景观楼盘考察报告范文1
第一阶段：项目开发前期准备阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。
2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。
3 开展房地产市场调查
3.1 市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。
3.2 区位条件调查分析
对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。
3.3 房地产市场态势调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。
3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。
3.5 项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
3.6提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：专家论证，完善策划
针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。
第三阶段：项目开发实施阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
3.7 开展房地产市场动态调查。
深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。
3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。
3.9.1 消费者的二手资料分析
3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。
4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。
4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。
根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。
5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。
6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售
6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；
6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第五阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。
6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。
6.5 制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。
景观楼盘考察报告范文2
市民最喜欢居住区域甘井子区高居榜首、沙河口区紧随其后
在你最喜欢居住的区域的调查选项中，本刊将大连划分为中山区、沙河口区、西岗区、甘井子区、高新园区、旅顺口区、开发区七个区域供读者选择。调查统计发现，甘井子区以35.7%的得票率高居榜首，成为大连人最喜欢居住的区域，这也和当下我市中高端楼盘新盘多集中在甘区的产品供应现状基本吻合。沙河口区则以26%的得票率位居榜眼，中山区紧随其后，以20%的得票率位居第三，高新园区得票率则位居第四，西岗区5.2%位居第五，旅顺口区和开发区因为地脚相对偏远，以2.3%和1.5%的得票率垫底(具体参见市民最喜欢居住区域排序饼状分析图)。
在随机采访中笔者发现，选择甘井子区的读者，大多偏向于华南和机场这两个区域，这和地铁开通所带来的商业人流与更多新项目的集聚效应有很大关系。而选择沙河口区的读者则是偏重星海广场、西安路区域;选择中山区的读者偏重于青泥洼和老虎滩两个区域。侧面说明那些有着成熟的生活交通与完善的医疗文教配套的区域依然是市民们的热选。
展会最受市民喜爱楼盘top5揭晓学区和地段起决定作用
在你最喜爱的楼盘的问题调查中，鹏生三鼎春天以7.2%的得票率稳居第一，一跃成为最受百姓喜爱的楼盘。远洋荣域则以6.7%的得票率位居第二，万棵树获得6.4%的支持率位居第三。亿达春田和华润考拉住区分别以4.6%和4.3%居于第四、第五位(具体参见2015春展会最受市民喜爱楼盘top5一览表)。
