别墅区规划设计范例6篇

别墅区规划设计

别墅区规划设计范文1

关键词：阜新；旅游度假；地产开发

中图分类号：TU984.12

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2013）01-0080-04

1 项目背景

阜新松涛湖度假别墅区位于辽宁省阜新市西北部市郊，东邻锦阜高速公路，北邻盘阜高速公路，规划总用地280hm2，核心区总用地160hm2。

该用地濒临阜新市政区界，距阜新市中心区仅20分钟路程，交通便利。

该用地中部为水库；东侧为山体；北侧为葡萄园；南侧为水库泄洪区；周围为农田和村民居住用地。

2 项目现状概况

核心区用地约160hm2，其中水域面积24hm2，周围为农田和村民居住用地，山体高50m，山顶有新建的佛寺一座，规模较小。水库西北目前有农民自发兴建的旅游农家乐饭店3家。

用地大部分坡度在10%以内，山体高50m，山势较缓。

3 发展策略

3.1阜新风景旅游资源分析

阜新有较为丰富的旅游资源，旅游产品大致可以分为四种系列：

3.1.1工业遗产

主要是以“海州工园”为核心、将海州露天矿工厂遗址等融合到一起的旅游产品系列。

3.1.2生态旅游

主要是以彰武县的大清沟、章古台等为核心的旅游产品系列。

3.1.3宗教旅游

主要是以阜蒙县的瑞应寺、海棠山摩崖造像等为核心的旅游产品系列。

3.1.4工农业特色旅游

工业特色旅游主要是以十家子玛瑙城工业产品加工展示和旅游商品销售为核心的工业旅游产品系列。

农业特色旅游主要是以阜新社会经济转型后开发的农副产品生产为核心，如白鹅、鸵鸟观光、高新农业观光等。

3.2阜新旅游业态分析及同质竞争分析

阜新旅游业态分析：

阜新旅游资源除海州矿位于市区边缘外，其余均分布较远；

在客源上，海棠山、海州矿等著名景区吸引力较强，可以吸引部分外地客源；小型项目如农家乐等项目，以阜新本地周边客源为主。

目前阜新旅游发展快速，是国家优秀旅游城市，现已形成1-4日游等多条旅游线路。

旅游同质竞争分析：

阜新气候冬季严寒少雪，夏季干旱少雨，市区内虽然河道纵横，但河道常年呈现的是河床、荒草丛生的景象，市内大面积的山水景观更是缺乏，市民对水的憧憬强烈。

阜新市区周围的水资源有四处，这些水库均位于群山之中，自然风景条件好于本案，水面占地均较本案大，松涛湖水库和它们相比，优势在于距市区最近，交通便利，劣势在于景区面积较小，景色缺乏。

3.3阜新城市发展分析：

阜新作为资源枯竭转型城市，近年在国家政策的扶持下得到了很大发展。目前随着城市经济的发展，城市商务活动空间的种类档次有待丰富提高，商务休闲的活动内容有很大的拓展空间。2009年，阜新市政府为了配合当前阜新的经济和城市发展，进行了玉龙新区的规划，将玉龙新区定位为承托阜新未来希望的城市新区，用地包括行政服务、高铁服务、绿色旅游、空港产业、高科技产业和奥林匹克运动六大板块。

4 规划目标

规划目标：通过旅游开发，打造集商务休闲、娱乐运动、度假居住为一体的多功能复合型的城郊生态旅游区。

本项目的规划定位：阜新城郊休闲运动、休闲商务型旅游度假区，阜新城郊旅游度假型居住区。

4.1项目策划（1）

规划注重两大开发理念：1、注重开发的生态景观理念——维护和保持良好的自然生态景观，恢复和优化不良的自然生态环境，创造优美的自然生态景观。2、注重开发的经济效益理念——在当今旅游蓬勃发展、竞争日益激烈的情况下，旅游开发的经济效益直接关系旅游的未来可持续发展。

4.2项目策划（2）

旅游度假区四大项目主题的确定：

自然生态主题：保育自然环境，提升自然场所；

运动休闲主题：利用自然条件，提供休闲健身场所；

生态住区主题：弥补自然缺陷，增加景区人气氛围。

商务休闲主题：体验享受

4.3开发原则

4.3.1游憩内容的开发原则：1）注重游憩项目的创新填补性

目前阜新市周边缺乏高尔夫、滑雪等高品质的运动休闲项目，因此本区域结合水库泄洪区和缓坡山体，开发高尔夫球场和滑雪场，填补阜新此类旅游项目空白；结合阜新的城市发展和居民的休闲需求，发展高端特色商务休闲项目和多种类型休闲旅游项目。2）注重游憩内容的多重组合性：规划采用单一季节性旅游项目和非季节性旅游项目相结合的开发方式，这些旅游项目可以进行多重交叉组合，从而增加四季游憩内容的丰富多彩性。规划季节性旅游项目包括春季踏青观花、夏季游泳戏水、秋季农趣赏林、冬季滑雪溜冰等等；多季型项目包括垂钓、高尔夫、高档商务休闲、特色餐饮、宗教活动等等。3）注重消费档次的多重选择性：包含大众型消费和高端型消费，大众型消费包括踏青赏花、垂钓滑雪、农家乐等项目：高端型消费包括高尔夫、高端特色商务休闲会所、高端休闲康乐等项目。

