物权法法律制度研究

2022-09-21 15:07:18 来源:写作指导

 

居住权制度在世界的许多国家的民法典中都有规定,在我国的物权法草案中第180条至191条中也规定了居住权制度,但新颁布的物权法中并未对此作出规定。笔者认为,我国物权法应当规定居住权制度。   一、居住权是一种用益物权   (一)居住权的法律特征。居住权指居住权人对他人所有房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。具有下列法律特征:   1、居住权是一种用益物权。居住权是在他人所有的房屋及其附属设施上设立的他物权,在自己的房屋上不能设立居住权。居住权的设立符合市场经济的要求,使房屋这种不动产能够得到充分的合理的利用,达到物尽其用的目的,这也是优化资源配置的有效方式。   2、居住权的主体具有广泛性。居住权的主体包括公民法人及其他组织。在不同种类的居住权中主体范围是不同的。   3、居住权的客体具有单一性。居住权的客体仅限于房屋及其附属设施,在其他的标的物上不得设立居住权。   4、居住权取得方式具有多样性。我国居住权取得,一般基于法定、意定或合同等多种方式。   5、居住权设立具有公示性。各国法律设立居住权,均规定应当向登记机构申请居住权登记,方能发生物权的效力。我国城市房地产法第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。我国物权法草案的181条第二款曾规定:“设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记。”   6、居住权的存续具有期限性。居住权作为一种用益物权,是对所有人的所有权的一种限制,在居住权存在的情况下,所有权是不圆满的,如果居住权无期限,那么所有权就形同虚设,没有现实意义了。   7、居住权既可有偿亦可无偿。我国物权法草案182条曾规定:“居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用,可以不支付住房使用费用,不承担重大维修费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”由此可见,居住权既可有偿亦可无偿。   (二)居住权产生的依据。   1、法定居住权,是指依据法律直接规定而产生的居住权利。其中包括:(1)婚姻关系存续期间双方分居时,一方无房屋的可以对另一方的房屋享有居住权;(2)夫妻双方离婚后,无住房的一方可以对另一方的房屋享有居住权;(3)父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权;(4)未成年子女对父母所有的房屋享有居住权;(5)父母对成年子女所有的房屋享有居住权;(6)祖父母、外祖父母无住房的,并且子女死亡的或者无扶养能力的,可要求孙子女或者外孙子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之间亦可以适用居住权的规定。   2、单方意定居住权,是指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式将居住权赋予特定的人。(1)遗嘱方式取得居住权,是指房屋所有人以遗嘱的形式将房屋的所有权赋予继承人当中的一部分人,同时把居住权赋予继承人当中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有权留给子女,而将房屋的居住权留给自己的父母或祖父母等。(2)遗赠方式取得居住权,是指房屋所有人把房屋的所有权赋予继承人或继承人以外的人,而将房屋的居住权遗赠给继承人以外的人。以遗赠方式取得居住权的继承人以外的人通常主要有以下几种情况:与所有人共同生活的人中的非继承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遗赠人扶养的经济困难又无劳动能力人;对遗赠人尽扶养义务较多的人。   3、租赁合同产生的居住权,是指所有人以外的人基于居住的目的通过合同方式与房屋所有人协商一致而取得对房屋占有、居住的权利。需要指出的是,在我国物权法草案中虽然规定了居住权制度,但并未承认租赁关系形成的居住权。笔者认为,居住权应当包括因租赁关系而形成的居住权。具体理由将在我国居住权的历史演进中加以论述。   (三)居住权的性质。对于居住权的性质,可以从以下几方面来分析:   1、从权属的角度来看,用益物权是一种他物权,它是指用益权人在他人所有之物上设立的以占有、使用、收益为目的的权利。而居住权也是对他人房屋的所享有的占有、居住的权利。居住权的前提是占有他人的房屋,用益物权的行使同样以占有为目的,并且二者都是对在他人之物上设立的。   2、从客体的角度来看,用益物权的客体是不动产,主要包括土地、房屋。居住权的客体为房屋,用益物权的客体包括了居住权的客体,居住权是用益物权的一种。   