前期合同管理范文1
委托方(以下简称甲方)：
(签章)
联系人：
联系电话：
受托方(以下简称乙方)：
(签章)
物业管理负责人：
联系电话：
二、物业基本状况：
物业名称：
物业类型：
物业座落：
物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米;按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米;独立式住宅______幢______套，计______平方米;多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米;8～9层住宅______幢______套，计______平方米;10～20层住宅______幢______套，计______平方米;21～30层住宅______幢______套，计______平方米;31层以上住宅______幢______套，计______平方米;②商务办公用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;③商业用房______幢，层数______，套(间)数______，建筑面积总计______平方米;④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米;⑤机动车场(库)建筑面积总计______平方米，停车位______个;地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个;⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。
三、物业管理公共服务费标准(请分类填写)：?
四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时?
五、乙方向甲方出示的证件：
1、企业的营业执照，编号：
2、企业的物业管理资质证书，编号：
3、其他有关业绩证明文件：
六、备案时间与备案机关：
备案机关：
(盖章)
备案时间：______年______月______日
说明：
1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。
2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并(均为复印件)向物业管理主管部门提交。
3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。
4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。
前期物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受托方(以下简称乙方)：
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 ?物业基本状况
物业名称：
物业类型：
座落位置：______区(市)县______路(街道)______号
四 至：东______南______西______北______
占地面积：______平方米
建筑面积：______平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续;本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、______。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、______。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、______。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、______。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、______。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______。
第十三条 协助组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。
第十六条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担;
2、________________________________________________;
3、________________________________________________ 。
第三章 ?委托管理服务期限
第十七条 ?委托管理期限暂定为________年(不超过3年)。自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容;或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
2、审定乙方拟定的物业管理方案;
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案;
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告;
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处理：
[1]甲方负责返修;
[2]委托乙方返修，支出全部费用;
前期合同管理范文2
第一条
本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受委托方（以下简称乙方）
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
根据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将___________（物业名称）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：
座落位置：________市________区________路（街道）________号。
管理界限：东至________；南至：________ ；
西至________；北至：________ 。
占地面积：________平方米。
建筑面积：________平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条本合同生效时，本物业的开发建设现状是：规划设计进入________阶段，工程施工进度及竣工状况________，是否已通过综合验收________，入住状况________。
第二章委托管理事项
第四条根据本合同生效时本物业的开发建设现状，乙方参与下列事项管理：
（一）参与项目设计，负责________。
（二）参与工程质量监督，负责________。
（三）参与竣工验收，负责________。
第五条根据规定核实物业管理办公用房和经营用房的位置和面积。
第六条制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
第七条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基穿承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、________、________。
共用设备包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、________、________。
共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场。
第八条其它委托管理事项
（一）按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。
（二）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
（三）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
（四）公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清扫保洁及垃圾的收集。
（五）实行封闭物业管理住宅区内的停车位，由乙方负责管理。对未参加车辆保险的有效制止停放。
（六）维护社区公共秩序，包括：安全监控、值班、巡视、________。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
（七）与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、________。
（九）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费、________、________。
（十）房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
第三章委托管理期限
第九条 委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。
第四章 双方权利和义务
第十条 甲方权利和义务
（一）甲方权利
1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度；
2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算；
3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；
4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。
（二）甲方义务
1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。
2、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。
3、执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。
4、承担相关的前期物业管理费用。
5、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6、按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件规定代收维修基金。
7、按有关规定提供建筑面积________平方米的物业办公用房（产权归全体业主所有），应于通过竣工综合验收之日起________日内，交由乙方使用。
8、按物业管理区域总建筑面积________的比例，向乙方提供________平方米经营用房（产权归全体业主所有 ），应于通过竣工综合验收之日起________日内交由乙方使用。
9、负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条 乙方的权利和义务
