公积金贷款房产评估范文1
关键词：住房金融 问题 对策
当前我国住房金融发展的主要问题
住房信贷资金融资渠道过窄，金融品种单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制。目前，商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高，流动性要求大，缺乏稳定的长期资金来源。住房融资以间接融资为主，缺乏住房金融债券、住房开发股票等直接融资机制。现有的住房金融业务单一，仅有公积金贷款和个人住房抵押贷款等为数不多的业务，贷款期限较长，利率和信用风险大，缺乏其他的金融工具支持变现，加之在现有金融环境下，商业银行无法有效分散来自贷款者及通货膨胀等宏观层面等风险，在房地产行业景气变动或受到国内外经济冲击的时候，很有可能形成大量的呆坏帐，诱发信用危机。
个人消费信贷发展中矛盾较多。首先是住房贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂。住房信贷基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，限制了中低收入者贷款买房。此外，贷款办理过程涉及银行、房地产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个部门，手续繁杂。其次，由于居民的信用无法评估，因此存在贷款的流动性风险。
住房公积金规模小，发展不规范，缺乏监督机制。在我国中、西部地区，住房公积金的覆盖面只有50%-70%，全国范围看还存在缴交率低甚至欠缴的现象。许多城市的住房公积金管理中心从未向外界公布过公积金的归集和使用情况，公积金“暗箱操作”现象时常发生，有些地区把住房公积金大量用于城市建设，甚至购买国债，违背了建立住房公积金的初衷。
评估、保险等金融中介机构发展滞后。住房金融涵盖房地产交易、评估、保险、抵押、信用等多个专业中介机构，而目前我国相关的律师行、评估机构及产权交易所缺乏，从业人员的素质、职业道德和专业水准都需要进一步提高，极大地制约了我国住房金融的进一步发展。
住房金融市场发育程度低，住房抵押贷款二级市场尚未形成。目前，我国住房抵押贷款二级市场尚属空白，直接制约了一级市场的发育。从国外经验来看，通过房地产融资证券化，能吸收大量的信托投资基金和养老基金，加强抵押贷款流动性，并使风险社会化。目前我国这方面的研究尚处于摸索阶段。
新时期发展住房金融的对策研究
拓宽住房金融融资渠道，创新金融产品。必须大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等资本市场融资工具，同时借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模的、稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，在向贷款者发放住房消费贷款时，应根据不同贷款群体的多样化需求，丰富贷款种类，同时向政府担保的中低收入贷款者放宽贷款条件。
健全个人信用制度。一是实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号；二是建立对个人信用调查与评价的专业性中介机构，对个人信用进行调查和评估；三是计算机互联网等现代管理手段，建立一整套信用消费管理体系，便于对个人的资信状况、信用等级进行全面地了解。
推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。我国学术界和政府部门对此已经作了深入研究。2002年以来，建行和工行也在逐步推进其住房抵押贷款证券化工作。除了需要解决技术层面的问题，尚需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。
公积金贷款房产评估范文2
关键词：住房公积金 贷款风险 现状
一、住房公积金贷款风险管理现状
（一）信用信息的不对称
信用信息的相关联系人主要包括贷款申请人、住房公积金管理中心和贷款业务担保人。在当前情况下，贷款申请人和贷款业务担保人非常容易获取住房公积金管理中心的相关业务数据，比如说公积金总额、贷款利率等，基本上是非常透明和公开的，但担保机构和借款人的信用信息对住房公积金管理中心来说却不是完全透明的，难以获取。正是这种情况下，住房公积金管理中心与贷款申请人和担保人之间的这种信用数据信息极端不对等是个人信用风险形成的主要原因。
（二）贷款业务的风险承担者无法进行贷款业务的实际运作
