二手房交易合同范文1
卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）
（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿
（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿
国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿
（房产共有人）姓名：＿＿＿＿＿
（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿国籍：＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿联系电话：＿＿委托人：＿＿
国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿
国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿（房产共买人）姓名：＿＿＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿＿＿
国籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿
委托人：＿＿＿
国籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿
电话：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿
第一条房屋的基本情况。
甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿层，共＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿。
第二条房屋面积的特殊约定。
本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的＿＿％（不包括＿＿％）时，房价款保持不变。
实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的＿＿％（包括＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿种方式处理：
1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。
2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
第三条土地使用权性质。
该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿；土地使用权年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。
第四条价格。
按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米＿＿＿元，总金额为（币）＿＿亿＿＿千＿百＿＿拾＿万＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。
第五条付款方式。
乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿亿＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限。
甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿日内，将该房屋付给乙方。
第七条乙方逾期付款的违约责任。
乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿计算。逾期超过＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿种约定，追究乙方的违约责任。
1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。
第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿个月内按＿＿利率计算；自第＿＿个月起，月利息则按＿＿利率计算。逾期超过＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿种约定，追究甲方的违约责任。
1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
2．甲方按乙方累计已付款的＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。
第九条关于产权登记的约定。
在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿％赔偿乙方损失。
第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院。）
第十六条本合同（经甲、乙双方签字（经＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。
第十七条本合同连同附表共＿＿页，一式＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿各执一份，均具有同等效力（卖方）
甲方（签章）：（买方）乙方（签章）：
房产共有人（签章）：房产共买人（签章）：
甲方人（签章）：乙方人（签章）：
二手房交易合同范文2
【关键词】二手房交易 阴阳合同 法律效力 危害
阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。
近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。