笔者发现，学区房成为此次房展会最受购房者热捧的一类房源。鹏生三鼎春天之所以能够成为最受百姓喜爱的楼盘，除了它独具特色的水景园林是吸睛亮点外，与它良好的学区配套是离不开的。远洋荣域紧邻华南商圈且属于地铁沿线楼盘，交通和商业的配套都较为齐全。此外万棵树的成熟地段、亿达春田的自建学区和特色景致、华润考拉住区的实惠价位，都是将他们推上榜的绝妙理由。
后新政时代购房者:继续观望还是现在出手?
景观楼盘考察报告范文3
我是上海人，从事建筑专业，长期在湖南工作。提早退休后，在湘沪穗三地房地产企业打工。当时小女在上海工作，亲戚朋友也多居该地。落叶归根，加之2000年沪市楼价正处于低谷，遂当机立断，倾囊而出，贷款购得一套两居室。
2002年，女儿工作调动，迁往广州，外孙女又出世。可怜天下父母心，我与老伴不得不放弃上海的房子跟至羊城，暂时租住广州东圃的“城中村”。环境不敢恭维：周围人员杂混，麻将声终夜不绝。安全也存隐患，且房租也不便宜。斟酌再三，决定另买新房。为此，凡双休日全家必“倾巢出动”前去看房。为节约开支和出行方便，总搭乘免费观楼车。免费观楼车乃羊城一道风景线。因为几十个楼盘势力相当，竞争激烈，所以服务态度好、班次多。因此，我在2年时间里，几乎踏遍了当地所有名盘，各种“贵族豪宅”、“天价别墅”、“皇家庄园”，也饱览羊城美景。
广州的住宅小区造得美仑美奂，本身就是个旅游景点。其附近往往有动植物园、公园、博物馆、游乐园、大型超市等设施。我们老两口去“探营”，事前就研究楼盘广告，按图索骥，追踪游览。最大的意外收获是查到了广州市老干部活动中心，还办了活动卡和读者证，享受不少好处和便利。
我们一天仅仅看二三个楼盘，其余时间则就近观光，顺便逛超市。行程紧凑，可谓乘兴而去、满载而归。想我们初来乍到，广州各个城区总是要去的，还可借此熟悉市容交通。“十一”期间，某远郊别墅为招揽客源，居然大送矿泉水，西瓜、咖啡免费招待，大家玩得尽兴，如同观光游客。反而，人们热衷的“黄金周”旅游，暂可不必去凑热闹。
“观楼旅游”中令我感动的是广州人的谈吐――楼车司机百问不厌，售楼小姐明明知您纯系参观，无意购房，态度却始终是温良恭俭让，从没有出现过生意不成就凤眼怒睁、柳眉倒竖的架势。
记得某次观楼后，就近游玩华南植物园。雨霁初晴，园中绿意盎然、空气清新，犹如进入一座天然氧吧，与周边的楼盘相映生辉。更有一小插曲：我在园中餐厅小酌，低血糖旧疾复发，两眼一黑竟晕倒在地，服务员和顾客及时扶起，再三询问知无大碍方才散去，众人关怀情景至今铭记在心。
2005年初忽然得到消息，我在上海的住房已由买进的每平米3千多飙升至万余。大喜过望，急忙赶回上海。亲友们都劝我赶快把房子脱手，恐地产泡沫破灭，何况我长居外地，房屋空置。亲友们都已退休，众人觉得不必天天上班，也不会总去逛南京路，居住在空气污染的市中心，实在不妥，皆有换房之意。看到很多人将原住房卖掉迁居郊区，甚至还在杭州郊县（例如，杭州临平区）置业投资。好奇之余，我与他们赴杭州实地考察。
2005年年初，杭州房价也有上涨，但其郊县房价并不离谱，自然环境更好――小区依山傍水，附近就是公园，令人流连忘返。出门还有直通市区的公交班车。于是我们几个看房客每隔5天，作沪杭往返一日游。早出晚归，自带午饭，兴致好时，在外面打打牙祭，品尝当地美食特色菜。特别是，杭州近年取消公园门票，招徕中外游客如过江之鲫。“上有天堂，下有苏杭”果然名不虚传。
我们持当地公交月票，玩遍了西湖、龙井村、灵隐寺……免费景点。值得一提的是，我们还专程去了富阳临江的公园，凭吊汉代严子陵观鱼归隐地――可惜时令不是隆冬，否则必然是一幅《独钓寒江雪》画卷。那天傍晚，倚“望江楼”品鱼鲜，遥望富春江域，只见山明水秀：临黄昏，夕阳西照，落霞生辉；凉风轻拂，江波粼粼。遐想心醉，早就把旅途劳累和烦恼丢弃，感慨一生四处辗转，如有此佳境颐养天年也不失为好归宿。
后来还报名参加由《新民晚报》组团，免费去嘉兴（此地有“上海后花园”之称）探楼。那天，浩浩荡荡5部大客车，直达嘉兴，还就近参观了中共“一大”代表开会的南湖游览船。沪地观光客爆场，造就了该地楼市嘉年华，也为此地旅游业招徕不少客源。
观楼旅行大有好处，一是它有利身心健康，而终日沉溺于搓麻、电脑乃老年人大忌。二是全家共游，填平了代沟，密切了家庭关系。三是可详尽了解建筑的规划、园林、景观、结构、房型、装修案例之亮点或不足，以及楼价走向。这既可供亲友、学生作参考，又能充实个人见识。此所谓――醉翁之意不在“楼”，在乎山水之间也！
景观楼盘考察报告范文4
无论这句话说得是否有些夸张，一个不可否认的事实是，广告已成为一种文化现象，它是一种商业文化、一种大众文化。先看下面的一个例子：在广州一个以徽州风格为基调的楼盘――“云山诗意”的系列广告，囊括了2004年全国报纸优秀广告《广州日报》杯评选活动的全场大奖及房地产类金奖，它为人们营造了一个中国式的亲情社区氛围，运用中国的东方建筑设计元素，将儒家传统的礼、孝、德、让等人文思想融合在一起。
