泡沫经济特点范文1
关键词：房地产；泡沫；危害；防范措施
房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫的含义及特征
（一）房地产泡沫的含义
经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
（二）房地产泡沫的主要特征
1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。
2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。
3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（一）消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
（二）银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
（三）土地的稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。
三、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
（二）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
（三）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
（四）引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
四、房地产泡沫的防范措施
（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（二）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。
（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。
总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。
参考文献：
1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.
2、李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].
泡沫经济特点范文2
作为全球顶级的资产价格泡沫的研究者，对于资产价格泡沫领域的几乎所有焦点问题，无论是什么力量制造了泡沫，以及泡沫何时破灭等公众问题上，他最后都没有给出真正的答案，甚至对于什么是泡沫，他认为经济学家在其基本定义上都没有达成共识。
他在书中最后承认，他没有能够回答“我们能否依据与泡沫有关的信号，比如过度的交易量、高杠杆等来发现泡沫甚至阻止泡沫”这个最有价值的问题。
泡沫究竟是杠杆，非理性，乐观预期，还是新的科技创新导致的？泡沫究竟应不应该捅破？泡沫有没有积极意义？他也没有回答。
他惟一的结论是，认为泡沫不会出现的想法是很危险的，但至于泡沫什么时候出现，迄今为止没有任何办法可以量化和预测。
按照以上我的描述，在一般人看来，这本书简直毫无用处！恰恰相反，施可曼关于资产价格泡沫问题的以上研究，其最大的价值就是告诉大家，泡沫不可知！泡沫究竟什么时候破灭，根本无法预测。公众老是看到媒体上吹嘘某个大师预测对了某次金融危机，或者预测对了某次泡沫的破灭，按照施可曼的观点，这不过是吹牛而已。
最近关于打假的话题特别多，其实，当你听到某人吹嘘自己预测对了某次资产价格破灭的时间时，你一定记住，这是不可能的。
在我将很大一部分精力放到研究房地产之前，我对某些大师预测对了某次危机或者泡沫崩盘也很好奇，看他们的著作，发现他们的确是在危机发生之前就提出了自己的预测，钦佩之余，继续研究，最后发现，这些大师之所以能够预测到某一次危机，是因为过去多年他们一直在专注地做一件事：预测危机。