4.3.2旅游地产的开发原则：鉴于本案有自然山水环境优势和城郊区位优势，因此旅游地产开发应注重强调两个方面：1、居住品质的高端性充分地利用景区周边土地价值，开发高品质产品，选择低层联排住宅与高层情景洋房相结合的旅游地产开发模式，满足城市高端居住需求，填补阜新居住类型空白，为阜新城市建设增添光彩。2、居住配套服务设置的便利性

在配套服务设置上，规划商业一条街（含小超市、百货店、便利店、美容美发店、修理店、门诊、药房等等）、业主会所（含会客接待室、儿童阅览室、老年室、舞蹈室、健身室、数字信息中心、物业管理室等）和室外儿童游乐场与老年活动场等等，增强域郊生活的舒适便利性；在住区外部环境上，注重景观绿化设计，规划小广场、跌水池、景观小品等，注重低层住宅区的私家庭院景观设计，为业主提供一流的外部自然景观氛围，打造阜新城郊一流生活住区。

5 方案构思

5.1规划原则：

生态优先原则

景观优化原则

生态住区原则

滚动开发原则

5.2规划结构

以碧波开阔的水库为地理核心和视觉核心，围绕布置各大旅游功能：东侧山体规划滑雪场和健足登山设施；西侧规划娱乐餐饮酒店项目和高档商务休闲区，完善现状农家乐项目；南侧规划垂钓堤岸，东南侧泄洪区规划高尔夫球场；在水库中心规划生态岛；北侧加强现状葡萄园与水库旅游项目的呼应联系；旅游地产开发围绕旅游区选址，位于旅游区西侧、北侧和南侧，在用地南侧的旅游区主入口和次入口处，规划商业文化等公共服务设施，为居住配套服务，同时作为旅游区综合配套服务的必要补充。

5.3旅游项目分布

结合自然环境，在水库周围规划沙滩嬉水游乐设施、游泳馆、生态鸟岛、酒吧休闲岛和垂钓区，在泄洪区规划高尔夫练习场、在山地规划滑雪区和健足登山区，结合现状农家乐和葡萄园，规划农趣体验项目。

在度假区入口处规划综合配套服务区，在水库西岸临水地带规划商业休闲区，内容包括特色餐饮一条街，星级酒店，高档商务休闲区和葡萄酒庄。

5.4道路系统及停车分析

规划旅游区一级道路规划为14m，四车道；旅游区二级道路规划为10m，三车道；旅游区三级道路规划为5m，为消防紧急道；居住区主要道路为10m，三车道，次要道路为7米，双车道。在旅游区中心广场附近规划旅游区大型停车场，为整个旅游区服务；在各个旅游景区配建一定面积的小型停车场，为各个旅游景区专属服务。

5.5绿化系统

在旅游区主入口规划一定宽度的绿化景观带，塑造旅游区档次品位，体现旅游地产的生态形象；在各个重要交通节点规划重点绿化景观，起到画龙点睛的作用；结合各个游乐景区，因地制宜，进行绿化配置并形成一定的绿化主题，构成一定的季节性绿化景观，增强旅游区的吸引力。在居住区规划不同规模大小的景观节点，创造良好居住氛围。

在树木种类上选择当地易成活园林树种，适地适树，充分利用树种本身的生长规律和产生的生态效益进行科学规划，科学种植。以乔木为主，灌木为辅，讲究植物色彩、体量搭配与层次丰富，以及植物品种的多样化。

阜新当地树种有桧柏、云杉、银杏、白蜡、国槐、栾树、紫叶李、金叶榆、丁香、连翘、水蜡、丰花月季、朝鲜黄杨、紫叶小檗、金山绣线菊等。

5.6景观构成

充分利用旅游区自然景观的因借，形成景观视线通廊和景观对景；注重旅游区道路景观趣味性，在主要道路交叉口规划主题景观广场，形成视觉景观焦点；注重开敞空间的保护和开拓；注重步行旅游线路的行走趣味性。居住区规划注重道路的峰回路转，灵活布局；注重居住区的景观绿化，形成丰富多变的居住区外部空间。

别墅区规划设计范文2

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.

