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不动产登记相关法律范文1
1.法律责任范围不明晰
不动产登记过程中，因不动产登记机关造成的登记错误给权利人造成损害的，不动产登记机关应该承担赔偿责任；不动产登记相对人在申请行政登记时，如果提交虚假材料骗取行政登记或者恶意串通进行虚假行政登记，从而损害权利人权益的，相对人要对权利人承担法律赔偿责任。那么，在以上两种责任主体承担法律赔偿责任时，我国法律规定对于赔偿范围并未明确。
2.法律责任性质不明确
关于不动产登记法律责任的法律规范中，相关法律只规定了行为主体在不同情形下承担不同类型的法律责任，如民事赔偿责任、行政责任和刑事责任，却没有一部统一的不动产登记法来确定不动产登记的法律责任。
3.法律责任审查模式不明晰
在不动产登记过程中，相对人申请不动产登记时，不动产登记机关要对申请的材料和其他事项进行审查核实，那么，登记机关采用形式审查模式还是实质审查模式，我国相关法律并没有明确规定。而采用不同的审查模式，登记机构的职责不相同，登记机关承担法律责任的条件也有所区别。
4.法律责任构成要件不明确
不动产登记法律责任的构成要件，是指不动产登记过程中登记机关或相对人承担损害赔偿责任的条件。一般赔偿责任的构成要件包括违法行为、损害结果、主观过错和因果关系四个构成要件，但是我国行政法律规范中却没有明确规定不动产登记法律责任的构成要件。
5.法律责任的风控机制不明晰
为了解决赔偿责任的财政负担问题，国际上有一些国家建立了不动产登记法律责任保险赔偿机制，有的国家选择建立专项赔偿基金，有的选择建立保险赔偿机制，在实践中两种机制都取得了很好的效果。目前，我国尚处于发展中阶段，国家各方面的财政压力都非常之大，确实很难负担高额的不动产错误登记损害赔偿，但是我国尚未建立不动产登记法律责任风险分担机制，也没有其他的有效措施解决不动产行政登记的赔偿责任问题。
6.法律责任的归责原则不明确
根据《不动产登记暂行条例》与《物权法》的相关规定，由于登记错误或者提供虚假材料进行登记所造成的损失，由责任主体（不动产登记机构、虚假材料提供者等）承担赔偿责任，然而对于具体的归责原则相关法律并没有做出明确的规定。
二、我国不动产法律责任登记制度的完善策略
1.明确法律责任的赔偿范围
不动产登记法律责任中的民事赔偿责任范围，就是指不动产登记的当事人就其所受的损害进行请求赔偿界限。不动产登记当事人的损失可以分为两种，即人身权损害和财产权损害。人身权损害包括财产损失费、护理费、医疗费、交通费、误工费、住宿费、餐费、必要的营养费等；侵害财产权的赔偿范围一般包括直接损失与间接损失，前者指现有财产的减少，后者指受害人主人权利所支付的费用。
对于不动产登记中的民事赔偿责任的范围，有“限制赔偿范围”和“设定最高额赔偿限额”两种。“限制赔偿额”可以减轻不动产登记机关的赔偿责任，在赔偿范围内无论当事人的损失有多少，不动产登记机关都予以赔偿；“最高额赔偿额”则不同，只要在最高赔偿额范围之内，无论是直接损失还是间接损失，不动产登记机关都要予以赔偿。
2.明确登记机关的法律责任
不动产登记法律责任承担的前提是不当的登记导致损害的发生，损害是由不动产登记机关工作人员、相对人或者其他第三人所致，因此登记机关工作人员或第三人是直接的行为人，那么相应的这些行为人也应该直接或间接承担法律责任，他们承担法律责任的模式大致有两种：第一，依据未实行国家赔偿的托伦斯法，因登记错误、登记遗漏或虚假登记而利益受损的权利人，应当先向有过失或过错的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿。第二，在其他实施国家赔偿制度国家，不动产登记机关作为国家权力机关，在进行不动产登记过程中，因为其登记行为不当而利益受损者，可以直接向不动产登记机关请求赔偿。在我国，由于不动产登记机构属于国家权力机关，因此当错误登记发生时，受损的当事人应通过诉讼来得到赔偿，这就要求登记机关的法律责任必须要进行明确。
