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房产投资技巧范文1
想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生，“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。
但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已20多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。
那么，朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。
顺势而为不迷茫
君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握上，更是舍得花精力去研究。
2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10％左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会，于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有的资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正因如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控时毫发无损。
他对市场的判断从不随波逐流，当几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏锐地意识到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产价格上涨已超过60％。
当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为投资机会很大的时候，他考虑到周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金涨幅远不如中环线以内的区域。
当然，投资不是一种孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此作出调整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同时提高贷款利率，因此投资成本大大增加，再加上银行贷款利率的不断提高，导致租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。
精确定位不盲目
商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的顶级地段，讲究的就是精确定位，朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房，他只是进行了中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就买了3台。为何要这样?朱礼义表示，斜土路上的老工房为小白领租住，月租金最高不到3500元，如果装修成本过高，等于浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20000元，当然在装修上得精益求精了。
因此，朱礼义手中6套房产的装修标准并不一样，如位于静安寺、古北附近的房产，是境外人士喜欢居住的区域，所以他对这两套房产都进行豪华装修；而对于徐家汇、田林附近的老工房，受众对象为小白领，因此他只是进行中等程度的装修；而对其他租客层次不高的区域，则只是进行简单装修。
当然，朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察，并适时作出调整。每次他去收房租时，总会观察一下社区周边的变化，如周边店铺跟3个月前相比有无变化，有无新的专卖店开进来，周边交通状况是否已经改善等等，不一而足。当然，适当的时候向周边的房产中介打听一下行情，也是必不可少的。他说：“我之所以要了解这些内容，主要是要掌握市场变化情况，这样才能做到更加准确地定位。”最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修，因为他发现随着中环线的建成通车，附近租赁市场已有所改善，租金价格在上涨。
精通技巧不被动
因为专业，所以在行。如在某一个领域能够做到很在行，那么在应对各种问题时才能做到游刃有余。 “如果让我去做一个房产经纪人，我绝对胜任。”朱礼义对自己的租房技巧相当自信。他对于租赁各个环节的了解，让记者感到有些吃惊。因为对于一个非专业人士来说，能做到这个程度已是相当不易了。
为了当好房东，朱礼义曾做了不少功课。他把所有关于租赁的东西都学习了一遍，如如何签订合同、如何备案、如何缴税等等，并把重点摘抄下来，不断温习强化。基本功做扎实了，在处理租赁过程中出现的问题时，则能从容以对。套用正在热播的电视剧《结婚进行曲》中的男主角姚翔喜欢说的一句话就是――“一切尽在掌握中”。
对于租赁技巧，朱礼义更是非常精通。如有不少房东与租客之间关系很冷淡，平时并无来往，这在朱礼义看来其实并非一种恰当的处理方式。他几乎每年都会组织租客联谊会，把所有的租客召集到一起，轻松娱乐一下。为什么要这样做呢?他解释说：“其实我跟租客之间就等于商家跟消费者之间的关系，消费者满意了，他们会更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同时会带来很多意想不到的收获。”
与租客之间处理好关系，甚至交上朋友，让朱礼义省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再续租，也会帮他推荐自己的熟人前来租住，成功率极高。在省下一笔中介佣金的同时，也减少了房屋的闲置时间。同时，他的租客在租住期间，大都非常爱惜房屋的内部设施，这样也降低了房屋的损耗。此外，房屋内某些设施老化需要更换，租客们都自己解决而不麻烦他。
他说：“有不少租过我房子的人，在很长一段时间内都会跟我联系，他们不是我生命中的过客，而是朋友。”以广交朋友的心态去当房东，还怕当不好?
