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房产投资的策略范文1
关键词：战略性新兴产业 投资 风险 防范
在后金融危机时期，欧美发达国家回归再制造业，大力发展绿色经济，我国则提出大力支持战略性性新兴产业的发展。面对这种新的发展形势，企业也加足了马力向战略性新兴产业领域进军。投资于战略性新兴产业，获得高收益的同时，也面临诸多风险，企业需有效化解和防范这种风险才不会在机遇中丧失自我，获得超常规发展。
一、企业是战略性新兴产业投资的重点
企业，作为经济社会的基本经济单元，同样也是战略性新兴产业投资基本单元。特别是中央和各省的大力支持，以及国家宏观经济环境的变化，都促使对企业产生了投资于战略性新兴产业的热情。当前，战略性新兴产业已经成为市场的投资的热点。
1、政府的扶持直接激励了企业投资于战略性新兴产业
当前，大力发展战略性新兴产业已成为各级党委政府、社会大众的共识，按照国务院《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》确定的目标，到2015年，战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重达到8%，而按照“十二五”发展规划，2015年我国国内生产总值超过55万亿，按此计算，到2015年战略性新兴产业增加值将达到4.4万亿。如此庞大规模的产业，必然需要大量的企业参与进来。而政府也将制定相关的支持政策，以此来激励企业投资于战略性新兴产业。
实际上，综合中央与地方鼓励企业投资于战略性新兴产业的政策措施，主要分为四个方面。第一，在发展导向上予以明确。各级政府首先在发展理念上明确了大力支持战略性新兴产业的发展，这无疑会为企业投资于战略性新兴产业提供良好的环境，这将极大的激发企业投资的热情。第二，财政税收政策的支持。如国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定就要求设立战略性新兴产业发展专项基金，并将针对战略性新兴产业的特征制定有关税收优惠政策。这就使得企业会降低企业投资于战略性新兴产业的成本，总体上增加盈利能力或者减少亏损损失。第三，企业融资上的支持。国家鼓励金融机构在信贷管理与评审等方面对战略性新兴产业予以扶持，同时在资本市场融资上予以直接的支持，这对于解决长期以来困扰我国企业特别是中小型企业融资问题，促进企业投资于战略性新兴产业具有重大的促进作用。第四，其他制度上的支持。如国家通过消费政策来扩大战略性新兴产业产品的市场空间，这也会激励企业投资于战略性新兴产业。
2、宏观环境的变化间接的推动企业投资于战略性新兴产业
宏观环境的变化主要表现在国内国际两个方面。从国内来看，我国大力推动发展方式的转变，国家采取强有力的措施实施节能减排政策，这对于传统产业而言无疑会形成高压政策。企业投资于新项目，面临严格的环境保护、能源消耗等方面指标的考核评估，这不仅会延长企业投资前的时间周期，增加机会成本，同时在企业投产后也会面临政府各种限制。这就要求企业在向高、精、尖方向发展，投资于战略性新兴产业无疑是较好的选择。从国外来看，后金融危机时期，为保护国内市场，不少国家设置了大量的贸易壁垒，对进口商品进行各种检测，这就要求我国的出口商品能满足这些要求，否则就会丧失或者减小相应的市场份额。并且，发达国家的消费者在购买产品时，也更加关注产品品质、环保等方面的指标。而战略性新兴产业的产品基本都能满足这些国家的环保、能耗指标等方面的要求，投资于这些产业，无疑会给企业在市场策略上以更多的选择。因此，当前的宏观环境的变化趋势会对企业的投资形成一种推动力量。
二、企业投资于战略性新兴产业的投资风险
企业投资于战略性新兴产业，是一种必然的趋势。但在投资的过程中，必须充分关注同类产品竞争、技术创新、管理创新等带来的风险。
1、同类产品竞争带来的风险
