前言：中文期刊网精心挑选了房产评估办法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房产评估办法范文1
第一条为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营收费的管理。
第三条国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。
第二章管理原则
第四条国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
第五条房产交易价格及经营收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营收费实行政府定价。
房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。
其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营收费实行市场调节。
第六条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
房产交易价格和经营收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
第七条实行政府定价的房产交易价格和经营收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
第八条对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。
第三章价格评估
第九条实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。
第十条房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
第十一条房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
第十二条房屋评估重置折扣价格计算公式：
评估价格＝房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）
计价单位为建筑面积平方米。
第十三条房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。
房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
第十四条环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。
整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
第十五条按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。
由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其它评估方法评估房产价格。
第十六条房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
第十七条房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
第十八条房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。
第四章监督与监测
第十九条各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营收费的监督检查工作。
第二十条房产交易价格和经营收费实行明码标价制度。
进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。
经营收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。
第二十一条国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
第二十二条各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
第五章罚则
第二十三条凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。
（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房价的；
（五）不执行规定的明码标价制定的；
（六）不按规定申报成交价格的；
（七）其它违反本暂行办法的行为。
第二十四条被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院。
第六章
第二十五条房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。
房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。
第二十六条房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。
第二十七条各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。
第二十八条本暂行办法前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。
房产评估办法范文2
第二条 本办法所称房产交易，是指房屋的有偿转让、房屋产权的转移，以房屋作价的投资，以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等活动。