住房公积金管理部门的工作内容受到国家制度限制，绝大部分地方的公积金管理业务是由银行代替其进行运作的，在贷款业务的运作和执行中，由于银行不承担委托贷款的所有风险，对借款人的个人信用和收入等情况的调查、审核借款人的贷款资格以及贷款资金的相关发放手续办理等工作，银行方面很难完全按照自身贷款业务的流程标准为住房公积金管理中心严格把关。作为贷款风险承担者，住房公积金管理中心很难对贷款业务的执行和完成情况进行考核，因此有些风险很难规避。
（三）我国的抵押贷款宏观经济环境不完善
真正完善健全的住房抵押贷款的宏观经济环境应该包括一级贷款市场和二级贷款市场两部分，而我国目前的经济环境中的抵押贷款市场只有一级贷款市场，市场结构非常简单，没有真正意义上的二级市场。这样的贷款市场结构不利于转移弱化一级市场长期形成的积累性风险。我国在政府担保、抵押担保机制、特定补贴制度、个人信用制度方面都体现出了住房抵押贷款业务流程和相关制度的不完善和不健全，这些不利因素都限制着我国住房公积金管理中心对住房抵押贷款风险的控制和防范。
（四）住房公积金管理中心内部管理机构和管理制度不完善
住房公积金管理机构在全国范围内的健全和完善还需要一定的时间，不仅整体机构管理所需要的软硬件环境尚未完全建立，与其他商业银行的条件相比差距较大，而且管理人员培训深度和强度不够，不能充分满足贷款管理的需要。如果有人为了个人利益，极不负责的出具了评估报告，甚至对评估报告的内容进行遮掩隐瞒和伪造，信贷审核人员无法参考这些虚假和错误的评估报告，一旦采用或者参考，将会造成严重错误的信贷决定和政策以及不可挽回的资金损失。
二、住房公积金抵押贷款主要风险及其形成原因
经过对上述情况的总结，公积金贷款的风险主要有：抵押物风险、信用风险、管理风险和政策风险，现对以上风险的成因进行逐一分析。
（一）抵押物风险
住房公积金个人住房抵押贷款与其他贷款不同，借款人要想获取贷款，就必须将其房产作为抵押，房产抵押物就成为了住房公积金个人抵押贷款防范信贷风险的重要手段，也是其与其他贷款形式的区别。由于这个鲜明特点，抵押物风险存在着两个方面的主要因素：一是房地产价格风险，主要是由于借款人尚未偿还的贷款余额如果高于房地产抵押物当前的市场价格，会导致的信贷风险。而房地产抵押物市场价格下滑则是由于房地产市场的价格波动或者由于自然灾害等不可抗力等原因使得房地产抵押物价格下滑。防范房地产价格风险的主要方法是：评估机构对房地产进行全面的评估，将抵押贷款额度控制在抵押物估值的一定比例之下，引进担保公司对抵押房地产进行相应的担保，对抵押房地产必须进行财产保险，等等。二是房屋交易过程中的法律纠纷带来的信贷风险。借款人所抵押的房地产产权有争议、产权不明确或者由于陷入了法律纠纷，其房地产抵押物被政府或者第三方扣押，任何法律都无法给予当事人的房地产抵押物相应的法律保障，住房公积金管理中心在这种情况下，不能向借款人发放贷款，否则就会有贷款严重损失的可能性；住房公积金管理中心如果因为种种原因未能获得房地产抵押物的抵押文件而提供了房屋抵押贷款，则将面临着一定的风险。进行产权抵押登记、要求借款人提供房地产产权保险、委托律师进行产权调查、制定相关取消抵押品赎回权的规定等都是防范上述风险的方法和手段。
（二）个人贷款信用风险
个人贷款信用风险，也称作违约风险，是指在种种或不可预测因素影响下，借款人可能会故意或者无法将还贷行为继续下去，造成贷款合同违约，使得住房公积金管理中心可能会发生资金损失。住房公积金个人贷款信用风险最重要的形成因素在大多数情况下就是借款人本身，其风险成因主要来自三个方面：首先是借款人的经济收入急剧下滑，没有足够的资金偿还贷款，致使贷款合同违约行为的发生；其次是借款人恶意拖欠还款。这要求借款人在整个负债期间必须是诚实可信的，这不仅是指借款人要有履约的意愿，而且还必须在负债过程中能够主动承担各种义务。但是，程序是无法对借款人品格进行数字量化计算的，在通常情况下对借款人品格的评估和验证，只能根据借款人的历史信用记录和以往还款评估经验。如果有完备的个人信用档案可以参考，那么借款人的品格可以通过其历史上曾经的各种违约记录和违约资金额度反映出来；第三是个人资料和历史信息的验证非常困难，这主要体现在对借款人所提供的贷款资料真实性、个人信用状况和抵押物价值评估等信息，住房公积金管理中心无法全面掌握和验证。
（三）国家政策性风险