一、出现原因
二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。
二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。
二、法律效力
对阴阳合同进行法律分析的关键在于阴阳合同的效力问题。只有明确阴阳合同的效力问题，才能更好地指导司法实践，规范交易参与人行为。
笔者认为，阴阳合同应当被看做两个独立民事法律行为的联立，以此为出发点，分别讨论这两个民事法律行为是否各自有效，即阴阳两个合同是否各自有效，从意思表示、是否违反法律强行性规则等多个方面来全面地分析问题。
分析阴阳合同问题应该从虚伪表示及隐藏行为入手。阴阳合同即分别是隐藏行为及虚伪表示的体现及后果。虚伪表示又称为“双方虚假行为”，指表意人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚伪表示含有如下要件：首先，须为有相对人的意思表示（否则不能形成“通谋”）;其次，须表示与真意不符;最后，须表意人与相对人通谋。所谓“通谋”，指表意人与相对人互相故意为非真意的表示。虚伪行为产生如下效力：在当事人之间，因当事人无受其约束的意思（无法效意思），故虚伪表示无效。换言之，虚伪表示之当事人一致的意思就是该意思表示不发生效力，当然应无效。即是说，阴阳合同中的阳合同当然应无效，属于无效合同。而对于阴合同的效力则需要进一步分析。隐藏行为指隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，其与虚伪表示如影随行。隐藏行为含有如下要件：首先，表意人具有真实的意思表示;其次，表意人另外作成虚假行为;最后，以虚伪行为隐藏真实的意思表示。隐藏行为的法律效果是：首先，虚假行为无效;其次，被隐藏行为不因被隐藏的事实而无效，其是否有效，应适用关于该行为的规定。即是说，被隐藏行为可能是有效的，也可能具有效力上的瑕疵，也可能因违反了法律的强行性规定等原因而无效。于阴合同而言即是：阴合同不一定是无效合同，也有可能是可撤销合同、效力待定合同甚至是有效合同。
总结来讲，阴阳合同中，阳合同因缺乏真实的意思表示而无效，阴合同的效力因其是否违反法律的禁止性规定的不确定性而无法确定，只能在实践中具体问题具体分析：如果阴合同违反法律的禁止性规定，则阴阳合同总体均无效，否则就是阴合同有效，阳合同无效。如果登记机关已经对阳合同进行了登记公示，则应当按照《物权法》第二十一的规定认定为登记错误，需要进行更正。
因此，在二手房交易所签订的阴阳合同中，阳合同无效，而阴合同由于是基于买卖双方真实意思表示而签订的，签订主体适格，且没有违反国家法律强制性规定而应当是有效的。
三、产生危害
在二手房交易中签订阴阳合同会产生导致国家税收流失、破坏交易安全、妨碍宏观调控等危害。
二手房交易中买卖双方需要缴纳的税负主要有：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等，综合税负约为10%，这些税种所征税额或者直接以房屋交易价格为计税依据或者与房屋交易价格密切相关。为了维护自身经济利益，交易双方往往选择将阳合同中的房屋成交价格写为远低于阴合同中的成交价格，以达到偷逃税费的目的。在二手房交易中签订阴阳合同倒致了国家税收的流失，侵害了国家的利益。
于交易安全而言，二手房交易中签订阴阳合同易引发房屋买卖纠纷。以下例说明：张女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的一套房屋作价166万元转让给李先生。为规避房产交易税，双方同时又签订了一份补充协议，在该协议中，房屋成交价格变为了32万元，房屋内家具、家电、装修等作价134万元，总价仍为166万元。谁知合同还未履行，李先生却以存在重大误解为由提讼，主张仅按32万元购买房屋，不再购买作价134万元的家具、家电及装修。如果李先生的诉讼请求得到法院支持，张女士将蒙受重大经济损失。幸运的是，法院经审理后认为，根据面积及区位计算，涉诉房屋市价明显远高于32万元，正常的市场交易环境下，理性的出卖人不可能将房屋以32万元卖出，因此，补充协议（阳合同）缺乏意思表示一致，且该补充协议的目的为偷逃税收，属于以合法手段掩盖非法目的的合同，应认定为无效。法院对李先生的主张不予支持，张女士免受了重大经济损失，避免了吃哑巴亏的尴尬局面。
近年来，我国房地产市场持续火爆、房价节节攀升的现实状况带来了严重的社会问题，房地产市场需要进行宏观调控。国务院出台的《五项加强房地产市场调控的措施》规定二手房交易征收20%的个人所得税。为逃避重税，阴阳合同大量出现，妨碍了国家的宏观调控，使国五条关于征收20%所得税的规定成为了一纸空文。
四、相应对策
（1）制定科学合理的计价体系，建立与完善二手房交易计税价格核定评估机制。房屋行政管理部门应完善二手房成交价格申报实施细则，严堵漏洞。在二手房区域指导价格方面，应建立信息数据库，对数据及时更新，客观反映市场变动状况，提供科学合理的计税价格依据。对于成交价格明显不合理的房屋实行强制评估。
（2）加大对二手房买卖中介的监管，对参与阴阳合同的中介进行惩罚性处罚。出于促成交易、获取佣金等目的，部分二手房买卖中介不仅帮助交易双方签订阴阳合同甚至提示、指导、怂恿、教唆交易双方签订阴阳合同。对此现象，目前仅有一些地方政府规章、部门规章加以规范。这些地方政府规章、部门规章的法律位阶过低，难以起到规范二手房交易市场的作用，应该考虑出台国务院条例加以规制，明确给出监管细则及惩罚性处罚办法。
（3）加强对二手房交易双方的守法教育。经济人的本性是趋利避害，这本无可厚非，然而也应当以法律为边界。交易双方参与民事活动首先应该遵循诚实信用原则，履行依法纳税义务。房屋行政管理部门应通过报纸、广播、电视等媒介向二手房市场交易参与者传达法律信息，告知相关权利义务，提示二手房交易中签订阴阳合同的法律风险，使交易者提高是非意识及自我保护意识，自觉抵制在二手房交易中签订阴阳合同的做法。
参考文献：
[1]雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析[J].法制与社会，2013，（8）.
