共有产权范文1
江苏淮安,112年前,就诞生在这里,但这座城市至今还难算得上发达,住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。
是个好主意
“半辈子了,终于住进了自己的新房。”如今,王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子,她买的65平方米全新商品套房,每平方米2235元,总价14万多元,包括税费在内,只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说,其余的房款是无偿向政府借的,5年内还清就可以了。
像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”,源于当地实行的一种新住房制度,人们称之为“共有产权房制度”。
共有产权房,顾名思义就是产权共有,符合条件的购房者提出购房申请,在购房过程中,购房者按照比例出资,剩下部分由政府垫付。2007年初,共有产权房模式在江苏省淮安市试行,主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式,“三七开”的价格相当于当地同期经适房的价格,“五五开”的价格相当于当地同期经适房的70%。购房者可以根据自己的实际条件选择出资比例。
以“三七开”为例,选择这种方式的购房户只要交70%的总购房款就可以住进新房,另外30%则由政府暂时垫付。因此,购房者只拥有70%的产权,另外30%的产权则持在政府手中。购房者要在5年至8年内购回政府手中的产权,5年内购回只按住房原价,且不收利息。如果5年内无法购回,8年之内购回者需要支付银行利息(只算后3年利息)。如果8年还不能购回,也不用担心政府会来收房,但是共有产权房的性质就变成了经济适用房,政府会向购房户按照比例收取一定的股息,类似于廉租房的租金模式。
争论四起
“共有产权房模式”引起了国务院发展研究中心的激烈研讨,正在起草中的《住房保障法》,已提出“共有产权”的问题,并在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。
以往保障性住房用地的支配方式一般是政府划拨土地,无偿地拿地修房子。现在改变成出让,政府收取一定的土地出让金,就用这笔钱筹集住房保障资金,变成了和市民合伙买房子的份子钱。“共有产权房模式”对破除“保障归保障、市场归市场”的弊制进行了大胆的探索,有人惊喜地称之为“淮安模式”。
虽然共有产权房在淮安进入了常态化,当下还是引起了两会和社会的广泛讨论。
有人认为这种融资方式和房产商的并无本质差别。因为房产商为了促销,也搞了“零首付”优惠,共有产权房只不过是政府垫资而已,比较之下,只不过是垫资主体不同而已。
也有人认为政府在这个过程中并没有拿出“真金白银”,因为在“共有产权房”中,政府出资部分主要来自土地出让金,相比之下,传统经适房的土地划拨是把土地资金通过开发商降低开发成本而间接地给了购房者,共有产权房只不过把这种转移方式显化为政府直接出资而已。就像邵明所说,“羊毛出在羊身上”。而这些本来就是经济适用房的购买对象该享受的。
共有产权范文2
北京共有产权房条件如下：
1、共有产权房供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，一个家庭只能购买一套共有产权住房。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。已签订住房购买合同、征收以及拆迁安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买。
2、共有产权房的优先申购；项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。对于共有产权房，“新北京人”的分配比例不少于30％。《北京市共有产权住房管理暂行办法》第九条（申请条件）
3、申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。
（来源：文章屋网 ）
共有产权范文3
出生日期：年月日
身份证号码：
乙方姓名：性别：
出生日期：年月日
身份证号码：
为维护友好的房屋产权共有关系顺利履行，经甲乙双方友好协商，就双方共同出资购房的相关事宜，依据《物权法》，订立如下共有人协议，以便双方共同遵守。
鉴于上述甲乙双方共同出资人民币元整（大写）（出资比例甲乙双方各占百分之五十），购买座落于市县街小区房楼单元室（室厅平米）的房屋及其附属设施一处，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，双方共同拥有该处房屋的经营、管理、居住、出租、使用的权利。
双方在自愿、平等、互利的基础上，就共有产权房屋的经营、管理、居住、出租、使用等相关事宜，达成以下协议：
一、房屋产权，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，且各享有百分之五十的产权，双方对于该房屋享有共同的使用及处分权。
二、房屋处分。共有产权房屋未经共有产权人双方同意并签字（所有共有人必须一致同意并签字，即使是大多数共有人同意签字也无效。），任何一方及第三人不得擅自将共有产权房屋出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，不得为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资。任何人在没有经过共有人一致同意并签字的情况下出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资的行为无效，由此给共有人造成的损失，应当由无权处分权人进行赔偿。任何一方不得因个人的债务导致共有房产的所有权、使用权受到影响，否则，应赔偿另一方所产生的损失。
三、全部税费由____承担并及时缴纳。全部税费包括但不限于购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等。双方如在共有产权房屋居住，由______承担共有产权房屋的水费、电费、煤气、包烧费、维修、装修费、物业费等居住所产生的全部费用。
四、共有房屋产权人共同拥有此处房产的经营、管理权，共有产权房屋对外出租，所得收益分配，按照购买房屋出资比例，各得50%.如共有产权房屋转让，须经房屋共有产权人双方同意，并共同签字后，方可处置，所得收益各50%，一方对外转让房产份额的，另一方在同等条件下有优先购买权。如经协商，房屋共有产权人一方全资收购此房产，应按照收购时间的市场评估价格出资购买，双方有义务共同办理转让等相关手续。共有房屋产权证件，由共有房屋产权人（姓名：___________）代为保管，保管人不得私自将共有房屋进行抵押、转让等损害另一方产权人利益的事情。
五、对外出租或共同经营，需要装修或改造，应由双方共同出资，出资比例各占50%.因本房产的市场增值部分，属于双方共同享有。因不可抗力或政府政策原因，导致的房产灭失、被征收等情形出现，风险有双方共担，所得补偿有双方按出资比例分配。
六、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除。本协议正本一式两份，各份具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字之日起生效。