3.明确法律责任的审查模式
我国采取的实际上是形式主义审查标准为主，实质主义审查标准为辅的审查模式。在交易安全方面实质性审查优于形式性审查，而在工作效率方面、可操作性、法律责任方面形式性审查标准却优于实质性审查标准。
《不动产登记暂行条例》规定，对不动产进行首次登记的情况下可以进行实地查看，即进行实质性审查。目前，有的学者主张根据我国实际情况建立“在公证制度基础之上的形式主义审查登记”，该主张虽然能够在一定程度上弥补我国不动产登记法律责任机制的不足，但是我国不动产登记法律责任制度完善的道路上依然要坚持形式审查为主、实质审查为辅的标准。
4.明确法律责任的构成要件
在不动产登记过程中，行为主体的行为侵害权利人的利益时，只有满足一定的条件才需要做出赔偿，这就是所谓的不动产登记法律责任的构成要件。我国行政法律规范并没有对不动产登记法律责任的构成要件明确规定，结合我国《侵权责任法》的相关规定，不动产登记法律赔偿责任的构成要件可以归纳为以下四条：其一，行为主体在不动产登记过程中存在违法行为；其二，登记过程中，给权利人造成了损害；其三，违法的行为与损害之间存在因果关系；其四，行为主体存在主观过错。
5.建立法律责任的风控机制
在不动产登记机关的赔偿责任的资金来源上，我国应当成立专项登记赔偿基金来弥补可能造成真正权利人利益的损害，不动产登记的储备基金最初是来源于登记申请人缴纳的费用，但是建立基金储备金之前可以请求政府提供部分贷款，从而解决不动产登记法律责任前期的赔偿请求。为了分散不动产登记机关的赔偿风险、保障赔偿基金数额的充足和减轻不动产登记机关的赔偿责任的负担，我国不动产登记机关可以向有关保险机关投保不动产登记法律责任的责任险。
6.明确法律责任的归责原则
不动产登记机关（国家权力机关）应当承担因登记错误而给当事人造成损失，为了使不动产登记机关的行为与权力得到监督和制约，就要对不动产登记机关的法律责任进行追究，为了更好地保护当事人的权益并及限制国家机关的权利，必须要明确对责任主体的归责原则。
三、结束语
不动产法律责任登记制度的确立能够明晰产权关系、促进不动产交易、确定不动产归属，对于不动产的管理具有十分重要的意义。《不动产登记暂行条例》的颁布，完善了我国不动产法律责任登记的立法，然而其对于不动产法律责任各方面的规定并不是十分明确，使得我国不动产法律责任登记制度存在诸多缺陷，因此其施行并不意味着相关研究的终止，而恰恰只是开始。要建立完善的不动产登记法律责任制度首先要对不动产责任登记法律责任的构成要件、赔偿范围、归责原则、审查模式等进行明确，只有这样才能实现制度的权责统一以及法律主体的公平正义。虽然我国当前的不动产登记法律责任制度还存在一定的缺陷，但是随着相关立法及理论研究的不断推进，相信我国的不动产登记法律责任制度一定会日趋完善。
参考文献：
1.齐眉.论我国不动产登记制度的缺陷和完善.现代经济信息.2014.8
不动产登记相关法律范文2
一、关于简化材料方面
《通知》第一条第一款的简化申请材料分为四类情况：新建商品房首次登记时，不再要求申请人提供白蚁防治证明、消防验收合格证明等材料；商品房转移登记时，不再要求申请人提供房屋维修基金缴纳凭证；企业类法人申请不动产登记时，不再要求提供公司章程、职代会或董事会（股东会）决议等材料；监护人处分被监护人的不动产而申请不动产登记时，不再要求对为被监护人利益而处分不动产的书面保证进行公证。
而按照原2008年实施的《房屋登记办法》、2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》以及《不动产登记操作规范》的规定可以看出，以上材料本身就不是登记法规所要求提供的材料，其要求本来就不符合法律规定，都属于过度审查、违法要求和搭车审查内容。因此，根本不值得欢呼雀跃，其只是纠正过往的错误做法而已。
二、关于简化申请方面