寻找自己的本原、崇尚儒家文化是该广告之所以成功的妙所，它帮助人们寻找心中美好的亲情，营造出儒家传统中的大家庭里的气氛，即父子如朋友，婆媳如母女，夫妻和谐美满，邻里亲如一家。该楼盘在市场获得了很好的效果，这也很好地反映了现代人的价值取向，是指导现代广告思考方向的良好范本。
儒家传统价值观的影响
传统价值观作为传统文化的一个重要组成部分，是一个长期形成的价值观念体系。它表现为人们对社会、生存意义及精神追求等方面的总看法，也是一个民族共同的、较稳定的心理定势和文化积淀。
人与自然的关系及生存文明。如果用最简洁的表述来概括儒家传统文化的精髓，那便是“克己、和谐”这四个字。唯有克己方能和谐。在与自然的相处和人的生存之道上，中国人克己、和谐的文化精神得以充分体现。中国文化崇尚自然，杭州作为风景名城，房产商自然少不了打些自然牌，因此也冒出了不少精彩的广告词，如那句让人叫绝的房产广告词：“与自然互相欣赏。”杭州杭富公路旁的一家楼盘，在开发时尽可能保留了原有的生态环境和植被，按照不同的天然地形设计别墅的功能与景观，其广告词便照应了这点：“把家轻轻放在大自然中。”“轻轻”二字，既让人联想万千，又概括了楼盘特征。
心灵世界与精神文明。中国传统文化的理想追求是文明精神、纯净心灵、修德体道。这是几千年传统文化的根本内容，也是其核心奥秘。杭州西溪风景区的一家楼盘，口号是“生活，在水岸停泊”，在业内评价也相当不错，因为主打销售的是排屋，用“停泊”二字比喻排屋，不可谓不贴切。拱宸桥畔的另一家楼盘，打出了“人生是河，幸福是岸”的广告词，虽然短短两句，但是一下子把含义从住房延伸到“家”的高度，暗喻住户在这里便能找到人生的若干追求――祥和平静，自足自乐。杭州学院路北端的一块近5万平方米的地块，开发商根据周围高校林立、IT公司众多的特点，为学成创业者做了公寓及单身公寓的设计，广告词自然也加上了一点点学生气：“回到纯真岁月。”
儒家思想的核心。儒家思想的核心内容有两个，一是修心，二是治世。修心方能治世，治世必先修心。在对待人生的问题中，儒家主张积极投入现实人生，不逃避，不厌世，不信神。中国人积极的人生态度，自古以来就是中华民族生存和发展的强大精神支柱和动力。积极的人生态度反映在房地产广告中，就是诉求一种与时代同步的积极向上的人生态度。
儒家的传统思维方式的影响
思维方式是受价值观影响的，对人们的言行起着决定作用。中国人的思维方式与几千年的文化背景分不开。现代广告创意思维是建立在传统思维方式基础之上的，它既是广告创作者创意的出路，亦是消费者对广告诉求认同的途径。
直观务实的价值取向。思维方式决定了人们注重现实和实用的价值取向。功能是外观的，直接被消费者所感知的。因此，在商品广告中到底能得到什么利益是消费者最为关注的。直接展示商品功能，带给消费者现实性的利益是现代广告最常用的表现手法。
老百姓买房置地很大一部分看重周围交通环境，生活便利、交通迅捷当然是消费者的首选了。很多广告直接将其地段的优势和价值的优惠政策用大字直观地展示，这种广告虽然缺乏创意，但也是符合现代人的快餐文化观念。
受儒家传统的“万般皆下品，唯有读书高”、“学而优则仕”思想的影响，成就“儿女千秋业”的期望表现得尤为突出。现代人在买房时将楼盘旁的学校作为重要因素来考虑，是否有教育配套设施牵动着他们的心。不少人一改过去买楼先看楼盘的价格、地段、交通、户型、物业等，而把小区及其周围的教育环境放在第一位。
知情重义的人生态度。中华民族是一个怀旧的民族、重情义的民族，念旧和回顾是一种正常现象。童年美好的回忆、昔日陪伴的友人、家乡的眷念等都是一种心灵寻求平衡的途径。诱发消费者内心美好的回忆，让受众在眷念的氛围中认同商品信息。例如，宝安江南村的楼盘广告，“仿古不复古”向人们展示了一幅美妙的江南风格，回归年少时的粉白外墙，屋顶盖青灰瓦片，还有那极具江南风格的“景窗”、“挑檐”、“马头墙”，纯然的风格让人一眼就记忆深刻。
优雅和谐的人生追求。“持中贵和”实质就是万物间的和谐统一，其间的各个元素组合成一个和谐的状态。现代人生活在节奏快、精神高度紧张的状态下，崇尚生命与自然和谐成为现代人养生之道的追求。在房地产广告中经常可见建筑美与自然美和谐统一、人与自然环境协调共生的完美结合。
现代房地产广告中强调楼盘周边景观特色，将人与自然和谐的统一是常见的诉求点，远离纷繁的闹市，身心得到解脱和释放。“领略生活之美，居家之乐”、“每个角度的转身，是风景的无穷无尽”等。例如梅江香水之约的广告中，标题运用具有诗意般的语言“境・生于象外”、“心・超乎于形”、“人・诗意栖居”，并结合中国特色的水墨、茶壶、玉等元素，构建了一个极具文化味的、香水弥漫的优雅居住氛围，充分展现了楼盘的人文气质，传达出浓厚的精神内涵，让人产生无限的遐想。
儒家传统理想人格的影响
儒家“孔颜乐处”的圣贤人格影响了中国人几千年，“内圣外王”是通过自身的修身养性达到为人道之极的境界，是儒家对理想人格的追求。
“道”、“义”的追求。“道”、“义”是儒家理想人格中的最高追求。儒家的“重义轻礼”在现代商业社会很值得推崇，追求道义是企业长期发展之道。