住房公积金政策由国家出台制定的，由于国家相关政策的变更而造成的风险可称国家政策性风险。国家政策性风险的成因主要包括两个方面，首先，在我国中低收入家庭成员是住房公积金抵押贷款业务服务的主体，这部分人员的工作稳定性较差，其收入也忽高忽低，贷款的偿还能力让人担忧，造成公积金贷款风险较大。从另一方面来说，住房公积金是住房方面的政策性补助资金，在运行过程是单位与个人都必须强制执行的一种福利制度，积极贴近当前的我国国情，对我国的住房制度改革起到了巨大的推动作用。但在我国公积金个人住房贷款制度规定的贷款偿还期限较长，国家政策和银行利率都有可能进行调整，造成贷款额度发生变化和起伏，这可能会导致住房公积金管理中心的利息收入大量减少，产生亏损，使得正常业务难以维持。商业银行对于此类风险可以采用多项业务组合的方法来减少和规避风险的发生，而住房公积金管理中心住房贷款业务单一只此一项，难以采用类似的方法进行风险规避，使其风险管理的严重性非常突出。
（四）内部管理风险
因内部操作和贷款管理流程引起的管理风险是住房公积金个人贷款风险的内部管理风险的主要组成部分。个人住房贷款业务经过多年的实际运作，因个人因素和流程执行不规范是个人房贷业务面临的主要操作风险。这类风险主要体现在几个方面：委托银行及住房公积金中心的信贷人员不能严格执行相关业务流程，可能造成抵押没有及时落实或者合同不完整而形成的相关风险；信贷人员在工作流程和制度的执行过程中，对流程制度的规范性和严格性没有深刻的理解而造成的错误，如：合同内容有误或者被更改、相关业务单位等的签章欠缺、其他相关资料不全等，这会影响后续的贷款发放工作，阻碍问题贷款的清理工作，在抵押贷款审核完毕并发放之后，相关的贷款资料没有进行认真归档，没有对发放贷款的后续工作进行监管，对逾期贷款的催收工作不够及时等，这些都极有可能给公积金中心造成损失。
目前，我国的住房公积金贷款风险研究仍停留在引进和学习国外的理论上，希望更多业内的专家和学者针对上述几类风险情况进行专门研究和探讨，对我国住房公积金贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴。
参考文献：
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公积金贷款房产评估范文3
[关键词]住房公积金；贷款风险；风险管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.06.047
住房公积金贷款作为商业银行贷款的有效补充，对于社会的进步和发展具有重要的意义。近年来住房公积金贷款业务得到了蓬勃的发展，但是也面临着各种潜在的风险，贷款风险时有发生，对于住房公积金贷款业务的l展带来了不利的影响。一些住房公积金管理中心对于贷款风险的管理水平有限，不能有效地适应社会经济的发展，这就需要提高住房公积金贷款风险管理水平，满足社会的发展需要。
1 住房公积金中心贷款风险产生的原因
1.1 信用风险
信用风险又称之为违约风险，指的是借款人在未来没有意愿或者没有能力履行合约，不能及时地偿还本息或者缴纳利息的风险，从而对贷款人造成损失。对于住房公积金管理中心来说，当信息不对称时往往会做出错误的决策，从而导致信用风险的发生。例如住房公积金管理中心与个人信用信息不对称，我国个人信用建设还不够完善，个人信用的透明度比较低，导致了我国公民中存在着信用比较差的群体，这些群体往往具有偿还能力而故意地拖欠或者不偿还。再加上我国对于个人违约的处罚力度不足，违约成本比较低，从而导致违约的发生。由于借款人在申请贷款时具有良好的信用和偿还能力，但是由于意外事件的发生，当借款人的经济状况下滑时，就可能导致对贷款无法偿还，这种情况也会造成违约风险的发生。
1.2 市场经济环境变化带来的风险
住房公积金的贷款时间比较长，一般都在十年以上，而对于市场经济环境来说，在比较长的时期内相关事物的价值会发生比较大的变化，例如常见的房价下降与上涨等。在进行住房公积金贷款时，为了贷款需要提供抵押物，市场环境的变化，会导致抵押物价值的升跌。对于住房公积金抵押贷款来说，其抵押物往往是已经付首付的住房，房价价格的变化就会造成抵押物风险，以及房地产法律纠纷方面的风险。近年来我国的房价上涨趋势没有得到根本性的改变，房价价格过高以及房地产泡沫的存在，都会导致国家宏观调控，当房价的周期发生变化时，特别是房价下降时常常会造成抵押物风险的发生。
1.3 担保方式所带来的风险
住房公积金担保方式往往是利用贷款的住房来进行抵押，在这一过程中也可能会导致风险的发生。例如目前房地产开发商进行销售时采取的都是预售的模式，房屋没有建设完成就进行销售，而消费者则需要提前支付相应的资金等。由于住房施工没有完成，在购买的过程中进行抵押贷款时，就可能因为住房发生问题而产生风险，例如一些城市的烂尾楼等。再加上住房公积金管理中心由于其自身的原因，难以了解贷款对象的财务状况，不能有效把握市场的变化趋势，不能准确地判断抵押品的价值，会导致价值的错估问题，在这种情况下，公积金管理中心由于信息的不对称，导致违约风险的发生。
