前言：中文期刊网精心挑选了不动产规章制度范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
不动产规章制度范文1
关键词 不动产估价 课程 思考
中图分类号：G424 文献标识码：A
0 引言
不动产估价是高等院校土地资源管理、房地产经营等专业开设的主干课之一，该课程理论性、实践性较强。①通过该课程的学习要求学生掌握不动产估价的基本理论和方法，并熟练运用常用方法进行不动产价格的评估，初步具备不动产价格评估的操作能力。②不动产估价在我国发展的历史不长，如果在教学中只注重理论知识的学习而不联系实际，这样培养出来的学生就很难适应行业发展的需要。③本文作者在中国地质大学（北京）土地科学技术学院进修该门课程后，从现有的问题着手，提出自己的几点看法，为提高课程的教学质量和教学效果献计献策。
1 不动产估价课程的基本情况
（1）课程体系复杂，基础知识要求较全面。不动产估价是一门以土地经济学、会计学等相关学科的知识为支撑的综合课程，内容涵盖了商业用地、住宅用地、工业用地、农用地和各类房产的价格评估，评估方法涉及了市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、路线价估价法等，以及估价报告的撰写要求，方法复杂、内容全面。
（2）课程理论和现实结合密切，实践动手能力要求较高。实践过程中相关资料的收集整理，课程中各种估价对象，操作程序以及各类修正参数的选择都具有非常强的专业性和实践性，对于这些知识的掌握，光是在课堂上的理论学习是远远不够的，必须加强实践练习，让学生参与其中，亲身体会，这样才能增强理解和记忆，提高学生运用理论知识解决实际估价问题的能力。
（3）各类规章制度学习重要，实时性较强。该行业有各类规章制度，且偶有变动。课程教学中往往都是按照这些规范的内容向学生传授知识，让学生学习和了解当今最新的行业动态和行业标准，这与其它课程明显不同。④并且我国也实行了执业资格制度，要求从业人员不仅要深入地学习该类课程，还要求在具体的工作当中获取必备的执业资格证书才可以从事该行业。
2 存在的一些问题及建议
（1）实践教学课时相对较少，练习内容相对简单。目前的课程实践环节普遍存在的问题就是在排课的过程中往往实践学时较少且不合理，导致教师在授课的过程中只能降低难度才能完成课程的学习。而对于这们课程除了基本的理论的学习，对不同类型的项目评估，往往也有更高的要求。因此，增加不动产估价课程学时，尤其是实践课学时显得尤为重要，⑤在课程安排上应大于64学时，实践学时也应有32学时左右，这样才能更有效地提高学生的实践能力。
（2）教学内容落后，案例时效性差。该课程是一门与社会市场发展情况密切相关的学科，市场千变万化，教学内容也应随之进行调整。学好这门课程要求学生了解不动产市场的动态变化，尤其是在案例教学的过程中，教师选取的案例应紧随时代的发展，通过对这类实时典型案例的比较分析，教师才能引导学生如何正视和分析变幻莫测的不动产市场，判断市场发展状况，较为全面地认识真实的不动产市场，并引导学生在今后的工作中加强延伸服务，提高评估质量。⑥
（3）时事解读环节薄弱。近几年我国的不动产市场时有波动，土地、金融等相关政策也时有变化。这就要求教师要通过各种途经来搜集相关的新评论和新观点，并加以甄别和筛选，通过专业解读和点评，与学生在课堂上共同探讨、共同研究，使学生既能了解专业相关的最新动态信息，又能将其与理论内容进行结合。⑦通过这样的学习方式，学生不仅了解了最新的土地政策、不动产市场价格等信息，又强化了对课堂知识的理解。
3 对课程的几点思考
（1）教师方面：努力提高自身专业水平。“要给学生一杯水，自己得有一桶水”。要想教好这门课程，教师首先应该广泛学习相关理论知识，努力提高自己的业务能力和水平。熟练掌握不动产评估理论与方法，并获取国家注册房地产估价师和土地估价师资格。同时加强自身的实践经验，积极参与实际的房地产估价和土地估价工作，提高实践技能，并将这些经验在课堂上传授给学生。
（2）学生方面：激发学习主动性和自觉性。努力提高学生对课程的学习的兴趣，以通过房地产估价师和土地估价师两个资格考试为目的，理论密切结合实际，让他们知道注册房地产估价师和土地估价师资格是未来从事该业行业的前提，如果有了估价师资格证可以获得较高的经济收入，让学生认识到该课的重要性后，学习的主观能动性和积极性就会充分地发挥出来。
（3）教学手段方面：进行有效的教学改革。采用多媒体教学，把大量的信息放到教学课件中，这样既能丰富课程内容，也节约了课堂学生记笔记的时间。同时可以采用经典的案例教学法，通过案例来讲解评估过程中方法的选择、公式的选用、评估步骤、有关费用的计算和有关参数的确定等。⑧还要加强学生的自主练习，课后留习题给学生，提高学生的实际动手操作能力。
4 小结
不动产估价课程教学一贯是理论与实践并重，重视在实践教学中培养学生的实践能力和创新能力。⑨按照学生培养目标，该课程的不断改进需要持续的探索。本文仅就不动产估价课程教学中的一些普遍问题进行了总结，有很多深层次的问题并未涉及，需要在今后在教学中进一步探索，逐步形成更加合理的课程教学体系。
注释
①⑨莫海明，杨小雄.关于不动产估价课程教学存在问题及改革思考[J].广西科学院学报，2009（2）.
②⑧王瑷玲.不动产评估教学探索与实践[J].学理论，2011（1）.
③ 赵华平，张所地.不动产评估课程教学方法探讨[J].中国城市经济，2011（29）.
④ 王建兴，韩申山.《不动产估价》课程实践教学改革研究[J].新西部（理论版），2012（5）.
⑤ 张建军，付梅臣，胡业翠等.基于工程师培养模式的《不动产估价》课程改革与实践探索[J].教育理论与实践，2013（18）.