同类产品竞争带来的风险，主要是指在投资于战略性新兴产业时，各省的投资金额都较为庞大，争先上大项目，从而会带来激烈的市场竞争。如上海、福建、湖南都提出“十二五”期间战略性新兴产业的增速达到20%以上，安徽省则提出到“十二五”末战略性新兴产业产值突破1万亿，在这些高速发展的目标背后，直接导致同类产业投资重复这一较为严重的现象。从目前各省公布的战略性新兴产业发展规划或相关会议材料来看，电子信息、新能源、节能环保、高端装备制造、生物医药、新材料、新能源汽车等产业被广泛的列入了各自的发展重点。雷同程度相对较低的主要是广东和浙江等少数省份提出的海洋产业、安徽提出的公共安全产业。如此多省份集中投资于有限的产业领域，必定会带来激烈的市场竞争，这将使部分技术优势不明显，管理水平不高，竞争实力不强的企业会面临较大的竞争压力，投资于这些领域风险不容忽视。
2、技术创新带来的风险
战略性新兴产业是一个技术更新速度快，技术创新活跃的领域，在这一领域，企业投资于某一拥有技术优势的项目，可能若干天后，一种新的技术会使得当前的技术优势荡然无存，企业的投资出现大幅贬值。同时，战略性新兴产业领域还有部分技术还不够成熟，有待于进一步完善，但为了抢占技术优势，企业会花费大量的资金购买这类技术，并进行进一步的研究开发，这些后续资金的投入使企业会担负较大的资金压力，若研究成果难以实现产业化，研究的技术被竞争对手赶上，则企业的投资可能会变得一文不值，这些风险的存在要求企业必须要很强的抵御风险的能力。此外，由于当前人才市场已经较为发达，各类人才在国内外、区域内部之间的流动也较为频繁，一旦核心技术人才出现流失，则可能会带来技术的外泄，并影响企业的竞争优势，这些都会给企业的发展带来潜在的风险。
3、管理创新带来的风险
管理创新带来的风险主要包括两个方面。一方面，战略性新兴产业中部分行业特别是细分行业属于随着经济社会发展而出现的新领域，投资于这些领域，企业没有经验可供借鉴，这就要求企业在管理理念、管理制度与管理实践中进行创新，若这种新的管理不能适合于所投资的行业或企业，则可能会使得企业面对消费者不满，市场空间难以打开，合作企业难以履行合同，售后服务难以跟上等现实难题。另一方面，即使是传统产业的延伸领域，战略性新兴产业的管理也面临诸多的难题。如由制造业向文化产业的延伸，企业是成立一个部门，还是设立单独的子公司进行管理，都面临诸多的战略难题。这些管理上的问题，是企业在进行投资时必然会面临的风险。
三、防范与化解战略性新兴产业投资风险的对策建议
化解潜在的投资风险，企业可以从完善投资决策程序、争取政府支持、创新体制机制等方面入手。
1、完善投资决策程序
完善投资决策程序，首先，要进一步强化前期市场调研。企业要对拟投资项目进行严格、详尽的可行性分析，在调查分析中，企业领导层应聘请咨询服务企业或者企业内部成立独立的调查研究部门，对投资项目的投资前景、投资风险、投资收益等进行分析，并且这种前期分析应力求客观公正。其次，要进一步完善企业内部决策程序。在完成前期研究的基础上，企业应采取层层审批，审批负责制等制度，对调查研究中可能存在疑虑之处，要评估这种不确定性带来的风险，并在最终的决策时更多的采取民主的方式。再次，要对投资项目或者企业进行严密的后期跟踪。企业要成立专业的风险分析部门，分析所投资的领域最新的资讯，研究其可能给企业带来的风险，并制定应急体系，以弱化潜在风险。同时对于所投资金，要进行更加严格的监管，防止资金出现非正常的损失。
2、争取政府支持
化解投资风险，企业还需积极争取政府扶持。首先，要在技术创新上争取政府支持。要通过博士后科研流动站，技术研究中心等科技创新平台的建设，争取政府各类科技引导资金的投入，减少企业自身的投入，以此来降低投资风险。其次，要在财政税收政策上争取国家的优惠。企业要分析政府为发展战略性新兴产业的财政税收政策，积极与政府沟通协调，如争取战略性新兴产业发展基金的支持，依托创新投入积极争取税收减免，申请高新技术企业等等，所有这些政策的优惠，企业都可以积极的争取，以降低发展成本。再次，在人才的引进上可以争取政府的扶持。企业要紧跟政府为发展战略性新兴产业所出台的人才政策，帮助各类优秀人才申请政府补贴，从而激发各类人才的责任感，调动工作的积极性。
3、创新体制机制
