耕地价值评估范文1
现在，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么作为，面临拆迁的被征收人，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？
案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。
解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：
第一，房屋评估报告是否过期。
根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。
第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。
第三，房屋评估范围需要注意。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。
在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。
二、征地如何补偿？
1、征收林地有补偿么
有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。
各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。
值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
2、耕地征收怎么补偿？
首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。
根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。
3、征收荒地给不给补偿
根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。
有的拆迁户可能会问“村里鼓励我开荒，开垦后的开荒地被征收了有补偿吗？”，首先，国家征收农村开垦后的荒地亦是需要进行补偿的，一般而言补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
耕地价值评估范文2
关键词：农村；可耕地；补偿
我国耕地面积的减少是经济发展中的问题和矛盾，但归根结底是一个利益分配问题。为此，在遏制耕地减少、保护耕地资源的过程中，应该从全面认识耕地资源价值和使耕地征收、转让利益合理回归及分配的高度出发，充分利用利益补偿机制，才能对耕地资源进行切实有效地保护。本文试就农村可耕地补偿问题进行探讨。
1耕地补偿的理论解析
1.1实行耕地补偿是对耕地资源进行合理配置、利用结构进行优化、外部性进行校正的重要手段。耕地资源的利用价值和功能具有多样性。在耕地转化用于工业、商业、交通道路、居民住宅等建设用地时，其产品的经济效益、价值和未转换用途前相比要高很多。而要保住耕地用途不变，或者把耕地转化回归为林草地以恢复植被则难度较大，这就要借助于外部力量，进行利益和价值补偿。然而受耕地保护和退耕还林还草外部效应大、获益人数多的影响，以及耕地产权主体本身多元化和产权不清，耕地市场又不健全的影响，在实际中，产权交易难度大、成本高，不易进行。只有政府通过政策干预和支持，给耕地产权主体创造的外部效用进行补偿，才可能会更合理、更有效、更切合实际。
1.2 实施耕地补偿体现了公共事业负担的公平性，有助于对土地社会价值和持续性收益特征的再认识。当农民的耕地因公共利益需要而被征收后，应该从耕地的社会功能价值和持续性收益特征出发，给予必要的补偿。一旦这种补偿真正能够完全反映耕地的社会功能价值时，耕地转化为公共利益需要的建设用地的成本就会增加，社会公众珍惜耕地、保护耕地的意识就会增强，耕地也就不会被任意占用和浪费。
2 耕地补偿标准的确定
土地法已经规定了比较具体的补偿标准，即前3年耕地平均产值的6～10倍，需要安置的农业人口再加上前3年耕地平均产值的4～6倍。但是，实际情况是这一补偿标准并没有起到保护耕地资源、阻滞耕地过度非农化转移和流失、稳定失地农民的作用。为此应该重新厘定耕地补偿标准。我国耕地补偿标准的确定应该包括以下几个方面：
2.1 补偿的范围和内容①由于我国的耕地是农村集体所有，耕地被国家征收转化为非农建设用地以后，集体的所有权也随之消失，因而应该进行所有权丧失和转移的补偿。②耕地的功能和质量的形成是所有权人长期投入及劳动，进行必要的土地整治、土壤培肥和农田水利基本建设的结果，随着耕地所有权的流失，原负载在耕地土壤内的肥力及其地上的建筑物也随之流失，对负载于耕地内土壤质量的损失及耕地上的建筑物应该给予赔偿和功能丧失补偿。③耕地的主要功能是进行农作物生产，随着耕地资源的用途转移和流失，耕地生产农作物的功能丧失，整个社会农产品供应的稀缺程度增加，原有农民不仅从农产品的生产供应者转变为农产品的消费者，所以，补偿范围和内容的确定还应考虑耕地农产品生产功能损失引发的社会成本价值损失和农民社会角色转换以后的损失。④耕地具有效用持续性的特点，农民在耕地上进行农业生产经营，可以年复一年、周而复始的进行。农民的耕地被征收，转化为建设用地和非农用地，农民的生存发展权也等于被剥夺，所以，应给予必要的生存发展权补偿。⑤耕地用途具有选择性，功能具有多样性，农民利用耕地在从事农业生产经营活动的同时，给自然界增加了绿色植被，创造了不可估量的生态环境价值，这一部分价值也应给予补偿。⑥耕地对于农民，具有重要的社会保障功能，农民的就业、养老皆依赖于耕地，当耕地被征收和用途转变，农民随之等于离职失业，或者需要转岗和再就业，甚至需要一定的学习和培训，在我国农村社会保障制度缺失和保障体系不健全的情况下，耕地补偿一定要考虑农民的社会保障、离职就业风险、转岗再就业的成本等问题。
2.2 补偿标准及确定方式在市场经济条件下，市场对资源的配置发挥主导作用，耕地转变用途，等于原先在各产业、各部门的配置结构发生了改变。所以，应以市场价格作为耕地补偿的标准。但是，我国耕地产权不清，国家拥有绝对控制权和处置权，集体所有的耕地不能进入市场流通。所以，市场也无法确定耕地的价格。同时，耕地补偿标准不仅关系到因耕地用途转变和流失而丧失了耕地使用权的农民的切身利益，而且关系到我国农业的综合生产能力和发展的可持续性问题，市场根本无法反映耕地的这些社会价值及生态价值，即在此存在有市场失灵问题。因此，耕地补偿标准的确定只能通过非市场手段的评估来完成，即建立一个由耕地供给者(农村集体土地权属代表)、耕地需求者(耕地转变用途以后的拥有者)、政府土地管理部门的代表、土地经济方面的专家学者组成的评估小组，参照周边相同地块使用权转让以后的价格和耕地的社会价值的资本化，充分考虑上述耕地补偿的范围和内容，确定一个各方都能接受的耕地补偿标准。所以，在一次性的补偿标准通过评估确定以后，建议再建立相应配套的利益分享机制，充分考虑耕地使用权丧失了的农民的社会保障问题和转岗就业问题；充分考虑农村集体耕地转化为工业、城镇建设用地，应当让农民也来分享工业化、城镇化的成果。
