摘要：大型建筑装修工程是一项复杂而系统的工程，随着我国现代化建设的不断深入，建筑装饰装修工程项目管理也应与时俱进。以北京汉威国际二区H栋楼建筑装修工程建设项目管理实践为背景，基于项目所在地位于北京市区核心地段，不仅施工组织难度大，而且面临拆除改造工程量大、多专业共同施工、工期非常紧迫等自有特点，从风险管理、合同管理、材料管理、施工管理等方面进行了提炼，有效地解决了在大型建筑装修工程中常因功能定位不清、技术方案多变、材料管理混乱等项目管理问题。
关键词：大型建筑；建筑装修工程；建设项目管理；施工管理
0引言
某公司（承租人）承租北京汉威国际广场二区H栋写字楼进行建筑装修改造后作为企业总部办公大楼，承担行政办公、信息汇集及应急指挥、集控中心等综合管理功能，是某公司综合实力的窗口、标志性建筑。该写字楼位于北京市南四环西路，属于北京丰台科技园核心区域，开发建设单位是A公司（出租人）。总结某公司承租该写字楼后进行建筑装修工程建设项目创新管理实践。项目建设管理除了具有一般建筑装修工程现场情况复杂、计划性强、附着性高等特点外［1-4］，还具有自身特点和工程难点，诸如项目所在地位于北京市区核心地段，不仅施工组织难度大，而且拆除改造工程量大、多专业共同施工、工期非常紧迫。项目建设管理，在借鉴其类似项目管理经验的基础上［5-9］，分析了项目管理的重难点与对策，通过对项目目标管理采取了优化施工组织设计、调整施工流水分段、超前谋划大宗材料订货与采购、积极推进消防与暖通专业工程的施工协调工作。项目建设施工期间的安全、质量、环境、造价等工作均受控。新租新办公大楼实现了“高目标2019年5月底具备正式搬迁入驻条件”，实际于6月18日已正式揭牌入驻办公。
1工程概况
1.1工程位置（部位）及任务
汉威国际广场二期H号楼，位于丰台区丰科西路，办公楼总体建筑面积为15208.54m2，框剪结构，地下1层，地上13层（含隔楼）。建筑装修工施工主要内容为地下1层～13层的墙面、顶棚、地面装修改造，涉及装修工程、水电工程、暖通工程、消防工程、弱电工程；企业文化展厅；信息化工程与新建独立机房工程建设等。施工工期仅建筑装修工程计划施工总工期仅90d，计划2019年2月中旬进场，6月底完工入驻。建筑装修之前的项目现状：办公楼大堂、核心筒区域及公区走廊已完成精装修，不在此次装修范围内，对已装修区域不做改动。建筑装修前的标准楼层平面布置见图1。核心筒以外办公区域顶棚现已有风机盘管及相应管路，消防及火灾自动报警系统。除地下1层为毛坯地面外，楼上办公区地面现全部为活动架空地板。项目建筑装修后的办公楼功能分区：多功能会议室、员工（含部门经理）办公室、信息化中心、公司领导办公室与企业业文化展厅、餐厅、档案室、文体休闲活动室等。
1.2工程主要建设内容
办公楼总体建筑面积为15208.54m2，地下1层，地上13层（含隔楼）。主要装修施工范围如下。1）公共区域改造工程：此次装修改造将核心筒及公区走廊以外办公区域的顶棚已有的风机盘管及相应管路，消防及火灾自动报警系统等；办公区域内墙顶地装饰装修，以及公区走廊玻璃隔断的改造施工。2）基础装饰装修工程：天棚、墙面、地面、门窗、砌体结构等。3）电气工程（含弱电系统）施工。4）给排水施工：地下1层（M层）及4F层部分房间新增上下水。5）地下1层（M层）员工餐厅设备采购施工与健身房装饰装修工程。6）消防与暖通专业工程改造施工。7）新建企业文化展厅工程（发包人独立采购施工）。8）智能化工程：集控中心建设，楼宇智能化等；新建配电机房。9）定制家具工程等。
1.3项目特点分析