第三条 本办法适用于本市城市规划区范围内房产交易的管理。
第四条 房产交易应坚持平等自愿、依法买卖、有利生产、方便生活的原则。
第五条 市房产局是全市房产交易管理工作的主管部门，日常工作由市房地产市场管理处负责。
城建、土地、工商、税务、物价、财政、国有资产管理等有关部门应配合做好房产交易的管理工作。
第六条 下列房产均可进行交易：
（一）单位自管的；
（二）私有的；
（三）市直管的；
（四）房屋开发单位兴建的；
（五）按规定允许出售的部队所有的；
（六）中外合资、中外合作和外资企业所有的；
（七）单位或个人与国内、外联营合资的；
（八）以产抵债抵押期满的；
（九）依法没收、抵债、抵税、抵罚没款等的；
（十）其它按有关规定允许交易的。
第七条 下列房产不得进行交易：
（一）无合法产权证件的；
（二）有产权争议的；
（三）非法、违章和临时建筑的；
（四）已批准征用或划拨建设用地范围内和临时用地上的；
（五）抵押、典当等他项权利未清的；
（六）经市房产主管部门或人民法院裁定限制产权转移的；
（七）无偿拨给机关、团体、事业单位使用的。
第八条 凡从事房产交易经营活动的，必须经市房地产市场管理部门审核同意，并到工商部门申领《营业执照》，到税务部门办理税务登记。
第九条 凡进行房产交易的，必须持市人民政府核发的房屋产权证（照）和有关证明文件，向房地产市场管理部门申请，经房地产市场管理部门审查批准后，办理房屋产权转移过户手续。
出售国有房产的，产权转移前还须经国有资产管理部门审查批准。
第十条 有限产权（含自建公助、自买公补）房屋的出售，按有关规定办理。
出售共有房产的，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第十一条 出售已出租的房屋，需提前三个月通知承租人，并事先办好过租承诺手续或与承租人就中止租约协商达成书面协议。在同等条件下，现承租人有优先购买权。
第十二条 房屋产权人委托他人代卖房屋时，受委托人须提交委托书和本人的居民身份证。
第十三条 购买商品房的，成交后必须持购买协议书和付款收据到市房地产市场管理部门办理过户、确权手续。
第十四条 平房和整体楼房产权变更后三十日内，产权人须按规定到土地管理部门申请办理土地使用权属变更登记手续。
第十五条 房产交易的价格须按下列规定执行：
（一）商品房价格按物价部门规定的标准执行。
（二）其它房屋的交易价格按价格评估部门评估的标准执行。房产交易的成交价格超过评估标准的，由房地产市场管理部门按其超标部分的15％至30％收取超标费。
房产交易有最高限价的，不得超过最高限价。
第十五条 凡进行房产交易的必须按有关规定交纳契税。
第十七条 凡进行房产交易的，必须按规定向房地产市场管理部门交纳交易管理费。
第十八条 凡房产因交易、抵押、典当、保险、公证、纠纷仲裁、合资入股等进行房产价格评估的，须按规定交纳评估费。
第十九条 已经房地产市场管理部门审查批准的房产交易，如因故需中止交易时，由提出中止方负担交易额2‰的手续费。
第二十条 经纪人必须具备合法的经营证件，必须遵守房产市场的各项管理制度，不得索要财物，不得谋取非法收入，不得进行黑市经纪活动。
第二十一条 凡违反本办法的，由房地产市场管理部门或会同有关部门，按下列规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第七条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定，非法买卖无合法产权证件、限制产权转移和拨用房产等的，没收其非法所得，由房产管理部门收回拨用房产，并对交易双方各处以成交额10％至20％的罚款。
（二）违反第七条第（三）项规定，买卖违章和临时建筑等房屋的，责令其限期拆除，没收非法所得，并对交易双方各处以每平方米100元的罚款。
（三）违反第九条规定，未经批准私自进行房产交易的，对交易双方各处以成交额5％至10％的罚款。处罚后按规定进行审查，符合条件的限期补办手续，按规定补交税费；不符合条件的不予办理产权转移过户手续。
（四）违反第十三条规定，购买商品房不按规定办理手续的，除责令其限期补办手续，按规定补交税费处，并对其处以成交额10％至15％的罚款。
（五）违反第十四条、第十五条规定，不按规定办理土地使用权属变更手续、不执行价格管理规定的，按土地、物价管理的有关规定处罚。
（六）违反第二十条规定，经纪人无合法证件或谋取非法收入或进行黑市经纪活动的，除责令其立即停止活动，没收其非法所得外，并对其处以非法所得总额1至5倍的罚款。
第二十二条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级行政机关申请复议。复议机关应在接到复议申请之日起三十日内作出复议决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向当地人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第二十三条 房产交易管理人员不严格执行房产管理的法律、法规和规章，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重，由市房地产市场主管部门追究其行政、经济责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房产评估办法范文3
关键词： 地方财政；房地产税；国际比较；沪渝试点
一、地方财政困境