不动产规章制度范文2
新的营商环境条件下高效做好不动产登记工作
自2015年以来，全国统一实行不动产登记工作，这对于政治体制改革、行政体制改革以及经济体制改革来说，都具有十分重要的意义。实行不动产登记工作，达到“四统一”的目标，是国家从根源上改变以往的不从产管理模式，全面贯彻落实《物权法》的规定的重大举措。同事，也是切实保障权利人合法权益，明晰不动产权关系，明确责任主体，规范房地产市场的具体表现，必将对我国经济社会产生十分深远的影响，在经济发展的历史过程中，留下浓彩重抹的一笔。
在实际工作中，按照国家的要求，各地都相继开展不动产登记工作，并有的地方取得了十分明显的成效。完成了人员、机构、职能等划转工作，业务工作顺利实施。但在新的条件下，国家大力优化营商环境，打造亲商助企、优质服务的营商环境，不动产作为服企助企、为民服务的窗口和桥头堡，落实优化营商环境要求，打造“金牌店小二”的义务和责任尤为明显。因此，在新的营商环境条件下，如何做好不动产登记工作，值得我们去探讨和探索，更值得我们为之去努力去奋斗。以下是笔者的几点拙见，望各位读者予以包涵，提出真知灼见，以便笔者加以完善改进。
不动产工作面临的现实问题
（一）责任主体不同。按照改革前的行政管理权限，土地、房屋、水域、林地、草地等不动产分属于国土、住建、水务、农林等不同的部门管理，所依据的法律也属于不同性质的法律条文，在日常管理中，部门与部门之间未形成统一、协调、共享的技术标准，导致产生的不同的登记结果之间也存在十分明显，甚至相悖的结论，法律效力明显降低，合法权益在某种程度上有保障风险。
（二）技术要求不同。在改革前，不同类别的不动产，依据部门所执行的标准不同，登记结果所具备的技术要素不同，例如数据精度、登记的结果表现形式、数据采集的方式和途径、图件处理的技术规范以及办理的流程和方式等方面，都存在一定的差距。改革后，实行统一的不动产登记，必须建立一套完整的流程、体系，形成统一规范的标准模式，这也是提高工作效率，保证登记权威性的基础。
（三）基础数据不全。各部门因管理要求及工作条件的不同，在对土地、房屋、林地、草地、水利滩涂等不动产管理中，对是否实行数据化管理没有明确的要求，例如我区土地实现了全数据化管理，电子化程度较高，相比之下，其他部门的不动产管理数据电子化存在差距，个别甚至未实现电子化，属常规纸质管理。对于这种情况，在实行不动产统一登记工作后，是急需解决的问题，直接影响到不动产统一登记工作成效。
（四）机构人员分散。做好不动产登记工作的前提就是整合机构人员，明确工作职责，将不同部门不动产登记职责统一到不动产机构，对人员进行划转，将分散的职能优化整合。改革前，各部门从事不同类别不动产管理的人员素质、能力不一，而且流动性较大，个别部门对此职能存在缺编、兼职的情况。有的部门人员冗大，超编，人浮于事的现象比较严重，工作效率低，办理时间长。
让不动产“动”起来
优化营商环境是政府向社会做出的郑重承诺，也是转变政府职能，改进工作作风的重要举措，势在必行。优化营商环境的核心就是服务，不动产作为政府服务企业群众的窗口，应该勇于担当，时刻把落实好优化营商环境的各项要求，为企业群众提供便捷、高效、优质服务作为今后工作的出发点和落脚点，努力打造不动产金牌服务的金字招牌。
清：即职能清。以政府牵头，编办按照不动产统一登记的要求，对农林、土地、住建、房屋、水务等部门的登记职能进行整合，按照“人随事走、编随人走”的原则，积极对机构进行整合，对人员进行划转，建立不动产登记机构。充分考虑不动产登记的复杂性和重要性，在机构设立和人员划转时，要严格标准，防止借机突击解决人员编制现象。
简：即流程简。按照便民高效的原则，对不动产登记流程进行梳理再造，制定《不动产登记交易窗口工作指引》，科学窗口协同，压缩合并办事环节、办理时间，按照优化营商环境工作要求，借鉴杭州、成都、徐州等地区先进经验，力争在5个工作日内完成不动产登记。对原来的办事流程进行梳理，优化办事流程，方便企业和群众办理不动产登记。
全：即功能全。设立不动产登记服务大厅，科学设置设置办事窗口，落实最多跑一次的优化营商环境要求，房产交易、不动产登记、税费征缴等业务一律进驻大厅，实行一次排号、一厅办理。开辟快递送证、延时服务、短信通知、电话预约、主动上门等服务方式，满足不同人群的服务需求，提高服务质量。落实“互联网＋”，积极推行线上申报办证，充分利用大数据，建设微信公众平台，实现与登记平台无缝对接，提高办事效率。
精：即数据精。精确的基础数据是做好不动产登记工作的保障。对建成房、林地、草地等进行测量，采集坐标，结合土地测量数据，全覆盖数据整合，建立建立了完备详实的不动产数据库，切实做到数据多跑路，群众少跑路。建立不动产登记信息平台，达到统一标准、统一要求。
严：即制度严。铁的纪律造就铁的作风。制定了《首问负责制》、《服务承诺制》、《不动产工作人员行为规范》、《限时办结制》、《廉洁工作制》、《岗位负责制》等规章制度，充分发挥制度刚性作用，约束工作行为，规范服务用语，明确要求在工作中实行一次性告知，一切从“全心全意做好服务”出发，坚决杜绝“推、拖、扯”现象。在服务大厅设置投诉箱、意见簿、投诉窗口、投诉电话。
不动产规章制度范文3
关键词：3S技术；不动产信息登记；准确性
前言：
我们已经逐渐进入到数字信息化的时代，信息库整合的结果直接影响到人们生产生活的效率。然而不动产信息登记库却存在着零散性、信息交流闭塞性、登记信息规则多样性等弊端。利用3S技术（遥感技术、全球定位系统、地理信息系统）结合不动产数据库和计算机技术搭建一个面向公众、登记便利、信息完整、查询快捷、安全性高的不动产信息登记平台，有利于加强对不动产信息登记库的管理，提高不动产信息的完整度，使信息库的信息种类更加齐全、内容更加丰富多样。
1 目前不动产信息登记的情况
1.1 不动产信息登记库的零散性