项目原建设单位（出租人）是A公司北京汉威广场项目管理处，某公司承租后进行建筑装修改造后承担企业总部行政办公、信息汇集及应急指挥、集控中心等综合管理功能；但是，其装修改造须满足出租人A公司的要求，且装修施工图纸须按照出租人提供的主体结构建施竣工图纸等技术资料和实际要求进行。该办公大楼租赁工作于2018年10月中旬启动，2019年2月中旬开始组织建筑装修，计划2019年6月底完工入驻办公。主要装饰装修工作任务包括（但不限于）室内装饰装修及改造、智能化工程、消防暖通、企业文化展厅等工程。综上，该项目建筑装修建设面临拆除改造工程、多专业共同施工、工期非常紧迫等施工特点；该项目要求实现“基本目标2019年6月底具备正式搬迁入驻条件”面临“政策因素、施工许可证等合规性手续办理、施工图设计深度不足（出租人提资不足）、消防与暖通工程的专业分包协调工作、各专业工程项目间的跨合同接口协调、定制家具的排产与供货进度风险”等主要风险因素。
2组织保障措施
大型建筑装修工程是一项系统、复杂的工程，随着我国现代化建设地不断深入，建筑装饰装修工程项目管理也应与时俱进。项目建设管理，为了避免和杜绝因功能定位不清、技术方案多变、材料管理混乱等项目管理问题，分析了项目管理的重难点与对策，在项目启动前成立工程项目部专职于项目管理。通过对项目建设的全过程“风险管理、合同管理、材料管理、施工管理”等措施，项目建设在确保工程质量、安全的条件下，实现了节省投资、较原计划提前完工的项目目标。
2.1施工组织分析与对策
工程属于北京丰台科技园核心区域，施工过程中有多专业同时施工，施工人员多，大量的施工材料进入，材料存放空间的布置需要动态管理，同时火灾隐患大，管理难度大；多专业、多楼层办公楼改造及企业文化展厅等重点空间的安质环是重点；拆除原有隔墙及管路系统且确保办公楼内已完精装的成品保护工作量大；项目位于丰台科技园核心区域的安全文明施工标准高、繁华地区的物料运输交通管理难度大（北京市实行机动车尾号限行政策，物料运输货车受到早晚高峰限行的影响，工程的材料运输车辆的到场时间受到的影响较大）；智能信息化工程施工配合量大、面广、时间长安装工程高峰期与土建、机电、暖通、电梯、装饰、消防工程等单位施工交叉作业量大、时间短，施工协调工作量大。项目地理位置特殊，建筑装修工程建设具有专业分包多、专业性强、工期紧、任务重等特点，建筑装修管理秉承“安全高于一切”的理念，深入践行“安全第一、质量第一、综合治理”的安质环法治观念，以“精益化进度管控”为主线，将繁重的工作任务按照“五定”（工作任务、节点目标、责任人、跟踪渠道、验证反馈）原则细致分解，充分预判项目建设风险因素，细化建设风险点，拟定相应的对策和措施，以求真务实、团结协作的精神面貌服务于项目建设，确保新租办公大楼装饰装修在2019年6月底完工。
2.2定位统筹现场管理的职能部门
在项目启动前，成立了总部新租办公大楼建筑装修工程项目部，统筹现场管理。工程项目部在公司制度授权范围内开展工作，职责如下：在公司授权范围内承接公司对供应商的合同履约监督，组织供应商进场开展项目工作；统筹工程施工期间的进度、安全、质量、成本等现场动态管理，以实现项目目标。工程项目部以“项目管理规划”为抓手，以目标为导向，以制度为准绳，严格履约管控，强化执行力等举措稳步推进项目目标。
2.3风险分析与应对措施
