公租房管理方案范文1
关键词：房产使用权转让 房产税 税收筹划
一、研究背景
近年来，我国房地产市场蓬勃发展， 房屋租赁市场也较活跃，国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大，房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此，如何通过科学的税收筹划，降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税法的有关规定， 正确解读相关税务政策，拟从对自有房屋不同转让方式的角度，对房产税进行税收筹划，以对企业处理类似的业务，提供很好的使用参考价值。
二、房产税的主要特点
房产税属于财产税中的个别财产税，征税对象是房屋，征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。另外根据房屋经营使用方式不同，房产税的征税方法有所不同，对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产使用权转让筹划方式
房屋使用权转让筹划的主要方式有四种，一是直接租赁，即为直接签署租赁合同。二是转租，即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税，此方式采用提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营，这是将租赁合同改为仓储保管合同，配备保管人员，为客户提供保管服务。因按照税法规定，仓储保管收入只需缴纳营业税，这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。
四、案例研究
根据上述四种筹划，现通过案例来研究，究竟哪种方式的筹划力度更大。案例如下：
A公司为B房地产集团母公司，在上海浦东新区拥有一处商业房产，购置账面原值500万元，房产建筑面积200平米，该项房产为A公司的固定资产，按照直线摊销法，残值率5%，年限35年摊销，年折旧额13.57万。拟将此房产转让使用权，采用何种方式的税负较低。
上述案例中该房产转让使用权涉及的税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税。上海市房产从价计征的减除比例为20%，营业税税率为5%，城建税、教育费附加、地方教育费、河道费附加分别是营业税的7%、3%、2%、1%，应交纳印花税是租金收入的0.1%，企业所得税为25%。
（一）筹划方案一：直接出租
1、涉税分析
房屋出租时，房产税从租计征税金，出租方缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。
2、综合税负计算
应缴房产税=租金收入*12%。
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，
应缴企业所得税=（租金收入-成本（即年折旧额）-各项税金）*25%=（租金收入-年折旧额-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折旧额）*25%
故房屋直接出租综合税负=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折旧额 x25% =租金收入*38.31%-年折旧额 x25%
3、案例测算
如果年租金为50万。
租赁税金合计=租金收入*38.31%-年折旧额*25%
=50*38.31%-13.57*25%=15.77万
4、小结
此方案完全按照相关税法的要求缴纳了各项税费，无任何税务风险和筹划风险。
（二）筹划方案二：转租
1、政策依据
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税。
2、涉税分析
利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似，将拟出租的房产先以较低的价格M出租给具有资产管理资质的下属公司，然后由该资产管理公司统一按市场价格H出租房产。该方案出租方按照低价格M缴纳房产税，营业税及附加，印花税，所得税。下属公司（即转租方）按价格H缴纳营业税及附加税，印花税，所得税。
由此看出，该方案多出一道营业税及附加M*5.75%，节省一道房产税（H-M）*12%，且只有当H>1.48M时，该筹划方案才可行。见下图。
图中H1=1.48M，节税空间为0，随着H越大，则其节税效果越明显。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年20万元的租金价格出租给子公司B，B公司将房产对外再次出租，收取租金50万元。
利用方案一的综合税负计算公式，A公司应缴纳各项税金4.27万元。B公司应缴纳的营业税及附加、河道费、印花税（2分合同）=50万元×5.65%+70*0.1%=2.90万元，应缴企业所得税=（50-20-2.95）*25%=6.78万，B公司综合税负9.68万。
税收筹划后A公司与B公司税负合计13.95万元。
4、小结
此种方案，由于A公司和B公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，若税务机关要进行调整租金价格，即M的值就会发生变化，这种方案就不一定会成功，这就为企业带来了很大的不确定性风险。但若出租人考虑将拟出租房屋翻新、装修改造后重新出租，则出租人可先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，利用此方试避税是较为合理合法的，筹划风险很低，值得尝试。
（三）筹划方案三：变出租为提供服务加出租，利用物业管理合同规避房产税
1、涉税分析
出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。出租方仅需按租金缴纳房产税、印花税，按租金及物业费缴纳营业税及附加、所得税。可见因收取物业费，公司可规避房产税和印花税，且物业费所占比重越大，房产税及印花税交的越少。
2、案例测算
假设A公司租金收取25万，物业费收取25万。
A公司应缴纳各项税金如下：房产税：25*12%=3万，营业税金及附加：50*5.65%=2.83万，印花税25*0.1%=0.025万，所得税：（50-13.57-5.86）*25%=7.64万。
故筹划后A公司税负合计13.50万
3、小结
该方案需有一定前提条件，即出租方一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。合理的利用物业管理服务收费来筹划房产税是合理的，但此方案也存在风险，税收风险在于税务机关可能规定最低租金计税标准。经营风险在于物业管理服务的收费是一般必需取得当地物价部门的收费许可，价格也需要审批，出租方不按收费许可证收费，抬高物业管理服务价格，可能会受到物价部门的处罚。