他们不断地说“明年危机将爆发”，或者“明年泡沫将破灭”，“房价将跌去50%”。明年过去后，一切都没有发生，他们会继续预测“明年危机将爆发”，或者“明年泡沫将破灭”。若干年后，危机真的来了，然后他到处说，他预测对了。
这就是所有的真相。
以研究金融危机著称的美国著名经济学家金德尔伯格，在其经典著作《疯狂、惊恐和崩溃》中，也认为泡沫是难以描述的，按照他的说法，泡沫就像一个美女，你很难定义什么是美女，但是，当一个女孩子站在你面前的时候，你就知道她是不是美女。
在金德尔伯格的著作中，他将泡沫归结于人性的狂热，以及信贷的扩张。他甚至认为，一切泡沫的背后最终都可以归结为信贷扩张。他提出了两个公理：一是货币供应量的增长导致通货膨胀；二是信贷快速扩张导致房地产价格泡沫。
按照他的观点，泡沫的特性是最终会被刺破，而刺破之后由于恐慌的传染，其杀伤力可能远超想象。
另一个研究泡沫的大师，诺奖得主希勒则将泡沫归结为投资中的“动物精神”，这也是凯恩斯的观点。
希勒认为，人们之所以无法真正预测经济危机，原因在于“有太多的宏观经济学和金融学专业人士在理性预期和有效市场理论的道路上走得太远，以致根本未能考虑经济危机最重要的动力机制。不把动物精神添加到模型中去，会使我们失去判断力，无法认清危机的真正根源。”动物精神的存在，是经济动荡和非理性繁荣的心理根源。
在希勒的另一本畅销书《非理性繁荣》中，希勒分析了房地产市场出现泡沫的原因。在他看来，泡沫从本质上说是一种社会心理学现象，因此天生难以控制。
在《非理性繁荣》中，希勒写道：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。
站在“动物精神”的角度，希勒在剖析资本市场的动荡的同时，还特别分析了房地产的周期。
希勒在《动物精神》中写道：“通过对房地产市场的观察，我们又一次看到，动物精神是经济的重要推动力。住房投资从1997年第三季度占GDP的4.2%上升到了2005年第四季度占GDP的6.3%，然后又下降到2008年第二季度的3.3%。因此，住房投资是最近美国经济繁荣和衰退的重要因素。我们也看到，住房投资变化的原因和动物精神理论的所有因素相关。”
在这里应该指出，希勒是全球少有的对房地产市场有学术建树的金融专家。他和另一位美国经济学家凯斯共同提出的凯斯-希勒指数（Case-Shiller index）成为全美房地产市场最有影响力的指数。
希勒认为，房地产价格的走势是可以预测的。而且，根据这一指数所显示的历史趋势，希勒准确预测了美国最近一轮房地产泡沫的破灭。
关于房地产，希勒谈得比较多的是人们关于房地产价格的天真想法。“很多人似乎有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来，他们通常会说，因为土地只有一点，房地产的价格一定会持续上涨。”“房价只涨不跌的吸引力在于，它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价暴涨推波助澜。”
希勒也多次谈及中国的房价。在《非理性繁荣》中，希勒认为，2000年以来，“中国内地出现了明显的结构性房地产泡沫”，在随后多次到中国访学的过程中，希勒都谈到中国一线城市远远超出居民收入水平的房价。
2011年时他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”
然而，事实的情况是，中国房地产在多年的泡沫声中不仅仅没有破灭，反而在每一次政府放松调控之后屡屡出现暴涨。以致于很多人悲观地认为，中国房地a泡沫是无法用经济学的规律来进行解释的。
在经历数次的暴涨的恐惧之后，绝大多数的中国人已经不相信房价会下跌的神话。而对于希勒的多次警告，甚至很多人认为其水平连任志强都不如，是压根就不懂中国国情的呓语。
但是，大家不要忘记了，尽管经济学家们在关于泡沫的种种问题上意见不一致，但有一点是一致的，那就是，只要是泡沫，一定会破灭。