[2]初丛艳.“阴阳合同”问题浅析[J].北京仲裁，2005，（1）
二手房交易合同范文3
【关键词】 二手房交易 偷税 漏税
一、研究背景
我国的二手房交易产生于20世纪90年代，历时20余年，二手房交易促进房地产联动发展、优化房地产资源配置都具有重要意义，是我国住房保障体系的补充，也是住房性消费的重要一环，对我国的经济发展具有突出贡献。2013年3月1日，“国五条”的出台，特别是“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项使二手房交易个人所得税问题重新走进人们的视野，成为国民关注的焦点。受传统观念的影响，中国人把安全感与归属感寄托在住房上，认为有房才有家，故拥有一套房子成为了很多人奋斗的目标，据调查显示，90%左右的毕业大学生工作五年内甚至十年内的目标即是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。人手一套房子形成了中国房子的刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，也是对房地产很大的需求，房地产的价格很难回落，虽然“新国五条”的出台，增加了二手房交易者的税负负担，但并没有起到降低房地产价格的目的，只起 到减缓房地产价格上升的速度的作用。
二、二手房交易涉及的主要税种
在二手房交易过程中，纳税人主要分为买房人和卖房人，对于卖房人而言，其应交的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起准备实施的“营改增”虽已落实到二手房交易，但具体政策尚未出台，因此此篇文章还是按“营改增”之前的营业税考虑）、土地增值税、城建税，教育费附加等。对于买房人而言，其应交税费主要有契税和印花税。下面主要讲一下个人所得税和营业税，因为这两个税种在二手房交易过程中涉及金额最大，也是最容易出现偷税漏税情况的税种。
（一）个人所得税
目前，二手房交易个人所得税的征收方式有二： 一是以两次交易差额的20%征收，即从房产转让收入中扣除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他有关合理费用，按照差额的20% 税率缴纳个税。二是按交易总额的1%―3%征收，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入 1% - 3% 的幅度燃普鳌F渲懈鋈俗让自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。
（二）营业税
沿用2016年的营业税政策，二手房交易中的营业税征收情况如下：个人转让购买不足2年的住房，按5.5%的税率全额征收营业税；2年以上普通住房，免征营业税；2年以上非普通住房，差额征收；非住宅类房屋，不分年限，全额征收营业税。
三、二手房交易过程中的偷税漏税行为
自从二手房交易需要缴纳个人所得税以后，这无疑增加了卖房者的卖房成本，于是为了降低成本，保证高额净利润，卖方就会想办法把税赋转嫁给买方，于是买房者购房价格变高，负担沉重，变得买不起房子。为了卖出房子，为了买得起房子，买卖双方就开始寻找“合理避税”方法，甚至双方合作，以达到“合理避税”目的。于是就出现了以下几种避税方法。
（一）签阴阳合同
即买卖双方签订两份交易合同，其中一份是真实的交易价格，用来维护双方权益的，属于保密合同，而另一份合同是提供给税务主管部门的，主要用来纳税，此份合同中交易价款远远低于实际交易额，这样就达到了少缴税的目的，减少了交易双方的交易成本。这种少教所的行为在法律上属于偷税行为，一旦被发现，将会承担责任，因此是有一定风险的。
（二）以租代售
对于上述所说的个人所得税和营业税，都是有征税期的，过了征税期，再进行交易，便会获得免税权利。于是买房者就以租房的形式先入住，不办理过户手续，等到过了征税期后，再办理过户手续，这样卖房者就不用缴纳个人所得税和营业税，也不用把税赋转嫁给买房者，房价自然就低，对于买卖双方都有利。
（三）假赠真卖
卖房者以赠送的方式把房子过户到买房者名下，但实际上是买卖行为，买卖双方在暗地里签订保密易合同，所有买卖双方该有的权利和负责的义务写得清清楚楚，但由于在表面上是属于房屋赠与与被赠与关系，便获得了全额免征个人所得税和营业税等。
（四）延迟过户交易
如张某拥有一套原值50万的住房一套，系已拥有四年了，在过一年就满五年，目前价值为100万，若张某现在把该住房转让出去，按税法规定，其应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万，但张某并不想缴纳这10万元的税费，房子又急着转让出去，于是其把房子交给一户买主，但是迟迟不肯办理过户手续，直到再过一年，他就可以不用缴纳10万元的税费而办理过户手续。
四、总结
以上各种偷税漏税行为在二手房交易市场上是十分常见的，政府通过税收手段来调节我国二手房交易市场，目的是给房地产降温，但却导致了许多违法违规的行为，这些纳税人的偷漏税行为便是对这种税收手段的反抗。这也说明任何事都有正反两面性。
【参考文献】
[1] 杜静萍. 个人二手房交易税收问题浅析[J]. 商业经济，2016，（08）：118-119.
[2] 张楠. 二手房交易税负转嫁分析[J]. 中国集体经济，2016，（16）：92-93.
[3] 卫必娴. 浅析二手房交易个人所得税的弊端及完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，（12）：264+263.