房屋产权共有人签字：
甲方（签名或盖章）
乙方（签名或盖章）
共有产权范文4
一、加强夫妻财产中隐名共有人权利保护的必要性
夫妻财产隐名共有人的大量存在且又无法消失是从制度层面上来探讨保护夫妻财产中隐名共有人合法权利的必要所在，而为什么在现实生活中会在夫妻共有财产中大量存在隐名共有人，笔者分析至少存在以下几个方面的原因：
（一） 根据我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三规定的除外；（五）其他应当归共同所有的 财产。”第十八条第三规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。”第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”
根据婚姻法规定婚姻关系存续期间，夫妻一方取得的财产转变为夫妻双方共同财产是基于婚姻法的直接规定。而按照传统物权法的理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权无需登记即可取得不动产所有权（但在处分前必须进行登记）。所以，未成为等级名艺人的配偶一方依法也可以取得对财产的共同所有权。
（二）公民法制意识淡泊。虽然根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。”但是，我国的民众又有多少人会了解这一规定，会有多少人会去根据法律规定及时登记自己的权属呢？
（三）我国历来的婚姻传统使然。婚姻关系是人的一生中最为密切的关系，配偶是一个人最密切的人，成家以后其相互关系甚至比父母、子女关系还要密切。作为这样一种异常密切的身份关系，它存在的基础首先是相互爱慕，然后是基于相互爱慕而产生的相互信任。在婚姻关系存续期间，相互间的信任是夫妻关系得以维持的根本所在。如果在夫妻关系存续期间，双方感情很融洽，那么取得财产的另一方是否会积极要求进行权属确认登记呢？因为主张权利的合法要求，从情感上来讲是一种不信任，而婚姻关系建立与维持首先不是要双方当事人相互信任吗？“嫁鸡随鸡，嫁狗随狗”，有的女的认为一旦结婚连自己的人都是对方的了，还有必要分得这么清楚吗？如果一方提出要进行权属登记，显名登记人反问一句，隐名登记人是不是还会坚持自己的权利呢？
（四）共同共有通常都是相互之间具有一定的人身关系，一般显名共有人不会损人利己，擅自处分共有财产。但是，也正因为如此，一旦显名共有人擅自处分了共有财产，就存在着隐名共有人无法保障自己合法权益的危险。所以，所谓的隐名共有人可以向显名共有人要求损害赔偿也是一句空话，很难兑现，甚至无法兑现。
由于上述种种原因，隐名共有人在我国夫妻财产中大量存在，而且其存在也具有一定的合理性，所以如何在法律上保护这些隐名共有人的合法权益便很值得我们探讨。
二、加强夫妻财产中隐名共有人权利保护的可行性
关于夫妻财产中隐名共有人的权利保护，主要有几种观点，第一种观点认为，根据物权的公示公信原则，第三人基于对产权登记状况的信赖而与登记名义人进行交易，其主观上应为善意，第三人合法权益应当受到保护，隐名共有人的权利应当向配偶主张，而不能及于交易第三人。第二种观点，认为应当可以及于第三人，因为在我国婚姻关系存续期间，夫妻双方所取得的财产通常为夫妻共同财产，这是一种常识，交易第三人应当知道，所以当第三人与显名登记人进行交易时，就有义务了解隐名共有人的有无以及隐名共有人的意思，否则日后隐名共有人以不知情为由，要求宣告交易关系无效的，不得对抗。在笔者看来主要涉及三个问题：应当保护隐名共有人向交易第三人主张权利是否与物权的公信力相违背？是否会不利于保护交易安全？隐名共有人的权利是否应当成为价值冲突的牺牲品？这是强调保护夫妻财产中隐名共有人的合法权利首先必须解决的几个问题。
（一）关于物权登记的公信力
公示公信是物权法的基本原则。所谓物权“公示原则系指物权变动之际，必须以一定之公示方法，表现其变动，始能发生一定法律效果之原则。”[1]公示原则要求当事人依法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力。之所以要确立物权的公示制度，原因主要有两点：一是因为物权是排他性财产权，即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权。例如一物之上若已经成立一所有权，则不能再成立另一所有权（多人共同对一物享有一个所有权不属此列）。正因为物权具有排他性，倘若外界无法知悉物权变动情况，则容易导致第三人遭受损害。二是因为物权是对世权，其义务人是不特定的任何人。物权的变动不仅仅是权利人个人的事，对于广大的社会公众来说，也都发生权利义务变动的后果。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众，才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准，即没有公示就没有物权变动，以此判定物权归属，以维护交易安全。
“公信原则系指依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则。公示方法有保护从事交易之善意第三人之机能，此种机能，自法律上效果观之，即为公信力。”[2]公信原则确立的目的在于保护以公示方式取得物权的善意第三人，从而维护正常的交易秩序。物权变动关系是社会生活中最普遍的财产关系，是商品交换正常进行的基石，每天都要发生大量的物权变动，要求受让人对出让人的处分权进行周密详尽的了解是不现实的。因此法律确立了物权公示制度，并赋予其公信力，凡是按法定公示方式转让物权的，善意受让人基于对公示的信赖，当然应取得物权。若连法定的公示方式都无法保障善意受让人取得物权，则社会经济就失去了基本的法律保障，交易无法正常进行。
公示原则与公信原则相辅相成，公示原则以公示与否来确定权利的归属，公信原则赋予公示以公信力，保护信赖公示的善意第三人。但这并不意味着可以置真正权利人的利益于不顾。这一制度只是在善意第三人与真正权利人的利益发生冲突时，优先保护善意第三人，以维护交易秩序，真正权利人虽然丧失了物权，但他可以通过其他途径保护自己的合法权益。真正权利人有权要求无权处分人赔偿损失；如登记机关对登记错误有过失时，还有权要求登记机关赔偿损失。那么，物权登记的公信力，具有绝对性吗？物权公信力保护的对象是否要包括恶意的第三人，还是仅涉及善意的第三人？我们认为公信力无非是一种推定力，推定信赖登记而与登记名义人为交易的第三人主观上为善意，除非有相反证据予以证明。德国土地登记立法中，登记簿公信力排除有两种情形：“（1）因具有公见之设备，足以动摇对于登记簿之信赖者。（2）依一般社会观念，其权利之成立或不成立之报知，非可期待于土地登记簿者，”[1]根据我国《婚姻法》第十七条、第十八条的有关规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的外一般归夫妻共同所有。所以，对于是否属于夫妻共同财产交易第三人依一般社会观念应当引起注意，否则就应当产生物权登记公信力的排除。
（二）关于交易安全