安全为上不大意
做一个安全的房东，要具备风险意识，对租房过程中可能出现的各种风险进行预估，这样，即使出现了问题，也能不慌不忙地进行处理。
近10年来，朱礼义跟各种各样的房客打交道，让他积累了丰富的经验。有一次，他发现一套位于闵行虹梅路附近的房产被一家纺织品公司当成仓库使用，里面堆积了不少易燃物品，如窗帘等，而且他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低，但他还是果断地终止了租赁合同，以免发生不测。有朋友对此表示不解，认为他过于小心谨慎，但朱礼义认为如果不注重安全，可能会面临更大的损失。
房产投资技巧范文2
在众多投资品种中，房产无疑也是其中一个重要的组成部分。
虽然目前房地产市场处于调整过程中，但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值，只不过投资房产需要更加注重投资策略。
投资房产稳取丰厚回报
李志枫是土生土长的上海人，前些年他把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市，当然，最让他感到满意的还是在房产方面的投资。
其实，在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天，他去一个朋友家做客，发现原来经济情况与自己差不多的朋友，因为投资房产如今已住上了别墅，过着富足的生活。这对他的触动很大。
从朋友家里回来之后，李志枫开始关注房产。朋友建议他，市中心的小户型住宅值得投资。“因为市中心的小房子容易出租，而且总价也不是特别高，适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。
与其临渊羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出租，月租金收入至少有1500元，他初略计算了一下，根据当时的利率水平，向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款，每个月还款额为1320多元(等额本息还款法)，租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫，当即拍板买了下来。
随后，他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控，当时各种各样的悲观消息漫天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，而是给自己留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要租金水平不下降，我的投资还是安全的。”
时至今日，李志枫已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房租水平的整体上涨，租金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。
李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值已接近300万元，而自己的前期投入不到100万元，投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”，但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?
李志枫准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有退休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业，不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而爱到更多的关注。
何时投资房产?
房产是投资品种中一个很重要的组成部分，但是投资房产首先需要处理好节奏问题。
当然首要问题是要掌握大势，就如投资股市一样，在熊市要学会休养生息，保存资金实力。楼市也有牛熊之分，如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段，房价出现一定程度的回落，市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?
专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，虽然目前房地产市场已进入调整阶段，但是根据中国的经济走势来看，长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落，是因为前一段时间上涨过快，短期内回调在情理之中。不过从长期来看，房价还是要上涨的。”他说。
《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断，房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来，房产投资机会仍然存在。
对于个人而言，何时可以开始投资房产?理财专家认为，需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示，对于刚刚走人社会的大学毕业生，一般以投资金融产品为主，而到了中年，则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。