[4] 周天源. 我国二手房交易中欺诈行为法律规制问题探析[D].贵州民族大学，2013.
二手房交易合同范文4
流程一：房源搜索
房源搜索是购买二手房的第一步。这一步主要是通过朋友介绍、媒体广告资源和经纪公司或中介机构三大途径完成的。
要注意的问题：
1、朋友介绍房源的，很容易孳生依赖和过份信任，以致于易于在整个交易过程中放松警惕，甚至无书面协议或现金收条等证据留下，留下的只有麻烦。
2、通过报纸、网络媒体等广告资源、更多的是网络自发信息寻找房源的，由于广告内容非常混杂，务必认真识别相关信息的真实性，可以先查清信息来源的个人身份或中介资质，谨防受骗。
3、委托经纪公司或中介机构购买的确省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，并签订好能控制机构的委托合同，对费用要约定清楚，特别要注意定金的约定，因为有很多购房人反映，房没买成，定金却难以收回，还有很多公司在约定费用之外随意乱收费，购房人苦不堪言。
流程二：实地看房
选择好目标房源后，需要亲自到现场对房子的户型、结构、面积、大概位置、小区环境等结合承受能力作实地考察，并且一定要与产权所有人亲自面谈，初步了解房屋的产权性质，对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。中介机构一般在合同签订前是不让双方直接接触的，更要谨防中介欺诈。
流程三：背景调查
这一步至关重要，但在网上流行的二手房交易流程中却没有这一步，这是在决定购买还是不买的重要依据，是合同签订前的必备程序，如果自己无法完成，可以聘请律师辅助您作背景调查。背景调查的内容为：
1、在房管行政部门调查相关房屋的产权，查明该房屋产权是否有瑕疵，两证是否齐全，有无抵押等情况。如果有抵押，可能该房屋会因偿债而被强制执行，您购买的房屋可能被转移给第三人。谨防假证和房产材料。
2、落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。由于各类房屋因性质不同，交易的条件也会各不一样。有的单位福利分房，原合同规定不得对外转让，或者补齐单位差价款后方能转让；有的是相应行政法规直接规定交易条件，所以，还要咨询专业人员或律师，弄清楚您所欲购买的房屋的交易法律限制，和办理过户可能缴纳的各种税费。
3、落实好房屋共有情况，以及出卖人的权限，有无其它共有人书面售房同意书或授权委托书，不然，待您房款交出去以后，其他共有人请求法院确认买卖合同无效，那就风险太大了。
4、房屋土地使用权证确定的土地使用年限也是要注意查看的内容，不然您以同样的价格购买少于别人所购买房屋土地使用权20年的房屋，您瞧多亏呀。
流程四：谈判签约
背景调查清楚以后，决定购买的房屋时，重要的事情就是签订合同了。而合同签订的过程是一个双方协商的过程。合同要尽可能详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、过户税费分担情况、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。合同草拟好后，一定要请律师审查一下，作适当的修改后方可签字成立。超级秘书网
由经纪公司买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
流程五：产权过户
二手房交易合同范文5
2022年二手房交易费用明细表
一、购房方支付
契税：是由购房人支付的一项税费，住宅类房屋的契税在1%～3%之间，各地根据购房时间、购房面积、购房单价、购房政策等各项因素有所调整，最低低于总结的1%。营业税：也是由购房人支付，最新的政策是如果二手房房产证已满五年，那么就免征营业税。如果未满五年，营业税及所有附加在5.6%左右。
二、售房方支付
个人所得税：由卖房人支付，普通住宅的税率为1%，非普通住宅和非住宅为1.5%。如果售卖的房屋是家庭唯一住宅，并房产证满2年，将免征个税。
三、双方支付
印花税：合同和具有合同性质的凭证都需要缴纳印花税，二手房交易中主要是收取二手房买卖合同的印花税。这项税费买卖双方各支付0.05%。
房地产交易手续费：房地产交易后续费房地产交易手续费是根据交易房屋的面积计算，如果平方面积越大，那么费用就越高。收费标准时每平方6元。买卖双方各支付一半。
