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(1)网络交易的公平公开性。传统的房地产交易，具有较低的透明度。消费者通过营销人员的介绍来判断房产的优劣，这极大的抑制了房产本身的特性和消费者的主观意识。改变传统房地产的交易模式，采用消费者，开发商，材料供应商，政府以及银行等多领域的共同参与的新型模式，使消费者利用网上强大的信息联通优势对房产信息本身具有较为系统的认识，同时又可以进行不同角度的比较和评估，把房子的定价权彻底交给客户。用公开透明的信息建立健康的定价机制，避免了传统房地产的中间机构垄断信息牟取利益，实现传统交易无法比拟的公平公开性。
(2)丰富的推广手段和强大的广告宣传效应。网络购物已经成为了消费者青睐的购物方式，采用网络平台进行购物的消费群体日益增多。利用网络高效率的搜索引擎，网络广告，网站资源合作，E-mail营销等，可以不受时间和空间控制的对产品进行宣传。同时，VR360度旋转影像浏览技术，三维动画模拟，效果图展示等构成了网上楼盘的销售系统，为消费者营造身临其境的真实感觉。
(3)低成本高效率的个性化服务。房地产电子商务，带给消费者的不仅仅是更加丰富的交易机会，还是信息的综合服务平台。交易前启用自动调价系统和智慧议价系统，具有专人的现场视频讲解，电话咨询等服务；交易后提供网上装修顾问，物业管理顾问等服务，更适合多元化的市场需求。随着消费用户的增多，信息库的完善，为完成交易所消耗的成本逐渐降到最低。异地看房，购房等活动也变得轻松快捷。
2、房地产电子商务所面临主要问题
(1)监督机制不健全。目前，制约我国房地产电子商务发展的首要问题就是监督机制的不健全。据易居中国的问卷调查显示，53.8%的用户认为房地产电子商务应引入第三方机构监督交易全过程。房地产是一种特殊的商品，其单间价值巨大，交易环节复杂，使得消费者对产品交易的安全性十分关注。
(2)巨额资金的支付问题。虽然中国银行，工商银商等5家银行与房地产电子商务平台已达成了网络对接，消费者可以选择在网上支付或按揭支付。但由于房地产单件的交易额巨大，消费者无法完全接受和认可，线上支付的方式并不成熟。与传统房地产的支付方式相融合，线上交付定金，线下交易剩余金额的方式成为了房地产电子商务交易的主要方式。
(3)不完善的法律体系。据搜房网调查显示，16.7%的采访者认为有关法律不完善，实行条件尚不成熟，不足以全面实行房地产电子商务。消费者网上购房本就属于低频率交易，产品的安全性显得尤为重要。截止目前，我国还没有出台具体的有关网络犯罪的法律法规，这给房地产电子商务的运营带来了一定的诚信危机。
3、房地产电子商务的可行性分析
在信息网络平台的运营过程中，会产生各种各样的成本。包括：网络建设成本，信息传递成本和信息搜集，处理和制作成本。随着网络的长期使用，网络建设和信息传递的边际成本几乎为零，信息网络的平均成本则随着用户人数的增加而明显递减，但网络的收益却随着用户人数的增加而同比例增加。也就是说，网络的规模越大，总收益和边际收益也越大。在房地产电子商务平台的运行过程中，总收益逐渐上升，随时用户人数的不断增多，信息的不断扩充和完善，每多卖出一套房产的边际收益逐渐增加，且用户人数越多，增加的程度越大。实现房地产电子商务的正常运营虽然需要经历一定的时间，但只要优势出现并达到一定的程度，情况就会自行强化，出现强者更强的垄断局面。也就是说，当房地产电子商务平台建立完成并由各方共同维护，所有的信息和渠道都得以保障的时候，占领的市场份额就越大，各方获利也就会多。因此，房地产电子商务探索的道路虽然坎坷，但是未来是值得期待的。
4、房地产电子商务的前景展望
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[关键词] 电子商务 城市房地产 发展问题
随知识经济时代的发展，以计算机网络和信息技术为支撑的城市房地产电子商务逐步发展起来，它不仅关系到城市房地产经营与管理业务的动态发展，同时涉及房地产业的信息化进程，从本质上改变了房地产业的经营管理模式和行为准则，促进“规模化、产业化、标准化”的产业发展格局形成。如何发挥电子商务在房地产业经济价值链条中的作用，促进房地产经济的持续增长，正逐步成为人们日益关注的课题。
一、城市房地产电子商务发展的必要性和可能性
1.必要性
(1)城市房地产开发的有力工具。将政府房地产管理部门、房地产开发及商、物业管理公司、房地产客户有效联系，将经济、产业、税收金融等政策及经营运作的法规条例和优惠政策信息化，为城市房产开发商准确预测未来房地产市场，确定投资开发的方向提供重要依据。
(2)房地产企业发展的重要技术手段。将市域范围内及异地房地产资源信息共享，直接建立房地产管理机构、开发商、投资业主的信息沟通渠道，发挥市场媒介的作用，使产品销售服务更加专业化。房产企业信息、交易双方合同签订及收缴款额、登记备案、房产证的核发等程序，通过房地产电子商务系统将大大简化工作流程，缩短业务周期，工作效率得到大幅提高。
