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不动产登记管理范文1
不动产抵押登记管理规定物权法定是物权法的一项重要原则。不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”物权立法过程中，有人提出，担保法要求抵押办理登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。根据本条规定，当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。如果以为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。经研究，物权法接受了上述意见，将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。
根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：
1.建筑物和其他土地附着物;
2.建设用地使用权;
3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
4.正在建造的建筑物。不动产抵押登记，可以使得抵押财产的物上负担一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明确，有利于预防纠纷，保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全，保障经济活动的正常进行。
不动产抵押特征不动产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性，使其又有自身的特征，从而也有别于其他担保。
1、从属性。不动产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。不动产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在相应的债权为前提，不能摆脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。
2、优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，例如，1964年制定颁行的苏俄民法典第192条规定：“由于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿”。我国民法通则及担保法的规定也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。在一些房地产抵押法规中，规定则更为明确。
3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。因此，不动产抵押人承担责任具有朴充性，如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问题。
不动产登记管理范文2
[摘 要] 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记等活动的记录、整理与保存，不动产登记档案的管理由国家机关部门负责，而且国家也制定了不动产登记档案管理制度，以维护物权交易市场秩序和安全，规范不动产登记档案管理。
[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不动产登记档案管理的特征
（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。
不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。
（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。
不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。
2 不动产登记档案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。
公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。
（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。
在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。
（3）不动产档案具有的作用是长久性的。不动产登记档案管理属于国家机关部门所管理的，而且受到法律保护，那么不动产登记档案的作用就应该是长久性的。在物权交易变更频繁的时期，只有使交易双方能够执行调查相关内容才能够保障交易的安全。国家也出台了相关规定来维持交易市场的稳定。当发生产权交易纠纷时，只要提供出不动产实体和不动产登记档案，就可以对物权权属问题作出确定。因此，就需要不动产实体和档案的同时存在。不动产登记档案的持久性是不动产登记档案管理的基础，在这个基础上衍生出更多的管理方式和手段。
不动产登记管理范文3
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘”的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
不动产登记管理范文4
（第一条、基本术语）
为本联邦法律而使用以下基本术语：
地籍号- 在俄罗斯联邦境内在同一时间内不重复的不动产客体号码，在进行地籍和技术测量（登记）时依照俄罗斯联邦立法规定的程序授予，并保有至该不动产客体作为已经登记的权利的唯一客体而存在时。 建筑物、构筑物的地籍号由建筑物或构筑物所坐落的地块的地籍号和建筑物或者构筑物已经登记的号码组成。建筑物或构筑物种的住房的地籍号由建筑物或构筑物的地籍号和已经登记的住房的号码构成。
不可动财产（不动产），其权利应当依照本联邦法律进行国家登记的，-地块、地下部分、特定的水体和所有的与土地紧密相连的移动他们不可能不给他们的用途带来不合理的损失的客体，其中包括建筑物、构筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，区分所有权， 作为财产综合体的企业。