创新体制机制，主要包括两个方面。一方面，企业要进一步灵活投资的股权制度。要在进一步利用产学研用合作机制的基础上，积极利用各类激励制度来减小投资风险。要进一步重视技术骨干人才的作用，对于有突出贡献者，可以充分利用股权激励的制度来稳定研究队伍，防止出现核心人才流失。而对于管理型人才，则可以根据企业的经营业绩，以发展目标为基本定位来实施股权激励制度，以此调动管理人员的积极性。另一方面，企业要积极的引进战略合作者。首先，要积极引进风险投资基金，让风险投资成为帮助企业控制风险，加强企业管理的重要力量。其次，可以充分与高等院校、科研院所、合作企业形成战略同盟关系，让这类合作者参与到战略性新兴产业的投资中，以此来分散风险，提高抵抗风险的能力。
参考文献：
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[2]肖江平.如何构筑我国战略性新兴产业集群的政策支撑体系[J].商业时代，2011（4）：125-126
[3]符学忠.关于企业投资风险的探析[J].中国高新技术企业，2009（10）：87-88
房产投资的策略范文2
中国经济发展亟待的变革是全方位的，而资本市场最为关切的变革主要体现在六个方面，包括利率市场化、房地产调控方式转变、人民币资本项目可自由兑换、股票发行注册制改革、国企改革、移动互联运用。对于投资者而言，变革既是严峻的挑战，又是不可多得的机遇。
面对充满诸多挑战、机遇和不确定性的弯道，我们如何实现弯道超越？
在思考这个问题时，笔者想到了杠铃策略。杠铃策略在投资上的运用，是不主张中庸之道，不主张均衡用力，而是把全部力量分布于两端：一端是极度的风险厌恶，以防范罕见风险的发生；一端是极度的风险偏好，用于积极进取。就像一个人如有10分力，不是把10分力平均分布在整条线上，而是把全部力量分布在这条线的两端，5分用于防范极端情况下的风险，5分用于出现机会时的果断出击。
基于中国经济社会处于变革的弯道期，在全社会金融去杠杆化的今天，机遇与挑战并存，杠铃策略的实施可从两方面入手：
一方面要保持资产负债表的稳健，并时刻防范资产的流动性风险；另一方面，越在主流预期悲观的时候，越要紧盯可能出现的投资良机，敢于果断出击。
结合前面对利率市场化、房地产调控方式转变、人民币资本项目开放、股票发行注册制改革、国企改革和移动互联的分析，在弯道期，投资策略需以杠铃策略为基础，按照一定思路调整大类资产组合。
首先，要适度降低资产组合中的房产比重。尽管我国房产的刚性和改善需求依然强劲，房产的居住属性不可替代，但考虑到房价已居历史高位，加之居民资产组合中房产占比已高达60%以上，因此房产继续升值的空间有限，其投资属性在未来相当长的一段时期内将逐渐弱化。
其次，要牢固树立理性的股权定价理念，提升资产组合中优质股权资产的比重。我们切不可忽视股票发行注册制改革和人民币资本项目逐步开放对A股市场的深远影响，目前是逐渐调整投资组合，买入被严重低估的优质股票和股权资产的绝佳时机。
再次，需提升对债权资产的风险识别和风险定价能力。在利率市场化快速推进的今天，刚性兑付正在被打破，只要深入研读目前市场上各类所谓“无风险资产”的合约，不难发现其畸高的“无风险收益”是伪的。
对于低风险偏好的资金，要回避风险收益不匹配的高风险资产，吸纳在短期利率高企背景下被低估的优质资产。对于有一定风险偏好的资金，可使用主动型投资策略。主动型债权资产投资策略需做好两方面的功课，一是预测利率，二是发现被错误定价的债权资产。
房产投资的策略范文3
抓住房产主线
指数的高低是市场一致预期和流动性共同作用的结果。南方绩优关心的并不是绝对指数的高低，而是目前指数背后代表的市场一致预期和流动性变化的趋势。如果两者都没有发生改变，市场整体趋势也不会发生重大改变。
目前经济依然在沿着复苏轨道稳定运行，整体流动性环境并没有发生明显变化，降低仓位不是第一选择。如何把握经济复苏的节奏，发掘经济复苏每个阶段中最受益的行业和公司，寻找不同行业的相对价值，才是目前南方绩优管理组面临的最大挑战。
南方绩优认为，民间投资尤其是房地产投资，将成为下一步经济增长的主力。以政府投资为代表的“看得见的手”已经将中国经济从休克中拯救出来。接下来，随着市场信心恢复，资产价格稳定，经济重回原有轨道运行，以利润为核心的“看不见的手”将成为拉动经济增长的主力。房地产作为拉动内需的龙头，其地位无可替代。整个房产行业目前依然处于恢复期，房产开工增速依然低于其他基建投资速度，未来还有较大提升空间。三季度南方绩优将围绕房产投资增长恢复这一主线，除了房产行业之外，还会关注受益于房产投资拉动的其他中游行业。看好与矿产资源和虚拟经济相关的行业、强周期的中游制造业与低碳经济相关的电力设备、新能源汽车等行业以及与城市化、工业化进程相关的房地产和耐用消费品行业。