所谓交易安全应当是静的安全与动的安全的统一，“法律上静的安全应有两个方面的要求始为完整：一是从安全享有人方面，当其固有利益被任意夺取时，加害人应回复到‘未受害状态’或负损害赔偿之责；二是从受利人方面，不保护其‘非法动态变化’，非法受利人应返还其利益，使之恢复于原来之法益状态。…动的安全：即对取得新利益之合法活动加以保护而得安全之谓”。[4][2]交易安全保护的是善意的交易第三人的合法权益，在显名共有人擅自处分共有财产时，交易第三人的权益是否应受法律保护，涉及到交易第三人是否善意的问题。如果交易第三人知道或应当知道该项财产是夫妻共同财产，而不向隐名共有人征询对交易所持的的意见，第三人还是否属于法律上的善意第三人是很值得探讨的。任何一项具体的制度或一个价值取向，所保护的都应当是善意的主体而非“背信的恶意者”，物权的公示公信原则不例外，交易安全也不例外。所以，本文所探讨的问题其实就转变为：如何防止恶意的第三人与显名共有人对夫妻财产中隐名共有人的合法权益的侵害，或者说如何界定此类案件中的第三人的主观状态（是善意还是恶意）。
（三）关于交易成本
依据公信原则，“参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权状态从事交易即可，而不必花费巨大的时间和精力，详查标的物的权利状态的实际底细。交易人不再担忧有公示方法所表现的以外的物权状态存在，而在交易面前踯躅不前。因而公信原则满足了市场交易之迅捷和安全的社会理想。 ”[3] 在显名共有人擅自处分共有财产时，善意第三人的合法权益和隐名共有人的所有权在法律上都有保护的价值是肯定的，无非是是否有可能把两者的利益很好地兼顾起来，或者说兼顾两者的利益是否会在交易成本上大大提高，从而使得兼顾两者利益的立法缺乏可行性。我们说由于从注意对象上来看，系交易一方的配偶，相对比较很确定，交易第三人履行该项注意义务的交易成本也就相对较低。所以，要求第三人负担一定的注意义务并不会导致交易成本的大幅度提高。交易成本不应成为一个阻却保护隐名共有人合法权利的客观事由。
（四）法律依据
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据该规定，第三人非善意或无偿或未取得财产所有权时，其权利均得不到保护，显名共有人的擅自处分行为无效，第三人不得对抗隐名共有人的权利主张。
三、从登记的物权法效力看显名登记人“处分”行为
（一）登记的物权法效力：对抗要件亦或权利保护资格要件
不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于，不动产登记簿的事实。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。不动产物权的变动事项应当登记，这是物权公示原则的要求。
当今世界各国的房地产登记制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。（二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。（三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert.Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。[1]
在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如因赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。
孙宪忠老师不动产物权登记的效力有六点：“1.物权公示效力；2.物权变动的根据效力；3.权利正确性推定效力；4.善意保护效力；5.警示效力 .6.监管效力。”[1]
我们认为根据登记对于不动产权利人带来的影响，可以分为两类，一类是讲登记是权利人对抗第三人的要件，即虽然权利未经登记，但权利事实存在，这主要是指非经过法律行为而取得物权的情形。如瑞士民法典第656条第2款规定：对土地的所有权，“取得人在先占、继承、征收、强制执行和法院判决的情况下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”[2]另一类就是非经登记不得取得权利保护资格。是指通过法律行为取得的物权，必须进行登记，登记是权利保护的资格要件。本文所探讨的夫妻财产中的隐名共有人应当属于哪一类呢？我们认为还是应当适用第二类，夫妻共有财产的形成是根据《婚姻法》或有关司法解释的明确规定而发生的。当然，夫妻一方取得财产的方式完全可能是法律行为。
（二）显名登记人“处分”行为的法律效力
在物权法领域，大陆法系有处分行为和负担行为之分。处分行为就是物权行为，是指“直接发生支配型财产权设定以及一切财产权变更或者消灭效果的行为。”[3]法律上的处分要求处分权的存在。而负担行为就是指债权行为，负担行为不需要行为人处分权的存在。《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”关于该条的解释，有认为是无权处分无效的例外。[4]有认为是债权行为效力待定，梁慧星老师认为我国合同法没有采纳严格区分债权行为和物权行为的理论，所以，根据该条规定，在订立合同后，未经权利人追认或无权处分人未取得处分权的，不仅处分行为无效，而且无权处分的买卖合同也无效，不能解释为买卖合同有效，仅处分行为无效。[5]有的学者认为“买卖合同仅使当事人负担交付并转移标的物或者价金所有权的义务，而不是直接交付并转移标的物或者价金所有权，不涉及对物的处分，因此并不需要处分权。”“《合同法》第132条要求‘出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分’系未区分处分行为与负担行为所致立法错误。第51条所称‘处分’应指处分行为，所谓‘该合同有效’应指处分行为有效而非买卖合同有效，因为处分权欠缺不应影响买卖合同效力。”[1]其实《合同法》第132条规定的内容是国家法律对出卖人的要求，体现的出卖人权利瑕疵担保责任，该条规定并不涉及对第50条的理解。所以，笔者认为《合同法》第50条规定的无权处分的买卖合同有效，无非是处分行为的有效还是无效的问题。
四、从物权公信力的效力范围看第三人的注意义务
关于物权法的公信力是否保护恶意第三人的问题在上文已经阐述清楚，背信的恶意者是不能受物权公信力的恩泽的，所以对于第三人的权益是否要予以保护关键是看该第三人是否善意，那么在法律上如何界定第三人的善意还是恶意呢？笔者认为恶意就是指当事人在主观上存有故意或过失的过错，在这里主要是看第三人是否履行了自己应尽的义务，那么从法律上讲，交易第三人又存在怎样的义务，何种情形下才算第三人已经履行了自己的义务。根据要求第三人注意的程度不同，可以分成三个层次进行讨论。
（一）第三人有无注意某项财产是否夫妻共同财产的义务
从法律上讲，不动产的登记和动产的占有具有公示、公信力。所以，如果不动产登记簿上登记所有人为一人时，通常情况下交易第三人无须注意某项财产是否为共有财产的特别义务。我们认为对于一般的共同财产，第三人不负有此种义务，否则会导致交易成本过高。但是对于夫妻共同财产，由于被注意对象的极其确定，第三人履行此项注意义务并不会导致交易成本的大幅度增长。所以，交易第三人应当注意某项财产是否夫妻共同财产，而在注意方式上，则可以是向交易对方询问，当得到否定回答时，可以要求交易对方出具相关证明（如单位或居委会证明其未婚的书面材料）。当然，如果第三人在向交易相对人提出征询以后，得到的否定回答具有很强的可信度，但事实上确实与实际不相符合时，第三人可以证明自己已尽注意义务，为善意第三人，合法权益应受法律保护，如果法院认定为善意，且已有偿取得所涉财产所有权的，其可以对抗隐名共有人的权利主张。