泡沫经济特点范文3
摘要：任何国家，判断房地产泡沫的指标都是房价和收入比，综合分析比较房价、GDP和CPI的增长速度之和的关系。目前，上海的房价和收入比例差不多达到了6：1，深圳5：1，在房价极其低的三四线城市，二者的比例也达到了2：1的水平。如此看来，中国的房地产的泡沫破裂似乎是必然趋势。然而，中国讲房地产的泡沫问题将近5年，期间，无数人预测房地产崩盘，在争论中，房价不断高升。现实现象凸显中国房地产泡沫的严重性和复杂性。相比较于美国、香港和日本，中国的房地产泡沫本质上与其不同。
关键词：房地产泡沫；特征差异；泡沫可控
一. 中国房地产泡沫问题与美国、香港和日本的差异
中国房地产泡沫未破裂，究其原因是泡沫问题本质特点的特殊性，然而，美国、香港和日本的房地产泡沫破裂都具备这样的特征：
1、房地产的绝对泡沫。绝对泡沫就是指供需之间的矛盾导致的失衡问题。供给大于市场可以容纳和吸收承受的合理需求，当市场可承受和接受能力远远小于市场供给时，市场不能有效地接纳超出部分的供给，超出部分的供给变为无效需求。
2、房地产泡沫发生在城市化的完成阶段。城市化是社会进步和经济发展的独特指标，标志着社会发展水平的提高，农村人口向城市的转移，增加了城市本身的住房需要。城市人口的剧增引发房地产行业的迅速升温，城市人口的住房问题成为城市化进程加快的首要难题。房地产价格迅速增长，当城市化进程不断推进的过程中，房地产价格不断上升，城市化完成阶段，上升到房地产价格的顶端，即形成将房地产炒热的泡沫趋势。城市化完成时房地产市场的成熟期，排除掉城市未来的发展空间可能性，在城市房地产数量基本固定的前提下，房地产泡沫问题十分突出，并且在一定程度上造成房地产泡沫的破裂。
3、短时间房价上涨迅速，房价被炒热，投机者出现。美国、香港和日本等发达国家房地产价格在较短时间内急剧上升，速度惊人，在地区房地产总量相对稳定的基础上，房地产的价格不单仅仅手段需求因素的影响，而且受到价值量的决定性操作。房地产是高价值高收益性资本，占有大量资本的投机者借机试图垄断房地产价格，将现有的资金转变为房地产的实际掌握者，在市场的调节之外，进行主导性的自控，根据自己的意志掌控房地产价格。
4、国家宏观经济问题暴露。80年代日本的经济处于大崩盘状态，98年亚洲出现金融危机。如此，当日本、香港等地房地产泡沫破裂时，地区经济都处于缺少政府扶持的孤立无援的境地，缺少国家政府强有力的宏观调控和国家经济发展的实力支持，房地产总体的趋势是没有希望的，房地产泡沫的破裂也是必然的结果。
5、购房者资金欠缺，需要大量借贷，导致房地产市场信贷资金的大量涌入。房地产市场需求高涨，城市人口中手持资金是有限的，且相对于已经炒热的高额房地产价格来说已经远远不能支付，远超过了城市工作者的自身承受和支付范围。这样，购房强烈需求的引导下，越来越多的购房者将资金弥补方式扩展到银行借贷等方式，不考虑银行借贷承担的各种税收和利率问题，只着眼于眼前购房难问题的解决。当信贷资金大量涌入房地产市场后，购房者的偿还能力是受到种种因素制约的，长时间的借贷资金使房地产市场不堪重负。
二、中国的房地产市场泡沫的特点
中国的房地产的泡沫，在整体上看具备的可控性，体现于泡沫的规模和数量的可控制。在我国的宏观经济相对稳定的大前提下，房地产泡沫基本上不存在破裂的危险。例如在96年、08年的经济危机的情势下，房地产泡沫只是局部范围内的下降，而非整体性的完全破裂。另外在部分地区房地产价格下降到一定程度后的一段时间内可以维持一个极低的增长速度，经济发展规模和水平趋于上升和缓和时，房地产泡沫有可以不断进行自身的消化。宏观经济大萧条局面，不排除泡沫大范围程度破裂的可能。泡沫的破裂将导致失业人口的增多，中小企业和地方政府的倒闭和破产。
中国房地产泡沫的可控性，归于房地产泡沫以下本质特点：
1、 中国城市化进程迅速。
与日本和香港不同，我国城市化进程是在政府操纵房地产为基础和支撑的，投资房地产主要着眼于未来房地产可能带来的价值回馈和预期，而非只看中与现有的有限数量的投资回报。我国房地产市场尚不完全成熟，存在很大的发展空间和潜力。