耕地价值评估范文3
【关键词】农地资源非市场价值条件价值评估法西部山区
【中图分类号】F321【文献标识码】A【文章编号】1004-6623（2012）06-0057-04
一、农地资源非市场价值内涵与研究意义
1990年，英国环境经济学家皮尔斯（Pearce）和特纳（Turner）系统地讨论了环境资源经济价值的构成，对环境资源的价值内涵进行了重新界定。他们认为，资源价值的货币化是以效用主义为基础，直接或间接地建立于以满足人们的偏好所产生的价值，把环境资源的整体价值划分为市场价值和非市场价值两部分。克鲁蒂拉（Krutilla，1967）最早提出资源非市场价值的概念，认为这类价值的存在源于公众对保护资源有支付意愿（willingness to pay，WTP）或接受意愿（willingness to accept，WTA）。农地价值包括农地提供农副产品可计量的市场价值和农地提供开敞空间、维护生物多样性、保育环境等所具有的非市场价值。20世纪70年代中期之后，世界各国对环境品质改善、自然保护等没有市场价格的资源环境价值评估的研究及应用开始日益频繁。
农地是人类赖以生存和发展的重要且无法替代的资源，是一个十分复杂的自然、生态和社会经济的复合体，具有提供粮食、蔬菜、木材等实物型产品，以及净化空气、涵养水源、保育土壤、调节气候、提供开敞空间等维持整个地球生命支持系统稳定的服务功能，是人类生存和社会经济持续发展的基本保证。然而，保护型农地的经济价值较小，非市场价值较高；农业用地机会成本较高、经济报酬较低，风险较大；工业用地、商业用地及娱乐用地经济效益较高。受比较利益驱使，每年都有大量农地转为城市建设用地，人地矛盾不断加剧。
山区是人类较早生活的地方，也是人地关系最为敏感和突出的区域。相对于平原地区而言，山区生态环境脆弱，人地矛盾更加突出。严重的水土流失，频发的自然灾害，不合理的资源利用方式，以及相对落后的观念意识，导致山区农地资源流失问题尤为严重。
凉山彝族自治州（凉山州）位于四川省西南部川滇交界处，处在东经100°15’～103°53’和北纬26°03’～29°27’之间，幅员面积60423平方公里，下辖17个县市、616个乡镇，是全国最大的彝族聚居区和四川省民族类别最多、少数民族人口最多的地区。境内地貌复杂多样，高山、深谷、平原、盆地、丘陵相互交错，是我国生态环境脆弱和自然灾害频发地区，也是农地资源退化和流失非常严重的地区。以凉山州作为研究区域，通过了解山区农民农地保护的认知情况，科学评估农地资源的非市场价值，运用经济方法加强山区农地保护研究，采用价格手段体现农地价值或农地的保护效益，不仅能够弥补市场机制作用不足给农地城市流转带来的影响，而且通过提高土地资源农业利用的比较效益，能够真正起到缓解山区农地资源低效率流失，保护生态环境的作用。
二、农地非市场价值评估的主要方法
农地非市场价值作为无法通过市场交易实现而又客观存在的价值部分，不存在直接的交易市场，难以用市场价格直接衡量，只能通过非市场评估技术估算。非市场价值评估技术具有代表性的有“条件价值评估法”（Contingent Value Method，CVM）、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和特征价值法（Hedonie price Method，HPM）。与CVM相比，HPM、TCM属事后评估方法，仅能推估当期资源的使用价值，难以包含非市场价值中的选择价值。为此，衡量农地较为完整的非市场价值，CVM是当前唯一可行的评估方法，也是目前应用最广泛、最成熟的方法。
CVM基于假设条件的问题安排，采用问卷调查，通过模拟市场来揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿和受偿意愿，是一种利用效用最大化原理，最终得到公共物品非使用经济价值的研究方法。
三、基于农户认知程度的农地非市场价值估算
出于问卷的专业性和农民对加强农地保护、农地资源非市场价值的认识基础考虑，本研究采用抽样走访的调查方式。通过面对面的交流，介绍调查背景，解释农地资源的各项功能效益和各项假设前提，了解受访者对农地保护的认知程度、支付意愿及受偿意愿。本调查主要集中在农地类型分布和利用方式颇具代表性的西昌市、会理县、宁南县、普格县、布托县、昭觉县、美姑县、德昌县、盐源县9个县市。共分发调查问卷432份，回收有效问卷406份，占调查问卷总量的93.18％。
（一）基于农户支付意愿的农地非市场价值
有效样本中有353户农户对保护农地有支付意愿，占86.95％；不愿意为保护农地捐钱、出力的家庭有53户，占13.05％。调查中关于农民参与农地保护问题，我们让受访农民可以有两种选择，一是捐赠货币，二是参加义务劳动。由于当地农民收入较低，货币支付能力有限，因此有支付意愿的样本中有89.52％的农户选择通过参加义务劳动保护农地。
在价值处理方面，我们将农民以劳动方式参与农地保护的支付意愿，按其同期的机会工资折成货币价值，根据调查结果计算得出凉山州农民日均工资14.32元。剔除年均支付意愿大于家庭年收入10％以上的异常数据样本，我们对调查数据进行统计分析，结果表明，农户愿意保护耕地的有289户，占71.18％；对园地、林地和水域的支付率分别为75.37％、38.91％和64.53％。根据凉山州统计年鉴，凉山州2010年有农村居民1017607户，以上述受访农民家庭对农地资源非市场价值的支付率和户均最高支付意愿为参考，便可估算全州农民家庭对不同类型农地非市场价值的保护意愿及凉山州农地非市场价值（见表1）。
从受访农户参与农地保护的情况分析，农民家庭普遍对当前流失速度最快且与生活联系最直接、最紧密的耕地资源的支付意愿最高。估算结果显示，按支付意愿计算不同类型农地资源中，园地的非市场价值最高，其次是水域、耕地，林地的非市场价值最低。单位农地非市场价值的高低与资源禀赋显著相关，资源越丰富的农地类型，非市场价值愈低；反之，越稀缺的资源，非市场价值愈高。
（二）基于农户受偿意愿的农地非市场价值
农民作为农地保护的直接执行者，其受偿意愿直接影响农地非市场价值的高低。调查问卷设计基于以下假设，为了更好地调动农民保护农地的积极性，政府每年拿出一部分专款，按照家庭种植农地的面积、类型和保护的程度将补贴直接发放给农民。询问农户认为保护单位耕地、园地及村里公共林地和水域资源每年最低需要补贴多少钱，才能达到较为理想的保护效果。