(3)城市房地产产业发展的新方向和新动力。城市房地产业经济发展，与政府的民生问题息息相关，近期房地产业发展形势看，房地产资源需求量已经基本处于自发需求拉动增长的时期，增幅趋缓，要想启动新一轮的住房消费需求增长，电子商务的有效利用无疑是最有效的措施之一，而发展电子商务对城市房地产业的信息化技术增长更显得尤其重要。
(4)符合消费者消费心理的商务形式。房产作为一种特殊的商品，具有位置固定性、使用耐久性、商品开发周期长、生产非连续性、等待现金收益时间长等特性。消费者对房产商品选择异常小心谨慎，房源信息以文字、图片、录相等形式通过网络，消费者通过网上查询、浏览，选择性租赁或购买自己所需要的房产，房地产电子商务在房地产市场营销方面具有其他媒体不可替代的独特作用。
2.可能性
(1)技术基础条件成熟。计算机硬软件、网络传输技术的发展已经使商品的网上商务活动成为现实，网上交易资格认证、合同的签订、货币支付等功能在技术上已经相当成熟。网络新技术：虚拟现实技术、模拟技术、三维全景技术等，为购房者通过网络平台进行房屋虚拟的全方位感受，作出房产对象的功能价值评估和购买认可。
(2)在城市房地产领域的巨大发展潜力。电子商务的最主要功能是极大地简化商品贸易环节，使交易过程简单化。对其它商品的而言，电子商务作的最大不足是难以解决其物流问题。而对于具有特殊属性的房地产商品而言，物流问题不存在，主要是信息流和货币流。因此，电子商务在房地产交易中发展潜力巨大，优势明显。
（3)城市房地产业与电子商务的共同发展趋势。二者同属城市的朝阳产业，房地产业的发展对社会、经济发展的有力促进作用和在人们生活水平提高中的日益重要的地位，使其越来越受到人们的重视，电子商务作为一项新技术，在推动商贸经济发展方面可以发挥重要的作用，越来越多的企业在经营中开始利用电子商务技术。二者的发展趋势相一致，可相互借用共同发展。
（4)有利的社会环境条件。面对网络经济的迅速发展，政府管理部门认识到开展电子商务对提高管理水平和保持经济持续增长的重大意义，提出了大力发展电子商务的措施。在国家房地产业管理工作会议上，确定将发展电子商务作为管理上层次和台阶的重要措施。各级政府部门对发展房地产电子商务给予资金和政策上的充分的支持。
二、 城市房地产电子商务发展存在的主要问题
1.发展程度不高，功能利用有限。从企业网站数量看，建有独立网站的企业不到总数的3%，电子商务业务总量的比重小，功能应用方面，多用于房产信息和电子邮件，真正的电子交易极少，距离实现交易、后续服务等过程一体化和市场价值网络化有相当大的差距。对其重要性的认识不足，网上营销的观念还没有被企业完全接受。
2.应用不够丰富。目前现行的房地产电子商务网站无论是门户网站、企业站点、网上销售及中介还是物业管理，从总体上看，大多数还处于初级探索阶段，经营思路模式单一、功能设计雷同、缺乏品牌号召力等。大多集中在北京、上海等经济相对发达的地区，其它地区相对较少。
3.电子商务本身的不足及消费者的信任问题。由于网络技术发展本身的不完善，许多网上交易业务的保密性和网上交易法律关系的确立难以得到保证，影响到电子商务的发展，房地产电子商务也不例外。此外，房地产市场信息不对称，消费者对网络信息的信任度较低。再加上电子商务初期各方面服务还不规范、不完善，网上信息时效性差、有效信息少，服务差，使消费者信心不足。
4.社会经济环境不完善，市场需求不足。据互联网信息中心统计，在中国网民中，68%的用户年龄在30岁以下，学生占13%左右，中低收入者占大多数。网民的购买力不高，对于一般商品尚且如此，更何况动辄数万元的房产，从而大大限制了电子商务的发展空间。
三、 城市房地产电子商务发展的策略
1.政府积极引导，扶持房地产电子商务运作。构建房地产业发展的宏观框架和计划，组织协调房地产经营与开发企业、房地产行政管理部门、相关部门等之间的关系，为它们的有效合作提供条件和政策支持，切实解决电子商务发展过程中存在的关键性问题，充分发挥城市房地产电子商务系统中各参与实体的作用。
2.组织协调好各方面关系，共同构建城市房地产电子商务市场总体框架。政府房产管理部门、房地产开发经营企业、电子商务运营公司和金融机构等几方面构成房地产电子商务市场的总体框架。房产经营管理企业要利用商务网络，与行政管理部门与市场媒体等方面建立广泛的联系，尽可能扩大业务信息渠道范围和业务量，真正体现其主体作用；电子商务运营公司要充分发挥自己的技术保障作用和开发作用；银行等金融机构在市场运作中，主要起信用担保和中介结算作用。
3.以信息化发展为先导，积极探索房地产电子商务发展模式。优先发展商务信息服务基础与平台建设，鼓励和引导房地产经营与管理企业开展信息化建设和投入，让他们能够真切感受到电子商务带来的效率和便捷，通过信息的获得来把握更多的商机，房产经营与销售的过程逐步商务化发展到网上交易，其发展模式是一个循序渐进的发展过程，应该积极探索，建立企业经营试点，不断探索和改进。
4.强调企业发展实效，开展宣传与普及。在设计和建设房地产电子商务系统时，首先应该充分考虑到企业的商务需求和商务目标，再选用开发技术手段和工具加以实现，对营销企业来说，电子商务的实际作用，关键是看它给企业带来的人财物和资金的节约、经济效益和管理效率，这才是电子商务技术应用的目的。同时应当加强房地产电子商务普及利用的宣传，让更多的消费者和企业经营者认可和掌握电子商务手段。