注重行业配置有效性
南方绩优在一季度末快速加仓的原因，在于对于经济复苏判断更加明确。1～2月，对经济复苏判断并不明确，对以固定资产投资为基础的经济刺激政策效果还存在担忧。进入3月，尽管数据依然喜忧参半，但经济见底企稳的迹象越来越明显。中国经济触底反弹已经是大概率事件。
房产投资的策略范文4
1、各类投资工具及其风险的概要分析
风险越大，回报越大。早在马克思的资本论中便已经从另一个侧面对这一现象做出了很好地诠释。作为投资的一个伴生要素，如何对风险进行有效地控制将直接关乎在投资行为中，获取预期收益的概率和能力。投资风险的根源在于未来可能发生的不利事件，投资行为是谋求未来一段时间的现金流收益，所以投资的预期收益就牵涉到对未来的预测，这一预测是建立在对可能影响未来收益回报的各类驱动因素的分析。然而这些驱动因素通常都会有不确定性，正是这种不确定性导致了风险的发生。所以风险是由风险驱动因素的不确定性产生。而不同的投资工具其不确定性也各不相同。
将个人投资行为分类，常见的类别包括：金融类投资、房产类投资、实业类投资、民间借贷、期货投资这样五种主要类别。以目前的形势来看，房产类投资和金融类投资相对属于低风险投资，实业类投资属于一般风险类投资，期货类投资和民间借贷均属于高风险投资。
金融类投资、房产类投资和期货类投资可以看成是一组投资方式，因为受我国市场政策影响，这三类产业具有联合调控的特点，三个产业中的一个或两个呈上升趋势时，另外两个或一个产业必然会呈下降趋势，这是受我国政府的宏观调控所影响。其中金融类投资主要包括银行存款、债券、股票、基金等，这些投资种类进一步划分可以分成保本投资和非保本投资，存款、债券和部分基金属于此类，此类投资具有收益低，风险小的特点，在搭配个人投资组合时这一类投资可以作为一个抵消风险的投资项纳入考虑。而股票投资和另一部分基金投资则是属于非保本类投资，投资收益随着其风险的等级升高而随之上升。这部分投资除了要看被投资主体的经营情况，历史业绩走势等，还需要充分关注房产市场、期货市场的情况，目前我国是房产市场热，期货市场热，那么股票市场势必低迷。如果这两个市场境况转冷，那么也就预示着金融市场的繁荣，此时加大持有量并制定适当的风险策略无非是一个很好地选择，这一类风险的规避策略应当以量化分析为导向，下文会详细阐述。
对于地产市场来说，热度近年来一直居高不下，最近受政策影响有些转冷，但是分析政策不难看出，我国的政策决定地产市场一直是一个货币的蓄水池，如果蓄水池不再蓄水，那么人民币则会大量升值，如果中国政府为了货币找到另一个蓄水池，那么人民币势必走向世界。如果这两种情况出现，房产市场会有所冷却，但考虑到房产市场的钢需属性，一个位置比较好的房产投资依然是比较稳妥的低风险投资选择。这一类风险的规避策略应当着重于位置的选择上，如果能够提前知道周边政府未来的规划，那么对于风险分析来说将更加准确有效。
另外两种实业类投资和民间借贷，这两种有一个共性，相较地产市场以位置为导向来说，这两种投资是以人为导向，即被投资主体均是人。这两种投资除了要应用到正确的风险量化方法以外，还需要有详细的合同约定以及对被投资人的全面分析。合同约定中包括收益分配、责任、义务等均要做详细的约束，如果是对熟人投资那么更要注意在合同中确定好双方的责任与义务，避免今后权责不明的情况出现。对被投资人的全面分析要关注于此人的风评、业务水平、以及偿债能力。一个连生活都成困难的被投资人在生意不顺时卷款走人这种现象屡屡发生。
对于某些资金充裕的投资人来说，还有一种实业类投资是参股某公司成为股东，这类投资通常牵涉资金量大，行为复杂且个性多于共性，所以本文中不再多做论述。
2、风险的量化分析方法
为了能够有效地规避风险，通常需要经历五个步骤，即风险识别，风险定性分析，风险定量分析，制定风险控制策略，实施风险控制策略。而其中的风险量化分析是非常重要的一个环节。无论哪种投资，投资人都需要明确两个要点，即获得利润的概率如何以及失败时的损失是否能够承受。这两个指标均是风险定量分析要解决的问题。
