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不动产登记管理制度范文1
一、不动产登记制度改革的主要内容及意义
1.不动产登记制度的主要内容
不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。
2.不动产登记制度改革的意义
我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。
二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施
我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：
1.提高员工素质
不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。
2.加强部门管理
不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。
3.注重制度建设
任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。
4.实施违规问责
落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。
5.拓宽登记领域
不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。
三、结束语
伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。
参考文献：
不动产登记管理制度范文2
【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）08-122-01
一、不动产登记制度的概述
不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。
二、不动产登记制度的缺陷
（一）没有建立统一的不动产登记体制
我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。
（二）不动产登记制度登记审查制度不健全
我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。
（三）异议登记制度不完善
异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。
（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度
预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。
三、不动产登记制度的完善
关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：
第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。
第二，不动产登记制度审查方式的健全。实质审查与形式审查各有利弊，形式审查的优点是登记机关仅仅审查形式要件的合法性，工作量较小、审查速度快、公权力较少干涉私权利。但是其不涉及实体法律关系的审查，也会导致不动产登记簿所载内容的真实程度降低，影响公信力当事人，还需另外调查，客观上加大了社会交易成本。而实质审查正好相反；我国制定不动产登记法时采取什么主义，应从我国的实际出发予以考虑。我认为要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。
不动产登记管理制度范文3
关键词：中国内地 澳门 不动产登记 等级制度
不动产对于全球经济的发展都具有重要意义，尤其是随着社会经济的快速发展，不动产交易数量逐渐增多，不动产已经成为了财富的象征，人们对不动产的保护意识也不断提高，然而在不动产登记方面还存在一些缺陷，影响了不动产交易。因而，完善不动产登记制度是内地与澳门地区人们的共同需求。
1.不动产登记
在法律上，不动产主要是指不能进行移动的土地、土地附着物以及没有与土地进行分离的土地相关生成物，也可以是一些通过人力添加或自然生成的土地物品[1]。不动产登记是由权利人或者相关利害关系人提出申请，由当地政府机构中的相应部门对申请人的不动产物权及物权变更等情况进行在册登记，也可以将其称为不动产物权登记。为了对不动产交易行为的安全性进行保障，各个国家都根据不动产市场交易的实际情况，制定了与之相对应的不动产登记制度。目前在世界范围内，主要有契据登记制、权利登记制以及托伦斯登记制等三种主要的不动产登记方式[2]。
2.内地不动产与澳门不动产等级制度比较
对内地不动产与澳门不动产等级制度进行比较，具有一定难度。主要原因在于我国内地关于不动产登记工作方面还没有做出严格规定，不动产登记制度体系还不够健全，尽管地方性的法律、规定等多条法律都对不动产登记进了规定，但是缺乏统一性。相比较而言，澳门地区具有统一的不动产登记制度体系。同时，由于我国内地与澳门地区的经济政治管理体制有所不同，导致两个地区的不动产登记体制不尽相同。本文主要从以下几个方面进行比较。