在网络技术飞速发展和电子商务技术应用领域不断拓宽的环境下，城市房地产行业通过使用电子商务技术，改善行业经营运作方式，提高管理水平和工作效率，能够显著提高管理效率及企业的市场竞争能力，使城市房地产业得到进一步的发展。房地产与电子商务的完美结合将在现代城市发展过程中创造新的奇迹，带来更为诱人的发展前景。
参考文献:
[1]龙胜平 王仁武:房地产业信息化[M].上海:人民出版社，2002.23～27
[2]朱明侠 李 盾:网络营销[M].对外经济贸易大学出版社,2002.41～42
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1、甚么是房地产电子商务
. 电子商务
企业借助强大的数字信息技术与消费者、供应商、合作火伴、结算服务机构、政府机构树立外部业务联络,同时树立企业内部的出产、管理、财务等商务流动的网络联络。将内部信息处理与外部信息处理统1起来,使信息快速互动,从而缩短信息活动的时间,使出产以及消费更加贴近,大大降低了物流、资金流及信息流有效传输以及处理的本钱,使企业具有更加广泛,公平竞争的市场,实现管理跨域化、经营全世界化、信息透明化、服务个性化。
. 房地产电子商务
即电子商务理念以及技术在房地产业中的利用。利用规模已经包含:房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。
2、房地产电子商务模式
. B to B 房地产电子商务
B to B 房地产电子商务触及的面无比广,从房地产的开发、建造开始,直到房屋终究装饰,要触及到大量房地产行业的相干企业。目前,B to B 房地产电子商务已经经主要运用在建材和装饰等行业。通过企业间树立的电子化交易平台,企业供应链的管理变的容易有效,直接本钱以及管理经营本钱在很大程度上患上到了降低。
. B to C 房地产电子商务
该模式直接面向消费者,受众面广,是电子商务模式中最基础的交易模式。B to C 房地产电子商务运用10分广泛。除了了网上购房,B to C 房地产电子商务贯穿于房地发生命周期的整个进程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装饰、“智能化”物业管理等。
B to C 类的电子商务主要面向泛博消费者,这样就为开发商之前对于传统媒介的广告投入构成了1个有效的衔接,强化了客户对于品牌的虔诚度。同时该模式有益于企业通过网络互动情势来联络以及培育客户群体,传布有关信息,掌握以及引导消费动向,提供及时有效的商业服务。
. C to C 房地产电子商务
C to C 电子商务平台就是通过为买卖双方提供1个在线交易平台,是卖方可以主动提供商品上网销售或者拍卖,而买方可以自行选择商品进行竞价以及购买。目前C to C 房地产电子商务主要触及2手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证、价格评估等。
C to C 房地产电子商务与传统的2手房市场相比,再也不受时间以及空间的限制,广泛利便的比价、议价、竞价进程可以节俭大量的市场沟通本钱。另外一方面介入的群体庞大,选择的规模更广。
. G to C/G to B 房地产电子商务
G to C/G to B 指政府对于消费者/政府对于企业的电子商务流动。房地产业是个比较特殊的行业,与其他行业相比,政府不但是房地产行业电子商务推进者也是主要介入者之1。如建设部、疆土资源部、还有工商行政部门以及司法监察部门等。跟着政府电子政务的展开,这些与房地产相干的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如疆土局为房地产开发商进行注册,树立信息库。再如,网上的计划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策以及市场的监督投诉等。
3、房地产电子商务的意义
. 对于房地产开发而言
更为及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策, 为其准确预测未来房地产市场需求,肯定投资开发的方向提供了首要根据。大幅度降低建材采购进程中信息搜集、筛选、人员来回、住宿、交易设施等方面的交易费用,同时交易的透明度大大增添,有效的降低了因为信息不对于称而酿成的信誉危机。
直接与房地产商、物业管理公司、求购求租客户联络,以全面了解房地产需求动态。
防止卖点以及优势概念信息流失,晋升客户对于楼盘的认同率。
. 对于房地产中介而言
实现逾越城市地域房源信息同享,能直接与开发商、投资业主进行信息沟通,从而更好地施展了房地产市场媒介的作用,服务更为专业化。
企业的房地产信息、交易双方签订租赁合同、购销合同和收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案以及要求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续1气呵成。效力患上到大幅提高,交易本钱大大降低。