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋建筑、矿产资源、草原、林地、海域等。由于我国建国时期较短，法律体系不够健全，而土地，房屋建筑，林地等不动产资源分别在不同时期被列入财产范围内，因其所属范围不同而划分到不同部门管理，导致目前我国不动产信息登记库的零散性。如国有建设用地使用权、构筑物所有权、农用土地所有权、宅基地使用权和地役权等经国土资源部门登记管理。房屋所有权和抵押权由住房和城乡建设部门登记。
国有林地使用权，集体林地所有权以及依法取得该林地上林木所有权等经林业部门登记管理。耕地承包权和经营权等经农业部门登记管理。水面和滩涂的养殖使用权由渔业部门登记管理。这种分部门管理的方式在我国社会主义市场经济发展的初期曾起到了一定的积极作用，然而随着产权制度的完善，产权的逐渐增多，这样的管理模式不仅造成了信息登记的混乱性，更大大影响了人们生产工作的效率和便捷性。形成了“事情没办完，证书满天飞”的尴尬局面。
1.2 登记信息交流的闭塞性
我国的不动产登记信息交流十分闭塞，各不动产信息登记部门大有自成一脉，各自为政的趋势。其一：各地区没有形成一致的，全面的不动产信息交流面。各地区所有的管理部门不尽相同，而各地区不动产信息登记部门在管理信息方面遵循的原则，采取的管理措施也不尽相同，即使是同一部门也可能会因其所属区域不同而采取不同登记管理方式。城乡和农村对信息登记的要求也不相同，这为搭建一个全国性的、全面性的、公开性的不动产信息登记平台设置了巨大的阻碍。其二：不动产信息登记的闭塞性还体现在与其它部门信息交流不流通。如与银行，税务，审计等部门间信息交流的延迟，信息传递渠道不便捷，信息准确性程度低等。这样不仅会降低行业的效率，还会对人们的生活造成不良影响，影响不动产交易市场的正常运行。这就需要我们建立统一的不动产信息登记平台，按照类别和同一规则整合录入所有的不动产信息，做到统一管理。与各联系部门以相同的信息交流方式相连，实现不动产信息登记的流通化和公开化。
1.3 登记规则的多样性
不动产信息登记的规则多样性主要由于各类不动产信息所依据的法律不同，城乡登记的要求不同。如林业部门依据《森林法》对林地登记、农业部门依据《草原法》对草原登记、住房和城乡建设部门依据《城市房地产管理法》对房屋登记、渔业部门依据《渔业法》对水面、滩涂的养殖权登记等。各法律对不动产信息登记的要求也大不相同，有些关于不动产登记信息的法律设定十分粗糙，只简单的记叙了有关部门的规章制度，没有考虑到实际情况，常常会导致一件信息却被划分为不同类别管理，使登记规则出现反复，矛盾交叉处，令人无从下手。城乡登记的管理方法也不统一，相对于城市，农村的登记体系比较薄弱，如在房屋登记方面，城市房屋登记有《城市私有房屋管理条例》和《城市房屋权属登记管理方法》作为依据，而农村由于不动产登记普及不够广泛，农民对不动产信息的登记意识比较淡漠再加上农村的相关部门较少且登记体系不完善，导致房产登记率很低。这为我们建立完备的信息登记库造成了一定程度的障碍。
2 应用3S技术管理不动产信息的优势
2.1 应用遥感技术的优势
遥感技术即RS技术，是指从高空或外层空间接受来自地球表面各类地理的电磁波信息，并通过对这些信息进行扫描、摄影、传输和处理，从而对地表各类地物和现象进行远距离控测和识别的现代综合技术。利用遥感技术可以从空间上测定土地、矿产资源、江河、海域等不动产的范围，并将其地理特点，地势地貌，主要特征通过摄影，图像的处理和描绘充分展现。根据遥感技术所传达的信息，可以得到某一区域的房屋，耕地，森林，矿产的现状和利用程度，可快速划分已有的不动产信息和未被开发利用的资源。将已有的不动产所属权，种类，范围登记在在相应的图像位置处，划分具体界限，使不动产信息一目了然。利用遥感技术对地表数据密切监测，及时更新，有助于我们随时掌握地表的动态信息，整合利用资源。不但可以减少实地勘探的任务量，而且大大的节约了时间和经费，且有利于不动产信息库的更新。利用遥感影像的图像融合，将同一地区的不同空间分辨率的图像信息加以融合，从不同的角度对该地的地势地貌，构成成分，主要资源进行分析和判断，从而获得更精准的，更全面的统计和判断。
2.2 应用地理信息系统的优势
地理信息系统又被叫做GIS。它是一种特定的十分重要的空间信息系统。它在计算机硬、软件系统的支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。利用地理信息系统结合地理学和地图学以及遥感和计算机科学，通过对不动产数据的收集，整理，存储，处理分析来生成各种地理信息，从而整合成不动产信息登记库。通过地理信息系统技术可实现三维立体画，结合遥感技术的图像和地理信息数据库，利用三维立体设计，虚拟现实，动画技术，效果图等手段建立三维地理信息系统。将不同的物体、地势地貌特征立体的展示出来，实现不动产登记数据库的全面和完整。地理信息系统技术可实现数据库的统一管理，将数据库以村屯，乡镇，城市进行区域划分设置为不同类别的信息进行管理，可提高公众查询信息的便捷度。
2.3 应用全球定位系统的优势
全球定位系统又称GPS技术。是美国国防部研制的一种全天候的，空间基准的导航系统，可满足位于地球或近地空间的军事用户连续地精准地确定三位位置和三位运动及时间的需要。随着其技术领域的逐渐扩展，全球定位系统逐渐被应用于民用部门。利用GPS技术可高速精准的确定地界范围、地形处、地物点地理位置，每个点都可精确到具置。在不动产信息登记中可提高不动产信息登记的准确性，使地理位置更加详细，数据库更加完善，有助于信息的统计。
3 结语：
3S技术对于搭建信息平台，保证信息的准确性有着不可磨灭的功绩。它对于信息库的管理提供了广大的数据，完善了不动产信息。但是安全性问题也是我们不可忽视的。以3S技术为基础，结合不动产信息的大数据库和电脑技术，可实现各类信息的管理、登记、储存，保证与各部门的信息交流渠道的通畅，使信息记录可以及时更新，不动产数据的整合更加高效和准确。更能够提高相关部门的办事效率，裁减不必要的部门，方便人们的生产生活。