风险定量分析顾名思义，将投资风险从一个大致的认识变为具体的金钱数字。例如说我投资了某个基金A万元，如果不出意外的话年底我能拿到m万的红利，如果有意外的话我可能会损失n万元。这种认识无助于投资人进行投资决策以及展开风险控制，如果变为年底我有x%的可能获利m万元，y%的可能保本，z%的可能损失n万元，那么投资人就可以通过（A+m）*x%+A*y%+（A-n）*z%这个公式简单计算其综合收益，并与投入进行比对，来决定投资是否可行，以及发生风险的概率及损失程度。再进一步的情况可以将此投资方案和其他投资方案进行对比，来搭配最优化的投资组合。
定量分析方法在投资行业中非常常见，种类也有很多，本文给出两种方法，即综合仿真分析法和基数计算法。其中第一种方法适用可以找到一定规律，即被投资主体已经经历了一段时间的运营，或属于一个长期稳定的行业。第二种方法适用于新兴行业或在某稳定行业中新开展的运营活动。
所谓综合仿真分析法是一种统计学的方法，而且顾名思义，要进行仿真分析。如前文所说，每一种投资都有其风险驱动因素。综合仿真分析法的关键就在于如果想对风险进行量化，那么首先要对这些风险驱动因素进行量化，而量化的手段就是采用统计学的方法，来确定其变化趋势，从而分析因为这些驱动因素变化而导致的风险区间。通常在开展这一方法时多用到数学模型或者统计工具。以某一个零售业的实业投资为例，经过分析认为，这个零售业其风险因素主要有进货市场价格的不稳定、进货量的不确定、购买者数量的不稳定，以及商品库存造成的损耗。也就是说这一零售业共有四个风险因素。经过对相同地区同类市场的调查，以月为单位收集样本点，即针对于一年中各个月份收集四个数据点，放入工具中开展分析，定位每一个驱动因素的变化规律，例如输入Beta分布，正态分布，均匀分布等。再将每一种因素的最悲观和最乐观的估计对盈利能力的影响进行预计，例如最好的购买这数量可以为店内造成m的收益，最不好的情况则造成n的收益（n可以为负），将以上元素放入风险工具/统计工具中，例如水晶球，Matlab等。从而获得一个置信度以及对应的盈利、亏损范围，从而实现上文中所述的分析。
基数计算法和仿真法有些相似，而且都是为了获得盈利亏损范围以及其对应发生的概率。但基数计算法更加粗糙一些，其过程是要首先确定一个利益回报的基准，例如说某只基金年化收益5%。那么这个5%则被视为一个基准，在这个基准的基础上分析可能影响到基金收益的因素，确定这些因素会对利益回报带来的影响的可能，进而获得各个盈利点的置信区间。
3、如何制定有效的风险规避策略
当有了一个很好的分析之后，下一步就是要制定风险规避策略。按照大类来分，可以将风险规避策略区分为事前控制以及事后补救。通常来讲事前控制属于降低风险，事后补救属于降低损失。
对于事前控制来说，其关键点衍生于上文所述的量化风险分析，在量化风险分析过程中，可以开展一个名为“敏感度分析”的工作，即将每个风险因素对收益的影响的能力进行量化。例如说当客流量下降20%时，除了销售量的下降，还会因为存货损耗而造成更大的利润损失，其损失可能达到35%。那么这时就可以给客流量这个风险因素定义敏感度为35%/20%即1.75。通过对所有风险因素进行敏感度分析并排序，筛选出排序靠前的要素建立风险指标追踪表进行重点追踪，重点监控，当指标异常时及时做出应对措施，例如发起讨论会议、增加追踪强度、变更投资比例甚至撤资。
还有一类风险控制手段是通过对资金量的控制，达到降低风险的目的，例如分段投资、固定投资、相对盈利等，这些方法通过控制资金的流入流出量，将风险造成的后果限制在一定范围之内，从而达到降低风险的目的。
当风险发生时，要学会事后补救。事后补救并不一定是指投资期完结后的补救，也可以指风险发生后的补救。主要的方法包括风险回避、损失控制、风险转移和风险保留。
其中补救阶段的风险回避一般情况下是我们常说的止损，即撤资以避免更大的损失发生，这种方式是投资主体有意识地放弃风险行为，完全避免特定的损失风险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法，因为投资者在放弃风险行为的同时，往往也放弃了潜在的目标收益。如果不是极端恶劣或发生了某些特殊情况例如有新的投资方案明显优于此方案，那么通常不会考虑采用这种方式来补救风险。