1.4 开发商的风险
对于房地产开发商来说，当资金紧张等原因可能会造成公积金贷款不能得到偿还而产生损失的风险。例如目前在房地产市场中基本采取预售的模式来进行销售，便于房地产商快速地回笼资金，但是由于消费者所购买的住房并没有真正地完成。在这种模式下相当于期房，当开发商在未来的施工过程中由于资金链断裂或者建筑设计等方面的原因，不能按时交房而导致消费者不能按时入住时，也会产生贷款风险。在这种情况下消费者一般会不按时还款，这样就会产生经济方面的损失。
2 加强公积金贷款风险管理的对策
2.1 提高风险管理意识
对于住房公积金管理中心来说，应当提高贷款风险管理意识，加强内部的监督和管理，例如建立完善的内控制度，使公积金能够得到有效的保护，防止出现公积金贷款的不合理发放以及挪用等现象。公积金管理中心要将贷款风险的管理作为工作的出发点，在内部建立完善的授权制度，实现分权监控。住房公积金管理委员会作为重要的决策组织，要重视公积金贷款风险管理，例如需要不断地完善管理委员会的职能，对管理中心进行有效的监督。管理人员风险控制意识的高低对于贷款风险管理的效率具有重要的影响，管理人员要充分地发挥自己的带头作用，对员工进行科学有效的引导，从而不断地提高工作人员的业务水平和职业道德，严格地按照内控制度做好贷款风险管理工作。公积金管理中心管理人员作为内部控制的主要执行者，提高他们的风险管理意识，有利于风险管理工作的开展。要在公积金管理中心内部加强贷款风险的宣传工作，明确相关工作人员在风险管理中的职能，使风险管理贯穿到公积金贷款的全过程。资金的安全对于公积金管理中心的运营和发展具有重要的影响，因此应当在提高贷款风险意识的基础上，加强对资金的监督，掌握资金的流动情况，这就要求相关的工作人员能够严格地执行内部控制的制度。
2.2 建立信用评级体系
在住房公积金贷款风险管理的过程中，做好信用评级对于防止风险的发生具有重要的意义。目前我国央行逐渐建立了比较完善的个人信用系统，能够实现住房公积金管理中心和商业银行之间信息的共享。透过个人信用系统，对于商业贷款等借款过程中具有不良记录的个人，在申请住房公积金贷款时，可以考虑提高首付、降低贷款额度、减少贷款年限等方式来降低风险。当发现借款人存在着未偿清的债务，以及收入还贷比不能满足相关标准时，可以考虑不予贷款。信用风险管理近年来得到了住房公积金管理中心的重视，信用风险管理由之前的定性阶段逐渐发展到定量阶段，通过建立信用风险模型，能够对于信用风险进行准确的管理，对于风险发生的后果也能够进行很好的控制。借鉴国外金融机构对于住房贷款的发放原则，主要考虑贷款人的个人能力、品德、资本状况、抵押品以及行业环境等，通过综合考虑这些因素来考虑是否发放贷款以及发放多少贷款。（需删除）与银行等金融机构所提供的商业贷款相比，住房公积金贷款具有比较强的政策性特点，其服务对象主要为具有比较稳定收入的个人（职工），这一群体处于社会的中下层（并非中下层），他们偿债主要来自工资薪酬这一单一来源，这类人群工作稳定性被打破之后还款能力就会受到比较大的影响，因此在进行信用评级的过程中，需要综合性地考虑到相关社会因素的影响，通过建立信用风险模型，能够对于信用风险进行更加准确的管理，对于风险发生的后果也能够进行很好的控制。
2.3 加强风险的评估
对于住房公积金贷款风险来说，其发生的主要原因还是由于对风险的评估不科学，没有准确地预测风险，从而导致风险的发生。对于住房公积金管理中心来说，应当不断地与时俱进，加强风险评估，完善内部风险评估机制，做好信息的甄别和调查工作，例如应当利用目前比较先进的信息技术，了解贷款人的信用以及财务状况，从而做好风险的分析和识别。在贷款风险的评估过程中，要对风险发生的高危对象，例如下岗人员、患病人员等进行系统性的调查，了解风险的类型，对风险的趋势进行科学判断，防止贷款无法收回。对于贷款人个人信用的评估，主要判断其个人的诚信情况或者风险指标能力等。对于贷款风险，应当重点分析贷款人的还款能力，例如借款人的职业以及行业的发展前景等。
3 结 论
在住房公积金贷款风险管理的过程中，要尽可能地完善相关的贷款流程和标准，加强贷款风险管理，做好借款人的调查和后期管理。要重点做好借款人前期的信用分析和相关的财务调查，分析贷款的风险系数大小，必要时可以建立相应的信用评级体系，使信用评级更加的科学化。此外还应当加强对贷款的后期管理，加强对贷款的追踪检查，确保贷款能够专款专用，对于发现的问题要及时地处理，确保资金的安全，防止贷款风险的发生。
参考文献：
[1]王全美.住房公积金管理中心贷款风险管理[J].经贸实践，2016（11）：173.