参考文献：
不动产规章制度范文4
我国自1980年恢复国内保险业务以来,保险资金运用,大致经历了三个阶段:第一阶段从1980-1987年,为无投资或忽视投资阶段,保险公司的资金基本上进入了银行,形成银行存款;第二阶段从1987-1995年,为无序投资阶段,由于经济增长过热,同时又无法可循,导致盲目投资,房地产、证券、信托、甚至借贷,无所不及,从而形成大量不良资产;第三阶段始于1995年10月,为逐步规范阶段,1995年以来先后颁布了《中华人民共和国保险法》(简称《保险法》,下同)、《保险业管理暂行规定》等有关保险法律法规,但由于限制过紧,加之1996年5月1日以来的7次利率调整,使保险业发展带来新的问题,尤其使寿险业的利差损进一步扩大,因而,政府曾多次调整保险投资方式,1998年先后允许同业拆借、购买中央企业AA+公司债券,但仍解决利率下调对保险公司带来的压力,尤其难于解决寿险公司日益扩大的利差损。基于此,1999年10月28日,国务院批准保险基金通过证券投资基金间接进入证券市场,这是完善我国保险投资监管的一项重大举措,也是进一步发展我国保险业的重要步骤。
我国目前面临着加入WTO,这要求我国保险业参照国际准则;同时,已进入21世纪,由于各国的金融改革,金融自由化的浪潮,也给我国保险业带来了新的机会与挑战,这也迫使我国的保险监管应与国际大趋势相接轨。本文拟在比较海外保险投资监管法律规定之特点的基础上,对完善我国保险投资监管法律制度提出了若干拙见。
一、海外保险投资监管法律规定的一般特点
纵观海外许多国家或地区保险法及细则对保险投资的规定,尽管早期工业国或后起工业国和地区的投资方式及演进的阶段不同,但仍然存在以下几点带有共性的特点值得我们思索:
首先是确认和保证保险资金运用方式的多元性。在美国、日本、法国、德国、意大利、瑞士以及我国的台湾和香港的法律规定中,均规定了多种保险投资方式。这些方式具体包括:债券、股票、抵押贷款、不动产投资等。英国则通过司法实务确认保险投资方式的多元性。由于投资方式多样且较灵活,使得不同的保险公司根据自身的特点选择投资方式,将盈利性大、流动性强和安全性高的不同投资方式进行有效的投资组合,从而稳定了保险公司的经营,并进一步为保险业的发展提供了广阔空间。
其次是保险投资比例的限定性。不少国家和地区的法律在注重投资方式多样化的同时,也规定了投资比例。如美国纽约州、日本、德国、我国台湾等均有这方面的规定。这些法律规定不仅涉及了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,而且规定了某一投资方式投资与有关每一筹资主体的比例,这样,前者有效控制了有关投资方式所带来的投资风险;后者有效控制了有关筹资主体带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。值得注意的是,保险投资比例随着保险业的发展阶段而调整。如日本,在保险投资方式比例方面:存款从1947年的1/3,调整为1956年的35%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;拆借贷款从1947年1/20降为1956年的5%、1958年的29%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;地方债券,从1947年的20%至1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;公司债券,从1947年的2/3,1987年则废除了该规定,1998年则改为无限制;股票则自1947年至1998年始终规定为30%;不动产则自1947年至1998年始终规定为20%。
第三是关注寿险投资结构的不同性。保险投资的结构因产寿险不同而不同,产险业投资要求的流动性优于寿险,而寿险的盈利性和安全性优于产险业。法律的规定显然要有所体现。比如,美国纽约州的保险法律在规定保险公司投资的形式和数额的同时,对人寿保险公司与财产和责任保险公司的投资结构确定了不同的原则。在纽约州保险法中,适用于寿险公司的投资法以谨慎标准为原则,而适用于财产和责任保险公司的投资法则主要以“鸽笼式”方法为原则。
第四是加强证券投资的管理。在保险投资的发展过程中,证券投资随着经济的发展而上升,总的趋势是投资的证券化,但不同类型的国家或地区有所不同。早期工业国的保险投资已基本证券化,并且,在债券投资中股票和公司债券所占的比重呈上升趋势,股票的比重则快于公司债券上升的比例;而后起工业国则还有一个过程。如在美国寿险资产中,贷款所占的比重,1917年为47.6%、1930年为55.1%、1940年为29.4%、1950年为28.9%、1985年为27.4%、1990年为23.6%、1995年为14.4%、1997年为12.2%;不动产从1917年的3%降为1997年的1.8%;有价证券则从1917年的44.2%上升为1997年的73.1,其中,股票投资的比重从1917年的1.4%上升到1980年的9.9%,在稳定10年后,1991年上升为10.6%,1997年为23.2%;公司债券的比重从1917年的33.2%上升到1980年的37.5%,其后1990年上升为41.4%,其后直到1997年为41%左右波动1。这种保险投资的证券化是同美国资产的金融化相联系的,而这种资产的金融化,同保险业(尤其寿险业)发展到一定阶段所要求的流动性和盈利性是密切联系的。