此类也存在着同样的问题，根据前述相关法规，如《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，仅对于当事人处分不动产的时候，才需要提供经公证认证的委托书或者到登记机构进行面签委托，非处分类的业务提供书面委托即可，而不是任何的登记程序都必须提供公证委托手续。因此，该规定也仅为纠正错误做法而已。
三、关于单方申请的情形
此款规定值得肯定，因为此类业务属于相关法律、法规没有明确规定，但属于从房地分离登记到不动产统一登记的过渡期间的特殊情况，其做法也是有法律依据的。根据《物权法》第一百四十六、一百四十七条之土地使用权和房屋所有权一并处分的规定以及《物权法》第九条登记生效之规定，应当认为只要房产证完成转移登记到新的权利人，即使土地使用权没有及时办理，但其权利也已经转移为新的权利人，因此办理按照换证程序来完成房地统一是没有问题的。
四、关于不再审查婚姻关系的问题
其实这也是各地登记部门的一个共同难题，长期以来绝大多数登记机构都有根据《婚姻法》中关于夫妻法定共有等财产规定来审查申请不动产是否属于夫妻共同财产的问题。但此种做法在实践中也存在很多的问题。首先，法律并没有明确授权登记C构进行审查，《物权法》第十二条仅赋予登记机构询问职责。而其登记的具体操作法规中也均未对登记机构是否有权或者如何审查夫妻共同财产作出明确规定。其次，根据《婚姻法》以及《婚姻法司法解释》的相关规定，其财产并不因为是婚前还是婚后取得就一定归属其中一方或者为共同所有，这也加大了登记机构的审查难度。再次，由于婚姻登记机构和不动产登记机构并没有信息共享，且婚姻登记机构已经明确不再出具婚姻证明，也为不动产登记机构审查增加了难度。因此苏州的此次改进不再审查婚姻关系的改进是值得肯定的。
五、关于用途界定的问题
首先，对于房屋用途登记为非居住，但土地用途登记为住宅用地的商业（办公）房的，文件中规定可将土地使用起始日期调整为现登簿日期，土地使用年限调整为40年，但不得突破原终止日期。此种做法既违背了原《土地出让合同》的约定，又违背了国土部2012年《关于规范土地登记的意见》第三条“国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定”的规定。变成人为减少了土地到期年限，对于非住宅类的土地使用权来说，即需要提前进行土地使用权续期，并支付相应的土地出让金。
不动产登记相关法律范文3
关键词 不动产税 国外经验 启示
一、前言
不动产税一般指的是国家对包括土地、房屋等建筑物以及与建筑物或者土地相连的附属物等不动资产进行评估、征管的税种，也称为财产税、地产税等。不动产税具有税基广泛、税收对象比较固定、征收方便等特征，征收不动产税在全世界十分普遍。虽然不同国家国情不同，社会经济形态也不同，但是其不动产税收制度仍值得我国去借鉴。研究境外不动产税的成功经验，借鉴境外不动产税评估、征管的成功案例，对于我国进行统一规范不动产税，促进我国税制改革，建立适合我国国情发展的不动产税制体系具有重要的意义。
二、境外不动产税特征及经验
（一）境外不动产税制结构趋于简化
境外不动产税制结构上往往趋于简化，在课税方面，大部分国家采用土地规划的方法进行控制，通过土地规划来划定不动产税。在课税权利上，大部分国家对于不动产税，将其多规划为地方税种，也有一些采取中央与地方共同享受税收。在计税方法方面，大部分国家采用从价税作为计税方法，很少采用根据量的多少进行计税。从计税的根据方面，多数国家进行不动产税的税基以不动产的价值作为依据。可以看出，境外不动产税制课税物向房地产等方向倾斜，课税的权利向地方倾斜，计税的依据向从价计税倾斜，计税的依据、形式等不断适应不动产税的要求，各项征收环节也不断完善。可以发现，我国不动产税制与境外不动产税制的主要差距为计税方式的不科学、税基的范围较小、计税依据不完善、税制设计比较复杂等方面。
（二）境外不动产税多为地方税主体税种