3、从权能的角度来看,用益物权人行使的是对他人之物占有、使用、收益的权能,居住权中的占有、居住的权能包括在用益物权的权能中,所以说,居住权是用益物权的一种。   4、从设立目的角度来看,用益物权的设立是为了使物尽其用,对于所有权人来说,因为让渡所有权的使用权能而获得利益,而用益权人的需要因而得到满足,用益权人获得使用价值,而所有人获得了价值。而居住权人可能是有偿也可能是无偿占有使用他人的房屋,但无论有偿还是无偿,都是获得房屋的使用价值。所以说,居住权是用益物权的一种。   5、从期限性的角度来看,用益物权作为他物权,是对所有权的一种限制,用益物权的存在使得所有权处于不圆满的状态,如果允许无期限的存在,那么所有权形同虚设,也无必要存在了,所以说用益物权应当而且必须是有期限的。居住权也同样是在他人房屋之上设立的,同样应当而且必须有期限,否则,房屋所有权将失去存在意义。所以说,居住权是用益物权的一种。   6、从返还义务的角度来看,用益物权和居住权都是在他人所有之物上设立的,期限届满,用益权人和居住权人应返还所用物。   二、我国居住权制度的历史演进   最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第二十七条第三款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这里的“居住权”,实质上就是房屋的居住权。#p#分页标题#e#   2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第211条至218条规定了居住权,2002年12月17日的《中华人民共和国民法》(草案)把《物权法》(征求意见稿)有关居住权的规定原封不动地纳入该草案中。2005年7月8日全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法(草案)》第十五章第180条至191条对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作了具体规定。2006年8月22日十届全国人大常委会第二十三次会议听取了法律委员会汇报物权法草案的修改情况。法律委员会研究认为,居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定;基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定,这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且,居住权大多发生在亲属朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。鉴于居住权的适用面非常窄,全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。   三、我国物权法未设定居住权是用益物权制度的严重缺失   我国物权法第三编用益物权中规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种用益物权。由此可见,我国以土地为客体的用益物权制度较为完善。但是按照现代民法学理论,用益物权的客体主要为不动产,不动产既包括土地亦包括房屋及其附属设施,我国有必要设立房屋居住权等房屋用益物权。全国人大常委会五审物权法草案时删除了用益物权中有关居住权的规定,从而造成我国的用益物权制度的严重缺失。   我国合同法是一部调整债权债务关系的法律,合同法中的租赁合同中涉及到房屋租赁。从形式上来看,房屋租赁合同是合同中的一种。显然,房屋租赁是一种债权债务关系,承租人由此而取得的是债权。但实质上来说,房屋租赁的目的是为了居住,承租人行使占有、使用的权利。从这个角度来说房屋租赁承租人享有的是居住权。因此,我国应当在物权法的用益物权中规定房屋居住权制度。   我国合同法229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。”该条即为“买卖不破租赁”,如果说,房屋租赁是债权债务关系,承租人享有的是债权,那么在房屋所有权发生变动时,第三人已经取得所有权时,根据物权优先与债权原则,承租人的债权不得对抗第三人的所有权,基于所有权的排他性第三人有权要求承租人解除合同。在我国未规定房屋居住权制度,而又坚持“买卖不破租赁”原则情况下,将势必导致其为“物权优先于债权之例外”的结论。如果建立房屋居住权制度,将通过租赁合同方式而形成的居住权规定在物权法中的用益物权中,承租人的居住权才能直接得到物权的保护。实质上,房屋租赁合同可以说是通过债权债务关系来设立的用益物权,在这里订立房屋租赁合同只是一种手段行为,最终目的是要通过登记公示方式取得房屋居住权,从而占有、使用他人所有的房屋及其附属设施。