回访，并记录客户满意度和服务质量，减少客户办事环节，提高服务质量，实现高效、准确的客户内部调度。
同时客户服务调度可以与呼叫中心、短信平台、PDA移动应用等延伸产品相配合，实现多媒体、多渠道、移动化的客户服务。
3.5 物资管理模块
3.5.1 整体解决方案
设备设施资产全生命周期管理信息化整体解决方案，从设备设施和备品备件物资二条主线出发，贯穿设备设施资产从购置、启用、日常运行维保直到报废清理的全过程，配合各个阶段的备品备件采购供应过程及其成本控制和进度控制，与工作流、财务软件、人力资源等系统有机结合，形成了一个完整生命链。
3.5.1.1 设备基础资料管理
以设备设施分类建档为基础，以设备运行记录（包括设备运行巡查参数记录、设备维修计划及执行记录，设备保养计划及执行记录，设备检查考评记录）为核心建立设备运行记录数据仓库。从而搭建出完整的设备设施台帐。
3.5.1.2 设备文档管理
在建立设备档案的过程中，将设备设施制造厂商交付的原始竣工资料和业主、租户或公司所制定的相关规范同步纳入系统的管理之中，在日常工作中，可以通过网络进行这些资料的分发借阅和版本控制，保证原始资料不会丢失或版本混乱。提升设备巡查维保过程中的工作速度和准确性，减少人力操作错误。
3.5.1.3 设备运行管理
在建立设备档案的过程中，还要根据厂家在手册中注明的规定，为各个设备设施制定巡检要求、保养计划和维修计划。根据这些记录，可以实时监控设备的运行状态，结合资深员工长期丰富的设备管理经验，实现设备运行情况预测，对设备设施未来可能出现的故障提前进行有计划、有预见性的预防性维修和计划性维修，可提升设备整体运行完好率和可靠性。
3.5.1.4 设备维保工作
通过与工作调度模块的协作，根据设备设施管理中制定好的保养计划和维修计划，以及巡查过程中登记的故障记录，自动生成相应的保养工单和维修工单。通过工作流转模块传递给相应的员工及其领导，提前提醒员工及时进行维修保养工作，提醒其领导进行检查。
提醒手段包括信息平台中所支持的所有方式：系统内部提醒、外部邮件提醒、手机短信提醒、PDA移动信息提醒；
以信息系统来保证设备设施维保工作的及时性和规范性，强调过程控制，达到定责任人、定工作地点、定完成时限、定工作方法、定检查人和检查标准。
3.5.2 资产管理
对于公司物业，固定资产分布在公司和各管理处，所以需要特别的管理手段，系统提供了“资产台帐”模块，对各管理处资产的详细情况进行登记，对资产产生的各类事件进行登记，便于公司对资产资料的查询。
3.5.3 仓库管理
完成物业对仓储区物品进出库、借还库等操作，并且可以完成对各个物品库存数量进行统计查询等工作。
3.6 租赁管理模块
租赁业务是公司项目经营的核心业务，其中包括客户接待，向客户展示和推介，与客户商讨合同细节，陪同客户办理各种手续，并将合同资料提交审批后作为正式公文上报和传递到下游部门，负责租赁工作的部门的效率和效益。
3.6.1 客户管理
可详细记录住户或租户的各种详细信息，为负责租赁的部门对客户进行“精耕细作”的差异化、延续化服务提供了基础，对重点客户的及时跟进。特别是客户事件、来访记录、客户需求、客户意向、客户跟进情况的登记使负责租赁的部门可以用机会管理/机会行动等方法来安排和管理业务员的日常工作，帮助公司对客户资源的使用效果和利用率大幅上升。
3.6.2 资源管理
针对公司所属的商铺、柜台、广告位、车位、仓储位等一切可供出租的资源，对资源信息进行集中管理。
物业资源管理模块可详细描述记录区域、楼栋、具体资源的位置、类型、配套设施、结构、编号、指导价等信息，并可对各级资源提供“实景图片”的直观化描述。
3.6.3 租赁控制
设置各资源的是否可租标志，对公司自用或者留作后期推广之用的资源可以暂时锁定，以保证业务数据的正确。
3.6.4 合同管理
查询和跟进所有租赁合同，包括正在执行的，正在办理中（等待审批或入场）的，历史（正常终止和提前解约）的几种。
3.6.5 租赁流程
包括选择资源、选择客户、录入临时合同基本资料和详细资料（包括租金价格、调租计划和费用清单）、提交审批、维护正式合同、办理入场等步骤。
3.6.6 合同审批
满足公司领导及财务部门领导审核审批，审批流程多级自定义，对中层管理人员的审批、对负责租赁业务人员提交的临时合同进行正确性、规范性的核查，保证业务数据的正确。
3.6.7 合同变更
由负责租赁的领导或财务部门领导使用，对负责租赁业务人员提交的临时合同进行正确性、规范性的核查，保证业务数据的正确。
3.6.8 租金预测
根据客户档案，资源状态、合同及费用清单等基础数据，提供客源认知、合同应收款预测等多种统计分析。
参考文献
[1]周作祥.物业管理概论（第2版）[M].清华大学出版社，2011.