二手房个税1%还是20%
根据个人所得税法，所出售的二手房若不满足自用五年以上的唯一用房的免征个人所得税条件，是需要缴纳个人所得税的。个人所得税通常是以差价计算，税率为20%。计算方法为：二手房转让的个人所得税税额=(二手房的转让交易总额-房产原来的登记价格-相关的合理费用)X20%。其中相关的合理费用包括支付的住房装修费用、支付的住房贷款利息、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等。
如果转让者不能提供房产原来的登记价格的情况下，所需二手房个人所得税税额为二手房的转让交易总额的1%，即二手房转让的个人所得税税额=二手房的转让交易总额X1%。
二手房交易合同范文6
【关键词】二手房按揭；存在的问题；发展对策
王先生是某企业的一名普通职工，由于上班路途较远，想调换一套离单位较近的房子。新上市的商品房价位太高，经济能力有限，于是他通过一家房屋中介机构的帮助，相中了一处位置较理想的60的房子。然而，高兴之余，犯愁的事又来：这套房子最低也要32万，而他手头只有10万左右，中介服务介绍可以考虑用二手房按揭的方式来解决，但王先生对二手房信贷政策没有一点了解，心中没底，一时难以下决心……
在长沙房屋的二手市场，这种现象屡见不鲜。这种现象背后折射出这样一个的事实：旺盛的二手房市场需求与交易实现之间存在明显的落差，二手房按揭有效促进成交的作用尚未充分发挥，百姓购买二手房的金融信贷支持与服务机制还亟待完善。
1 长沙市二手房按揭业务的发展历程
二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。
我市二手房按揭购房服务的发展大至分为三个阶段：
1.1 萌芽 2002年之前，二手房按揭业务虽已是各大银行推出的新兴业务，但处于试点阶段，很多银行未进行实际性操作，业务零星办理，全市的办理该业务的户数每年以个位计算。
1.2 发展 随着二手房市场的发展，房屋中介公司逐步介入到按揭业务中来。我市一些大型的中介公司如建安房屋、正大行等开始购房客户办理按揭手续，收取代办费用。随后，中介公司开始尝试建立与银行合作办理按揭业务的新模式。 在2002年春季房地产交易会上，长沙市商业银行与港恒置业有限公司联合推出了“二手房按揭购房服务”，打开了二手房按揭发展新的一页，确立了二手房按揭运作的基本模式。这种模式先由中介公司与银行签订办理按揭业务的合作协议，具体业务操作由银行进行发放贷款的审查，中介机构为交易双方代办产权过户及抵押登记手续，为银行提供阶段性担保。这种合作一方面使中介公司提高了二手房成交量，拓展了业务，另一方面使银行增加了业务渠道，降低了风险，能加快放贷的速度。。这种模式充分发挥了中介公司在二手房市场中的作用，使之在银行、买方、卖方三者之间架起了一座桥梁，既让买主得到银行的贷款，轻松置业，又保障了卖方的交易安全，使之安心卖房，还能分散银行的风险，使之放心贷款。
随着这种模式的运作逐步成熟，长沙市商业银行抓住机遇，迅速整合全市各大房屋中介商，推广该模式，大力发展业务。到2002年底短短的7个月内，二手房按揭业务逾300户，贷款金额2000多万。与此同时，各大国有银行及股份制银行也密切关注，跃跃欲试。
1.3 推广 2003年，招商银行、光大银行、中国银行、建行相继隆重推出二手房按揭业务，二手房按揭业务成为各大银行零售业务的一个重点，纷纷各自建立并不断完善二手房按揭业务操作程序。港恒置业，新环境，置业通，拓宇等中介商也积极寻找银行，更为广泛地开展二手房按揭业务合作。开展二手房按揭业务也主要采取各大银行与中介商合作这一模式，通过中介商组织购房双方到银行办理该业务。消费者直接到银行申请二手房按揭的只占极少数。
这一阶段，二手房按揭业务通过银行业务创新与中介商的服务创新，得到了长足的发展。2003年1-9月，全市共办理600多户，贷款金额4000余万元，通过二手房按揭成交的比例达到全市二手房交易量的10%。更为重要的是通过广泛地社会宣传，普通购房者对二手房按揭已不陌生，买卖双方用二手房按揭付款的比例快速上升，二手房按揭正逐步成为老百姓置业的工具，通过一年多的实际运作，银行和中介公司均已培训出了一批精通二手房按揭业务的工作人员，为二手房按揭市场扩容打下了良好的基础。