（一）乙方权利
1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。
3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。
4、规劝、制止业主或使用人违反《物业使用守则》和《前期物业管理服务协议》的行为。
5、有权使用物业管理办公用房和经营用房。
6、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
（二）乙方义务
1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2、主动接受甲方的监督。
3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。
5、按照有关规定使用维修基金利息。
6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。
7、本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。
8、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
9、________________________ 。
第五章 前期物业管理服务标准
第十二条竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《济南市物业管理办法》、《济南市住宅小区物业管理等级服务评定（试行）标准》制定，具体内容如下：
（一）房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率________%以上，合格率达________%，险情排除及时率达________%，有维修记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
（二）共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
（三）共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
（四）绿化及养护管理
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
（五）环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。
6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7、小区内无违章临时建筑。
8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
（六）社区秩序维护
1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
（七）停车场及车辆停放管理
1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2、________________________________。
3、________________________________。
（八）消防
1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
3、消防通道畅通无阻。
4、________________________________。
5、________________________________。
（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物业管理服务费及相关费用
第十三条 物业管理服务费
（一）业主未办理入住手续前，由甲方按________标准向乙方支付物业管理服务费。
（二）本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元。付费时间________。
（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收全住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，收费时间________ 。
（四）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收________
（五）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的________%按日交纳滞纳金。
（六）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付，具体支付方式为：。
第十五条 保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的维修养护更新，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。
第十六条乙方根据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租、等。
第十七条 业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。
第十八条电梯运行费按下列约定执行：________________________________。
第十九条在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，主要用于1、物业共用部位、共用设施设备维修；2、绿地养护；3、弥补减免的物业管理服务费；4、便民服务费用，5、业主委员会办公经费。
第七章 违约责任
第二十条 甲方违反本合同第十一条第（二）项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十一条乙方违反本合同第十二条第（二）项有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十二条乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十三条 物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十四条因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。
第二十五条影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限________日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十六条 甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。
第八章 附则
第二十七条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十八条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
前期合同管理范文3
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：_________
单位名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
受托方（以下简称乙方）：_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号
四 至：_________东_________南_________西_________北_________
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。
第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。
第十六条 其它委托事项：_________
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理服务期限
第十七条 委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方拟定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，支出全部费用；
（3）_________。
6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；
7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________
（1）_________；
（2）_________。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；
14、_________。
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；
2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；
7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；
10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；
11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；
15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；
16、_________。
第五章 物业管理服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观；
2、设备运行；
3、房屋及设施、设备的维修、养护；
4、公共环境；
5、绿化；
6、交通秩序；
7、公共秩序维护与协助消防；
8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。
3、本物业管理公共服务费每【月】/【季】/【半年】）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。
4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。
5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按【该幢】/【该物业】住户实际用量共同分摊；
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；
（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；
（3）_________。