“自强不息”的奋斗精神。《易传》中说道：“天行健，君子当自强不息。”“自强不息”的奋斗精神是现代人努力向上、奋斗无止境的体现，也是儒家理想人格在现代商业精神中影响最大的方面。
儒家“家本位”传统情感的影响
中国社会是以家为本位的，“家本位”即是以家庭为社会基础。东方的家本位思想起源于古代东方人对血缘关系的执著。现代社会人情日益冷淡，但人们内心却还是向往着那种家庭祥和、夫妻恩爱、邻里和睦等情感，广告作品中的这些情感能勾起人们美好的回忆与向往，以达到内心的共鸣。
孟子说，天下之本在国，国之本在家。国人数千年沿袭“家本位”这一传统情感，“家庭观念”对他们来说是亘古不变、刻骨铭心的。家是生活的港湾，“居者有其屋”，“屋”是生活的承载体。这些导致了中国人热衷于购买房子，总觉得要有一套自己的房子心里才踏实。房产广告通过洞察消费心理而达到与消费者有效沟通的目的，借助广告宣传口号和广告视觉表现将房产定位、理念传达给受众。
房地产是大额不动产，消费者在选购时都经过深思熟虑、精挑细选，因而，房地产广告的行销策略必须符合国人的价值取向。房地产广告是目前投放量最大的广告类别之一，在广告界中扮演着相当重要的推手。从儒学中的“家本位”传统观念分析现代房地产广告策略，看儒家文化在现代广告中扮演了一个什么样的角色，对现代广告的策略分析有着重要的作用。
参考文献
1．肖建春、陈卓、吕晖、傅小平、王萍：《现代广告与传统文化》，四川人民出版社，2002年。
2．苗润田：《解构与传承――孔子、儒学及其现代价值研究》，齐鲁书社，2002年。
3．孙隆基：《中国文化的深层结构》，广西师范大学出版社，2004年。
4．陈培爱：《论广告与文化产业的互动发展》，《今传媒学术版》，2005（11）。
景观楼盘考察报告范文5
关键词：房地产开发项目策划技术经济分析
前言:近年来，佛山的房地产市场经历了巨大的变化，从商铺销售的火爆到现今的经营困难，从中高档楼盘的旺销到最近的折价竞争，我们不得不面对这样一个现实，佛山的房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场了。
1住宅小区的地理位置特点及周边部分楼盘情况简析
项目位置：住宅小区总用地面积1.5万平方米，净用地面积1.3万平方米，位于主干路西侧，毗邻公园。
项目特点：该项目最大特点是毗邻公园，地理位置优越，属于城区周边配套齐全、交通便利的成熟宗地，项目定位应突出这一得天独厚的自然优势，不足之处是占地面积较小，又受到已形成大环境的周边新楼盘的冲击，但是适宜走精品路线并可扬长避短。
住宅小区以北为已建成的城区，以南为正在崛起的新区，新区住宅楼盘为主流，二房二厅、三房二厅、建筑面积100-160平方米居多，每套售价约为60万元，部分楼盘内有极少量称之为楼王的住宅，面积一般为200余平方米。这些楼盘实质都是在同档次定位上开展竞争，在这个前提框定下，开发商仅仅在小区环境、户型布局等方面各下功夫以提高竞争力，近期或稍后推出的楼盘预计也跳不出这个圈子。
新开楼盘在楼盘的质素上没有质的提高的飞跃，同档次楼盘未来的价格之争必将日趋激烈和白热化，周边楼盘特别是大盘对楼市价格回落也有相当大的影响，如果新开楼盘单价定价在4000元以上，则风险大于机遇。
由此，预计今后一段时期，佛山房地产市场还将出现以下走势：
高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将由前段时期以智能化为主要目标转为通过提高服务水平以增加楼盘的附加值。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境的同时，亦会向精品楼盘方向发展，2800-3500元/m2的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观和大型人造景观的楼盘将以其强劲的竞争力成为市场的热点。
2 住宅小区的开发因素剖析和定位
该项目开发因素和优劣势剖析：
2.1项目有利因素
第一，广佛地铁的建设对房地产开发而言可谓行业性利好。第二，佛山市城市中心南移和扩大的脚步加快。第三，周边仍缺乏上档次的豪宅。
2.2项目不利因素
第一，福利分房结束后市民基本解决居住问题，二、三次置业人士持币观望严重。第二，楼盘单价有下降趋势，楼盘本身的竞争以及大市合并后与周边楼盘的竞争必将更为激烈。第三，由于住宅用地来源多样化，造成不公平竞争。
2.3项目优势分析
项目区域形象好，置业已是市民置业首选。
项目既有毗邻园的大型人造景观优势，又可营造园景，具备“双景住宅”的潜质可供挖掘。
项目周边配套完善，有利于营造高品位休闲生活概念，增强项目附加值。
交通四通八达，非常方便。
项目的这些优势，再结合尊贵地位、高品质生活的主题营造，可形成楼盘较强的卖点。
2.4项目劣势分析及因素分解
2.4.1该项目紧临主干道路，对楼宇易于造成噪音污染，对整体休闲气氛的营造有所削弱。