大周期和小周期论可以很好地阐释房地产与城市化进程之间的关系。一般来说，一二线城市的大周期（即一次城市化进程所需时间）是20-30年，三四线城市需要30-40年，在周期范围内房地产将经历起步期、成长期、成熟期和衰退期不同发展阶段，在不同的发展阶段存在小周期（即每个不同时期城市化进程所需时间）。
2、 中国人口基数大。14亿人口的海量需求和有限的房地产供给之间的巨大差距，拉大了房价，然而高收入家庭承受能力很高，收入远高于社会平均收入，然而大部分收入者的收入无力支付住房。推测未来中国的房价与收入比例下降趋势的必然，将达到收入者收入与房价支付能力趋于平衡的状态。
3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。
4、付款方式决定我国房地产泡沫的可控性。相对于西方国家首付比例极低，仅仅依靠大量的信贷资金为资金来源的房地产付款模式，我国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套以上首付款更多的方式。在国家对房地产调控前，房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控后，上升到40%。（作者单位：外交学院国际经济学院）
参考文献：
[1]《泡沫经济与金融危机》 徐滇庆 中国人民大学出版社 2000
[2]《泡沫经济学》 野口悠纪熊 三联书店出版社 2005
泡沫经济特点范文4
正确认识泡沫的现象
在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。
明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：
其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。
其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。
我国房地产泡沫的成因
从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。
1、 房地产泡沫产生的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
2、房地产泡沫产生的间接原因
（1）消费者的预期。
消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（2）政策因素。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
（3）房地产投资的过度增长。
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。
（4）银行信贷的非理性扩张。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（5）结构性矛盾。
经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
泡沫经济特点范文5
关键词：资产价格泡沫；货币政策；探究
中图分类号：F822 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2016）09-0114-02
在国际金融危机来袭时，我国采取宽松的货币政策来应对，但在推动经济复苏的同时，也带来了房价高位攀升、股价上涨等担忧。面对我国经济资产价格持续高企的状况，中央银行应该针对资产价格泡沫采取货币政策措施，但这种应对非机械，不是直接调控资产价格水平，而且可以反思美联储应对资产价格泡沫的教训。
一、资产价格泡沫概述
（一）资产价格泡沫的概念