（二）如果第三人知道或应当知道共有人，其有无义务征求隐名共有人对显名登记人“处分”财产的意思
如果第三人知道或应当知道，则有征求隐名共有人对显名共有人处分财产的意思，否则即非善意，依据民法通则若干意见的规定不能取得该项财产所有权。共同共有财产的处分必须全体共有人“一致决”，否则在法律上无效，除善意第三人外，民事权益得不到法律保护。且隐名共有人处分财产的意思通常应该是明示的，我们不能认为在交易过程中他（她）没有反对就推定他（她）同意交易，因为事实上有可能隐名共有人根本就不知道交易的发生，既不知道又如何会表态。现交易第三人明知存在隐名共有人，隐名共有人又未对共有财产的处分作明确的意思表示，如果此时第三人故意不去征询隐名共有人的意见，至少主观上存有疏忽，无法成为法律上的善意第三人，所以当隐名共有人发觉真相后，要求主张交易无效的，其交易利益也就不应得到保护，不能对抗隐名共有人的权利主张。当然如果隐名共有人事后追认当然就不存在利益冲突了。
（三）如果第三人有义务了解隐名共有人的意思，则该义务应以何种方式履行为已足。
关于此项义务存有三种意见：1、认为只须通过显名共有人从侧面征询隐名共有人的意见即可； 2、认为应当直接征求隐名共有人的意见；3、认为不仅应当直接征求、而且应当征求隐名共有人的书面意见。
笔者的观点是第二种意见：应当直接征求隐名共有人的意见，但是这是建立在征求意见的事实（曾经征求且获得同意）能够有充分等证据予以证明的前提下的，如果日后对此事实发生争议的，第三人应当有足够的证据证明曾经向隐名共有人征求过意见，所以为了稳妥起见，在现实生活中第三人还是采用征求书面意见的方式更为妥当。
五、出卖人权利瑕疵担保责任与第三人注意义务的界分
（一） 出卖人权利瑕疵担保责任
（二）出卖人“权利瑕疵担保，是指出卖人担保第三人不能就买卖的标的物向买受人主张任何权利。权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。”[1]出卖人权利瑕疵担保责任是出卖人向买受人承担的一种责任。
（二）第三人注意义务
这里的第三人注意义务是，为保护夫妻共同财产中的隐名共有人而课以交易第三人的一项义务，其直接指向的对象是隐名共有人-即显名共有人的配偶。第三人注意义务的履行与否，在具体的案件当中是鉴别该交易第三人主观上是否善意的唯一依据。而且第三人注意义务的是否履行，应根据具体情况具体分析，不能搞“一刀切”。
（三）出卖人权利瑕疵担保责任与第三人注意义务的界分
出卖人（显名共有人） 买受人（交易第三人）
买卖法律关系
（协商义务） （注意义务）
隐名共有人
共有产权范文5
在研究环境问题时我们需要注意三个问题：谁将从破坏环境的经济活动中受益？谁承当了环境破坏的成本？为什么受益者能够将破坏环境的成本转嫁给受损者？如美国麻省大学的Boyce教授所言，这些问题的答案可能是：存在明确的受益者，不存在明确的受损者；受损者存在，但是他们不能获得将要被迫承当环境成本的完全信息；存在具有完全信息的受损者，但是他们没有能力去阻止这样的环境破坏发生。环境问题是个“开放通道资源的悲剧”（Open-accessResourceTragedy）问题。由于环境资源具有开放使用资源的特性，每个人都有平等的权利使用它，也有平等的权利去污染和破坏它。但是，现实中并不是每个人都有机会去行使这些权利。法律规定如果某人偷走了他人的东西，无论这个人是穷人还是百万富翁，都会受到处罚。此时，按照法律的逻辑，人们拥有平等的权利。同样，住在化工厂下风向的穷人拥有和工厂主一样的权利去污染空气。但是穷人却没有机会去这样做。此时，他们的权利实际上是不对等的。对环境资源的开发使用带来了两个悲剧性结果：一是对环境资源的滥用，二是有权力和有财富利益的人对共有环境资源的“偷窃”，而这种“偷窃”行为是以牺牲其他人付出代价为前提的。从能力视角去分析环境问题是一个较好的方法论。因为可以利用能力视角去分析不同的经济主体如何去占用自然和环境资源，如何去污染环境，如何去保护环境。美国麻省大学的Boyce认为五个能力维度值得重点关注：（1）购买力（PurchasingPow－er）。对环境产品和服务的购买力，如同对其他商品的购买力一样，购买意愿和购买能力是非常重要的。购买力是对环境产品和服务估价的基础。购买力是影响环境决策者的经济因素。随着人们收入的不断增加，人们对环境质量的要求也会逐渐增加。具有较高购买力的人，愿意为高质量的环境支付较高的价格。（2）决策力（DecisionPower）。它是指不同的人偏好不同结果的竞争中获胜的能力。决策力是一项非经济性的能力。比如，政府决定怎样的污染物应该受到规制、规制的严格程度等不是建立在对污染控制的社会成本和收益分析的基础上，而是会受到支持者和反对者的游说力量大小的影响。非正式的决策能力和规制能力也会对环境保护发生作用。如1989—1990年，面对严重的工厂废水污染问题，印度尼西亚国内一些社区的居民和工厂进行反复的谈判，形成了一定的环境保护效果。（3）议题能力（AgendaPower）。这一能力将决定哪些环境问题议题将会被纳入公共政策的考虑范围。在决策力发挥作用之前，议题的设定能力将会是一项弱能力。如一项空气污染的法律法规，可能会被一些大的污染企业阻止好几年，甚至是十几年才会得以纳入公共政策的议题范围内。（4）价值判断影响力（ValuePower）。它指影响其他人思考、选择和做出决定的能力。如一些环保组织宣传各类的环境保护知识，以求改变人们对待环境的态度和方式；一些利益集团则可能宣传环境污染是经济发展过程中值得付出的代价。（5）事件能力（EvenPower）。它的要点是改变人们做出选择的环境，而不是改变选择本身。事件能力要求设置一个可供想象和体验的决策环境，以影响人们的决策行为。这五类能力的不平等在环境破坏和保护的政治经济因素中发挥了重要作用。在以能力权重作为环境问题决策的过程中，受益者和受损者之间的力量对比将会决定环境被破坏的程度。环境破坏过程中的受益者可以从中得到净的收益，受损者需要负担净损失。另外，重视权利也是环境的政治经济学分析方法不同于传统的以财富为基础方法的特别之处。以财富为基础的方法以购买力为基础，认为提供多少量的环境保护，环境保护提供给谁等问题是由支付意愿和支付能力来决定的。与此相反，以权利为基础的方法强调每个人都有平等的权利去享受洁净的空气和安全的环境。
二、价值诉求：平等和正义