境外不动产税多归属为地方税种，不动产税作为地方政府最稳定也是最大的财政收入来源，有助于维持地方政府所辖属的学校、公共场所、医院、消防部门等一系列工作的开支，保证地方政府各项工作的顺利进行。在不动产税权的管理上，地方政府有一定的权利进行自行决定对不动产的开征、税负等活动，有助于形成政府职能和财政收入协调工作的循环机制。不动产税归属为地方税，既可以保证中央政府的财政收入，也可以调动地方政府进行组织税收征管的积极性，保证不动产税的有效进行。
（三）境外不动产税税收征管方法成熟，评估体系完善
不动产税一般根据不动产的价值作为基础，对不动产的评估体系的合理性直接影响不动产税征收的公平和效率。很多国家均建立了完善的不动产评估体系，具有一套完善的财产等级、管理、征管的方法，从而保证了不动产税税务的正确性和可靠性。例如，波兰政府对于不动产税征收设置了两个专门的部门进行收集不动产税收数据，一个部门主要进行技术鉴定，由波兰的国家信息勘察机构进行监督，另一个部门由国家法律体系监督进行不动产所有权鉴定，地方政府的不动产税收征管过程中需要与其进行对比，确保税收的真实和公平。而在德国、英国等国家，对于不动产税征管具有专业的不动产评估机构进行评估其价值，从而便于政府进行税收征管。同时，各国在进行不动产税估价过程中，往往采用多种方法，依据不同的情况进行分别估价，最终确定不动产的课税情况，并且国家还设立了完善的不动产评估制度，以防止出现不动产投机的现象。例如，韩国成立的土地估价委员会，建立相应的不动产地价系统，便于公示不动产地价制度等。
（四）境外不动产税相关法律法规十分完善
境外不动产税税收的法律十分完善，既保证了政府进行不动产税收征管的严肃性，也为其征管不动产税提供依据。各国政府对于不动产税收的立法十分重视，均制订了一系列严谨、规范、可行的税法体系。例如，日本关于不动产税的相关法律法规共制订了60多部法律法规，如《土地基本法》《土地征用法》《不动产评估法》等。这些法律法规内容十分详尽，并且具有很强的可操作性，有助于政府依法征收不动产税。同时，各国十分重视不动产产权登记工作，出台了一系列针对纳税人偷税、逃税、漏税现象的法律法规，严厉处罚偷税漏税行为，增强了不动产税收的有效性。
三、境外不动产税对我国的启示
（一）完善我国不动产税制结构
借鉴国外不动产税制结构并结合社会主义市场经济环境，统一规范、简化不动产税收结构。首先，归并我国不动产税制，为内外企业平等竞争提供良好的税收环境。其次，科学合理设置不动产税制结构，在使用、转让与收益等环节要合理优化，综合考虑各项影响不动产价值因素，做到税制结构上分清主次，简化程序，避免重复课税，最终形成适合我国国情发展的不动产税制结构。
（二）转变不动产税为地方主体税种
国外不动产税成功经验表明，将不动产税转变为地方的主体税收十分必要，将不动产税收的绝大部分归属于地方政府，并将其培植为税收收入主体有助于地方政府的发展。从我国的具体实践情况来看，虽然不动产税在地方政府的税收中所占比例有所上升，但所占比重相对较小。
（三）健全不动产税征管评估体系
目前，我国尚不具备完善的不动产价值评估体系，相应的配套评估体系也不完善，市场也处于不规范的阶段。综合国外不动产税征管评估体系的成功经验，首先，我国应该由税务部门领头，组建专业的不动产评估机构或者组织专业的不动产评估小组进行不动产税评估，确保不动产税的真实性。其次，建立完善合理的不动产评估体系，进而健全不动产征管评估制度，保证不动产税评估的科学性、公平性，提高不动产税评估结论的可信度。再次，要增加不动产税制评估工作的公开度和透明度，从而保障各个纳税人的知情权，保障其合法权益，以便其及时了解不动产税征管评估过程中所涉及的评估方法、内容以及结论等信息。最后，要建立不动产税评估异议机制，对于一些纳税人存在异议的申请进行及时处理，保证不动产税估价能够及时反映当前市场价格，促进我国不动产税征管的良性发展。
（四）完善不动产税相关法律法规，提高不动产税立法层次