解决方案：通过项目规划设计，减少沿街住宅数量，沿街窗作防噪音设计，销售时强调“双景住宅一概念。
2.4.2该项目规模不大
解决方案：通过规划设计的调整，营造精品楼盘。
现在楼盘销售讲求非常鲜明的特色、市场定位准确及推广非常独到，“独特"本身就是销售最具威力的卖点，住宅小区如何在创造“独特”上下功夫将是房地产公司走向的关键。通过以上对该项目的开发因素剖析，作者建议该项目要充分发挥毗邻园的堪称地王的优势，创品牌、出精品、走豪宅路线是必然趋势。
由于该项目地价过高、用地面积小，因而不能搞别墅，中档楼盘中也不乏200多平方米的大户型住宅，但目前主力户型销售并不畅顺，经过分析，我们认为这部分住宅仅占整个楼盘的极少数。正是该项目位置的特殊性，才有条件、够资格走富豪路线，营造纯住宅小区加富豪的理念，这样的定位才可称“独特”，并完全跳出了中档楼盘的思路，另辟蹊径，同时该项目规模较小，总户数约为100余套，做成精品楼盘，市场有潜力挖掘，也迎合了富豪阶层的需要。
针对目前的竞争对手，住宅小区的定位是：既有郊外的悠闲又是生活型豪宅，倡导豪宅就在城内、就在身边，目标客户锁定那些希望在成熟社区、生活购物便利、又能享受绿化环境的城区置业的富豪阶层，把想在城区范围内寻觅别墅而又找不到满意住所的富豪吸引到该项目上来。
3 住宅小区定位的具体实施方略
明确了住宅小区走纯住宅、富豪的概念，在规划设计和销售推介方面就应全力贯彻落实功能好、质量优、环境美的主旨，在设计方面我们认为应重点把握环境、户型、面积的确定以及小区配套设施、建筑风格，整体思路是讲求时代性与实用性的有机结合，注重精雕细琢，提高楼宇微环境，美化景观系统和生态环境系统。
3.1关于适宜的建筑层数
由于该项目地价高企的影响和豪宅、非住宅必须设置电梯的发展趋势以及降低建筑密度营造小区环境的客观要求，兴建高层住宅是必然之路。根据佛山目前已建成销售和正在兴建的高层楼盘的情况，层数超二十、一梯多户、总户数多、朝向差的楼盘销售困难较大，而且与住宅小区豪宅定位也绝不相宜。在众多的高层楼盘中，小高层能被市场所认同，考虑到纯豪宅小区总户数不宜过多，建议建筑层数控制在16层或以下为宜。
3.2关于户型面积的选择
关于户型面积的选择问题，我们认为应从以下两个方面加以分析：
(1)根据楼房总体价格。现在市场上中档楼盘中大户型住宅面积一般为160～250平方米，每套售价在70～100万元之间，住宅小区应将注意力集中在吸引有能力购买100万元左右住宅的消费群，即把想购买中档楼盘中称为楼王的消费者吸引到该项目上来。
(2)依据功能配置要求。每套房屋面积不宜小于200平方米。由于豪宅室内必须功能配置完善，户型面积需300平方米或稍多方能做到，每套售价100万元左右起，如此既可摆脱普通消费群，体现豪宅小区的宗旨，又能吸引到想购买楼王的客户。
综上所述，我们认为主力户型应定位在300～350平方米，部分200平方米左右，顶层可考虑复式、面积可超过500平方米，数量一、二套为宜，以照顾到更具实力的买家。
4 规划设计建议
受不利条件所局限和禁锢，同时为了突出豪宅概念，这就要求我们在整体规划设计时注意：
4.1注重主体绿化效果，通过绿化的软性来弱化建筑本身的硬性，尽可能规避高层住宅群带来的压迫感。
4.2明朗平面设计结合总体策划理念，住宅尽量以景观为中心，做到户户有景，同时保证住户生活的隐蔽性。
4.3设置会所，会所主旨要明确为业主服务，提供高质服务。
4.4关注细部设计，因为它能带给住户真正的实惠与方便，如公用洗手间须将洗手区和如厕区适当分开，避免相互干扰：预留洗衣机位置，与洗手区或阳台综合考虑：厨房门尽量靠近入户门，避免穿越客厅；设小玄关，方便住户换鞋、整理衣冠。
4.5考虑到首层住宅位于视平线以上，又面向小区道路，私隐性相对减少，不易销售，为避免此缺点，建议首层住宅带私家花园，通过园林绿化手法排除人为干扰，同时抬高地面标高，这样也解决了地下车库通风采光问题。
4.6主人房要开阔，其座向应朝向景观的一面，应设置独立卫生间并有蒸汽室位置、独立衣貌间、书房。
4.7设置储物室，随着人们物质生活的丰富，家庭配置了不同季节的各种用具，在空间合理布局的条件下，增加一个几平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。
4.8层高，建议采用3.6米～4米，以增大豪宅空间感觉。
4.9阳台设计，应按双阳台最好三阳台设计，厅出阳台考虑面向景观，应加大阳台面积，犹如空中花园，而生活阳台应尽量邻近厨、厕位置。
4.10车位配置应尽可能配套较多的车位，以符合本项目的市场定位以及未来汽车的消费热潮，在促销时可考虑适当提高住宅总价、配备送车位的方式进行促销。
4.11装修标准建议，由于豪宅注重个性化的展示，室内装修由业主自行负责，而公共位置装修标准考虑到与豪宅定位相匹配，应适当提高。
4.12设备设施智能化水平，建议采用一卡通智能IC系统、红外线保安监控网络，小区实行全天候管理，确保住户安全。