公积金贷款房产评估范文4
关键词：住房公积金 贷款风险 防范对策
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。
一、住房公积金贷款的常见风险分析
（一）系统性风险
第一是政策性风险，即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说，政策风险会带来更大的影响；第二是法律风险，当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善，加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况，从而对公积金贷款带来较大的风险；第三是通货膨胀风险，也可称其为购买力风险，现阶段国内群众购房热情较高，而一些地区特别是大中型城市，现阶段国内群众购房热情较高，一些城市房价大大高出居民购买力，如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款，必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险；第四是由于房地产行业发展的周期性较强，目前国内房地产市场正处于持续发展阶段，房价已经明显超出了正常的区间，如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期，一旦泡沫破灭，房价会突然下跌，贷款抵押物就会随之贬值，从而产生巨大的风险。
（二）非系统性风险
其一是借款人信用风险，这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群，自身就业压力和生活压力较大，常常会出现无法按时还款的风险；其二是支付风险，也称为流动性风险，公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放，而如果住房公积金的需求量超过了归集量，很容易因为流动资金不足而产生风险；其三是操作风险，即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险；其四是抵押物风险，即是因为借款人出现违约行为，在进行抵押物处理时会存在一定的损失。
二、住房公积金贷款风险的防范对策
（一）做好贷前审查工作
在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查，贷前调查是否真实全面，在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金，借款人是否具有稳定收入来源和职业，是否属于本地常住户口，了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作，住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房，在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况，审查申请审批书中的相关内容是否属实，以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。
（二）建立个人信用评估体系
对于住房公积金的具体缴纳情况，银行方面也应当进行记录，建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人，银行应将其信用等级评定为优秀，同时采取一定的奖励措施，例如说信用等级越高的借款人，其享受的服务项目就越多、越优惠，从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说，银行应实施一定的惩罚对策，比如说减少其信用额度，降低其住房贷款的最高值，增加贷款利率值，减少贷款延伸时期等，也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款，从而尽可能的降低风险。
（三）加强房地产市场研究分析
住房公积金管理中心应当提高认识，深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究，大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究，从而准确评估房地产市场的发展及走向，合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外，要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策，对住房公积金贷款业务进行合理的规划，对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控，从而更好的应对市场波动，尤其是对部分房地产过热地区，更要冷静分析市场情况，慎重进行放款。
（四）完善相关管理制度
进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设，一方面，要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则，不断健全审批制度，贯彻落实公积金贷款责任制，健全住房公积金贷款风险预警机制，制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制；另一方面，要做好内部稽核工作，落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险，办理住房公积金贷款必须找人担保，如借款人不还款，担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前，必须慎重考虑，当签名作钱债担保，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更，它仍然是有效的。