此外,在电子商务的利用进程中还可以通过企业网页的广告以及便捷、高效的服务提高企业的品牌以及知名度,为企业建立优良的社会形象,增强企业在消费者心目中的信用度。
. 对于房地产营销而言
房地产电子商务使房地产营销适应多样化的市场需求,相符现代的以消费者为核心的整合营销理念。更为容易与首要的顾客树立有特定价值偏向的瓜葛,创造顾客满意。扭转了原来只有售楼处、媒体广告以及专职人员促销3部份组成的营销模式。同时为制订比较完美的营销方案提供/，！/更多有价值的信息。
面对于主流媒体上产品广告的高通晓度、低选择度使患上宣扬效果很难到达预期目的的状态,选择精确的专业媒体特别是专业网站来信息,优势更为显明。
4、发展房地产电子商务需要注意的问题
. 钻研解决安全认证支付管理问题
行业机构尽量在现有技术前提以及客观环境下, 为房地产电子商务提供1套全方位的安全解决方案,为之后电子商务的良性发展奠定基础,进而实现真正意义上的电子商务。
. 抓实内部管理
缭绕电子商务快速、虚拟以及互动的特色,突破传统思想,以新的方式确立企业内部管理思想。
在机构设置上缭绕加快企业快速处置事务的能力来设置,全面履行电脑化管理。在全盘的商务策略的斟酌以及计划下,肯定企业前进的阶段性目标。加强对于人员的培训,树立1支优秀的电子商务队伍。
. 培养市场建立品牌
房地产电子商务是1个新事物,其发展有赖于社会经济环境的总体晋升。但其广阔的发展前景是可以预感的。因而作为从事房地产电子商务的企业,必需从现在就把开辟市场,建立品牌作为大事来抓。要让消费者了解咱们的企业,了解咱们的电子商务,加入到咱们的客户群体中来。加强宣扬力度,扩展影响,建立网上品牌。
. 加强对于连锁网点的管理
房地产中介服务领域展开连锁加盟经营,加强对于连锁店的管理是房地产中介利用电子商务的首要内容。针对于每一1笔业务进行全进程业务节制,从评估、上网拜托、交易签约、手续办理、资金收付以及利润结算等进行统1管理,确保业务的规范操作,实现连锁加盟店经营模式的统1。
5、行业参考
我国现有房地产相干网站大约二00 多个,大多触及房地产企业各个操作环节:房地产政策信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介以及物业管理等。
我国房地产网站主要有下列几种类型:
(一) 房地产门户网站 (综合站点):包含《中国房地产信息网》、《中国房地产联合网》、《北京房地产网》《易居网》等;
(二)房地产企业站点: 包含《广东宏远》、《珠江投资》、《长城地产》、《深万科》等;
(三) 建筑材料采购交易平台: 包含《建筑资讯》、《建筑时空》、《中国建材电子商务》等;
(四) 物业网上销售及中介: 包含《深圳市房地产信息网》、《中原》、《广厦房地产交易网》等;
(五) 网上房屋租赁与交流: 包含《无忧租房——全国版》、《搜房网》、《易居网》等。(六) 物业管理:比较典型的有《天安物业》等。
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讯：日前，中国首家在线房产交易门户EJU.com推出年度大型房产促销活动“房价可以重来，梦回2009-EJU折扣季”，针对全国置业者打折让利。参与促销楼盘共计300多新盘，分布全国包括北京、上海、广州、深圳等12个重点城市，让利总计可达亿元。其中，单套住宅让利最低达到5折的力度，引发了全国性的一轮购房热潮。
据了解，此次活动是新浪房产电商EJU.com首次发起的全国性促销活动。包括“团购馆、竞拍馆、名品折扣馆”三大竞卖专场供大众选择。网友登录EJU.com页面注册，交纳保证金后，即可进入相应的卖场竞拍。“截至当前，我们已经在全国重点城市积累了相当的渠道资源”，中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻先生表示。
自今年4月份和SOHO中国首次尝试网上卖房以来，截至目前6个月的时间里，EJU.com已经与SOHO中国、万科、世茂、万通地产、富力地产等著名房地产开发商展开成功合作；涵盖团购、秒杀、暗拍、荷兰式竞拍、英国式竞拍、一口价等丰富的交易模式；新房、二手房、旅游地产、商业地产、养老地产等多种业态。随着电商平台的逐渐成熟，EJU.com正在成为房地产营销渠道的重要支柱之一。
相关资料显示，近期全国一二线城市楼市降价声此起彼伏，此次EJU.com折扣季活动正好迎合购房者心态，房价是否真的能降到2009年水平，让我们拭目以待。(来源：《中国产经新闻》 文/范海江）
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[关键词]房地产电子商务；经营效率；DEA
[中图分类号]F49 [文献标识码]A [文章编号]1006―5024（2014）03―0147―04
一、引言
作为房地产行业的重要组成部分，房地产电子商务在房地产行业的发展中具有十分重要的作用。特别是近年来，随着网络的日益普及，房地产电子商务低成本、有效解决信息的不对称问题及其所带来的网络外部性在企业盈利方面显示了巨大优势，因此房地产电子商务得到了长足的发展。然而，房地产电子商务行业发展时间较短，水平参差不齐，整体发展水平较低，这对其可持续发展构成严峻挑战。在此背景下，通过对房地产电子商务企业进行经营效率评价，探讨如何提升其经营绩效和核心竞争力，对提高行业经营效率、促进行业的健康可持续发展具有重要意义。