长期持有是关键
房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说，投资房产要坚持长期持有的策略。
专家表示，在过去的几年里，由于房地产市场出现不理性因素，致使房价飙升，因而也让一些投机者获得了暴利。但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制，如禁止期房转让、对5年内出售房产的行为征收高额税收等政策，都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值，而从房价长期稳步增长的趋势来看，长期持有才是硬道理。
至于如何投资房产，技巧有很多，不过专家提醒要留意两大原则，其一是不要盲目贪大，其二当然就是要注重租售便利。
专家表示，投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间，深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产，而致使资金链紧张，出现“断供”现象。徐建明表示，目前房产投资者都借助了金融工具，向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应，但同时也放大了风险。如果在投资房产时，因为贪大而导致资金压力过大，一旦市场情况出现变化，应对起来会很困难。
考虑到房产投资需要大笔资金，因此量入为出非常重要。徐建明建议，在整个投资组合中，房产的比重可占40％～70％不等。如果超过80％，因为不动产存在不利于变现的缺点，对资产的稳定性会产生影响。
房产投资技巧范文3
周刊第396期封面文章《Money50理财之选》，为我们读者评选出50只最具有投资价值的基金，这种做法值得肯定。
对于投资者来说，挑选投资品种是一件很费神的事情，尤其是面对数百只基金，挑选到真正具有投资价值的，还真不是轻易就能办得到的。因此周刊此次评选出50只最具有投资价值的基金，应该说是为我们读者做了一件有意义的事。 但我是一个比较挑剔的读者，读完整组文章之后，觉得有些疑问没有得到答案，因此特借《读者频道》栏目来说一说。首先我不太清楚周刊为何要挑选华夏红利等50只基金，到底是依据哪些具体的指标，周刊文章没有交代清楚。虽然文章中也提到“五个纬度筛选基金”，但无法反映具体指标。
其次是缺少一点具有操作性的内容。因为每种基金的风格不一样，因此适合不同需求的人群。比如年轻人可能比较激进，因此可选择股票型基金，而对于即将退休的中老年人来说，他们则希望稳妥一些，因此可选择固定收益类基金。周刊对各种基金进行分类，其实是投资理念的引导，因此有必要做得更加到位、细致，比如根据投资者的类型做一下配置，让我们读者可以直接照搬。
上海市吴中路589弄 张帆
购房技巧很实用
我一直都在关注周刊《不动产投资》栏目。最近一段时期以来，该栏目刊登了不少介绍购房技巧的文章，我从中获益不少。
我在两年前买过一套小房。说实话，购房是一个系统工程，并非看房、交钱、签合同那么简单，其中涉及到了解市场行情、选区域、看配套、确定自身承担债务的能力等等多方面的内容。如能做到精通各项内容，在买房时则能做到气定神闲。
我当时就是因为不太懂这些内容，因此一不小心吃了点小亏。看完房之后，中介告诉我，还有一个买家也刚刚看过房，并有可能会签合同，因此要赶快下手。听完这话，冲动之下马上取钱交了定金，后来发现屋顶有些漏水，而所谓的另外一个买家要跟我抢房也是子虚乌有，但反悔已来不及了。如果能早点了解到更多的购房技巧的话，我想自己是不会轻易上当的。
我以后还会再买房以改善住房条件，因此现在就开始学习，为将来买房打点基础。多学习一些与房产有关的知识，将来买房时不至于再次吃亏。而如果因为我对房产了解较多，能买到便宜又实惠的房子，那岂不是等于赚了!
苏州市相城区春丰路84号 吴建豪
编读往来 首先感谢吴先生对周刊内容一如既往的关注，我们也会努力为像吴先生这样的忠实读者介绍更多实用的理财资讯、投资技巧等。
在失败中寻找投资秘诀
我的2008是失败的一年。
指数在3600点时，我忍不住进场买了些股票，谁知股市一路走低就是不见底，让我损失了30％左右的本金。在买股票的过程中，我特别在意那些股评家、分析师甚至所谓的权威经济学家的观点，当时他们不断有人喊“快见底了”，可就是还不见底。
以前，我总是喜欢看那些赢家的投资经验，什么散户投资技巧呀，什么如何战胜庄家呀。另外，巴菲特、罗杰斯等投资大师的书，也是我学习投资方法的很重要途径。但现在看来，无论是大师的投资理念，还是赢家的投资技巧、秘诀，都好像水土不服。并没有让我在投资中获得什么收益。
俗话说，失败乃成功之母。我想只有在不断总结经验教训的基础上，投资水平才能得到提高。因此我要把过去，尤其是去年所犯下的错误全部都记录下来，并经常总结，这样，兴许在未来，我会避免更多的投资失误。
当然，我在此也要对周刊表示感谢，因为正是周刊一些中肯的分析文章帮助我做出了正确的投资决策，避免了更多的失误。
上海市徐汇区东安三村57号 徐惠芳
读张怡筠专栏 做心理保健操
没有想到周刊会推出张怡筠的专栏，不过她的专栏的确值得看看。
初看之下，专门研究心理学的张怡筠博士似乎与理财应毫无关系，因此给她开专栏似乎有点牵强。但是当我认真读了她的文章之后，我才知道自己当初的想法有些过于片面了。
正如张怡筠在自己专栏里所说的那样，赚钱未必让人开心，但赔钱之后肯定不会有好的心情。现如今，经历刚刚过去的2008之后，想必绝大多数投资者都不会有好心情，股市、楼市齐回落，投进去的资金难保本，碰到这样的事情谁还会有好心情?
