一、物业管理发展历程比较
（一）台湾地区物业管理的发展历程
20世纪60年代，台湾社会随着经济发展，人口从农村迁移到城市。城市建筑由早期的三合院演变到透天厝，之后形成公寓、社区。建筑物形态的改变提升了对物业管理的需求。台湾的物业管理发展主要经历了以下几个阶段。
1．酝酿期（20世纪60年代—80年代初），官方主导下的物业管理尝试由于住宅形式的发展，居民对居住安全和设施安全等需求增加。不少住户自行聘请“大楼管理员”，管理社区内的环境卫生、安全维护，并兼有代收信件等增值服务。这一阶段的物业管理仅限于“国民住宅”，是政府兴建的，低于市价销售的物业，其功能和流通类似于目前大陆市场上的经济适用房。
2．试行期（20世纪80年代—90年代初），物业管理的重点发生转移由“内政部警政署”实施了《公寓大厦及社区安全管理办法（已废止）》一改住户自行聘请物业管理人员的惯例，成立社区巡守队，由里长和“社区守望相助委员会”协助警务部门进行社会治安惯例。同时“保全业”的相关法规制定实施，保全业积极拓展市场，取代了部分楼宇的大楼管理员工作。由于保全业的兴起，系统化的安全防范、巡逻维保也被引入物业管理行业。此阶段的物业管理以社区治安维护为主，楼宇管理和环境卫生退居次要位置。
3．规范期（20世纪90年代中期—2003年），物业管理的内涵和范围得到前所未有的扩展1991—1995年多次的重大火灾事故，使住宅的安全管理从治安拓展到公共安全、消防安全上来。这一时期实施的《公寓大厦管理条例》加强了物业设备的使用管理和维护保养。《条例》指出物业管理是物权的延伸，住户是其主体被服务的对象。根据《条例》成立的管理委员会强化了民主精神和理性自律，物业管理的概念中首次添加了服务的内容。同时，这一阶段的物业管理范围也从“国民住宅”扩展到所有的公寓大厦。
4．推进期（2004年至今），物业管理产业多元发展“中华物业管理协会”2004年提出的《物业管理法（草案）》，整合相关法规，推动台湾物业管理产业发展。现阶段台北等大城市建筑趋于饱和，使用和管理是未来工作的重点。不少公司通过提升科技化水平，用设备和网络取代人员配置。同时，国际物业管理公司进入台湾市场，加剧了行业竞争。所以近年来台湾物业管理企业加强了与学界的联系，提升从业人员素质，强化了对物业管理师执照的要求，并逐步与国际物业管理协会的香港认证接轨[2]6。
（二）大陆物业管理的发展历程
大陆物业管理的发展经历了四个阶段：萌芽阶段—起步阶段—发展阶段—规范阶段。
1．萌芽阶段(建国后至1981年)
这一阶段，城市公有房屋基本上由政府出资建设，并以福利品的形式分配给职工。这些城市公有房屋产权归属政府，所以，房屋的生产经营和日常维修保养均由地方城市房管机构负责，不带商业色彩，实行的是行政性、福利型管理体制，物业管理的特点是内容单一。
2．起步阶段（1981—1993年）
1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，作为大陆第一家物业管理公司，以管理商品房为主，自主经营、自负盈亏，在物业管理理论和实践方面都做出了积极探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑”。此后，深圳、广州、沈阳、大连、上海、北京等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。这些物业管理公司开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。
3．发展阶段（1993—2003年）
1993年6月28日，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国大陆物业管理进入了一个新的时期。1994年4月，原建设部颁布了我国大陆第一部系统规范物业管理体制的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，该文件指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国大陆房屋管理体制改革的前进方向。从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。法规制度的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。
4．规范阶段（2003年开始至今）