二手房按揭业务基本采用银行与中介商合作的方式，但各大银行与中介商在具体的操作上各有不同，归纳起来有以下两种做法：一种是由中介商为客户提供阶段性担保，银行在未取得他项权利证书之前，提前放款给中介商，由中介商根据产权交易的办理情况，将贷款发放给买主，在中介商代办好房屋各项权证之后，阶段性担保解除。二种是中介公司只作为银行与客户的组织者，不提供担保，银行在对客户进行资信审查后，直接放款给借款人，并将该资金冻结，直至产权手续完毕，银行取得他项权利证书之后资金解冻。
从实践来看以上两种做法各有优势，第一种做法能更方便的促成买卖双方交易，缩短卖主获得全部房款的时间，使买卖双方感觉与一次性付款成交区别不大，客户更易接受，但银行和中介公司风险较大，银行对中介公司的信誉和实力要求较高。第二种做法能较好的防范银行的风险，能培养客户接受贷款购房资金由银行先冻结后解除的做法，提升客户运用金融服务的观念。
1.4 升级 二手房市场的快速扩容，给二手房按揭业务的发展带来了新的要求。2009年4月政府出台《长沙市二手房屋交易资金监管办法》和《关于实施二手房网上签约和资金监管的通知》，从2009年5月7日起，长沙市城区(含先导区)国有土地上已取得房屋权属证书的二手房屋交易时，必须实行网上签约合同，房屋交易资金实行全额监管。文件指定了办理房屋交易资金监管的银行及房屋交易资金监管保证机构。各商业银行为拓展业务也可与市房产局认证的担保公司开展业务。
根据文件新的要求，二手房按揭的模式发生了调整：购房人需按揭时，要与担保公司签订担保协议，担保公司要与银行达成担保协议同意为购房人阶段性担保，银行对客户贷款事宜进行审查，达成同意借款的协议。然后，在网上签订二手房交易合同、办理产权转移登记申请时，客户需将首付款进入资金监管账户，贷款银行将按揭贷款资金全额划转至资金监管专户，由担保公司全程跟踪办理产权过户、抵押登记手续。房产登记机构按照转让合并抵押的业务类型、流程办理相应的手续，产权证办好后，卖房人从资金监管专户拿到房款。抵押登记完成银行领取他项权证后，担保公司的担保责任解除。
这些管理措施，改变了二手房按揭业务的操作模式，担保公司的引入，替代了中介公司的担保作用，担保公司发挥出其专业的担保功能，而中介公司则更多地转回到居间、房屋交易的专业领域。尤其是网上签约和资金监管降低了二手房交易的风险，政府交易产权业务平台的建设和完善给二手房交易提供了有力的支持，二手房按揭业务的安全性也得到了充分的保障。新的政策实施，推动了业务量的增长。2009年1-11月二手房银行按揭贷款33.73亿元、134.7万平方米、6328户。
2 长沙市二手房按揭业务的发展中存在的问题
虽然我市二手房按揭业务从无到有发展迅速，但与外地二手房按揭发展成熟的城市相比还差距甚远，二手房市场的整体发育还很不够。实际上真正成熟的房地产市场，是以二手房的频繁交易为特征的。根据交易情况，08年长沙市的二手存量房流通率约为2.2％，按照国际成熟二手房市场的流通率标准8％－10％来看，反映了长沙市二手房市场极不活跃。据长沙房地产交易展示会回收的1100份楼市消费有效调查问卷中，45%的受调查者表示愿意通过二手房按揭解决目前的住房问题。但目前实际办理按揭的比例还差距很大。2009年二手房按揭的比例约为18%,由此可见，我市的二手房交易市场还具有很大的发展潜力，二手房按揭业务的发展空间巨大。
多年来，开展二手房按揭业务的过程中间存在了一些问题，主要有：
2.1 客户方面：办理二手房按揭的客户一般经济实力不强，资信程度不高，且外地来长创业型客户较多，所购房屋尤其是房改房价格不高，面积不大，年代较久。银行按现行的贷款条件审查，符合贷款条件的二手房客户面较小，往往由于客户自身情况和二手房屋的客观条件，通不过按揭审查，最终导致成交失败。
2.2 中介企业方面：因为二手房按揭须由中介企业为客户提供质押担保与银行联合才能办理，银行对办理二手房按揭的中介企业规模、人员素质、资质、资金实力等要求较高，而目前符合银行要求的有实力的中介企业较少，未形成专业化、规模化的经营优势。
2.3 担保公司方面：担保企业的介入，增加了二手房按揭的环节，收取了一定的担保费用后又给客户增加了一笔交易的成本。担保企业本身的实力和素质参差不齐，专业性不强，也影响客户对担保贷款的模式的接受程度。