以阶级、种族、性别、宗教、年龄等为基础的经济社会的不平等会转化为环境权利的不平等。Bullard等的研究证据显示，发达国家的有色人种、低收入者等面对更多的环境和健康风险。在过去几十年里，一批批的底层民众通过组织、教育以及权力赋予等方式争取平等的环境和健康权力。通过不懈的努力，他们已经提高了自己的环境和健康状况。不过，他们依然面临着以下问题：环境、健康和公民权利等法律没有得到有效的执行；在家里、学校、公共场所等一些人群仍然不同程度地受到有毒化学物质、农药和其他有毒物质的危害。权力和财富的巨大不平等导致了更多的环境恶化问题。为什么呢？Boyce认为原因有三个：第一，拥有更多权力的受益者对环境施加的破坏行动不能被受损者的抵御行动所阻止。以权力权重作为社会决策的基础，如果受益者的权力大于受损者的权力，那么权力的不平等可能会进一步恶化环境；如果受损者的权力大于受益者的权力，那么巨大的权力不平等可能会降低环境的破坏程度。第二，不平等增加了富有和有权者从环境中得到收益的价值，而贫穷和无权力者则被迫承担环境恶化的成本。财富和权力的不平等影响了人们购买力的分布、偏好的形成和技术改变的路径。反过来，这又会影响到穷人和富人对环境问题的成本和收益的评价，进而影响到他们的决策。第三，不平等改变了穷人和富人对环境的时间偏好率。时间偏好率是交换现期利益（成本）和远期利益（成本）的意愿。破坏环境的行动会产生短期的收益和长期的成本。具有高的环境时间偏好的人，给予现期更高的权重。他们愿意用短期的利益去交换长期的成本，而不愿意用长期的利益来交换短期的成本。不平等改变了人们对环境的时间偏好率，使得他们更多关注现在，而不关注未来。一个国家的政治和经济权力越不平等，这个国家富人的环境时间偏好越高。因为他们一方面害怕独裁者会剥夺或再分配他们的财富，他们会竞争性地攫取自然资源等财富，然后转移到国外。另一方面，他们会通过国际交换，以本国的资源枯竭和环境恶化为代价，去换取国外的资产。能力和财富的不平等是环境恶化和社会成本分布不均等的原因。更均等化的财富分配和更民主化的能力分布可以更好地实现环境保护的目标。对环境正义的研究，不仅要考虑以社会经济、种族等差异为基础而产生的环境适宜与环境不适宜之间的有效性和差异性，而且需要考虑不平等对环境正义的影响。如何实现环境的正义？需要建立类似于公共健康保护的机制，在环境危害发生前能够阻止它；建立谁污染谁承当的环境保护和治理原则；消除内在的歧视；对重要的环境和健康问题给予重点的关注和补偿支持。
三、环境的库茨涅茨曲线
环境的库茨涅茨曲线假设是指污染和人均收入之间存在一种倒U型关系：在经济发展的一定阶段，随着收入的增加，一个社会面临的环境压力会上升；之后经过治理和污染企业的转移等，环境压力逐渐降低。Grossman等认为这种关系依赖于三种效应：（1）规模效应（ScaleEffect）。如果总产出的污染强度在一个地区和国家是一致的，那么产出规模越大，污染也会越严重。（2）复合效应（CompositionEffect）。国民收入中三次产业的比例不同，行业比重不同，其对环境的影响也不同。如果一个国家当期的国民收入中，一些重污染的行业，若采矿、化工业等占比大，那么污染就会严重点。服务业占比很高的国家中，污染会相对轻些。（3）技术效应（TechnologyEffect）。如果企业采取了更多的技术来防止和处理污染，那么污染会逐渐降低。企业采用环境保护性技术，可能是内生性的技术，如为了面对日益增加的资源成本，主动进行技术创新。也可能是外生的，面对巨大的环境规制成本，不得不采用环保技术。环境的库茨涅茨曲线说明随着一个国家财富的量的变化，环境质量会发生相应变化。一些研究表明一个国家在经济发展的早期阶段，环境质量会恶化，而在经济发展的后期阶段，环境质量会逐渐提高。Dinda认为这一变化过程与一个国家的经济发展方式有关：从清洁的农业生产方式向充满污染的工业生产方式过渡，正是环境质量不断恶化的过程；而从充满污染的工业生产方式向清洁的服务业生产方式过渡，是环境质量又提高的过程。Stern指出发展中国家的经济增长和环境质量之间的关系，正是以前发达国家曾经所经历过的路径。在工业革命以后，欧洲等主要资本主义国家走了一条“先污染后治理”的环境保护之路。这样形成了英国的“伦敦雾都”，空气等被破坏的典型。随着经济的发展，人们逐渐增加了环保意识，全社会对环境质量的要求越来越高。经历了较长时期的治理，发达资本主义国家在进入后工业化时代后，重点发展无烟工业，环境质量越来越好。相反，正在经历工业化和城市化的发展中国家，经济发展的同时，也面临着越来越严重的环境问题。步发达资本主义国家的后尘，走一条“先污染后治理”的老路，还是走一条经济、社会和环境协调发展的新路？确实是一个充满矛盾和冲突的挑战。环境的库茨涅茨曲线仅仅是个假设。有学者利用实证研究发现经济增长不一定会给人类的自然栖息地带来危害。GDP的增加会带来环境的恶化适合于贫穷国家。Grossman等的研究发现当他们的人均收入超过一定水平时，经济增长可能会改善空气和水的质量，而经济较繁荣的国家，环境质量还是可能进一步恶化的。不过，只有“环境的适宜性”才与收入相关，而与健康有关的环境结果与能力的平等有关。Torras认为政治权力和公民自由、识字率、高教育水平、网络覆盖率等权力和能力高的人群，可能享受到更好的与健康有关的环境，具有较好的健康状况。如果一个国家权力和能力的分布是非常不平等的，富人等享有绝对权力，拥有较高的能力（识字率、高教育水平等），那么他们可能通过掠夺资源，污染弱权力区的环境，变相地剥夺穷人的环境权利，而享受较高的利益。反之，如果一个地区和国家权力和能力是分布均匀的，那么人们可以以平等的地位达成保护环境和享受高质量环境的社会共识。有效的环境保护既需要经济改革，也需要政治改革。一些研究表明，环境质量的先恶化，后提高与一个地区的人均收入变化有关。随着人们收入的提高，人们对环境质量要求提高。对高质量环境的需求是通过政治体系来传递的。如果一个国家公民权利和政治自由有所提升，那么人们对环境质量也可能会要求进一步提高。Barrett等认为对于提高环境质量来说，政治改革和经济改革一样重要。经济改革通过提高收入来增加人们对环境质量的要求，政治改革通过行使政治权利和自由来获得高质量的环境要求权。同样，保护环境不仅需要市场机制发挥作用，而且需要社会和政治机制发挥作用。
四、环境评价问题
环境问题具有很强的外部性，对环境的破坏具有负的外部性，对环境的保护可以产生正的外部性，故环境评价具有一定的难度。各种各样的方法被用来估计环境的价值，包括市场和非市场的方法。不过，成本收益分析是一个普遍使用的方法。如果结构性的需求和可评价的中立性等其他额外要求增加，那么使用这一原则的分歧也会增加。因为这涉及到简单的可用性和普遍的接受性之间的权衡。Sen认为成本收益方法是直接或类比性利用市场分配逻辑进行评价的特殊方法。对环境进行分析和评价时，可以利用成本收益方法来剖析其直接和间接的受益者和受损者。从公平和可持续性发展角度看，我们需要具体分析谁是环境问题的受益者，谁是环境问题的成本承担者？按照“谁使用谁支付”和“谁破坏谁承担”的原则，需要发现现实中谁是真正的使用者和破坏者？同时通过市场交易和公共规制政策来促进环境产品和服务供给的公平性，降低其负外部性。Princen指出这样做面临着一些严峻的挑战：市场扩展和要素流动增加了很多方面的距离，使得补偿生态和对环境负责的决策变得不可能。通过隐藏成本和资源的分散使用决策，使得公司和他们在政府中的代表不断扩展市场和产生的边界。面对代表性群体的压力，环境问题则通过公司的环境替代性策略转移给了其他群体的生态系统或非代表性群体。另外，成本收益分析方法在评价环境保护运动和政府公共政策方面也被广泛使用。Clowney的研究发现，为了提高环境保护投资的实际效果，人们开始关注自利的游说集团，帮助规制者克服认知的失败，阻止政府浪费，公平地分配资源去提高大多数人的生存水平。不过，一些环境保护主义者认为利用成本收益方法可能违背了环境伦理、公平性、不确定的方法论等原则。成本收益分析方法可能会导致偏见和误导。因为它在环境公共政策制定、社会福利提高和环境保护方面并没有体现出一些优势。相比其他方法而言，成本收益方法评价环境保护和规制的优势和劣势主要来自两个方面：将生命、健康和自然环境转化为货币形式，将人健康的伤害和环境的破坏对未来进行折现。成本收益方法的这两个特点使得在制定环境保护公共政策时容易出现失误。Heinzerling认为这种分析方法违反了公平、平等的正义原则。因为人类应该享受平等的环境资源权利，不能因为财富、权力、能力、种族等的不同而受到区别对待。意愿支付和意愿补偿是对环境价值评价的两种方法。意愿支付价格是购买者对环境产品和服务愿意支付的最高价格；意愿补偿价格是环境产品和服务的提供者意愿接受的最低价格。意愿补偿方法往往会低估环境的价值。这两种估价方式往往会产生差异。那么什么原因会导致这两者产生差异呢？经济和心理因素可以解释这些差异。经济因素包括收入效应、交易成本、隐含价值和利润激励，心理因素包括禀赋效应、合法性、模糊性和责任。