调查结果显示，受访农户保护单位耕地每年的平均受偿意愿是3366.30元／公顷，园地3109.35元／公顷，林地3468.60元／公顷，水域3077.55元／公顷。以上数据显示，凉山州农民对农地资源的受偿意愿普遍较高。一方面说明当地农民希望通过获得经济补偿的方式保护农地的愿望比较强烈；另一方面也反映出农民对不同地类的受偿意愿差异不明显，说明农民对不同土地利用类型之间的差异认识还比较模糊，农业经营随意性比较大。这也是造成农民在农地利用中经常转换地块利用方式的主要原因。
根据上述调查结果，从农民作为农地保护执行主体接受政府补偿的角度出发，同前以22.75％的还原利率，计算全州农民的平均受偿意愿及根据受偿意愿估算的农地非市场价值结果（见表2）。
四、结论和政策建议
基于对凉山州农户进行的调查，本文分析当地农民参与农地保护的认知情况，采用条件价值评估法（CVM）对凉山州农地非市场价值进行了评估。分析表明：随着农地保护意识的增强，农户已经意识到农地资源非市场价值的存在，86.95％的家庭对保护农地有支付意愿，农地非市场价值约为4120.90元／公顷。从农民作为农地保护执行主体，保护农地接受政府补偿的受偿意愿（WTA）角度出发，农地的非市场价值约为104570.42元／公顷。基于不同假设前提所得到的农地非市场价值支付意愿和受偿意愿差异显著。从保护农地得到政府补贴农民受偿意愿（WTA）角度估算出的农地非市场价值与从农民家庭支付意愿（WTP）角度估算出的农地非市场价值相差25倍之多。
根据农地非市场价值评估的结果，本文提出进一步保护农地的几个建议。
首先，应建立农地资源价值评估体系，缓解农地流失。长期以来，人们对农地资源价值认识不足，更多注重农地的经济产出价值而忽视农地非市场价值的存在，必然会造成农地过度非农化及农地非农化价格扭曲。近年来农地非市场价值评估虽取得了一定的研究成果，但农地资源价值评估体系尚未建立。随着耕地保护与建设用地增加之间的矛盾日益尖锐，迫切需要建立完善农地资源价值评估理论和方法体系，将农地资源非市场价值评估纳入农地资源配置决策中，提高农地非农化配置的效率，缓解农地流失，弥补市场机制作用不足给农地城市流转决策带来的影响。
耕地价值评估范文4
对584户农户和98位专业人士的问卷分析表明，在问及“是否需要开展农村土地资产评估？”问题时，有近70％的农户及88％的资产评估专业人士回答需要。这一问题同时也被另一问题所佐证，在“您认为开展农村土地资产评估重要吗？”问题中，有近80％的农户和95％的资产评估专业人士回答很重要。调研数据表明，人们已经逐渐认识到农村土地资产评估的重要性，开展农村土地资产评估已成为时展的潮流。
1．1建立农村土地市场，统筹城乡一体化发展改革开放30多年来，我国社会主义市场经济取得了长足的发展，农村土地市场得到逐步发展。一方面，在社会主义市场经济下，农村土地既是一种资源，又是一种资产，以土地为主要内容的农业资源必将进入市场，参与流通和交换；另一方面，国家鼓励农村土地市场建立和发展。2003年3月1日实行的《中华人民共和国农村土地承包法》标志着国家对农村土地流转市场放开，随后党和国家相继一系列法律政策，鼓励引导农村土地市场的建立。农村土地流转过程中，涉及土地估价的问题越来越多，如农村土地承包经营权出让、租赁费用计算，农村土地抵押贷款、耕地复垦价值计算，新农村建设中住房置换价值确定等，使得农村土地资产评估变得日益重要。调研数据显示，53．25％的农户参与农村土地流转，占被调查农户一半以上，表明忠县已存在农村土地流转市场，67．81％的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在社会保障体系逐步完善的条件下，土地流转不仅不会威胁到他们的生存安全，还会给他们带来更多的财产性收入。具备合理的农村土地价格是确保农村土地合理流转的首要条件。目前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏一个明确、统一的土地评估标准，因而这种市场存在一定的局限性和盲目性，从长远来看，在一定程度上阻碍了我国农村土地市场的健康发展。党的十指出要深化经济体制改革，健全现代土地市场。健全现代土地市场，应加快发展农村土地市场，建立健全农村土地资产评估体系，开展农村土地资产评估。一方面，有利于实现资源优化配置。价格是市场的灵魂，按照价值规律建立农村土地资产评估体系，有利于促进我国农村土地资产流动，引导土地从低效率经营者流向高效率经营者，实现资源的优化配置，促进我国农村土地规模化、现代化、产业化发展。另一方面，有利于统筹城乡一体化发展。我国城乡土地资产市场的二元特征明显，主要表现为：土地产权城乡二元、土地价格城乡二元、土地市场城乡二元、土地用途城乡二元、土地规划和管理城乡二元。开展农村土地资产评估，建立城乡一体化的土地资产评估标准，有利于建立“同地、同权、同价”的城乡土地市场，促进土地资源在城乡间的合理、有序流动，促进城乡土地市场一体化发展。
1．2完善征地补偿制度，保障农民合法权益据调查，63．18％的农户认为我国现行征地制度不合理，73．97％的农户对我国现行征地补偿标准不满意。党的十指出要让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农村土地是农民发展的经济资源，是农民从事生产与维持生计的固定资产，也是农民最主要的财产。显化农村土地资产、盘活农村集体经济、保障农村土地平等入市、增加农民财产性收入是实现农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果的有效途径，是农民产权权益的经济实现形式。然而，在农村土地资产化过程中，作为弱势群体的农民其合法权益难以得到保障。据《中国统计年鉴》的数据，2007～2011年，农村家庭财产性收入占总收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在农村土地资产化过程中，土地并没有发挥其增收的功能，农民的财产权益受到了侵犯。一方面，我国现行的征地补偿制度损害了农民权益。《中华人民共和国土地管理法》规定土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，采用“产值倍数法”的计算方式，并且规定土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均产值的30倍。这种政府垄断和干预的土地补偿机制并没有以市场机制为基础，农民缺少话语权，导致土地补偿标准偏低，严重扭曲了土地真实价格，最终损害了农民权益［5，6］。国际上通行的做法是根据土地市场价格进行补偿，被征地的人员在获得公平交易后自谋生计。结合国际经验及遵循市场主体平等、利益均衡的原则，开展农村土地资产评估是完善我国征地制度的前提条件。农村土地资产评估有利于实现“按价征地”和充分保障失地农民权益。另一方面，我国农村土地交易中，交易价格大多是由双方自行协商或由农村基层组织协商确定的，缺乏科学依据，作为弱势群体的农民，其合法权益难以得到保障。开展农村土地资产评估，引入第三方专业的资产评估机构和评估人员对交易土地进行评估，给出独立、客观、公正和科学的评估价格能有效维护农民的权益。