——William Bartler Jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、 SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USP，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2. 双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级VIP会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

家用中央空调

别墅区规划设计范文3

关键词：高端；别墅；景观设计

中图分类佳号：TU985.12+5

文献标泌码：B

文章编号：1008-0422(2011)07-0062-03

前言

随着人们物质生活水平的不断提高，居住环境成为生活品质最直接的表现因素。回归自然，返璞归真，回到丛林，成为众多现代混凝土钢构世界生活人们最崇高的向往。这种对高品质生活方式的追求，很大程度上刺激和推动了别墅市场的发展。由于土地资源的稀缺性特性，环境资源的不可再生性，别墅市场潜力巨大，稍有实力房产开发商都不惜余力投入到这个市场的开发中来，使得别墅市场竞争白热化，要在激烈的竞争中脱颖而出，实属不易。

就以长沙为例，绿城青竹园、保利阆峰云墅、岳麓山公馆、藏龙国际、中粮北纬28度、格兰小镇、龙湾国际、郡原美村、五矿龙湾国际等各档次别墅楼盘不下于18个，但能真正称得上高品质别墅楼盘的实在不多。

那么，怎样的别墅景观才算得上高品质?高端的别墅项目不单纯是建筑设计的高端，它更是尊贵和个性的标志，人与自然和谐共处的人居环境，是一种人文环境的展示，而所有这些都需要通过一个载体未表现，那最直接的载体就是园林景观，所以说要打造高端别墅，就必须打造高端的别墅景观。

打造高品质的别墅景观需要做好哪些事情?高品质别墅景观体现的是一种极佳生活舒适状态，它的规划布局更追求建筑与自然的和谐，讲究亲切感和舒适性，努力创造更细腻更有人情昧的空间。

高品质别墅园林景观设计要点

2.1充分利用周边稀缺景观资源

要打造高品质的别墅景观，首先要注重对景观资源的分析和利用，设计需随形就势，因地制宜，特别要注重别墅区周边景观资源的利用，特别是周边稀缺不可再生景观资源的利用，如山景、海景、湖景等。例如保利阆峰云墅、五矿龙湾国际，项目内山势起伏，植被茂密，流水潺潺，自然条件十分优越。

2.9规划合理，设计细节更关注人性化

项目规划是对整个项目空间构架，它的合理与否直接关系到项目的成败，而园林景观规划是在项目规划的基础上的细化，它更关注细节的设计，两者是相辅相成，互相配合。而园林景观规划其核心在于满足功能要求的前提下，尽可能利用建筑规划预留的空间形成具有人性化、参与性、可持续行的景观空间与生活场景。从而与建筑相得益彰，共同为居住者营造一个私密性、独享性、生态性、精神性以及个性与安全性的六位一体的居住环境。所以在规划设计时，不仅要注重别墅庭院的设计，同时还应该关注公共空间的处理，体现景观导向而非建筑导向的更优化的规划设计理念。

2.3将人性和自然融在景观中(建筑与园林结合)

中国的风水理论注重人与自然的和谐共处，讲究天时、地利、人和的天人合一的的至善境界。因此在设计前期，需要深入实地考察、了解自然环境，顺应自然，有节制地利用和改造自然，用风水理论对现代别墅景观设计进行指导。在周边景观条件相对较好的情况下，建筑宜藏而不露，与环境相协调；如周边景观条件相对欠佳的情况，则宜对原有条件进行改造利用，最大程度的挖掘场地优势。同时结合现代人的生活方式需求，精神诉求，通过人性的自由、活泼、善于创新等诸多的人文元素来赋予它独特的文化内涵，并从细节出发，对铺贴、雕花、线条，制作工艺，植物栽种、小品布置等进行了精细考究来关注人性需求。

3高端别墅景观设计中的细节

3.1项目场地规划

3.1.1人车分流

现代人生活水平在不断提高，对于入住高端别墅小区的业主来说，拥有不下于一辆的私家车的情况比比皆是，安全是人性的需求的第一层次，人车分流显得极为需要，因此在规划设计时将这一要求进行着重考虑。人车分流通常在小区主入口处实行，例如长沙绿城-桂花城的车辆干道和社区行人道完全分隔，所有车辆进入组团后，直接进入地下车库，楼内电梯直通地下，业主从设在车库内的电梯入口直达住所，从而保证社区内无车辆通行，确保社区的安静与安全。

3.1.2景观的分景与共享

在别墅小区中，是一个私家庭院景观和公共园林景观并重，私家庭院景观满足了业主的私密性、独享性、精神性以及个性性，那么公共景观作为一种公共资源，属于全体业主，为了将这些公共资源最大利用化，需要将合理空间布局，建筑设计优化，避免户户相望，将公共景观可以更多纳入到业主家中，使其足不出户就能将美景尽收眼底。例如星河湾采用“Y”形的楼房排布结构，保证了每所房子的通风采光，并避免了对视，增加了景深。多阳台的设计，让业主更直接地感受景物，同时避免了炽热现象的发生，同时让业主步出房外，视野更加开阔，景观感受强烈，使业主充分感受景物所带来的精神愉悦。