目前，房地产企业的绩效评价研究较多，但全面考察房地产电子商务经营绩效的实证研究和绩效评价研究较为少见。甘平（2012）运用DEA（数据包络分析）方法对16家电子商务企业2007年的经营效率进行分析，并运用差额变量的分析方法对DEA无效的单位提供了改进建议。费小燕（2010）应用层次分析法对电子商务企业的绩效进行综合评价，研究认为现阶段评价电子商务企业绩效的主要指标为企业盈利能力状况、资产质量状况、市场份额等。众多学者研究了房地产企业的绩效，比如，马晓南（2013）运用DEA（数据包络分析）对2010年我国所有上市房地产企业效率进行评价并根据其效率值进行分类，然后使用PNN（概率神经网络）和MDA（传统多重判别分析方法）对分类效果进行模式识别，提出当前上市房地产企业总体效率偏低的结论。孟川瑾等（2008年）以中国企业500强中的房地产企业为决策单元，应用DEA（数据包络分析）方法，对其技术效率、纯技术效率和规模效率进行了研究，提出DEA方法是评价房地产企业相对有效性的一个科学方法，而对房地产企业而言，应该针对研究中效率相对不足的地方予以改进。
综合国内外相关文献发现：第一，目前研究房地产电子商务企业的文献较少，更鲜有文献涉及房地产电子商务企业的经营绩效研究。第二，现有文献对电子商务企业和房地产企业的绩效运用了多种方法进行评价，DEA（数据包络分析）是其中较为有效的方法，但相关文献大多数缺少对影响企业效率的要素进行深入分析。本文拟针对以上两方面进行补充，运用DEA模型对房地产电子商务上市企业2011年3季度到2013年2季度共8个季度的静态效率进行评价，然后结合基于非参数DEA的Malmquist生产力指数对房地产电子商务企业的效率变化进行动态评价，最后利用Tobit模型对影响房地产电子商务企业效率的因素进行分析，试图为提高房地产电子商务企业的竞争力和综合实力，促进房地产电子商务企业实现可持续发展提供参考。
二、研究方法与数据说明
（一）研究方法
本文主要是采用DEA模型、Malmquist生产力指数和Tobit模型。
（二）指标选取与数据来源
DEA模型测算的关键在于投入产出指标的选择。根据DEA指标选取的基本原则，结合房地产电子商务企业的投入产出特征以及数据的可获得性，本文选取三个基本的投入变量――主营业务成本、固定资产净额和在职员工人数，产出指标则选取主营业务收入和税前利润总额。截至2013年9月，在美国纽约证券交易所和纳斯达克证券交易市场现有房地产电子商务业务的企业有21家。本文的研究样本期间为2011年3季度到2013年2季度共8个季度，剔除不符合要求的企业，最终选取12家房地产电子商务企业。样本期间内的所有数据均来自于12家房地产电子商务上市企业在样本期间公布的财务报告。
三、实证分析
（一）房地产电子商务上市企业基本效率评价
1 总体规模效率、技术效率分析
本文将12家房地产上市企业8个季度的无量纲化数据代入基于投入导向的DEA的BCC模型中，利用软件DEAP2.1运行得到房地产电子商务上市企业最近8个季度各效率的平均值，如表1所示。
从表1可以看出，房地产电子商务上市企业8个季度平均综合技术效率为0.939，水平较高。造成综合技术效率水平较高的主要原因是纯技术效率水平较高，而规模效率水平相对较低。由此不难说明，对于房地产电子商务上市企业而言，核心技术对企业效率的提升有着重要的作用，而目前大部分企业在规模上还应该有所控制，提高规模效率。
2 各企业的效率分析
（1）综合效率
综合技术效率是纯技术效率和规模效率的乘积，主要衡量企业在给定投入要素的条件下实现最大产出的能力。利用DEA的BCC模型测算出12家房地产电子商务上市企业在样本期间的综合技术效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的绩效表现最好，年均综合技术效率值为1。MarketLeader的综合技术效率平均值最低为0.82。这说明大多数的房地产电子商务企业还没有达到效率前沿面，仍需进一步发展。
（2）纯技术效率分析
纯技术效率衡量的是企业对现有资源的利用能力，主要体现企业的整体技术水平。通过分析可知，房地产电子商务上市企业的纯技术效率值都很高，有7家企业的纯技术效率值为1，达到纯技术上的完全效率。而企业CoStar的纯技术效率最低，为0.905。这说明房地产电子商务企业的技术趋于完善，要素配置较为合理。
（3）规模效率
规模效率是企业因规模扩大而导致产出增加的状况。规模效率越高，表明企业的规模越接近与最优产出的规模。各房地产电子商务企业的规模效率变化趋势与综合技术效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企业的规模效率值为1，其余企业的规模效率较低，综合技术效率值最低的MarketLeader规模效率值也最低，仅为0.873。这说明房地产电子商务企业大部分在规模上距最优产出的规模还有一定距离。