后起工业国和地区经济发展的共同特点在于:在二战后才开始发展,起点低、发展速度快。国家为了加速经济发展,在强调盈利性、安全性和流动性的同时,也强调社会性,保险投资对推动经济的高速增长,起了重大作用。其中,日本保险投资在促进经济高速增长,使日本的经济跨入经济强国后,其保险投资由贷款为主逐步转向证券投资;而韩国的保险投资结构的现状与日本八十年代初期相似,正处于转化中,我国台湾寿险业贷款比重也较高,但不动产的比例较高,这与台湾不动产稳定增值有关,同时,从动态看,有价证券所占比例呈上升趋势。这说明,后起工业国或地区的保险投资结构演进为由直接投资向证券投资的演进是与其经济发展密切联系的。
日本作为后起工业国,80年代以前其投资比例依次为:贷款、有价证券、不动产、存款;而80年代以后,有价证券和存款的比例呈上升趋势,贷款和不动产投资的比例呈下降趋势。1986年证券投资占第一位,贷款退居第二位,1984-1986年存款上升至第三位,不动产退居第四位。其中,从1975年至1996年间,寿险业的投资中,贷款从67.9%下降到34.6%,有价证券从21.7%上升到50.7%,不动产从7.9%降为5.2%,其他资产从1.4%上升为6%。在此期间,1986年是个重要的转折点,有价证券的比例首次超过贷款的比例。日本保险投资是同该国经济发展的过程相联系的。就其过程的特点看,主要有:首先,注重保险投资的经济效益。20世纪50-60年代,日本侧重发展重工业,重工业经济效益较好,于是保险公司投资于机械制造和化工工业;70年代末80年代初,转向以轻工中小企业为主,同期寿险公司短期贷款占61.7%,后来证券投资效益好,又转向证券投资,1975年为21.7%,1984、1986、1996年分别为35.1%、41%、50.7%;贷款投资占总资产的比率由1975年的67.9%,下降为1986、1988、1996年的39.2%、30%、34.6%。其次,关心投资的社会效益和社会影响,包括向新型产业投资、投向社会公用事业、社会开发性投资、为扩大生活消费投资;同时还注意扩大海外投资。
韩国的保险法所规定的保险投资方式有:有价债券投资、不动产投资、贷款或汇票贴现、对金融机构的存款、对信托公司的金钱或有价证券的信托、财政经济部令制定的类似前述第1-5项的方法。并于第15条规定各类投资比例为:对股票的投资不得超过总资产的40%;不动产投资不得超过总资产的15%;保险公司购买同一公司债权及股票或以此为担保的贷款不得超过总资产的5%;对同一人的贷款不得超过总资产的3%,对同一物件为但保的贷款不得超过总资产的5%,对同一企业集团的贷款不得超过总资产的5%;对同一企业集团发行的证券及股票持有量不得超过总资产的5%,外汇、国外不动产及外汇证券的持有量不得超过总资产的10%,中小企业(风险企业除外)发行的股票持有量不得超过总资产的1%。保险公司持有或作为贷款担保的同一公司的股票不得超过该公司总发行股票的10%,但持有国外法人的股票时,可以例外。对增强保险财产运用的健全性和效率性有必要时,金融监督委员会可按保险业务的种类和保险公司的财产规模,在第一款规定的各种财产利用比例的十分之五范围内下调其比例。
韩国寿险业自1950年以来,随着经济形势的变迁,其保险投资中,不动产投资从50%以上降到了1997年的8.5%,其中,配合政府经济发展计划,以及鼓励出口发展重工业,寿险业资金运用转向投放资本市场及放款。目前韩国保险业法及保险资金运用管理规则规定各项资金运用投资对总资产比率为:股票不得超过30%;不动产投资为15%或以下(10%为营业用,5%为投资用);现金及存款为10%或以下。上述规定韩国政府鼓励保险公司多放款给房屋专项贷款,以及中小企业贷款2。韩国保险投资结构的变化为:韩国寿险业投资中,其结构的顺序依次由1981年的贷款、有价证券、不动产、现金及存款转变为1997年的贷款、有价证券、现金及存款、不动产。尽管有价证券的比重从18.5%上升到27.2%,贷款从62.8%下除为48.5%3,但仍然以贷款为主。
我国台湾地区保险投资结构的演变过程因产寿险而不同。从1991年至1997年,在财产保险业的投资中,其投资的结构顺序依次为:银行存款、有价证券、抵押贷款、贷款。其中,银行存款57.58%降为54.04%、有价证券从17.36%上升为31.74%、不动产从21.11%降为11.2%、抵押贷款从3.96%降为3%,其中股票从7%上升到19.45%,这说明产险业保险投资仍然以银行存款为主,这同财产保险主要属于短期业务要求投资流动性较强有关。寿险业投资中,投资的顺序依次为:贷款、有价证券、存款、不动产、国外投资和专案运用及公共投资,从1986年至1997年,其投资比重分别变化为:贷款从31.29%上升为35.05%、银行存款从23.77%上升为28.03%、有价证券从17.36%上升为28.03%、不动产从27.19%降为10.61%、国外投资从1989年的0.02%升为2.22%、专案运用及公共投资从1994年开始的1.95%上升为2.67%。其位次的变化为:有价证券由第三位上升为第二位、银行存款由第二位下降为第三位。这说明寿险业保险投资中有价证券的比重上升,但仍然以银行贷款为主。
由此可知,后起工业国和地区的保险投资与其经济发展密切联系,在经济发展初期,保险投资中,贷款的比重较高,一方面对国民经济发展提供了资金,带动了经济增长;另一方面,这些投资项目的高回报,带来了保险投资的高盈利。当经济发展到一定阶段,保险投资由贷款或不动产转向有价证券投资为主,日本的情况,说明了这一点。韩国的现状与日本发展的过程相似,韩国经济仍然处于日本当年起飞阶段,贷款比例很高;台湾寿险投资贷款、房地产比例也较高,这是由于这一阶段这些项目投资盈利性高。但随着经济发展到一定阶段,金融市场的完善,也将逐步向证券化投资过渡。