1．3规范农村土地流转行为，加强农村土地资产管理农村土地所有权和使用权分离的过程必然导致农村土地流转［7］。由于我国农村土地市场发展滞后，缺乏政府的统一管理，土地流转大多是流转双方私下协商交易，导致流转行为不规范，在流转中容易产生欺行霸市、倒买倒卖等投机行为，而土地流转的投机性又导致了农村集体土地资产的流失和农地非农化。加强农村土地资产评估有助于确定合理的土地流转价格，建立农村土地市场价格体系，规范农村土地流转行为，促进农村土地合理流转。土地既是一种重要资源，又是一项重要财产，推进农村土地资产评估有助于加强国家对土地的宏观管理，为国家决策提供科学依据。第一，有助于提高耕地保护质量。我国实行了世界上最严格的耕地保护制度，制定了包括基本农田保护制度、土地用途管制制度和耕地占补平衡制度在内的一系列制度。《中华人民共和国土地管理法》明确指出“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”开展农村土地评估，建立农村土地价格体系是促使我国耕地管理向数量质量双重管理转变的重要依据。第二，有助于加强国家对农村土地的监测。加强农村土地资产评估，有助于摸清全国各地农村土地生态质量（包括数量和质量），实现农业可持续发展；有助于测算我国农村包括土地在内不动产的价值总量。第三，有助于指导农村土地开发整理。应用农村土地资产评估成果，有助于合理确定土地开发整理的重点区域、区域土地开发整理潜力及应采取的措施，提高农村土地开发整理规划编制的科学性。
2推进农村资产评估面临的主要挑战
2．1农村土地制度供给不足通过调研，笔者发现，绝大部分的资产评估专业人士认为制约我国农村土地资产评估发展最主要的障碍是农村土地制度供给不足。一方面，我国农村土地资产评估在国家层面上制度设计较少，又缺少相应层面的法律制度或规章制度，导致土地资产评估缺乏科学性，无法形成正常的市场价格表达机制，造成农村土地资产价格扭曲；另一方面，现行的农村土地制度，在一定程度上阻碍了我国农村土地资产的评估。根据马克思主义地价理论，土地价格是土地所有权垄断而产生地租的资本化。因此，推进我国农村土地资产评估首先应加强我国农村土地产权制度建设。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农村土地产权模糊，产权模糊将不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，并最终损害了分配机制［8］；第二，农村土地产权不稳定，主要表现为土地承包期及农民对所承包土地的不稳定性，不利于农民对土地进行长期投资，阻碍土地承包经营权流转机制的建立；第三，农村土地产权不完整，土地使用权具有的转让、出租、抵押等权能受到法律法规的限制。正是由于残缺的土地使用权，才导致了土地使用的随意性以及土地流转的困难性。姚洋［9］认为土地使用权的有效转让，能够使得土地使用权具有边际产出拉平效应与交易收益效应，从而提高资源配置的效率。此外，我国农村土地流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村土地流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村土地市场制度供给不足主要表现为：农村土地市场体系不完善，农村土地市场管理机制缺乏。
2．2评估方法技术体系不健全现代估价方法体系的建立是基于一套固定的政策构架及市场环境假设，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村土地资产评估市场。一方面，中国农村土地市场是一个不完全的市场，国家政策对农村土地的收益影响较大，预期收益成为一个难以预期的变量，导致现有估价方法需要重新考虑标准化变量的误差问题；另一方面，我国农村土地资产独特的产权性质和保障功能决定了农村土地资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法［10］。运用市场比较法所求取的价格与市场价格最吻合。但是，由于我国农村土地市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村土地市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法。成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本核算法一般适用于新开发土地的估价，在农村土地资产评估中应用范围有限。例如，运用成本核算法对在农村地理条件恶劣地区开垦的一块贫瘠土地估价，由于投入多，估价高，这就与市场比较法、收益还原法所评估的结果相差甚远。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。目前，学术界大都形成共识，认为收益还原法是目前我国农村土地估价中最适宜的方法。但是，收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。针对农村土地资产评估方法，62％的重庆市资产评估专业人士认为农村土地资产评估的原理和方法可以参照城镇土地资产评估的原理和方法进行。还有部分人士认为，鉴于农村土地的多样性及各种类型土地本身的特性，在开展农村土地资产评估时应采取分类评估的方法，建立分类评估技术路线。他们认为，农用地评估可以采用收益还原法、成本法，建设用地评估可以采用市场比较法。此外，沈秀峰等［11］认为，在测算农地价格时应根据农地流转方向进行不同的估价，农地转农地，则只需要测算其经济价值，农地非农化，应测算经济价值、生态价值和社会价值，而不同价值估价时所选择的评估方法应不同。
2．3土地市场服务体系不健全完善的市场服务体系是保障我国农村土地资产评估顺利开展的有利外部环境条件。目前，我国农村土地资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。以重庆市为例，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是重庆市主要从事土地资产评估的自律组织。通过对该协会及资产评估专业人士调研得知，目前该会从事土地资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市土地，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。在我国被政府认可的具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村土地资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村土地资产评估工作的开展，进而促进农村土地流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村土地资产评估的有效管理。由于农村土地资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。