2.4 银行方面：虽然市内各大国有及股份制银行都想在二手房按揭这个潜在的大市场分一杯羹，但银行开展此项业务时多处于谨慎态度，二手房业务分散、量小、奖金额度较小，银行运作成本较高，风险较大，实际效益不明显。在一定程度上影响了操作层面的积极性，银行开展的业务仍处在以社会效益与综合效益为主的阶段。
3 长沙市二手房按揭业务的发展对策
二手房按揭作为新兴的金融工具，必然要经历一定的发展过程，在实践中不断地发展与规范，才能更好地为搞活二手房市场提供有力的支持。发展二手房按揭业务的还需要采取以下几个方面的措施：
3.1 降低二手房按揭的门槛，制定配套的金融扶持政策
目前，国家紧缩银根，屡次提高存款准备金率，但二手房按揭作为老百姓置业的工具，应予以相应的银行资金予以保证。平衡一手房按揭和二手房按揭的房贷政策和放贷资金在银行资源方面予以有效地保证，改变重视一手房按揭而忽视二手房按揭的局面，尤其是针对二手自住用的按揭贷款应予以更加优惠的金融政策予以保障。
根据《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》，“积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。”的精神，个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％（两项选其中较低一项）。个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。各商业银行不应再突破上述要求，对二手房按揭设置更高的门槛。还可建议对二手自住用房的按揭贷款在银行利率方面进行适当的优惠，从金融政策方面予以更大的扶持。
3.2 二手房按揭的发展要与国家大力住房保障政策相结合，发挥出更大的作用。在国家住房保障政策中，对老百姓购买二手房解决住房困难予以政策了支持，充分发挥二手房按揭推动二手房交易市场活跃的作用，在住房保障的政策体系里，向二手房按揭业务倾斜。为了解决老百姓的住房困难，国家出台了一系列的保障政策，如廉租房、经济适用房等，但在解决保障房源上更多的是通过新建住房来解决，对存量市场的开发和利用不够。其实，存量市场的租、售对解决住房困难具有很大的优势，不仅具有即时性不需要建设周期，二手房源还一般都在交通便利，生活配套较为完善的地区，更能满足住房困难户的需求。因此，通过配套的扶持和刺激二手房市场活跃的政策，在房产交易的税费环节予以适当的优惠和鼓励将能吸引老百姓通过购买二手房来解决住房困难，引导老百姓形成住房梯级消费的观念，带动一二级市场联动，使房地产市场更健康更稳定的发展。在二手房市场扩容的时候，二手房按揭业务将会得到更长足的发展，为老百姓解决住房困难发挥更大的作用。
3.3 进一步规范二手房按揭业务市场的操作。对于参与二手房按揭业务流程的主体，如：购房户、银行、中介企业、担保公司、房产登记部门，都应加强自身的业务流程和人员素质的管理，各负其责，提高操作的专业性，提供安全、高效、便捷的服务，使老百姓缩短业务办理的时间和减少需要的手续，并通过主体之间良性的配合，降低二手房按揭的风险。
3.4 加强宣传引导，建立和完善社会的诚信机制。老百姓的逐渐认知、接受是二手房按揭业务得以顺利开展的推动力，我们要加大力度，在报刊、电视、电台、网络等媒体对二手房按揭的政策和业务流程进行广泛的宣传，使得群众对其准确的认识和掌握，主动地运用这一工具来置业。同时，要加强打击假按揭、阴阳合同等违规套取银行贷款资金的行为，使社会上诚信的购房户能以最低的交易成本获得贷款完成交易，使二手房按揭能够成为银行一个优良的盈利的信贷品种，从而长期的推动二手房按揭业务的发展。
总之，随着二手房市场的日益活跃与成熟，国家金融服务体系的改革与创新，客户信贷消费观念的进一步转变，个人信用制度的逐步建立，中介、担保行业日益规范与实力增强，必将推动二手房按揭的快速发展，使之成为老百姓置业的好帮手。
参考文献：
[1]长沙市房产信息中心的数据
[2]《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》2002年10月