2.1不动产界定比较
在澳门地区，除了对有物体与无物体进行了区分，而且在《澳门民法典》中对不动产进行了准确界定，详细指明了不动产的范围，在不动产的认识上不存在任何分歧。而在我国内地，由于没有颁布《民法典》，只是凭借《民法通则》中的不动产概念的界定来开展工作，但是《民法通则》中并未对不动产的详尽概念与范围做出具体明确的规定，很多时候为不动产登记工作的开展带来了一定麻烦[3]。
由于澳门地区对不动产有明确的界定，对不动产进行了四种分类，因而，在开展工作时，尤其是在不动产的认定环节，可以按照民法典中的规定对不动产进行对比，就能够准确判断出是否为不动产。由于我国内地主要是通过规划范围的方式来对不动产进行界定，主要是将其定义为土地、附着在土地上的建筑物及其它固定附属设备。尽管二者对不动产的界定有所不同，但是都可以按照法律与相应规则判断出不动产的属性，都具有特定意义。
2.2不动产登记立法比较
由于受到历史文化的影响，澳门地区的法律在制定过程中会受到葡萄牙传统殖民地文化因素的影响。澳门不动产登记制度就是建立《抵押法》基础之上，这部法律是由葡萄牙在1863年颁布的。但是由于澳门人口与葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，当澳门真正回归祖国以后，相关部门对不动产登记相关法律进行了修订，颁布了《物业登记法典》，时至今日还一直在沿用。
但是在内地，到目前为止，在不动产登记方面还尚未形成统一的法律，尽管在我国的《物权法》中对相关内容进行了规定，也解决了不动产相关法律法规较为散乱的问题，但还只是一个雏形，并且行政色彩较为浓厚。但是近些年来，随着人们呼声的强烈以及人们法律意识的增强，我国在不动产登记法律的制定方面取得了一定进展。例如相关部门对《物权法》进行了修改，使其不断得到完善。《土地登记法》也对不动产的登记、变更、赔偿等方面进行了规定。从整体上看，我国内地不动产登记制度与法律日益完善，正在向着统一化的方向发展。
2.3不动产登记效力比较
无论是中国内地还是澳门地区，在不动产登记效力方面基本都是采用“兼采主义”的方式。但是对“兼采主义”内涵的理解，两个地区却截然不同。在澳门，把登记对抗作为了不动产登记的原则，把登记生效作为了例外。在这里想要使一项不动产交易顺利完成，不仅仅双方当事人意见要高度达成一致，首先必须要严格遵照相关法律完成相应程序，需要签订“不动产买卖公证书”，即澳门地区的法律规定需要通过签订不动产买卖证书与实施对抗主义制度来对不动产交易进行双重安全保护。
在我国内地，进行不动产交易时，只要买卖双方达成了共识，就会产生不动产交易合同，也就代表着不动产物权的转移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通过登记方式来对不动产物权转移进行保护，保障交易安全。另外，由于内地的多部法律都对不动产物权的转让、变更及注销进行了规定，但是很多法律中都标出了“另有规定除外”的字样，这就使得在实际操作中不利于对除外情况尺度的把握，缺乏科学性，有待完善与优化。
2.4不动产登记机关比较
中国内地与澳门不动产登记机关也同样存在差异。由于澳门地区的行政区域范围较小，相对来说，对不动产资源的管理较为容易。根据澳门地区《物业登记法典》中的内容规定，澳门法务局及其下属物业登记局对不动产登记工作进行统一管理，所有关于不动产登记的内容与信息都可以在相关登记机关进行查询。
但是我国内地的情况与澳门地区有所不同，我国内陆幅员辽阔，行政管理范围较广，而且行政区域划分较为复杂，因此，使得不动产登记管理中，不能按照统一标准来进行控制。到目前为止，也没有形成一个具有统一性的内陆不动产管理制度，因而也没有设置统一规定的不动产登记机关。根据我国宪法规定，内地大部分地区都实行了不动产分别登记制度，因而在这种分制度影响下，对于房屋、土地等不动产的登记工作都是由不同机关来登记处理。但是内地众多的不动产登记机关，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各个不动产登记机关的交流与沟通，增加了当事人对不动产等资料信息进行查询的困难。同时一些不动产登记机关也存在权利划分不清、互相扯皮推诿等问题，一定程度上对法律秩序与社会秩序造成影响。另外，当两个或者两个以上的不动产登记机关的权利出现交叉时，不仅会损害当事人合法权益，同时也增加了不动产登记工作的不合理性，影响了房屋、土地等不动产资源的利用效率，造成了人力资源的浪费。为此，我国内地不动产登记机关，可以借鉴澳门等地区不动产登记机关的设立机制，大力推进登记机关改革。
3.结束语
本文通过对中国内地不动产登记制度与澳门不动产等级制度在不动产含义界定、不动产登记立法、不动产登记效力及不动产登记机关方面的比较，对两个地区的不动产登记制度有了进一步了解。澳门地区的不动产登记制度形成时间较长，值得内地在不动产制度及法律制定过程中学习与借鉴。同时我们需要继续加强对中国内地与澳门地区不动产登记制度的研究，通过对比分析，完善两个地区的不动产登记制度，从而提高土地、房屋等不动产资源的利用效率。
参考文献：
[1]彭威坚.澳门与内地不动产登记制度比较[D].华东政法大学， 2012，04（15）.