4.13铺设光纤宽频到户，引入网络技术，设立社区网络平台，使业主与业主之间、与物业管理之间的交流更加密切，而且使物业服务的内容更加快捷和完善。
5 项目营销实操建议
突出“双景住宅”概念，配合整个项目的定位中心以生态、休闲为主题，将项目定位为一个和谐舒适的尊贵生活典范，以此作为整个项目的销售卖点吸引富豪阶层入市。
针对项目定位，在全程营销策划主导下，将双景环境的发挥、优秀的物业质量、完善的社区配套、酒店式管理服务等因素形成的整和优势，把项目成功地包装成“佛山豪宅精品”，做到人无我有、人有我优，势必能在楼市中突围而出。
强调住户身份，择邻而居。由于豪宅销售对象的购房心理比较特殊，买房除了楼盘综合质素达到标准之外，还要买身份地位，在楼盘的规划设计时，就一定要考虑这一阶层人士的生活特征。
现在各个楼盘总的建造成本在竞争平台上基本是平等的，价格已不再是楼盘竞争的唯一手段，今后会着重集中在企业品牌形象的建立上，品牌给楼盘带来的附加值不容忽视。因而应在提高品牌上下工夫，注重做好以下几个方面工作：①提高楼盘内、外质量；②营造豪宅概念：③提高优质服务，铸造品牌：④提高楼盘的文化品位和内涵。
6 项目经济分析
6.1初步的规划设计方案主要经济指标
净用地面积:12557m2
总建筑面积:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，会所100m2，铺位 400 m2
建筑密度：29%
容积率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停车数：220辆
总户数：160户
6.2开发成本
6.2.1土地成本
已支付土地出让款约2580万元
完善土地出让各项手续尚需支付土地出让金约800万元
合计：土地成本3380万元
6.2.2建造成本
报建费120元/m2
勘察设计费60元/m2
土建1300元/m2
电梯108元/m2
供电安装150元/m2
给水、消防80元/m2
配套设置100元/m2
园林绿化40元/m2
市政50元/m2
物业管理基金 45元/m2
人防设备35元/m2
小计：2088元/m2
合计50000 m2×2088元/m2=10440万元
6.2.3开发成本合计：13820万元
每平方米开发成本：2764元/m2
6.3商品房销售额
6.3.1住宅销售额；住宅销售均价3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400万元
6.3.2车位销售额
220个×15万价=3300万元
6.3.3商铺销售额
400m2×15000元/m2=600万元
销售额合计1 8300万元
6.4销售费用、税金、财务费用
6.4.1广告、宣传：18300×2.5%=458万元
6.4.2样板房、售楼部建造：250万元
6.4.3中介费：18300×2%=366万元
6.4.4工作人员薪金：280万元
6.4.5业务费用(含参观学习费)：18300×0.8%=145万元
6.4.6财务费用(利息)：13820×30%×5%=207万元
6.4.7税收：18300×6%=1110万元
合计：2816万元
6.5商品房销售利润
6.5.1商品房销售利润：销售额-开发成本-销售费
18300万元-13820万元-2816万元=1664万元
6.5.2商品房销售利润率
净利率：10%
6.6商品房销售价格变化、利润情况
住宅销售单价 利润 毛利率 净利率
3300元/m2 438万元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909万元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380万元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851万元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322万元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793万元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264万元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735万元 27.8% 21.8%
结论：住宅销售价格建议在3400～3800元/m2之间，均价3600元/m2，则净利率可达到10%以上，实现项目开发目标。
景观楼盘考察报告范文6
论文摘要：文章采用内容分析的方法，从广告传播表现着手，通过分析《宁波晚报》2006年一2007年期间的房地产广告，了解到宁波地区多样化的住房消费观，这种观念的形成是宁波人的精神品格、大众传媒的影响等多种因素交叉作用的结果。广告传播表现不仅是反映消费观的重要视角，它也影响甚至改变着人们的消费观念。