营业税一直属于地方税主体税种，除归中央所有的部分行业企业税收之外，其余全部归地方政府支配。增值税则一直以中央与地方0.75：0.25的比例作为中央与地方的共享税，营业税改增值税后，这一部分地方税收入将被逐步纳入中央与地方共享税范畴，使得政府对这部分支配权缩小，同时对地方政府财政收入造成一定程度的冲击。随着试点范围的不断扩大，减税效应将更加明显。与此同时，土地出让金一直在地方财政中占有举足轻重的地位。但是我国目前的土地出让金主要是批租制，一次性收取几十年的地价，导致“寅吃卯粮”，土地越批越少，地方的财政收入也随之受到严峻挑战。由于财政收入来源减少，地方政府在不断通过各种渠道举债， 2013年，国家审计署了对36个地方政府本级政府性债务的审计结果。公告指出，截至2012年底，36个地方政府的本级政府性债务余额为38 475.81亿元，比2010年增长了4409.81亿元，增长率为12.94%①。以上是官方数据，而实际上对于地方债的审计还存在数据不实的风险，实际规模无法估计。这使得尽快构建地方主体税种已经势在必行。
二、国内房地产税现状
目前我国流转环节的房地产税主要包括，营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等，而保有环节房地产税收则主要包括房产税和城镇土地使用税。房地产相关税种设置繁杂，易导致对同一税基重复课税的问题，加重了这一行业的税收负担。同时，与繁复的房地产交易环节税种相比，保有环节的税种却仅涉及了房产税和城镇土地使用税，税负比较低，而且免税范围大，是典型的“重交易，轻保有”的税制模式。这一税制一方面会提高新建商品房价格，另一方面对建立与健全土地有偿使用市场形成了阻碍。在对地方财政收入的贡献方面，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中的交易行为，而且农村的相关营业出租用房并未纳入征税范围，所以房地产税税基较窄，规模较小。
可以看出，与发达国家不同，我国流转环节房地产税收收入远远高于保有环节，并且随着中国房地产市场的高速发展，流转环节税收对地方财政收入的贡献也不断增长。相比之下，保有环节的税收收入对地方财政收入的贡献十分有限，而且近年来并无明显增长。
三、国际房地产税相关情况
目前许多国家都建立了以不动产为主的房地产税收体系。在保有环节税收方面，主要包括财产税、不动产税、定期不动产增值税等；而流转环节的房地产税则主要根据取得方式划分，包括遗产税、赠与税、印花税等。如美国国主要设置了财产税、遗产税、资本利得税，英国主要有住宅房屋税和非住宅房屋税，日本包括固定资产税和城市规划税、闲置土地特别保有税以及不动产取得税等。
国际通行的房地产税制是对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制，通过设计合理的房地产税制促进房地产流通，满足供需平衡。流转课税和保有课税的结合是合理税负的关键，税率过高和过低都会产生不利影响：税率过高会阻碍土地流通，影响房地产市场的供需平衡，税率过低则起不到抑制投机和组织收入的作用；且各国均设立了严格的财产登记制度，保障纳税人的财产安全，确保财产税收入，为评估的统一性提供信息保障；各国均重视房产保有环节的征税，且根据房地产用途和纳税人的负担能力采取差别税率，合理的根据房地产价值征税，且保障了税收收入。
图1是一些主要国家房地产税占地方政府（州以下）税收收入的比重，可以看出房地产税在州以下地方税体系中的支柱地位，在增加地方政府财政收入的方面起到很大的作用，证明了房地产税作为地方税主体税种是具有可行性的。
图1 主要国家房地产税收入占地方政府税收收入比重
资料来源：程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究， 2012， （11）
四、房产税改革试点情况
2010年12月，国务院第136次常务会议决定在上海和重庆对个人住房征收房产税进行试点改革，地方政府自行制定具体的征收办法和细节。在此基础上，两个直辖市各自出台了开展对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。沪方案征收对象为自办法施行之日起上海居民家庭在上海市新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非上海市居民家庭在上海市新购的住房，而渝方案为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上普通住房。计税依据和税率方面，上海规定参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值暂定以0.6%的税率征收，按规定周期进行重估，而重庆则主要以房产交易价格计税，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率0.5%，3倍至4倍的，税率1%，4倍及以上的，税率1.2%，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上普通住房，税率0.5%。
税收减免方面，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征房产税，人均超过60平米的，对属新购住房超出部分的面积按暂行办法计算征收房产税，重庆一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；纳税人在该办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米。在房产税税收用途方面，沪渝两地试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设，而重庆市的方案对税收用途的界定更为明确，提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。