三、结束语
总之，住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度，近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控，从而确保公积金管理中心的收益，保证归集公积金的资金安全，最终保护好缴存人的合法利益，促进我国经济健康持续发展。
参考文献：
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公积金贷款房产评估范文5
一是综合运用多种政策工具加大对强农惠农的支持力度。系统总结时期农村金融服务实践经验，管好用好差别准备金率、支农再贷款、差别利率等政策工具，引导更多信贷资金投向“三农”。进一步完善落实区域内银行业金融机构新吸收存款主要用于当地发放贷款政策。
二是全面推进农村金融产品和服务方式创新。积极发展农户小额信用贷款和农户联保贷款，因地制宜、灵活多样创新信贷模式，扩大贷款抵押担保物范围。继续探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款试点。继续做好林权发展与林业制度改革金融服务工作。积极探索涉农金融创新工作的监测评估机制，巩固创新成果，确保创新工作务求实效。
三是鼓励和引导金融机构加强对以农田水利为重点的农村基础设施建设的金融支持力度。引导政策性金融机构加大对农田水利建设的支持力度，督促农业银行、农村信用社在市场化原则下增加涉农贷款。鼓励涉农企业发放短期融资券、中期票据等直接融资产品，拓宽农田水利基本建设多元化融资渠道。引导金融机构继续加大对农村电网、危房改造和环境整治以及农村公路、沼气建设等基础设施建设的支持力度。
四是坚持不懈抓好金融支持大学生“村官”创业富民相关工作。加强与组织、财政、人力资源和社会保障、扶贫、团组织等部门的沟通合作，发挥政策合力，建立大学生“村官”创业富民工作协调机制。把小额担保贷款、扶贫资金、小额信用贷款和农户联保贷款纳入金融支持大学生“村官”创业富民的政策体系。根据大学生“村官”创业特点和实际需求，创新金融产品，改进服务方式，优化贷款额度、期限、利率、还款方式，解决大学生“村官”创业富民贷款抵押担保难题。继续做好金融支持大学生“村官”创业富民情况的监测统计与调研，及时总结和推广好经验、好做法。
二、支持节能减排和淘汰落后产能，促进低碳经济发展
一是大力发展绿色信贷，支持节能减排和淘汰落后产能。督促金融机构认真落实《中国人民银行银监会关于进一步做好支持节能减排和淘汰落后产能金融服务工作的意见》（银发〔〕170号），积极改进和完善绿色信贷管理制度。加强政策沟通协调，建立和完善节能减排和淘汰落后产能信息的交流和共享机制，帮助金融机构更好地把握信贷投向、加强风险监测和风险识别，进一步加大对环保产业、循环经济发展、节能减排技术改造等方面的信贷支持。
二是加强低碳金融研究，积极探索开发低碳金融创新产品，促进完善信贷管理制度。围绕建设“两型社会”进程，前瞻性加强对国内低碳金融创新产品、市场交易工具、发展碳交易市场等低碳金融业务的专题研究。
三、加强信贷政策与产业政策的协调配合，积极支持发展战略性新兴产业和现代服务业
一是支持现代服务业加快发展。指导和督促金融机构全面落实关于金融支持服务业、文化产业、服务外包、旅游业、家庭服务业等行业发展的政策要求，以完善创新担保方式为突破口，探索适合产业自身发展特点的信贷产品和服务方式，扎实推动金融支持现代服务业发展各项政策落到实处。加强与政府和有关职能部门、行业自律协会以及企业的沟通协作，积极推动信用增级、融资担保等中介服务组织发展，增加信贷资金的有效切入点。
二是进一步做好对重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的金融支持工作。坚持区别对待、有扶有控，引导金融机构认真贯彻国家产业政策，支持重点产业调整振兴，防止盲目投资和低水平重复建设，促进辖区产业结构的合理布局和产业结构优化升级，促进产业梯度转移，全面提高产业竞争力。
四、进一步改进和完善对弱势群体的金融服务
一是加强对中小企业的金融支持力度。认真贯彻落实《关于进一步做好中小企业金融服务工作的若干意见》（银发〔〕103号）等相关政策措施。搭建银企对接平台，加强中小企业信用信息共享机制建设。推动无形资产质押、供应链融资等创新产品。指导金融机构加强对优质中小企业的发掘，提供专业金融顾问服务，提高优质中小企业的竞争力。支持符合条件的中小企业通过短期融资券和中小企业集合债券等直接债务融资工具融资。
二是坚持把保障和改善民生作为金融部门服务经济发展方式转变的出发点和落脚点。以推动创业带动就业为中心，在政策允许范围内因地制宜扩大小额担保贷款覆盖面，推进“小额担保贷款+创业培训+信用社区建设”的长效联动机制。积极推动商业性助学贷款和生源地助学贷款业务，加强金融机构与各级助学贷款管理中心沟通和信息共享，加大学生诚信教育力度，增强贷款风险管控能力，提升助学贷款工作的科学性和有效性。完善扶贫贴息贷款管理体制，灵活运用货币政策工具鼓励和支持县域法人金融机构将新增可贷资金主要留在当地使用，增加扶贫贴息贷款规模和覆盖面。鼓励金融机构积极承担康复扶贫贷款发放工作，推动残疾人扶贫开发政策与各项社会保障政策有效衔接。督促落实对民族贸易和民族用品生产贷款执行优惠利率等民族特殊优惠政策，加强对政策落实情况的督促检查和调查研究，鼓励和引导金融机构加大对少数民族的信贷支持。
五、推动房地产金融市场健康发展
一是深入贯彻落实差别化住房信贷政策。持续跟踪差别化住房信贷政策执行情况，发现政策执行中存在的主观偏差，要及时采取针对性措施，督促金融机构纠正。对政策执行中存在的客观困难，要认真分析梳理，及时向中心支行反映。结合房地产市场变化，积极探索政策评估机制，客观分析政策效应，研究提出完善差别化住房信贷政策的具体建议。