损失控制和风险转移则是主动接受风险并采取相应措施来减少风险带来的损失，通过各种手段将风险限制在可接受的范围内。这种方式是风险最常见的处理方式，既然无法消除风险并且还希望获得收益，那么就需要对风险进行有效的控制或转移。
风险保留则是被动接受无法消除的风险，通过先期计划采取手段弥补风险损失。常见的方法有风险储备金。谈到储备金就又要提到上文所述的量化风险分析。由于量化风险分析可以获取各个盈利范围以及对应的置信区间，那么通过将最可能盈利点（如80%可能的概率）和目标盈利点（50%可能的概率）进行相减，其差价即为应当保留的预备金。提前预留出预备金，当风险保留行为发生时利用预备金补入投资项目中，避免由于风险发生、资金缺口造成的更大的恶果。
房产投资的策略范文5
步入社会的初期，大多数人的收入大部分都用于房租——这是大多数在大城市打拼的年轻人的共同经历。这个经历则催生出无数人想拥有一套住房的梦想，而李晋波也同样有这样的经历与梦想。这也是促使他最终成为一名资深房产投资客的起因。
2003年，刚到成都工作不久的李晋波利用自身的积蓄和亲戚朋友处借到的钱购买了成都科华北路soho沸城一套40平米的小户型，当时购买的均价才4000元／平米。尽管当时的单价也不算低，但毕竟总价相对低，李晋波测算用于出租十多年就能收回成本。地段好、面积小、总价低是李晋波当初购买soho沸城项目的主要的原因。李晋波的第一套房换算成现在的市场价格，已经达到了9000元／平米，投资回报整整翻了一番还多!而且现在这套房子的出租情况非常好，一个月有接近两千元的租金收益，实在是一次不错的投资开局。
看点：选择小户型，最大化扩大客群面
从第一套房开始，到现在李晋波名下房产已多达十余套。李晋波购买房产已经不是单纯为了解决居住的问题，已演变为一种长线投资。作为长线投资，李晋波对小户型住宅可谓情有独钟。
李晋波将目前的房地产投资类型分为三类：一类是住宅投资，二类是商业投资，三类则是旅游物业一类的投资。这三类投资都有不同的客群，李晋波个人则倾向于做住宅投资，首先是因为住宅投资是普通百姓有积累前提下都可以选择的，其总价低，而小户型的要求则更低了一些。一般的普通房产投资者没有更多的资讯、时间以及经验去做专业的房产投资，这也是选择投资入门较容易的住宅产品的原因之一。
看点：租金为王。地段、配套决定租金收益
李晋波的住宅投资策略是做长线投资。投资住宅的收益一类是住宅自身的升值，另一类是租金收益，其中租金收益是他经常计划的一块，比如首次投资的soho沸城，现在出租情况依然很好，再以他2009年买了一套62平米小套二的现房，5000多元／平米的价格，现目前租金收益也达到了1800元／月，约15年就可以收回成本。
对于租金收益，李晋波谈到出租情况是源于地段的选择以及配套装修的情况，好的地段以及装修风格、家具配套都将扩大租赁的客群面，他大部份的项目都是以温馨的风格进行了装修，最大化的扩大了客群接受面，缩小租赁出货的风险。李晋波认为：住宅投资，一是看地段，二就是看租金，三是看出手的快速性，需要投资产品有着最大化的客群，从而缩小投资风险，减少投资的时间以及精力成本。
看点：利用组合拳效应让收益翻番
李晋波对于房产投资总结了一套“组合拳”法则：一部分做长线，一部分中线，一部分快进快出；比如拿30％——40％布局快进快出。快进快出讲究不论住宅未来的租金收益以及未来的增值潜力，只要有适当的机会就出手。
如果在房产行业投资中一直坚持“组合拳”的法则，李晋波预测他的收益将是目前的三四番，甚至有可能远远超出。对于长线投资，李晋波用了一种特别的思维看待——“我们根本就是老百姓嘛，这个身份、出生就带有着一种固有的思维方式，或者说是安全问题，我把安全问题放的比较重要。”
看点：不做风险投资。安全对于投资才是首选
从第一次投资到现在的十余套房产，李晋波一直从事长线投资，他指出他所做的投资都是在围绕“安全”二字来进行，属于一种养老保险型投资。李晋波认为：“中国人想的比较长远，这是农耕文化影响所导致的。中国人对土地投入的回报额度不是数字的体现，而是一种情感上的，不是说多少年把钱收回来，需要保险、稳当，没有把它当作一种经营来做。”