第五,细化保险资金运用的规范。不少国家和地区就保险资金运用的问题,注意从法律规范上较为详细地加以规定。如日本不仅在《保险业法》中规定保险资金运用的基本范围,同时在《保险业法施行规则》对其作出具体规定;我国台湾在《保险法》有关保险投资规定的基础上,相继制订了《保险业资金之专案运用与公共投资》、《保险业资金之专案运用与公共投资审核要点》、《保险业资金办理国外投资限制》、《保险业资金办理外投资内容及范围》。它构成了由保险法规定保险资金运用的基本轮廓,由特别法作出具体规定的立法模式。这样便于根据不同时期的情况及时进行调整,既保持法律的持续性,同时又具有灵活性。
二、完善我国保险投资监管法律制度的几点思考
基于我国目前经济发展所处的起飞阶段,同时处于经济体制转轨过程中投资工具有限、规范交易的制度及组织有待完善,对投资市场的监控和引导乏力。因而一方面基于我国实际,另一方面借鉴海外保险投资监管法律规定的考察,本文认为欲完善我国保险投资监管法律制度,应当考虑以下几点:
第一,应当确立在安全性的前提下保护保险公司实现尽可能多的盈利的指导思想。也就是说,保险公司的投资应在遵循安全性原则的前提下达到尽可能多的益利。因为保险公司也是企业,在确保其资金运用安全的条件下,要以盈利为目标,从而保证资产的保值增值。这样不仅有利于保险公司经营规模的扩大,而且有利于其偿付能力的增强。
第二,完善投资环境。一个完善的投资环境,应包括有效的投资工具、公平交易规则以及保证这种制度有效贯彻的组织,即投资工具的多样化、交易规则的规范化、交易方式的灵活化、投资监管的有效化,以保证保险资金运用的安全、有效和畅通。
(1)完善投资工具。由于保险投资涉及不动产投资及金融市场的投资,因而,投资工具包括不动产投资和金融市场的金融工具,其中,金融市场的投资是保险投资的主体,因而,金融工具的完善,至关重要。其投资工具包括:债券、股票、票据、贷款、存款、外汇。其中:票据属于短期金融工具,分为汇票、支票和本票;债券和股票属于中长期金融工具,债券分为政府债券、金融债券和公司证券,政府债券分为公债券、国库券和地方证券;股票,含普通股和优先股。
金融市场的投资工具应该是长期、短期和不定期的结合体,安全性、盈利性和流动性不同层次的匹配,以便不同投资者选择,可利用灵活多样的投资工具,有利于保险投资者的选择,进行投资组合,也有利于提高其变现能力。就总体而言,保险公司应金融市场的成熟程度以及自身业务的特点选择投资工具。如在金融市场尚不成熟时,应选择流动性强、安全性高的投资工具。但寿险投资则宜选择安全性和盈利性均较高的投资工具,而不十分要求其流动性。同时,应建立与投资工具相配套的避险工具,如期权交易、期货交易,以防范和分散投资风险。
(2)完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善,在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度,如不动产交易法、证券交易法、票据法、但保法等,从而保证市场交易有据可依。
(3)理顺投资监管机构及相关部门的关系。法律的真正价值在于它的实施。为保证有关投资法律法规的有效实施,必须建立相应的组织来保证。这些组织包括保险投资的行政主管部门以及配合行政主管部门实施的司法机构,如投资主管部门、工商行政管理局、法院、仲裁机构,并且保证这些组织的合理分工协作,严格按照法律法规或规章办事,切实保证投资法律法规和规章制度的有效实施,严禁任何组织或个人凌驾于法律规章之上。
第三,确认和保护保险投资主体在保险投资方式上有一定的选择权。基于我国经济发展处于腾飞阶段,金融市场发育不全,基础产业和基础设施的建设资金缺乏,而这些产业投资回报率较高,应允许保险投资主体有权实施抵押贷款或有区域选择的不动产投资;无限度的政府证券投资、有一定限度的金融债券投资和限制较严的股票与公司证券投资。当然,银行存款在目前及未来依然是必要的。从长期来看,待我国经济发展到较发达国家行列、金融市场发育完善,则可转向证券投资为主,那是比较长远的事。
第四,在立法上,放松投资方式的同时,控制投资比例。从法律监管的角度看,在放松投资方式规定的同时,如允许投资于有价证券、不动产、抵押贷款、银行存款等,同时应规定投资比例4。前者是为了提高保险投资的盈利能力,多种投资方式,为保险公司提供了可供选择的灵活的投资工具,从而,为保险公司提高投资回报率创造了条件,当然,也为理智的保险公司投资者提高投资组合来控制风险提供了选择机会;后者则为控制投资风险提供了条件。这一比例分为方式比例和主体比例,方式比例规定了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,这就有效控制了有关高风险的投资方式所带来的投资风险;主体比例有效控制了有关筹资主体所带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。主体比例,也应按投资方式的风险情况分别对待,对于高风险的筹资主体、高风险的投资方式,其比例应低一些,如购买同一公司股票不得超过投资的5%;购买同一公司债券不得超过投资的5%;购买同一公司的不动产不得超过投资的3%;对每一公司的抵押贷款不得超过投资的3%;对于较安全的投资方式但存在一定风险的筹资主体,其比例便可高一些,如存款于每一银行不得超过投资的10%。保险投资必须强调盈利,因为能够提高保险公司的偿付能力。但由于某项投资报酬是该项投资所具风险的函数,如对保险资金运用不加以限制,势必趋向风险较大的投资,以期获得较大的报酬,而危及保险企业财务的稳健。因为每一种投资方式的风险大小不同,一般而言,高盈利的投资方式伴随着高风险,低风险的投资方式则伴随着低盈利,显然,全部用于盈利性高的投资方式,必将使保险公司面临着全面的高风险,使被保险人有可能得不到应有的保险保障,也不利于保险公司的生存和发展,因而,为了保证保险投资的盈利性,同时控制高风险,应规定有关高风险投资方式所占的比例。同时,在市场经济条件下,任何工商或金融企业均有破产的可能性,无论采用风险大的亦或风险小投资方式,保险公司都会面临着筹资主体对保险投资所带来的风险,因而,为了控制每一筹资主体给保险公司所带来的风险,必须规定投资于有关每一筹资主体的比例5。