3有序推进农村土地资产评估的政策建议
3．1坚持人民主体地位，保障农民合法土地权益党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。依法保障农民合法的土地权益是贯彻落实党的十方针的基本要求。加强农村土地制度改革是保障农民合法土地权益的根本途径，主要途径有：一是完善农村土地承包经营权权能。一方面，通过法律制度的建设，按物权理论规范我国农地承包经营权制度，赋予农民完整的承包权权能；另一方面丰富农村土地承包经营权流转形式。地方政府要在不改变农地用途，不损害农民利益的前提下，积极探索各种土地承包经营权的流转模式。二是依法保障农民宅基地用益物权。通过土地管理制度改革，实行宅基地有偿使用制度和允许宅基地有条件转让，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，依法保障农民的宅基地使用权和收益权，保护农民利益。
3．2促进城乡统筹发展，健全农村土地资产评估体系目前，我国城市已形成比较完备的土地资产评估体系，而农村土地资产评估工作还处于试点阶段，尚未全面开展。建立城乡一体化的土地资产评估体系，健全农村土地资产评估体系，主要措施有：一是培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性；二是加快完善农村土地资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村土地分等定级；三是探索农村土地资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线；四是建立农村土地资产评估中介机构，建立资产评估信息服务平台和仲裁调解机构；五是进一步完善农村土地资产价格体系。
耕地价值评估范文5
作者简介：梁流涛，博士，讲师，主要研究方向为资源经济与环境经济。
通讯作者：冯淑怡，博士，副教授，主要研究方向为资源环境管理与农户行为分析。
基金项目：国家自然科学基金重点项目（编号：70833001）；江苏省“青蓝工程”项目。
（1.河南大学环境与规划学院，河南开封475004；2.南京农业大学中国土地问题研究中心，江苏南京210095）
摘要 利用Costanza的生态系统服务功能价值核算方法，以省（市）为核算单元，对1989-2007年间中国农村生态资源的生态服务价值进行评估，并分析我国农村生态服务价值的时空分异特征。研究结果表明：①1989-2007年间中国农村生态资源的生态服务价值呈现先增长后下降的趋势，1996年以后农村生态资源退化较为严重，主要是由耕地和草地的生态服务功能下降造成的农村生态价值中林地和草地所提供的生态价值所占的比重较高，其比重都在40%左右；②农村资源生态服务价值较多的省份主要分布在西部地区，不同地区农村生态服务价值的内部构成差异也很大；③中国农村生态资源的退化普遍存在，农村资源退化不仅分布在生态脆弱的西部地区，并且已经蔓延到部分中部和东部地区，其中江苏、浙江、山东、北京、天津、河北、辽宁、河南、广东等省市主要表现为耕地退化型；福建、江西、湖南、广西、云南等省市主要表现为林地退化型；贵州、、甘肃等省市主要表现为草地退化型，因此，不同区域应实行差别化的管理措施。
关键词 生态服务价值；生态资源退化；时空特征
中图分类号 X171文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）07-0133-07doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.07.023
生态系统服务是指生态系统与生态过程所形成与维持人类赖以生存的自然环境条件与效用［1］，它不仅为人类提供食物、医药和其他生产生活原料，还创造与维持了地球的生命支持系统，形成人类生存所必需的环境条件，同时还为人类生活提供了体闲、娱乐与美学享受，已经成为人类所拥有的关键自然资本。正是基于这一点，近年来生态系统服务价值评估与核算已经逐步成为人们关注的焦点，是生态学和生态经济学研究的一个分支学科［2］。
长期以来，经济社会发展对农村关键生态资源的过度开发利用导致我国农村生态系统和生态系统服务与功能发生严重退化，生态系统呈现由结构性破坏向功能性紊乱方向发展的趋势，对我国的生态安全造成严重威胁。开展农村关键生态资源生态服务价值研究是生态系统恢复、生态功能区划和在农村地区建立生态补偿机制、保障国家生态安全的基础和前提，具有重要的理论和现实意义。因此，本文基于1989-2007年全国31省（市）关键生态资源数据，利用中国不同陆地生态系统单位面积生态服务价值表，以省（市）为核算单元，分析我国关键农村生态资源生态服务价值及其时空变化趋势，为保障我国农村生态资源安全提供重要依据。
1 农村生态服务价值评估与验证
1.1 研究方法
对生态服务功能的价值评估的方法很多，但可以将之归为两类［3-4］：一是替代市场技术，它以“影子价格”和消费者剩余为基础核算生态服务功能的经济价值，评价方法主要包括费用支出法、机会成本法、市场价值法、旅行费用法等；一是模拟市场技术，从支付意愿方面核算生态服务功能的经济价值，主要有条件价值法。随着对生态服务价值的关注程度增加和研究的深入，生态服务价值核算方法也进一步完善和成熟。Costanza等人综合应用多种评估技术对每种生物群落单位面积提供的生态系统服务价值进行估算［5］。此方法问世后得到了很多学者的认同，并被广泛应用到不同国家或地区的生态服务价值的核算中。20世纪90年代传入我国后得到了广泛应用，谢高地等建立了中国陆地生态系统单位面积服务价值表［6］，并应用于其他区域的生态服务价值评估中［7-10］。Constaza等提出的生态服务功能评估方法得到广泛应用的主要原因是该评估体系综合应用多种评估方法对生态服务价值进行核算，是对复合生态系统、多种功能价值进行核算的有效方法，并且结论的可信程度较高［11-12］。目前我国学者对生态服务价值核算最主要的是利用Constaza等提出的方法［13］，即主要是利用文献调研以及相应的研究成果的系统总结，结合本地的实际，对生态服务价值进行核算。但现有的文献主要是对小尺度区域进行研究，对于大尺度区域的生态服务研究还不多见，尤其是以省（市）为核算单位，探讨生态服务的时空演变特征的研究更是少见。基于此，本文利用Constaza等的生态服务价值核算方法，结合我国不同区域社会经济和自然条件，对我国关键农村生态资源的生态服务功能进行核算。