房产投资技巧范文4
关键词：国家宏观调控；房产营销；瓶颈
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、国家宏观调控政策影响下房地产营销所面临的问题分析
自08年全球范围内的金融危机以来，我国为了实现经济的增长，出台了一系列的刺激经济发展的政策，导致我国房地产市场快速升温，主要表现为房价的高速度增长，大大超出了我国国民的购买力，产生了许多的社会问题，越来越多的人买不起房子，蜗居现象严重，房地产泡沫增加，银行贷款额增大，严重制约了我国经济的健康发展。我国政府为了保证我国经济健康、快速、稳定持续的发展。自我国房地产市场出现问题后，国家开始对房地产市场进行宏观调控，在土地的使用问题、银行的信贷问题和炒房问题上开始卓有成效的调控，从中央到地方的各级政府，对房地产市场连打几套“组合拳”，宏观调控时间之长，力度之大，政策之广得到了社会的广泛认可，在一定程度上改变了房价逐年攀升的问题，但是也给房地产的发展环境带来了严峻的挑战，同时，国家宏观政策给房地产的营销推广带来了巨大的销售压力。在国家宏观政策的影响下，我国大中城市的房价上涨受到有效的遏制，也出现了一定的回落。主要体现在投资者在房地产行业的投资增速放缓，投资力度减小，购房消费者在银行的贷款下降，购房消费者大多对购房持观望态度，希望房价进一步下降，在房地产市场上，资金的投资和组合结构得到调整和优化，但是对于我国的房地产行业发展来说，国家宏观政策的有力出台，严重影响了房地产企业的经济利润的获取。
过高的房价本来就增加了房地产营销的困难，加上国家宏观调控政策的出台，房地产企业利润大幅下降，消费者对房地产投资力度减小和投资速度放缓，导致房地产企业的融资渠道无法拓宽，资本的运行能力也相应减弱，房地产企业面临着巨大的资金运作困难，导致在政策出台之前捂盘的房地产开发商巨大的经济损失，而且一定程度上会影响到房地产行业内部的资金链的运作。而房产的营销推广上，只有较大的降低房产价格，加大房产促销的力度，才能迅速的回笼资金，减轻房地产行业所面临的资金和发展压力。从某种程度上来说，是以牺牲我国房地产行业的利益从而带动我国整个房地产行业的房价回落。消费者作为市场的主动力，消费者的消费观念也随着国家宏观调控政策的出台、房地产行业的竞争规范化逐渐成熟和理性。调查研究表明，在当前房地产市场发展的大的环境下，房地产的价格高低是影响购房消费者的首要因素，其次才会考虑房产所处的位置、环境和交通等影响因素。而且我国房地产行业的发展，没有打出自己的品牌，从而占有市场。随着消费者购买房产的逐渐理性化，房产的质量和品牌也是影响购房消费者的一大因素，一个品牌的影响力可以提高产品的价值，也能够吸引更多的消费者。我国房地产行业在品牌领域的建设重视不够，在完成一系列的房产项目之后，没有及时对房产品牌进行连锁的打造和完善，导致在房产企业低端领域进行竞争，没有找到新的房产营销突破口，房产最终会影响房产企业和整个房地产行业的稳定发展。
二、当前国家宏观调控下的房产营销推广如何突破瓶颈
（一）转变在房地产市场的营销推广的传统模式
随着社会经济的不断发展，我国社会主义市场经济的初步建立，房地产市场日益变化，尤其是在金融风暴和国家各种政策的影响下，我国的房地产企业受到了新的挑战。房地产的营销推广只有顺应潮流、积极的面对挑战并学习和吸收现代的营销观念，创新营销推广模式，从而在竞争激烈和恶劣的外部竞争环境下生存和发展，首先需要转变传统的营销推广观念，在现代经济社会中，市场营销观念最重要的就是如何处理好企业和顾客及社会的效益，在房产营销推广中，要结合市场营销学的基本理论知识和技巧方法，根据房地产市场营销推广的特点，着重对房地产的品牌和物业管理的建设。
（二）国家宏观调控下的房产营销突破瓶颈的方法
在房地产市场上的品牌打造，一定要以质量为保证，注意在房地产项目开发和建设上的企业文化宣传和推广介绍，这是房地产营销推广中往往被忽略的部分，而在房地产项目开发建设的后期和营销阶段，要对客户提供优质的服务，让客户满意。现实中的许多房地产企业大多的只重视合同前期貌似“一锤子买卖”的工作，这对于我国房地产企业的发展极为不利，只有正确的把握了消费者的消费心理，才能让顾客满意，在取得社会效益的同时实现房地产行业自身的发展。需要强调的是，在房地产行业的发展必须要重视品牌的建设。在社会经济的不断发展的同时，我国国民的文化素养不断提高，随着老百姓对住宅条件改善的需求，对房产的功能性和需求也越来越多，越来越关注房产的文化价值，开始追求高品位。房产企业只有打造出优质的品牌，才能够满足人们日益增长的文化需要，需要杜绝“一锤子买卖”的营销作风。在物业管理的建设上，一定要向购房消费者提供优秀的服务和公共设施，现如今，服务业的比重在整个国家经济中的分量不断增加，优质的物业管理服务能够对房地产的营销推广起到极大的促进作用。
三、国家宏观调控下的房产营销推广瓶颈的总结
现代经济社会中，影响经济的不稳定因素诸多种种，近年来受到金融危机的影响，我国的房地产行业也受到了极大的冲击，各种违背经济运行规律的情况时有发生。国家对房地产行业进行宏观调控，对我国的房地产行业的健康发展起到了一定的作用。然而，对于房产企业的营销推广却提出了新的要求，随着人们的经济和文化素养的不断提高、房地产市场的不断的变化等等，向房产企业的营销推广提出了新的挑战。