经济学家认为泡沫是一种缺乏审判的欺骗但是可以预知它的崩溃。资产价格泡沫认为泡沫应该分为两个阶段，首先是可持续地显著地资产价格上升或者说膨胀过程，之后是突然急剧地反转崩溃的过程。从而可以看出，资产价格所说的泡沫是一个动态的过程，是包括股票价格、房地产价格。外汇价格的广义的概念。
（二）货币政策的反应
全面来讲，货币政策的实施一般可分为三个层次：首先是中央银行选择合适的货币政策以根据国民经济运行的状况作出调控。然后是选择中介目标来监测经济的运行，因为货币政策不能直接作用于最终目标。最后，根据中介目标的走势决定采取的货币政策的措施。一般使用的工具有改变利率或货币供应量等，以此来改变总需求达到目的。若从货币政策的主观操作意图上区分货币政策的措施，可分为两种：主动干预和被动干预。
（三）资产价格泡沫的识别
在次贷危机爆发之前，格林斯潘等认为资产价格泡沫是难以定义的，即使可能存在资产价格泡沫，中央银行也难以准确、及时地识别，而且缺乏有效的低成本手段来处置泡沫。而从理论上，资产价格可以分为由基本面决定的成分和非基本面决定的泡沫成分，观察到的市场价格与预期正常价格存在一系列的、统计上显著的、暂时或长期的差，这就是资产价格膨胀，从膨胀到泡沫，这一系列偏差会在很长时期内超出合理的程度，且统计意义上是显著的，之后伴随价格急剧下跌的崩溃过程，通过资产价格膨胀可以识别资产价格泡沫。
（四）资产价格泡沫的测量方法
可以从股价的整体变动趋势来识别泡沫，这个过程可以分为六个阶段：第一，寻找正常价格；第二，对于价格上升要区分统计上是显著的还是不显著的；第三，资产价格周期的起点、峰值、谷底值等基本数据要建立起来；第四，评价并排列出繁荣、崩溃和整个周期的时间长度；第五，识别所使用的股票价格指数的起点、峰值、谷底值；第六，对整个周期的收益或损失包括繁荣和崩溃期间的和国际进行比较。
一般的资产价格泡沫的测量采用经济学建模的方法，传统的有两类：一种是将股票价格与基本价值相比较，其中最主要的问题就是确定基本面价值，常用的有方差有界法等。另一种是通过股价收益的统计特征，若股价存在泡沫则收益序列会存在拖尾和自相关等特征，自相关、偏度、峰度是判断泡沫的常用指标值。当然每种方法都有其缺陷，应该根据实际情况采用适合的方法测量或结合多种方法综合考虑，以提高其精确度。
（五）资产价格泡沫的形成机制
许多经济机制都可以产生资产价格泡沫，现主要介绍两种机制：投资者的非理性亢奋、脆弱的金融中介。
凯恩斯曾说过，人们在判断当前产品价格时，容易持有过于乐观的态度，即使当资产价格暴涨，存在很大程度的资产价格泡沫时，大多数人还是认为存在光明的未来。这种非理性亢奋都来源于投机，要想从中解脱出来就要抵抗住在这种非理性亢奋下发展起来的强大个人利益冲动和公众的舆论压力。这种“羊群行动”会如流感一样迅速蔓延开来，使得金融资产价格大幅度波动。
不稳定的金融中介是资产价格泡沫产生的客观原因，这是由银行与贷款人之间信息不完全下的博弈造成的。信息的不对称导致部分市场上的低风险偏好者选择内源融资方式，而高风险偏好者为了获得高额利润，追逐金融资产收益，抬高资产价格，导致泡沫的产生。
二、货币政策应对资产价格泡沫的反思
（一）资产价格泡沫破裂可能带来高成本
虽然1987年美国股市崩溃、2000年股市互联网概念泡沫破裂后，中央银行及时向金融体系注入流动性，避免了经济的严重衰退，但2007年美国的次贷危机爆发后美联储大幅降低利率，采取高度扩张的宽松货币政策应对，效果不理想，未能防止住严重的经济衰退，尽管美联储像应对前几次危机一样甚至注入更加向金融体系注入更加大量的流动性，但信贷萎缩，经济损失严重的局面仍然未能缓解。这就说明不可小觑资产价格泡沫破裂所带来的高成本，国家需要对现今的经济形势进行更深入的分析，全面考虑问题，积极应对越来越复杂的经济形势。
（二）可以渐进识别泡沫
次贷危机的爆发有分析表明虽有迹象表明美国的房地产市场存在严重的泡沫，但难以确认的确存在。事实上从概率的意义上是可以判断是否存在泡沫及泡沫的严重程度的。
综合使用资产价格涨幅、资产回报率、信贷增长等多个指标来分析资产价格泡沫的严重程度，虽然这些指标不一定准确反应偏离程度，但从其横向比较和动态变化中得到反应泡沫相关情况的有用信息。