1.1.1 不同类型农村生态资源的生态服务价值系数
利用Costanza等的生态系统服务功能价值核算方法，首先需要计算出各类型资源的生态价值系数，即单位面积土地生态系统服务功能经济价值量。具体到农村关键生态资源服务功能价值的核算，需要确定林地、草地、耕地等关键资源的生态价值系数。我国学者谢高地等在Costanza等提出的评价模型基础上，结合国内200多位生态学家的问卷调查，总结出了林地、草地、耕地等资源的9项生态系统服务功能的“中国生态系统服务价值当量因子表”［14］。定义一公顷全国平均产量的耕地每年自然粮食产量的经济价值为1，而其它生态系统生态服务价值当量因子是指生态系统产生该生态服务相对于农田食物生产服务的贡献大小。
耕地食物生产生态服务价值单价是一公顷平均产量的农田每年自然粮食产量的经济价值［9,15］，计算公式为：
CcropTa×Tb（1）
式中，Ta为研究区研究期内的平均粮食基准单产（kg/hm2）；Tb为研究区粮食单价（元/ kg）。
在计算了研究区耕地食物生产服务价值单价后，采用公式计算林地、草地、农田等资源类型的生态价值系数VC，即单位面积年度生态系统服务功能经济价值量。
VCijCcrop×fij（2）
其中VCij为第i种土地利用类型第j种生态服务的价值系数（元/hm2）；fij代表第i种土地利用类型第j种生态服务的价值当量因子。
同时为了计算方便，将不同农村生态资源划分为不同的土地利用类型，归并为耕地、林地和草地。综合运用以上公式和相关系数，得出不同土地利用类型单位面积生态价值，即不同类型生态服务的价值系数。根据相关专家的实际计算结果适当调整了相关文献中的计算参数［16-17］，得到了我国农村土地利用类型单位面积的生态价值（见表1）。
1.1.2 区域生态服务价值系数修正
表1提供的只是一个全国平均状态的生态资源生态服务价值的系数。由于我国区域广阔，各地社会经济和自然条件差异较大，所以在进行具体地区的评价时需要对表中生态服务价值系数进行一定的修正。
表1 不同土地利用类型的生态价值
Tab.1 Ecosystem service value of each land use type
元/hm2
注：“-”表示缺乏数据或无此项生态服务功能。
相关研究表明，生态系统的生态服务功能大小与该生态系统的生物量有密切关系。一般来说，生物量越大，生态服务功能越强。为此，假定生态服务功能强度与生物量成线性关系，可按下述公式进一步修正生态服务价值系数［18］：
Vivi（3）
其中，Vi为修正后的单位面积农村生态资源生态服务价值；i代表不同的服务功能；vi为单位面积生态系统服务价值基准单价；Bi为被评价地区某类生态系统的生物量；B为全国一级生态系统类型的单位面积生物量，二者之比为生态系统的生物量因子。具体见表2。
另外还需要特别说明的是，由于较长时间序列下社会经济发展、自然条件、生态资源稀缺性以及人口等方面的变化，也会导致生态系统服务功能的价格系数变化。但由于农村生态资源作为非市场物品难以通过市场交换来直接确定其价值系数，因此国内外许多研究中对不同发展时期的生态系统价值系数多以恒定值处理，故本文亦采用固定的生态系统服务单价。
表2 全国各省市耕地生态系统生物量因子［18］
Tab.2 The biomass factors of different provinces in China
1.1.3 农村生态资源的生态服务价值核算
利用单位面积提供的生态系统服务价值系数进行估算，其具体公式：
ESV∑Vi・Ai（4）
式中，ESV为研究区农村生态资源服务功能总价值，Vi为某种土地类型单位面积的生态系统服务价值系数，Ai为研究区域内某种土地类型的土地面积。也就是单位面积的生态系统服务价值系数乘以土地总面积，然后加总就可求得生态系统服务价值总和。
1.2 数据来源
为了满足统一口径，本文计算所需的土地数据主要来自原国家土地管理局或国土资源部编写的《全国土地管理统计资料》（1989-1995）、《中国土地年鉴》（1994-1997）、《国土资源综合统计年报》（1999-2007），其它数据均来自对应年份的《中国统计年鉴》（1990-2008）或者《新中国60年统计资料》。另外，还需要特别说明两点，一是1997和1998年土地方面数据缺失，无法对这两年的农村生态资源的生态服务价值进行核算，但这并不影响生态服务价值变化的总体趋势；二是由于行政区划调整，重庆作为直辖市成立于1997年，为了保持数据的统一性和可比性，将重庆与四川合并。
1.3 农村生态资源服务功能价值评估和验证
利用Costanza的生态系统服务功能价值核算方法，以省市为核算单位，评估1989-2007年间各省市农村生态资源的服务功能价值, 并对各省（市）生态服务价值进行加总得到全国层面的数据（见表3）。
表3 1989-2007年间全国农村生态服务价值
Tab.3 Rural ecological service value in
China during 1989-2007亿元
另外，为验证生态价值类型对于各农村生态资源类型的代表性和价值系数的准确性，应用敏感性指数（CS）以确定ESV随时间变化对某种类型的生态服务价值（VC）变化的依赖程度，即VC变动1%引起总生态服务价值（ESV）的变化情况。如果CS＞1，表明ESV对VC是富有弹性的；如果CS＜1，则说明是缺乏弹性的。比值越大，表明VC的准确性越关键。本文采用将各生态资源类型的价值系数分别调整50%，来说明ESV对VC的敏感程度。计算公式为：
CS（5）
其中：ESV为总生态服务价值；VC为生态价值系数；i和j分别代表初始总价值和生态价值系数调整以后的总价值；K为各农村生态资源类型。
计算结果表明，ESV对VC的敏感性指数均小于1，耕地、林地和草地资源敏感程度的平均值分别为0.201、0.602和0.197，由高到低依次为林地、耕地、草地，这说明，全国各省市ESV对VC缺乏弹性，研究结果可信。敏感度分析也从另一个角度反映了各个用地类型对生态系统服务总价值的影响程度，敏感度越高其生态服务价值所占的比重也越高。
2 农村生态服务价值的时序变化分析
农村生态资源的生态服务价值总体上呈现先增长后下降的倒“U”型变化趋势。第一阶段为1989-1995年，此阶段生态资源生态服务价值呈现增长的趋势，1989年农村生态资源生态服务价值为13 643.66亿元，到1995年增长到14 019.26亿元，年均增长62.60亿元。第二阶段为1996-2007年，农村生态资源生态服务价值呈现下降的趋势，到2007年下降到13 746.63亿元，年均减少22.72亿元。此阶段农村生态资源服务价值减少明显，农村生态资源退化较为严重。