第五,法律应当对寿险和非寿险的保险投资作出区别性规定。由于寿险是长期保险,许多寿险带着储蓄性,更强调安全性,因而,一般可用于安全性和盈利性高、但流动性较低的投资方式,如不动产、贷款;非寿险是短期保险,要求流动性强,不宜过多投资于不动产投资,而应投资于股票、存款。同时,从风险控制看,寿险公司投资的比例在主体比例方面,应严于非寿险,因为寿险期限长、带有储蓄性,控制主体比例,便于保证保险公司的偿付能力,从而保护被保险人的合法权益。
不动产规章制度范文5
第一阶段从1980－1987年，为无投资或忽视投资阶段。保险公司的资金基本上进入了银行，形成银行存款；
第二阶段从1987－1995年，为无序投资阶段。由于经济增长过热，同时又无法可循，导致盲目投资，房地产、有价证券、信托、甚至借贷，无所不及，从而形成大量不良资产；
第三阶段始于1995年10月，为逐步规范阶段。1995年以来，《保险法》、《中华人民共和国银行法》等有关金融法律法规先后颁布，但由于限制过紧，加之1996年5月1日以来的七次利率调整，给保险业发展带来了新的问题，因而，政府曾多次调整保险投资方式，1998年以来先后允许同业拆借、购买中央企业AA十公司债券、保险资金间接入市，并不断调整入市比例，尤其是近期保监会公布的把投资连接保险的投资比例放宽至100％，为拓宽保险投资渠道奠定了基础。
基于我国目前经济发展处于起飞阶段，在经济体制转轨过程中投资工具有限、规范交易的制度及组织有待完善，对投资市场的监控和引导乏力，保险投资应注意以下几点：
首先，保险公司的投资应在遵循安全性原则的前提下达到尽可能多的盈利。因为保险公司是企业，在确保其资金运用安全的条件下，要以盈利为目标，从而保证资产的保值增值。这样不仅有利于保险公司经营规模的扩大，而且有利于其赔偿能力的增强。
其次，完善投资环境。一个完善的投资环境，应包括有效的投资工具、公平的交易规则以及保证这种制度有效贯彻的组织，即投资工具的多样化、交易规则的规范化、交易方式的灵活化、投资监管的有效化，以保证保险资金运用的安全、有效和畅通。
完善投资工具。由于保险投资涉及不动产投资及金融市场的投资，因而投资工具包括不动产投资和金融市场的金融工具。其中，金融市场的投资是保险投资的主体，因而金融工具的完善至关重要。其投资工具包括：债券、股票、票据、贷款、存款、外汇。其中；票据属于短期金融工具，分为汇票、支票和本票；债券和股票属于中长期金融工具，债券分为政府债券、金融债券和公司债券，政府债券分为公债券、国库券和地方政府债券；股票，含普通股和优先股。
金融市场的投资工具应该是长期、短期和不定期的结合体，安全性、盈利性和流动性不同层次的匹配，以便不同投资者根据自身业务特点选择，可利用灵活多样的投资工具，有利于保险投资者的选择，进行投资组合，也有利于提高其变现能力。就总体而言，保险公司应根据金融市场的成熟程度以及自身业务的特点选择投资工具。如在金融市场尚不成熟时，应选择流动性强、安全性高的投资工具。但寿险投资则宜选择安全性和盈利性均较高的投资工具，而不十分要求其流动性。同时，应建立与投资工具相配套的避险工具，如期权交易、期货交易，以防范和分散投资风险。
完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善，在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度，如不动产交易法、证券交易法、票据法、保险法、担保法等，保证市场交易有据可依。
理顺投资监管机构的关系。法律的真正价值在于它的实施。为保证有关投资法律法规的有效实施，必须建立相应的组织来保证。这些组织包括投资的行政主管部门以及配合行政主管部门实施的司法机构，如投资主管部门、工商行政管理局、法院、仲裁机构，并且保证这些组织的合理分工与协作，严格按照法律法规或规章办事，切实保证投资法律法规和规章制度的有效实施，严禁任何组织或个人凌驾于祛律规章之上。
再次，保险投资方式多样化。在保险投资方式的选择方面，基于我国经济发展处于腾飞阶段，金融市场发育不全，基础产业和基础设施的建设资金缺乏，而这些产业投资回报率较高，应允许抵押贷款或有区域选择的不动产投资；无限度的政府债券投资、有一定限度的金融债券投资和限制较严的股票与公司债券投资；长期银行存款在目前是必要的。从长远看，待我国金融市场发育完善，则可转向证券投资。
第四，在放松投资方式的同时控制投资的比例。从政府监管的角度看，在放松投资方式规定的同时，如允许投资于有价证券、不动产、抵押贷款、银行存款等，同时应规定投资比例、前者是为了提高保险投资的盈利能力，多种投资方式，为保险公司提供可供选择的灵活的投资工具，从而，为保险公司提高投资回报率创造条件，当然，也为理智的保险公司投资者提高投资组合来控制风险提供选择机会；后者则为控制投资风险提供条件。这一比例分为方式比例和主体比例，方式比例规定风险比较大的投资方式所占总投资的比例，可有效控制有关高风险投资方式所带来的投资风险主体比例可有效控制有关筹资主体所带来的投资风险，从而为控制投资风险提供条件。主体比例也应按投资方式的风险情况分别对待，对于高风险的筹资主体、高风险的投资方式，其比例应低一些，如购买同一公司股票不得超过投资的5％；购买同一公司债券不得超过投资的5％；购买同一公司的不动产不得超过投资的3％；对每一公司的抵押贷款不得超过投资的3％；对于较安全的投资方式但存在一定风险的筹资主体，其比例便可高一些，如存款于每一银行不得超过投资的10％。保险投资必须强调盈利，提高保险公司的偿付能力。但由于某项投资报酬是该项投资所具风险的函数，如对保险资金运用不加以限制，势必趋向风险较大的投资，以期获得较大的报酬，而危及保险企业财务的稳健。因为每一种技资方式的风险大小不同，一般而言，高盈利的投资方式伴随着高风险，低风险的投资方式则伴随着低盈利，显然，全部用于盈利性高的投资方式，必将使保险公司面临着全面的高风险，使被保险人有可能得不到应有的保险保障，也不利于保险公司的生存和发展，因而，为了保证保险投资的盈利性，同时控制高风险，应规定有关高风险投资方式所占的比例。同时，在市场经济条件下，任何工商或金融企业均有破产的可能性，无论采用风险大的亦或风险小的投资方式，保险公司都会面临着筹资主体对保险投资所带来的风险，因此为了控制每一筹资主体给保险公司所带来的风险，必须规定投资于每一筹资主体的比例。