二是积极支持保障性安居工程建设。建立保障性住房季度专项调查统计制度（包括经济适用房、廉租房、公共租赁房等），剖析典型项目案例，总结典型经验，分析制约信贷服务的客观困难，及时向中心支行反映。鼓励金融机构积极探索公共租赁住房贷款业务，密切关注项目和贷款情况，及时总结经验。
六、统筹协调，做好对区域发展的金融支持和服务工作
总结实施西部大开发战略以来，金融整体发展情况以及金融支持区域经济协调发展情况，研究建立金融支持区域发展经济金融指标体系，加强对政策执行情况的总结评估。认真分析加快区域发展的新形势、新特点，密切结合地方政府“十二五”发展规划的编制工作，研究制定金融支持区域发展的政策措施。根据国家关于实施新一轮西部大开发战略的要求，研究制定符合区域经济发展需要的金融支持新一轮西部大开发意见，督促金融机构落实《关于金融支持关中—天水经济区发展的意见》有关措施要求，促进区域加快发展。
公积金贷款房产评估范文6
内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的需求急剧增加，住房抵押贷款证券化将对我国进一步深化住房制度改革，提高住房市场有效需求，培养我国新的经济增长点，推动我国全面建设小康社会产生深远的影响。本文围绕政府行为如何在房地产抵押贷款证券化中发挥最大作用这一中心思想，根据我国实际情况构建一个可行的房地产抵押贷款证券化模式，并阐述政府在证券化操作全过程中的行为选择。
关键词：住房抵押贷款证券化政府行为
我国房地产抵押贷款证券化流程设计
房地产抵押贷款证券化的实施的过程，就是房地产抵押贷款的收益与风险在各主体间重新分配的过程，所以有必要对证券化的流程进行一个合理的设计，使各个主体在证券化过程中获得均衡的收益与风险。
在制度框架不同的国家或地区，房地产抵押贷款证券化的程序各自不同，结合我国的实际情况，可以采用这样的一个基本程序
政府行为的选择
抵押贷款证券化作为一项金融创新活动，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。考虑到制度变迁中政府往往具有强制力优势，因此抵押贷款证券化需要政府的协调。笔者认为，政府行为应该主要从以下几个方面入手：
（一）完善制度环境
1.积极规范、完善和扩大抵押贷款一级市场。针对目前我国抵押贷款一级市场上存在的主要问题，政府可以从以下几个方面加强调整：
针对贷款方式单一、缺乏灵活性的问题，应给予商业银行更大的自，鼓励其以市场需求为导向，创新和丰富个人住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的实际情况。针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，从而进一步扩大住房消费信贷规模。
人民银行应对抵押贷款实行标准化管理。包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等标准化，为抵押贷款支持证券在二级市场上的顺利推行创造一个规范化的操作环境。
针对住房消费市场上严重的供需不平衡的问题，应着重解决中低收入家庭的住房问题，建立和健全住房保障供应体系，加快经济适用房建设。为鼓励商业贷款机构向中低收入家庭提供贷款，可以对住房抵押贷款提供优惠利率、财政贴息，政府也可以成立专门机构为低收入家庭提供担保。
针对抵押贷款一级市场参与者单一的问题，应努力推动住房金融体系的建设，例如加强我国政策性的住房储蓄银行的建设。
为了积极培育住房市场，还应加强住宅产权管理，进行全国住宅信息系统建设。另外，为了防止市场失灵，政府也应加强自身建设，增强宏观调控的能力。
2.加强有关法律法规的建设。首先，在司法方面，住房抵押贷款证券化在发起人出售贷款方式的合法性，权益的转让，破产隔离对抵押人权益的影响、以及特设信托机构的法律管辖等方面，都对传统的法律规范提出了挑战。针对有关抵押贷款能否转移、转移的方式、原债务人的知情权问题以及真实出售的法律问题等，有必要对现行法律必须给予适当的修订，才能为我国住房抵押贷款证券化的发展提供法律支持和保障。我国政府在推进住房抵押贷款证券化时，可以借鉴国际经验，进一步完善和修订《担保法》、《商业银行法》、《公司法》、《证券法》和《信托法》，使抵押贷款证券化有章可循，有法可依。其次，在有关制度方面，一方面，应尽快完善与抵押贷款支持证券相关的会计准则；另一方面，为了增强抵押担保证券的吸引力，我国可借鉴发达国家抵押贷款二级市场上税收制度的经验，实行税收优惠制度，一方面尽量降低抵押贷款证券化的成本，另外也可以增加抵押贷款支持证券对投资者的吸引力。
3.建立特设机构（SPV）。建立SPV是抵押贷款证券化的核心内容之一，根据我国的实践来看，以信托公司作为载体的资产证券化方案遇到的障碍会相对小些。因为在目前我国的法律环境和金融制度下，信托公司所特有的财产隔离机制完全符合资产证券化运行机制的本质要求，因此，SPV采取信托模式应该是目前我国资产证券化模式的现实选择。
但是，从经济发展与房地产抵押贷款证券化长久发展的角度看，政府发起设立的SPV也应占有一席之地。由政府出面组建SPV，不仅容易获得投资者的信任，信用评级较高，融资成本较低，而且在抵押市场上可以充当“最后贷款人”的角色。这对于规范市场，建立标准化的交易程序，有效的定价机制和统一的清算体系均将产生不可低估的影响。在美国、加拿大和我国香港地区，抵押二级市场都是由政府发起设立的公司推动的，这体现了政府对住宅金融市场的干预与扶持。但SPV不是政府的行政机构，必须遵循市场运作的原则，这种将政府扶持与市场原则有机结合的方式有利于实现社会效益与经济效益双重目标。
（二）完善信用环境
1.充分发挥政府信用增级的功能。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，内部信用增级的方式有超额抵押、建立现金储备账户等。外部信用增级主要通过金融担保或保险来实现。除此之外，还可以选择资信度高的商业银行或保险公司充当担保人，并与其签订担保协议。
