物权法视域下房地产管理论文

2022-09-21 15:25:25 来源:写作指导

一、物权法的基本内容与功能

1.物权法的基本内容

《物权法》的第一条规定:“为了维护国家基本的经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。”从这里可以推知,物权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。

《物权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容:

1.1对物的使用确立好秩序,比如物业管理、调整好相邻关系等。

1.2确立财产归属制度。也就是社会主体对那些有价值的资源的归属权,对权利的边界进行划定,对有价值资源归属与利用,确定好秩序,防止出现纷争。

1.3当物权遭到侵占与侵害之时,如何才能获得救济。

1.4物权法中规定了在社会大众对物权不丧失的前提之下,经营物或者是利用物提供了一定的手段,这主要是给予设立他物权或者他项权的实现,比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系,调整他项人和第三人之间的关系,尽量做到物尽其用。

1.5确立物权取得的相关原则。《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下,才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。在相关的原则明确以后,这为社会大众更好的获取财富提供了途径。

2.物权法的功能

市场经济中进行交换的基础是财产权,然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。由此可以看出,物权法是市场经济的基础。从某种意义上来说,正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利,拥有契约自由与贸易自由,才能建立竞争的市场经济新秩序。从某种意义上来讲,对财产进行平等的保护,也就是对市场经济的主体与市场经济的秩序进行保护。物权法对政府行为的规范方面,也能起到积极的作用。物权法将将个人与政府所各自拥有的权利进行了划分,政府所行使的权利的界限。所有权具备怕他性,这不仅包含了个人,还包括了政府。所有权人在一定的法制的范围之内,能够自由行使对财产或者是物的支配权,并且政府也应该对这种权利的行使给予尊重与保护。这种权利的尊重与保护,是对政府权力的制约,同时政府也不能够代替所有权人行使其权利,也不能干预或者是妨碍个人权利的行使,否则,就会构成“侵权”。所以,政府需要及时转变角色。政府在整个市场经济中的角色应该是中立的,其任务定位在服务商,在某些平等的主体之间可以通过相关的民事行为来完成其事项,政府在这种情况下就不应该进行插手,否则的话,往往会造成许多不正确的干预;对那些需要政府进行干预和限制的私人权利之时,这时往往需要动用行政手段来加以完成,在使用行政手段的过程中,一定要有合适的理由,这就是公共利益或者是社会利益。政府不能够将手段或者是角色进行混淆,更不能将行政行为与民事行为加以混淆。在法治的国家之中,政府首先就应该做到守法。有关的法律并不仅仅是写在了法律条文之上的,需要始终贯彻于法的精神之中,其中的最重要的内容最基本的内容就是对所有权加以尊重。

二、从物权法的视野来认识房地产管理

物权法上的物,实际上是包含了动产与不动产,其中不动产是指土地及土地上的附着物,附着物主要包括了建筑物,比如房屋;蕴藏物,比如矿产;生长物,比如树木等等。在我国,土地的所有权属于国家所有,或者是属于农民集体所有,并且这两种所有权从某种程度上来讲,是不能够进行交易的,不能够对直接对可疑流转的不动产制度进行支撑。这实际上就说明了两类所有权在创设的上面,可以对土地的使用权进行流转,这便是不动产物权的核心所在。物权法中所规定的建设方面用地的使用权、土地承包的经营权、宅基地的使用权等,实际上都属于土地使用权的范围之中,这三种形式实际上构成了不同的权属与用途的土地使用权体系。建设用地方面的使用权能够成为房地产的基础。房地产要想取得不断的发展,离不开建设用地的使用权的转让、开发与流转制度与之后的房屋交易方面的制度。只有这样,物权法和房地产的管理才能够密切相关。但是需要值得一提的是,当前已经建立了关于房地产的法律体系,实际上指的是《城市房地产管理法》为核心,包括多个层次的立法方面的体系。目前已经颁发的相关的法律法规,都是从行政规范与监督的角度来制定的,从相关法律颁布来看,基本上都是突出了行政管理方面的色彩,就是从管理的角度来对房地产权加以规范。国家角色实际上是具备了双重的属性的,国家是土地的所有者,同时也是土地利用方面的管理者。在整个立法的过程中,全部的立法是没有对国家的角色,进行正确的划分,经常会出现将两种角色,出现混淆的现象,,对那些本该通过民事方式来进行处理的事项,使用行政手段的方式来进行处理,这样做的结果是很容易导致国家的权力出现膨胀,使得房地产的产权人出现权利上的萎缩,这很容易产生由于行政方面的过多干预、国家利益也被过多的保护。可以这样说,物权法实际上是要求在对房地产管理的认识中,需要从物权法的这一角度重新来进行审视。

