作为城市管理的重要组成部分，不断提升物业管理水平，对推动构建共建、共治、共享的可持续化发展治理格局有着十分重要的作用。截至2020年11月，通过工商部门查询北京全市在业、存续的企业中，有物业管理经营范围的达到41000余家。物业服务业态从住宅类型，已经延伸到商业、写字楼、医院、院校、景区、监狱等多个类型。物业在管服务总建筑面积约8亿平方米。物业管理服务的从业人员有管理人员、财务人员、客服人员、秩序维护人员、保洁人员、绿化人员、设施设备维修养护人员等约80万人。
一、“质价不符”
日益增多的物业管理纠纷已成为制约行业健康发展、影响社区稳定的重要因素。当下，物业管理行业矛盾最突出的物业类型是住宅区物业。由物业服务费引发的问题最为突出。住宅物业从选聘物业开始制定物业服务费，收费标准从每平米每月0.1元到10多元不等。其中，无论物业是否更换，物业服务费从没有上调过的占全部在管物业项目的95%以上。物业管理收费标准严重背离服务成本，难以上调是制约物业管理健康发展的瓶颈问题，势必造成行业亏损、物业服务质量下降、公共设施及共用设备不能及时维护、弃管等问题。可以说，不交物业服务费行为损害已交费业主利益，也是对房屋共用设施设备维护养护费用的拖欠行为。由于部分业主自觉性不高，导致物业管理企业把很多精力用于催缴物业服务费或诉讼中，影响正常服务工作。物业自身配套及硬件环境方面的先天缺失，影响物业服务水平提升。如停车位不足、没有电梯或电梯维保不及时、公共管网等设施设备老化等问题，影响着物业管理规范化发展。在物业服务质量方面，由于物业服务经费不足或物业服务企业诚信问题，导致物业管理服务质量下降，没有按照合同要求履约，这种“质价不符”，造成业主与物业管理企业之间双方不平衡。此外，在物业承接查验方面，北京市目前没有对物业管理进行强制性前期物业承接查验及新老物业交接查验要求，也没有明确承接查验的费用由谁承担。造成物业交接环节没有备案，无据可查，为后期的物业质量及物业管理纠纷埋下隐患。
二、对策建议
进一步健全物业管理法规与基本制度体系是物业管理法治化、规范化发展的保障。如：研究制定和出台《北京市物业管理条例》相关配套文件；做好物业管理法规与相关部门法规的有效衔接。一方面，解决物业管理法规已经作出明确规定但相关法规未规定或规定不清晰的有关事项（如物业管理用房配建问题），另一方面，在相关部门立法中，避免与物业管理法规的冲突和脱节。进一步促进政府支持物业管理发展的政策措施。通过健全政府购买物业服务的工作机制，对依法协助政府相关部门开展违章搭建监管、垃圾分类、出租屋管理、流动人口管理、计生管理、组织社区文化活动等工作的物业服务企业支付相关费用，引导物业服务企业利用自身资源积极参加社区建设和社区服务，支持物业管理行业的健康发展。提前整体规划“未来社区”的布局。全面推进物业服务标准化工作。一是建立规范化的物业服务标准体系。包括绿色物业管理导则、物业服务通用规范、物业服务分类规范、物业服务专项规范、企业内部专项服务标准等。二是按不同物业类型推行项目物业服务标准化。通过制定保障房、政府物业、超高层物业、工业区物业、商业物业、医院物业、地铁物业等分类分级的服务标准以及设施设备保养、秩序维护、园林绿化、卫生保洁及其他特约服务等分业的专项服务规范，力求以质价相符的物业服务水准满足不同层次、不同消费类型的各类服务对象的服务要求。完善物业服务价格形成和调节机制。在坚持“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合原则”的基础上，完善物业管理市场的物业服务价格机制。一是完善物业服务价格形成机制。通过适时调整物业服务收费的政府指导价、规范物业服务成本（支出）测算、提高业主大会及业主委员会的物业服务议价能力等措施，建立科学的物业服务价格形成机制。二是完善物业服务价格调节机制。通过细化相关法规和标准，逐步建立物业服务价格与物价指数和服务成本变动的关联调节机制，实现物业服务价格标准能够随着人工成本、物料成本等服务成本的变动而适时调整。三是建立物业服务第三方监理审计、评估制度。促进物业服务质量评价、物业服务价格标准测算的科学、透明，从根本上解决物业服务费与物价指数及人工成本的同步上调机制。此外，还要加大社区物业管理纠纷调处力度。通过逐步建立以人民调解和行业调解为主、以行政调处和司法调处为辅、“以防为主、防治并重”的社区物业管理纠纷调处机制，净化北京市物业管理行业发展环境。一是整合部门和社会资源，着力健全社区物业管理纠纷人民调解机制。通过整合各部门现有资源，将物业管理纳入社区人民调解体系，吸收政府主管部门、行业组织、物业服务企业、业主委员会、社区法官、律师和社区内主要企事业单位代表参加，明确由社区居委会负责牵头协调，在基层形成对物业管理纠纷强有力的联合调处体系。二是提高行业协会的公信力，充分发挥行业调解的作用。利用好《北京市物业管理条例》赋予北京市物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会的权利，将“业必归会”制度落到实处；通过加强协会自身建设和舆论宣传等途径切实增强行业协会的社会公信力，提高企业、业主对行业协会的认同度；争取人民法院、公安等部门对行业调解工作的支持，建立多层级的物业管理调解员名册。
作者:无 单位:民盟北京市委员会