3.2设施细节

3.2.1围墙设计

围墙是一种最常用的空间划分手法，主要分实体式和通透式两种。实体式通常是用实体墙、高1.8m以上绿篱表示，而通透式则较多采用栏杆、矮绿篱、灌木为界。虽然实体围墙能最大程度保证业主的空间私密性，但这种围墙给人一种拒人千里之外的冰冷感觉，已经很少在高端别墅小区中被采用。而通透式的围墙显得很开畅自然，使内外空间分隔于无形，同时对公共空间及私人空间进行严格的限定。例如格兰小镇，就是通过顺延坡地地势进行绿篱的高度处理，将人与自然完美结合，同时又保证了各家的私密空间，见图1。 3.2.2小区标识每个小区都有其独特的风格，尤其是别墅景观，更是要求其标识明确、简洁，指示性明确，同时又有一定艺术独创性。如兰溪谷，采用凹凸感极强的麻石，叠合错落，让标识显得苍劲而简单明晰，富含人性关怀，见图2。

3.2.3井盖

由于给类管线需要，小区内各类井盖繁多，在规划中应将管道井、检查井、各类沟盖板尽量避开设置在显眼的位置，而隐藏在景观之中，对于无法避开井盖也应让其具有艺术感，见图3。

3.3道路

3.3.1道路层级

道路宜分主次，层级分明。各级道路之间通过绿化种植差异以及绿化隔离带宽度的变化，形成等级分明的道路层次。一般来说，路沿转弯半径最适宜值为2.5-3.0m，不宜

在道牙处理方面，要求在细节与建筑质感及无障碍设计等方面进行充分考虑。为了突出

通往别墅入口的可识别性，通常在入口处布置一些装饰树、有季节性颜色的植被、四季鲜花、雕塑等。 3.3.2道路平面及标高设计道路应随形就势，曲折有致，以便于营造丰富的景观空间变化。标高控制应从最大限度地发挥使用功能及景观规划的综合功能出发，统筹安排园内各景点、设施和地貌景观之间的关系，使地上的设施和地下设施之间，山水之间、园区内部与外部之间在高程上有合理的关系。因此景观规划的标高控制就是园区中各个景点、各种设施及地貌等在高程上如何创造高低变化和协调统一的设计，见图4。 3.3.3道路与绿化带关系各级道路之间通过绿化种植差异以及绿化隔离带宽度的变化来划分道路等级，同时车行道植物设计应强调引导性；绿化设计应强调观赏性及私密性，注意植物层次、肌理、色彩、季相的搭配，同时注意应避免运用有刺的植物，还要防止居民随意攀爬。 3.3.4道路材质与色彩小区主干道主要为车辆通行，一个安静舒适的环境是评判楼盘档次的重要指标。据有关测试数据表明品质良好的沥青路可减少噪音80％，因此现在的高端小区主干道路多采用沥青路面，同时尽量不在路面沙井盖，避免对景观的破坏，黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度，增加了道路的整体美感。

对于林间小道，则采取不同流线形式、不同材质、不同色彩增加使用者得行趣性。见图5、图6。

3.4庭院景观长沙绿域-青竹湖别墅私家花园，其私家花园顺应整体的景观体系现状，很好地将小区整体风格与私家花园联系起来。 3.4.1功能需求私家花园是室内活动的室外延伸，一方面要求满足住居者一家的平时的需求，同时要求考虑为其提供特殊节假日聚会、派对、商务沟通等各种活动的场所。 3.4.2私密性庭院是别墅产品重要组成部分，其景观强调为居住者营造一个私密性、独享性、生态性、精神性以及个性与安全性的六位一体的居住环境。但是有部分别墅产品，往往忽略了别墅本应具有的高于常人的私密性要求，例如独享空间不足，入口与社区道路之间的缺乏足够的过渡空间等。而私密性的需求，恰是别墅产品区别于其他住宅产品本质体现之一。这些细节也决定了项目的档次，见图7。 3.4.3突出个性个性化要求是别墅这一居住形态的又一本质属性。别墅的个性化不仅应表现在建筑本身(包括造型、立面、材质等)，还应体现在私家花园的环境营造上。这既是为了满足高端业主个人的嗜好与偏爱，同时也是为了以此体现业主的身份、地位及其品位格调和自我价值，见，图8。 3.4.4植物设计植物设计搭配要求有特色、别致，层次丰富，有季相变化。在重点的位置增加花园内的绿化植被，在主入口多种植标志行植物，形成视觉焦点，同时使其能透过院墙显露出来，扩大整体的景观范围，提高了建筑的附加值，在空间转换和交接的节点位置也加强了景观的作用，创造以小见大、步移景易的效果，见图9。 3.4.5设计细节不论是围墙、还是柱体、花钵、小品等细节要求进行精雕细凿，部品的摆放位置要求进行充分的考虑。使之达到统一协调，融为一个有机整体。

3.5公共活动细节 3.5.1功能需求别墅区景观场地要求满足使用者日常的室外游憩、休闲、运动等功能需求，同时要求人性化、便捷、适用等等。 3.5.2空间布局活动交流区需注重景观空间设计、尺度感、私密性，注意对建筑立面的软化处理，特别要求注重景观小品质感，细节、精致。 3.5.3硬质景观设计绿化是血肉，那么硬质景观是骨架，其材质与色彩对整个景观效果也起着至关重要的作用，见图10。 3.5.4植物设计植物设计要多考虑适合当地生长的植物品种，乔、灌木配置强调品种丰富的同时要求注意物种间比例搭配，与周边硬质铺装的比例关系等，见图11。