参考文献：
[1]焦光旭 《当前环境下的房地产营销策略建议》[J] 魅力中国，2009(21)
房产投资技巧范文5
【关键词】 税收筹划；决策；营销手段
一、对税收筹划及房地产现状的基本认识
税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。
近年来，我国房地产发展迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对地方税收有着显著性影响。然而，随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，而在2010年的两会召开期间，房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。” 房地产“新国十条”及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价的持续高涨。在这种严峻的经济形势下，对于房地产企业而言，不能够在房价上获取高额利润，那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担，增加企业利润则是必不可少的。
二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用
笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。
（一）房地产企业营销手段的税收筹划
从房地产“新国十条”及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论，房地产界可谓是风起云涌。如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重，房产成交量不断下降。案例1，房地产开发公司为了加速资金回笼，刺激消费者的购买，往往会采用一些营销手段，企业在进行决策时，面临着以下两个方案的选择：方案1，促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价200万元，一辆汽车价值20万元）；方案2，促销期内优惠原价的10％。
企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。
方案1，对于房产公司来讲，销售一套房子200万元，需要缴纳营业税200×5％=10万元，城建税及附加10×（3%+7%）=1万元；同时，房产公司用200万元的20万元购买汽车无偿赠送给客户，按照增值税条例的规定，企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物，须征收增值税，因此企业还须多缴纳增值税：20×17％=3.4万元。汽车是房产公司无偿赠送给客户的，客户应作为“偶然所得”，须缴纳20％的个人所得税，房产公司负有代扣代缴的义务，即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：20×20％=4万元，房产公司代客户缴纳个人所得税4万元，按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除，还需要多缴纳企业所得税4×0.25=1万元，房产公司还应缴纳印花税200×0.05％=0.1万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费19.5 万元（10+1+3.4+4+1+0.1）。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税：200×2%=4万元，印花税200×0.05％=0.1万元。客户合计应缴纳税费4.1万元。
方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。
通过分析得出的结论是：方案1缴纳的各项税收大于方案2缴纳的税收，因此，无论对于房产公司还是对于客户，都应选择方案2。
（二）房地产企业投资方式的税收筹划
房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外，往往还进行对外投资，来获取更多的利润或降低风险。房地产企业在进行投资决策时，往往面临着以下两种方式的选择：一种是以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险。另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险，只收到固定收入。为此，可通过以下案例说明，税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。