沪渝房产税试点改革自2011年以来，作为全面推进房产税改革的重要步骤，为税制结构调整提供了有益的经验尝试，但是在组织地方政府财政收入方面却无显著的成效。表3是2009-2012年上海和重庆税收收入及房产税收入的情况。
由上表可以看出2011年实行房产税改革之后，房产税收入比起之前有了明显的增长，但是比起总的税收收入来说，比例仍然很小。
沪渝两地的房产税试点改革虽然是一次制度上的有益尝试，但实际上对于组织地方财政收入方面收效甚微，主要是因为征税范围有限、税率水平不高、计税依据不合理等问题。重庆市房产税征收范围主要对个人新购高端商品住房以及个人持有的独栋住宅征收，忽略了非独栋商品住宅存量房产，征收范围过小。上海则侧重于对新购的第二套及以上的住房征税，对存量房不征税。两者都违反了税收公平的原则，征税范围有限。而且两市设计税率均不高，减少了推行房产税改革的阻力，却导致房产税带来的财政收入甚微，打击了地方政府的积极性。同时两市房产税税率都是按照比例税率征收的，没有考虑到地区的经济差异性，税率的设计违背了税收公平的原则。
除此之外，上海和重庆的个人住房房产税细则中分别提到了暂时按照房产交易价格的70%和房屋交易价格原值来征收，条件成熟时，按市场价值征收。由于房产的价值会随着时间、周围环境的变化，国家政策等因素发生变化。如今土地与房地产价值如同泡沫般膨胀，新、旧房价格之间存在的差距也在不断扩张，以房产的交易价作为计税依据已经跟不上经济发展，存在不合理因素。缺少专门的房产评估机构和具备资质的评估人员，税务部门的评估人员远不能满足房产税评估的要求。同时，缺少独立的不动产税基的评估部门，难以保障税基的稳定和避免偷漏税行为。开征房产税后，由什么样的机构来进行房产评估，由谁来承担监督等责任都未确定。而税务机关不存在专门的评估机构，旧房产税评估机制也不够完善。
在此次改革中，纳税人意识也比较薄弱。部分纳税人对房产税政策了解不够，认为房产税是小税种，没有引起足够重视。有的企业将电梯、大型中央空调等设备从房产原值中扣除，以降低房产税的计税基础；有的房产租赁双方刻意伪造租赁合同以减少房产计税价值；有的单位采取报销发票等多种不合理手段来消除房产租金以逃避缴税。加大了房产税的征收难度。
五、房地产税改革的实际困境及政策建议
由各国经验来看，房地产税若要实现增加地方财政收入的功能，离不开对住房保有环节的普遍征收，但是保有环节的房产税作为直接税，具有高度的政治敏感性。因此房地产税的设计和征收在技术层面可以借鉴发达国家相关经验，但在制度设计方面，盲目借鉴其他国家的相关经验并不能解决我国面临的实际问题。第一，我国税收体系以流转税为主。流转税属于间接税，易被转嫁，具有一定的隐性特征，纳税人对于自己缴纳多少流转税并无直观的感觉。而房地产税是直接税，普遍开征必然会引起纳税人的抗税行为，增加征收难度，不利于社会稳定。第二，我国的房价收入比高于合理水平。房价收入比为住房价格与城市居民家庭年收入之比，上海易居房地产研究院地专题报告显示，2013年我国35个大中城市房价收入比均值为10.2，北京则高达19.1，远远超过4-6的合理范围。这意味着如果对房屋评估价值征收房产税，会导致居民的房地产税税收负担较重，加大征收阻力。第三，农村土地和住房是否该纳入征收范围的问题。2013年我国城镇化率为53.7%。若要使房地产税成为地方税收的主要来源，村镇土地不容忽视。但是我国农村土地为集体所有制，在新型城镇化大背景下，若要对农村的土地和房屋征收房产税，首先就要理清产权问题。并且农村地区普遍纳税人意识比较薄弱，开征房地产税难度非常大，甚至可能造成严重冲突。
基于以上几点情况的分析，房地产税的改革面临的现实问题和制度问题比较多，改革必须要循序渐进，但是房地产税本身所具有的税基地域性、稳定性和广泛性，决定它依旧是增加地方税收的重要选择。参考国外相关经验，本文有以下建议。
第一，完善房地产税税收立法，简化税制。目前我国房地产业存在费大税小、税费混乱、重复征税等问题。所以必须完善税收立法，规范税务机关和行政机关的征税行为，将房地产税以法律的形式确定下来，确保有法可依。在此基础上简化税制，取消名目繁多的收费项目，以税代费，对于易造成重复征税的交易环节税进行简化，使房地产业能够健康发展。
第二，对于保有环节的税收应该遵循宽税基、低税率的原则。上海和重庆的试点改革对于地方政府增收规模甚微一个重要的原因就是税基窄、税率低。由于房地产税直接税的性质，纳税人会出现强烈的抵触心理，若设置税率偏高，就会增加征收难度，加大征管成本，而由于房地产税的广泛性，甚至会造成社会的动荡。所以要保证地方收入的增加，就要扩大征收范围，在一定的免税面积基础上实行普遍征收。这一点在技术层面上就要求有丰富准确的数据、评估技术以及权威的第三方评估机构。
第三，建立完善的不动产登记制度和动态地价格评估系统。不动产登记制度能够保障纳税人的财产安全，为评估的统一性提供信息保障，同时可以无遗漏地将所有纳税人纳入征税体系，可以确保税收收入及时足额地缴收。房屋因其区位不同，其价值存在较大差异。过去在城郊的房屋随着城市的扩围而位于城中，而按照市价是不可能及时监控房产价格的。所以只有当房产税的征收建立起一个庞大的评估系统，对于市场的数据能实时监控，才能做到准确评估，保证公正、合理的做到房产税的征收。
第四，明确税收用途。要建立起公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供，使税收真正取之于民、用之于民。
第五，加强税法宣传，提高纳税人意识。
总而言之，目前看来房地产税要成为地方主体税种还有很多问题需要解决，但是长远来看，循序渐进地推进房地产税改革，不断摸索和完善制度设计，房地产税仍是组织地方财政收入的最佳选择。 （作者单位：中央财经大学财政学院）
参考文献：
[1] 樊丽明， 李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究， 2004， （9）.