（二）房地产电子商务上市企业的动态效率分析
根据各企业Malmquist生产力指数，房地产电子商务上市企业的生产经营效率以每季度3.8%的速度下降，这主要是由于样本期间内以3.6%速度下降的技术变动。此外，各公司的Malmquist生产力指数仅有3家超过1，表明房地产电子商务上市企业的生产力在总体上呈衰退的趋势。分析可知，在规模效率基本不变的情况下，样本期间内房地产电子商务上市企业的Malmquist生产力指数仍有所下降主要归因于技术变动的降低。这表明房地产电子商务上市企业还需进一步完善技术或者管理模式、盈利模式的创新，进而可以从外部推动生产前沿的变动，使企业向更优的方向发展。
在12家企业中排名前两名的是易居购房网（EJ）和搜房网（soufun），其Malmquist生产力指数均大于1。两家企业Malmquist指数大于1的原因在于其推出了具有特色的房地产电子商务业务――增值服务优惠券业务。该业务是以购房者通过预付金的形式购买相关优惠券以享受房价优惠和相关增值服务。以搜房网为例，在其2013年第二季度财务报告中。电子商务服务收入4497万美元，同比增长84.2%，占总收入的比例也从25.1%升至31.2%，而该业务主要来源于搜房卡会员服务。
（三）Tobit回归分析
为了进一步研究房地产电子商务上市企业效率的影响因素，本文以DEA模型得出的房地产电子商务上市企业综合技术效率值为因变量，以房地产电子商务上市企业效率的各种影响因素作为自变量，构建Tobit回归模型。
1 模型设定与数据说明
假设一：房地产电子商务上市企业的规模越大，企业效率值就越高。在传统经济学理论中，在规模报酬递增阶段，生产成本随着规模的增加而减少，企业的生产效率也会随之提高，而当规模扩张到一定程度上后，由于内部管理成本的不断提高会使企业的生产效率出现下滑的情况。为了验证企业的规模与其效率是否存在正相关的关系，本文选取企业规模（根据数据的可得性，选用企业的总资产来代表企业规模）作为效率影响因素之一。
假设二：房地产电子商务上市企业的资产负债率越高，企业效率值就越低。对于经营者来说，如果资产负债率过高则会造成还款紧张、资金短缺等问题，从而会增加企业的风险。而如果资产负债率过低则说明企业利用债权人资本的经营活动能力较差，部分资本尚未得到充分利用。本文将该变量列为影响因素之一，就是为了了解资产负债率对企业的生产效率究竟起正向作用还是负向作用。
假设三：房地产电子商务上市企业的资产周转率越高，企业效率值就越高。资产周转率代表了企业的运营能力，反映了企业的目前经营状况，有利于企业的经营发展，选用该指标是为了判断拥有较高的资产周转率的企业是否会对其效率有正向的促进作用。
假设四：房地产电子商务上市企业的管理费用占比越高，企业效率值就越低。在一定程度上，管理费用占总支出的比例越大，企业的管理水平就越高，而过多的管理费用则对管理水平提高有限，反而会影响企业效率的提高。
假设五：房地产电子商务上市企业的人均产值越高，企业效率值就越高。人均产值等于企业的主营业务收入除以企业员工人数。该指标反映的是单位劳动力的产出水平，是衡量企业劳动力投入对产出贡献率的重要指标。本文假设人均产值与企业效率成正比。
2 Tobit模型的构建
本文采用Tobit模型对各个影响因素进行回归分析，进而得出各影响因素对效率的影响大小。以各影响因素为自变量，企业的综合技术效率为因变量，构造Tobit模型如下所示：
EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit
其中，因变量EFF代表房地产电子商务上市企业的综合技术效率，自变量SCAL为总资产的对数，代表企业规模，DEBT为资产负债率，TURNOVER为资产周转率，FEE为管理费用占比，PEROUT为人均产值。C为常数项，α1、α2、α3、α4、α5为各自变量的回归系数。为残εit差项，i代表企业数（i=1，2，3，…，12），t代表时期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。
3 Tobit模型计算结果与分析
根据DEA模型计算出的效率值以及纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所选取样本企业样本期间的相关影响因素数据，采用STATA 12.0对房地产电子商务上市企业效率影响因素进行Tobit回归，计算结果如表2。
由表2回归结果，可以得到以下结论：
（1）企业规模SCAL这一影响因素在t统计检验下不显著，表明企业规模的大小对房地产电子商务上市企业的经营效率没有显著的影响。房地产电子商务企业发展不均，部分企业规模已经达到最优规模，企业规模的增加并不能增加其经营效率；而不少房地产电子商务企业则还没达到最优规模，随着企业规模的发展其经营效率也会随之增加。总之，房地产电子商务企业发展的不均衡性导致企业规模对其经营效率没有显著的影响。