不动产登记管理制度范文4
关键词：房地产产权 ；登记制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。因此，国内房地产的登记环节一直存在于房地产的开发建设与交易的过程中。建立房地产的登记制度是现在国际上各个国家所采取的有效措施。但是因为一些历史性原因，现在国内的产权登记制度相关的规定还是不够完善，大多数都是原则方面的规定，还存在着一些问题需要进行深层次的研究。
因为国内的房地产产权登记的制度是通过体制的改革推动而发展的，房地产的登记管理体系也有很多需要改变的方面。如，国内房地产的登记实施土地的使用权与房屋的所有权分开登记的制度，就无法成立统一化不动产的登记机关，登记范围也不统一、登记的效力不够确定等。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化,通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
国内与国外的房地产产权登记制度的实际情况
（一）国外的房地产产权登记制度
对房地产的产权采取登记制度的方式是全世界都采用的。房地产在国际上的很多国家被叫做不动产或是地产。所以，在大多数的国家都把房地产产权登记叫做不动产的登记或是土地登记。登记部门在每个国家也是不一样的。现在，在轨迹上有关房地产登记的制度大概能够分成三种：一种是法国创建的契据登记的制度，一种是澳大利亚人创建的登记发证的制度，还有一种是德国创建的强制性的登记制度。在具体的产权登记方面，国外大概采取这两种方式：一是成立独立的登记部门，如，日本的登记所，二是法院或是别的司法部门来充当，如，美国地方的法院等。
我国的房地产产权的登记制度
我国现在实行的房地产产权的登记制度是强制性的登记制度，登记的方式可以被归纳字第三种模式中，就是让房地产的行政部门来进行登记。
按照我国的有关房地产的管理法规，房地产的权利改变是需要进行登记的，这就表明了房地产的产权改变是要通过登记才能够成立的。
现在实行的房地产产权登记制度存在的问题分析
（一）不动产的登记分属不同部门，这违反了房地产的一致性原则
我国在土地与房屋物权方面的登记，不但有建设机构的相关管理条例，还有土地部门的相关规则。土地登记的发证部门是土地行政的管理部门，二房屋的登记发证部门是房产的管理机构。尽管地产的相关法律规定了地方政府能够建设一个专门的机构来负责房地产的管理与土地的管理工作，能够颁发一些统一的房地产产权的登记证书，但是因为已经存在了土地与房产的管理分别归属与不同的部门的格局，到现在我国的很多地方还在采取房产与地产分开登记发证的方式。这样的方式，不仅违反了房地产产权一体化的原则，还会造成房地产产权的主体不同等一些问题，出现纠纷。也会让登记的手续变得复杂。
房地产登记的效力和房地产交易的合同效力关系不清晰
根据城市房地产的相关管理条例，房屋的买卖一定要向县级以上的人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构申请房屋登记，房屋的所有权才可以进行转移。房地产的权利登记应该存在于物权登记的范围之内，它的功能是可以将所有权的归属和其他的权利状态都进行公示，来实行物权表证的作用。房地产的交易合同关系应该存在债权的范围内。它的功能是组建民事上的法律关系，能够起到确定合同双方的当事人民事的权利和义务的法律关系的功能。因此，物权和债权属于不同的民事权利，物权的登记效率是不可以影响到债权的成立的。房地产的登记属于行政管理方面的确权行为，但是房地产的交易合同是民事方面的合意产物，要是达到了合同中规定的成立条件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能够以行政的明确来作为最后的生效条件，要是强制性地把登记当作是房地产交易合同的生效条件，就会违反了合同法律的原来意义，就会导致当事者就民事的内容，在不妨害国家、社会以及集体或是其他人的利益的基础上，有权利协商并达成一致，来处理法律赋予的民事权利自由被剥夺。