4结语

总之，高品质别墅景观所在区域能带给人带来一份完全不同的生活姿态。森林、湖泊与旷野，蕴藏其间的是城市中央钢筋混凝土框架生活永远无法给予的生活方式。人居其间，可以感受到无处不在的清新空气和充满绿意的健康，呈现的是一种完全不同于都市的自然与清净，一份远离城市纷扰的悠然生活。

参考又献：

别墅区规划设计范文4

据此，4月下旬，国土资源部下达了2007年全国土地利用计划。根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

2003年，国土资源部首次出台政策禁止别墅用地的供应。此后，国家对于别墅用地一直没有放松。但颇具戏剧性的是，别墅市场正是伴随着调控步伐一路高歌猛进。

“禁地令”禁出稀缺资源

近年来，国家对别墅项目用地已经停批，供给量越来越少。泛华建设集团的一位房地产业内人士告诉《新财经》记者，目前市场上在售的别墅基本都是几年前批的，现在开发商要申请别墅用地，肯定不会批。据记者了解，近两年，别墅开发商使用的土地多为以前的预留用地，基本没有新地块。

地是停批了，但市场却没有因此而冷却。

清华大学一位专家接受记者采访时表示：“就现阶段别墅市场而言，供应略大于需求。别墅用地一经限制，未来几年内，供不应求的局面可能会进一步加剧。因此，对于别墅开发商，特别是那些手头有地、有项目的开发商而言，调控成为一种变相的利好刺激。”

据记者调查了解，北京别墅市场中的一些高端别墅项目成交量并不理想，但开发商以及一些投资者普遍看好政策出台的后市场。

在北京昌平区，记者采访了温榆河沿线某别墅项目的一位资深销售人员刘先生，他乐观地表示：“土地是稀缺资源，用地受限，别墅的供应量也将随之逐年减少，价格肯定会有较大幅度提升。即使我手里的别墅现在卖不出去，也不会降价――现在的别墅就像酒一样，放得越久越有味道。”

清华大家的专家也认为：政府对别墅用地的限制在客观上加剧了别墅的稀缺性，市场供给及其预期的不足极有可能导致别墅价格的直线上扬。而且，由于人民币升值，一部分国外热钱涌入中国，别墅也是他们投资的项目之一。

开发商继续开发

游刃自如

用地管理混乱、监管不力、法律界定不清等是我国别墅市场目前存在的主要问题。虽然国家明令禁止再批别墅用地，但由于对“别墅”没有清晰的定义，开发商在拿地、销售等方面大玩“球”游戏。

在去年的中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全对媒体表示，“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”如果按照这样的定义，那么，除了独栋别墅，其他形式的连排别墅、空中别墅以及双拼别墅、叠拼别墅等在不在“禁地”范围以内？模糊不清的界定让精明的开发商窥探到拿地的机会与可能，部分开发商以“低密度住宅”的名义立项取得开发许可，以普通住宅立项造别墅已并不罕见，甚至成为开发商拿地的常用手法。

记者从北京市房地产交易管理网查询的信息看到，目前有备案的在售别墅项目信息不足100条，而市场上在售的别墅项目已超过200个。北京市建委相关负责人表示：“目前国家对别墅并没有明确的法律定义。有些开发商，为提高房价而打出‘别墅生活’的概念。”

从现实情况看，别墅用地一般都位于城区远郊，地价相对较低，开发成本也较低，但回报颇丰。不少小规模的房地产开发商就崛起于别墅项目的开发。因此，开发商自然不会轻易放弃别墅市场。此外，无论是居住还是投资，别墅都有较大的市场需求。

事实上，国家采取“一刀切”的方式“叫停”别墅开发，未能有效平抑市场需求。京东燕郊渐成热点

2005年是北京地产转折年，房价急速攀升，京郊的别墅区也异军突起，特别是位于北京东部的燕郊地区。

有人说，别墅正成为房地产投资最后的大餐，地产商纷纷介入。特别是“禁地令”出台后，不少开发商更是改变原先的开发计划，进行别墅项目的投资，位于燕郊别墅区“东方夏威夷”便是如此。

兴达房地产开发公司的宣传部负责人李先生对记者表示，“东方夏威夷”的立项经历了改弦易辙的艰难过程。公司原先计划开发高档公寓，2003年“非典”之后，市场发生了变化，公司决定开发以别墅为主的高品质大型社区。为此，原先耗费570多万元的设计方案、重达一吨多的图纸全部废掉；重新聘请美国等世界顶尖级的规划大师和国内设计研究院进行建筑设计和景观规划。兴达的这一举动使其稳占燕郊别墅市场的巨大份额。