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；
2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。
3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十一条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第八章 附则
第三十二条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十三条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十四条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十六条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：
【一】提交_________仲裁委员会仲裁；
【二】依法向人法院起诉。
第三十九条 本合同自_________起生效。
甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
法定代表人：_________ 法人代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件：
一、本物业构成细目
二、本物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
四、成都市前期物业管理服务合同备案表
合同备案号：（_________）
（一）合同双方当事人：
委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________
受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________
（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；
按物业类型划分，具体是：
①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；
②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；
③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；
④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；
⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；
⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。
（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。
（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时
（五）乙方向甲方出示的证件：
1、企业的营业执照，编号：_________
2、企业的物业管理资质证书，编号：_________
3、其他有关业绩证明文件，_________。
（六）备案时间与备案机关：
备案机关：_________（盖章）
备案时间：_________年_________月_________日
说明：
1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。
2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。
3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。
4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。说明特别提示一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部【1997】263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物【XX】第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。
6、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
前期合同管理范文4
关键词：工程建设项目，合同管理，措施
Abstract: with China's accession to the world trade organization, the international engineering contract provisions will gradually applied to domestic construction project, how to use effective contract management avoid risk, reduce the cost and improve the economic efficiency, and will be the top priority of the construction project contract management. This paper analyzes the engineering construction project contract management existent problem, put forward contract management measures.
Keywords: construction project, contract management, measures
中图分类号：F715.4文献标识码：A 文章编号：
建设工程施工合同是建设单位与施工单位以工程施工为目的，明确相互权利与义务关系的协议。 建设单位要按照合同规定提供必要条件并支付工程价款，施工单位要按合同要求完成建筑安装工程任务。 合同是否公正、 可行，对建设项目的具体实施及其经济效益都会产生影响。 随着我国加入世界贸易组织，国际工程合同条款将逐步应用于国内的建设项目，如何利用有效的合同管理规避风险，降低成本，提高经济效益，将成为建设项目合同管理的重中之重。
一、工程建设项目中合同管理存在的问题
招标文件中制定的合同条款, 是作为承发包双方签订施工合同的基础性条款, 该阶段合同条款的编制质量如何, 将直接影响今后整个合同的管理工作, 因此, 招投标期间的合同管理显得十分重要。 一份条款清晰具有前瞻性的合同以减少甚至避免风险。严重失衡的合同, 从
合同签约开始便蕴含着违约的纠葛。 有些发包方专门组织资深专业人员在合同起草中对承包方违约问题埋下伏笔, 因此承包方对本身的职责有可能造成违约要进行预测, 以免合同一边倒等原因致使承包人而带来不可弥补的损失, 解决可能出现的问题的办法是事先增设合同应变条款, 既可防患于未来, 又能促使双方都能认真地履行合同。 一般来说, 该阶段合同管理工作可能出现的问题大致分为三方面:
1、对招投标中合同管理认识不足, 即在众多业主及施工单位眼里, 该阶段的合同管理无非是拿合同示范文本不加修改和条款内容不封口直接套用即可, 事实上这种做法是不恰当的, 因为在招标文件及合同文本条款中, 制定的条款过于原则, 甚至缺失, 极可能让业主或施工单位处于不利状况, 因此必须加强对该阶段的合同前期管理工作。
2、合同当事人从获取经济利益的角度出发, 双方就会利用地位的不平等、 信息的不对称、 专业水平的差异等对自己有利的因素, 制订实质上不平等的合同条款, 打法律、 法规的球。 故招标人可能在招标时对招标文件中的合同条款加以利用或在合同履行过程中提出索赔的问题; 投标人在答疑中未向发包人提出质询或异议, 而是在报价中采用不平衡报价等方法加以弥补, 这样不仅会显得很被动, 而且使另一方蒙受经济损失, 如此必然会给今后合同签订和执行带来纠纷和问题。 因此在订立合同条款时, 必须坚持依法平等和诚实信用的原则。理想合同的确立是没有签约时复议这一环节的, 即只有签约, 没有谈判, 从而签约前期必须重视合同文本全过程的审视、 提出调整内容和纠偏依据, 是招标文件不完善的补救措施。 如果招标文件问题较多, 中标人要尽力维护自己的利益, 通过签约前谈判来补救。
3、招标人在招标文件的合同条款中普遍存在未明确的内容或模棱两可的条款, 既未明确计算方式, 又未提出实质性变更建议, 将会导致实施过程中的利害关系。 此类问题如留待签约时解决或施工过程中解决, 将会使投标人处于被动的境地, 所以投标人必须在标前会议上尽可能以招标文件答疑的形式予以澄清, 避免合同签约遇到困难和工程实施过程中的索赔。
二、合同管理措施
1、合同签订前的准备工作 在竞争日益激烈的建筑市场中，要想通过投标和谈判签订一份较为理想的合同，要求企业管理者从获取招标信息开始，就应做好项目分析、 评估、 决策、 合同预审等合同签订前的全部准备工作。 对企业的基本情况，包括劳动力、 技术力量、 设备装备能力、 企业资信、 获奖荣誉等，特别是企业的财务状况和类似工程经验等与欲投标项目情况进行具体对照，分析本企业在该工程中的优势与劣势， 从而决策是否投标 。平时应通过计算机建立一个有关这些资料的专门资料库和信息网，并注意补充与完善。一旦要参与某个项目的资格预审，即可从资料库中调出相关资料，再针对招标单位的具体要求加以修改和补充，使资格预审文件能准确快捷地到达招标单位 (或可通过电子邮件的形式发送到招标单位) 在投标决策前，认真做好市场调研工作(有条件的企业应成立市场调研部)，根据资格预审的评审要求、 市场情况 、竞争对手的情况和自身的竞争实力，用科学的决策方法加以分析，及早发现问题，及时研究对策，从而作出正确有效的投标决策。
2、合同签订后项目实施阶段的合同管理。 承包商作为合同的乙方，在合同签订后的项目实施过程中，必须严格履行合同规定的各项责任与义务，做好以下几个方面的工作：
（1）合同评审与合同管理规划。 合同签订后，按 ISO9002 质量保证体系文件要求，进行合同评审，明确合同规定的各方责任与义务，并制定相应的方案与措施 。在编制 《实施性施工组织设计》 的同时还应编制《 实施性合同管理规划》 ，明确合同管理的目的、 内容程序、 方法。 在进行合同管理时，按 《实施性合同管理规划》 进行合同管理。 由于施工条件的复杂性和多变性，合同变更经常发生，因此对合同管理应实现动态管理，建立《 施工合同动态管理日志》 ，发现新问题及时调整合同管理策略。
（2）合同技术资料管理。 因合同文件和技术资料是合同管理的基本依据，所以应首先建立和健全施工往来函件的签收、 发放登记手续。 根据合同规定的工作范围、 技术规范、 设计图纸要求和进场后报送的并经监理工程师批准的施工进度实施计划( 实施性施工组织设计 )，负责组织现场施工 每月(旬)的施工进度计划，亦须事先报送监理工程师批准。 承包商在施工过程中要注意收集 、记录和整理以下各方面的技术资料： 施工日志； 来往函件； 气象资料： 施工备忘录； 会议纪要； 工程照片和工程声像资料； 工程进度计划和实际进度计划； 工程核(结)算资料； 工程图纸； 设计变更；招投标文件；市场信息价； 不可抗力事件等，以便进行合同索赔时能提出有力证据