房地产的登记表现在行政管理方面的需求，这同物权的保护目的不同
国内现在实行的有关土地管理的法规都被注明了管理法，别的与房地产法律相关的法律也都是一些行政法规与条理所构成的，导致了国内的房地产法律具有行政方面的管理制度。但是，房地产没有通过登记就存在在市场中的状况也是存在的。为了更加方便地交易，在私底下通过协议的方式进行房产权证书、土地使用证书等的交换，不通过登记就出租的房屋租赁状况也是普遍存在的。如，一个房屋租赁的案子里面，租房子的人张某租了某个单位的门面房几间，但是没有办理任何的手续，在几年之后，双方由于房屋的租金、水电费用等一些问题出现了纠纷，后来又由于房子失火，损失了很多的财产，双方到了法院讨说法。根据法律的相关规定，要是租赁合同没有效力的，案件就会很难进行审理。
改善房地产产权登记制度的建议
我国房地产产权登记的制度在立法方面的层次比较多，并且兴致的权利和民事的权利没有区分，多数是行政管理的法律。因此，建议：
社会市场经济的不断发展，房地产行业的运作也在逐渐地规范起来，应该让房地产的登记作用不断地由管理的功能上转移到对私权的维护上，使它成了调整平等个体间犹豫不动产而出现的民事关系的法律规定。
让房地产的登记成为人们保护自己交易安全的活动。
应该成立统一化的登记法规，建立专门的房地产产权登记的管理机构，建立统一化的程序规定，让不动产登记更规范、更方便。
对农村的土地房屋的管理方面也需要建立权属登记的制度，来适应现在经济发展的需求。
应该在房屋转让、租赁等方面进行确定的登记和合同行为关系，将行政管理与民事管理的行为区别开，使房地产的产权登记制度更科学、更规范。
总结：
本文主要论述了房地产产权的登记制度，主要根据现在国内的房地产登记中出现的一些问题进行了分析，对房地产登记的相关法律规定中出现的一些问题，如，登记的部门不统一，效力不确定等，进行了阐述。房地产属于不动产，房地产在空间方面具有不可移动的属性，造成了它不会跟一般物相同，只是采用占有或者是实际的控制就能够表明它的权属状态。长时间的占有或是使用的时候，使用者与所有者产生不断改变的时候，就非常容易引起权属的纠纷。为了使房地产产权的登记制度更加科学化、统一化、规范化，通过对房地产产权的登记制度中存在的问题，提出了相关的建议。
参考文献：
[1]许亮.常青.我国房地产登记制度有关问题探讨[J].建筑管理现代化，2007（2）
[2]胡悦.行政权力视野下的房地产登记制度[J].东北师大学报（哲学社会科学版），2009（6）
[3]季亮.论建立健全农村房屋产权变更登记制度的必要性[J].中国科技博览，2010（34）
[4]杨迎春.房地产登记制度存在的问题及对策研究[J].现代经济信息，2011（13）
不动产登记管理制度范文5
各方对引入动产抵押制度的态度
动产引入抵押，关乎各自利益不同，态度也就不尽一致。