五、环境问题的产权因素
环境等资源是属于人类共有的财富。任何人都可以享受阳光、空气、森林和其他植被带来的福利。人类共同拥有的环境资源却遭到了越来越严重的破坏。环境问题为什么会产生？以DeAlessi为代表的自由市场环境主义者认为环境问题的根源除了寻租、缺乏治理和解决问题的能力和意愿外，最主要是与环境的私人产权缺乏，以及高交易成本有关。生物和其他自然资源不断遭到破坏的原因是它们的共有产权以及开放的使用途径，使得人们没有动力去保护它们。自由市场环境主义者认为界定私有产权和市场交易等可以解决环境问题，认为政府的规制性解决方案由于缺乏激励和信息不完全问题可能会失败。现实中私有产权不能完全界定，且存在正的交易成本，故市场机制并不能有效地解决环境问题。侵入式的环境管理和开发战略表现出的不理想结果使得政策制定者不得不考虑社区在资源使用和保护中的作用。以前的研究认为社区是进步性社会变化的阻碍，而现在的研究认为社区带来了社会分权、有意义的参与和保护。Ostrom&Hess认为公共池塘资源是广泛存在于现实社会中的，如农业中的灌溉系统，共有的森林、草地和沼泽等自然资源，现代居民住宅区共同享用的绿化、排水等共用设施。公共池塘资源的治理主要依靠社区治理。社区治理是与国家、市场等治理模型并列的治理模式，这三种治理模式是互补的，而不是相互替代的。Bowles认为社区治理的激励不是来自对私人的利益激励，而是来自社区成员之间的信任、忠诚、互惠、声誉、个人荣誉、报复和惩罚。利用社区治理可以有效地治理环境问题。不过并不是每一个社区都能实现环境保护的目的。只有那些空间单元较小、社会结构同质和共享行为规范的社区才能有效实施对环境的保护。具有有效制度支撑的社区型环境保护和管理机制会在环境保护中发挥越来越重要的作用。正如Gordon认为共有产权问题以及私人成本和收益与社会成本和收益不一致的问题，可以采用管理和法律措施来解决。虽然有时候环境保护效果并不好，但是稳定的社区和外部压力等演化性的制度已经维持环境保护几个世纪了。共有产权状态下，有效的环境保护需要利益方的对话和协商，更多更复杂的制度设计，以及方便体验、学习和改变的机制设计等。
六、环境问题的公共政策与全球治理
公共政策在解决环境问题时具有重要的作用。环境公共政策的制定需要遵循以下原则：（1）谁污染谁支付原则（PolluterPayPrinciple）。1972年OECD委员会在对环境政策国际经济学评价中提出了“谁污染谁支付原则”，其目的是鼓励良好的环境管理和合理分配污染成本，使得进入国际贸易中产品的价格不会被扭曲。为了保持好的环境状态，这一原则要求污染者承当公共权力机构实施阻止和保护环境的政策性支出。如果生产和消费这些产品和服务会产生环境污染，那么这些实施政策的成本应该反映在产品和服务的成本中。谁污染谁支付原则中的成本，起初只包括保护环境和控制污染的政策实施成本，后来就逐渐涵盖了环境补偿金、环境税费以及其他与环境相关的支出。（2）预防性原则（Precaution－aryPrinciple）。在演化性知识背景下，谨慎性原则需要考虑我们不知道什么，以及对于人类活动的结果我们会做什么。这是一个元规则：如果不可预测知识的改变会导致不可预测规则的调整，那么决策就是预防性的。Kriebel认为预防性原则是进行环境决策的一个新原则，主要有四个组成部分：在不确定性前采取预防性行动，将举证责任转移给某种活动的支持者，对可能的危害性活动指定多项备选方案，公共决策中公众的积极参与。预防性原则要求环境科学家要考虑其研究结果使用的社会责任，同时要求公共决策要平衡好经济增长和环境保护的关系。（3）生物多样性原则（BiodiversityPrinciple）。生态系统和资源储备系统是地球生命系统赖以维持和发展的基础。它们给人类生存提供了巨大的福利，也具有潜在的经济价值。Costanza等预测，如果开发和利用得当，仅生态系统提供的服务每年就可以为全球创造至少33万亿美元的国民生产总值（GNP）。培育生物的多样性，是为了降低我们人类赖以生存的环境风险。自然资源和环境资源是人类生存和可持续发展的基础，因此保护和培育生物多样性具有重要的意义。保护和培育生物多样性就需要保护基因多样性、物种多样性和生态系统多样性。（4）弹性原则（ResiliencePrinciple）。弹性原则一般有两种不同的定义方法。工程性弹性方法关注于效率，依赖于不变性和可预测性；生物性弹性关注于持久性，尽管存在着变化和不可预测性。第一种方法强调维持效率的功能，第二种方法强调维持存在的功能。有效的和可持续发展的制度、经济和生物系统不仅要求接近均衡的效率，而且要求多重均衡。因此，弹性原则应该在制定环境政策时得到充分考虑。在世界各国的环境公共政策中，除了环境立法规制外，环境税、污染配额、环境认证是普遍被采用的政策措施。实现支付责任的最直接方式是征收环境税。向污染者直接征收环境税，然后补偿受损者或对环境进行治理。Bovenberg认为环境税不仅仅影响不同利益群体的福利，而且会影响不同利益群体的收入分配以及公平性问题。可交易的污染配额制度也是一种较好的规制制度。政府规定一定的污染配额给企业，允许他们在规定的时间内排放一定的污染物。在一定条件下，这些企业可以买和卖这些污染指标。不过，Nash认为污染配额的买卖应该采用拍卖制，而不是传统的分配制。建立科学的环境质量认证体系也是保护环境的公共政策。环境认证最早被森林管理委员会推行，主张木材产品的生产和使用要考虑森林资源的可持续性使用，要求参与市场交易的木材产品要获得环境许可认证。后来产品的环境认证逐渐被其他行业采用，美国等国家还立法要求某些行业的产品必须取得环境认证资格。环境认证体系的实质是要通过提高企业和消费者的环境社会责任意识，使得企业和消费者在生产和消费产品中注意环境保护。随着信息技术的发展，运输工具的改进，以及国家间贸易壁垒的降低，资本、技术、劳动力、自然资源等生产要素实现了全球流动。在跨国公司、国际贸易等的推动下，产品和服务实现了全球生产布局，全球市场的形成极大扩展了产品和服务的需求规模。全球化在助推经济发展的同时，也给人类的生存和发展带来了新的挑战，如资源枯竭、环境恶化。在全球化背景下，一些学者认为全球化给环境带来了负面影响，另外一些学者则对全球化背景下的可持续发展抱有乐观的态度。Mol认为在全球化过程中，经济增长给全球的环境带来了越来越严峻的挑战，而越来越严重的环境问题也在制约经济的发展。全球化过程中，为什么环境问题会越来越严重？其中原因之一是全球市场的失败。在全球市场中，一些产品的价格不能将第三方受损或受益的外部成本内部化。在全球市场中，两个例子可以说明这一问题。一是天然纤维被合成纤维的替代，但是合成纤维巨大的污染成本却没有内部化在它的价格里。二是由于缺乏必要的公共品，墨西哥等地的农作物基因的多样性遭到了破坏。全球化过程中，最突出的环境问题是全球气候变暖。人类为了发展工业文明，大量排放二氧化碳等温室气体，导致全球气候开始逐渐变暖，给全球带来了潜在的风险。如何解决全球性的气候变暖问题？Ackerman指出我们需要转变开发和使用能源的方式，使用非化石燃料为动力来源的公共交通，使用碳减排技术等。一些国家和地区开始建立碳排放交易市场，通过拍卖碳排放配额以调剂碳排放权不同层次的需求。一些学者主张建立碳金融来支持发展中国家的减排行动。另一些学者则认为每个国家应该拥有平等的温室发展权，基于人权和发展阶段的需要，一些贫困国家和发展中国家可以免除部分减排义务。虽然全球气候变暖问题已经成为人类面临的生存挑战之一，但是解决这一问题的全球行动却步伐缓慢。国家之间，就碳排放的规模、碳排放配额、碳排放价格、承担的义务和形式等没有形成统一的意见，这使得全球性的碳减排行动陷入了“囚徒困境”。