我国目前关于不动产税的相关法律主要有《土地增值税暂行条例》《房地产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》等，但是这些税法普遍存在一些问题，就是对于不同性质的不动产存在税制不统一的问题，导致内外税负不公平。不动产税种设置存在不合理的情况，计税依据的科学性不足，征税范围不宽，减免政策混杂，导致税收调节作用很小。因此，必须立足于我国不动产税法体系建设的现实基础，根据国家相关产业政策等逐渐提高不动产税的立法层次，完善不动产税相关法律法规，制定具有较强操作性的不动产税收法规，对于不动产的开发、交易进行有效约束，进而维护不动产税收的权威。尽快制定具体、规范、可操作的不动产税收法规条文，为税务部门提供依法征税的依据。
（作者单位为天津学苑市政景观建设发展有限公司）
参考文献
不动产登记相关法律范文4
关键词：预告登记制度 法律效力 立法完善
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2013）10-0023-01
在我国，房地产产权的变动一直以来都备受关注，这正是因为其价值重大，足以引起百姓的关注。正因为如此，我国近年来针对不动产物权，出台了新的法律政策，即预告登记制度，以保护我国公民的合法权利不受侵害。对于我国，预告登记制度是一项出台不久的制度，其法律的相关规定并不成熟，不像其他国家法律规定已经比较完备。所以在这种新的条例实行过程中，出现许多问题是不可避免的，况且其本身也存在着些许问题还未解决，比如预告登记制度的约束范围仅为房屋买卖、预告登记制度的有效范围不够明确、预告登记转让问题尚未规定等。这些问题都非常重要，关系着买卖房屋双方的利益，都需要一一解决。本文通过对房地产预告登记制度的内容进行研究，分析其效力，并提出完善建议，希望能够为预告登记制度的完善和稳定发展有所裨益。
一、房地产预告登记制度的起源及其概述
1.预告登记制度的起源
预告登记制度最早出现于普鲁士法中。早期的普鲁士法也并非预告登记制度，而是异议登记，目的在于保全物的请求权。后期的普鲁士法才是预告登记的真正起源处。它对早期的异议登记进行了拓展，并变更了其分类的标准。多年后德国对普鲁士法中的规定又进行了新的拓展，使得预告登记制度独立存在，此为德国法律中预告登记制度的进步之处，同时普鲁士法后期及《德国民典法》中的规定也为其他国家这一项的规定提供了借鉴的范本。
2.预告登记制度的概述
对于预告登记制度的概念，许多学者有着自己的见解。综合学者们的概述，我认为，预告登记制度，即在不动产物权未能达到变动标准时，为了达到其变更、转让、顺位等目的而提出的请求，而进行的预登记，也称“假登记”。
3.预告登记的特征
3.1对象特殊性
预告登记所针对的对象并不是已经完成的不动产权，而是为了将来变更、转让、顺位而进行的登记。
3.2从属性
预告登记的从属性主要表现为三个方面。第一，预告登记不可独立完成，要求必须存在有效的不动产权变动请求权。第二，预告登记的前提条件是必须可以进行本登记。第三，预告登记实现与否由日后本登记的完成与否决定。
3.3担保性
此为预告登记的基本特征。预告登记是一种担保的方式，通过担保债权请求权来保证不动产物权变更、转让得以进行。
3.4临时性
预告登记又名假登记，是没有达到本登记条件时的临时登记行为，所以预告登记也不具备永久固守所有权。其并非正式的登记，只是作为一种保全请求权的一种手段。当然，在预告登记人由于请求权未积极行使而使得第三人的利益受到侵害，预告登记将可以涂销。故而预告登记的临时性也是其重要性质之一。
二、房地产预告登记制度的成立要件及其效力
1.预告登记的成立要件
预告登记作为一种法律规定的重要制度，关乎百姓关注的不动产市场，其成立条件也将更加严谨。其成立要件可分为两种，即实质要件和形式要件。
1.1实质要件
预告登记的实质要件可总结为三项。其一，具有合法的债权。预告登记的重要前提之一就是具有合法债权，法律只保护合法的行为。其二，只有不动产才能预告登记。不动产主要包括房屋等存在于地面的物体。针对房屋这类不动产，其价值较高，且在其交易过程中存在的时间间隔容易造成当事人的合法权益受到侵害。其三，预告登记须交易双方合意约定。这一点也是着重保护当事人的意愿，维护其权益。