[2]戴玉林.商业物业的物业服务与经营[M].化学工业出版社，2010.
仓库租赁企业工作计划范文6
关键词：物流成本；税收政策；营业税
随着我国经济的发展，物流业在过去的10年里获得了高速发展的机会，专业化的物流配套服务在很大程度上降低了社会必要物流费用，促进了我国经济健康、有序发展。然而，据统计，我国国内产品物流成本约占总成本的50%到60%，而国际性产品的物流成本则占总成本的10%到25%。税收是物流成本的重要组成部分，税制设置的不合理已成为我国物流企业降低成本的一道不可逾越的障碍，因此，研究当前物流业税制中不合理的部分，对物流业税制进行改革也就迫在眉睫了。
一、我国物流业的税收现状
目前，我国现行税收制度主要存在流转税、所得税、财产税以及行为税四大类税系，各税系中涉及物流业的有十几项税种，一般包括营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、车船税、车辆购置税、契税、船舶吨税、城市维护建设税、印花税、教育费附加税等。其中营业税和企业所得税是物流企业所要缴纳的主要税种。根据对北京物流企业的初步统计，营业税纳税金额占企业纳税总额的60%到70%，企业所得税占到20%左右。
二、我国物流业税收存在的主要问题
1、重复纳税
重复纳税是目前物流行业税收方面最重要的问题，已经对物流行业的发展造成了一定程度的制约。这种制约是由于我国税务机关不合理的税收制度造成的。其中，物流配送业务领域、仓储租赁业务领域表现尤为突出。
（1）物流配送业务领域。现代物流企业的发展已经不局限于仅仅依靠自身力量来完成所有的物流作业，核心企业完成自己擅长的业务，把其他业务外包给企业来做，并与他们进行结算。核心企业已经按照整单金额交纳了营业税，可是外包企业也要按照外包协议上的价款来交纳营业税，这就出现了重复纳税的现象。
（2）仓储租赁业务领域。我国营业税的征收范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产三方面。在物流企业中，仓储成本通常占到15%到20%，如果企业将部分仓储业务外包，例如A企业承租B企业的仓库，然后转租给C企业，在这种非自有财产租赁的活动中，A企业与B企业存在营业税重复缴纳的现象。按照现行税制，租赁发生的营业税目属于服务业税目，税率按5%计算。最终的资金流向是：C每月每平方米向A缴纳租金30元，A每月每平方米向B缴纳租金20元；A、B分别向税务机关缴纳当月营业税每平方米1.5元、1元。
同一间仓库，所有权并没有发生改变，但租赁双方却要为此付出双倍的营业税。例子中，A企业30元的营业收入，20元作为租金交付B企业，实际收入只有10元，却需要缴纳相对应30元的营业税。假设B企业直接以30元/平方米·月的价格出租，所缴营业税为1.5元；由A转租，则A与B所缴纳所得税总额达到2.5元，实际上说明A与B重复缴纳了税款。这样重复纳税给租借双方的企业都带来很大的额外税收负担。
2、物流行业综合税负过高，不同环节营业税率不统一
我国的企业所得税分三个等级，物流业的所得税是按最高25%的税率来征收的。可从利润来看，物流业的平均毛利率由2002年的30%降低到目前的10%以下，仓储企业只有3%到5%，运输企业只有2%到3%，卡车运输、货代和一般物流服务的利润率下降到平均2%左右。由此可知，我国的物流业已经成为微利性行业。很多物流企业难以通过自身的积累获得快速发展的机会，所以造成了我国物流业小企业繁多，大企业寥寥的局面。
3、税制改革试点范围太小，引发不公平竞争