燕郊是一个非常独特的地区。它成名于三千多年前，即燕国国都城郊。其独特之处在于它在北京市的东边，紧挨着通州，却不归北京管辖，而属于河北省管辖。长期以来，北京没有投资，河北省也不敢贸然投资，燕郊处境可谓尴尬，没有任何工业基础。但却随着别墅开发大潮的兴起，因其独特的区位优势，意外地成为京郊别墅开发重地。

燕郊被国内经济学家们誉为京、津、唐金三角经济区域的腹地。燕郊距天津港178公里；距秦皇岛港260公里；距唐山125公里。北京两轴两带多中心的整体规划确定之后，特别是大北京战略的提出，对燕郊而言，更是一个巨大的发展良机。交通便捷，西邻京哈高速和京通快速路。

兴达房地产开发有限公司总经理宋海君认为：“控制别墅开发的土地政策，在无形中触发了北京东部别墅市场的发展契机。这一区位在CBD（中央商务区）辐射范围内，尤其是燕郊区域，由于交通的便捷性、城市及配套的完善性、自然环境的稀缺性、产品形态的创新性等因素，催生了一个新兴的别墅带。”

《物权法》与别墅市场

新近实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除，这对别墅市场影响极大。

别墅区规划设计范文5

关键词：别墅建筑设计理念

一、别墅的含义与分类

别墅，是居宅之外用来享受生活的居所，之所以称之为别是代表第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。

在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。villa最早出现在中国时，经常翻译成三种：“别墅、庄园、城堡”，不管怎么翻译，别墅都是国外独立庄园生活的代称。别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。

现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念，一般位于郊区或风景地，功能较为齐全，带有院落或花园，多为二三层，部分带有地下室，通常作为住宅或休闲度假之所。别墅是低层、低密度、低容积率的“三低”住宅，目前在国内市场上，我们按照别墅的建筑形态大致分为四大类：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅。

独栋别墅：独门独户，四面采光，占地最大，多定位为顶级或高档住宅，面积多在250平米以上。

双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光，占地比独栋小，定位为中高档住宅，面积多控制在250平米左右。

联排别墅：独门独户、两面采光，中间单元面积多控制在150~180平米，端头户型多控制在200~250平米之间，多定位为经济型别墅。

联排别墅在国内的发展与更新较快，从早期的小面宽、大进深为主到现在的大面宽、小进深为主，同时增加了室内外空间的交流，如前院、中庭与后院等空间处理，平面形式也从早期的竖条形到现在的横条形、U形、工字型等方向发展，使平面的功能空间布局更加合理，优化了房间的采光、通风条件。

叠拼别墅：介于别墅与多层花园洋房之间，面积多为150~200平米，部分大的可做到300平米左右，通常为四五层高，一、二层为一户，以上楼层为另一户，每户不能同时拥有天与地。下层从地面入户，拥有花园，上层从独立楼梯或电梯入户，拥有大露台。

二、室外空间设计理念

1.别墅室外空间的私密性以往很多别墅室外空间是规划后剩下的空间，本身私密性和功能没有考虑周到，只是有了庭院的面积，可以养花种草，但是这样的空间经常无法保证业主在使用的时候可以避免干扰。在别墅规划阶段开始，就应该对室外空间作出统一考虑，如何保证庭院的私密性，又要保证在庭院之中对外面的良好的视线。

很多人仍怀念四合院的特点，实际上四合院的特点就在于它提供了一个特别具有私密感的室外生活空间，它的以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统，符合中国人特有的传统文化观念，这一点是四合院特有的，也是中国的特点。住在四合院，人与人之间能产生一种凝聚力与和谐气氛，同时有一种安全稳定感和归属亲切感。独立住宅的最不利间距在六米左右，既不利于侧窗的开设也不利于侧院的使用，遗憾的是，目前独立住宅大多数项目恰恰如此。宅间距离要么远些、要么近些。调整卧室的位置与良好的社区规划布局，能有效改进独立住宅的私密性。从设计上分析，独立住宅的间距应在六米的基础上，适当扩大，利用树木绿篱等元素提高私密性；亦可把间距适当缩小，使相邻住宅开窗的错位更明显，也可提高私密性。独立住宅设置宽敞的屋顶露台，是目前开发商增加卖点的重要手段，但过多地设计不合理的露台和阳台使独立住宅产生视线干扰。独立住宅应强调“地平线的生活”，即生活空间向地面层集中，过多的露台阳台的设置与这种精神并不吻合。设计应该尽量保证地面层室内外生活空间的私密性，不要一味效仿西方建筑，更应关注独立住宅的精华空间――地面层。2.兼顾别墅室外的邻里空间