（2）Tobit模型回归的结果显示资产负债率DEBT的t统计检验在5%下显著，且系数为正，说明在一定范围内拥有较高资产负债率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果房地产电子商务企业在一定范围内提高自己的资产负债率，那么必将提升企业效率，进而提高企业的竞争力。与传统行业相比，作为网络经济的一种，房地产电子商务更需要大量的资本维持其正常运转。
（3）资产收益率的t统计检验在1%下显著，且系数为正，说明拥有较高资产收益率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果企业的资本得到了充分的利用，企业的效率就必然提升，从而提高企业的竞争力。
（4）Tobit模型回归结果显示，管理费用占比的系数为正值，并且t检验值在10%的统计学意义下显著。这表明管理费用占比越高，其经营效率就越高。特别是对于房地产电子商务企业来说，由于其发展时间较短，大部分企业管理和运营还不是特别规范，因此通过增加管理费用加大管理力度能够提高其经营效率。
（5）人均产值在Tobit模型中通过了0.1%的显著检验，并且与效率值呈现正相关的关系。即拥有较高的人均产值的企业其经营效率也相对较高。因为在相同产出的前提下，人均产值高的企业可以减少对劳动力资本的投入，从而削减生产成本，提升效率。四、主要结论和政策建议
（一）主要结论
1 房地产电子商务企业整体综合技术效率较高，整体的纯技术效率同样维持在一个较高的水平，说明企业技术日臻完善，资源配置较为合理。与纯技术效率相比，各房地产电子商务企业的规模效率值偏低，而这也限制了综合技术效率的提高。
2 房地产电子商务企业的生产力指数除易居购房网等三家企业外呈下降的趋势，说明房地产电子商务企业虽然在整体上技术较为先进，但其技术和经营、盈利模式并不能够完全满足当前的需要，有待进一步完善。
3 由于整个房地产电子商务行业发展不均衡，房地产电子商务的规模与效率水平无显著关系。与传统企业不同的是，房地产电子商务企业的资产负债率与企业经营效率显著正相关，说明在一定范围内保持较高的资产负债率可以帮助企业充分利用资本，保持企业的顺利运转。房地产电子商务企业的经营效率与其资产周转率成正比，表明企业的资产管理质量和利用率越高，企业的经营效率就越高。从管理费用方面来考虑，管理费用占总费用的比例越高，企业的经营效率就越高，而这也说明作为互联网企业的一种，房地产电子商务企业的管理水平和力度还有待加强。
（二）政策建议
1 房地产电子商务企业应积极推出多种可行的创新性业务。随着计算机技术的飞速发展，各房地产电子商务企业应与时俱进，及时更新自己的业务。在这方面，搜房网和易居购房网做出表率，分别推出了“搜房卡”和“E金券”业务，为其开辟了新的赢利点，保障了企业的可持续发展。
房产电商范文6
中国人传统的观念讲求“住有所居”，住房被认为是最能给中国人以安全感、归属感的物质承载体。随着城市化进程的不断加快，中国人对于住房的要求越来越高，也越来越迫切。易居（中国）控股有限公司高级副总裁、乐居互联网集团总经理贺寅宇说：“我们现在正处于一个变革和革新的时代，我们非常幸运能够有机会投入自己的时间、经历和才华，开创一个新的世界—房地产电子商务平台。”
线上线下：
构建易居购房网营销平台
贺寅宇告诉《新营销》记者：“易居中国在房地产营销领域有两个品牌，一个是主攻传统线下营销的易居，另一个是专攻互联网线上营销的乐居，在线上线下易居中国都积累了丰富的经验。这些经验告诉我们，房地产营销发展过程中出现了四个趋势，因此需要对线上和线下进行营销整合。”
贺寅宇解释说：“目前中国房地产营销的四个发展趋势是销售渠道化、广告效果化、数据集成化和营销一体化。”
销售渠道化，是指原来的房产销售模式是一种坐等顾客上门的模式，而现在房地产行业的发展以及宏观环境，都越来越促使房地产营销人员走出卖场寻找新的渠道。而传统的渠道不如网络更加精准、有效而持续，所以房产销售要从线下转向线上寻找一种更好的销售渠道。
从互联网营销的发展角度看，商家已经从关注品牌曝光度转向关注广告的最终效果，这是房产开发商的一种转变。从互联网广告计费模式CPM（每千人成本）到CPC（按点击收费），包括通过百度尝试的一种CPA模式—网友通过看网络信息、拨打电话、按照拨打电话次数计费模式，可以看出网络营销以效果收费的趋势越来越明显。
数据集成化不仅仅是指线上数据，贺寅宇说：“房地产线下营销的过程中集聚了大量的数据，这些数据不仅仅是指房产和资本交易的数据，还包括很多客户数据。比如，一个客户在一周内给同一个楼盘打了几次电话、每次多长时间等等，通过这些数据可以判断哪些客户是有效客户，或者说有兴趣的客户。线上服务不能延伸到线下，但是线下可以跟进线上服务，所以如果能够将线上线下数据打通配合，就能够为用户提供更好、更体贴的服务，促进成交。”
而营销一体化就是线上和线下营销整合。贺寅宇说：“这也是易居提出的房产O2O概念，O2O可以理解成Online to Offline，也可以理解成Offline to Online，这一概念最早流行于电子商务领域。中国电子商务已经发现了只有把线上和线下整合起来才能发展得更好，京东的线上商品最终还是要转化到线下，依托线下物流。但对于房产行业，O2O模式需要的是一个转化的平台，这个平台就是电子商务，就是中场 ‘to’的角色。”