从住宅到商铺投资李晋波都是把安全意识放在最高，而投资回报率则相对放低，他说：“如果在两者之间让大多数的投资者来选，大部分人肯定选安全，安全方便，不做风险投资。为什么几代人打拼下来要成为一个地主，一铺养三代，也正是一个安全的意识，记得一句广告词“你如果买了这个商铺，你的孙子就成了富三代”就是这个道理。”
李晋波的房产投资以货币增幅来划分，共有四个梯度：资金不超过二十万，不超过二十五万、不超过三十万，三十万到四十万之间。“我划分的四个阶段以一百万资金为例，我可以投入很多套住宅，就算其中一套房子出了问题，我也很快可以出手，这样做是非常安全的，每一套的安全系数最大，这也是寻常百姓投入所追求的。”李晋波对自己的投资梯度的安全保障非常有把握。
看点：观望商业投资，展望未来投资渠道
如今，李晋波由于住宅数量的积聚，加上宏观政策对住宅市场的调控，他已经停止了住宅投资的步伐，开始将眼光投向商铺以及写字楼。但是他告诉记者由于前一段时间资金流向商业导致商铺和写字楼的价格攀升，所以他目前还处在观望中。
李晋波对商业地产的投资强调看两方面指标：一是投放量，二是投资客未来收益的投资。尽管现在很多商铺的投资回报周期已经长达二三十年了，但投资客还是在买进。李晋波觉得这十分危险，这有点像击鼓传花，大家都不相信泡沫会在自己手中破灭。
看点：看好成都蜀都大道一线、北改区域及新城西的未来投资潜力
李晋波认为，未来成都具有投资潜力的区域是蜀都大道一线、北改区域以及新城西。他觉得其实在蜀都大道的投资是不错的，未来属于覆盖高端人群的商务金融区域，而且开发商、购房者都有聚集的迹象。北面现目前是一个热点，北面的投资有一定的基础，中低端基本配套已经基本成型，它只需要改造脏乱差，其他的东西是不愁的，金融、物流等都会为北部带来了很多的人群，北改的动作还是很大的，投资也是很值得期待。
房产投资的策略范文6
关键词：房地产；经济波动；影响因素；对策分析
引言
随着经济和人们生活水平的不断提高，当前的房地产业正在逐渐成为我国的一项重要产业经济，房地产业也成为了拉动我国国民经济发展不可或缺的角色，只有掌握了房地产市场经济的波动规律，了解房产经济的特点，政府才能从根本上对房地产经济进行调控，从而拉动我国国民经济的稳定增长。而近几年，房价的价格增长越来越快，使得住房需要者和投资者越来越害怕进行购房行为或房产投资。如果能够正确的掌控房产经济波动变化规律，并对其做出相应的应对措施，就能够正确引导房产市场经济的走向，和社会大众的正确购房行为，有效抑制购房难等等社会现象的出现和防止炒房热等等不良的现象出现，对社会的稳定有着重要的作用。
一、房地产产业经济波动对其他产业的影响
1.对国民经济的影响
房地产对国民经济的拉动作用是毋庸置疑的，在国民经济增长中，房地产的作用体现在：房产投资开发是我国经济投资的重要部分，同时也与我国GDP的增长息息相关；同时也拉动了人们的经济消费行为。保证房产经济的稳定增长对稳定我国国民经济的增长有重要的影响。
2.对关联产业的影响
产业经济的发展之间都是相互关联，相辅相成的，从经济关联到技术联系，关联密切且复杂，而作为重要的支柱产业，房地产业不仅是其他产业的供给者，也是一项基础产业，房地产业的基础性体现在房地产业的发展会带动冶金、家居、五金、建材、建筑等等众多行业带来生机和发展。
二、影响房地产产业经济波动的根本因素
不论是任何事物，都有其发展的规律和影响因素。我们要探寻事物变化的原因就需要对影响事物的原因进行剖析，而影响因素则八廓了外因和内因，房地产业经济发展规律亦是如此。在现如今房产经济时局动荡，影响房价的因素也纷繁复杂，通过对影响房价波动的内部外部因素的梳理，才能深层次的理解房价波动的规律。
1.外部原因
经济市场的因素：有调查研究显示，房产本身的需求变化也可以对房价的波动产生一定的影响。例如：不同的房产消费需求，使得商品房的住房面积也在不断的发生着改变。
金融资本的因素，房地产投资与金融资本之间是息息相关、密不可分的，在开发房地产时，房地产部门通过贷款、投资等等形式筹集资金进而具体的展开房地产相关程序。房产行业本身就是大量资金聚集运转的行业，只有筹集到一定的资金才能够进行建房、销售等等后续一系列的工作。资金的来源通常除了投资和贷款两个主要来源，还有从市场当中进行筹集，例如进行房屋预售等等商业活动。从而筹集足够的金融资本。