接受调查的中小企业普遍对引入动产抵押制度叫好。认为目前银行贷款的门槛太高，处于创业阶段的小企业缺少符合银行要求的不动产作抵押。同时，目前孝感市只有汉川市、安陆市、应城市等三县市和孝感城区设立有四家中介担保公司，注册资本9000万元，按目前放大三倍担保倍数计算，最多能为中小企业提供2.7亿元的贷款担保，与中小企业的信贷需求相差太远。截至2005年末，孝感市中小企业为14329家，进入银行信贷登记系统有信贷需求的中小企业有826家，这826家企业拥有各项资产156.6亿元，其中流动资产为98.2亿元，占62.71%，2005年的信贷需求超过59亿元，而真正获得银行贷款只有352家，当年获得新增贷款仅为18.8亿元，信贷资金缺口高达40.2亿元，中小企业信贷需求满足率只有31.86%，巨大的信贷需求给企业动产进入银行信贷抵押留有广阔的发展空间。如果能用动产作抵押，无异于另辟溪径，为中小企业得到信贷扶持开启了希望之路。恒兴水泥集团公司对此感触很深，2003年，他们流动资金异常紧张，四处告贷无门，最后争取到中国银行大悟支行接受畅销的高标号水泥提货单作质押，贷款200万元，使企业抢抓了市场机遇，后来成为中行的黄金客户。
金融机构的态度则较为谨慎，认为动产抵押虽然能提高银行的信贷能力，是未来的发展方向，但现阶段风险远大于不动产。在住房抵押贷款的信贷营销实践中尚且屡屡出现一房多贷、私贷公用等现象，在银行对不动产的评验和管理缺乏经验及手段及相关法律和监管机构不健全的情况下，大多数银行似乎不敢贸然发放动产抵押贷款。动产评估环节也存在隐忧，向银行提供不动产资产评价的中介部门，虽经过多年的整顿规范，还经常出现资产严重高估现象。对动产进行评价，中小城市没有专门机构，更没有专业人才，各金融机构也没有成文的信贷管理制度和操作规程，银行信贷的贸然进入，无疑会形成新的信贷风险。走访的一县农村信用联社至今对较为成熟的信贷产品质押融资尚心有余悸，该社2001年以提单质押方式向某酒厂贷款80万元，酒厂因销路不佳而停产关闭，该社只得将抢收来的2000箱酒以高于市场价向关系单位、内部职工和内部食堂销售摊派。
孝感市经济商务局、市政办金融科等部门的态度很积极。认为是搭建了一个新的融资平台，对于扶持中小企业、发展地方经济是一个好消息。2005年，孝感市1.4万多户中小企业所创造的地区生产总值占全市的59%以上，完成的投资对全市投资增长的贡献率达75%以上，解决就业人员100多万人，占就业人数的80%，创造的税收占78%，但企业融资主要靠入股、民间借贷等办法来发展，90%以上的企业由于资产规模小，利用少量的土地、房产等不动产进行评估抵押贷款不但成功几率小，而且贷款成本太高。如果动产引入抵押，且手续简便、费用低廉的话，对中小企业的快速成长和发展，无疑大有帮助。
司法部门的看法较为客观。一方面认为扩大物权担保范围对经济司法工作会有所促进和发展，是中国民法领域的一大进步；另一方面，由于涉及金融方面的法律法规出台较多，专题性的培训较少，对司法、执法水平都是一个新的考验，可能会出现新的涉讼难、审判难和执行难。
引入动产抵押后可能遇到的现实问题
从理论上讲，引入动产抵押应该可行，但受政策、法制和市场环境的制约，在实际操作中仍会面临很多困扰。具体表现在：
中小企业结算不规范，应收账款的物权形态缺少合法的债权凭据。经调查，受信用环境影响，一些企业坚持见款发货，早年盛行的委托收款和托收承付结算方式已很少使用，部分民营企业的应收账款竟是以打欠条为主；有的企业是在购货合同和验货单上签字，然后银行对账，无债务关系凭据；能够使用银行承兑汇票的企业相对较少。如果作为动产抵押，银行惟一能够接受的只有承兑汇票，其他大量应收账款如欠条等，显然不是合法的物权载体。并且在我国，三角债、连环债、无头债、陈年债的情形非常普遍而错综复杂，应收账款抵押的可操作性大打折扣。
存货的不确定性使银行愿意选择的抵押品种较少。由于“动产易动”会造成抵押物的流失或贬值，不同的存货，在价值高低、畅销与滞销、形态品质变化等方面千差万别，银行要防范风险会要求存货具备以下条件：一是价值高、体积小；二是不容易霉变损坏，不具有保质期；三是市价变动小，不是季节性销售商品，不是更新换代快的商品；四是必须要适销对路，不是滞销积压商品；五是容易脱手变现等。满足这些条件对于确保贷款安全是必要的，但也会使存货抵押的实际可选择余地非常狭窄。