案例2，某房地产企业注册资本为2 000万元，其中办公楼价值为500万元。该房地产企业为进一步扩大企业规模，获取更多利润，企业管理层决定对外进行投资。根据上述说明，如果该企业以500万元的办公楼投资，每年能收回的租金收入为600万元。在不考虑其他因素的情况下，仅从房产税考虑，对于该企业而言，如果参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值作为计税依据计征房产税，其应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元），但如果该房地产企业只是以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，则应按租金收入计缴房产税，应纳房产税=600×12%=7.2（万元）。
通过比较不难发现，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时，还应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。
（三）房地产企业服务内容转换的税收筹划
房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化，灵活转化服务内容，从而达到减轻税负、获取更多利润的目的。
案例3，因受金融危机的影响，某房地产企业原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，公司决定转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入800万元，依据5%的税率需交纳营业税40万元，依据12%的税率需交纳房产税96万元。单此两项税收就达136万元，占到总收入的17%（136/800）；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。
对于这个具体案例，可以根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金800万元，变成年租赁费400万元，物业管理费400万元。由于物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12%的房产税，因此，通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计136万元；节税筹划后，营业税不变，仍为40万元，但房产税现在只需按400万元计算，即400×12%=48（万元），总体税负为88万元。这样可以使企业减轻税负48万元（136-88），税负减轻35.29%（48/136）。
三、结束语
综合上述分析说明，经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。可见，纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、增加企业利润必不可少的措施之一。与此同时，纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了另一发展空间，这主要是由于考虑到我国房地产的现状，我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。
【参考文献】
［1］ 王素荣.税务会计与税收筹划［M］.机械工为业出版社，2009：261-267.
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［3］ 葛长银. 谈房产税的节税技巧［J］. 财会学习，2009（6）.
房产投资技巧范文6
这一众金融知识有限的中国妇女一直是那些将目光瞄准前途一片大好的银发市场的理财经理和房产中介眼中的香饽饽。
中国官方统计数字显示，到2050年，中国60岁以上的老年人口将占到总人口的39%，而现在这一比例是15%。大妈们的身影经常出现在股票交易所、银行和房产中介，她们做起投资决定来就好像在商场挑衣服、菜市场买菜一样。
58岁的江西赣州退休妇女于丽萍（音）说：“虽然我不了解具体业务，但我手里有好多企业的股票。我的投资方向都是我朋友推荐的，而且我觉得应该随大流，既然有很多人买这个东西，那它就是应该买的。”
于说，她所有的朋友亲戚，凡是这个岁数的，都投资；只有那些岁数特别大的才会把钱存在银行里。2014年8月，于跟着朋友买了湖南一家竹纤维企业的股票，现在正眼巴巴地静待该公司在澳大利亚上市。别看于说到这15万元投资的时候特别起劲，她也讲起了2015年初拿出10万元投给在民间集资开办网络商城的深圳安子集团的一段伤心事。
2015年7月，《南方都市报》爆出安子集团非法集资，其创始人被警方刑拘调查的消息。于至今都没收回她的投资。于还说，2014年股市行情看涨的时候，她入了38万，如今缩水到只剩8万了。这位大妈把她的投资失败归咎为新技术新理念，例如人人贷（P2P）理财、信托和众筹等。“我网络使得不太溜。”