限制（负担）-法律规定的或者是被授权的机关依照法律规定的方式规定的对权利拥有者在对具体的不动产客体行使所有权或者其他物权时的限制性条件或禁令（地役权、抵押权、委托管理、租赁、财产扣押以及其他）。
地役权-为了通行、必要的管道敷设和维修和其他非设地役权则无以保障之需要，而对他人的不动产客体的有限使用权。地役权作为对建筑物、构筑物、房屋的物权可以独立于对地块之利用而存在。对于其权利被设定了地役权的所有权来说，地役权即为负担；
不动产客体地籍和技术测量（登记）（以下简称测量）-不动产客体（地块、建筑物、构筑物、居住或非居住用房）的描述和个别化，因此使得其获得了可以与其他不动产客体相区别的特征。不动产客体测量同时授予地籍号。
登记区-实施不动产权利和相关法律行为国家登记的司法行政机构活动的区域。登记由俄罗斯联邦主体在通常与领土管理单位边界相一致的范围内建立。
（第二条、不动产权利及其相关法律行为登记的概念）
1、不动产权利及其相关法律行为登记（以下-权利的国家登记）-国家依照俄罗斯联邦民法典对不动产权利的产生、限制（负担）、移转或者终止的承认与证实的司法证明书。
国家登记是已经被登记权利存在的唯一证明。已经登记的不动产权利只有依司法程序方可提出异议。
2、权利的国家登记在整个俄罗斯联邦境内依照本联邦法律规定的体系在统一的不动产权利及其相关法律行为国家登记簿（以下简称统一的权利的国家登记簿）中记载不动产每一客体的权利。
3、权利的国家登记日期为相关权利记在进入统一的权利的国家登记簿的日期。
4、权利的国家登记按照不动产所在地在登记辖区范围内进行。
5、利害关系人对于相关机关拒绝进行权利的国家登记或者规避国家登记的行为可以向法院、仲裁庭起诉。
（第三条、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法）
1、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法由俄罗斯联邦民法典、本联邦法律、其他联邦法律和其他俄罗斯联邦的规范性法律文件构成。
2、俄罗斯联邦主体可就分阶段建立实施不动产权利和相关法律行为国家登记的机关通过规范性法律文件。
（第四条、不动产权利及相关法律行为国家登记的义务）
1、依照俄罗斯联邦民法典第130、131、132和164条，除了对气垫船和海船、内河航运船舶以及航天器之外，对不动产的所有权和其他物权及其相关法律行为应当进行权利的国家登记。对不动产权利的限制（负担），包括地役权、抵押权、委托管理、租赁，与对不动产的物权一样须进行国家登记。
2、权利的法律证明文件是在本联邦法律生效后做成的不动产权利应进行强制国家登记。
（第五条、 在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者）
在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者，一方面是不动产的所有人和应当进行国家登记的对不动产的其他权利的拥有者，其中包括俄罗斯联邦的公民、外国公民、无国籍人、俄罗斯和外国的法人、国际组织、外国国家、俄罗斯联邦、俄罗斯联邦的主体和地方自治组织，从另一方面看，也包括进行不动产权利和相关法律行为登记的机关。
（第六条、早先产生的权利的确认）
1、对在本联邦法律生效之前产生的不动产权利，在不具备依照本联邦法律所进行的国家登记时，在法律上得被承认为有效。
在本联邦法律生效前某些俄罗斯联邦主体和地方自治组织所实行的权利国家登记，在法律上仍然有效。
2、在本联邦法律生效后所产生的限制（负担）或者其他不动产客体法律行为要求对在本联邦法律生效前产生的对该客体的权利进行国家登记。
3、因为取得时效而获得的不动产的所有权，应当在取得时效事实完成后依照法定程序进行国家登记。
（第七条、权利国家登记信息的公开性）
1、权利国家登记具有公开性。进行权利国家登记的机关有责任向提交了身份证名和书面申请（法人-证明该法人进行了法人登记的文件，还有其代表人权限的文件）的任何人提供在统一的权利的国家登记簿中记载的关于任何不动产的信息。
经过批准的从统一的权利的国家登记簿所作的摘录，应当包括对该不动产的描述、对其已经登记的权利、也包括权利的限制（负担）。
2、负责进行权利的国家登记机关，应当在五天内向申请人提供所咨询的信息，或者发给书面的附理由的拒绝书。此种拒绝书得由索取信息的人向法院起诉。
3、有关法律证明文件的信息，除了限制（负担）的信息，综合的关于某人对某项不动产客体的权利信息，还有就不动产客体的权利移转信息的摘录，依照法定程序近提供给：
获得权利拥有者授权的自然人和法人；
地方自治机关的首脑和俄罗斯联邦主体的国家权力机关的首脑；
处在其管辖区域范围内的税务机关；
在案件程序中与不动产客体和（或）其权利拥有者有联系的法院和护法机关；
依照遗嘱继承或法定继承对权利拥有者的财产有继承权的人。
4、负责权利国家登记的机关有义务依照权利拥有者要求向其提供哪些获得对其享有权利的不动产客体的信息的人的信息。
5、对在统一的权利的国家登记簿中记载的信息的利用，其方法或者形式给权利拥有者的权利或者合法利益带来损害的，须承担俄罗斯联邦法律规定的责任。
（第八条）获得已经登记不动产客体权利信息及其测量资料的条件
1如果法律没有不同规定，不动产客体已经登记权利信息收费提供。
不动产登记管理范文5
马骁骁
【案例标题】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的依法应受保护
【案例名称】徐凤山诉孙立平买卖合同纠纷
【主审法官】马骁骁
【推荐理由】买卖农村未办理不动产登记的自建房屋的行为发生在自行达成协议的基础上，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足买卖合同构成要件，不因未办理不动产登记而对抗买卖关系。
【关 键 词】买卖合同 产权登记不动产登记
