物权法指导物业管理论文

2022-09-21 15:28:55 来源:写作指导

一、当前物业管理中存在的主要问题

1.理念滞后,物管行业被扭曲。

表现在物管公司就是“重管理轻服务”,认为物业管理就是“管”,把物业公司等同于计划经济时代的房管部门,工作多采用行政手段,动辄罚款、断电断水,以罚代管、以管代服务,没有树立行业服务理念,工作安排多站在管理立场,不考虑业主利益,长而久之形成与业主对立的局面,不利于工作开展。表现在业主方面,尤其是老旧小区年老居民,由于长期享受单位免费或低档次、低价位物业服务,对于改造后新区高层次、高收费的物业服务不好接受,存在抵触情绪,不交物业费,也不要求高端服务的现象时有发生。两种落后的理念使物业管理行业被扭曲,不能发挥应有的功能。

2.服务方式单一陈旧,不能适应新时期多元化生活方式的需求。

由于物业管理服务理念没有完全确立,导致服务功能的老套和陈旧,没有创新和发展,服务只限于保洁、保安、保绿,对于多元化、多层次的服务没有考虑。如空巢老人的监控服务,临空置住户的安保服务,有偿的家政服务等。

3.法律意识淡薄,侵权现象时有发生。

我国《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权。全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。所有以上法律赋予业主的权力不可侵犯。但在实践中,由于部分物管公司缺乏法律知识,常常出现占用公共绿地改建收费停车位、违章建设经商用地等侵害业主权益的违法行为。个别业主在楼前楼后私自占用公共用地,侵害全体业主的公共权益。

4.物管公司员工素质良莠不齐,影响了物业管理质价比。

物业管理在我国虽不算新兴行业,但也算不上成熟行业,受过物业高等专业培养的高端人才奇缺,各物业公司的管理人员多是在实践中成长起来的,员工多是农民进城务工人员,这其中虽不乏优秀人才,但也有素质不高者,再加上近期用工荒,员工队伍难免良莠不齐,对管理、服务质量的影响显而可见。

二、搞好物业管理的对策

1.转变观念,更新理念,确立全程物业管理服务新概念。

转变观念就是要彻底贯彻“重管理强服务”的思想观念,切实树立服务为主的新观念,找准物管服务行业的定位。更新理念就是要确立全程物业管理服务新概念,即物业管理服务不仅是强调物业前期介入,更是明确物业管理服务应该介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。其本质是针对物业管理的两大类客户,即房地产开发商与置业业主,将两大客户的需要实行交集式需求整合,并充分考虑到两客户需求个性,以地产项目发展为线索,以客户需求价值分析为手段,构筑前后连贯一致的服务价值链。具体运作就是与开发商提前结合,就业主的需求、房屋的修缮、服务设施的建设做到提前谋划,从开发商处及早得到业主信息,了解业主情况,建立业主档案,有针对性地主动提供服务,做到全程、全面服务。

2.创新服务模式,实施多元化需求服务。

适应人们生活水平和生活质量的提高,在原有传统服务项目的基础上,根据需求开发新的服务项目,提高业主生活质量,增强公司竞争力。一是建立业主档案,完善小区内部信息网络系统,实行菜单式差异化服务。制订不同档次的有偿服务项目,适应不同层次的家庭需求,进行差异性服务,如空巢老人监控服务、有偿家政服务、类似酒店式公寓的附加服务、迷你管家的服务等。二是利用公共用房有偿开展文化娱乐健身等精神方面的服务,使业主生活舒适愉快。

3.加强法制宣传,推进依法治理。

物管公司要利用各种方式在业主和员工中进行普法知识宣传,特别是《物权法》有关业主权益和义务的普及宣传,使业主明确自己的权益和应该承担的义务,使物管人员明确依法管理的原则、方法和必要的法律知识,形成业主依法维权、物管依法治理的的法制局面,促进小区的和谐和物管工作的开展。

4.加强队伍建设,培养知识型员工。

物业管理要创新服务,提高服务质量,向业主提供质价相符的服务。首先要借鉴国外先进的理念和模式,培养知识型员工。知识型员工不仅要求掌握专业服务技术,还要求有先进的理念,处理解决问题的价值取向永远是双赢、多赢、不伤害别人,在服务的高层次上与业主建立良好的业务关系和人情关系,把物业管理的理念带给业主,实现心里共同,工作共赢。培养知识型员工要采取派出去、请进来方法,组织强化培训,建立学习制度和考核淘汰制度,促使员工不断学习、不断提高,始终走在行业前列,以此保证公司服务质量的上乘,保持强大的行业竞争力。

三、结束语

近年来,随着《物权法》的落实,物业管理行业市场化程度的不断提高,各家物业管理公司的管理与服务的模式、技能和手段等都表现得愈来愈同质化,物业管理企业之间的竞争更加激烈,且正逐步向细节竞争过渡,这样的局面促进了物业管理行业的快速发展,同时也给每个物管公司提出了更高的要求,唯有不断创新、提高质量才能在激烈的竞争中站稳脚跟。笔者希望本文能对有志于物管发展的企业有所启迪和帮助,共同推动我国物管行业的高速发展。

作者:薛飞 张宁 单位:河北省委党校2012级