三、物权法对房地产管理的影响

1.物权法对房地产开发管理的影响

现在的房地产市场之中出现的商品房,以及各种的商用性质的建设用地出现等,都是由于对土地的使用权进行有偿出让,这恰恰是政府对土地所有权管理之后的结果。以前,政府既是被当作是土地的所有者向全社会来出让的规则,维护好房地产市场的良性秩序,对违规的行为进行监督与惩治。需要特别注意的是,在以前体制之下能够大量划拨土地,还存在商业化利用的多种途径,这些转化的标准或者条件的掌握,都是在政府部门,并且具有一定的随机性。物权法颁布的情况下,对土地的使用权进行科学合理的划拨与出让,能够使土地的使用权真正是用在公益上的目的,保证政府的公共利益和目标能够实现,这也将成为政府土地规划与管理的基本任务。对于土地使用权的出让,加强对土地规划方面的管理,进一步严肃对土地规划方面的权威性,这将是对政府执政能力的最大的考验。在物权法中规定,在建设用地的使用权,在期限满之前,因为是公共利益需要对土地进行提前回收的,应该按照征收规定,对土地之上的房屋和其他的不动产给予经济方面的补偿,并且还需要归还土地出让金。如果是在征收之前进行出让,而将某一片的土地的定位为住宅用地,但是由于时代的发展,需要修路或者是其他的公共设施的话,这时需要去面对那些已经作为是私权的建设用地,使用权人对土地的使用权回收和在土地上的建筑进行补偿的问题。在当今物权法的视阈下,土地的使用权已经是受到物权法所保护的私权,协调物权法和现行的法针对土地使用权的交易方面的限制也是要进行详细研究的。比如,在现行的法律之中需要将土地的使用权取得之后,需要具有25%的投资,才可以进行交易,这种限制条件是否在新的法律环境之下,才能够继续进行合理交易,这就是需要值得探讨的问题。在土地使用权的续期方面,在使用权终止之时,地上建筑物的使用权在补偿方面,都需要对土地使用权人的财产权利加以尊重,需要对国家所有权进行合理使用。与此同时,政府对房地产开发往往是延伸至房地产开发中的各个环节,从房地产相关项目的立项审批一直到竣工验收,提升审批与执法方面的透明度,创造公正、公平与有序的交易环境等方面,都需要政府对这些问题进行深入细致的思考。需要加以明确的是,政府对房地产进行管理的根本目的是为了充分保护好交易的安全,保证土地使用权进一步的物权化,并尽量减少其中的必要的干预,这需要对政府角色进行重新定位。