【案情摘要】2016年9月22日孙某与徐某签订房屋买卖合同，其内容为：“甲方：孙某，乙方：徐某；甲方与乙方为前后院邻居，乙方委托甲方在两家之间建房，这两家之间盖的房子面积大约60平米，盖完了前院归甲方所有，后院归乙方所有。房子盖完了乙方付甲方购房费壹拾二万元人民币，￥120000.00。现由于乙方经济方面困难不能一次性付清房款。现特意签订协议：等房子盖完了乙方先付甲方陆万元整，￥60000.00。剩余的陆万元在公历2017年12月31日之前一次性付清。不得违约，如果出现违约，甲方先前盖的房子所有权归甲方所有。且在乙方没交清盖房费之前，乙方不得将这房子转卖他人，如果转卖发生的法律责任由乙方单方面承担。”合同签订后，孙某已按照合同的约定将房交给徐某，徐某也支付了60000.00元交给孙某。现徐某以房屋未办理不动产登记为名，要求和孙告解除合同并返还已支付房款，被孙某拒不同意，故原告诉至法院，单方要求与被告解除房屋买卖合同并赔偿装修投入。
【争议要点】农村自建房屋未办理不动产登记是否可以导致其买卖关系无效
【裁判要点】原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告现以被告所出卖房屋未取得房屋所有权证为由欲解除合同，根据《合同法》规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”据此可见，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权，仅表明该不动产存在权利瑕疵，且这种瑕疵是可以通过有权机关依程序依权补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，与合同是否具有法定效力非同属法律关系。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。
【适用法律】《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条
不动产登记管理范文6
【关键词】产权体；三维地籍；空间权；不动产登记
随着城市建设的发展，为了集约和节约用地，城市土地的立体化利用已成为当前土地利用的重要趋势。高架道路、轻轨、地下商业空间等的出现，正挑战着传统的基于二维地表的地籍管理和登记模式。与此同时，《不动产登记暂行条例》的颁布宣告我国正式进入不动产统一登记时代，不动产登记范围涵盖土地、海域、以及房屋、林木等定着物，甚至包括附着于地表的空间构筑物。当同一土地表面相关的地上建筑物与地下空间构筑物权属不同时，传统的二维地籍管理系统将无法清晰界定权利空间。不动产登记迫切需要引入三维地籍概念，解决土地立体化利用中的空间权利设定和登记问题。
一、产权体及三维地籍
产权体是一个与不动产相关的概念，它不仅涵盖了土地和房产空间，甚至囊括人们所利用的各种空间，比如：地下管线、空中廊桥、地下人防设施、地下轨道交通等。产权体可以定义为具有固定的地理空间位置、形体， 由权属界线（ 面） 封闭的、独立于主体且权利独立的一块空间域 （ 不动产产权单元） ， 是物质实体和权利的合成体。
三维地籍是基于上述产权体为基本单元，通过产权体记录空间利用及权属状况的地籍管理模式。传统的地籍是以地表权利为核心的， 在权利登记形式上还是以二维为基础的， 并不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的空中、地表和地下权利很好地表现出来， 这意味着此类产权的保障还有缺陷。 不动产登记面临的主要问题是地上空间和地下空间的利用信息没有进行记载， 无法准确、完整地 反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系， 无法实现空间产权的明晰化管理。三维地籍的产生，使得不动产登记不受二维信息记录模式的掣肘，能更有效地反映不动产权利主体的空间利用状况。
二、空间权登记管理的相关规定
《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在土地的地 表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。该法条明确了土地使用权的设立不仅局限于地表而可以设立于不同的垂直空间。
《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”以上相关规定表明了我国立法机构对不动产登记的着眼点转向空间权的确权登记，不再仅拘泥于传统土地加房屋权利信息的记载。这也为基于三维地籍的不动产登记提供了相应的法律支撑。
三、基于三维地籍的不动产权利设定和登记模式
根据上述三维地籍阐述和相关法律规定的阐述，本文提出基于三维地籍的不动产权利设定：引入产权体概念，将具有独立使用价值的并具有固定的地理空间位置、形体，由权属界线（面）封闭的空间作为不动产权利设定的权利客体。产权体概念的引入并非完全颠覆传统不动产登记中的地表空间的权利设定，只是我们更加强调权利客体在范围上的的空间性。以离开地表平面上下一定范围单独建造，且在地表投影的土地权利人为他人为特征的单独地上空间或者地下空间利用，其利用的空间范围需要单独成为权利客体，设定地上空间或者地下空间的建设用地使用权，并强调其权利范围的空间性和位置的地上性和地下性。通过权利客体的空间化，以三维地籍管理制度建立不动产空间权利体系，从而完成地表空间、地上空间和地下空间不动产权利的登记工作。
基于三维地籍的不动产登记模式同传统不动产登记模式相比，在登记内容上侧重有所不同。不动产登记内容应当包括权属性质、权利类型、权利主体、权利客体（坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格，体积、空间权利范围）等。传统不动产登记模式以平面宗地为依托，在二维空间平面上表达权利客体空间范围，对于较为复杂或是跨宗的产权体无法清晰描述，需要将权利客体空间范围及权利信息按宗地切分记录。而基于三维地籍的不动产登记模式以一个不依赖于地表土地而存在的产权体为登记基本单位，解决了因权利客体空间范围不清晰而产生的权利信息记录复杂冗余的问题。
四、结束语
在技术层面，三维地籍仍处于探索阶段，短期内现行不动产登记只能实现二维地籍上添加三维信息注释的登记模式。要加强对数据采集分析技术的研究，才能在不动产登记中实现真三维记载，体现产权体空间拓扑关系。在法律层面，我国目前缺少对空间权范围详细的法律规范，使得无法清晰地对产权体进行确权登记。三维地籍管理模式只有从技术和法律层都有相应地支撑，才能真正服务不动产登记。
参考文献：
[1]张玲玲， 史云飞， 郭仁忠， 李霖. 三维地籍产权体的定义与表达[J]. 地球信息科学学报， 2010，12（2）：207-213.