[2] 杨斌.关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的论辩[J].税务研究， 2007， （3）.
房产评估办法范文4
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，商住房的产权人应该在每年4月份前向房屋所在地地税部门申报缴纳房产税，房产税实行的是比例税率，以房产原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%，房产税年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%或税务机关评估值×1.2%。而且，房产税自1986年10月1日开始征收。对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，1.2%的税率，对住宅类免征。商住两用本质上是商业，所以有征税依据。
税收具有如下特点：
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
房产评估办法范文5
摘要：科学合理并且准确高效的房地产税批量评估方法是计算和征收房地产税的关键和基础。批量评估方法是指能够同时兼顾公平和效率，并且在较短的时间内以较低成本，高效率完成较大规模房产税征收的评估过程。房产税征收中的批量估计方法虽然优点较多，但此项评估技术在实际应用中还面临一些困难。本文重点探讨了房产税征收中的批量评估方法面临的困难，并针对存在的问题提出了一些相应的解决对策。
关键词：批量评估困难对策
一、 引言
我们知道，在税款的征收过程中，房地产税的征收是很容易引起纳税人争议的。因此，科学合理和准确高效的房地产税批量评估方法很有必要在房产税征收中广泛应用，因为此种方法既可以兼顾效率和公平，又能更好地诠释房地产税量负担的公平原则。国际经验有效的表明，批量评估方法在房地产税征收中作用重大，意义非凡，因此得到了世界各国的普遍采用。我国在加入WTO后，也逐渐开始与世界接轨，房地产税征收中的批量评估方法也处在了摸索试点并且逐步优化的阶段。但是由于很多因素的结合，我国目前的批量评估方法在房产税征收中还面临很多的困难，需要我们在实践中不断加以改进。
二、批量评估方法在房产税征收中面临的困难
（一）前期准备不足
前期阶段的准备，对于整个工作的进度与效果来说至关重要，而且其所花费的时间和成本也是相当大的，一旦准备不足，不仅无法重新返工，而且损失也很大。而前期的准备不仅包括软件更包含硬件的准备，但在具体的实践应用过程中我们往往只重视其中的一个方面，结果是既耗时又耗力，收效甚微。此外，我国目前各地信息系统的不完备致使相关数据资料的收集工作难度相当大，但是，如果想要建立符合我国当前的国情和房地产行情的模型及相应的工作软件，所耗费的人力及财力又是我们很难承受的。因此，在采用批量评估的方法时，为了保障评估结果客观性和准确性，就需要我们最大限度的有效的利用市场信息，这样一来，批量评估的方法往往就需要使用50到500个销售数据，这样投入力度是很大的。
（二）房地产信息数据库的不完善
要想建立完善的房地产信息数据库，难度是很大的，由于机制体制存在的问题，致使我国的信息管理的方法落后、水平较低。如我国当期普遍存在的个人信贷系统的不完善、某些房地产交易证据缺失以及相关部门之间重要数据的未网络化等等。在采用批量评估方法时，因为缺少全面的房地产的价格参数的支撑，评估的结果往往会出现不够准确的现象。此外，房地产所处地区不同，所处行业不同，价格也会存在很大的差异，这些参数需要很精致的工作才可以进行区分并且得以有效利用，如果工作不够细致不到位，就容易导致结果的不公平。季节因素的影响，也是需要我们给与高度重视的。
（三）评估专业人才的缺失
批量评估方法不同于一般的评估方法，需要专业的技术人员才可以进行，但由于我国先前对此方面的忽视，致使目前我国这方面的专业人才储备并不充足，具体来说是很缺失的。此外，现在从事此项工作的人员责任心不是很强，很多细致的工作并未给予高度的重视，做事也总是马马虎虎，草率了事，所有这些都在很大程度上制约了批量评估方法在房产税征收中的有效应用。
三、对策研究
我们知道，批量评估的方法在房产税征收中作用及意义是非同凡响的，因此我们应该好好的加以利用，使其作用发挥到最大，为更有效发挥其作用，我们针对上述几方面的困难，提出了一些相应具体的解决办法，我们相信通过以下几种办法，批量评估一定会成功的。
（一）做好前期的准备工作
为了使前期的准备工作更充分，我们可以调动足够的人力到每一处目标房产进行现场的实地勘察，通过细致的工作调查，争取掌握每一栋物业的第一手资料信息，并及时把这些了解到的信息资料输入到相关的数据库中，以备日后的查阅参考。除了现场勘察获取资料外，我们也可以采用其他的方法获取一些有用的信息资料，其中比较权威的中介公司就是一个很好的途径。此外，对于市场方面的信息，我们也要进行充分的了解调查，如因季节因素或者区域因素对房地产市场成交价格造成的相关影响等，这些都将会对批量评估的公正起到重要作用。