（四）筹划方案四：变租赁经营为仓储经营、
1、 涉税分析
根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。租赁业适用从租计税，仓储业适用从价计税。故该方案税收变化在于因房产税的计税方法不同所带来的节税效应。
2、综合税负计算
仓储服务应交税金：
应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=仓储收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=仓储收入* 5.75%
应缴房产税=房产原值*（1-20%）* 1.2%=房产原值* 0.84%
应缴企业所得税=（收入-成本-各项税金）*25%
=仓储收入*23.56%-房产原值* 0.21%-年折旧额*25%
故仓储服务综合税负=仓储收入*29.31%+房产原值* 0.63%-年折旧额*25%
根据方案一中已算出的房屋出租综合税负，当仓储与租赁缴税相等时，得到平衡点即，租金 /房产原值=7%。所以当收入大于房屋原值的7%，采用仓储服务形式，反之则选择直接租赁形式。
3、案例测算
假设A公司将房产以每年50万元的仓储费对外出租，即租金 /房产原值=10%，计算出A公司应缴纳各项税金14.42万元，较直接租赁的税负低。
4、小结
在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划的前提条件是承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，该筹划方案将不可行。另外从风险控制角度来看，出租人是不存在税收风险的，但却带来了经营风险，因为在仓储合同下出租人必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，如果选择此方案，承租人应考虑易保管且价值较低拟储存货物，如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该筹划方案风险大，并不可行。
五、结束语
通过对房屋四种不同的转让方式的测算对比，我们可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪种方案，都比直接租赁即第一种方案的综合税负要低。但后三种方案都有它的局限性或税收风险，在实际工作中我们应该以企业实际经营活动为背景制定并选择最优方案。同时我们应该时刻关注房产税政策变化，因地制宜的进行筹划，从而避免税收政策变动带来的筹划风险。
参考文献：
[1]晨卉.房产税纳税筹划思路与策略[J].税收征纳，2013，（3），36.
[2]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连：东北财经大学出版社，2012，147-149.
[3]张源.我国房产税纳税筹划探析[J]. 财务与会计（理财版），2011，，（5），44-45.
公租房管理方案范文2
市政府办：
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和 江西省人民政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（赣府厅发〔2016〕72号），根据关于省住建厅《协助办理有关事项的函》（赣建办文〔2018〕21号）的文件精神，对照市房管局的重点任务和职能要求，现将住房租赁市场的培育发展工作进展情况汇报如下：
一、建章立制。我局起草了《萍乡市关于加快培育和发展住房租赁市场实施办法》。在实施办法中，结合本地实际，提出了一些新举措。
1. 鼓励房地产管理部门下属单位成立房地产评估经纪中介服务机构，根据我市经济社会和房地产租赁市场发展情况，整合房地产评估、咨询、经纪等方面的资源，大胆创新，提升服务，积极探索促进我市租赁市场健康发展的有力途径。
2.加强行业管理，加强组织保障。市房产管理局是市房屋租赁管理的行政主管部门，负责全市房屋租赁统一管理（各县区负责各辖区的房屋租赁管理），成立正式编制的专门房屋租赁机构“萍乡市房屋租赁管理办公室”，定为正科级全额拨款的事业单位，定编10人，领导岗位：一正两副。负责房屋租赁管理登记备案的收件、初审、验证、核发《房屋租赁备案证》等工作，并接受上级和市房管局等相关部门机构的业务指导和监督。（原房地产市场管理所租赁管理职能剥离，人随事走）
3.房管部门要加快建立房屋租赁（包括住宅与非住宅租赁）信息服务与监管平台，推行住房租赁合同网上签约和落实推进租赁合同登记备案制度和租赁房源信息核验工作;（按每年每次每平方米住房1元，非住房3元的标准收取登记备案工本费，收取的工本费列入财政收入，租赁管理工作经费由财政按规定返还列支。制定住房租赁合同示范文本（按每套10元的标准收取合同工本费），并推广使用。
4.允许现有住房等按规定全部或部分改建为租赁住房（允许前店后住的租赁形式分别按商业、居住的性质执行用水、用电、用气价格、税收等有关政策）
5.盘活非住宅、住宅存量。鼓励企业和个人积极盘活闲置住房、农民房（含郊区农村住宅、别墅）等资源用于出租，为各类创业者、中小企业、个体工商户等提供低成本办公经营场所、居住场所和度假场所。
6.鼓励房地产开发企业出租库存商品房或新建商品房， 鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销。鼓励政府公务员公寓楼采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销。
二、组织实施。
1.为建立房屋租赁（包括住宅与非住宅租赁）信息服务与监管平台，推行住房租赁合同网上签约和落实推进租赁合同登记备案制度，我市房管局与建行萍乡市分行与2017年12月签订了《萍乡市房屋租赁市场合作协议》，由建行负责投资搭建租赁服务监管平台、我局线上线下联动履职，与建行协作共同推进租赁工作。
2.我市房屋租赁备案窗口进驻市行政服务大厅，设立了租赁备案专项窗口。全日制开放，专人受理。今年1-7月份受理租赁备案183宗，租赁面积19948.5平方米，年租金2916411元.已经严格按照上级收费政策取消收费。人工、工本费都是在亏损结欠当中。
三、存在的问题和建议。
1.《萍乡市关于加快培育和发展住房租赁市场实施办法》，还在争取政府出台中。需要多部门协作，实施办法中的举措还有待进一步贯彻落实。
2.萍乡市租赁管理工作职责一直放在萍乡市房管局下属单位：萍乡市房地产市场管理所，属自收自支事业单位。自2015年11月租赁备案收费项目取消以后，该项工作经费依托房屋转让交易费弥补。但随着交易费的相继取消，萍乡市房地产市场管理所无收费项目，我局已经多次报告当地财政提供租赁管理工作经费保障和信息建设资金保障，正在争取职工工资待遇和工作经费财政早日拨付解决。
3.自2016年元月1日我市房管局交易职能与不动产登记职能剥离以后，交易登记档案管理职能也随同不动产登记职能剥离到国土部门。我市租赁管理工作中涉及到租赁房源信息核验还有待和不动产登记部门联网互通、信息共享。