动产抵押缺少市场化的动产登记制度和交付机构，可能会出现多头抵押或其他骗贷风险。在动产登记上，根据人总行研究局的相关调查，我国尚无应收账款的抵押登记机关，现有的存货抵押登记机关达15家之多，并且相对分散隔离，对动产登记缺乏公开透明的信息公示系统。在动产交付上，少数大中城市才有专门的仓储机构，运作也不够规范。大多数中小城市无仓储机构，要靠贷款企业自己将仓单提单交付银行质押。这两方面的缺失，可能造成少数企业出现道德风险，以弄虚作假的方式多头抵押或骗贷。
银行缺乏动产的管理经验和手段。如果动产抵押制度一旦实施，求贷的中小企业数量众多，必然会涉及到各行各业，银行缺乏相关的操作技能和实际经验，知识和人才储备不足，对准确鉴别评估动产的价值会有困难，在日常管理上也会力不从心。如果不采取循序渐进的方式逐步摸索积累经验，会产生大量新的信贷风险。
信贷人权利的司法保障欠缺。我国长期存在金融诉讼审判难执行难的问题，在不动产抵押的纠纷中，也常常是银行赢了官司输了钱。动产引入抵押后的诉讼案件会急剧上升，各方关系和权益更难确定，债权人难以在债务人违约时便捷地执行担保物，在审理期中，担保物价值会因执行时间拖延而流失。
政策建议
尽快建立我国动产担保登记系统。可按政府主导、央行监管的模式建立统一的动产登记管理中介机构，统一动产审查的原则标准、公示方式、登记程序和手续，并由其担保公示信息，贯彻“一物一权”原则，建立信息平台和查询系统，向信贷人提供准确规范的查询和检索服务，通过动产公示，打上标记，交付留置权，防止多头重复抵押，切实保障信贷人权利。
大力发展票据业务。引导中小企业采用规范的结算方式，改变民营企业大量使用欠条的习惯，扩大银行承兑汇票的覆盖面，降低保证金比例，放宽对承兑银行的限制；大力推广商业承兑汇票，尽快建立和实行商业承兑汇票签证制度、商业承兑汇票市场准入、退出制度、商业承兑汇票保证金制度，通过规范管理，积极引导，稳步扩大商业承兑汇票使用范围。从而为中小企业应收账款提供合法有效的物权凭证，为应收账款成为动产抵押的主力品种创造必要条件。
建立地方性的仓储管理机构。各地可委托有实力的大型商业集团建立仓储机构，制定存货估价的行业标准，通过收取手续费、评估费实现商业化运营，并对向银行开出的仓储证明承担诚信责任。承担第三方监管的职能，在未经银行同意的情况下，防止任何人提取和处理质物，为维护信贷人权利提供第三方中介服务。
不动产登记管理制度范文6
一、加强中小企业信用担保体系建设的指导思想、基本原则和主要形式
1.指导思想。以吸引民间投资为基础，政府财政补助为激励，走市场化运作道路，鼓励社会团体、行业协会、企业法人和自然人投资创办中小企业信用担保机构，促进我市中小企业信用担保机构健康有序发展，为中小企业发展创造良好的融资环境。
2.基本原则。加强中小企业信用担保体系建设应坚持政府扶持、社会参与和规范管理、有序发展相结合的原则；坚持市场化运作与法人化管理相结合的原则；坚持提供担保服务与提升企业信用相结合的原则；坚持促进发展和防范风险相结合的原则；坚持适度竞争和行业自律相结合的原则。
3、积极鼓励构建多元化中小企业信用担保体系。积极发展政府扶持性担保机构、商业性担保机构和互担保机构。政府扶持性担保机构由政府全资或参股出资，不以盈利为主要目的；商业性担保机构是完全由民间资本投资组建的专业担保机构；互担保机构主要是由企业以会员制形式自愿出资，为本会员企业服务的担保机构。有条件的地方，可以探索建立为各类担保机构提供再担保服务的担保机构。