宁波市是长三角地区经济最重要的引擎之一，房地产行业作为国民经济的支柱对于推动经济发展至关重要。而房地产行业的发展，又受到消费者住房消费观念的影响和制约，通过理解和掌握区域人群居住观念，能够更好地引导和规范城市住宅的良性发展，制定适合行业成长、有利于消费者的制度法规，为房地产经济发展助力。为此，笔者选择宁波地区发行量大、最具代表性的《宁波晚报》作为研究对象，统计并归纳了2006， 2007年刊登在该报上的房地产广告，并对房地产广告的传播内容进行分析，借此探讨当前宁波地区消费者的住房消费观。
一、广告传播表现是反映消费观念的重要视角
消费观念是人们的价值观在消费活动中的具体表现形式，是价值观的组成部分，也是消费者使用价值判断来衡量事物、指导消费的一种观念。消费观念是对某一时期社会主导意识形态的反映，在不同的时期，消费观念的内涵是不同的。住房消费观念是指消费者对于住房的消费所持有的态度和看法，是指导消费者购买住房的价值判断。
以往对消费观念研究，多从以下方面进行:一是从消费结构看消费观念;二是从消费行为看消费观念;三是从企业营销活动、企业市场表现等去考察消费观念。木文主要从支配消费心理的消费观角度来了解住房消费观念的特征，并从广告传播表现视角出发，展开消费观念的研究。
广告传播表现受制于时代环境和人们的消费观念，因此成为反映消费观念变迁的一面镜子。广告不仅是一种经济现象，也是一种意识形态。它借助各种艺术表现形式，通过电视、广播、报纸等媒介，对人们的理想的生活情景进行描摹。这种理想生活，景就反映出了人们当前的消费理想和消费观念。此外，广告还从另外一个方面引导潮流，创造出新的生活方式，鼓励人们转变消费观念。研究广告的这种引导作用可帮助我们进一步理解人们消费观念转变的成因。因此，从广告的传播表现角度去了解消费观念是一种重要而独特的视角。厂一告传播表现主要包括传播主体、传播重点、传播内容、传播渠道、传播表现等内容，本文也将主要从这些方面展开。
二、房地产广告折射出的宁波地区住房消费观念
通过样本内容的分析，我们可以发现，在本地文化和外来因素的作用下，宁波地区住房消费观呈现多样化特征，主要表现如下:
(一)在感性泛滥的时代相对理性的消费观
从全国房地产广告诉求点变换的整体趋势看，过去单一的卖房已经升华为卖概念、卖文化、卖生活享受，过去简单的居住环境诉求升华为对楼盘附加价值的诉求。这也导致了房地产广告的通病—炒作概念。概念诉求广告看重虚无缥缈的情感诉求，注重展现浪漫唯美的画面，追求所谓的“意境”，激发消费者深藏的情感并产生购买。
与这种整体趋势相反，宁波地区房地产广告更注重理性的诉求。如表1:
通过对诉求点的分析，我们发现，地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了大约97.6%的比重，而人情味(安全感、温馨感)仅仅占据了2.4%，从中可以看出宁波人看重实际价值的理性消费心理。
除此之外，在所有诉求点中，最能代表节俭消费的诉求点应该是价格、金融利益和优惠。价格在所有的诉求点中所占的比重为8.7%，而金融利益和优惠所占的比重为6.8%，两者相加在所有的诉求点中位居第二。这说明了宁波地区住房消费观念仍然以适度节俭消费为主，经商的传统让宁波人直接将目光放在价格上，房产的附加意义被彻底剥离。
(二)追求居住的硬件设施，更看重居住文化环境的消费观
通过分析表1，我们发现，排名11位的诉求点是人情味(安全感、温馨感)等生活理念，这说明大多数楼盘开始强调居住的环境，尤其是居住的文化环境。
例如，获得“全国人居经典综合大奖”的楼盘亲亲家园，在广告中传递“现代街坊，都市邻里”为核心的幸福居住理念:风格城事提出“新都市主义”，倡导较高密度、重视邻里关系的社区，广泛提倡不同阶层融合，以步行系统为主要交通形式的居住模式;青林湾提出“亲情和睦传三代，温馨相伴青林湾”的生活理念。
这些广告证实了宁波目前的房地产营销观念主要植根于老百姓的小日子，是一种草根阶层、普罗大众日常生活引发的一种理念。它是一种居住文化的生活理念，消费者期望选择居住氛围好，配套齐全，产品合适，物业服务专业的居住环境，让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念，使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。
曾经有媒体对宁波市民做过“幸福里征询幸福居住指标”的调查。调查结果显示，市民对幸福居住的渴望及标准己经发生变化:从最初只要求满足单一居住功能的房子，到对生活环境、配套有一定要求的社区，再到当前注重居住文化、居住氛围，宁波人已把居住与幸福感紧密地联系在一起。
(三)广告表现反映出个性化的消费观
从样本内容看，大多数楼盘广告在选择目标受众时，并没有清晰定位。不同年龄层、不同收入的人都可能成为楼盘的目标对象。