4.租赁工作任务越来越重，各地财政状况不一，工作经费得不到及时足额保障，势必影响租赁工作的有力推进。建议在有关房产税收中返还一定比例解决经费问题。建议租赁工作恢复收取租赁备案费或收取备案登记费和平台信息费。
2018年9月20日
公租房管理方案范文3
「摘要随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。
随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。
一、预售商品房按揭
按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；
（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；
（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。
案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。
案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。
由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。
二、无效房屋租赁合同的认定及处理
房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。
司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。
笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。
房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。
对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。
三、落实私房政策遗留问题。
落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。
在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。
对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。
在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。
住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。
（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。
（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。
（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。
五、拆迁纠纷的受理问题。
在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。
根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。六、军产房问题。
所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。
关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。
根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。
军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。
人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。
公租房管理方案范文4
一、提出申请
房屋租赁当事人必须自签订租赁合同之日起10日内到房屋所在地的租赁管理所申请合同登记或者备案。
二、当事人须提交以下文件
(一)房地产权利证书或者证明其产权的其它有效证件(留存复印件)
1、符合条件进行合同登记的(根据情况提供下列一种资料即可)，例如：
a、《房地产证》(如房地产证抵押的，出租人必须告知承租人);
b、已开具付清房款证明的《购房合同书》;
c、《按揭合同》(如未注明房屋面积、用途的须另提供《购房合同》复印件)
d、已生效的法院判决或仲裁文书;
e、拍卖竞得已生效的法律证明文书;
f、其他有效产权证明文件。
2、不符合登记条件，需要办理备案的，应提交房屋使用的有关证明文件。
(二)《房地产租赁合同书》
(三)出租人身份证明或者法律资格证明
1、出租人为个人的
a、有效身份证件(留存复印件);
b、委托他人代管或办理的，须出具房屋所有人的授权委托书，如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚;
境外所有人应出具经公证或认证的委托书;
c、共有房屋须出具其它共有人同意出租的证明;境外共有人应出具经公证或认证的委托书;
2、出租人为单位的
a、政府或上级主管部门同意设立的批文或工商营业执照(留存复印件);
b、法定代表人证明书;法定代表人身份证件(留存复印件);
c、委托他人代管或办理的，须出具房屋所有人的授权委托书，如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚;
境外所有人应出具经公证或认证的委托书;
(四)承租人身份证明或者法律资格证明
1、承租人为个人的
a、本市居民提交特区身份证;暂住人员提交有效身份证明或进入特区有效证件，其中20至49岁的育龄妇女需提供居住地计划生育部门核验的《流动人员计划生育证明》;境外人员提交深圳市公安局颁发的居留证件;(以上均须留存复印件)
b、委托他人办理的，须出具授权委托书，如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚;境外当事人的委托书应经过公证或认证;
2、承租人为单位的
a、政府或上级主管部门同意设立的批文或工商营业执照(留存复印件);
b、法定代表人证明书;法定代表人身份证件(留存复印件);
c、委托他人办理的，须出具授权委托书，如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚;境外当事人的委托书应经过公证或认证。
第二部分：房屋租赁合同登记(备案)的其它事项
一、转租合同的登记(备案)
当事人需提交下列文件：
(一)双方当事人的身份证明或法律资格证明;
(二)原出租人同意转租的证明文件;
(三)已登记(备案)的原房屋租赁合同。
二、租赁合同变更登记(备案)