2.物权法对房地产交易管理的影响

当前政府对房地产业的管理方面,还是表现在政府实行的管制行为,已经逐渐扩展到房地产交易中的每一个环节之中,从刚开始交易合同的签订到房屋产权登记等等都受到了政府的监督与管理。物权法的颁布确定了对于不动产物权登记的效力,并且也对不动产登记做出了有关原则性方面的规定。可以这样说,房地产产权方面的交易与登记已经关涉到了房地产产权权利的取得与交易过程中的每一个环节,这既可以说是政府对房地产业实行管理的重要的手段,又可以说是民事交易的当事人对其物权进行公示的方式。以前,在房地产的管理方面过多强调其管理方面的职能,在物权法颁布的情况下,在房地产登记方面,更加注重的是物权的公示与交易服务的重要功能。物权法中规定,不动产的权属证书作为权利人对该不动产物权拥有的证明。不动产登记上的准确性,直接关系到了交易安全的保护方面。按照物权法所规定的,当登记中出现了错误,导致对他人造成一定侵害之时,房地产的登记机构应该给予适当的赔偿。在登记机构已经支付一定的赔偿之后,可以向那些已经造成登记错误的人再进行追偿,并且《物权法》中的第12条对登记机构的职责进行了明确的规定,并且登记机构是需要进到审查方面的义务的,这实际上和当前实践之中的审查义务来说要重很多。这就说明了,房地产的登记机构需要面对更大的法律责任与风险,切实提高房地产登记方面的审查的质量,这是对当前房地产交易管理方面的最大的考验。物权法中规定了预告登记与更正登记等方面的制度,这就需要对房地产登记中相关环节进行进一步的完善,使得那些预售的商品房在登记改造逐渐转变为是物权法之中的预告登记,保护好双方的权利。与此同时,很有必要将物权法中没有设立的,不确定的或者是登记的实际效力比较模糊的,都需要加以取消,减少不必要的和行政程序方面的登记,确保房地长登记能够还原为是保证交易的安全方面。

3.物权法对物业管理的影响

物业管理在房地产管理中的重要的组成部分,也是矛盾比较突出与问题比较多的重要方面。从特定的意义上来讲,物业管理实际上是属于业主方面的事情。在物权法中对业主经过相关的自治机构来聘用相关的物业管理企业,来达到物业的管理。然而,从实际的情况来讲,政府还不可能从物业方面完全撤出来,这主要是因为现在的房地产开发采取的是楼宇为主,并且是大面积的成片开发,这样会造成小区的规模逐渐扩大,物业小区实际上是承担社区管理方面的任务;零星住宅与周围的商业住宅存在着较为复杂的关系,楼宇开发实际上是存在着前期的开发商到再到相对分散的业主之间的过渡,这容易导致业主在自我管理方面,很难发挥其应该有的作用。所以,物权法颁布后,建筑物区分其归属权制度、业主的权利进一步法定化以后,政府很难从物业管理之中彻底撤不来。与之相反的是,业主在自治方面的意识会逐渐增强,社区生活的满意度也会逐渐提升,政府对物业管理方面更应该体现出其控制力。物权法中规定县级往上的各个地方的人民政府就能够应该确立业主大会与选举业主的委员会,并且人民政府需要给予支持,并且能够帮助业主筹建业主自治机关,并能确保业主自治机关能够正常行使其权利,打造小区物业利用方面的新秩序。县级以上的各级人民政府,如何去把握好其应有的作用,这本身不仅仅是理论方面的问题,更关系到具体的操作方面的问题,这需要政府设定具体的实施细则,并且经过相关的机构来确保实现。从本质上来讲,政府承担着社区服务、公共服务与市政服务之间的关系进行界定的时候,有时难免会处理不清,这很容易导致政府和社区物业管理之间存在着特定的关系,社区之间所发生的纠纷,一般情况下都会转移到通过政府来解决。所有,政府的作用不只是去协助社区实现自治,更应该承担社区管理方面的职责。当然,物业管理的过程中,还需要尊重业主的基本权利,充分尊重业主的自治权。

四、结语

总之,物权法对房地产管理的影响主要体现在了三个方面,物权法对房地产开发管理的影响,物权法对房地产交易管理的影响,物权法对物业管理的影响,实际上物权法扮演着双重的角色,既是社会秩序法,又是一部财产法,政府管理措施与行政行为执行等都需要尊重物权,并且按照法律来办事,这是房地产管理中应该遵循的重要原则。