第五，寿险和非寿险的保险投资应有所区别。由于寿险是长期保险，许多寿险带有储蓄性，更强调安全性，因而，一般可用于安全性和盈利性高、但流动性较低的投资方式，如不动产、贷款；非寿险是短期保险，要求流动性强，不宜过多投资于不动产投资，而应投资于股票、存款。同时，从风险控制看，寿险公司投资的比例在主体比例方面，应严于非寿险，因为寿险期限长、带有储蓄性，控制主体比例，便于保证保险公司的偿付能力，从而保护被保险人的合法权益。
不动产规章制度范文6
明确职责加强工会资产的基础管理
加强工会资产管理要从基础做起，明确职责，熟悉内涵，摸清现状，完善制度。
1.明确职责。按照全总的要求，各级工会要建立健全工会资产监督管理机构，成立工会资产监督管理委员会。负责对所辖工会及其企事业资产进行宏观管理和监督;制订工会资产监管的有关规章制度;加强对工会资产管理人员的培训;健全工会资产出资人制度，力争做到管人、管事、管资产的统一，把工会资产监督管理工作落到实处。要明确工会资产管理部门的职责。不能单独设立资产管理部门的工会，要明确专人(可兼职)负责工会资产工作。确保工会资产日常管理工作有人抓，增减变化有人问，保值增值有人核。
2.熟悉内涵。工会资产内涵丰富，既包括实物的资产形态，又包括货币形式的资产，还包括能带来经济利益的无形资产等。由工会经费(包括会员缴纳的会费、行政方面按法律规定拨缴的工会经费、政府及行政方面的各种补助、工会所属企事业收入、社会捐赠、外国援助等收入)形成的资产，属于工会资产。
3.摸清现状。各级工会首先是开展工会资产清查。要坚持组织一年一次的清产核资工作，做到账物相符、账卡相符、账账相符，客观真实地反映工会资产的全貌。其次是及时进行工会不动产产权登记。再次是认真做好工会资产统计工作，运用资产统计成果指导监督实践。
4.完善制度。一是坚持分类管理。按照工会资产的存在形态，分别制订工会流动资产、固定资产、无形资产、对外投资和其他资产管理制度。二是坚持程序管理。加强会计核算，按照《会计基础工作规范》、《工会会计制度》等要求，对工会资产的增减变化及时进行账务处理;完善工会经费收缴、管理、使用制度;健全工会财产(包括固定资产、材料和低值易耗品等)的采购、验收、保管、使用、调拨等制度;规范工会资产处置、评估、投资、报废等审批制度。三是坚持民主管理。逐步建立工会资产使用、清查及评价制度，完善内控制度，接受职工群众和上、下级工会的监督，保持工会资产完整。
多方争取增加工会资产存量规模
我国法律规定工会资产的形成主要有五个方面，党和政府拨付工会的房产、地产和其他固定资产;政府对工会的各种专项拨款形成的工会资产;社会各界的捐赠形成的工会资产;工会经费和会费形成的工会资产;依照有关法律法规认定的应属于工会的资产。
1.积极争取政府和行政方面的支持。县以上工会主要落实各级政府应当为工会组织办公和开展活动提供必要的设施和办公场所，以及对工会开展活动或购置设备、维修房屋等给予补助;县以上工会及所属事业单位离、退休人员经费由财政负担的规定，争取县以上工会干部的住房公积金、医疗保险由财政负担等。
2.努力提高工会经费收缴率。建立工会组织的企业、事业单位、机关按每月全部职工工资总额的2%向工会拨缴的经费，是工会资产形成的重要来源。各级工会要把该收的经费都收上来，进一步做实各级工会的账户。推进工会经费上缴和分成办法的改革。
3.增强向社会筹集资金的本领。各级工会要学会积极宣传工会组织的作用，发挥组织优势，争取国内外企事业单位、各种公益基金组织和个人的捐助、赞助款，用社会资金办社会之事，增加工会资产总量，把蛋糕做大，提高服务职工、服务基层的物质能力。
开拓创新实现工会资产保值增值
工会资产管理要符合我国社会主义市场经济建设的实际，尊重市场经济规律，坚持依法按章办事，通过市场盘活工会资产，优化工会资产配置，壮大工会组织经济实力。
1.依法维护工会资产的完整。各级工会要增强物权观念和产权意识，运用《物权法》和《工会法》等法律武器，切实维护工会资产的安全与完整。一要依法争取征收补偿。因城市改造等原因，对工会不动产进行拆迁的要争取按现行市场标准进行补偿;对挪用、侵占、工会资产的行为，请求返还原物，恢复原状，进行损害赔偿;二是严格把握好工会资产变动审批关。认真落实工会资产购入、领用、处置等管理制度，严格办理有关手续，加强原始记录复核、登记、审批管理，工会及所属事业单位的非经营性资产转为经营性资产，要经过上级主管工会的批准，防止资产流失;三是努力减少交易风险。在工会企业股份制改革、工会资产重组过程中，重视工会资产评估工作，充分运用公示公信规则，消除市场交易中的风险，减少交易中的权利纠纷，实现资源最佳配置;四是保障工会经费足额拨付到位。督促行政部门及时足额地把工会经费拨付到工会账户上;对拒不拨付的，上级工会或基层工会可以申请支付令，申请由人民法院强制执行;五是加强对工会企事业单位的监管，防止工会企事业单位工会资产的流失和被侵占。
2.盘活存量资产。一是加强对工会经营性资产的管理。工会经营性企业在管理体制上，实行会企分开，