（三）货币政策对资产价格的影响
货币政策对住房价格有非简单线性关系的影响，这符合资产价格决定一般理论。一方面货币政策是应对资产价格泡沫不可缺少的工具，但仅仅依靠监管来应对泡沫是远远不够的。因为低利率促使金融机构和投资者通过金融创新来谋求高利润，但金融监管滞后于金融创新，其带来的风险难以控制，尤其是在经济繁荣时期，金融监管本来就有所松弛的情况下。另一方面就是针对通胀的货币政策不一定会抑制资产价格泡沫。当资产价格与物价、产出之间存在稳定的关系时，针对资产价格对物价、产出的影响制定货币政策与直接针对资产价格制定是一样的。在这种情况下，是选择针对资产价格变量还是传统的物价、产出制定货币政策就取决于系统的影响。
三、货币政策应对资产价格的方式
（一）直接的方式
从风险管理的角度来看，只是无条件地坚持间接反应论已经不能应对越来越多变的经济市场，资产价格泡沫不是这种方式可以调节的，为了预防发生非常严重的资产价格泡沫，中央银行在制定货币政策时，应当根据具体的经济情况，考虑直接针对资产价格变化作出反应。通过两类货币政策直接应对资产价格泡沫的方式。
一种是Alchian与Klein最早建议的方式，即将资产价格纳入一般物价指数，构造广义的价格指数。另一种是在货币政策反应函数中直接加入资产价格项，以此来反应资产价格变化。这两种方式都系统地对资产价格直接作出反应，但不容忽视的是资产价格局域高度波动性的特点，且这种波动缺乏对宏观经济变量系统的影响，因此，这两种方式都可能会产生货币政策基准利率频繁波动，对宏观经济过度反应的不良后果。研究表明，这种方式不能实现货币政策效用的最大化。
（二）综合方式
由美联储二十多年应对资产价格泡沫的经验和教训得出，只有严重的资产价格泡沫破裂之后，货币政策效用的显著损失才会显现。因此，货币政策可以从风险管理的角度出发，以一种直接的但非机械的方式应对资产价格变化。这样不会直接调控资产价格水平，可以防止形成严重的资产价格泡沫。这种方式的核心就是相机选择。只要资产价格动态提示存在资产价格泡沫的风险，即使其中未明确包含未来通胀的信息，货币政策就应当针对资产价格水平作出反应，以防止形成严重的资产价格泡沫，带来负面的货币政策效用。这种反应操作的最终目标是优化货币政策效用，而不是实现特定的资产价格水平。实践中，采用“试错法”来防止这种风险管理型货币政策力度过大，付出高额成本。
（三）中国货币政策的启示
一方面是货币政策与经济结构调整。中国人民银行在应对通货膨胀或通货紧缩时，要把握尺度，适度宽松。美国采用通过扩张性的货币政策来调整居民消费过高的经济结构，一系列政策虽然使居民财富增加，通过抵押贷款等方式获得购买力，延缓了经济结构调整，但最终却付出了沉重的代价，这就告诉我们不能期望依靠货币政策来刺激解决结构性的问题。另一方面是货币政策的退出时机问题。中央银行应当按照定量分析和定性分析相结合的方式确定退出为防范通货膨胀或通货紧缩而采取的货币政策。定量分析方面，首先要考察宏观经济的取值是否已经达到某个阈值，然后基于模型定量测算选择能优化跨期货币政策效用的退出时机，最后编制和分析宏观经济不确定性指标，在宏观经济不确定性降低到某个阈值前退出。在定性分析方面，需要考察如市场信心等难以量化的因素，尤其在多种定量分析方法无法得出一致结论，难以决断最佳退出时机时，可以参考历史和国外的经验，根据本国的实际情况，综合权衡偏早退出和偏晚退出的风险和代价，定性分析和定量分析相结合，以此来确定最佳的退出时机。
泡沫经济特点范文6
【关键词】泡沫经济；原因；影响；启示
一、日本泡沫经济的产生、发展和破灭
对于泡沫经济的理解，国内外专家达成两点共识：第一， 市场中有很多因素，比如资本价格的变化，服务业的繁荣等等，以及人们投机的心理，这些因素的相互作用使得泡沫的出现成为可能。第二，人们经济生活与泡沫经济的出现息息相关。市场的异常兴奋，都体现在人们的不理智，这种不理智让泡沫越吹越大，随之而来的是人们欲望的不断膨胀，最后造成的结果是泡沫越大，破灭后损失越惨重。
1.日本泡沫经济的产生