从农村生态服务价值的内部组成来看，林地和草地提供的生态服务价值较高，2007年其比重分别为54.4%和38.3%，而耕地所提供的生态服务价值比较低，所占的比重仅为7.4%。从变化趋势来看，耕地资源的生态价值所占比重呈现缓慢下降的趋势，维持在7.5%左右；林地资源的生态价值所占比重呈现增加的趋势，1989年所占的比重为48.82%，到2007年增加到54.81%，年均增加0.35个百分点；而草地资源的生态价值所占比重呈现减少的趋势，1989年所占比重为43.76%，到2007年减少到38.54%，年均减少0.31个百分点。
耕地资源的生态服务价值呈现先增加后减少的趋势（见图1）。1989-1995年间耕地生态价值呈现增加的趋势，从1989年的1 012.25亿元增加到1995年的1 088.41亿元，年均增加12.69亿元；1996-2007年呈现下降的趋势，从1996年的1 079.49亿元，到2007年减少到1 010.56亿元，年均减少6.27亿元。造成这种状况的主要原因是1996年以后随着社会经济的迅速发展，耕地面积大量流失，耕地减少去向主要是农地非农化、生态退耕和农业结构调整。另外我国实行耕地占补平衡政策，但耕地占用前后质量相差太远，这些共同导致1996年后耕地所提供的生态服务功能下降。
林地资源的生态服务价值总体呈现增加的趋势（见图2）。1989年林地所提供的生态服务价值为6 661.29亿元，到2007年增长到7 477.62亿元，年均增长45.35亿元。近年林地资源生态服务价值增长的主要原因是退耕还林政策执行的力度不断加大，林地面积不断增长，有力地保障了林地生态系统的稳定。
草地资源的生态服务价值呈现下降的趋势（见图3）。
1989-1995年，草地资源的生态服务价值在波动中下降，从1989年的5 970.13亿元下降到1995年的5 563.82亿元，年均下降 67.72亿元。1996-2007年，草地资源的生态服务价值减少较为缓慢，1996年草地资源的生态价值为5 342.79亿元，到2007年下降到5 258.45亿元，年均减少7.67亿元。
为了分析各类农村生态资源变化对农村生态服务价值变化的影响大小（贡献率），采用各类生态资源变化产生的生态系统服务价值的变化量占所有各类生态资源类型产生的价值变化量总绝对值的比例进行分析。其计算公式为：
SiT×100%（6）
其中SiT为第i类生态资源类型在T时间段内的变化所产生的生态服务价值的变化量占所有各类土地变化所产生的价值变化量绝对值的比例；ΔESViT为此类生态资源在T时段内的变化所产生的生态服务价值变化量的绝对值。从各种农村生态资源类型对总ESV的贡献来看，各类农村生态资源之间存在明显的差异。1989-1995年间耕地增加的ESV为67.24亿元，仅占价值变化总绝对值的4.60%，林地增加的ESV为768.27亿元，占价值变化总绝对值的52.52%，草地减少的ESV为627.34亿元，占价值变化总绝对值的42.88%。 增加的耕地和林地生态服务价值超过了草地生态价值的损失，此时期生态服务价值呈现增加趋势。1996-2007年间耕地减少的ESV为68.93亿元，占价值变化总绝对值的34.24%，林地增加的ESV为48.06亿元，占价值变化总绝对值的23.87%，草地减少的ESV为84.34亿元，占价值变化总绝对值的41.89%。可见，损失的耕地和草地的ESV在绝对数量上超过了林地增加的生态服务价值，此阶段呈现减少的态势。也就是说，1996年以后的农村生态资源退化主要是由耕地和草地退化引起的。
3 农村生态服务价值空间分异特征分析
为了更准确地反映农村生态服务价值的空间分异特征，消除数据偶然波动造成的误差，本文用近年（2004-2007年）各省市平均值来反映农村生态服务价值状况（见表4）。由于各省市资源禀赋差异较大，农村生态资源的生态服务价值在空间分布上也呈现较大的差异。内蒙古、、新疆、四川等省市的农村生态资源的生态服务价值最大，都在1 000亿元以上；云南、青海、黑龙江等省市的生态服务价值也较高，其值在500-1 000亿元之间；浙江、河北、辽宁、福建、湖北、贵州、江西、吉林、广东、陕西、广西、湖南等省市的关键生态资源的生态服务价值在200-500亿元之间；山东、河南、安徽、陕西等省市的生态服务价值在100-200亿元之间；北京、江苏、海南、宁夏等省市农村生态资源生态服务价值较小，在20-80亿元之间；上海、天津等省市的生态服务价值最小，在10亿元以下。可见，农村资源生态服务价值较大的省份主要分布在西部地区，1989-2007年间占全国的比重为65.5%。
从各省市农村资源生态服务价值的内部构成来看，河南、山东、天津、江苏、上海等省市耕地资源生态价值所占的比重较大，其比例都在40%以上；北京、河北、四川、安徽、山西、贵州、辽宁、吉林、黑龙江、湖北、海南、广西、云南、湖南、浙江、江西、广东、福建等省市则以林地生态价值为主，其比例都在50%以上；以草地生态价值为主的省份有甘肃、内蒙古、宁夏、、新疆、青海等省市，其份额都在50%以上。
从各省市1989-2007年农村生态资源生态服务功能的变化趋势来看，北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、甘肃、湖北、湖南、四川、贵州、云南等省市呈现持续减少的趋势；河北、广东、广西、等省市呈现先增加后减少的趋势；山西、内蒙古、安徽、陕西、青海和新疆等省市的生态价值呈现增加的趋势；上海、宁夏等省市呈现先减少后增加的趋势。可见，大部分省市生态资源的生态价值呈现下降的趋势，特别是1996年以
表4 2004-2007年间各省市农村资源
生态服务价值平均值
Tab.4 Average ecological service value of
each province during 2004-2007
后，呈现下降趋势的省市更是多达21个，包括北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、甘肃、湖北、湖南、四川、贵州、云南、河北、广东、广西、等省市。并且农村生态资源退化区所占的生态服务价值也很大，是农村生态资源生态服务功能的主要区域，其价值变化对生态环境影响较大。综上，在我国农村生态资源的退化普遍存在，生态资源退化地区的分布比较广，主要是西部地区，东部和中部地区生态退化情况也不容忽视。农村资源退化不仅分布在生态脆弱的西部地区，并且已经开始在部分中部和东部地区蔓延。
从各省（市）减少因素来看，农村生态资源价值减少主要是由耕地退化引起的地区包括北京、天津、河北、辽宁、河南、广东、江苏、浙江、山东等省市，因此可以归类为耕地退化型；由林地生态价值减少引起的地区是福建、江西、湖南、广西、云南，可以归结为林地退化型；由草地生态价值减少造成的地区包括贵州、、甘肃等省市，可以归结为草地退化型。另外一些地区生态价值的减少是由两种因素引起的，比如，四川省就是由于耕地和草地退化所引起的。