当事人需提交下列文件：
(一)租赁当事人提交的合同变更登记(备案)申请书;
(二)经双方当事人协商一致的合同变更协议书或者补充协议;
(三)已登记(备案)的原房屋租赁合同;
(四)已办理备案的有效合同申请办理合同登记，须提交已取得的符合登记条件的产权资料。
三、有效租赁合同注销登记(备案)
(一)当事人提交注销有效租赁合同登记(备案)的申请书;
(二)双方当事人协商一致自愿解除有效租赁合同的，须提交租赁双方签章的解除租赁合同协议书;
当事人单方提出解除租赁合同的，须提交已解除租赁合同的有效证明材料。
四、禁止出租的房屋
《深圳市出租屋管理若干规定》第十条禁止下列房屋出租：
(一)被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的;
(二)已公布房屋拆迁公告的;
(三)无房屋权利证明材料的;
(四)法律、法规规定不得出租的。
第三部分：房屋租赁行为应纳税费
一、税费计算基数
依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条的规定：
税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数;租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。
二、房屋租赁管理费
依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条的规定：
1、出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费;
2、出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费;
3、房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，由转租人缴纳房屋租赁管理费。
三、私人出租房屋应纳税
依据深地税发[XX]937号文件的通知：
税率分为二档：月租金小于5000，综合税率为4.1%;月租金大于等于5000，综合税率为6%。
第四部分：法律责任
1、出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款，并追缴房屋租赁管理费和滞纳金;对有过错的承租人或者转租人并处以约定租金百分之十的罚款。
当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。
(摘自《深圳经济特区房屋租赁条例》第五十三条)
2、出租人或者转租人违反有关规定，不缴纳或者延迟缴纳房屋租赁管理费，主管机关可责令缴纳，每延迟一日，按应缴纳管理费的数额收取千分之三的滞纳金。
(摘自《深圳经济特区房屋租赁条例》第五十六条)
(摘自《深圳经济特区房屋租赁条例》第五十三条)
2、出租人或者转租人违反有关规定，不缴纳或者延迟缴纳房屋租赁管理费，主管机关可责令缴纳，每延迟一日，按应缴纳管理费的数额收取千分之三的滞纳金。
特别提示：
公租房管理方案范文5
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
有下列情形之一的，视同房屋租赁：
（一）房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不参与管理，不承担风险而获取收益的；
（二）出租房屋内的营业场地、柜台或者橱窗的；
（三）以其他方式变相出租、转租房屋的。
第四条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的；
（二）产权有争议或者受到限制的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合房屋安全标准，影响使用安全的；
（七）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第五条 房屋租赁应当遵守法律、法规，遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。
任何单位或者个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。
第六条 省人民政府建设行政主管部门负责对本省城市房屋租赁活动实施统一监督管理。
行署和市、县人民政府房地产管理部门负责对本行政区域内城市房屋租赁活动实施监督管理。
第七条 房屋租赁，出租人和承租人应当依法签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。
出租人和承租人可以参照房屋租赁合同示范文本签订房屋租赁合同。
第八条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁当事人应当按照下列规定向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案：
（一）租赁期限6个月以上的，自房屋租赁合同签订之日起30日内申请登记备案；
（二）租赁期限6个月以下的，自房屋租赁合同签订之日起10日内申请登记备案。
第九条 当事人申请登记备案时，应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋所有权证、土地使用权证或者证明房屋产权、使用权合法的有效证件；
（三）当事人的身份证或者其他合法证件；
（四）出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的证明材料；
（五）出租委托代管房屋，须提供房屋产权人委托代管、授权出租的证明材料；
（六）出租已抵押的房屋，须提供抵押权人同意出租的证明材料；
（七）法律、法规规定的其他材料。
第十条 房地产管理部门收到登记备案申请后，应当在10日内进行审查，对符合本办法规定的登记备案申请，予以登记备案；对不符合本办法规定的登记备案申请，不予登记备案，并书面答复申请人。房地产管理部门超过登记备案期限不作答复的，视为同意登记备案。
第十一条 房屋租赁合同变更或者解除的，当事人应当在10日内到房地产管理部门办理变更登记或者注销登记。
第十二条 承租人经出租人同意，可以将承租的房屋转租给第三人。房屋转租应当签订转租合同，并按照本办法规定办理登记备案。
第十三条 经济适用住房租金标准实行政府指导价，廉租住房租金标准实行政府定价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门制定。
第十四条 出租人出租房屋，应当如实申报租金，并依法缴纳有关税、费。
第十五条 出租人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第十六条 房屋租赁当事人违反本办法规定，未办理房屋租赁登记备案而出租房屋的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门责令限期补办登记备案，并及时通知同级税务机关；经税务机关查实，房屋租赁当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