（3）履约中的施工现场管理。 按编制的、 实施性施工组织设计。 组织施工合同签订后，在投标阶段所编制的《 施工组织设计》 的基础上，结合实际情况再编制。 实施性施工组织设计 ，并按此指导工程施工，完成合同所规定的工期目标、 质量目标、 安全目标、 成本目标。 在施工过程中又应根据实际情况，将施工计划进行对比检查，并进行合理调整，以满足合同要求 。按照工程进度及施工规范的要求，及时进行有关单元工程(或分部工程)的现场检验或试验，所有的检验、 试验结果均应报送监理工程师审核批准，以便进行单元工程(或分部工程)验收。 对施工放样及测量的所有原始数据(包括图纸设计变更)及施工过程中所发生的隐蔽工程验收计量，均应报送监理工程师检查并签字批准，这样便于工程计量与支付。
3、合同违约与索赔管理
（1）发生索赔的原因。 发生索赔的原因有很多，应根据施工现场实际情况和合同条款相对照，随时注意分析检查，避免造成不必要的损失，如合同文件存在的缺陷、 工程施工中的设计变更 、现场施工条件的变化、 业主方拖延支付工程款造成损失 、发生特殊风险和不可抗力等，承包商应善于抓住索赔时机。 挖掘索赔理由，进行合理的合同索赔。
（2）索赔方法。 由于目前在施工合同管理方面，国内与国际相比还存在一定差距，目前建筑市场大多处于买方市场，因此承包商在进行合同索赔时，应抓住主要矛盾，不能事事索赔 。尽量采取多个单项索赔方式，避免到工程完工后采取一揽子索赔的方式。 对某些小额
费用的事件，承包商不应斤斤计较，以利于大额索赔事件获得成功。
前期项目建设中, 现场合同管理工作对通用管理程序要提高执行效率, 对个别相异之处考虑适时调整,保证信息渠道畅通,及时采纳制度执行各方的修改建议,使前期的合同管理工作不仅适应本阶段工作需要,而且为项目整体推进后的全面管理奠定基础。
参考文献：
[1] 张杰访. 论合同管理在工程施工中的重要性[J]. 企业科技与发展, 2009,(02) .
[2] 吴忠信,黄昌锦. 建设工程项目管理中的合同管理[J]. 中小企业管理与科技(上旬刊), 2009,(01) .
前期合同管理范文5
关键词：规范物业；前期物业；物业管理
abstract: because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance.
key word: standard property; preliminary property; estate management
前言
本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。
一、前期物业管理的定位
前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
二、前期物业管理的特殊性确定了其重要
前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
三、前期物业管理的内容确定了其特殊性
《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。
（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1 、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2 、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。
（二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。
（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。
（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。
因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。
应严格按照建设部1997年7月1日的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。
四、前期物业管理中的问题
《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：
（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。
《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。
在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。
（三）共用设施设备不明确。
物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
（四）业主临时公约未建立或未约定。
《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
（五）前期物业管理招投标不规范。
目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下” 协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
（六）物业服务和收费“质价不符”。
《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。
（七）物业管理用房未配置。
《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”
物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。
（八）物业维修资金管理制度未建立。
《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。
五、加强前期物业管理的对策
鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：
（一）规范前期物业管理招投标行为。
《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。
《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：
1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5 、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
（二）制定前期物业管理业主临时公约
《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。
1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。
（三）规范前期物业管理服务合同
《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以， 规范前期物业管理服务合同 ， 不但有利于建管衔接 ，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：
前期合同管理范文6
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
关键词:前期物业;物业管理;规范物业;前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物业管理的定位
前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此,商品房销售阶段的物业管理服务是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出:“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念,把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
2前期物业管理内容
2.1 通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,前期管理首先必须不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。
2.2 建立与业主式租户的关系物业管理的管理对象是物业,而服务对象则是人,即业主和使用人。因此,物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商,又要与未来业主或使用人取得联系,听取意见。
2.3 察看工程建设现场前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
2.4 设计管理模式拟定管理制度物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
3前期物业管理中的问题
3.1 前期物业服务合同不规范,建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任)没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。
3.2 物业承接验收制度不完善,移交不完整在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用设施设备不明确有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整,会给物业管理企业在前期物业管理带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
3.4 业主临时公约未建立或未约定有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。
3.5 前期物业管理招投标不规范目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
3.6 物业服务和收费“质价不符” 由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。
4加强前期物业管理的对策
4.1 规范前期物业管理招投标行为《条例》和《办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,可以采取以下对策:
①加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识;②建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;③建立健全招投标备案制度;④培育和发展招投标中介服务机制;⑤建立和完善物业管理的仲裁机构;⑥政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