对住房抵押贷款进行信用增级，是实行住房抵押贷款证券化的关键，而以什么方式提供信用担保，则是信用增级的核心。根据国外经验，住房抵押贷款证券化的担保方式主要有政府担保、企业担保和个人担保等。
在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保也可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。
政府提供信用增级，能促进中低收入家庭的住房消费。为中低收入者提供抵押贷款的担保，与政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消费的供需矛盾的目标相一致。目前我国正处于经济转轨时期，信用基础薄弱且信用制度滞后。政府采用担保的方式来进行信用增级，其示范作用远远超过担保作用本身，政府为住房抵押贷款提供担保，表明了政府推动住房金融市场的决心，促使更多的贷款机构和商业性保险公司放心大胆地积极参与住房贷款业务。
政府担保减少了抵押贷款的风险。政府担保进入保险市场，可以将社会上信用风险高的那一部分购房者（中低收入家庭）从商业保险市场中分离出来，实质是降低了金融机构的信用风险，有利于商业银行进行住房抵押贷款证券化操作。政府同时在一级市场和二级市场上发挥信用增级的功能，可以使我国的住房抵押贷款市场得到进一步完善。
政府提供信用增级，最大的一个问题应该是资金来源问题。根据发达国家的情况，我国政府也可以通过财政预算拨付、收取保险费以及存储准备金等手段来解决担保赔偿所需的资金问题。2.建立信用评估体系。我国的个人信用制度建设还处于起步阶段，个人信用制度的欠缺已经成了抵押贷款证券化发展的巨大障碍。在我国信用评估体系的建设的起步阶段，政府推动可以发挥极大作用：
制定和实施有关法律。目前的问题是我国法律法规涉及个人征信方面的有关立法相对滞后，至今只有一部《征信管理条例》，从2002年起草至今尚未正式颁布。因此，应该强化政府这一外部强制力的作用，对《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等涉及个人信用方面的条款作必要的修改和完善；对保护个人隐私也应作全面的规定，尽快出台关于信用数据开放和使用的法律法规。总之，政府应该建立一系列违约惩罚机制，规定信用资料的传播范围，保护公民的合法权益等，最终目的是建立起一个安全高效的个人信用评估体系。
发挥政府作用，推动信用评估中介服务机构的建设。据报道，我国自1987年在沈阳成立首家信用评级公司以来，至今约有信用中介服务机构1200多家，其中60％为信用担保机构，35％为开展信用调查、信用评价、风险管理等咨询公司，5％为专门从事信用征集、评级和管理的信用中介机构。显然，总体上我国目前的信用中介服务机构无论质量、数量都不能满足全国性个人信用评估体系建设的需要，仅仅依靠市场的力量来推动个人信用制度建设也是不可行的。应该发挥政府在监督管理和环境创造上的优势，完善个人存款实名制，建立个人财产申报制度，建立个人基本账户制度，建立个人破产制度等。用法律的形式对个人账户体系、个人信用的记录和移交、个人信用档案的管理，个人信用级别的评定、披露和使用，个人信用主客体的权利义务及行为规范做出明确的规定；同时明确个人信用评估各机构的职责，使个人信用制度在法律的框架范围内合理运行，规范发展。
建立科学的个人信用评估管理系统。科学的信用信息管理系统是个人信用评估体系建立的基础。我国目前个人信息非常分散，可以由政府出面建立个人信用评估管理系统。由政府将各部门的个人信息进行汇总，以个人支付能力和信用记录为核心，以定量分析的方法评定个人信用等级。通过将信用评分结果划分为不同的信用档次，向信贷决策提供一个科学、准确和有效的信息系统。
总之，个人信用评估体系是房地产抵押贷款证券化顺利实施的基础之一，我国政府应吸收、借鉴发达国家在信用制度建设方面的经验，结合我国国情，建立具有我国特色的信用评估体系,从而保障我国抵押贷款二级市场的健康发展。
（三）完善金融环境
目前，我国还没有建立起一个完整的房地产金融的机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待进一步明确。在我国抵押贷款证券化试点工作已经正式启动，国内的房地产金融市场将会更加活跃，但也使得对之加强监管的难度加大。目前来看，抵押贷款证券化过程中以下几个有关金融改革与监管的问题显得尤为重要：
逐步实现从“分业经营”向“混业经营”的转变。应该说，混业经营是全球金融业发展的大趋势，也是抵押贷款证券化带来的必然结果。但是，分业经营是我国在证券市场发展初期的历史选择。因此，在抵押贷款证券化的运作中，关于“分业”还是“混业”的问题就不可避免了。“混业经营”可以扩大整个金融业的资源利用效率，提高金融机构的市场竞争力，促进货币市场和资本市场、保险市场的相互促进和发展。但分业经营却又利于金融机构的经营安全性、稳定性，双方互有利弊。从我国实践来看，从1999年8月开始，允许部分券商参与同业拆借市场，从而打开了银行信贷资金流向证券市场的通道。2000年2月，中国人民银行和证监会联合发文，允许符合条件的证券公司以自营股票和证券投资基金作质押向商业银行贷款，在一定程度上打通了商业银行与证券公司的资金通道。2005年2月20日，中国人民银行、银监会、证监会联合公布并开始实施《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》。按照规定，我国商业银行可直接出资设立基金管理公司。银行将借此进入证券市场。这一切现实说明，混业经营是大势所趋，原来的规定已经不适应我国目前的形势发展。
我国能否顺利实现分业经营向混业经营的转变，关键取决于金融风险是否能够得到有效地控制，而有效控制金融风险又依赖于完善的金融监管制度。因此，政府有必要进一步健全和完善我国金融监管，逐步实现由“分业经营”向“混业经营”的重大转变。