2005年国家发改委和国家税务总局联合确认了第一批纳入税制改革试点的物流企业名单，在过去的5年多时间里，试点企业已接近600家。但是在实际操作中，还存在很多问题。
（1）发票的抵扣和所得税缴纳的问题。营业税抵扣的依据是正规的公务类和运输业发票，但物流企业将一部分业务外包给个体工商户时，他们很难取得正规发票，最终使营业税无法抵扣。此外，试点物流企业只能在同一省、自治区和直辖市范围内符合条件且经报批后由总部统一缴纳企业所得税，分支机构不再缴纳。然而，一些比较大的物流企业一般会在全国各地设立分支机构，有些分支机构还未获得试点审批的就不能享受抵扣待遇，这样使公司整体优势无法发挥，所得税也无法集体缴纳。
（2）试点范围小，小企业失去竞争优势。虽然国家推行税制改革试点政策，但加入试点的门槛比较高，一是营业税年纳税100万，二是不能有不良纳税记录，三是必须是物流企业。试点开展五年来，全国600多万家物流企业进入试点的不过是500多家。享受到优惠政策的企业在一定程度上，对非试点企业造成了不公平竞争，更是挤压了小企业的生存空间。
三、其他国家物流业税收政策的经验借鉴
在流转税方面，新加坡划实施"核准第三方物流公司计划"以吸引物流公司把其作为物流中心为海外客户提供物流增值服务。根据该项计划，经政府审批的第三方物流公司，除出口业务适用零税率外，还享受：（1）以公司或海外委托人名义进口货物，免征货物和劳务税；（2）自2006年起，从保税仓库取得的货物免征货物和劳务税；（3）将货物提供给其他经核准的第三方物流企业、保税仓库和大宗出口企业，免征货物和劳务税。
四、促进我国物流业发展的税制改革建议
1、降低物流企业所得税税率
由于物流业已经属于微利性行业，建议对物流企业按小型微利企业的税率即20%的税率来征税。并且，统一缴纳企业所得税。建议在《关于物流企业缴纳企业所得税问题的通知》的基础上，将范围拓展到全国行政区域范围内（除港澳台地区），即凡符合总部领导下统一经营、统一核算，并与总部微机联网、实行统一规范管理的企业，由总部统一缴纳企业所得税。
2、扩大税制改革试点范围
现行的试点企业范围太小，不足以惠及大范围的物流企业，同时造成了试点企业对非试点企业的不公平竞争。建议降低试点企业的准入门槛，逐步对所有符合条件的物流企业实行税收优惠政策。
3、大力发展保税物流仓库
保税仓库是指经海关批准设立的专门存放保税货物及其他未办结海关手续货物的仓库。在各个省市，特别是大的城市建立保税物流仓库，可以系统地整合仓储、运输、采购、分销、配送、信息、以及支付等供应链各个环节，降低物流企业税收成本，提高企业的竞争能力。
4、统一营业税税率
为了便于开展一体化运作，建议对物流企业营业税统一按3%的税率征收。现行营业税的税目将物流业务划分为运输与服务两大类：运输类，其中装卸、搬运执行运输业的营业税，税率是3%，仓储、配送、等执行的是服务业的营业税，税率是5%。由于物流业是一个综合性行业，在实际经营中，物流企业很难将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送等各环节收入界定清楚。因此，可将营业税税率统一调整为3%。这样既解决营业税税率偏高、企业负担重的问题，又使企业在纳税操作上简化，避免企业重复纳税。
税收作为国家重要的宏观调控手段，其政策对物流业的健康发展有着十分重要的影响。税收优惠政策的出台能够使物流企业降低成本，有力促进这个产业的发展，并且使整个社会经济发展受惠。
参考文献:
[1]夏杰长，李小热.我国物流业税收政策的现状、问题与完善机制[J].税务研究，2008（6）.
[2]龚辉文.国外物流业税收政策的比较与借鉴[J].涉外税务，2008（9）.