别墅的邻里空间在设计中常被忽视，比起邻里关系，设计者们往往更注重私密性。但随着时代的发展，购买别墅的客户群已经在意识形态和观念上有了很大的变化，已经从过去简单的追求到了现在非常高的要求，他们都与朋友、与邻居共同交流，共同分享他们成功的喜悦。因此买一栋别墅不仅仅是买一栋房屋，更重要的是买到一群与自己经历相似，志趣相投的朋友作邻居，在一个温暖的、亲情的邻居氛围进行交往。这是别墅市场最近的发展趋势，所以应该有全新的组织空间形式满足他们的要求。应该在设计中有意识地采取不同的邻里空间模式，特别注重小群体的营造。要制造邻里关系就应有灵活的规划布局，平行的邻里关系就不会太近，比如一大排房子，出门就是大路，人们在不碰到对方的时候，邻里关系就自然不亲切，就比较独立。而独立的房子围合起一个共用空间后，情况就改观了，只要处理好视角和透视关系，就会感觉邻里更亲近。营造邻里氛围首先就应该有人们愿意置身其中的室外环境，只有停留才有可能发生交往，才有可能产生邻里关系。邻里空间讲究的是场所感，即人对场所的认同度。空间设计应以人的参与便利性为主，如中心庭院的碎石步道、木栈道、浅溪河石、廊架木椅等，设计多种参与景观的渠道。此外，便捷舒适的社区俱乐部也是营造邻里关系的一种好方式，在俱乐部中讨论的问题可以非常广泛和实际，这也是营造和睦社区的软环境，他们甚至可以经常讨论一些有关公共利益的东西，从而产生对社区的归属感和责任感。当然，这里也需要把握合适的程度。3.关注室内外空间的过渡

很多别墅规划设计中规划、建筑、景观分别由不同的设计师来完成，比如在建筑和室外相交接的地方，如露台、平台、阳台、建筑人口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作，因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。好的别墅社区的设计应尽可能地实现建筑与景观同单位设计，以此打造细节优势。

好的过渡空间设计能够极大地提高空间的可利用性与灵活性。过渡空间越充分、越有余地，居家的私密性就越强，也越少外界干扰，同时也越能体现业主的身份地位和尊严，当然也就越能体现其居住价值。

三、别墅建筑设计与室内空间设计理念

别墅建筑是别墅社区最突出的主题，也是其最主要的功能部分。建筑在很大程度上决定了别墅社区的成败，塑造了其个性与风格。社区内的建筑如处理不当，或平淡无奇，或过于花俏，或杂乱无章，必然会影响到整个社区的品质，也影响着整个项目开发的成败。

建筑风格是对别墅外观形象与气质的概括性描述，虽然别墅的外观与户型平面、空间格局不一定完全对应，但大多数成熟经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。

不同的业主对心目中的别墅有不同的想象，特定的风格是其决定购买与否的关键性因素，随着别墅市场的日趋成熟，别墅风格也趋于多样化，目前国内的别墅风格主要有欧式风格、北美风格、新中式风格、现代主义风格。

欧式风格是法国古典主义风格、巴洛克风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折中主义风格等的总称。由于它是多种风格的融合，因此很难从它的建筑元素方面去分析它的风格特征，只能从大体上来把握它。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，对房子的空间感比较重视。如深圳观澜高尔夫别墅和深圳万科兰乔圣菲。

北美风格实际上是一种混合风格，它不像欧洲的建筑风格是逐步发展起来的，它是在同一时期接受了许多成熟的风格，并将它们融合。北美风格注重细节，外观简洁大方，融合多种风情于一体，在别墅市场上很受欢迎。代表性的项目有深圳莱蒙水榭山花园和广州滨海花园。

新中式建筑近年来逐渐在市场上出现，并形成了四大流派：四合院派、江南园林派、中式符号派和改良派。中式建筑不应是简单的模仿建筑符号，而是突出建筑深层次的文化内涵和建筑底蕴。

现代主义风格主张创造适于工业化社会生活和条件的新式建筑，具有鲜明的理性主义和激进主义色彩，主张积极采用新材料、新技术、新结构，主张发展新的建筑美学，创造新风格。

但无论选择怎样的建筑风格，我们都应该遵循两点原则：

“统一求变”：一个别墅社区整体风格统一，突出一个主题，然后在建筑各部位或建筑小品上求得变化，或符号，或尺度上的变化。

“功能第一、美观第二”：形式与功能的统一、内在与外表的统一、美观与经济的统一。

在别墅的户型和室内空间格局的设计上，有一点我们一定要注意到：买别墅的人不缺房子住，买别墅都是为了提高生活质量、尝试一种新的生活方式，需要的是高质量的、全新的户型和空间设计。也就是说，别墅的业主不仅需要一座独门独户的住宅，更需要一个适应新生活方式的，具有新空间概念、空间体验的高级独立住宅，别墅的空间设计方面必须有独到之处。

在普通住宅设计中，有一个核心原则是平面合理：尽量提高主要功能房间的使用率，尽可能降低交通面积的比例，提高得房率，降低公摊面积。例如有些楼盘在考虑卫浴配套使用方便和自由选项上还是抱着传统的生活概念，致使卫浴空间不够分配；有的在空间的衣帽间和储藏空间考虑不足甚至遗漏；有的在阁楼或地下空间的采光和通风上考虑不到位；有的在别墅的交通上特别“扣门”，走道过于窄小，楼梯口尺寸太小；有的是功能空间性质尺度和比例不对；有的是卫生间的尺度过小等。