七、总结与简评
共有产权范文6
一、英国共有产权住房制度
（一）发展历程
1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式
英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房
上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。
共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。
（二）发展规模
1.1990年代以来，共有产权住房得到较快发展，但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大
低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者（Key workers）。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件。如表3所示，6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平，基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节（S106）以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件（Material considerations）。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高，为了使项目更好销售，开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰，S106条款下的共有产权住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同，本质相同
共有产权住房（SO）是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%-75%之间，购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金，租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说，对于购房者没有购买的部分，是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余份额，直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房，也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房（SE）是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%-50%之间，剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供，也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时，要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。
2. SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，处理起来法律关系更加明晰。此外，权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会，还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制，充分发挥了市场的作用。
3. SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后，如果要出售住房，住房协会有优先购买权。未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，SO基本采取了封闭运行的模式。同时，SO通常是土地批租物业（Leasehold property），也就是说，达到一定年限，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。
（四）两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用，并且制度设计变动不大的时期（2000.4-2005.3）进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。
1. SO的购买者年青人多、单身多，SE的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%，SE为35%，30-49岁之间的SO为47%，SE为60%，对比而言，SO的购买者年青人多。从家庭类型看，SO单身购买者显著较高，占40%，SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看，大多集中在15000-45000英镑之间，SE的购买者收入略高于SO。
2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。 SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多，SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3. SE购买者所购房屋比SO稍大，房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区，北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看，SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦，SE购买平房的比例占到71%，SO为50%；北部地区更突出，SE购买平房的比例占95%，SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论，在伦敦，55%的SO购买2个卧室的住房，而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区，48%的SO购买2个卧室的住房，而63%的SE购买3个卧室的住房。