1.2形式要件
形式要件是指程序对预告登记的规定。那么形式要件主要有两点。（1）合法债权人才有权提出申请；（2）申请材料需要经过审查才能施行。
2.预告登记制度的法律效力
2.1预告登记对物权人的法律效力
预告登记的约束效力是其对物权人的主要效力之一。当预告登记所要保全的物权收到物权人的侵害时，此物权有优先效力。但与此同时，虽然物权人处于被限制的一方，但是作为物权人依旧拥有处分不动产的权力。因此我们认为物权人并未脱离其主导地位。但是物权人的处分行为也只在不损害未来物权人利益的情况下方能有效。这种做法可以促进交易进行的过程更加顺利，使交易人更加容易接受。
上文提到物权人的二次处分是违反规定，使得物权有优先效力的行为。这一规定必将使房屋买卖中损害他人利益的行为逐渐减少。预告登记制度的确立就是为了有效组织债权人的利益受到侵害，故而物权人再次处分房地产等不动产的行为是应该受到打击的。
2.2预告登记制度对第三人的法律效力
《物权法》旨在保护物权交易过程中的市场安全。为此确认的原则是公示和公信。在房地产买卖过程中，登记簿的记载内容成为第三人获取信息的途径，而登记簿上面的内容将被认定为正确的，故第三人被认定为善意第三人。因此在不动产交易的过程中的缺陷就显现出来。由于《物权法》确定的原则为公示、公信，则会因为债权人未经过预告登记而造成债权人权益受损。第一受让人所受到的保护力度是十分有限的。那么预告登记制度的确立将有效限制第三人的行为而更有效地保护第一受让人的利益。
2.3预告登记制度对国家公权力的效力
预告登记的确立过程中，需要考虑的重要问题之一就是预先登记制度是否对国家征收、法院判决、制执行等的排他效力是否明显。国内学者分析认为不动产的预告登记对国家公权力并没有排他效力。但笔者认为预告登记制度若想真正保护债权人的权利就应该做到能够与国家公权力相抗衡。这样两者相互制约，反而更有利于社会的稳定。
三、房地产预告登记制度的不足之处及完善建议
1.房地产预告登记制度的不足之处
1.1预告登记适用范围狭窄
我国法律明文规定，预告登记仅适用于买卖房屋或其他不动产的协议。这一规定直接划定了不动产这一领域，不能做到使其功能充分发挥。
1.2预告登记启动条件过于苛刻
预告登记需要做到三点。第一，具有合法的债权。第二，只有不动产才能预告登记。第三，预告登记须交易双方合意约定。条件一旦苛刻，其效果也必将大打折扣。
1.3审查形式缺失
由于房地产商可以掌握大量的买卖房屋当事人的个人资料，若有藐视法律的不法商人出售资料，将严重损害当事人的合法权益。但针对此问题并没有明确法律规定，使得审查缺失。
2.房地产预告登记制度的完善建议
针对上文列出的房地产预告登记制度的不足之处，相应地，我们提出完善建议，主要有如下三点。
2.1预告登记适用范围的完善
预告登记的适用范围是可以扩大的。通过分析国外相关法律的规定，不仅仅只有不动产可以列入此范围。比如瑞士的租赁权也被列入适用范围内。笔者认为，汽车、船舶等具有较大价值的动产同样可以列入适用范围内。
2.2预告登记申请条件的完善
各种条文约定应该更加具有弹性。正确的做法更应该是预告登记只要存在合法有效的债权请求权即可申请。同时，对于登记交易需双方合意的规定，笔者建议可以加以改进，规定当事人可以单方面申请预告登记，但是要经过法院的裁决。
2.3审查形式的完善
针对审查形式，对于买卖房屋当事人的个人资料的管理应该更加严格，相应出台一些规定来规范房产商的行为，来达到保护当事人的利益。
四、结束语
随着社会的进步，不动产的增加，我国的相应法律就更加会受到百姓的关注。与此同时，立法机关应该及时分析，发现不足，及时完善，使得相关法律更加完备，从而有效地保护债权人的合法权益，避免其受到侵害，在面对不动产的问题时可以做到“有法可依”。
参考文献
[1] 李阳.预告登记制度相关问题探讨[J].法制与社会，2013 （1）：31-34.