但在别墅设计中，不应该把工作的重心放在这里，别墅不是为了满足基本的生活需要，而是追求新的功能和更加舒适的生活，所以，在别墅设计中，应该把注意力挡在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方面，而不是一味追求面积的节省。

另一方面，别墅面积也不能一味的求大，但在面积过大之外，在功能布局和在空间创意方面没有突破，仅仅是城里普通复式住宅的简单放大。所以别墅设计首先应该在功能开发方面把功能具体化、创新化、多元化。比如，以传统的起居室或客厅为例，可以结合新的生活方式开发出会客厅、家庭活动厅、舞厅、艺术展厅、私人雪茄吧以及和酒吧、餐饮、娱乐结合的多种私人会所式的客厅空间。

而且，别墅的房间，不应再局限于传统的四壁天花板的六面体模式，也不应满足于简单的方洞开窗方式，应该大胆突破，比如二层挑空、三层挑空等，空间的形态方面也应该有所创新，如做成圆形的厅、开敞的厅等，开窗采用落地、全部开敞等方式和创造其它的异形空间，创造出普通住宅没有条件做到的丰富空间效果。

四、绿色生态理念在别墅建筑设计中的应用

别墅区规划设计范文6

一、别墅的含义与分类

独栋别墅：独门独户，四面采光，占地最大，多定位为顶级或高档住宅，面积多在250平米以上。

双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光，占地比独栋小，定位为中高档住宅，面积多控制在250平米左右。

联排别墅：独门独户、两面采光，中间单元面积多控制在150~180平米，端头户型多控制在200~250平米之间，多定位为经济型别墅。

二、室外空间设计理念

当我们评价一座别墅的环境和质量时，会从三个方面来进行分析，首先是项目周边的大环境，其次是社区内部环境，再是别墅自身院落和自身内部小环境。三个方面的外部环境的评价综合决定了别墅社区的环境与质量。

(1)营造自然、丰富的室外空间

早期的包括现在的一些别墅规划设计更注重单体本身、户型本身，讲究它的豪华气派，却往往容易忽视室外空间的质量，以为在庭院中有养花弄草、挖池叠石的余地就足够了。实际上这只是解决了庭院有无的问题，还没达到庭院私密性的营造和使用功能细化的层面，更不用说上升到艺术性的高度了。

对于别墅社区来说，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然的山水环境的项目很少。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。

在室外空间的设计中，我们不但需要考虑有足够的庭院空间，更需强调其在水平方向和垂直方向上的延伸和渗透，既要照顾阳台、露台、庭院之间的关系，也要考虑庭院空间区域的使用功能和空间效果。同时，还要照顾到相邻别墅的室外空间之间的互相影响，即便是私有庭院，也要与小区景观空间体系相协调。亲水是目前的热门话题，流动的水系使别墅环境活泼，更有生机。

同时，为别墅社区业主营造一定的户外生活应该是室外设计的重点。买别墅的人并不是因为在城里买不到房子住，而是要享受另外一种生活方式。这种生活方式的主要特点就是更健康、更接近自然，有更多的户外活动场地和机会。

户外生活可由近及远分为三个方面，首先是在自家花园内的活动，其次是在别墅社区内的活动，第三可能是在社区附近的自然山水环境中甚至是田园中的活动。

(2)兼顾别墅室外的邻里空间

邻里住户间的关系影响着我们居住的舒适性，有些地区邻里住户间只是点头、打一下招呼而已；有些地区关系很近，经常有交谈、互相帮助；有些妇女还经常在一起议论、交换信息，有时某家出了事，邻居们也会去安慰照顾。Keller在《城市邻里》一书中提到邻里活动的内容：在危险情况下能互相帮助，交换信息，尤其是与大家的共同利益有关的话题。而别墅相对于普通住宅，其邻里关系更弱，而社区别墅作为人的居住空间同样需要邻里空间，但是和一般居住区的邻里空间有所不同，需要更注意到各住户之间的私密性。

买一栋别墅不仅仅是买一栋房屋，更重要的是买到一群与自己经历相似、志趣相投的朋友作邻居，在一个温暖的、亲情的邻居氛围中进行交往。这是别墅市场近年来的趋势，所以应该有全新的空间组织形式来满足他们的要求。

我们在设计中应该有意识地采取不同的邻里空间模式，特别要注重小群体空间的营造，创造灵活的规划布局形式，平行布置的邻里关系就不会太近，比如一大排房子，出门就是大路，人们在不碰到对方的时候，邻里关系就自然不亲切，就比较独立。而独立的房子围合起一个共用空间后，情况就改观了，只要处理好视角和透视关系，就会感觉邻里更亲近。

依据经验来看，环形设置或几户围合成一个小组团的别墅更关注私密性与归属感，相对更受欢迎，而沿公共道路、环形道路线形布置，即常见的行列式布置的别墅，并不是很受欢迎。

(3)关注室内外空间的过渡