“虽然我们已经意识到房地产营销亟需一个能够整合线上线下信息的平台，然而想是一方面，对形势的判断是另一方面。”贺寅宇说，“房地产电子商务概念早在五六年前就曾有人提出过，但由于当时市场环境不成熟，这一构想并没有转化为最终的成果。但是随着近两年电子商务越来越成熟、支付平台逐渐完善和消费者养成网络消费习惯，我们认为现阶段可以将房地产行业的部分环节通过电子商务来实现，比如通过对信息的引导，在电子商务平台初步确定交易意向，再将购买意向转移到案场，无形中就可以将房地产销售服务串成了一整条配合紧密的服务链。”
正是基于这样的考虑，根据以往的经验，易居中国构建了易居购房网，将房地产线上和线下营销紧密结合起来。
三大销售模式：满足市场需求
由于中国互联网发展起步较欧美国家晚，因此中国网络模式在建立的过程中都会借鉴国外经验。然而，由于中国房地产行业的特殊性，比如国外成熟的房产市场已经进入二手房市场，而目前我国新房的交易比例远远大于二手房（北京、上海除外），绝大部分属于新房市场，因此难以借鉴美国以二手房为主流的房地产电子商务模式。而中国房产市场特有的限购和售卖模式等，同样无法在其他国家找到类似的经验。
由此可见，易居购房网是在完全没有可供借鉴经验的前提下搭建的一个平台。为了搭建好这一平台，易居中国在易居购房网推出之前做了大量工作，针对用户、开发商需求，形成了独特的营销模式。
首先是月月拍，顾名思义就是一月一拍。“虽然拍卖是一个月一次，但推广宣传活动从月初就开始了。目前月月拍已经形成了一个标准模式：第一周推广宣传，第二周报名，第三周组织看房团现场看房，第四周网上竞卖。”贺寅宇说。
“拍卖也叫零元起拍，但是有最高限价，以确保每套房源不会被拍出天价。如果拍卖价格达到限价就停止拍卖，如果没达到限价就由出价高者获得。在这种模式下，购房者都能从中得到实惠。从价格上看，同房源案场价格相比从7折到8折、9折都有。目前，月月拍每个月在全国的房源都是在100套以上，一套房源基本上有十个人参与拍卖，而实际到案场看房的人差不多有1︰10的转化比例，也就是说能带动近100人到房源现场看房。月月拍的火爆程度可见一斑。”贺寅宇说。
拍卖对于开发商来讲是网络活动，一次拍卖活动能够带动很多看房者到房源现场，虽然只有一套房源通过拍卖售出，但看房者却可以选购其他房源。而与团购相结合的E金券则直接推动销售，目前已成为中国主流的销售方式。
贺寅宇说：“E金券的具体操作方法是购房者通过各种途径了解尚未开盘的房源，如果开发商此时愿意让消费者把购房意向确定下来，可以给出一个优惠区间，并通过第三方支付平台冻结消费者的一部分预存资金，等到房源开盘时消费者可以通过E金券享受开发商承诺的优惠，并将预付款转化为定金支付给开发商，如果开盘时没有购买，我们承诺30天内自动将预付资金退还到消费者的账户，因此消费者没有任何损失，有点类似于信用卡预授权。”
目前，E金券在中国各地普遍运用，在杭州、武汉、广州、北京等地诞生了很多日光盘、周光盘、月光盘，仅从5月21日到5月27日短短的一周内，E金券全国成交1500套房源，交易额高达40亿元。
团团转是易居购房网推出的另一款产品。贺寅宇说：“团团转，实际上就是E金券的阶梯团购产品。只要消费者交一部分资金，表明自己参加团购的意愿，当参与人数达到一定规模时就可以享受阶梯折扣，目前主要是与开发商合作。”
“月月拍适合希望借助电子商务平台制造影响力，扩大到访人群的开发商；E金券适合尚未开盘、需要大量蓄客的房源；团团转则最适合房产强销期，这就是这三款产品如此受欢迎的原因。”贺寅宇说。
勇于创新：赢得竞争
贺寅宇坦言：“从发展的角度看，中国房地产电子商务方兴未艾。在电子商务日趋成熟的市场环境中，房产开发商对房地产电子商务，由怀疑、观望到热情高涨，房地产电子商务已经有了很高的市场接受度。作为首个吃螃蟹的房地产电子商务平台，易居购房网目前仍处于摸索阶段。房地产电子商务只是刚开了一个头，如何将电子商务真正切入到房地产交易流程中仍需要探索。而消费者购房习惯的逐渐转变，以及房地产政策的发展、变化，都要求易居购房网相应地做出调整、完善。”
“虽然面临挑战，但任何一个行业，如果没有挑战，那它就是成熟行业了。”贺寅宇说，“面对挑战，易居购房网有自己独特的优势，那就是对行业的熟悉程度、网络入口优势以及专业化的人才队伍。”
在推出易居购房网之前，易居中国拥有易居和乐居两个品牌，在房地产线上线下营销领域积累了大量的第一手资料。相比其他房地产网站而言，易居购房网在产业链布局、线上线下资源整合方面有着得天独厚的优势。
目前，中国网站按照类型可以分为五大类：门户、搜索、微博、社区和电子商务。
贺寅宇说：“电子商务需要投入大量的资金购买网络入口。调查数据显示，电子商务每成交一单业务，每个电子商务网站平均要为客户支付120元，这笔钱绝大部分用于购买网络入口，也就是通过百度、新浪、微博进行推广的费用。目前，易居购房网是国内唯一同时拥有新浪、百度、新浪微博三大网络入口的电子商务平台。其他两大入口是腾讯和淘宝，腾讯社区的使用人群偏年轻，不是购房的主流人群；而淘宝以及京东等电子商务平台与房地产电子商务关联度不大。目前，易居购房网正在努力打造一个新的电子商务平台。”