政策的影响：我国政府出台的相关房产政策对于社会民众购买房子和房地产商的销售行为有着重要的影响。尤其是一些重大的货币政策、经济体制改革、产业发展政策、政府对于房价的政策调控、政策补贴等相关政策，可以有效的拉动购房行为的增长，同时也可以有效抑制不良经济活动的滋生，从宏观层面对房产经济进行调控，有利于社会的稳定增长。
地产因素：房地产经济市场包括了两部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋销售。土地交易主要是房地产商以物物交换的形式，从我国相关的土地部门手中获得土地资源和一定时间的土地处理权，并用自己的价值进行换取。第二部分的房屋销售中，房地产商充当供给者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有权和土地使用权。在四个外部因素当中，土地因素是一个重要的指标因素。
2.内部原因
供需关系因素：供需矛盾被认为是房产经济发生波动的根本原因，因为房地产行业的迅猛发展是需要房屋消费者们的支持的，然而大量涌出的房地产商品，让房地产市场在一段时间之内处于饱和状态，出现供大于求的现象，进而出现供需不平衡状态。
价格波动因素：价格的波动很大一部分是由当前一段时间之内产品和需求量之间的关系来决定的，价格有波动是正常的市场经济现象，但是过度的价格波动不利于社会的稳定等等问题。一个阶段的暴利是以下一阶段的经济效益为代价的，这会导致恶性的房产经济循环。
房地产收益因素：房地产商在进行房地产投资开发建设的根本目的就是为了获益，而收益比是投资额和净收入之间的比率。如果房地产商对收益的预期值很大，那么投入和规模会相应的增大，如果收益预期值较低，那么投资行为也会随之变得十分的谨慎。因此，对于房地产商来说，收益率是十分重视的一个因素。
三、应对房地产产业波动的对策
1、加大对房产经济市场的控制力度
当房价的波动已经超出正常波动范围，影响市场经济的正常运行和社会的稳定时，政府就应当采取相应的应对措施进而对房价进行一定的控制，在做出控制前，要明确价格发生波动的根本原因和波动程度。这是政府应当承担的责任，也是政府的义务。但是政府的调控也要注意分寸和尺度，不可过度的干预，因为价格的合理波动有利于市场经济的竞争和企业本身的提升。例如：可以进行土地租批管理，采取市场化的土地供应机制。
2、增强相关政策建设
面对波动的房价，除了要加大调控力度之外，还要进行相关政策的建设。首先要根据实际的房地产发展情况进而选用科学的地产投资政策，从而对当前的房地产经济进行调控，保证房地产经济的快速稳定发展，促进房地产业的经济发展规模化和投资合理化。
除了短期的政策建设之外，长期的政策制定也是必不可少的，对于不正当、不准确的相关经济政策要及时予以修改和纠错，在制定政策的时候也要注意明确投资主体，规避风险、密切关注房地产经济的变化和价格的波动，确保投资合理化、明确市场定位和主要消费群体，确保投资合理化。
3、完善房地产金融体制
完善房地产的金融体制要注意：完善房产融资的来源、构建健全的房产多元融资架构、建设完整的金融监管机制。完善房产融资来源包括了房屋按揭贷款制度的建立、政府优惠政策、住房基金三大块的有效融合和大力投资支持。房产的融资架构主要由银行贷款和商业信托基金两大市场金融企业构成，健全的多元融资架构可有效的促进购房行为的发生，也是购房行为的一大保障。金融监管机制对改善当前存在的不良经济行为和房地产体制的不足之处有着十分重要的作用。
4、加大相关市场调查，保证房产投资的理性
在进行房产投资行为之前，对市场进行调查，从而做出正确理性的投资行为。明确市场的定位时要注意：密切关注现阶段的房产投资行为规模，任何事物的发展都有其规律性，要找到规律，不要盲目跟风投资，确保适应宏观的经济发展规律；审视是否有合理的投资结构，实现房产投资理性化；规范和完善政府投资行为，要明确房地产开发给社会大众带来的利益，进而对房产经济进行调控，促进房地产市场经济的稳定和房产经济的有效增长，实现人民生活水平的提高和社会的进步。（作者单位：德州市房屋建设综合开发集团总公司）
参考文献：
[1] 刘茜茜，刘畅，王远：《房地产区位价值影响因素分析》，载《沈阳建筑大学学报（社会科学版）》，2011 年第13卷第3 期，第296-298页