第一，股价上涨。日元升值造成的最直接的后果就是对日本实体经济的冲击，日本经济遭受微创，股市应该走低，但股市却反常性的走高。日本经济陷入严重的困境。政府试图调用指令，提高股市的价格，黄金贷款已用于购买，银行系统遭受严重损失，但银行掩盖这些损失。
第二，地价上涨。地价走高导致股价走高，股价走高反过来更促进地价的疯涨，资产价格和实体经济相互借彼此增长，形成一个巨大的泡沫。
2.日本泡沫经济的发展
1987年，日本的泡沫经济表现在以下2个方面：
第一是股市泡沫。1989年，仅东京证交所上市公司的市值总额就超过了当年的GDP，日经平均指数更是从13114点上升到38915点，增加了两倍多，可见股市泡沫之严重。
第二是房地产泡沫。在1990年，世界经济范围内有名的新闻便是仅东京都的地价总额便相当于美国全国的地价总额，这在世界经济发展史上都是极为罕见的。
3.日本泡沫经济的崩溃
泡沫经济的崩溃主要表现在以下4个方面：
第一，地价和股价泡沫崩溃。
1991年第二季度起，直到2005年1月，土地价格下跌了一半左右。股价从1989年的最高点跌了约39000日元到2002年的最低点，约8000日元，同比下降约80%。1991年第二季度开始的土地价格下落，成为泡沫崩溃的起点。1992年，地价涨幅从去年的14.1%下降到10.4%。1999年以后，土地价格下跌，部分进一步扩大。2004年的8.4%，是土地价格下降的最大跌幅。
第二，不良债权大量产生。
土地和股票价格暴跌，银行产生大量不良贷款。日本的银行和金融机构不透明，导致银行不良贷款各种事故。 1993年3月，政府公布的各类银行不良贷款8万亿日元。一些研究机构估计为46万亿日元至56万亿日元。1998年，日本放宽贷款条件，债权人，不良贷款统计。1996年，政府宣布，银行不良贷款余额为35亿日元（包括低迷的债务，损失索赔，利息减免索赔）。
有些研究人员估计，不良贷款超过了100万亿日元。增加的不良贷款，迫使银行利润和资本进行处理，银行的盈利不足以弥补索赔损失所造成的银行本质上是陷入亏损，缺乏股权资本，信贷能力下降。
第三，银行等金融机构大批倒闭。
银行的不良贷款不断增加，日本民众和企业对银行信任不断下降，甚至使金融体系产生动摇。由于银行股票大幅下跌，陷入流动性危机，银行间拆借资金困难，致使银行大量破产。
后来，政府债券信贷银行，长期信用银行和其他各大银行，各大保险公司关闭了一个又一个，以日本的经济和社会带来了巨大的冲击。恐慌运行在一些地方，在稳定的情况下，存款限额保险制度停止执行政府担保，并承担破产的银行和破产家庭储蓄和被保险人的保险公司全额支付。几年后，银行破产潮消退，动摇了居民和银行存款的限制保险制度不能被重新引入，一再推迟。
二、日本泡沫经济的原因分析
1.大量过剩资本的冲击是引发泡沫的根本原因
在某种意义上来说，泡沫经济便是一对矛盾的激化，即大量过剩资本与相对稀缺的投资机会，这便必然导致资产价格的猛涨。20世纪70年代年代中后期，日本开始进入低速增长期，资金供应并没有减少，但有利的投资机会减少，这就导致金融证券、房地产投资等行业使用了这部分资金。而且，20世纪80年代后，强劲的出口优势，贸易盈余的不断扩大，也造成了国内资金额的进一步增加。
2.日元升值后反萧条政策力度过大
1986年一个显著的日元升值后，日本出现了整体性经济衰退。日本政府采取放宽的货币政策。 1986年2月至1988年3月调节贴现率四次，同比下降2.6%，低层次的折价率一直持续到1990年5月。 1987年10月“黑色星期一”股价暴跌，日本经济继续强势上涨，货币政策应拧紧松动，但为了防止股票价格和经济衰退，紧缩措施。
3.金融本体开放化过程中导致风险管理薄弱
20世纪80年代，金融本体开放化和非金融机构的快速融资扩金融衍生品业务快速发展。足够的资金，积极融资，财务机制已经发生了很大的变化，风险管理不严，关注抵押品价值，蔑视审查职能的金融资产，投资过热等因素推动股市和房地产价格上升显著。
4.景气超出政府预期，投资者过度乐观导致过度投资