2003年6月8日，国务院《物业管理条例》，标志着我国大陆物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。条例第三条提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，第四天提出“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”，《物业管理条例》的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使我国大陆物业管理的法制建设更加完善，行业发展方向更加明确。
二、物业管理行业规模比较
（一）台湾地区物业管理行业规模
根据周世璋、吴玫芳的整理，2007年台湾地区共有公寓大厦维护管理企业512家，从业人员24394人；保全业企业497家，从业人员35374人；清洁业7400家，从业人员约150000人。相关企业合计8409家，从业人员近21万人。此外在不动产经纪公司、室内装修、管理顾问咨询机构、旧城改造等公司的从业人员没有被一一统计。
（二）大陆物业管理行业规模
根据第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员250.12万人。按照分析，加上安防、保洁等分包公司的人员，物业服务从业人员应该在500～600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上。对比两岸物业管理行业规模（如表1所示），台湾地区的平均企业员工数是大陆的六成，规模偏小的情况下仍取得较好盈利，与技术化网络化水平较高有着密切关系。同时大陆的物业管理刚刚实现了一线二线城市的覆盖，对于东部的三线城市和中西部的广大地区仍有大量的市场空白，因此从业人口的百分比明显低于台湾地区。
三、物业管理经营形态比较
（一）台湾地区物业管理行业经营形态
目前台湾地区物业管理中的公寓大厦管理、保全业、环境保护、消防、装修管理、小区服务分别由台湾地区“内政部”的“营建署”、“警政署”、“消防署”，以及“经济部”、“金管会”、“环保署”进行管理。其中公寓大厦维护管理公司和保全公司取得特许时有资本额的限定。其中公寓大厦管理维护公司资本额在新台币1000万（合人民币208.22万）以上，在此基础上分为甲级、乙级、丙级物业管理公司，其注册资本额和管理面积都有所不同（详见表2）。而经营保全业的企业至少需要新台币4000万元（合人民币832.86万）的资本额，每增加一分公司须增加2000万元（合人民币416.43万）的资本额。在注册资本的要求上远高于大陆的物业服务企业。此外对于保全业企业还需在台湾地区“财政部”核准的保险公司投保责任保险1000万元（合人民币208.22万）以上。为了解决“特许”执照的限制，台湾地区的物业管理公司主要采取以下三种方式。（1）取得多张特许执照，设立多家公司。目前台湾较具规模的物业管理企业大多采取这个模式，但在取得资质的过程中费用较大，也客观上提高了行业门槛。（2）建立合作同盟关系，承揽服务业务。建立合作同盟关系是没有多张特许执照的公司稳定发展的重要出路。但业主需要与多家公司签订合同，法律关系不容易理顺。（3）分包物业管理业务，拓展管理范围。针对没有取得特许执照的物业服务项目，一些企业通过分包的方式将相关服务交由其他公司执行。
（二）大陆物业管理行业经营形态
不同于台湾地区对物业管理按照公寓大厦管理、保全业进行专业技术分类，又对物业管理进行分级管理的做法，大陆的物业管理一直定位在物业的综合性的管理。但是物业服务企业毕竟是一种以较少自有资产管理庞大业主资产的企业，因此，国务院授权国务院建设行政主管部门制定物业服务企业资质管理办法，对各级从事物业管理活动的企业的注册资本、员工职称人数、管理物业的类型和面积、经营管理业绩等进行了限定。表2对比了台湾地区和大陆在物业管理区域资质分级管理上的异同。可以看出，有别于台湾地区的集中管理，大陆的物业管理实行分级管理，且注册资本额度远低于台湾，行业门槛相对较低。大陆对物业服务企业小区安全管理的性质和工作内容是逐步明晰的过程。安全管理的从业人员长期被称为“保安”。但“保安”一词隐含着“保证安全”、“保护安全”的含义，是配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务的工作，这与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责不相符。物业服务企业使用“保安员”称谓容易造成社会误解，引发不必要的纠纷和矛盾，给行业健康发展带来不利的影响。在中国物业管理协会{2008}1号文件中明确要求今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”的称谓，不再使用“保安”的称谓。国家对物业服务企业从事安全管理、秩序维护没有资质的限定。