4 主要结论和政策启示
本文利用Costanza的生态系统服务功能价值核算方法，对全国1989-2007年间各省市农村生态资源生态服务价值进行核算，并探讨农村生态价值演变的时空特征。主要结论如下：
（1）1989-2007年间我国农村生态资源的生态服务价值呈现先增加后下降的趋势，1996年以后农村生态资源的生态服务功能呈现下降的趋势，农村生态资源退化较为严重。农村生态价值中林地和草地所提供的生态价值所占的比重较高，其比重都在40%左右。1996年以来造成生态服务价值下降的主要原因是耕地和草地生态服务价值的下降。因此，需要加强对农村生态资源的监管，防止生态资源的进一步退化。
（2）农村资源生态服务价值分布不均衡，主要分布在西部地区，占全国的比重高达60%以上。从各省市农村资源生态服务价值的内部构成来看，河南、山东、天津、江苏、上海等省市以耕地资源生态价值为主，其比例都在40%以上；北京、河北、四川、安徽、山西、贵州、辽宁、吉林、黑龙江、湖北、海南、广西、云南、湖南、浙江、江西、广东、福建等省市以林地生态价值为主；以草地生态价值为主的省份有甘肃、内蒙古、宁夏、、新疆、青海等省市。
（3）在我国农村生态资源的退化普遍存在，农村资源退化不仅分布在生态脆弱的西部地区，并且已经开始在部分中部和东部地区蔓延，辽宁、甘肃、黑龙江、云南、、山东、湖北、湖南、广东、贵州、福建、广西、河北、四川、吉林是生态资源退化的主要区域。其中江苏、浙江、山东、北京、天津、河北、辽宁、河南、广东、江苏、浙江、山东等省市主要表现为耕地退化型；福建、江西、湖南、广西、云南等省市主要表现为林地退化型；贵州、、甘肃等省市主要表现为草地退化型。这些研究结论也为农村生态环境管理政策的制定提供了理论依据。在实践中要因地制宜地根据资源退化类型采取差别化的管理措施。同时也可根据农村生态价值变化的特点和空间分异规律，划分不同的生态功能区，并根据当地实际情况建立生态补偿制度。
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Rural Ecosystem Service Value in China: Evaluation and
Temporal and Spatial Characteristics
LIANG Liu-tao1,2 QU Fu-tian2 FENG Shu-yi2
（1.College of Environment and Planning, Henan University, Kaifeng Henan 475004, China;
2.Research Center for China Land Policy, Nanjing Agricultural University, Nanjing Jiangsu 210095, China）
耕地价值评估范文6
论文摘要:实施耕地资源核算意义重大。耕地资源核算以资源核算理论为基础，主要包括耕地资源的实物量、价值量核算和存量及流量核算等。实物量核算反映耕地资源的规模，价值量核算反映耕地资源的质量，流量核算反映耕地资源的变化情况。本文主要对价值量和存量及流量的核算方法进行了探讨。
耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。
1实施耕地资源核算的意义
耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:
1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要
《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。
1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要
由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。
1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要
现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。
2耕地资源核算的基本理论
耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。
2.1耕地资源核算的主体
耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。
2.2耕地资源核算的内容
与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。
实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。
2.3耕地资源核算的程序
一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。
实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。
耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。
3耕地资源核算方法
一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。
3.1耕地资源的实物量核算
耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。
实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。
3.2耕地资源的价值量核算
价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。
这种方法的基本公式为:
MV=a/r
其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。
首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。
耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:
其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。
耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。
其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
3.3存量和流量核算