第十七条 出租人违反本办法规定，将不得出租的房屋出租的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门责令停止出租，没有违法所得的，处以1000元以下的罚款；有违法所得的，处以违法所得1至2倍的罚款，罚款不超过3万元。
第十八条 房屋租赁当事人违反房屋租赁治安管理规定的，由公安机关依法处理。
第十九条 房屋租赁管理人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第二十条 在本省城市规划区集体所有的土地范围内以及规划区外国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，参照本办法执行。
公租房管理方案范文6
房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进，老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁，危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题，由于相关法规不多，容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。
1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制
现实生活中由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项，公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾，政府公房管理部门为少惹麻烦，通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来当事人自己不能达成协议，政府公房管理部门又拒绝，当事人只好通过向法院的方式解决。通过向法院的方式解决，首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼，谁呢，案由是什么，这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉应当如何处理呢，分别单独提起，一并提起，还是只需提起一个，在提出一个诉的时候，是提那一个诉呢，这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。
2、公房承租人资格认定
主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房迁到其他住处，但现住房条件达不到房改标准，也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里，还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房，但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速，危旧改造涉及面广，承租公房很多都面临拆迁，但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起，导致家庭纠纷，影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提，公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢，一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定，二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；4、没有其他住房。
二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系
直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。
三、公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属
确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。
承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。
案例一：孙子？女儿？去世职工的单位公房谁继承
杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999年某房产公司搞开发，杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢？
张生贵律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员；三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工；二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房；而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：“购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，杨某都无权以自己的名义购买该房，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。
案例二：公房拆迁安置款是不是遗产？
法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承顺序继承。
众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢？近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。
邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13．87万元。国庆节期间鲁某用13．2万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。12月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱“购买”房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。