项目在开工前，充分研判了该项目施工面临拆除改造工程、多专业共同施工、工期非常紧迫等施工特点；同时分析了要实现该项目建设目标（6月底完工入驻）所面临的主要风险因素：政策因素、施工许可证等合规性手续办理、施工图设计深度不足（出租人提资不足）、消防与暖通工程的指定专业分包协调工作、各专业工程项目间的跨合同接口协调、定制家具的排产与供货进度风险等。为此，对项目目标管理采取了优化施工组织设计、调整施工流水分段、超前谋划大宗材料订货与采购、积极推进消防与暖通专业工程的施工协调工作。
2.4合同管理
2.4.1合同管理方法
合同是项目管理的核心，项目实施期间践行全员合同管制度，要求项目部全员熟悉和掌握合同约定的权利和义务，尤其是工程量清单任务，注意合同的边界条件接口关系。通过以下方法进行合同管理。1）严格控制工程进度款，审核由监理单位上报的工程进度款付款单，核实工程进展的实际情况，提出审核的意见。2）做好工程结算控制：承包商按照承包合同规定的内容全部完工移交之后，严格以合同为依据，核查监理工程师签证，对合同价款进行合理的调整。3）定期核查监理单位提交的项目合同进度款支付控制及其存在问题的分析报告，及时发现问题、解决问题，实现动态管理。4）系统分析各种合同中的投资问题，制定相应措施，保存施工记录、各种文件、工程签证等原始资料。5）严格变更索赔审批事项，及时、公正地遵循合同及有关文件规定要求，以事实和数据资料为依据，并结合项目所聘请的外部造价咨询单位的造价咨询意见，对承包商提出的索赔事项提出审核的意见。
2.4.2投资控制措施
1）投资控制目标。严格控制项目建设期成本，项目成本管控以履约“合同”为抓手；严控工程变更，不发生影响工程建设或造成费用较大增加的设计变更；不发生重大合同变更和索赔事项；经审计的工程竣工决算金额不超过公司总经理部会议批准概算金额。2）投资控制措施。为了指导建设工程造价咨询合同当事人的履约行为，维护合同当事人的合法权益，该项目签订有《新租办公楼（汉威国际中心二期H栋楼）造价咨询合同》。承租人委托北京建智达工程管理股份有限公司，负责为该项目提供工程造价咨询、审计服务。3）投资管理成效。经竣工审计，项目各合同结算总额较未超概算指标，较投资概算节省了超1000×104元。
2.5材料认样管理
由于装修材料种类纷杂，项目建筑装修工程材料主要由轻钢龙骨、墙体饰面板材与涂料、水电改造管材、吊顶、地砖、地毯、智能窗帘、天然石材等，为了确保施工总承包单位用于工程材料的采购质量和进度，故建立材料认样管理制度。
2.5.1材料认样流程
施工单位备样、报送→监理部初步认证→参建单位（施工、设计、造价咨询、业主、工程使用单位等）现场认样并专题会商确认。凡有提高使用功能、超出合同造价或新增材料的认样须经造价咨询单位复核造价并报工程项目部同意后方可定样。
2.5.2材料认样管理
1）各种装饰材料、设备由总承包方按照合同约定负责采购，实行业主和监理、设计、使用单位共同认质、封样管理。2）总承包方按施工进度提前做好准备，提供不少于3家材料、设备供应商。业主、监理和承包方对所提供供应商进行考察、审定后，由监理方写出考察报告，参建各方经研究决定供应商厂家，并在报告上签字生效。3）供应商对所供应的材料、设备应提供标准样品、询价单及相关资质证明。4）监理应首先对材料设备“认质”，即出厂合格证明资质进行审核并初步判定材质质量是否符合合同约定要求，并对询价进行咨询预判。设计和业主对样品的质量进行复核确认，必要时造价咨询单位应参与认样工作。5）设计工程师参与认样，确认承包人拟采购的材质是否符合设计要求。6）对认定的样品进行共同封样处理，要求参与认样的各方代表须签认，由业主指定地点统一保管。7）供应商在供货时，监理、设计、承包方和业主要对比封存的标准样品进行共同验收，并写出验收报告。不合格者禁止使用，否则承包方承担由此造成的一切损失责任。8）未经认质、认样、封样的材料和设备，监理方应拒绝进场使用。已使用的，业主有权追究承包方和监理的责任。