但另一方面，宁波市场老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差异性的市场需求。在2006年1月25日的报纸广告中，出现了老年居家养老公寓的差异化营销广告。除此之外，房地产开发商针对为数不多的向往分居但经济实力有限的单身工薪阶层和新婚消费者的需求，推出了1室1厅的小居室和单身公寓。通过张扬自我的表达方式，打出了针对这群人的个性广告，迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。由此可以看出，现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化，对于个性化追求体现得愈加强烈。
(四)炫耀性消费观盛行
通过对样本的内容进行分析，可以发现在排名前三十位的楼盘中广告中，以“炫富”为广告主题的占到了33%随处可见标注着“奢华”、“贵族血统”、“凌驾众生”、“豪"l官邸”、“名流贵胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等诱惑性的词语，张扬着奢华与富贵，这就是“炫富”厂一告。
“炫富”广告通过建构差异性消费符号，迎合富人们自我实现的需要，促使他们不断购买高档住宅来炫耀财富、彰显身份。尽管公众从社会责任的角度，对于炫富的房地产广告给予激烈的批评，但是炫富广告满足了部分消费者对于身份的展示和证明，因此有广阔的市场，是响消费者购买决策的重要诱因。
当然，这类炫富营销观念的弊端是显而易见的。在当前住房矛盾突出、房价高企的情况下，炫富广告一方而刺激了消费主义，引发不健康的消费欲望，另外也将加剧弱势群体的仇富心态，为构建和谐社会带来隐患。 (五)阶层性消费观凸显
我们从房地产广告中很清晰地感觉到，房地产在光彩绚烂的“图像”的纯粹表征中被彻底抽象化，而其文化功能进一步彰显，使购置房产行为逐渐演变成“构造有关自我社会身份认同以及社会关系的意义”。这层“意义”使房地产广告中处处体现“阶层性”。
频繁出现的整版、双整版房产广一告，将“身份”表现得淋漓尽致。这是关于“阶层”的“神话”。在以往的意识形态中，“顶层”是可鄙的，而现今的广告文本体现了消费者对于新的价值观念的认同，以及努力成为“顶层”的企图。“朴素、节检的时代己经过去，而奢华、消费的观念是现代的，合乎时代潮流的;公有、集体己经消失更逞论对它的信任与依赖，私有财产、个人的高低贵贱被大声地诉求。
于是，在一些房地产广告中，出现了这样的说辞: “丛林下，教孩子们识名贵树种，看四季轮回;游泳池里，孩子们扮了回童话里的美人鱼:温莎馆的贵族情怀，孩子们在咖啡香里慢慢品位，不知不觉，他们具备了王子和公主的风范。”(《宁波晚报》2006年9月11日春江花城)
主流文化阻挡不了王子公主、贵族情怀的糖衣炮弹，成千上万的广告为消费者打造贵族的生活方式和梦想，在潜移默化乃至明目张胆地影响每个人的精神世界。这是广告作为意识形态的力量，它对社会的作用是积极的:同时也是消极的。因此，在对“阶层”的意义进行不断演绎的同时，我们必须清醒认识对于“阶层”的消费应该适可而止，否则，勤俭务实的宁波人将培养出好逸恶劳、追逐消费的贵族一代，宁波也会失去最核心的文化价值。
(六)产品消费观向品牌消费观的转变
分析表2可以看出，住宅项目(包括二手房、住宅)广告占到86，而企业形象广告只占，也就是说，目前的宁波楼市广告以产品广告为主，形象广告为辅。这种格局近几年内不会改变，因为房地产是高投资的产业，消费者在置业时也必然权衡再三，反复比较物业的位置、价格、品质等条件，传统的产品消费观依然大行其道。
但是，随着楼盘销售竞争的白热化，楼盘广告之间的竞争越来越激烈，使得消费者在挑选房屋时，会摒弃形似意近的楼盘广告，转而在实力雄厚、业绩优异的发展商的企业形象广告中获取信息。对消费者而言，牌子硬、形象好、实力强的开发商开发的房子意味着信誉好、质量好、品位高;同时，品牌的文化和附加价值也能迎合消费者对彰显身份和品味的要求，为其带来强烈的归属感。
从投放《宁波晚报》的企业形象广告来看，全国的知名品牌有万科、金地、绿城、中海、万达、坤和等，而本土的有雅戈尔、联合、银亿、宁兴、交通等品牌。金地、万科、绿城、雅戈尔等地产大鳄，都不再是所谓的土地开发商或住宅供应商，而是生活方式的营造者和生活保障的提供者，他们之间的竞争己经成为企业品牌的互相较量。
三、结语
透过宁波房地产广一告，我们看到了宁波地区消费者多样化的消费观念，这是多种因素交又作用的结果。
一方而，宁波地处沿海，具有东方文化的“轻消费、重储蓄”的传统，居民崇尚节俭，消费观念总体上较为保守。尽管居民的可支配收入加大，但是宁波人依然信守谨慎购房消费观念。在心理因素的作用下，宁波的住房消费观念始终坚持理性导向。另一方面，生活条件改善，主力购买群体更新换代，他们拥有更加前卫的消费观念，超前消费、个性消费、品牌消费逐渐成为潮流。