4.鼓励多渠道、多形式筹措担保资金。支持非公有制经济设立商业性担保机构，扩大担保资金来源，利用非公有制经济机制上的灵活性，提高担保业的竞争实力。各级政府应当积极创造条件，出资或参与出资设立政府扶持性担保机构，充分发挥财政资金的导向作用。积极鼓励探索以产业、行业协会或乡镇、街道等为单位，组建中小企业互担保机构，开展多种形式的企业互融资担保服务。
二、中小企业信用担保机构设立条件和基本要求
5.中小企业信用担保机构，是指依法成立的，主要从事中小企业信用担保、再担保业务及相关融资服务，并独立承担信用担保责任和风险的专业化融资服务机构。中小企业信用担保机构的组织形式可以是企业法人、事业法人或社团法人。
6.设立中小企业信用担保机构应当符合《担保法》、《公司法》及《公司登记管理条例》、《事业单位登记管理暂行条例》、《社会团体登记管理条例》等有关法律、法规规定的条件，并依法向登记机关办理相应的注册登记手续。
三、中小企业信用担保机构的服务对象和服务创新
7.中小企业信用担保机构要积极向符合国家产业政策的科技型、外向型、劳动密集型、资源综合利用型、农副产品加工型、生态环保型、社区服务型等中小企业和独立创业者提供服务，重点是成长型和初创型中小企业。
8.中小企业信用担保机构主要是为中小企业和独立创业者提供短期银行贷款（包括银行承兑汇票、信用证打包以及出口产品押汇等）、中长期银行贷款、融资租赁、诉讼履约以及其他经济合同等担保服务。规模不大的中小企业信用担保机构，应重点为中小企业短期银行贷款提供担保，严格控制中长期贷款担保。
9.中小企业信用担保机构可以根据中小企业的实际需要，积极创新担保服务方式、开发担保服务产品。在实行以企业房产、土地使用权等为主反担保的同时，也可积极探索以动产、债权、特许收费权、不动产收益权、不动产租赁权、经营权等担保，努力挖掘各种可利用的担保资源。
四、中小企业信用担保体系建设的政策扶持和工作措施
10.市政府每年从市技术创新资金中安排一定数量的资金，作为中小企业信用担保财政扶持专项资金，用于补助和奖励**市本级范围内登记注册的，符合享受奖励补助准入标准（由市经委负责制订）的中小企业信用担保机构。中小企业信用担保机构每年可申报一次，时间在2月至4月。由市经委（中小企业局）会同财税、人民银行、银监进行审核后报市政府批准。
11.建立中小企业信用担保机构激励机制。对担保覆盖面广、社会贡献大，风险防范好的担保机构，给予适当补助和奖励。对当年达到准入标准的，给予10万元补助，同时按当年平均担保额3‰给予奖励。如发现信用担保机构弄虚作假，抽逃资本金，伪造凭证，骗取财政扶持资金或不开展正常担保业务的，除收回财政扶持资金外，依法追究相关人员责任。
12.对列入国家发展和改革委员会、国家税务总局公布的免征营业税名单的中小企业信用担保机构，按照国家规定，对其从事担保业务收入，享受三年内免征营业税的优惠政策。
13.中小企业信用担保机构根据财政部有关规定可在税前按当年担保费的50％比例提取未到期责任准备金；按不超过当年年末担保责任余额的1％比例以及所得税后利润的一定比例提取风险准备金，用于担保赔付。风险准备金累计达到担保责任余额的10%后，实行差额提取。
14.中小企业信用担保机构收取担保费可根据担保项目的风险程度实行浮动费率，总的担保费率应控制在同期银行贷款基准利率的50％以内，以减轻中小企业的融资成本。
15.各级有关部门要积极支持中小企业信用担保体系建设，将担保体系建设作为促进中小企业发展的重要措施，给予重点支持。工商行政管理部门应给予办理查询被担保企业档案资料中依法可公开的相关资料；国土和房管部门应给予办理土地、在建工程和房产抵押登记等；公安车管、地方海事等部门应依法给予办理车辆、船舶抵押登记；公证部门应给予办理公证证明；税务部门应给予查询被担保企业纳税情况；各金融机构应按照人民银行有关规定优先安排中小企业担保机构查询被担保企业贷款情况。