不动产登记相关法律范文5
关键词：房地产产权 ；登记制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。因此，国内房地产的登记环节一直存在于房地产的开发建设与交易的过程中。建立房地产的登记制度是现在国际上各个国家所采取的有效措施。但是因为一些历史性原因，现在国内的产权登记制度相关的规定还是不够完善，大多数都是原则方面的规定，还存在着一些问题需要进行深层次的研究。
因为国内的房地产产权登记的制度是通过体制的改革推动而发展的，房地产的登记管理体系也有很多需要改变的方面。如，国内房地产的登记实施土地的使用权与房屋的所有权分开登记的制度，就无法成立统一化不动产的登记机关，登记范围也不统一、登记的效力不够确定等。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化,通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
国内与国外的房地产产权登记制度的实际情况
（一）国外的房地产产权登记制度
对房地产的产权采取登记制度的方式是全世界都采用的。房地产在国际上的很多国家被叫做不动产或是地产。所以，在大多数的国家都把房地产产权登记叫做不动产的登记或是土地登记。登记部门在每个国家也是不一样的。现在，在轨迹上有关房地产登记的制度大概能够分成三种：一种是法国创建的契据登记的制度，一种是澳大利亚人创建的登记发证的制度，还有一种是德国创建的强制性的登记制度。在具体的产权登记方面，国外大概采取这两种方式：一是成立独立的登记部门，如，日本的登记所，二是法院或是别的司法部门来充当，如，美国地方的法院等。
我国的房地产产权的登记制度
我国现在实行的房地产产权的登记制度是强制性的登记制度，登记的方式可以被归纳字第三种模式中，就是让房地产的行政部门来进行登记。
按照我国的有关房地产的管理法规，房地产的权利改变是需要进行登记的，这就表明了房地产的产权改变是要通过登记才能够成立的。
现在实行的房地产产权登记制度存在的问题分析
（一）不动产的登记分属不同部门，这违反了房地产的一致性原则
我国在土地与房屋物权方面的登记，不但有建设机构的相关管理条例，还有土地部门的相关规则。土地登记的发证部门是土地行政的管理部门，二房屋的登记发证部门是房产的管理机构。尽管地产的相关法律规定了地方政府能够建设一个专门的机构来负责房地产的管理与土地的管理工作，能够颁发一些统一的房地产产权的登记证书，但是因为已经存在了土地与房产的管理分别归属与不同的部门的格局，到现在我国的很多地方还在采取房产与地产分开登记发证的方式。这样的方式，不仅违反了房地产产权一体化的原则，还会造成房地产产权的主体不同等一些问题，出现纠纷。也会让登记的手续变得复杂。
房地产登记的效力和房地产交易的合同效力关系不清晰
根据城市房地产的相关管理条例，房屋的买卖一定要向县级以上的人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构申请房屋登记，房屋的所有权才可以进行转移。房地产的权利登记应该存在于物权登记的范围之内，它的功能是可以将所有权的归属和其他的权利状态都进行公示，来实行物权表证的作用。房地产的交易合同关系应该存在债权的范围内。它的功能是组建民事上的法律关系，能够起到确定合同双方的当事人民事的权利和义务的法律关系的功能。因此，物权和债权属于不同的民事权利，物权的登记效率是不可以影响到债权的成立的。房地产的登记属于行政管理方面的确权行为，但是房地产的交易合同是民事方面的合意产物，要是达到了合同中规定的成立条件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能够以行政的明确来作为最后的生效条件，要是强制性地把登记当作是房地产交易合同的生效条件，就会违反了合同法律的原来意义，就会导致当事者就民事的内容，在不妨害国家、社会以及集体或是其他人的利益的基础上，有权利协商并达成一致，来处理法律赋予的民事权利自由被剥夺。
房地产的登记表现在行政管理方面的需求，这同物权的保护目的不同
国内现在实行的有关土地管理的法规都被注明了管理法，别的与房地产法律相关的法律也都是一些行政法规与条理所构成的，导致了国内的房地产法律具有行政方面的管理制度。但是，房地产没有通过登记就存在在市场中的状况也是存在的。为了更加方便地交易，在私底下通过协议的方式进行房产权证书、土地使用证书等的交换，不通过登记就出租的房屋租赁状况也是普遍存在的。如，一个房屋租赁的案子里面，租房子的人张某租了某个单位的门面房几间，但是没有办理任何的手续，在几年之后，双方由于房屋的租金、水电费用等一些问题出现了纠纷，后来又由于房子失火，损失了很多的财产，双方到了法院讨说法。根据法律的相关规定，要是租赁合同没有效力的，案件就会很难进行审理。
改善房地产产权登记制度的建议
我国房地产产权登记的制度在立法方面的层次比较多，并且兴致的权利和民事的权利没有区分，多数是行政管理的法律。因此，建议：
社会市场经济的不断发展，房地产行业的运作也在逐渐地规范起来，应该让房地产的登记作用不断地由管理的功能上转移到对私权的维护上，使它成了调整平等个体间犹豫不动产而出现的民事关系的法律规定。