2.6施工管理
2.6.1优化施工组织稳促进度目标
在项目建设管理工作中，结合以往工程经验，并综合考虑施工组织的合理性，结合现场施工特点做好临电、临水、卫生、加工、库房等设施搭设工作，良好地协调施工现场作业面、保证施工质量。施工前制定切实可行的施工方案，做到方案先行，施工时加强对各个专业的施工协调与管理。其中，基装工程按照“先湿后干、先基层后罩面、先墙后顶再地面、先粗装后精装”的原则进行施工。所有罩面板的封闭，均待水、电安装工程确认合格后进行。专业上按照先水电管线隐蔽工程安装施工、然后装饰面板的施工顺序进行。在充分考虑各施工区域施工内容、工程量、劳动力、材料、施工机械、工期、成本及施工工艺做法等各方面的特点，通过上述途径，2019年5月上旬主体建筑装修工程完工，同时完成了向定制家具安装、智能化工程等提交了施工作业面，为后续专业工程项目施工奠定了基础。项目建筑装饰装修施工单位于2019年2月14日进场，5月15日主体工程完工；智能化和机房工程等参建单位于2019年3月下旬进场组织施工；5月下旬完成了家具安装和智能化等项目施工；历时100d达到搬迁入驻条件（除企业文化展厅外），实现了“高目标2019年5月底具备正式搬迁入驻条件”，实际于6月18日已正式揭牌入驻办公。
2.6.2注重质量管理确保本质安全
项目在施工过程中严格按照规范规程作业，推行安全标准化建设，严格执《工程建设管理红线》《工程建设行为红线》《工程建设质量红线》等制度，实现了“安全零事故、质量零缺陷”管理目标。在施工过程中，建设单位督查施工单位建立质量安全保证系统，健全岗位责任制，严把工程质量关。项目施工中通过工程监理工程师对关键工序采用旁站、见证取样等方式监控现场质量；施工单位严格按照工程质量“三检制度”要求，认真落实，层层把好工程质量关，确保了项目的本质安全。项目施工质量除了工程监理根据GB50300-2013《建筑工程施工质量验收统一标准》、GB50300-2013《建筑工程施工质量验收统一标准》和DB11/T695-2017《建设工程资料管理规程》等规程规范严格进行过程管控与验收外，承租人还委托第三方检测公司对项目施工前后的装修材质的甲醛指标进行了专项检测，检测结果满足要求，从而佐证了在项目建筑装修工程建设中进行材料认样管理制度是行之有效的。
3结语
汉威国际二区H栋楼的建筑装修功能定位明确，某企业承租该写字楼进行建筑装修改造后用作企业总部行政办公。承租人根据功能定位和既定的建筑装修设计方案进行施工招标采购；在建筑装修项目管理中，基于项目所在地位于北京市区核心地段，不仅施工组织难度大，而且面临拆除改造工程量大、多专业共同施工、工期非常紧迫等自有特点，在借鉴其类似项目管理经验的基础上，从风险管理、合同管理、材料管理、施工管理等方面进行了提炼，有效地解决了在大型建筑装修工程中常因功能定位不清、技术方案多变、材料管理混乱等项目管理问题。实践证明项目建设在确保工程质量、安全的条件下，不仅节省了投资、且实现了较原计划提前完工的进度目标。虽然每个大型项目建筑装修工程都具有现场情况复杂、计划性强、附着性高等共性点，但是每个项目所处地理位置与建设环境不同，加之功能定位不一、装修设计方案个性化、材料选择的性价比不同等又具有自身特点。考虑到建筑装修工程中影响施工项目管理的内外因素较多，所以要结合具体问题展开具体分析，由内及外全面提升施工管理水平，保证建筑装修施工项目管理进程有序推进。
作者：刘文 单位：中国广核新能源控股有限公司