五、中小企业信用担保机构的制度规范与完善
16.中小企业信用担保机构必须遵循安全性、流动性、效益性的原则，规范运营担保资金。中小企业信用担保机构要依照《担保法》、《公司法》等有关法律法规的规定，建立完善的法人治理结构、信用管理体系和风险控制体系，健全内部决策制度、内部管理制度和内部监督制度，加强法人化管理，严控操作风险，严禁违规操作。
17.中小企业信用担保机构应以提供小额、流动资金贷款担保为主要业务。对单个项目或单个企业的担保责任余额，最高不得超过担保机构实收资本的15%，担保责任余额最高不超过担保机构实收资本的10倍。对管理规范、运行良好的中小企业信用担保机构，金融机构要积极支持和合作，在规定的范围内，可以适当提高担保资金的放大倍数。担保机构对中小企业债务本金可以实行比例担保，经双方协商同意，可以要求被担保人以其合法财产提供反担保。加强和完善对被担保人的事前评估、事中监控和事后追偿与处置机制。
18.中小企业信用担保机构要严格按照财政部有关会计制度规定，健全各项财务管理制度，认真编制财务会计报告，并按要求向行政主管部门和财税部门报送机构情况表、业务统计表、资产负债表、损益表、现金流量表以及其他会计报表和资料。
六、加强中小企业信用担保机构与金融机构的合作
19.中小企业信用担保机构与金融机构在利益一致的基础上，要加强协调和合作，以互利双赢为目标，明确各自职责，合理分担责任，建立“利益共享、风险共担”的合作机制。
20.金融机构要积极支持中小企业信用担保机构开展贷款担保业务。在自愿、平等、互利的基础上，与信用担保机构签订书面合作协议，明确双方的权利和义务；各商业银行要客观分析中小企业的信贷风险，辨证地看待第一还款来源与第二还款来源的关系，全方位思考中小企业贷款的风险补偿方式，高度重视信用担保机构介入银企信贷关系的作用，进一步扩大与中小企业信用担保机构的合作范围，加强信息沟通，建立合理分担风险、分享利益的协作机制；对由担保机构支持的中小企业融资需求，在资金供应、利率水平上予以倾斜；在企业的资信调查、贷款风险评估、贷后监督等方面，与担保协调联动、同步考察，建立安全有效的借、保、贷、还运行机制。各商业银行（农村信用合作机构）每增加一家协作担保机构，当年末担保贷款余额在1000万元以上的，奖励1万元；对与协作担保机构合作情况好，年平均担保贷款额在2000万元以上的基层商业银行（农村信用合作机构）机构，按1‰的比例给予奖励。
七、中小企业信用担保体系建设的指导与监督
21.各级政府及其相关部门应当积极推进中小企业信用担保体系建设，积极建立和完善担保机构的行业准入制度、信用资信评估和风险控制制度，加强对中小企业信用担保机构的指导和监督。中小企业信用担保机构归口管理职能部门为市、县经委（中小企业局）。
22.现有中小企业信用担保机构，在本意见公布后一个月内，到市经委（中小企业局）登记备案；变更登记中小企业信用担保机构的，在变更后一个月内到市经委（中小企业局）登记备案。
23.鼓励和支持中小企业信用担保机构建立行业自律组织，加强行业协作和自律。信用担保行业自律组织要通过制订行业准则、业务操作规范、组织担保人员培训、组织担保业务交流、资信评估、风险评估等工作，加强对担保服务业的指导与监督，切实强化风险控制与防范。
24.各级中小企业职能部门要积极会同财政、工商、金融监管等职能部门，加强服务，完善措施，切实加强对中小企业信用担保机构的指导和监督，共同做好担保机构的风险事前防范、事中监控和事后化解工作，努力促进我市中小企业信用担保体系规范、有序、健康发展。
八、中小企业信用担保机构的信用建设和环境营造