日本经济在石油危机之后，减少了对石油资源的依赖，非制造业的快速增长配合日元升值，大量高收益机会被创造出来。1988年之后，经济保持高速增长，连续第四年超过政府的预测，新的奇迹见证了日本的经济。这一长期的繁荣继续超出很多人的预期，企业家误认为经济将长期延续。日本公司的股票被低估了，成为了公众对于股票早期下落的普遍认识。由于各种因素，支持企业技术发展，提高竞争力，价格将恢复上涨。企业家预期高，导致过度投资。
三、中国经济与日本经济的相似之处
1.九十年代初中国经济出现泡沫而后崩溃
1992年中国沿海房地产某些领域出现泡沫。深圳、三亚、北海等城市发展的土地价格，写字楼房价很短时间出现暴涨。三亚，北海和其他投机资本聚集地，房地产价格上涨速度在短短几个月内，超过了东京市中心最快的房地产价格上涨速度。1993年7月，国家采取了控制措施，沿岸一些地区的房地产泡沫迅速崩溃，各大金融机构在危机时几近破产，一系列事件导致整个金融体系和宏观经济近乎崩溃。
到目前为止，三亚、北海仍然崩溃的泡沫遗留下来的未完成的建筑和未经处理的不良资产仍随处可见。这一次爆发的房地产泡沫及其崩溃，直到现在，也对中国经济造成了严重后果，使中国经济出现了巨大倒退。
2.九十年代后半期经济下滑，通货紧缩
1993年上半年，宏观调控部门采取软着陆措施控制经济过热。自改革开放以来，尽管价格和需求相互影响，通缩螺旋下落时有发生，但如此严重的情况确实从未有过
3.货币调控宁紧不松，加重通货紧缩
从1999年到2003年，通货紧缩，综合经济衰退。同期，广义货币供应量增速下降至15.2%，年平均增长，1980年比1997年低9.4个百分点，贷款的增长速度降低到12%，宏观经济之间已经没有可能过热和通货膨胀，货币宽松政策，增加货币和贷款增长的量不会造成经济过热和通货膨胀，能起到缓解和消除通货紧缩的作用。
四、日本泡沫经济对中国的启示
1.于经济上升期严防资产泡沫暴涨
从日本泡沫经济崩溃的严重后果，可以看到泡沫经济的危险。我们应当采取措施，预防泡沫经济的出现，如果泡沫出现的话，我们应当想尽一切办法使泡沫破碎。但这将造成对金融体系和宏观经济的严重打击，如果担心遭受打击，并采取温和的措施，以维持泡沫，却会使经济泡沫越来越大，甚至造成更大的灾难。所以如何权衡利弊，把握尺度才是关键。
2.不宜谨慎过度防范泡沫造成经济下滑
泡沫经济崩溃后，日本经济进入了长期的低迷，这让本来在狂热之中的日本人重回理性，但也使得日本人变得谨小慎微，日本银行和其他宏观调控部门害怕重蹈泡沫经济的覆辙，因此采取了严格的金融监管，并长期不敢采取宽松的货币政策，这便使得日本经济在泡沫经济后长期一蹶不振，反而阻碍了应该得到发展和恢复的经济，因此中国政府应当采取严格的监管，但同时，一定要防止出现过犹不及的做法，过度抑制市场，又会打消投资者的积极性。
3.扩大投资的扩张性财政政策应当彻底停止，防止复出
日本政府实行了多年扩大投资的扩张性财政政策，不断扩大投资，促进经济发展，其造成的结果是，造成了金融业的困境和总体经济的衰退。1997年，日本政府采纳民众以及学术界的整体意见，将扩大投资的扩张性财政政策缓慢退出历史舞台，这在日本全国达成了空前的一致，大部分人并不存在怀疑，因为大家深受泡沫经济其害。
4.市场化改革力度应适当
日本政府在泡沫经济后面对巨大的压力，为了解决经济衰退的深层问题，采取了快刀斩乱麻的方式，釜底抽薪，裁减公司人员，改革会计制度，采取从深层次出发解决问题的思路。
中国的情况虽然和日本的情况十分相似，但还是有很大的区别的，在进入20世纪90年代之后，在推进市场医疗化，教育产业化的同时，也暴露了很多的问题，譬如居民收入增长过慢，难以承受消费需求下滑等难题。这与日本当年的情况还是有很大区别的。中国的市场化现在并不十分发达，与中国一段时间实施过计划经济有部分关连，市场化的理念和深入程度都不及日本，应该把握好改革的力度和进程，更加注重公众利益和承受力。
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