让房地产的登记成为人们保护自己交易安全的活动。
应该成立统一化的登记法规，建立专门的房地产产权登记的管理机构，建立统一化的程序规定，让不动产登记更规范、更方便。
对农村的土地房屋的管理方面也需要建立权属登记的制度，来适应现在经济发展的需求。
应该在房屋转让、租赁等方面进行确定的登记和合同行为关系，将行政管理与民事管理的行为区别开，使房地产的产权登记制度更科学、更规范。
总结：
本文主要论述了房地产产权的登记制度，主要根据现在国内的房地产登记中出现的一些问题进行了分析，对房地产登记的相关法律规定中出现的一些问题，如，登记的部门不统一，效力不确定等，进行了阐述。房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化，通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
参考文献：
[1]许亮.常青.我国房地产登记制度有关问题探讨[J].建筑管理现代化，2007（2）
[2]胡悦.行政权力视野下的房地产登记制度[J].东北师大学报（哲学社会科学版），2009（6）
[3]季亮.论建立健全农村房屋产权变更登记制度的必要性[J].中国科技博览，2010（34）
[4]杨迎春.房地产登记制度存在的问题及对策研究[J].现代经济信息，2011（13）
不动产登记相关法律范文6
一、不动产抵押登记制度存在的问题
（一）不动产登记部门不统一
我国现行的不动产登记工作处于较为混乱的局面，表现为多元管理、分散登记。依据我国现行法律、法规或规章的规定，我国涉及不动产记的类型达到了六个:土地登记、房屋产权登记、林权登记、草原所有和使用权登记、水面养殖使用权登记和土地承包经营权登记。因此，负这些登记的主管机关、部门也遍地开花，比如有土地管理部门、房地产理机关、农牧业部门、森林管理部门、县级以上人民政府规定的部门等等而且由于这些部门之间的行政划界不明晰，导致在受理范围和内容上经出现交叉重叠现象，引发不必要的权利争议。不动产登记部门不统一造成的一个最为直接而重要的后果便是权属证书的不统一。权属证书是指由责登记的机关、部门颁发的不动产权利凭证，是权利人享有该不动产物权的证明。由于在现行不动产登记体系中有多个登记管理部门并存，每个部门对其管理范围内的的事项都有权发权属证书，因此权属证书的种类繁也是显而易见的。
（二）不动产登记责任不明晰
由于我国对于房地产的登记工作仍然采取一种行政管理的思维，各登记部门在实施不动产物权登记事项时自认为在行使一项行政管理职能，登记在申请人心目中成了一种强制性法律义务。这些反映到我国的相关法律法规的具体内容上就是规范申请人的法律条文较多、较具体，如我国《土地登记规则》第六十九条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”‘在《城市房屋权属登记管理办法》中还专设“法律责任”一章，对登记当事人的法律责任进行了一些简单的规定。而对于登记机关及其工作人员的法律责任规定则较少、较模糊。这些规定多数也集中在行政责任、刑事责任上，对于赔偿责任很少具体提及。登记实践中，权利人基本上认为自己在履行一项强制义务，进行登记似乎是一件不得不去做的很无奈的事情。而登记机关一般也都觉得自己只有权力而无须承担责任和义务，发生了登记错误更改过来即是。
以上分析在一定程度上反映出了我国现行的不动产物权登记制度已严重落后于时代的发展，尤其是阻碍到不动产抵押权证券化制度的发展。对该法律制度进优化调整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。
二、不动产抵押登记制度的完善
（一）统一登记部门
登记是维护现代财产秩序的重要环节，具有较强的技术性。只有由专职机关负责其事，才能收到事半功倍的效果。登记机关应是国家行政机关，而且将抵押权登记的国家行政机关统一为一个部门为宜。而且设立统一的抵押登记机关，有利于建立统一的物权登记制度，便利抵押权人节约登记成本。相反，登记机关分散，登记对于抵押权效力及抵押担保交易的安全的保障作用会大大降低，尤其是在抵押权证券化过程中。抵押物所有人依登记公证的抵押权向特殊的金融机构申请发行抵押证券，若抵押权登记机构不统一，抵押物所有人就同一财产在不同的登记机关获得抵押权登记，于此情形就可能会产生重复抵押、登记不实之后果，严重影响不动产抵押权证券化过程的顺利进行。
（二）规范登记责任
登记制度涉及双方当事人，双方都应有具体的法律责任来规范。偏向其中哪一方的责任规范都是不公平的。抵押物的所有人申请时应按规定向抵押登记机关提交登记所需的文件和资料，不得出具虚假登记证明文件。抵押登记机关如果因其过错而为错误的登记，致使相关权利人的合法权利受损，依照行政赔偿的有关规定，受损人可以请求登记机关进行赔偿。抵押物所有人在为抵押权登记申请时应如实申请，不得有欺诈行为，若发现有类似的行为则抵押物的所有人将受到相应的制裁。此外，若抵押登记机关与申请人串通进行虚假登记或出具虚假登记证明文件而给善意第三人造成损害，登记机关和当事人均应依其过错的严重程度而承担刑事、行政或民事责任。
（三）实行登记的实质审查