2010年施行的《公安机关实施保安服务管理条例办法》指出公安部负责全国保安服务活动的监督管理工作。地方各级公安机关应当按照属地管理、分级负责的原则，对保安服务活动依法进行监督管理。其中监督管理包括受理设立保安服务公司、保安培训单位的申请材料；接受保安服务公司设立分公司和跨省、自治区、直辖市开展保安服务活动，以及自行招用保安员单位的备案；组织开展保安员考试，核发、吊销保安员证等。此外《办法》规定，对自行招用保安员在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业只需要报送单位法人资格证明，法定代表人（主要负责人）、保安服务分管负责人和保安员的基本情况、保安服务区域的基本情况，建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况，保安员在岗培训法律、保安专业知识和技能的情况，并没有注册资本的要求。相比之下，台湾的物业管理中，大型企业取得多张特许，进行物业管理综合管理；小型企业通过分包把没有特许的部分交由其他相关企业完成。大陆物业管理企业也常常通过分包拓展物业管理业务，通常由大型企业将保洁、绿化等劳动密集型业务外包给专业公司，而保留技术密集型的核心业务；小型物业管理企业倾向于独立完成全部的物业管理工作。通过比较，可知大陆虽然物业管理起步较晚，多数地区物业管理都处于萌芽状态，但较之台湾地区已经在制度整合方面更进一步。
四、物业管理法律法规比较
（一）台湾地区物业管理法规发展过程
台湾地区物业管理法规的发展，与社会时事有密切关联。1974—1983年，住宅建筑面积高速增长，针对国宅维护管理，1985年实施“台湾省高楼及社区管理维护办法”（已废止）。1991年针对重大治安问题造成的社会不安，“警政署”制定“保全业法”，第二年颁布了“公寓大厦及社区安全管理办法”（已废止）。1995年针对之前的引发全台关注的火灾事故，实施了“公寓大厦管理条例”，对建筑物设备管理进行规范。
（二）大陆物业管理法规发展过程
在物业管理的收费和支出方面，1996年国家计委和建设部联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，加强各级政府物价指导部门会同物业管理行政主管部门加强对服务收费的监督和指导。1998年颁布的《物业管理企业财务管理规定》，结合物业古来企业特点及其挂历要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规定物业管理企业的财务管理行为。同年由建设部、财政部印发《住宅共享部位共享设备设施维修基金管理办法》，规定商品住房和公有住房售后都应建立共享部位共享设备设施维修基金，专项用于保修期后大修、更新和改造，维护产权人和使用人的共同利益。改革开放后，大陆的住宅小区建设在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，得到飞速发展提升。为了提高城市物业管理整体水平，建设部在认真总结了一些地区物业管理基本方法和经验的基础上，以建设部为主的国家各部委于不同时期颁布了一系列物业管理法规政策。2003年国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理介入法制化规范化发展的新时期。《条例》规范了物业管理活动，尊重维护业主的财产权利，建立了业主民主协商、自我管理、配合利益的机制，妥善处理政府和市场的关系。随后，物业管理的法制建设大步推进，建立了内容全面、结构合理、科学规范的法规体系。表四是有关物业管理的法律和自2003年《物业管理条例》颁布以来有关物业管理的主要法规政策。
（三）两岸物业管理法规比较
台湾物业管理发展较大陆早20年，但相关法规出现的时间十分接近。以下通过台湾地区2004年提出的《物业管理法（草案）》与大陆2003年颁布的《物业管理条例》的对比（如表5所示），可以发现两岸的物业管理都对业主权力、物业服务和前期物业管理进行了重点关注，但台湾地区的法规（草案）涵盖了更多的物业管理内容，如行业协会、都市更新、顾问咨询等。可见台湾地区在物业管理经营多样性上优于大陆，在行业的积累总结沉淀上优于大陆。
五、总结
两岸物业管理都借鉴于香港，其概念范畴基本相同。从时间上看大陆物业管理的开端晚于台湾20多年，以深圳、北京、上海带动物业管理全面发展。相比之下，台湾地区已经基本实现了物业管理全覆盖、多品种经营，法规体系也相对健全，行业规模、企业注册资本都远大于大陆地区。这在管理机构未整合、多张特许执照并行的情况下实属不易。2012年为促进闽粤港澳台物业管理行业共同发展，五地物业管理行业交流合作框架协议在厦门签署。这是两岸首次以制度化的形式进行交流。根据协议，两岸将围绕政策法规、发展战略、模式创新等方面，展开交流与合作，也将有更多的台湾物业管理企业进入大陆的市场，成为大陆物业管理企业兼容并蓄、发展前行的推动力量。
作者：章月萍 单位：福建商业高等专科学校