摘要：从当前我国房地产企业项目中成本管理中存在的问题、合理有效降低企业成本的管理策略等方面进行综合分析与阐述，树立房地产企业的成本管理意识，确保房企投资回报率。
关键词：成本管理现状；成本管理策略
1引言
2008年次贷危机过后，楼市于2009年启动，2012年反弹、2015年暴涨，2017年前所未有的密集调控政策，让整个楼市迅速“凉凉”了。近年国内房地产行业发生重大变化，市场进入“房住不炒”、“租售并举”和国家将建立长效管控机制控制房地产市场的时代，各大房企的利润率逐年下滑。从此次调控的力度来看，地产确实很难再有黄金时代了。2012年万科提出“行业已进入白银时代”。2018年万科又提出“收敛聚焦•巩固提升基本盘”，并喊出“活下去”的口号，一时间让地产氛围沉重了起来。根据人民法院官网统计，截至2019年10月27日，2019年全国宣告破产的房企已上达到408家。本轮调控楼市的难主要是内外夹击的结果。在当前内外部环境不确定性陡增的商业环境下，要确保房地产企业的投资回报率，一方面可以通过产品适当创新、提升配套、改善服务来提升投资回报率，另一方面，通过挖潜成本来争取利润空间。
2房企成本管理现状
当前房企的成本管理存在以下方面的问题：
2.1忽略项目设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产开发项目成本控制的关键阶段，对全过程的成本影响至关重要。张媛媛、王银生在房地产项目设计阶段的成本控制一文中提到“设计阶段对整个项目成本的影响可达75%左右，所以在设计阶段运用相应的成本控制手段，在前端合理降低成本就成了重中之重了［1］”。但是，“重技术、轻经济”的问题往往是许多设计单位都普遍存在的问题。由于很多地产在合同约定中，未对成本问题让设计单位负相应的责任，高成本隐患在项目的最源头——设计阶段就埋下了。
2.2缺乏系统的成本管理
为了降低成本，取得有竞争力的投标报价，很多房地产企业将工程分解分包给不同的承包人。在一个项目中往往总分包单位少者20多家，多者上百家，总分包单位，分包单位间存在众多交界面，这对成本的管理提出更高的要求。成本管理需要把项目整体当作一个系统，进行全面的系统性成本管理。目前很多地产商的成本管理人员未能或无法进行系统的成本管理，很多合作方本身成本意识与合作意识也不强，往往仅考虑自身的利益，对成本管理工作的开展造成阻碍。
2.3成本管理的手段落后
当前在房地产项目成本管理中，许多地产在做的成本管理仅是成本管理中一小部分，只是简单的核算套价，未能在房地产开发的全过程进行成本介入，在项目开发完成后，仍无完整的成本数据，项目是否有利润、有多少利润都很难以回答。2.4缺少成本意识在房地产企业中，许多业务部门往往会有“成本管理是成本业务部门的事”这种思想意识，设计部门追求产品设计效果，工程部门追求工程进度和质量，营销追求产品卖点，而将成本置于非常孤立的处境。成本作为后端部门，被动的成本管理，往往达不到成本管控的效果。
3房企成本管理策略
3.1全面提高成本管理意识
成本管理需要全员参与，为了达到房企成本控制效果，必须对每一个员工灌输全员参与、全面控制的意识，在房企开发过程中涉及到的每个单位、每个部门每个人都有相应的成本管控职责。全过程控制成本是贯穿于房地产开发项目的全寿命周期中，每项工作的开展都会产生相应的成本，成本管理工作的从项目拿地前就开始，贯穿房企开发的始末。因此在各个阶段中的每个工作人员都需要加强成本控制的意识。
3.2加强设计阶段成本管控
设计的水平与质量对房企成本管控起着决定性的作用，如上文提到的75%的成本取决于设计阶段。为了获得合理的设计方案，可以通过带方案竞选或者工程设计招标等形式来选择优秀的设计供应商。并通过限额设计、产品定位、成本适配、客户敏感点分析等各项成本管理手段，合理降低工程成本，把钱花在客户敏感点，从而确保产品去化速度，保证投资回报收益。
3.3建立健全成本控制机制
能否提高房企的成本管理水平，首先需要落实“由谁管理”、“如何管理”的问题。然后，建立建全成本管理制度，把项目全过程参与者做为一个有机的整体，建立责任成本管理体系。项目目标的责任成本管理制度能否落地，能否贯彻执行，离不开完善的成本管控组织。房地产开发企业可以通过成立包含设计、工程、成本、财务会、人力及经营等人员的成本管理领导小组，对项目成本进行专业性指导、管理、考核，确保项目成本控制在目标成本内，从面实现项目的投资收益。
3.4以技术人才创新降低成本
技术手段及人才提升是实现房地产项目投资效益的基本保障。建筑工程中材料占比约60%，通过新型材料的研究降低工程成本。新技术的创新，如PC技术短期看对成本是增加的，但从长远来看，势必会降低成本，就像早期的铝模技术一样，新兴的事物的技术成熟后，带来的效益是显而易见的。此外，电算化的应用，也极大的促进了成本的管理工作，未来的设计软件与成本的计算软件一旦融合，成本工作量必将大大减少，实现成本的有效管理。人员素质的提高离不开长足有效的人才培养机制，企业的长远发展亦离不开优秀的人才。优秀的人才对成本管理的意识更强，成本管理不只是一味追求低价，而是综合各方面因素作出的权衡选择，这就对人才的要求提出了更高的要求。
4总结
在2019年的秋季例会上，万科作出这样的判断“铜铁时代就像北京的秋天到北京的冬天那么远”。为了在行业的逆流中求取生存乃至发展，房企在这个“寒冬”中需要全面提升企业的管理水平，转变思维，通过成本挖潜，调整产品配置，以高综合性价比产品在市场上争得一席之地。刘全山、刘东山在《成本管理的三重境界中》提到企业成本管理应做好“顺势、明道、优术、践行”八字决［2］”。企业成本管理在思想上要“顺势”而为，积极从战略高度认识科学技术和管理理论的发展趋势与实践应用，与时俱进是企业成本管理的首要任务。
参考文献
［1］张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制［J］.财会研究，2011，（15）：31-32.
［2］刘全山，刘东山.成本管理的三重境界：历史演进与启示［J］.财务与会计，2019，（3）：82-84.
作者:卢文初 单位:福建省建信工程管理集团有限公司