4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5. SO和SE不是市场上价格最低的住房，SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现，SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房，因此，即使是通过市场购房，住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房，因此，即使是通过共有产权方式购买，价格也不见得低。通过对比，SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高，而收入比首次购房家庭要低，因此，房价收入比高。SO为5.5，SE为4.5，而首次购房者仅为2.7。
7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO为32.5%，SE为26.3，而首次购房者仅为13.8%。
（五）正反两方的意见
1.赞成方认为：共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有，增加了社会租赁住房供应量，还有助于社区融合发展
一是，帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想，让这些家庭也有权享受资产增值。并且，相对于私人租赁市场，这种居住方式更加稳定、体面、有保障。
二是，使住房协会在较少的政府补贴下，可以建造更多的社会住房，解决更多家庭的住房问题。
三是，有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房，或者在社会租赁房社区里有共有产权住户，均有利于发展混合社区，减少低收入阶层的过度集中。
四是，增加住房总的供应量，以及空出更多的社会租赁住房投入使用，减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加，很可能会影响房价。
2.反对方认为：政府财政补贴应该用于住房最困难家庭，而不是满足住房自有
一是，共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求，他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下，政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房，而不是满足住房自有需求。
二是，如果共有产权住房是住房协会建造，出售是为了回笼资金，增加资金流动性，以便建造更多的社会住房，这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴，帮助部分家庭从公开市场上购买住房，这是政府资金的一种流失。
三是，共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小，并且没有广泛应用，也没有显著提升住房自有率，也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处，但大多数情况下，只是一个政治噱头。因为，社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是，对于参与共有产权计划的家庭，由于其收入水平不高，他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大，抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是，共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望，但这部分人是收入水平相对较高的家庭，有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买，也不符合社会住房标准，又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此，提高私人租赁市场住房环境，保护租房者利益是当务之急。或者，如果一定要发展共有产权住房，还可以通过中间租赁住房（Intermediate rent）、先租后买（Rent to HomeBuy Schemes）的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
（一）共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房，也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的，他们有些是关键工作者，有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求，让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）发展共有产权住房的同时，不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中，与住房自有、私人租赁、社会租赁相比，共有产权形式均是“小众”。比如，2011年的英国，住房自有率为65.3%，社会租赁住房占17.3%，市场租赁住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排，过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此，在发展共有产权的同时，决不能放松租赁型保障房发展。
（三）需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出，是否购买共有产权住房，以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子，购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时，需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因，都很可能造成空置。因此，需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去，可以转为公共租赁住房。同样，公共租赁住房在满足某些条件时，也可以转换成共有产权住房。
（四）政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权，没有政府的政策支持，是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴（如SO住房协会持有的低租金部分）、权益贷款的利息补贴、以及规划管制（开发住宅小区配建可支付住房）等。因此，发展共有产权住房，政府的政策支持可以有多种形式。
（五）应当随房地产形势变化灵活设计共有产权住房实施规则