（二）完善信息数据库
为保证批量评估的公正及准确性，在采用批量评估方法之前，我们应该根据我国的实际情况，建立并且完善房地产信息数据库，争取实现信息资料的共享。为实现此目标，我们可以充分借助与利用现代高科技的信息技术手段，来收集并且整理房地产的某些重要数据资料。同时我们要利用这些现代的高科技手段，对这些信息资料进行及时的更新，以便提供更及时高效的数据资料。通过这些数据资料，批量评估的公正性就可以实现了。
（三）培养高度责任感的专业技术人员
房产税征收中的批量评估方法涉及到很多门的学科知识，如税收、房地产评估造价、信息技术、地理知识等等，而我国目前因多种因素，这方面的人才很是缺乏，因此，为了保证批量评估方法的有效运作，我们必须培养这方面的专业人才，可以通过在高校中增设相关专业或者通过有关的专门培训，来加强对这方面人才的培养。此外，在对他们进行专业知识教育的同时，我们也要重视对他们的职业道德的教育，使得他们增强工作的责任感，否则，只有过硬的专业知识，也是很难满足社会需求的，为了实现此目标，我们可以实施责任自付制度，将工作的具体责任明确到每一个人身上，谁出了问题，谁来承担责任，以此来督促他们的工作责任心。
（四）其他辅助方法
我们还可以采取其他的一些辅助方法来更好的促进批量评估方法的使用，如税务机关的纳税申报机制、房地产严格的登记制度以及政府信息的公开制度等，通过这些方法，我们可以获取很多有用的信息，在批量评估中也可以避免很多不必要的麻烦，从而使得批量评估结果更加真实可信，更加具有说服力，更加体现公正客观原则。
参考文献：
[1]杭州市财政局直属征收管理局课题组.房地产批量评估技术的理论探索与实践创新.北京:经济科学出版社.2009．
房产评估办法范文6
一、现有房产税征收模式分析
从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。
（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆
重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。
（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海
上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。
（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。
目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。
二、现有房产税征收模式的实践难点
目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。
（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点
1.现有房产税征收模式存在重复征税
无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。
2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平
我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。
同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。
（二）上海和重庆房产税相异的实践难点
1.以房产交易价为税基的重庆征收模式
首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。
2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式
首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。
三、构建符合中国国情的物业税征收模式
（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系
目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。
（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构
只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。
